BuildExpert

💡 Что делать покупателю сейчас? Смотрю на ситуацию без иллюзий. Три рабочих сценария. Сценарий 1. Закрыть сделку до осени 2026. Рабочий для тех, у кого готов первоначальный взнос и одобрена ипотека. Ищите ДДУ на строящемся доме со сроком сдачи до конца 2026 с переходом по старым правилам НДС. Выигрыш по цене квадрата до *10-12%* против осеннего ценника. Сценарий 2. Ждать стабилизации зимой 2026/2027. Подход для тех, кто верит в коррекцию после первого шока. Риск: ипотечное окно к этому моменту может сузиться. Условия льготных программ и базовая ставка Нацбанка весной 2027 года непредсказуемы. Экономия на цене квартиры легко съедается ростом стоимости кредита. Сценарий 3. Смотреть вторичку. НДС не касается перепродажи между физлицами. Минус: после 1 июля 2026 покупатель будет сверять квартиру с новыми техническими требованиями Строительного кодекса. Старая панелька 1980-1990-х без капремонта станет сложнее продать в 2027 году. Это закладывается в дисконт уже сейчас. С бюджетом до 60 млн тенге я сама искала бы готовый или почти готовый комфорт-класс в Бостандыкском или Алмалинском. Сдача в первом полугодии 2026. Зарегистрированный ДДУ, чтобы удержать старый режим НДС. Этаж 7-12 в доме на 9-14 этажей в уже сложившемся квартале. 28-этажные башни нового поколения пропускаю. Такая квартира сохранит цену даже при охлаждении рынка. Согласны с моим прогнозом по классам? Ставьте реакцию: 🔥 согласен, 🤔 у меня другие цифры. Пишите в комментариях, какой класс жилья смотрите сейчас. #недвижимостьалматы #новостройкиалматы #ндс16 #строительныйкодекс #инвестицииказахстан

Мой диапазон роста цен по классам для Алматы: Эконом: +10-14% к текущему уровню. Большой вклад НДС из-за тонкой маржи. Сегмент массово дотируется ипотекой и реагирует на регуляторику быстрее. Новых лотов в этом классе до конца 2026 выйдет меньше всего. Застройщики эконома первыми сокращают планы. Комфорт: +8-12%. Основной рабочий сегмент в Алматы. Застройщик частично “поглотит” НДС. Гарантийный резерв и корректировка ПДП добавят своё. В Бостандыкском и Медеуском цифра ближе к верхней границе диапазона. Бизнес: +6-10%. Маржа больше, давление НДС в относительном выражении ниже. Но бизнес-класс чувствителен к качеству и сроку гарантий. 10 лет на несущие конструкции воспринимается покупателем как плюс. Застройщик закладывает это в позиционирование и в цену. Премиум: +5-8%. Маржа позволяет поглотить заметную часть удорожания без скачка ценника. Объём предложения в премиуме и так ограничен. Давления дефицита на цену меньше. Самый сильный удар придётся по тем, у кого бюджет на эконом и нижний комфорт. Именно здесь одновременно растёт цена и сужается выбор. 👇

Фактор второй: Строительный кодекс С 1 июля 2026 года меняется вся рамка рынка. По новому кодексу у застройщика 5 лет гарантии на жилой дом вместо прежних 2 лет. На несущие конструкции и кровлю гарантия 10 лет. За этим стоит реальный бюджетный резерв на каждом проекте. Цифры, которые называют финдиры алматинских застройщиков: резерв под гарантийные обязательства закладывают в размере 0,8-1,5% от сметы дома. При прежней двухлетней гарантии закладывали 0,3-0,5%. Разница уходит в себестоимость квадрата. Второе изменение, про которое мало пишут. Корректировку ПДП (проекта детальной планировки) теперь проводят не чаще 1 раза в 2 года. Раньше застройщик договаривался о корректировке под свой участок практически в любой момент. Окно закрылось. Что это значит на деле? Проекты, которые не попали в действующий генплан Алматы, на рынок в ближайшие 2-3 года не выйдут. Новых лотов в обжитых районах станет заметно меньше. Я имею в виду Бостандыкский, Медеуский и Алмалинский. Дефицит давит цену вверх именно в тех локациях, которые покупатель и хочет. Кодекс также ужесточает правила ввода дома в эксплуатацию и ответственность за самовольные отклонения от проекта. Застройщик, который раньше закрывал глаза на «плюс один этаж», сейчас рискует слишком многим. Это тоже сокращает количество квадратов на рынке. 📊 Что получится в сумме: прогноз по классам Складываю оба фактора. НДС даёт удорожание через себестоимость. Кодекс даёт удорожание через дефицит и гарантийные резервы. А покупатель все это увидит в ценнике уже к 3-4 кварталу 2026 года. 👇

🏗 Фактор первый: НДС 16% и себестоимость База такая. До 2026 года застройщик продавал квартиры в новостройке без НДС как жилые помещения. Теперь же льгота снята. Квартира в новом доме стала облагаемой операцией со ставкой *16%*. Многие на этом фоне говорят, что «застройщик переложит все 16% на покупателя». Но это так не работает. НДС берётся только с добавленной стоимости. У крупного застройщика на входе есть НДС по материалам, подрядным работам и услугам. Этот входящий налог идёт в зачёт. Чистый вклад ставки в себестоимость готового жилья по моим расчётам получается *+12-15%* в зависимости от структуры затрат и доли собственных мощностей. Дальше вопрос: сколько из этих 12-15% уйдёт в цену для покупателя? В эконом-сегменте маржа тоньше. Застройщик перекладывает почти всё. В премиуме маржа позволяет «съесть» часть удорожания ради темпа продаж. Отдельно для тех, кто уже в сделке: По переходным положениям Налогового кодекса ДДУ, заключённые до 1 января 2026 года, остаются без НДС при передаче квартиры. Если у вас на руках зарегистрированный ДДУ от 2024 или 2025 года, застройщик не имеет права пересчитывать цену под новую ставку. Это разовая защита. На новые договоры она не распространяется. 👇

Не верьте спокойствию на рынке первички - оно обманчиво! В Алматы витрина первички сейчас выглядит обманчиво стабильной. Средняя цена квадрата в комфорт-классе держится у отметки 650-700 тыс. тенге. В чатах застройщиков читаю одно и то же: «акции до конца года», «скидка на парковку и кладовку». Что это означает на самом деле? Запас акций выдаёт нервозность. Продают то, что оформлено по старым правилам. ❗️С 1 января 2026 года застройщик платит НДС 16% на продажу нового жилья по Налоговому кодексу РК 2026. А с 1 июля 2026 года вступает также в силу Строительный кодекс РК № 253-VIII от 9 января 2026 года. Два закона сходятся на одном строительном цикле. К осени 2026 покупатель получит другой ценник и другой состав предложения. Разбираю по порядку 👇 - читайте и комментируйте, потому что инфа - золото! 😊

«Ең алдымен кепілдік мерзімдері ұзартылады: нысан бойынша екі жылдан бес жылға дейін, ал конструктивтік элементтер үшін он жылға дейін. Көптеген күрделі ақаулар – жарықтар, тоңазу, конструкция мәселелері – пайдаланудың алғашқы жылында емес, кейінірек байқалады. Сонымен қатар кепілдік тек дұрыс рәсімделген қабылдау кезінде ғана жұмыс істейді. Егер акт ескертусіз қол қойылса, нысанды тапсыру сәтінде ақау болғанын дәлелдеу әлдеқайда қиын болады. Сондықтан қабылдау кезінде фото, видео, келіспеушілік актісі арқылы тіркеу міндетті тәжірибеге айналады», – дейді Сейтнурова. Тағы бір маңызды жаңалық – сенімсіз құрылыс салушылар тізілімін құру, ол eGov және Өнеркәсіп және құрылыс министрлігінің порталдарында жарияланады. Бұл құрал нарықтың ашықтығын арттырады: адал компаниялар бәсекелік артықшылық алады, ал сатып алушылар тәуекелдерді алдын ала бағалай алады. «Маңызды, бірақ жиі еленбей қалатын өзгерістердің бірі – егжей-тегжейлі жоспарлау жобаларын (ПДП) түзетуге шектеу қою. Енді оларды екі жылда бір реттен жиі өзгертуге болмайды және тек бас жоспар аясында ғана жүзеге асырылады. Бұл бұрын бекітілгеннен кейін құрылыс параметрлерін – тығыздықты, қабаттылықты, функционалдық мақсатты – нақты жобаларға бейімдеп өзгерту тәжірибесін шектейді», – деп түсіндіреді сарапшы. Қалалар үшін бұл ретсіз құрылыстың азаюын білдіреді. Қоғамдық кеңістіктердің орнына немесе қалыптасқан аз қабатты аудандарда биік ғимараттардың пайда болуы сирек болуы тиіс. Сонымен қатар, Сейтнурованың пікірінше, кодекс сатып алушыларды қорғауды күшейтеді, бірақ тұрғын үй бағасының төмендеуіне әкелмейді. Керісінше, талаптардың күшеюі, кепілдік міндеттемелерінің артуы және жобалардың икемділігінің төмендеуі шаршы метр бағасына әсер етеді. «Жаңа Құрылыс кодексі нарық үшін ашық әрі қатаң ережелерді белгілейді. Құрылыс салушылар үшін талаптар күшейіп, “көлеңкелі” тәжірибелер азаяды, ал сатып алушылар үшін қорғаныс деңгейі артады. Алайда құрылыс сапасының айтарлықтай жақсаруы бірден емес, бірнеше жыл ішінде, жаңа нормалар барлық кезеңдерде жүйелі түрде қолданылған кезде байқалады», – деп қорытындылады Диляра Сейтнурова.

Жаңа Құрылыс кодексі нарықты қалай өзгертеді — сарапшы 2026 жылғы 1 шілдеден бастап Президент жыл басында қол қойған №253-VIII ҚР Құрылыс кодекса күшіне енеді. Осы сәттен бастап сала жаңа ережелер бойынша жұмыс істей бастайды. Құрылыс саласындағы Qazaq Expert Club сарапшысы Диляра Сейтнурова құрылыс компаниялары мен тұрғын үй сатып алушыларға әсер ететін негізгі өзгерістер туралы айтып берді. Оның айтуынша, бұрын сала бір-бірімен толық үйлеспеген заңдар мен нормативтік актілер жиынтығымен реттелсе, жаңа кодекс бірыңғай жүйе қалыптастырып, нысанның бүкіл өмірлік циклін – жобалаудан бастап пайдалануға беруге дейін қамтиды.

Что делать до июля - как проверять ЖК? С июля проверить застройщика станет значительно быстрее. Но уже сегодня у вас есть жилищный портал, «Казреестр» и судебный кабинет. Этого достаточно, чтобы отсечь 90 % рисковых вариантов за один вечер. ❗️Главное правило: не подписывайте договор и не вносите бронь, пока не прошли проверку по всем трём источникам. Застройщик, который торопит фразой «цена держится до конца недели», заслуживает паузы, а не предоплаты. Покупка квартиры в новостройке - это процесс на две-три недели минимум. Реестр недобросовестных застройщиков делает эти недели осмысленными. Сохраните пост и перешлите тем, кто сейчас выбирает квартиру в новостройке. Один чек-лист может помочь вам сэкономить миллионы. #BuildExpert #Строительныйкодекс2026 #недвижимостьАлматы #долевоестроительство #какпроверитьзастройщика #реестрзастройщиков #новостройкиКазахстан

Три источника проверки, которые работают уже сейчас Пока реестр выходит на полную мощность, у вас на руках три рабочих инструмента: 1⃣. Жилищный портал через eGov Mobile. В приложении открываете «Главная», «Другие сервисы», «Жилищный портал». Вводите БИН застройщика, название компании или ЖК. Система покажет, есть ли у объекта гарантия Казахстанской жилищной компании, разрешение акимата на привлечение денег дольщиков или участие банка. Если нет ни одного из трёх оснований, продажи на этапе строительства незаконны по определению. По последним данным в системе 999 законно строящихся ЖК и 181 незаконный. 2⃣ Выписка из «Казреестра» через egov.kz. Заказывайте онлайн выписку об учётной записи договора долевого участия. По ней видно, зарегистрирован ли ваш договор в государственной системе. Если нет, у вас на руках ничего не защищающая бумага, а объект может продаваться повторно другим людям. 3⃣. Судебный кабинет и реестр юрлиц. Заходите на office.sud.kz, вводите БИН застройщика. Видите все дела компании: иски подрядчиков, претензии дольщиков, споры с ГАСК. Параллельно на stat.gov.kz проверяете, не находится ли компания в процедуре ликвидации. Пять минут работы, а картина по компании складывается полная. 🚩 Красные флаги, которые видно до сделки Признаки, по которым я не советую идти в объект даже если цена кажется привлекательной: - Компания не тянет требования закона о долевом участии. Для Алматы и Астаны нужен опыт сдачи не менее 60 тыс м² за последние пять лет. Для остальных городов 30 тыс м². Ни гарантии КЖК, ни разрешения акимата такой застройщик не получит. - Продажи не по ДДУ. Вам предлагают предварительный договор, бронь, договор займа, инвестиционный контракт. Всё это обход закона. В суде такие конструкции разваливаются. - Цена заметно ниже рынка по локации. После введения НДС 16 % на новое жильё и резервирования под 5-летнюю гарантию себестоимость у всех выровнялась. Кто продаёт сильно дешевле, тот либо уходит с рынка, либо изначально строит пирамиду. - Вечный «старт продаж» без движения на площадке. Котлован полгода в том же состоянии. Или на рендере фундамент готов, а по факту огороженный пустырь. - Объекта нет в государственной системе. Если на жилищном портале и в «Казреестре» информации нет, никакие презентации и скидки этого не компенсируют. - Корректировка ПДП под конкретный дом. С 1 июля 2026 такое будет вне закона, а на уже запущенных проектах проверяйте, не идут ли судебные иски соседей против стройки. Продолжение 👇

📍Где искать реестр и как он устроен? Вести реестр будут акиматы через единую информационную систему долевого участия «Казреестр». Обновление не реже одного раза в месяц. Доступ для граждан планируется через жилищный портал на egov.kz и мобильное приложение eGov Mobile. Структура реестра риск-ориентированная, с четырьмя категориями: 1⃣. Уведомительная. Компания работает в штатном режиме. 2⃣. Повышенный риск. Есть отклонения по срокам или финансовой дисциплине. 3⃣. Включение по основаниям Закона «О долевом участии в жилищном строительстве». Фиксированные нарушения прав дольщиков. 4⃣. Проблемные объекты. Долгострои, приостановленные стройки, решения суда. Для компаний 3 и 4 категорий закон вводит усиленный контроль и ограничение на привлечение денег дольщиков. Это ключевая точка для покупателя. Компания в этих категориях просто не сможет законно продать вам квартиру на этапе строительства. Типовые правила формирования реестра сейчас на публичном обсуждении до 20 апреля. Какие данные вносят в реестр? Поводом для включения служат не жалобы и не отзывы в интернете, а документально подтверждённые факты: - просрочка сдачи и долгострои; - самовольное строительство без разрешений; - судебные решения по искам дольщиков; - приостановленные или отозванные разрешения акимата на привлечение средств; - решения суда о сносе незаконного жилья. Система охватывает ровно те нарушения, которые бьют по карману покупателя напрямую. Продолжение ниже 👇

Фото сгенерировано с помощь ИИ ‼️Как проверить ЖК перед покупкой - теперь это будет просто! С 1 июля 2026 года в Казахстане начинает работать официальный реестр недобросовестных застройщиков. Это прямая норма Строительного кодекса РК № 253-VIII, подписанного Президентом 9 января 2026 года. До этого покупатель собирал информацию о компании по крупицам и часто узнавал о проблемах уже после подписания договора. ❗️Теперь появляется единый публичный источник, по которому можно отсечь компанию с плохой историей ещё до первой встречи с отделом продаж. Ниже разберу, как пользоваться этим инструментом, что проверять прямо сейчас не дожидаясь июля, и по каким признакам я сама отсекаю проблемные проекты. Читайте и комментируйте 👇

Если гарантийный срок в договоре долевого участия вообще не указан - по умолчанию применяется та же статья 122. Это закреплено в статье 119 пункте 13 Строительного кодекса: при отсутствии сроков в договоре подряда применяется норма части второй пункта 1 статьи 122. Отсчёт идёт не от даты подписания договора с дольщиком и даже не от даты передачи ключей, а от дня приёмки объекта в эксплуатацию - то есть от момента подписания акта государственной приёмочной комиссией. Что конкретно покрывает гарантия? Согласно статье 2 пункту 34 Строительного кодекса, гарантийный срок - это период, в течение которого заказчик и подрядчик гарантируют сохранение качества показателей строительного объекта в соответствии с государственными нормативными документами и проектом строительства. На практике это означает: Попадает под гарантию: трещины в несущих стенах, промерзание фасада, протечки кровли, разрушение стяжки без механического воздействия, отслоение штукатурки конструктивных элементов, неисправность инженерных систем дома (лифты трубопроводы вентиляция) если дефект производственный. Не попадает под гарантию: нормальный износ, повреждения от неправильной эксплуатации, последствия перепланировки самим жильцом, дефекты отделки которую дольщик делал сам после получения квартиры. Статья 122 пункт 3 прямо освобождает подрядчика от ответственности если дефект вызван нормальным износом или нарушением правил эксплуатации. Именно это основание застройщики используют чаще всего чтобы отказать в ремонте. Кто несёт ответственность? Статья 122 пункт 2: ответственность за дефекты, выявленные в течение гарантийного срока, возлагается на подрядчика (генерального подрядчика) с обязательством устранить нарушения. Три вещи которые нужно знать до подписания договора Первое: проверьте, что в договоре долевого участия прописан гарантийный срок не < 5 лет для квартиры и не < 10 лет для несущих конструкций и кровли. Если срок меньше, это нарушение закона с 1 июля 2026 года. Второе: уточните с какого момента считается срок. Отсчёт от даты приёмки объекта госкомиссией. Третье: гарантия на инженерное оборудование (лифты, котлы, насосы) может отличаться. Если производитель оборудования дал иной гарантийный срок, действует его условие. Это исключение прямо указано в статье 122 пункт 1. #buildexpertpro #строительныйкодексрк #правадольщиков #гарантиянастройку #юристпонедвижимости #казахстаннедвижимость #алматынедвижимость #новостистроительстварк #экспертклубрк

Фото сгенрировано с помощью ИИ Гарантия 5 лет: что это означает для дольщика на практике Когда застройщик говорит «на квартиру действует гарантия 5 лет», знайте, что это не особый подход к клиенту, а требование закона. Но на практике большинство дольщиков не знают ни что именно покрывает эта гарантия, ни что с ней делать когда что-то сломалось. Откуда берётся цифра «5 лет»? Строительный кодекс РК, статья 122, пункт 1: «Гарантийный срок не может составлять менее пяти лет со дня приемки строительного объекта в эксплуатацию». Это минимум. Для несущих конструкций кровли и наружных стен (фасадов) минимум другой - не менее десяти лет. Застройщик вправе установить более длинный срок в договоре. Сократить его ниже законного минимума нельзя. Продолжение ниже 👇

Несущие конструкции и кровля — до 10 лет Фундамент, несущие стены, перекрытия, кровля «получили» отдельную расширенную гарантию. Темп строительства в Алматы в последние годы рос быстрее, чем контроль его качества. При этом у нас сейсмоактивный город, где особенно важно следить за соблюдением стандартов качества. Новый «гарантийный» срок в 10 лет - это сигнал рынку, что строить надо так, чтобы потом не платить. Реестр недобросовестных застройщиков — наконец-то Официальный реестр появится на официальных ресурсках eGov и МИПР — с данными о долгостроях и нарушениях прав дольщиков. Проверять застройщика до подписания договора, а не после — это три минуты, которые могут сохранить годы нервов. Конец хаотичной корректировке ПДП ПДП в Алматы менялся с пугающей регулярностью — под интересы конкретных девелоперов. Нормы этажности растягивались, зелёные зоны перераспределялись, а жители узнавали о новой стройке, когда забор уже стоял. С 1 января 2026 года теперь корректировку можно будет вносить не чаще одного раза в два года, застройка должна идти строго по генплану. Это защита инвестиций каждого, кто уже купил жильё в своём районе. Кодекс не решает всех проблем отрасли, но повышает ответственность застройщиков, даёт покупателям реальные инструменты защиты и впервые вводит системный контроль над градостроительными решениями. До 1 июля осталось три месяца! Расскажите, как новые нормы работают в вашей ситуации? Считаете ли вы их справедливыми и нужными? #buildexpertpro #СтроительныйКодекс2026 #Алматы #Реновация #НедвижимостьАлматы #СтройЭксперт

Строительный кодекс подписан: что изменится с 1 июля Президент подписал его 9 января 2026 года, но вступает он в силу с 1 июля. Важно понимать , что он отличается от предыдущей версии не «очередными» поправками, а это принципиально новый документ, которого отрасль ждала больше десяти лет Я работаю в строительстве и реновации в Алматы, и читала этот кодекс не как новость, а как человек, который каждый день сталкивается с теми проблемами, которые он, наконец, пытается решить. Какие, например? Гарантия на жилой дом — с 2 до 5 лет Трещины, промерзание углов, отслоение штукатурки: всё это проявляется не в первый год, а позже. Я знаю алматинские ЖК, где жильцы обнаруживали серьёзные дефекты ровно тогда, когда двухлетняя гарантия уже истекла. Теперь - пять лет - это юридически закреплённая ответственность застройщика. Европейский стандарт. И я этому рада, хотя и нахожусь на стороне застройщика: просто это означает, что на рынке останутся лишь те, кто готов отвечать за качество. Продолжение ниже 👇🏻

Какая компенсация предусматривается? Деньги - не единственный вариант. Есть и другие варианты, если правильно комбинируете. Вариант 1: Только деньги Плюсы: • Получаете всю сумму сразу (после оформления) • Можете купить что хотите где хотите • Нет привязки к застройщику Минусы: • Цены на жилье растут - через год за эти деньги купите меньше • Придется самим искать новое жилье Вариант 2: Квартира в строящемся ЖК Плюсы: • Получаете квартиру в новом доме • Часто дают по себестоимости - это на 10-20% дешевле рынка • Не нужно искать жилье Минусы: • Ждать сдачи дома 2-3 года • Рискуете, что застройщик обанкротится или не достроит • Планировка может не устроить Вариант 3: Квартира в готовом доме застройщика Плюсы: • Переезжаете сразу • Видите, что получаете • Меньше рисков Минусы: • Выбор ограничен • Цена будет рыночная Вариант 4: Комбинация Например: квартира 60 кв.м в строящемся ЖК + доплата деньгами. Или: квартира в готовом доме + помощь с переездом и ремонтом. ❗️И помните, если Ваш дом 🏠 включили в программу реновации, рано или поздно к Вам обязательно придут с предложением. Поэтому берите на заметку 🗒️ все варианты и принимайте решение на основании своих собственных ощущениях. #buildexpertpro #реновацияалматы #ветхоежилье #реновация #переселение #алматы #инвестор #выкупдома #застройщик #инвестициивнедвижимость #сделкасжильем #продажаучастка #недвижимостьалматы #частныйдом #строительствожк #городскаяреновация #земельныйучасток #юридическаяконсультация

Что делать с неузаконенными постройками и как провести первую встречу с инвесторами? У вас есть пристройка к дому, которую не узаконили? Баня без документов? Второй этаж, которого нет в техпаспорте? Вариант 1: Узаконить сейчас. Но это долго (3-6 месяцев) и дорого (от 500 тысяч до 3 миллионов тенге). Вариант 2: Торговаться с застройщиком. Неузаконенные постройки ему оценят дешевле (по затратному методу), но хотя бы что-то заплатят. Из практики: если узаконение стоит 1 миллион, а за неузаконенную пристройку дадут 500 -700 тыс. - лучше не узаконивать. Если у вас ВСЕ в порядке с документами, вы можете смело начинать переговоры. Как провести первую встречу с инвестором? Пришел представитель застройщика. Что делать: 1. Задавайте вопросы: • Кто вы и какая у вас компания? • Что планируете строить? • Сколько участков хотите выкупить? • Какие сроки? • Как будет проходить оценка? • Какие варианты компенсации предлагаете? 2. Записывайте. Достаньте блокнот и записывайте, что говорит представитель. Пусть видит, что вы серьезно подходите к вопросу. 3. Говорите, что посоветуетесь. С семьей, с друзьями. Не принимайте решения в одиночку. 4. Назначайте следующую встречу. Не решайте все за один раз. "Давайте встретимся через неделю, я изучу ваше предложение".

Если инвестор заработает на Вашей земле, Вы имеете право на справедливую компенсацию Начнем с простой математики. Застройщик покупает ваш участок не из благотворительности. Он посчитал: куплю квартал за 3 миллиарда, построю ЖК, продам за 13 миллиардов. Чистая прибыль - 2-3 миллиарда. Ваш дом с участком - часть этих будущих доходов. Если инвестор предлагает вам "справедливую рыночную цену" -соглашайтесь. Справедливая цена - это рыночная цена ПЛЮС премия за то, что вы соглашаетесь продать. Запомните цифру: 10-15% сверх рыночной стоимости -это нормальная премия при выкупе под реновацию. Теперь по шагам - как подготовиться: Шаг 1: Сделайте свою оценку до того, как начнутся разговоры с Инвестором Самая большая ошибка - слушать цифры застройщика и верить им. Он наймет оценщика, оценщик насчитает сумму, вы согласитесь. А потом узнаете, что могли получить на треть больше. Что делать? 1. Закажите независимую оценку Найдите оценочную компанию сами. Это стоит 30-50 тысяч тенге, но окупится. Оценщик должен иметь: • Сертификат оценщика • Членство в палате оценщиков • Страховку профессиональной ответственности Попросите его сделать оценку по двум методам: рыночному (сравнение с аналогами) и затратному (сколько стоит построить такой дом). 2. Изучите цены на рынке сами Зайдите на Krisha.kz, OLX, Homester.kz Посмотрите, за сколько продаются похожие дома в вашем районе. Запишите 5-10 объявлений. Это ваша база для переговоров. Важно: смотрите не только на цену за весь дом, но и на цену за квадратный метр с учетом участка. Так проще сравнивать. 3. Поговорите с соседями Если застройщик уже купил несколько домов в квартале, узнайте у соседей, за сколько они продали. Люди могут не сказать точную сумму, но хотя бы диапазон подскажут. Один нюанс: застройщики часто предлагают разные цены разным людям. Кому-то больше, кому-то меньше. Не ориентируйтесь слепо на чужие сделки, но держите их в голове. 4. Посчитайте, за сколько купите новое жилье Это важно. Вам предложат 40 миллионов за ваш дом. Звучит много. Но квартира 60-70 кв.м в вашем районе стоит 45-50 миллионов. Значит, 40 миллионов - это мало. Посчитайте заранее: • Сколько стоит квартира такой же площади в вашем или соседнем районе • Сколько стоит дом в пригороде, если хотите остаться в частном секторе • Сколько нужно на переезд, оформление документов, ремонт Только после этого поймете, устраивает ли вас предложение застройщика.   Шаг 2: Правоустанавливающие документы на дом и земельный участок – это Ваше оружие в переговорах Застройщик будет проверять ваши документы, чтобы понять, чистая ли сделка. Но вы можете использовать эти же документы, чтобы повысить цену. Обязательный пакет документов, который у вас должен быть: На земельный участок: • Государственный акт на землю (Госакт) • Договор купли-продажи или дарения • Справка о наличии недвижимого имущества (получите в ЦОНе или онлайн) • Справка об отсутствии обременений На дом и постройки: • Технический паспорт на дом • Документы на все хозпостройки (баня, гараж, сарай) • Кадастровый план участка Личные документы: • Удостоверение личности • ИНН • Свидетельство о браке (если есть) • Согласие супруга на продажу (если собственность совместная). Продолжение следует 👇🏻

Инвестор хочет выкупить ваш дом: как получить максимум и не продешевить Сейчас дам буквально практическое руководство для собственников частных домов по переговорам с застройщиками. Если вам актуально - записывайте Звонок в дверь. Представитель застройщика улыбается и говорит, что хочет купить ваш участок. Или пришло письмо от инвестора с предложением. Или соседи рассказали, что весь квартал собираются выкупать под новый ЖК. Первая реакция - паника или эйфория. Иногда и то, и другое одновременно. Паника: где жить, куда переезжать, что делать? Эйфория: наконец-то получу деньги за этот старый дом! ❗️Стоп. Сделайте паузу. Не подписывайте ничего. Не соглашайтесь ни на какую цену "прямо сейчас". Не верьте обещаниям "только вам даем такие условия". За годы работы я видела десятки случаев, когда люди продавали дома за копейки, а потом узнавали, что соседу дали вдвое больше. Или что инвестор заработал миллиарды на их земле, а они живут в однушке на окраине. Сейчас расскажу, как подготовиться, и как разговаривать.

Как документально подтвердить срок владения? Если налоговая заинтересуется сделкой и запросит пояснения, на руках продавцу необходимо иметь: 1. Документ, подтверждающий дату возникновения права собственности - договор купли-продажи, договор долевого участия, акт приватизации, дарственная или свидетельство о праве на наследство. Именно дата здесь является официальной точкой отсчёта. 2. Договор купли-продажи при реализации квартиры - в нём указывается цена квартиры. Обычно налоговая не запрашивает платёжные документы - простого сличения дат в указанных документах будет достаточно, чтобы подтвердить, что условие по нахождению объекта в собственности более 2 лет соблюдено. А, следовательно, ни подавать декларацию, ни платить налог не нужно. Когда налог не платится даже без учёта срока? Если квартира продаётся за ту же сумму, за которую ранее была куплена, или цена продажи отрицательная (квартира продана дешевле цены покупки), то налог также платить не требуется. Прирост стоимости считается как разница между ценой продажи и ценой покупки. Если разница нулевая или отрицательная - налоговая база отсутствует. Главный вывод В 2026 году один и тот же вопрос «плачу ли я налог?» может иметь разные ответы у двух людей с похожими ситуациями. Разница - в дате регистрации права собственности. Проверьте свою выписку из реестра до того, как выставите объявление. Убедитесь, что понимаете, какое правило к вам применяется. Данная статья была создана совместно с налоговым консультантом Раушан. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию и не переплачивать налоги, советую заранее проконсультироваться с ней - она ведёт свой телеграмм-канал https://t.me/Qaztax_Raushan Очень советую, как высококвалифицированного специалиста. Задайте свой кейс в комментариях 👇- разберём с цифрами. #buildexpertpro #налогиказахстан #недвижимостьрк #продажаквартиры #налоговыйкодекс2026 #нкрк #налогнаприрост #жильеказахстан #налоговыйконсультант #сделкиснедвижимостью #казахстан #алматы #астана #важнознать #налоги2026 #регистрациянедвижимости