BuildExpert

КАЗРЕЕСТР ПЕРЕХОДИТ на НОВЫЙ ФОРМАТ: что показала демонстрация Казахстанская Жилищная Компания (КЖК) С 23 июля 2026 года вступают в силу изменения в Правила выдачи разрешений на привлечение денег дольщиков. Госуслуга переходит в Единую цифровую систему долевого участия «Казреестр». Чтобы отрасль успела подготовиться, 14 июля АО «Казахстанская Жилищная Компания» провела онлайн-демонстрацию нового функционала. Я подключилась и посмотрела систему изнутри. Сразу скажу главное. Инструмент нужный и в целом продуманный. Логика подачи разрешения собрана в одном сервисе, шаги выстроены последовательно, а вопросы участникам дали задать вживую. По сравнению с прежней разрозненной подачей это шаг вперёд. Но по ходу демонстрации всплыли нюансы, которые в реальной работе будут стоить времени. Первый и самый заметный касается Уникального номера объекта (УНО), присваивается на Qportal.kz, на Геопортале Госкадастра, eQurylys, и именно он ведёт объект по всему жизненному циклу проекта. Новый Казреестр работает автономно от этих порталов. Получается, что номер, под которым проект уже живёт в других системах, здесь заново не подтягивается. Из этого вытекает второй момент. Портал требует полного ручного заполнения. Данные, которые уже есть в государственных системах, приходится вносить руками с нуля. И это не пара полей. Это девять разделов с вкладками и согласованиями внутри каждого. На один объект уходит заметно больше времени, чем ожидаешь от цифрового сервиса. Здесь возникает закономерный вопрос. Если УНО уже существует и объект уже оцифрован на других порталах, почему нельзя собрать всё в одном формате и подтягивать данные автоматически. Смысл цифровизации в том, чтобы убирать ручной труд, а не переносить его в новое окно. Я не спешу с оценками. Система только выходит, у КЖК есть обратная связь от участников, и часть замечаний наверняка учтут в следующих версиях. Но именно сейчас, до 23 июля, важно проговорить эти вещи вслух. Интеграция с Qportal, Геопорталом, eQurylys и автоматическая привязка к УНО сэкономили бы отрасли десятки часов на каждом проекте. Буду следить, как система поведёт себя на первых реальных заявках после 23 июля. #BuildExpert #Digitalservices #development #Projects #КЖК

❓Из чего состоит стоимость расселения Возьмём один квартал. Стоимость расселения складывается из нескольких статей. 📍Выкуп квартир и домов. Это база. Считается по рыночной стоимости плюс премия. 15–20% сверх рынка это стандартная практика, застройщики закладывают её в бюджет заранее. Не потому что добрые, а потому что без согласия собственника проект не двигается. Неузаконенные постройки. Пристройки, бани, вторые этажи, которых нет в техпаспорте. За неузаконенную пристройку обычно дают около 3–4 млн тенге. Узаконение стоит от 500 тысяч до 2 млн и занимает 3–6 месяцев, поэтому чаще это предмет торга, а не отдельная стройка. 📍Зелёные насаждения и благоустройство. Взрослые ели, плодовые деревья, виноградник. Каждое дерево оценивается отдельно. Сад на 20 деревьев это 3–5 млн тенге сверху. В масштабе квартала набегает ощутимо. 📍Сопутствующие расходы. Переезд, услуги нотариуса, оформление документов, временное жильё на 1–3 месяца, компенсация ремонта. По отдельности мелочь. В сумме на квартал это отдельная строка бюджета. 📍Инженерные сети. В ветхих районах сети изношены критически, их перекладывают полностью. Напрямую это не про расселение, но без этого квартал не сдать, и в модель расход заходит сразу. Деньгами или новым жильём: как выбирают Собственнику обычно предлагают три пути, и выбор влияет на экономику всего проекта. 1⃣ Деньги сразу💸. Человек получает сумму и покупает жильё сам. Плюс для него: свобода выбора. Минус: пока ищет, цены растут. Для застройщика это самый дорогой вариант, потому что платить надо живыми деньгами по рынку плюс премия. 2⃣ Квартира в строящемся ЖК. Часто передают по себестоимости, а это на 20–30% дешевле рынка. Для застройщика выгоднее всего: он отдаёт не кэш, а квадратные метры в собственном проекте. Для жильца минус в ожидании 2–3 года и в риске, если стройка встанет. 3⃣ Комбинация. Квартира плюс доплата. На практике именно она чаще всего закрывает разрыв, когда прямой обмен по площади не сходится. Вывод простой. Чем больше людей соглашается на жильё в проекте, тем дешевле обходится расселение. Поэтому грамотный застройщик не выкупает всё за наличные, а собирает микс. Модель квартала это всегда таблица с долями: сколько деньгами, сколько метрами, сколько комбинацией. ❓Почему сроки растягиваются Здесь ломается большинство первичных расчётов. Расселение это не разовая сделка, это десятки переговоров параллельно. Частный выкуп квартала может занять от полутора до трёх лет. Даже в удачном кейсе в Жетысуском районе выкуп занял восемь месяцев, и часть собственников всё равно отказалась от первых предложений и запросила выше. Застройщику пришлось пересматривать условия и корректировать проект. Причины стандартные: отказники, суды по цене, узаконение построек на 3–6 месяцев, совместная собственность и согласия супругов. Достаточно одного упрямого собственника в пятне застройки, чтобы сдвинуть весь график. Как это закладывать в модель. Я всегда считаю не одну цену расселения, а две: базовую и с резервом. В резерв идёт эскалация цен за время выкупа, проценты по кредиту за лишние месяцы и премия последним отказникам, которая почти всегда выше средней по кварталу. Кто считает расселение как разовый платёж, тот потом переписывает всю экономику проекта на ходу. ❓Где здесь частный инвестор Бюджет закрывает малую часть объёма. Из 1 403 ветхих домов 170 стоят на красных линиях, 255 годятся только под точечную застройку. По-настоящему интересны инвестору оставшиеся 978 объектов, где стоимость земли и плотность будущей застройки перекрывают расходы на расселение и дают маржу. Логика инвестора простая. Он смотрит не на дом, а на землю под ним. Если на месте квартала можно построить объём, который после всех выплат, премий, сетей и растянутых сроков всё равно приносит прибыль, он заходит. Если нет, квартал остаётся ждать бюджета. А бюджета на всех не хватит. Поэтому расселение это не благотворительность и не чистый соцпроект. Это переговорная и финансовая механика, где выигрывает тот, кто заранее честно посчитал все статьи, а не только красивый рендер будущего ЖК. Проходили расселение?

КВАРТАЛЬНАЯ РЕНОВАЦИЯ: как считается стоимость расселения Снести дом дорого💰. Расселить жильцов дороже. Когда я показываю финансовую модель квартального проекта человеку со стороны, первый вопрос всегда один: почему стройка это меньшая часть бюджета. Разбираю по порядку, из чего реально складывается стоимость расселения одного квартала. Стройка это верхушка айсберга 🏔 В Алматы на конец 2025 года числится 1 403 ветхих многоквартирных дома на 14 450 квартир. Большинство это двухэтажки, построенные до 1980 года. Программа реновации рассчитана на 2025–2030 годы, до 2029 в очереди 1 165 домов. Цифры звучат абстрактно, пока не начинаешь считать деньги на конкретный квартал. Первое, что нужно понять: залить бетон это не главный расход. Реализация квартального проекта требует вливаний свыше 5 миллиардов тенге, и значительная часть уходит на людей и на землю, а не на саму коробку.

❗Но работает она не сама по себе Есть одно условие. Гарантия защитит вас только при правильно оформленной приёмке.Подписали акт без замечаний, а через год пошла трещина. Доказать что-то будеттяжело. Формально вы приняли квартиру как есть. Поэтому теперь весь смысл в том, как именно вы принимаете жильё. ❗Что вы можете сделать на приёмке 1⃣.Вы можете привести на приёмку независимого специалиста. Это нормальная практика, а не каприз. Человек с приборами видит то, что вы пропустите. Уклон пола, кривые стены, слабую вентиляцию, точки промерзания. 2⃣.Все недостатки идут в дефектную ведомость. Это документ, а не устная договорённость. Фотографируйте. Снимайте видео. Каждый дефект привязывайте к месту. 3⃣.У застройщика есть срок на устранение. Он обязан исправить недостатки и отвечает за это. Пока дефекты не устранены, вы вправе не подписывать финальный акт. ❓Чего делать нельзя Не подписывайте акт приёмки без замечаний, если замечания есть. Это главная ошибка. На приёмке часто торопят. Обещают ключи только после подписи. Предлагают устранить мелочи потом, на словах. Так вы теряете собственную гарантию. Видите дефект, вносите его в акт. Расхождения оформляйте отдельно. На языке документов это акт разногласий. Звучит сложно, работает просто. Это ваша страховка на годывперёд. ❗Проверьте и самого застройщика Появился ещё один инструмент. Заработал реестр застройщиков. Перед сделкой и перед приёмкой компанию имеет смысл в нём проверить. Идеальный дом реестр не гарантирует. Зато показывает, как застройщик вёл себя раньше. Отдельно про ваши деньги. Долевое участие теперь идёт через защищённые схемы. Гарантия Единого оператора (АО Казахстанская Жилищная компания). Банковскоесопровождение (Банки второго уровня). Привлечение средств только после готовогокаркаса (через Акимат местного управления). Так деньги дольщика сохраннее. ❓Что это значит для вас Кодекс сдвинул баланс в сторону покупателя. Но права не срабатывают сами. Они работают, когда вы их применяете. Готовьтесь к приёмке заранее. Не спешите. Возьмите специалиста. Всё спорное вносите в акт.Ничего не подписывайте под давлением. Застройщики тоже перестраиваются. Требований стало больше. Качество подтянется не за один день, на это уйдёт год или два. А ваша квартира принимается сейчас. Поэтому решает не будущее качество рынка, а ваш сегодняшний акт приёмки. #BuildExpert #приемкаквартиры #СтроительныйкодексРК

ПРИЕМКА КВАРТИРЫ ПОСЛЕ 1 ИЮЛЯ. Что теперь можеттребовать покупатель С1 июля 2026 года стройка в Казахстане работает по новому Строительному кодексу.Для обычного покупателя главное меняется в один момент. В момент приёмки квартиры. Разберу по-простому, что вы теперь вправе требовать и что нельзя подписывать. Гарантия стала длиннее. Раньше застройщик отвечал за дом два года. Теперь по статье 122 нового строительного кодекса сроки выросли. Пять лет на сам объект. До десяти лет на несущие конструкции,кровлю и фасад. Это хозошая новость для жильца. Серьёзные дефекты редко видны в первый год.Трещины, промерзание, слабые узлы конструкции чаще проявляются позже. Длинная гарантия как раз про такие случаи. Продолжение ниже 👇

Что дадут взамен квартиры? Работает принцип «комната за комнату». Число комнат в новой квартире не меньше, чем в старой. Общая площадь тоже не меньше. Считают по техпаспорту и не смотрят, сколько человек прописано. Новое жильё сдают с чистовой отделкой и готовым к заселению. Если по нормативам новая площадь вышла больше старой, это не считается излишком. Можно ли взять деньги вместо новой квартиры? Да, но не во всех случаях. Продать своё жильё по рыночной цене можно инвестору. Цену определяет независимый оценщик. На уполномоченную организацию это правило не распространяется. И важный момент. Рыночная оценка, это не та сумма, за которую вы когда-то покупали. Она может отличаться в обе стороны. Где я буду жить, пока строят новый дом? На время стройки вам дают равнозначное жильё во временное пользование. Бесплатно, по договору безвозмездного пользования. Причём это временное жильё вы вправе по первому требованию переоформить в свою собственность. Без крыши над головой на период стройки вас не оставляют. А если я против переезда? Заставить переехать по общему правилу не могут. Вы вправе остаться в старом доме. Но тогда всю ответственность за проживание в ветхом жилье вы берёте на себя. Это касается и безопасности. Дома в программе стоят на высоком износе, часть из них на сейсмических разломах. Меня переселят на окраину? Программа отдельно защищает пожилых людей и людей с инвалидностью. Их переселяют в районы, похожие по условиям на прежние. Квартиры дают на первых этажах или в домах с лифтом и без порогов. Людям с болезнями сердца, дыхания и с ментальными особенностями советуют районы с парками и зеленью. Для остальных жёсткой привязки к тому же району в документе нет. Но жильё в любом случае должно быть равнозначным. Почему в этот раз должно получиться? Да, прошлые программы буксовали. Пилот 2012-2015 годов и программа на 2021-2025 годы во многом остались на бумаге. Финансирование по ним так и не пошло. Город был вынужден отдавать реновацию застройщику, которому важна прибыль проекта, а не развитие города. Новая программа впервые опирается на закон и на генплан до 2040 года. Появился финансовый механизм. Уполномоченная организация даёт инвесторам целевые возвратные займы под выкуп и стройку. Все объекты разбили на три категории со своими правилами. Цель до 2030 года конкретная: сократить число ветхих домов с 1366 до 690 и переселить около 7500 собственников. Остались вопросы по вашему дому? Напишите в комментариях. Отвечу по документу, а не по слухам #BuildExpert #РеновацияАлматы #ВетхоеЖилье #СносДомов #ГенпланАлматы #ПраваСобственников

7 ВОПРОСОВ, которые ЗАДАЮТ ЧАЩЕ ВСЕГО О РЕНОВАЦИИ В АЛМАТЫ Я тщательно изучила программу реновации жилища Алматы до 2030 года - официальный документ маслихата, чтобы дать ответы на вопросы, которые вы написали мне в личку. Рассказываю доступным языком. Могут ли снести мой дом без моего согласия? По общему правилу нет. Снос по программе разрешён только при согласии всех собственников. Принудительно забрать землю под многоквартирным домом тоже нельзя. Но есть нюанс по второй категории объектов. По ней уполномоченная организация может начать переселение, не собирая согласие всех жильцов сразу. Кто не согласен, тот вправе остаться в старом доме. Все риски дальше человек берёт на себя. Продолжение далее 👇

Зачем мне это вообще было нужно? Я хотела говорить о реновации на языке данных. Раньше у меня был только практический опыт - большой, но в спорах его легко можно было «отодвинуть». Мне нужны были цифры и реальный метод. Школа давала и то, и другое. Верила ли я, что пройду? Честно, не до конца. После первого раза внутри появилось сомнение. Я подавала и готовилась к тому, что снова не рассмотрят. В итоге, когда пришло подтверждение, я перечитала письмо дважды. Убедилась, что там моя фамилия и выдохнула. Но ощутила не не эйфорию, а какое-то облегчение и упрямое чувство, что я всё сделала правильно, когда не бросила после первой попытки. В общем со второй попытки я поступила. И теперь у меня есть не только стены и сметы, но и данные, чтобы это доказать. «Талдау. Алматы» - это школа аналитики. Тема потока звучала как data-driven city, устойчивое развитие мегаполиса. Состав был сильный. Открывал программу Председатель Сената Маулен Ашимбаев. Дальше шли экономисты, руководитель Бюро национальной статистики, урбанисты, социологи. Каждый добавлял свой слой. Учили нас одному главному навыку - превращать данные в смысл и писать тексты, которые влияют на решения. Мою группу вела ментор Зарина Даулеткан. Направление называлось «Урбанистика и пространственное развитие». Тему мы взяли не самую удобную, но довольно больную: «Реновация ветхого жилья в Алматы.». Проект решили назвать «Справедливый город». И довольно быстро поняли главное. Проблема реновации не в деньгах и не в стройке даже, а скорее, в согласовании интересов: государство хочет закрыть программу, инвестор думает о деньгах, а житель защищает свой дом. Эти позиции почти никогда не совпадают. В общем мы решили не брать только теорию и не сидеть просто за столом за думами, а 13 июня вышли в парк Сейфуллина в Турксибе и провели опрос среди уже переселённых жителей. Поговорили с СПК Алматы и с девелоперами. В итоге предложили модель согласования интересов и цифровой портал AdilRenovation.kz. Смысл простой: - одна прозрачная площадка для всех, - проведение раннего диалога, чтобы не было конфликта в самом конце, - создание независимого совета, который слышит каждую сторону. Для меня это была не просто учебная задача, потому что тема реновации - моя работа. Я веду такие проекты и вижу конфликты вживую. Благодаря участию в «Талдау» раньше я опиралась на опыт, теперь у меня есть данные и метод, и мои аргументы весят больше. #BuildExpert #TaldauAlmaty #ТалдауАлматы #ШколаАналитики #СенатКазахстана #DataDrivenCity #РеновацияАлматы

ЗАЧЕМ Я ПОШЛА НА ТАЛДАУ? Спойлер - получилось не с первой попытки Первую заявку на участие я подала еще 8 декабря 2025 года - это был пятый поток Школы аналитики «Талдау» в Астане. Я собрала документы, написала мотивационное письмо, отправила и стала ждать. Ответа так и не дождалась. Более того, мою заявку даже не рассмотрели, потому что было слишком много желающих. Честно говоря, мне стало обидно. Просто у меня за спиной многолетний опыт в строительстве, уже есть готовый проект в голове, но меня даже не увидели в общем потоке. Но, кстати, переживала я недолго. Просто потому, что отказ из-за очереди - это не отказ по существу. Значит, дело не в моем бэкграунде, так скажем, и надо дождаться следующей возможности. Она появилась довольно скоро - уже 9 апреля 2026 года. Причем выглядела еще лучше: набор проходил уже в Алматы, в моем городе и по моей теме. Я не думала вообще и просто подала снова.

📍Строительный кодекс Он большой и меняет отрасль всерьез. Вводится обязательная экспертиза всех градостроительных проектов, включая ПДП. Корректировать их можно не чаще одного раза в два года. Раньше ПДП перекраивали под настроение. 📍Генпланы и ПДП Разработка генпланов теперь финансируется только из местного бюджета. Исключение лишь для отдельных ПДП, которые может оплатить инвестор. При разработке начнут учитывать дизайн-код, архитектурный облик, этажность, а также сейсмические, селевые и оползневые риски. Общественные обсуждения станут обязательными. 📍Сейсмика. Наша больная тема Особое внимание Алматы и сейсмоопасным регионам. Высотки обяжут оснащать инженерно-сейсмометрическими станциями и применять сертифицированную сейсмоизоляцию. По сути каждый небоскреб получит свой датчик пульса. Для города на разломе вопрос безопасности. 📍Благоустройство Новые типовые правила. Собственники домов и участков теперь обязаны содержать в чистоте не только свою территорию, но и прилегающую. Скошенная трава и убранный мусор перед забором стали Вашей зоной ответственности. 📍И по мелочи, что коснется почти каждого 1⃣Прокатными электросамокатами больше не смогут пользоваться несовершеннолетние. 2⃣Поездка в Россию на работу или учебу теперь требует регистрации в приложении RuID минимум за 72 часа до границы. 3⃣Товарный газ дорожает в среднем на треть. 4⃣С 19 июля заработает единый межбанковский QR. Платить и переводить можно будет между любыми банками по номеру телефона. ❓Что это значит для нас с Вами. Застройщикам придется работать чище и прозрачнее. Покупателям стало чуть спокойнее. А ПДП наконец перестанут менять как перчатки. Слежу за практикой применения. Первые эффекты будут видны уже осенью. #BuildExpert #RealEstate #НоваяКонституцияРК #СтроительныйКодексРК #рынокнедвижимости #новостройки

1 ИЮЛЯ. СТРАНА ПРОСНУЛАСЬ В НОВОЙ ПРАВОВОЙ РЕАЛЬНОСТИ. Не пугайтесь❗ Паспорт менять не надо. Но правила поменялись сразу в нескольких сферах. И часть из них прямо про нашу стройку. Начнем с самого масштабного. Вступила в силу новая Конституция, принятая на референдуме 15 марта. Конституция 1995 года утратила силу. Вместо двухпалатного Парламента теперь работает Курултай. Появился институт вице-президента. И деталь для любителей отдохнуть. День Конституции переехал с 30 августа на 15 марта и выходным больше не будет. Один выходной мы официально проводили в последний путь. Теперь про то, что ближе к моей работе. Продолжение читайте ниже 👇

На практике это означает: НДС распространяется на проекты, начатые после 1 января 2026 года, и напрямую увеличивает себестоимость строительства. Это не разовый платёж, а постоянная составляющая цены, которую девелопер закладывает в стоимость квадратного метра. Что происходит с ценами в Алматы Картина неоднородная. В январе 2026 года стоимость новых квартир в Алматы выросла на 4,2% за месяц. Это самый резкий скачок цен на первичном рынке города как минимум с сентября 2023 года. По данным БНС АСПиР РК, средняя цена на первичном рынке Алматы составляет 719 605 тг/кв.м. Только за январь–февраль новостройки прибавили в цене 4,3%, а годовой прирост с января 2025 по январь 2026 составил 23%. При этом в феврале рост сразу затормозил. В Алматы цена на первичном рынке в феврале практически не изменилась. Годовой прирост составил 22%. Май 2026 показал новый импульс. По данным по 57 жилым комплексам, средняя стоимость первичного жилья в Алматы в мае составила 934 979 тенге за квадратный метр. Рост на 27,2%. Кто переложил налог на покупателя Здесь честный ответ: большинство. Многие застройщики пересмотрели прайс-листы ещё до нового года, объясняя это подготовкой к фискальным изменениям. Специалисты по недвижимости указывают: строительные компании планомерно повышали цены уже в 2025 году, чтобы избежать резкого скачка с января 2026. По моим расчётам, налоговая нагрузка в новостройке Алматы составляет 144–160 тысяч тенге на квадратный метр. Это около 20% от цены готового продукта. Кто поглотил часть нагрузки в марже? Крупные застройщики с запасом рентабельности и те, кто работает в сегменте «бизнес» и «премиум». В эконом- и комфорт-классе перекладывание на покупателя идёт почти полностью. Разрыв первичка–вторичка Исторически в Алматы первичка стоила дешевле вторички. Сейчас картина перевернулась. По данным БНС, средняя цена на первичном рынке Алматы составляет 719 605 тг/кв.м, на вторичном — 740 998 тг/кв.м. Разрыв минимальный. При этом по данным агрегаторов на основе реальных объявлений по 57 ЖК, первичка в мае уже стоит 934 979 тенге, а вторичка в апреле составляла 798 950 тенге. То есть новостройки в части проектов уже дороже вторичного рынка. Это нетипичная ситуация для рынка. Покупатель платит премию за новое, но без налоговых переходных льгот. ❓Что дальше К осени 2026 безналогового первичного жилья в продаже почти не останется. Лоты 2024–2025 годов закладки уходят с пометкой «цена ниже рынка», новые очереди тех же проектов выставляются с прибавкой 10–15%. Мой консервативный расчёт по первичному рынку к IV кварталу 2026 года: плюс 15–20% к нынешним ценам по классам «эконом» и «комфорт». При этом НДС вступает в реальное действие на ценах только тогда, когда дома из новых проектов выйдут на рынок: нужно выкопать котлован, забить сваи, возвести коробку. Это минимум год. Поэтому НДС на квартиры, которые будут массово продаваться, начнёт давить в полную силу в 2027–2028 годах. Сейчас рынок вычерпывает переходный фонд. Когда он закончится, налог заработает в полную силу. #BuildExpert #realestate #НДС #недвижимостьРК #новостройски #ипотека

НДС ЗАСТРОЙЩИКОВ с 2026: КАК НОВЫЙ НАЛОГ ОТРАЗИЛСЯ на ЦЕНАХ ПЕРВИЧКИ Застройщики обещали: налог не ляжет на покупателя. Но, вот что вышло по факту. Что изменилось с 1 января 2026 С 1 января 2026 года застройщики платят НДС при продаже объектов по ставке 16% вместо прежнего нулевого. Льгота для строительных компаний отменена. Но есть переходный период. Освобождение от НДС сохраняется для жилых зданий, строительство которых началось или приёмка в эксплуатацию которых состоялась до 1 января 2026 года. Продолжение читайте ниже 👇

Сегодня День журналистики. У меня к этому празднику личное отношение. В нашей семье со словом работали всерьёз. И не одно поколение. Начну с деда. Куйкабаев Сейтнур Юсупович прошёл всю Вторую мировую войну. До войны он работал ответственным секретарём в газете «Екпінді Еңбек» Каратальского района. Для меня это многое говорит. Мой дядя Сакен Куйкабаев был журналистом на телеканалах Qazaqstan и Жетысу. Другой дядя, Бахыт Куйкабаев, был главным редактором районной газеты «Каратал». Моя сестра Динара Куйкабаева работает судьёй. И при этом постоянно публикуется в разных изданиях и пабликах. Раньше я не задумывалась откуда у меня это? Это идёт из семьи. Из поколения в поколение. Тему я выбрала свою. Строительство и реновация. Пишу о том, что знаю изнутри. С праздником всех, для кого слово стало работой. #ДеньЖурналистики #BuildExpert #реновация #строительство #Алматы #экспертиза

Нәтижесінде құрылыс компаниясы тұрақты ақша ағынын алады, ал қала жалға беру нарығының өркениетті моделіне ие болады», – дейді сарапшы. Қазіргі уақытта құрылыс компанияларының көпшілігі ресми бағаларды төмендетуді қаламайды. Оның орнына жекелеген пәтерлерге жеңілдіктер, арнайы акциялар, ипотекалық бағдарламаларды субсидиялау және бөліп төлеу тетіктері қолданылып жатыр. Мұның себебі түсінікті: бір шаршы метр бағасының ресми төмендеуі банктер тарапынан теріс қабылдануы, бұрын тұрғын үй сатып алған клиенттердің наразылығын туғызуы және нарыққа компанияның қаржылық қиындықтары туралы белгі беруі мүмкін. Бүгінде сұраныстың едәуір бөлігі әлі де мемлекеттік бағдарламалардың есебінен қолдау табуда. Олардың қатарында «7–20–25», «Наурыз», «Алматы жастары» бағдарламалары және Отбасы банкінің өнімдері бар. Нарықтағы алдағы жағдай көп жағдайда инфляцияға және Ұлттық банктің шешімдеріне байланысты болады. «Егер инфляция жоғары деңгейде қалса, базалық мөлшерлеменің тез төмендеуі екіталай. Демек, коммерциялық ипотека тағы бірнеше тоқсан бойы қымбат болып қала береді », – дейді Сейтнурова. Сондай-ақ сараптама мен техникалық қадағалауға қойылатын талаптардың күшеюі де ықпал етуі мүмкін. Егер жаңа жобалар баяу іске қосыла бастаса, тұрғын үй ұсынысы қысқарып, бұл бағаны ұстап тұратын қосымша факторға айналады. Қорытындылай келе, сарапшы жақын болашақта сатып алушылар жаңа тұрғын үй бағасының айтарлықтай төмендеуінен гөрі, бөліп төлеу бағдарламаларының, жеңілдіктердің және арнайы ұсыныстардың кеңеюіне көбірек үміт артуы керек деп есептейді. «Дағдарыстан шығудың шынайы жолы құрылыс белсенділігін шетелге көшіруде емес, ел ішінде реновацияны, редевелопментті және мемлекеттік-жекеменшік әріптестік тетіктерін дамытуда жатыр. Бұл үшін сұраныс бар. Тек тиімді қаржылық модельдер мен сатып алушылардың сенімі қажет», – деп түйіндейді Диляра Сейтнурова.

«Жобаның ерекшелігі мен құрылыс компаниясының баға саясатына байланысты жаңа тұрғын үйлердің бағасы орта есеппен 10–12%-ға өсті», – дейді сарапшы. Бағаға құрылыс материалдарының, логистиканың, жұмыс күшінің және жер телімдерінің қымбаттауы да қосымша қысым жасап отыр. Әсіресе Алматы қаласында бұл үрдіс айқын байқалады. Тағы бір маңызды фактор – экономикадағы ақшаның құны. Жақында төмендетілгеніне қарамастан, Ұлттық банктің базалық мөлшерлемесі әлі де жоғары деңгейде қалып отыр және жылдық 17%-ды құрайды. «Бүгінде девелоперлердің басым бөлігі банк қаржыландыруы арқылы жұмыс істейді. Бір шаршы метрдің бағасы несие алынған сәттен бастап қаржылық модельге енгізіледі. Сондықтан құрылыс компаниясы бағаны банкпен келісілген деңгейден төмен түсіре алмайды, өйткені бұл жобаның экономикасына және кредитор алдындағы міндеттемелердің орындалуына тікелей әсер етеді», – деп түсіндіреді Сейтнурова. Салаға қосымша жүктеме түсіріп отырған тағы бір фактор – 2026 жылдың 1 шілдесінен бастап күшіне енген жаңа Құрылыс кодексі. «Сатып алушылар үшін бұл құрылыс сапасына бақылаудың күшеюін және кепілдік міндеттемелердің кеңеюін білдіреді. Ал құрылыс компаниялары үшін техникалық қадағалау, сақтандыру және тәуекелдерді басқару бойынша қосымша шығындар туындайды», – дейді сарапшы. Нарықтағы қиындықтардың уақытша емес екенін сала өкілдерінің өздері де жиі айтып жүр. Жуырда ірі құрылыс компанияларының бірінің директорлар кеңесінің төрағасы Айдын Рахымбаев проблемалардың алты айдан бері сақталып отырғанын және нарықтың тез қалпына келуін күтуге болмайтынын мәлімдеді. Компанияның жауап қадамдарының бірі – шетелдік нарықтарға, ең алдымен Өзбекстанға белсенді шығу болды. Рахымбаевтың айтуынша, Алматыдағы сатылымдар төмендеп жатқанда, Ташкентте өсім байқалады. Сейтнурова мұндай шешімді жекелеген бизнес үшін түсінікті деп есептейді, алайда ел үшін белгілі бір тәуекелдер бар екенін ескертеді. «Жеке компания үшін сыртқы нарықтарға шығу – толықтай қисынды бизнес-стратегия. Онда маржиналдылық жоғары және сұраныс сақталып отыр. Бірақ егер осы жолмен саланың едәуір бөлігі жүретін болса, Қазақстан капиталдың, технологиялардың және кәсіби кадрлардың сыртқа кетуіне тап болуы мүмкін», – дейді сарапшы. Сонымен бірге оның пікірінше, құрылыс саласының ел ішінде де даму мүмкіндіктері жеткілікті. Бірінші бағыт – қалалық аумақтарды реновациялау және редевелопмент. «Жаңа тұрғын үй нарығы біртіндеп қанығып келеді, ал реновация әлеуеті әлі де өте жоғары. Тек Алматының өзінде 1400-ден астам ескі және апатты үй бар. Бұл – орасан зор жұмыс көлемі әрі қанағаттандырылмаған сұраныс. Бүгін сыртқы нарықтарға кетіп жатқан құрылыс қуаттары дәл осы жерде қажет болуы мүмкін», – дейді Сейтнурова. Екінші құрал – мемлекеттік-жекеменшік әріптестік (МЖӘ). Сарапшының айтуынша, МЖӘ тетіктері мемлекет пен бизнес арасында тәуекелдерді бөлуге мүмкіндік береді және қаржыландыру қымбат болған жағдайда да күрделі қалалық жобаларды жүзеге асыруды жеңілдетеді. «Реновацияны тек бюджет есебінен немесе тек жеке компаниялардың күшімен тиімді іске асыру мүмкін емес. МЖӘ арқылы мемлекет қажетті жағдайлар мен кепілдіктердің бір бөлігін қамтамасыз етеді, ал бизнес инвестиция, технология және басқарушылық құзыреттерді ұсынады», – дейді ол. Үшінші маңызды фактор ретінде сарапшы сатып алушылардың сенімін қалпына келтіруді атайды. «Сұраныстың төмендеуі тек тұрғын үй бағасының жоғары болуымен байланысты емес. Көптеген адамдар ұзаққа созылған құрылыс жобаларынан және адал емес құрылыс компанияларынан қауіптенеді. Эскроу-шоттар, ашық реестрлер мен кеңейтілген кепілдіктер адамдардың бастапқы нарыққа деген сенімін қайтара алады», – дейді Сейтнурова. Сонымен қатар ол тұрғын үймен жұмыс істеудің жаңа форматтарынан да әлеует көреді: институционалдық жалға беру, жылжымайтын мүлік қорлары және түрлі бөліп төлеу бағдарламалары. «Пәтер сатылымы баяулаған жағдайда дайын тұрғын үй міндетті түрде бос тұрмауы керек. Оны кәсіби операторлар арқылы жалға беру қорына ауыстыруға болады.

Жаңа тұрғын үй сатылымы төрттен бірге қысқарды, бірақ бағалар өсіп жатыр. Сарапшы себептерін түсіндірді Мамандардың бағалауынша, 2026 жылдың бірінші жартыжылдығында бастапқы тұрғын үй нарығындағы сатылым көлемі өткен жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда 20–25%-ға төмендеген. Логика бойынша сұраныс азайса, баға да төмендеуі тиіс. Алайда іс жүзінде жаңа тұрғын үйлер қымбаттауын жалғастырып келеді. Бұл неліктен орын алып жатыр және саланың қазіргі жағдайдан шығуына не көмектесе алады? Бұл туралы Qazaq Expert Club құрылыс саласының сарапшысы Диляра Сейтнурова түсіндіреді. Оның айтуынша, негізгі факторлардың бірі – 2026 жылдың қаңтарынан бастап бастапқы тұрғын үйге ҚҚС енгізілуі.

2⃣. Кто технический заказчик и есть ли он в реестре? По новому кодексу у техзаказчика отдельный статус и своя зона ответственности. Попросите назвать компанию и проверьте её в реестре. Если в ответ мнутся, значит ответственность за качество на объекте размыта. 3⃣. Есть ли заключение госэкспертизы по новому кодексу? Обязательная экспертиза теперь без исключений. Просите показать заключение, а не верьте на слово фразе «всё согласовано». Проект, не прошедший экспертизу до 1 июля, дальше идёт уже по новым правилам. 4⃣. Какие гарантийные сроки на конструктив? Кодекс закрепил пятилетнюю гарантию на несущие конструкции. Это напрямую бьёт по финмодели застройщика, поэтому серьёзные игроки говорят про гарантию ровно, без увиливаний. Уточните срок и что именно в гарантию входит. 5⃣. Как будет проходить приёмка? По новым нормам у покупателя больше инструментов: независимый техконтроль, сроки на устранение недостатков, ответственность застройщика за брак. Спросите заранее, как организована приёмка и что вы подписываете при передаче ключей. Ни один из этих вопросов не агрессивный. Нормальный застройщик ответит спокойно и по делу. Насторожиться стоит там, где на эскроу и экспертизе начинают «плавать». Сохраните перед тем, как пойдёте смотреть ЖК. #BuildExpert #Ипотека2026 #СтроительныйкодексРК #приемкаквартиры #новыеправила

5 ВОПРОСОВ, КОТОРЫЕ НУЖНО ЗАДАТЬ ЗАСТРОЙЩИКУ ПЕРЕД ПОКУПКОЙ в 2026 ГОДУ Очень много знакомых меня каждый раз спрашивают: «Посмотрела ЖК, менеджер всё красиво рассказал, брать?» Красиво рассказывать умеют все. Поэтому держите пять вопросов, которые я задаю сама, когда выхожу на объект. По ответам сразу видно, готов застройщик работать по новому кодексу или просто красиво говорит. С 1 июля действует Строительный кодекс №253-VIII. Закон о долевом строительстве тоже никто не отменял. Эти пять вопросов опираются на обе нормы. 1⃣. Какая доля продаж идёт через эскроу? Эскроу это когда ваши деньги лежат в банке, а застройщик забирает их только после сдачи дома. Если предлагают «напрямую, так дешевле», это первый звоночек. Спросите, какой процент квартир в проекте продаётся через эскроу и почему остальные нет. Спокойный внятный ответ есть не у каждого. Продолжение читайте ниже 👇

В результате многие покупатели заняли выжидательную позицию. Те, кто успел оформить льготную ипотеку несколько лет назад, не спешат продавать жильё и менять его на новое. Рынок становится менее подвижным. Сейчас основные сделки проходят через программы «Алматы жастары», «7-20-25», «Наурыз» и продукты Отбасы Банка. Но количество участников растёт быстрее, чем объём финансирования, поэтому очереди продолжают увеличиваться. ❓Что дальше? Только, если к концу 2026 года базовая ставка снизится до 12–14% (а это нереально), коммерческая ипотека может подешеветь до 15–16%. Это способно было бы оживить спрос в 2027 году, но, как я сказала: такое резкое снижение ставки невозможно. Если же инфляция останется высокой, рынок ещё как минимум год будет зависеть от государственных программ, а небольшим застройщикам станет сложнее конкурировать. При этом есть ещё один фактор, который часто недооценивают. С 1 июля 2026 года вступил в силу новый Строительный кодекс, усиливающий требования к экспертизе и техническому надзору. Это может замедлить запуск части новых проектов и ограничить предложение жилья в будущем. ❓Что делать покупателям? Если есть возможность участвовать в льготной программе, откладывать не стоит. Если же вы рассматриваете коммерческую ипотеку под 20% и выше, имеет смысл внимательно следить за динамикой базовой ставки и решениями Нацбанка. Ну, а если приобретаете жильё как инвестицию, стоит смотреть не только на рост цены квартиры, но и на доходность аренды. Доходность в Алматы и Астане сейчас 6–8% годовых, что при нынешних ценах, лучше рассмотреть депозиты. #BuildExpert #ипотека2026 #рынокнедвижимости #анализрынка