BuildExpert
Open in Telegram
Канал эксперта по строительству и недвижимости. ✅ Комментирую изменения на рынке недвижимости ✅ Разбираю качество строительства ✅ Анализирую выгоды и риски ✅ Говорю, что важно при выборе недвижимости. https://www.instagram.com/buildexpert.pro?igsh=MXR
Show moreThe country is not specifiedThe category is not specified
243
Subscribers
+124 hours
+27 days
+830 days
Number of Posts
Data loading in progress...
Reactions
Comments
Telegram Stars
TOP posts by
Data loading in progress...
Publication analysis
Posts | Views dynamics | |||||
 ИЗМЕНИЛИСЬ ПРАВИЛА СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
С 8 сентября в Казахстане действует новый порядок оформления. Теперь договор удостоверяет нотариус по месту нахождения объекта. Основание статья 54 Закона о нотариате.
Раньше с 2021 года стороны могли выбрать нотариуса в любом регионе. Сейчас обращаться нужно только в тот округ где расположена недвижимость.
Правило охватывает три типа сделок:
покупку и продажу
дарение квартир домов и участков
залог имущества включая ипотеку
Кого это касается в первую очередь. Тех кто живет в одном городе а владеет жильем в другом. Им нужно заранее согласовать место оформления и учесть поездку к нотариусу по адресу объекта.
Цель понятна. Привязка к месту объекта снижает риски мошеннических схем и делает рынок прозрачнее.
#BuildExpert #newruls #realestate | 107 | 4 | 0 | 0 | Loading... | |
Износ. Дом признан ветхим и разрушился в том числе из-за состояния. Страховщик урезает выплату или отказывает. При этом именно старый фонд в сейсмике опаснее всего.
Самовольные перепланировки. Снесённая несущая стена. Незаконная надстройка. Экспертиза свяжет разрушение с ними и в выплате откажут.
Недострахование. Собственник ставит сумму ниже реальной, чтобы платить меньше. Работает правило пропорции. Застраховал на половину. Получишь половину от ущерба, а не от квартиры. Это самый горький разговор в моей практике.
Франшиза. Часть убытка, которую страховщик не платит никогда. По мелким трещинам она съедает всю выплату. Полис от катастрофы это защита от крупной беды, а не от косметики.
📌Сколько стоит и как считают сумму покрытия
Тариф на добровольное страхование жилья обычно от 0,2 до 0,5 процента страховой суммы в год. Если сейсмика идёт отдельным риском, то по верхней границе.
Пример. Квартиру оценили по восстановительной стоимости в 25 млн тенге. При тарифе около 0,4 процента это примерно 100 тысяч тенге в год. Меньше девяти тысяч в месяц. За эти деньги при полном разрушении вы получаете сумму на восстановление жилья.
Причина отказа не в цене. Причина в психологии. Землетрясение кажется тем, что случится не со мной. Так же люди думали про гарантию на новостройку. До первой замороженной стройки.
📌Почему обязательное страхование обсуждают годами и не вводят
Идею поднимают последние пятнадцать лет. Каждый раз она упирается в одно. Это новый обязательный платёж для населения.
Сейчас работу ведёт АРРФР. Отдельный законопроект из плана на 2026 год убрали. Но нормы включили в общий закон о страховании. Внесение в Парламент ожидается в октябре. За основу взяли модели Турции, Франции и Испании.
Как задумано. Взнос от 2 до 20 тысяч тенге в год по региональному коэффициенту риска. Алматы попадёт в верхнюю часть шкалы. Покрытие на старте в 500 взносов. Заплатил 10 тысяч. Застрахован на 5 млн. Сначала работает государственный фонд. Первые три года он копит и крупное событие пока не потянет. Кто хочет полную стоимость, докупает добровольный полис сверху.
📌Что делать, если дом пострадал, а полиса нет
Прямой компенсации за разрушенное жильё закон не гарантирует. Помощь при ЧС идёт по решению властей и из бюджета. Адресно и уже после события. Это не замена страховке.
Что остаётся собственнику без полиса. Сразу снять всё на фото и видео с датой. Заказать независимое обследование дома и получить заключение о повреждениях. Это заключение станет главным документом и в акимате, и в суде. Если дом признают аварийным, вы попадаете в процедуру расселения. Отдельная и небыстрая история.
Вывод неприятный. Без полиса вы восстанавливаете жильё сами или ждёте решение властей, на которое не влияете.
📌Что сделать сейчас
Уточните, включена ли сейсмика в покрытие отдельно. В коробочных продуктах её часто нет. Проверьте свою страховую сумму. Она должна отражать восстановительную стоимость, иначе сработает пропорция.
Прочитайте раздел исключений до подписи. Износ, перепланировки, франшиза. Приведите в порядок документы на квартиру. При любом сценарии сильная позиция собственника начинается с них.
Страхование от землетрясения остаётся редкостью не потому, что оно дорогое. А потому, что риск ощущается далёким, пока ничего не случилось. Обязательная схема эту логику сломает. Платить будут все и понемногу. Пока выбор ещё добровольный, я советую сделать его осознанно.
У вас есть страховка на жильё?
#BuildExpert #Insurance #землетрясение #страховка #страховойполис | 51 | 1 | 0 | 0 | Loading... | |
 СТРАХОВАНИЕ ЖИЛЬЯ. ПОЧЕМУ ЭТО ДО СИХ ПОР РЕДКОСТЬ?
Алматы стоит в зоне девятибалльных землетрясений. Это исходная характеристика города, а не прогноз. В нём около 800 тысяч квартир и домов. Даже повреждение десятой части фонда даёт ущерб больше десяти миллиардов долларов. Без учёта дорог и сетей.
А теперь вторая цифра. По стране застраховано меньше трёх процентов жилья. Большинство этих полисов оформлено по требованию банка при ипотеке. Человек гасит кредит и от страховки отказывается.
Риск посчитан. Защита от него лежит на полке. Разбираю, почему так.
Что покрывает полис и где спрятаны исключения
Первое, что нужно понять. Полис страхует не рыночную цену квартиры. Он страхует восстановительную стоимость. В рыночную цену зашита земля, район, вид из окна. Землю землетрясение не разрушает. Поэтому сумма в договоре меньше цены продажи. Так и должно быть.
Дальше исключения. Их читают после толчка. А надо до подписи.
Продолжение читайте ниже 👇 | 57 | 1 | 0 | 0 | Loading... | |
Прогрев. Бетон греют электродами или проводом, пока он не наберёт критическую прочность. Дорого и требует контроля.
Противоморозные добавки. В смесь вводят реагент, который не даёт воде замёрзнуть раньше времени. Работает до определённой температуры, дальше бесполезен.
Укрытие и утепление. Конструкцию закрывают, держат тепло изнутри. Медленно, но правильно.
Если соблюдён хотя бы один режим и есть контроль прочности, зимний бетон надёжен. Проблема начинается там, где режима нет, а сроки давят.
📍Что происходит с бетоном без режима
Вода в свежем бетоне замерзает. Лёд расширяется и рвёт структуру изнутри. Марочную прочность такой бетон уже не наберёт никогда. Внешне это незаметно. Дом стоит, стены ровные, приёмка пройдена.
Дефект выходит наружу позже. Через год или два. Трещины по несущим, промерзание углов, отслоение защитного слоя, оголение арматуры. Ремонт таких вещей стоит несопоставимо дороже, чем стоил бы правильный прогрев на этапе стройки.
📍Как покупателю прочитать спешку по срокам
Сроки говорят больше, чем рендеры. Смотрите на две вещи.
Первое. Когда объект вышел из земли. Если коробку начали лить поздней осенью, а сдачу обещают уже к весне, темп подозрительный. Бетон зимой набирает прочность медленно даже с прогревом. Быстро тут не бывает.
Второе. Как выглядит стройка сейчас. Работы под открытым небом в минус без укрытий и тепловых пушек это плохой знак. Тепловой контур должен быть закрыт до серьёзных морозов.
❓Что спросить у застройщика, если ввод обещают в декабре
Три вопроса, которые ставят продавца на место.
Каким методом велись бетонные работы зимой и есть ли журнал контроля прочности. Нормальный застройщик покажет документ без заминки.
Закрыт ли тепловой контур и когда. От этого зависит, в каких условиях шла внутренняя отделка.
Не переносился ли уже срок раньше. Двойная спешка это когда сначала отстали от графика, а потом гонят зимой, чтобы закрыть год.
Декабрьский ввод сам по себе не приговор. Приговор это декабрьский ввод без ответов на эти вопросы.
У вас сдача в декабре? Напишите жилой комплекс, посмотрю стадию.
#BuildExpert #сезонработ #стройказимой #construction #concrete | 55 | 0 | 0 | 0 | Loading... | |
 СТРОИТЕЛЬНЫЙ СЕЗОН ЗАКРЫВАЕТСЯ. Что успеют сдать до холодов и чем рискует зимняя стройка
Сентябрь это точка решения. Застройщик выбирает одно из двух. Гнать объект до снега или замораживать до весны. От этого выбора зависит, что вы получите на приёмке. Объясняю простыми словами, какие работы зимой допустимы, а какие возвращаются дефектами через два года.
Что нормативно можно делать зимой
Мороз не запрещает стройку. Он запрещает стройку без режима. Кодекс и своды правил допускают бетонные работы при отрицательной температуре, но только с одним из условий.
Продолжение читайте ниже 👇 | 53 | 0 | 0 | 0 | Loading... | |
Итог полугодия ставит всё на место. За январь и июнь прошло около 188 тысяч сделок. Это на 4,2% меньше, чем годом ранее. Июнь отыграл часть весенних потерь, но общий минус не перекрыл. Полные цифры по августу выйдут в середине сентября, и я закрою ими картину отдельно.
Что тянуло рынок вверх❓
3⃣силы. Первая - это госпрограммы. Спрос держится на льготных займах, коммерческая ипотека выше 22% большинству недоступна. Вторая - это ожидание. Рынок ждал снижения базовой ставки и торопился зайти до того, как деньги станут дешевле. Третья это страх дальнейшего роста цены. С 2026 года первичка облагается НДС, себестоимость растёт, покупатель боится, что завтра будет дороже.
❗Обратите внимание на одну вещь. Ни одна из этих сил не про живой платёжеспособный спрос. Это спрос по необходимости и по расчёту, а не по возможности.
Мой взгляд: сезон или разворот❓
Первое. Настоящий разворот держится дольше одного месяца. Сезонный всплеск откатывается сразу. Июнь вырос, июль всё отдал. Это сезон.
Второе. При развороте цена и число сделок идут в одну сторону. Сейчас они расходятся. Сделок за полугодие меньше, а цены растут. Первичка прибавила 14,6% за год, вторичка 9,5%. Когда объём падает, а цена всё равно ползёт вверх, рынок двигает не спрос. Его двигают себестоимость и инфляция.
❗Вывод простой. Лето дало сезонный отскок на снижающемся рынке. Разворота не было.
Прогноз на осень по трём городам
Алматы. Самый дорогой рынок и самый осторожный. Весной сделки проседали сильнее среднего, город ушёл в режим ожидания. Осенью оживёт за счёт сезона. Подходящих квартир мало. Цена на них пойдёт вверх на дефиците, число сделок прибавит, но прошлогодний уровень вряд ли достанет.
Астана. Держится устойчивее всех. Ниже цена метра, идёт застройка новых районов, приток населения поддерживает спрос. При этом первичка в столице выросла на 19% за год. Это перегрев. Осенью Астана будет самой активной из трёх, но всё больше сделок уйдёт в рассрочку от застройщика, а не в ипотеку.
Шымкент. Третий по величине город страны. База цен ниже, население растёт быстро, поэтому рынок здесь сильнее других завязан на госпрограммы. Осенний сезон и Умай дадут ему прибавку, возможно самую заметную в процентах. Но это рост от низкой базы, а не признак нового качества спроса.
📍Общий вывод. Осень будет активнее лета. Это снова сезон, а не разворот. Разворот я жду не раньше, чем деньги подешевеют. А это вопрос базовой ставки и первого квартала 2027 года.
Покупали жильё летом? Напишите, что стало решающим аргументом. Соберу ответы в отдельный разбор.
#BuildExpert #сезонность #рынокжилья #ипотечныепрограммы #bigcitiesKazakhstan | 60 | 1 | 0 | 0 | Loading... | |
 ИТОГИ ЛЕТА на РЫНКЕ ЖИЛЬЯ. ЧТО БЫЛО СЕЗОНОМ, а ЧТО РАЗВОРОТОМ?
Лето закрыто. Свожу цифры и отделяю сезонный всплеск от настоящего изменения спроса. Разница здесь важнее самих цифр.
Что показали месяцы❓
Июнь дал самый сильный месяц с начала года. Около 39 тысяч сделок по стране. Рост почти на 30% к маю. После вялой весны это выглядело как перелом.
Июль остудил рынок. 37,2 тысячи сделок. Минус 4,9% к июню и минус 6,5% к июлю прошлого года. Всплеск откатился ровно за один месяц.
Продолжение читайте ниже 👇 | 58 | 0 | 0 | 0 | Loading... | |
1⃣Стройка идёт на заёмные деньги. Проектное финансирование и оборотный капитал. Их цена завязана на базовую ставку. При ставке около 16% деньги на стройку обходятся в двадцать с лишним процентов годовых. Это ложится в себестоимость каждого квадратного метра.
2⃣ момент. Высокая ставка держит вклады доходными. При 16,25% частные деньги идут на депозит, а не в инвестиционную квартиру. Инвестор считает и выбирает банк. Часть спроса, который раньше шёл в новостройки, сегодня лежит на депозитах.
Поэтому даже снижение на полпункта я большим событием не считаю. Для экономики проекта это пока немного. Важна не одна цифра, а траектория. От 18% в прошлом октябре мы дошли до 16,25%. Рынок ждёт около 14,75% на горизонте года. Вот когда проектное финансирование подешевеет по-настоящему.
Инфляция за год 10,2%. Пока она такая, дешёвых денег на стройку не будет. Ни при какой отдельной ставке.
Что это значит на практике. Себестоимость строительства снижаться не начнёт. Застройщики продолжат закладывать дорогое финансирование в цену. Разговоры про падение цен на новостройки я бы пока отложил.
Я смотрю на ставку не как покупатель, который ждёт дешёвую ипотеку. А как участник рынка, который считает стоимость денег на стройку. Разворот начался, но до дешёвых денег ещё далеко.
#BuildExpert #Базоваяставка #NationalBank #Finance #Project | 84 | 1 | 1 | 2 | Loading... | |
 Сегодня Нацбанк снизил базовую ставку до 16,25%. Раньше было 16,75%. Это третье снижение с октября прошлого года, тогда ставка держалась на 18%. Смотрю на это глазами застройщика, а не покупателя.
Для покупателя ставка почти ничего не решает. Ипотеку в Казахстане берут по госпрограммам. 7-20-25, Наурыз, Бақытты Отбасы, с 31 августа добавился Умай. Ставки там фиксированные и к базовой не привязаны. Поэтому спрос на квартиры базовая ставка не двигает.
А для застройщика двигает всё.
Продолжение читайте ниже 👇 | 75 | 2 | 0 | 0 | Loading... | |
В итоге весь спрос стянулся в один узкий сегмент дешёвого жилья, а его на рынке почти нет. Получается разрыв: одобренный займ есть, а квартиры под него — нет.
По-хорошему это решается не ожиданием, что предложение вырастет само, а пересмотром ценовых лимитов программы вслед за рынком. Иначе одобрения так и будут оставаться на бумаге. - необходимо сгенерировать изображение
#BuildExpert #АлматыЖастары #льготноекредитование #realestate | 74 | 0 | 0 | 0 | Loading... | |
 НАЛИЧИЕ ОДОБРЕНИЯ ОТ БАНКА, еще не покупка
Участники «Алматы жастары» жалуются не зря, но проблема не в самой программе, а в том, что рынок перестал давать под неё квартиры. Займ одобряют, а вот объектов, которые вписываются в лимиты по цене и площади, почти не осталось.
Дело в нескольких вещах, которые сошлись одновременно. С января 2026 года первичка впервые облагается НДС в 16%, и новостройки подорожали на 10–12%— большая часть квартир просто вышла за ценовой потолок программы. Вторичный рынок тоже замер: те, кто успел взять льготную ипотеку до 2024 года, не продают и не меняют жильё, поэтому подходящего предложения стало ещё меньше. А коммерческая ипотека под 22–24% фактически недоступна, и продавцы, зная это, не спешат снижать цену до нужного уровня.
Продолжение читайте ниже 👇 | 70 | 0 | 0 | 0 | Loading... |
