BuildExpert

С 2026 года минимальный срок владения для готового жилья вырос до двух лет. Но это правило только для жилья, купленного после 1 января 2026 года. Если квартира куплена раньше, действует прежний срок в один год. У собственников старого фонда он давно прошёл. Второй случай без налога простой. Компенсация равна стоимости покупки или ниже. Прироста нет, значит облагать нечего. ⚠️ Когда налог появится 🔹 Квартиру купили недавно и продержали меньше срока владения. Компенсация выше цены покупки. Разница облагается. 📊 Ставка теперь не единая. До 36,7 миллиона тенге прироста берут 10 процентов. Всё, что выше, облагается по 15 процентов. 🔹 Приватизированное жильё. По документам стоимость приобретения почти нулевая. Значит приростом может стать почти вся компенсация. Это самый недооценённый риск при расселении. 🔹 Наследство. База считается от оценки на дату вступления в права. Не от цены, за которую когда-то платили родители. 🏛️ Изъятие или сделка с инвестором При изъятии для государственных нужд с предоставлением равноценного жилья дохода в момент обмена не возникает. А вот денежная компенсация рассматривается как реализация имущества. Значит работают обычные правила срока владения и прироста. Сделка с частным инвестором это прямая купля-продажа. Здесь правила прироста применяются в полном объёме. 📋 Что сделать заранее 1️⃣ Поднимите документ, по которому квартира стала вашей. 2️⃣ Найдите дату регистрации права и цену приобретения. 3️⃣ Эти две цифры решают, будет налог или нет. Если жильё приватизированное, унаследованное или куплено недавно, посчитайте налог до того, как согласуете сумму компенсации. Иначе он заберёт часть выплаты уже после сделки. 💬 Получали компенсацию? Напишите, спрашивал ли кто-то про налог. #BuildExpert #реновация #налоги #компенсация #штрафы

🏚️➡️💰 КОМПЕНСАЦИЯ ПОЛУЧЕНА. Сколько из неё придётся отдать государству О налогах при реновации не говорит почти никто. Пока не приходит уведомление 📩 Разбираю, когда с компенсации возникает налог и когда его нет. ⚖️ Главное правило Налог берётся не с самой компенсации. Он берётся с прироста стоимости. Это разница между выплатой и тем, во сколько квартира обошлась вам при покупке. Нет прироста нет налога. Это первое, что нужно понять. ✅ Когда налога не будет Большинство расселяемых домов старые. Квартира в собственности давно. Здесь налог не возникает. Продолжение читайте ниже 👇

Согласие нужно. Если работы затрагивают несущие стены, общие сети или общее имущество, закон требует письменного согласия двух третей собственников дома. Но это только первый шаг. Без проекта и разрешения стройка остается самовольной даже с подписью всего подъезда. С пристройкой к многоквартирному дому еще сложнее. Она стоит на земле кондоминиума, то есть на общей земле всех собственников. Одних подписей мало. Нужны права на землю и разрешение. 🆕 Что изменил кодекс Главное в статье 145. Раньше снос самостроя фактически решался только через суд. Теперь принудительный снос возможен по решению суда или по решению акимата. Получив сигнал о самострое, акимат обязан за 20 рабочих дней выбрать одно из трех: 🔹 принять решение о сносе или о приведении объекта в соответствие, в случаях, которые прямо предусмотрены законом; 🔹 подать иск в суд; 🔹 сообщить, что признаков самостроя нет. Что это значит? Первое. Жалоба соседа больше не уходит в пустоту. У акимата есть срок и три варианта ответа. Промолчать нельзя. Второе. Сносить или переделывать обязан тот, кто строил или заказывал работы. Если его не установили, обязанность переходит к правообладателю земли. В многоквартирном доме земля принадлежит всем собственникам. Как я читаю эту норму, если автора пристройки не найдут, вопрос может встать перед всем домом. Практика применения только складывается, но риск я бы учитывала уже сейчас. Третье. Приведение в соответствие теперь идет через реконструкцию по правилам кодекса. Это проект, экспертиза и разрешение. Бумагой задним числом такой вопрос больше не закрыть. ✅ Что еще можно узаконить Суд вправе признать право собственности на самострой. Для этого должны сойтись три условия: у строителя есть законное право на участок, постройка не нарушает права других людей и не угрожает жизни и здоровью. На практике шансы есть у двух категорий. 🔹 Частный дом или хозпостройка на своем участке с правильным целевым назначением земли. 🔹 Перепланировка внутри квартиры, которая не трогает несущие конструкции, с техническим заключением и согласием собственников там, где оно нужно. Порядок такой: техническое обследование, заключение проектной организации, суд или реконструкция, регистрация. ❌ Что узаконить не получится 🔹 Постройки на чужой земле и на земле общего пользования. Показательный пример: пристройка с офисами и кафе на проспекте Назарбаева, 220/3 в Алматы. Проверка установила, что части разрешений нет, а часть объекта стоит на земле общего пользования. Суд шел почти два года. Решение городского суда вынесено 17 ноября 2025 года, снос начался 26 июня 2026 года. 🔹 Вмешательство в несущие стены крупнопанельных домов. Там перепланировка несущих и ограждающих конструкций запрещена. 🔹 Надстройки и мансарды без расчета на сейсмику. Алматы стоит в девяти балльной зоне. Дополнительный этаж на старом доме меняет нагрузку на весь каркас. Такой объект суд не сохранит. 🔹 Все, что ущемляет соседей: закрытые окна, занятый двор, перекрытый пожарный проезд. Снос идет за счет того, кто строил. Право собственности на самострой не возникает. Его нельзя продать, подарить или сдать в аренду. При изъятии земли или реновации компенсацию считают только за то, что оформлено. Неузаконенная часть в расчет не попадает. 🏢 Почему самострой одного бьет по всем 🔹 Документы дома расходятся с фактом. При продаже квартиры это всплывает, а банк может отказать в ипотеке, если планировка не совпадает с техпаспортом. 🔹 Пристройки и надстройки нагружают общие конструкции и сети. Износ ускоряется для всех. 🔹 В проектах реновации самострой осложняет обследование, оценку и расселение. Спор с одним владельцем тормозит весь дом. Вывод для собственника простой. Сначала документы, потом стройка. Легализация задним числом стала дороже, дольше и уже не гарантирована. 💬 В вашем доме есть пристройки и надстройки? Пишите. #BuildExpert #самострой #легализация #строительныйкодекс #недвижимостьказахстан

🏚 САМОСТРОИЙ И ЛЕГАЛИЗАЦИЯ. Что изменил кодекс и какие постройки теперь не узаконить Балкон, пристроенный к квартире на первом этаже. Мансарда над последним этажом. Магазин, выросший из квартиры прямо во двор. Годами все шло по одной схеме: сначала строим, потом платим штраф и узакониваем через суд. С 1 июля действует новый Строительный кодекс. Путь к легализации остался, но стал заметно уже. Объясняю, что поменялось. ⚖️ Что считается самостроем Определение дано в статье 244 Гражданского кодекса. Постройка самовольная, если выполнено хотя бы одно условие. 🔹 Ее возвели на земле, которая строителю не принадлежит. 🔹 Ее возвели на государственной земле, не оформленной как участок. 🔹 На нее не получили разрешительные документы. Чаще всего спотыкаются на третьем пункте. Многие уверены, что достаточно собрать подписи соседей. Это не так. Продолжение читайте ниже 👇

❌ Что теряет владелец апартаментов 🏠 Прописка. В нежилом помещении нельзя оформить постоянную регистрацию. Ни вам, ни детям. Отсюда тянется все остальное: прикрепление к поликлинике, очередь в школу и садик по месту жительства, часть госуслуг. 💡 Тарифы. Коммунальные услуги в нежилом фонде считаются по ставкам для бизнеса. Свет, вода, тепло дороже, чем в квартире. Разница в платежке видна каждый месяц. 📋 Госпрограммы. Ни одна жилищная программа на нежилой объект не распространяется. Ипотеку под такое помещение банк дает неохотно и на худших условиях, потому что в залог берет коммерческую недвижимость. Про льготные ставки речи нет. ⚖️ Статус при изъятии. Если земля под домом попадет под изъятие для госнужд или под реновацию, владелец жилья и владелец нежилого помещения защищены по-разному. Гарантии, которые закон дает собственнику квартиры, к апартаментам не применяются. 💰 Почему такие объекты дешевле и когда это оправдано Скидка к цене квартиры реальная. Она берется из экономики застройщика. Под нежилое здание проще участок и мягче требования по инсоляции, парковкам, социальной инфраструктуре. Застройщик экономит и часть экономии отдает в цену. Иногда эта разница оправдана. ✅ Объект берут под аренду или под бизнес, а не под собственное проживание. ✅ Прописка уже есть в другом жилье и вторая регистрация не нужна. ✅ Локация и цена перевешивают потерю статуса, и покупатель понимает, за что платит меньше. Во всех этих случаях апартаменты работают. Проблема не в самом формате. Проблема в том, что его продают как квартиру человеку, которому нужна именно квартира. 🛠 Что делать, если сделка уже прошла 🔹 Поднимите договор и правоустанавливающий документ и найдите строку о назначении. Пока вы не увидели ее своими глазами, спор строить не на чем. 🔹 Перевод нежилого помещения в жилое в отдельных случаях возможен. Но только если объект отвечает требованиям к жилью по инсоляции, высоте потолков, инженерным сетям. В доме гостиничного или офисного типа это чаще всего невозможно. Проверять надо до того, как рассчитывать на перевод. 🔹 Если продавец выдавал нежилое за жилое и это видно из рекламы и переписки, есть основания для претензии. Здесь уже нужен юрист и зафиксированные доказательства того, что вам обещали квартиру. Вывод простой. Статус объекта решается один раз, в строке о назначении. Все остальное в объявлении это обертка. 💬 Сталкивались с апартаментами вместо квартиры? Расскажите. #BuildExpert #апартаменты #нежилойфонд #недвижимостьказахстан

🏢 АПАРТАМЕНТЫ, ЛОФТЫ, СТУДИИ В НЕЖЕЛОМ ФОНДЕ. Что вы покупаете на самом деле? Объявление обещает квартиру. В документах написано другое. Разница вскрывается уже после сделки, когда изменить ничего нельзя. Апартаменты, лофты, студии гостиничного типа. Это помещение в нежилом фонде. По цене оно похоже на квартиру, по правам нет. 📄 Как отличить до задатка 🔹 Правоустанавливающий документ и технический паспорт. Там есть строка о назначении объекта: жилое или нежилое. Только слово «квартира» в этой строке дает вам права собственника жилья. Формулировки «апартаменты», «нежилое помещение», «помещение свободного назначения» означают, что жильем объект не является. 🔹 Назначение здания по проекту. Дом мог быть построен как гостиница, офисный центр или апарт-комплекс. Тогда все помещения в нем нежилые по определению, как бы их ни называл продавец. Проверять это надо до внесения задатка. После аванса вы уже в слабой переговорной позиции. Продолжение читайте ниже 👇

Первый это опыт и метраж. Не меньше двух лет работы и порядка десяти тысяч квадратных метров сданного жилья. Так отсекают новичков и подрядчиков, которые строили только по чужим заказам. Второй это подтверждение собственных средств в банке. Деньги, которые уже лежат на счёте. Не обещание привлечь их позже. Третий это чистая история. Без банкротств, без сорванных долевых объектов, без открытых споров с дольщиками. Четвёртый это действующая лицензия и допуски под нужную категорию сложности. По отдельности каждый пункт логичен. Вместе они собираются в узкое горлышко. 💸 Почему деньги режут сильнее метража Кажется, что главный барьер это метраж. На деле он проходной. Десять тысяч квадратов за два года это обычный объём для крепкого областного застройщика. Реально режет второй пункт. Деньги. Инвестор реновации сначала расселяет квартал и только потом начинает продавать новые квартиры. Расселение это выкуп или компенсация всем собственникам разом плюс аренда временного жилья на весь срок стройки. Это годы расходов до первого тенге выручки. Если говорить простыми словами. Подтвердить опыт может почти любой нормальный застройщик. Подтвердить свободные деньги на расселение целого квартала до старта продаж может единица. Вот здесь и отсекается основная масса. 📍 Что происходит в областных центрах В Алматы и Астане компании с таким запасом прочности есть. Немного, но есть. В областном центре картина другая. Застройщиков, которые тянут расселение из своих средств, там две или три на весь город. Это моя оценка, а не выписка из реестра. Публичного реестра допущенных инвесторов реновации попросту нет. Дальше простая арифметика. Программа реновации объявлена по десяткам городов. Число подходящих инвесторов в этих городах измеряется единицами. Участников мало, конкуренции нет. А раз нет конкуренции, условия для жильцов диктует тот единственный, кто прошёл фильтр. И программа буксует. Домов под снос хватает. Не хватает компаний, которые готовы работать на этих условиях. 🛠 Мои предложения Пускать в реновацию всех подряд значит отдать жильцов слабым игрокам. Но сегодня он настроен так, что защищает жильцов ценой самой программы. Круг участников можно расширить и защиту при этом не трогать. Предлагаю три шага. 1⃣Разбить подтверждение средств на этапы. Показывать деньги под конкретную очередь расселения, а не под весь квартал сразу. Тогда в проект заходит и средняя компания, а риск незавершения закрывает гарантия. 2⃣Опереться на гарантию АО "Казахстанской жилищной компании" вместо полного запаса собственных средств. Если риск покупателя уже закрыт гарантией КЖК, требовать 100% самофинансирование расселения избыточно. Защита жильца сохраняется, порог входа падает. 3⃣Разрешить консорциумы. Две средние компании, которые по отдельности не проходят по деньгам, вместе набирают нужный объём. С солидарной ответственностью перед жильцами, чтобы за спину партнёра никто не прятался. 💬 Итог короткий. Фильтр для инвестора реновации написан правильно по логике и слишком узко по факту. Он честно отсекает слабых. Заодно отсекает почти всех остальных. Пока круг участников не расширят, аккуратные сроки в городских программах так и останутся на бумаге. #BuildExpert #реновация #застройщик #строительныйкодекс #КЖК

🏗 ОПЫТ 2 ГОДА и 10 ТЫСЯЧ КВАДРАТОВ. Кого отсекает фильтр для инвестора реновации 🗓 Требования к инвестору реновации на бумаге выглядят разумно. Опыт, деньги, чистая история, лицензия. Возражать тут нечему. Вопрос в другом. Сколько компаний в стране под эти требования реально подходят. Считаю фильтр по пунктам и показываю, как он влияет на сроки всей программы. 📋 Из чего складывается допуск. Чтобы зайти в проект реновации, компания проходит четыре порога. Продолжение читайте ниже 👇

📍 Второй момент это расстояние. Норма не обязывает селить вас в том же районе. Семью из центра могут увезти на окраину. Формально жильё предоставлено. Фактически у вас вокруг другой город. ⚠️ И главное. Три года это плановый срок. Стройка живёт по своему графику. При просрочке временное жильё вам обязаны сохранять до сдачи дома. Но обязанность в постановлении и работающий механизм это разные вещи. Поэтому срок и ответственность за него должны стоять в вашем договоре. 🎒 Прописка, школа и садик на два года 📇 Регистрацию по временному жилью оформить можно, но она временная. За ней тянется привязка к поликлинике, к школе по прописке, к очереди в садик. Очередь в детский сад считается по дате постановки и по адресу. Смена адреса эту очередь может отодвинуть, а иногда обнулить. 🏫 Школа сложнее. Ребёнка перевели в школу у временного жилья. После новоселья обратно в старую его автоматически не вернут. Место уже занято. На собрании по реновации об этом не говорят. Спрашивать надо самим и заранее. ✅ Совет простой. До подписания уточните, сохраняется ли прикрепление к прежней школе и садику на период стройки. 📑 Как зафиксировать сроки в договоре 🗓 Начните с формулировки срока. Если в договоре стоит ориентировочный срок сдачи, это не срок. Просрочка по ориентировочному сроку инвестору ничем не грозит. Нужна точная дата или период с конкретным началом отсчёта. 🔑 Условие о временном жилье до фактической сдачи. То есть до дня, когда вы получите ключи от нового дома. Плановая дата здесь не работает, работает факт. Эти строки закрывают самую частую дыру в договоре. ⏳ Срок вышел, а дома нет 🛡 Проверяете, есть ли на проекте гарантия Казахстанской жилищной компании. Если есть, риск незавершения объекта закрыт механизмом гарантирования, и весь расклад меняется. Проверять надо конкретную очередь, а не название комплекса. ⚖️ Если гарантии нет, остаётся неустойка и суд. Вот здесь и выясняется, что вы прописали в договоре год назад. Семьи с точным сроком и неустойкой доходят до результата. Те, кто поверил на слово, теряют годы. 💬 Сроки реновации обсуждают в постановлениях. Про семью внутри этих сроков не пишет почти никто. А живёт она именно там, в промежутке между старым домом и новым. 👇 Живёте во временном жилье по реновации? Напишите город и срок. #BuildExpert #реновация #расселение #временноежильё

🏗 12 МЕСЯЦЕВ НА РАССЕЛЕНИЕ И 36 НА СТРОЙКУ. ГДЕ В ЭТИХ СРОКАХ ЖИВЕТ ЧЕЛОВЕК? 🗓 На бумаге сроки реновации выглядят аккуратно. Год на расселение квартала, три года на новый дом. Итого четыре. За этими цифрами стоит семья, которая на два, три, а иногда и на четыре года выпадает из своей квартиры. Разбираю, что происходит с ней в промежутке между выездом и новосельем. 🏠 Временное жильё и кто за него платит Пока идёт стройка, инвестор обязан дать вам жильё на замену. Аренду оплачивает он. Вы платите только коммуналку по факту потребления. Так это устроено в норме. 💸 На практике вопрос не в том, кто платит, а в том, что именно вам дают. Инвестор может поселить вас у себя, а может выдать денежную компенсацию за наём. Если это компенсация, смотрите на сумму. Ставка аренды за два года вырастет, а размер выплаты часто фиксируют на старте. Разницу доплачиваете вы. Продолжение читайте ниже 👇

🔄 Переток есть только в заголовках Структура рынка не сдвинулась. Сдвинулась амплитуда. Дом реагирует резче квартиры в обе стороны. В июне он дал плюс 36,7, в августе минус 5,8 против минус 3 по квартирам. Это один и тот же спрос, просто у загородного сегмента шаг шире. Причина в покупателе. Дом в пригороде чаще берут за наличные или с крупным первым взносом. Ипотечные программы под ИЖС работают хуже, банки такие объекты в залог берут неохотно. Поэтому покупатель здесь заходит волной, когда решился, и так же быстро пропадает. 💰 Экономика решения Вот здесь тренд настоящий, и он считается на калькуляторе. Трёхкомнатная квартира комфорт-класса в Алматы стоит 80 до 85 миллионов тенге, паркинг ещё около трёх миллионов. За ту же сумму в Талгарском или Каскеленском направлении берут дом 150 до 180 квадратов с участком и гаражом. Разница в том, что вы получаете за одни и те же деньги. Именно она и двигает сегмент, а не мода на природу. ⚠️ Что в этот расчёт обычно не попадает 🚗 Дорога. Загородная жизнь добавляет 150 до 200 тысяч тенге в месяц на транспорт. За пять лет набегает около 10 миллионов. Ровно та сумма, на которую дом выглядел выгоднее. 🔧 Дальше начинается инженерия, и она целиком ваша. Один ремонт системы отопления стоит порядка 500 тысяч тенге. К этому добавьте скважину, септик, насос и стабилизатор. В цене на баннере этого нет. Отдельно смотрите выделенную мощность: пять киловатт на дом с электрокотлом и тёплым полом это будущий конфликт с соседями по линии. 🏘 Содержание посёлка в квартире было строкой в квитанции, а здесь превращается в тариф управляющей компании. Дорога, вывоз мусора, охрана, чистка снега зимой. Размер тарифа вам обычно называют после сделки. 🎒 И школа. В большинстве пригородных массивов её просто нет, а это ещё один ежедневный маршрут поверх тех же транспортных расходов. 📍 Где растёт и кто это строит Талгарское, Каскеленское и Илийское направления вокруг Алматы. Вокруг Астаны это Косшы и соседние массивы. Строят там всё чаще не девелоперы с именем, а мелкие игроки. ИП, ТОО под один проект, двое партнёров, которые купили землю, порезали на участки и подняли восемь одинаковых домов. 📑 Дальше идёт то, о чём покупателю не говорят на просмотре. Закон о долевом участии включается только с 50 домов. Меньше пятидесяти означает, что у продавца нет ни разрешения на привлечение денег, ни обязанности заключать договор долевого участия, ни гарантии Казахстанской жилищной компании. В реестре такого проекта вы не найдёте, потому что его там и не должно быть. ⏳ Гарантийные сроки Строительного кодекса при этом действуют для всех: десять лет на несущие конструкции, пять на остальные работы. Но если вы покупаете готовый дом по договору купли-продажи и гарантийный срок в договоре не прописан, включается статья 430 Гражданского кодекса, а это два года. ⚖️ Кому дом выгоден, а кому вернётся расходами ✅ Выгоден при удалённой работе или работе рядом с посёлком, при готовом доме с полным пакетом документов и при детях, которые уже отучились. ❌ Тому, кто ездит в центр каждый день с детьми в городскую школу, разница в цене метра вернётся дорогой и содержанием примерно за два года. Я видела это на нескольких семьях, которые потом продавали дом и возвращались в город с потерей на разнице. 📈 Отдельная история это организованные посёлки с управляющей компанией. Они показывают доходность порядка 10 до 11 процентов годовых, выше городской квартиры. Но зарабатывает там управление и сервис, а не сам факт частного дома. 💬 Переезжали из квартиры в дом? Расскажите, что оказалось неожиданным. #BuildExpert #загороднаянедвижимость #ИЖС #рыноксжилья

🏡 ЧАСТНЫЙ ДОМ ОБГОНЯЕТ КВАРТИРУ. Разбираю рост ИЖС почти на 37% В июне рынок дал цифру, которую потом цитировали все. Сделок с индивидуальными домами 9 621 за месяц, рост 36,7% к маю. Весь рынок за тот же месяц прибавил 28,4%. Дальше пошли заголовки про то, что казахстанцы уходят из квартир в дома. С цифрой я согласна. С выводом нет. 📊 Что показали месяцы 🔹 Апрель. 35 154 сделки по стране, из них 7 823 с домами. Дома прибавили 31,5% к марту, квартиры 21,2. 🔹 Июнь. Рынок вырос до 39 053 сделок, дома до 9 621. Тот самый рекорд. 🔹 Июль всё развернул. По расчётам Halyk Finance на данных статистики, сделки с частными домами упали на 10,8% за месяц. 🔹 Август закрепил разворот. 35 807 сделок, дома 8 088, минус 5,8% к июлю. Квартиры за тот же месяц потеряли 3%. К августу прошлого года рынок просел на 13,5%. А теперь посчитайте доли. Апрель 22,3%. Июнь 24,6. Август 22,6. Доля частных домов ходит в коридоре 22 до 25% и за год из него не вышла ни разу.

🗺 Города разошлись сильнее страны Алматы тянул рынок вверх. Плюс 3,2% в 2023, плюс 4 в 2024 и сразу плюс 25,4 в 2025. Метр перевалил за 740 тысяч тенге. Астану качало. Минус 1,5, потом плюс 7,7, просадка на 1,1 в первом полугодии 2025 и плюс 13,2 в 2026. Шымкент шёл слабее всех и в феврале 2026 потерял 2,2% за месяц. В июне вторичка выросла в восьми городах, подешевела в девяти, в трёх не двигалась. Чем больше в городе новостроек, тем тяжелее старому фонду держать цену на их фоне. 💸 Почему рост встал Дело в деньгах. Базовую ставку опустили до 16,25 %, но кредит на вторичку начинается от 20%. Платёж съедает бюджет семьи. Спрос никуда не делся, его заблокировали. Вторая причина в фонде. Дома 1960-1990 годов без паркинга и с изношенными сетями годами держали цену только потому, что стояли рядом с новостройками. Трюк перестал работать. 🏦 Какая госпрограмма берёт вторичку «Наурыз» и «30/70» только для новостроек. Отбасы даёт от 3,5%, но там нужно накопить половину стоимости. Вторичку берет Умай. ⚠️ Условие жесткое: дом введен в эксплуатацию не ранее 1 января 2016 года. Советский фонд и вторичка нулевых выпадают. Дату берите из акта ввода, а не из объявления. И не путайте ставку. 14,8 % это предварительный заем с ГЭСВ от 16,3 до 16,8%. 5% включаются только после накопления половины суммы. 🎯 Мой признак: торгуется продавец или нет Первое. Сколько квартира висит в объявлении. Три месяца и больше значит цена оторвана от рынка. Второе. На что ссылается продавец. Ссылка на ценник новостройки через дорогу означает тяжёлый, но реальный торг. Ссылка на состояние квартиры и документы означает адекватную цену. ✅ Что проверить до задатка ▪️ Выписка из правового кадастра через eGov.kz. От 550 тенге за 5-10 минут. Собственники, залоги, аресты, обременения.▪️ Судебные дела через office.sud.kz. Арест не всегда успевает дойти до кадастра.▪️ Техпаспорт и планировка. Оттуда же дата ввода дома.▪️ Доверенность через enis.kz, если продаёт представитель.▪️ Долги по коммуналке до сделки, они переходят вместе с лицевым счётом.▪️ Расчёт только через нотариуса и безнал. Деньги продавец забирает после перехода права.💬 Смотрите вторичку сейчас или ждёте дальнейшего охлаждения? Напишите, на какой цене у вас останавливались переговоры. #BuildExpert #вторичноежилье #ипотека #realestate

🏠 ВТОРИЧКА ОСТЫЛА. Впервые за четыре года торг работает Первичка и вторичка разошлись. Новое жильё дорожает, старое встало. Коротко о цифрах, о госпрограмме, которая берёт вторичку, и о проверке до задатка. 📊 Четыре года в четырёх цифрах Стояла на месте, минус 0,6%. Оживление, плюс 4. Разгон, плюс 14,6. К июню 10,4% годовых, к июлю 9,5. Инфляция в августе 9,8. Вторичка больше её не обгоняет. Первичка в июне держала около 14% . Этот разрыв и есть сюжет года. Данные за 2023 и 2024 это цены предложения krisha.kz. За 2025 и 2026 цены сделок по Бюро нацстатистики (БНС) и обзорам Halyk Finance. Продолжение читайте ниже 👇

ИЗМЕНИЛИСЬ ПРАВИЛА СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ С 8 сентября в Казахстане действует новый порядок оформления. Теперь договор удостоверяет нотариус по месту нахождения объекта. Основание статья 54 Закона о нотариате. Раньше с 2021 года стороны могли выбрать нотариуса в любом регионе. Сейчас обращаться нужно только в тот округ где расположена недвижимость. Правило охватывает три типа сделок: покупку и продажу дарение квартир домов и участков залог имущества включая ипотеку Кого это касается в первую очередь. Тех кто живет в одном городе а владеет жильем в другом. Им нужно заранее согласовать место оформления и учесть поездку к нотариусу по адресу объекта. Цель понятна. Привязка к месту объекта снижает риски мошеннических схем и делает рынок прозрачнее. #BuildExpert #newruls #realestate

Износ. Дом признан ветхим и разрушился в том числе из-за состояния. Страховщик урезает выплату или отказывает. При этом именно старый фонд в сейсмике опаснее всего. Самовольные перепланировки. Снесённая несущая стена. Незаконная надстройка. Экспертиза свяжет разрушение с ними и в выплате откажут. Недострахование. Собственник ставит сумму ниже реальной, чтобы платить меньше. Работает правило пропорции. Застраховал на половину. Получишь половину от ущерба, а не от квартиры. Это самый горький разговор в моей практике. Франшиза. Часть убытка, которую страховщик не платит никогда. По мелким трещинам она съедает всю выплату. Полис от катастрофы это защита от крупной беды, а не от косметики. 📌Сколько стоит и как считают сумму покрытия Тариф на добровольное страхование жилья обычно от 0,2 до 0,5 процента страховой суммы в год. Если сейсмика идёт отдельным риском, то по верхней границе. Пример. Квартиру оценили по восстановительной стоимости в 25 млн тенге. При тарифе около 0,4 процента это примерно 100 тысяч тенге в год. Меньше девяти тысяч в месяц. За эти деньги при полном разрушении вы получаете сумму на восстановление жилья. Причина отказа не в цене. Причина в психологии. Землетрясение кажется тем, что случится не со мной. Так же люди думали про гарантию на новостройку. До первой замороженной стройки. 📌Почему обязательное страхование обсуждают годами и не вводят Идею поднимают последние пятнадцать лет. Каждый раз она упирается в одно. Это новый обязательный платёж для населения. Сейчас работу ведёт АРРФР. Отдельный законопроект из плана на 2026 год убрали. Но нормы включили в общий закон о страховании. Внесение в Парламент ожидается в октябре. За основу взяли модели Турции, Франции и Испании. Как задумано. Взнос от 2 до 20 тысяч тенге в год по региональному коэффициенту риска. Алматы попадёт в верхнюю часть шкалы. Покрытие на старте в 500 взносов. Заплатил 10 тысяч. Застрахован на 5 млн. Сначала работает государственный фонд. Первые три года он копит и крупное событие пока не потянет. Кто хочет полную стоимость, докупает добровольный полис сверху. 📌Что делать, если дом пострадал, а полиса нет Прямой компенсации за разрушенное жильё закон не гарантирует. Помощь при ЧС идёт по решению властей и из бюджета. Адресно и уже после события. Это не замена страховке. Что остаётся собственнику без полиса. Сразу снять всё на фото и видео с датой. Заказать независимое обследование дома и получить заключение о повреждениях. Это заключение станет главным документом и в акимате, и в суде. Если дом признают аварийным, вы попадаете в процедуру расселения. Отдельная и небыстрая история. Вывод неприятный. Без полиса вы восстанавливаете жильё сами или ждёте решение властей, на которое не влияете. 📌Что сделать сейчас Уточните, включена ли сейсмика в покрытие отдельно. В коробочных продуктах её часто нет. Проверьте свою страховую сумму. Она должна отражать восстановительную стоимость, иначе сработает пропорция. Прочитайте раздел исключений до подписи. Износ, перепланировки, франшиза. Приведите в порядок документы на квартиру. При любом сценарии сильная позиция собственника начинается с них. Страхование от землетрясения остаётся редкостью не потому, что оно дорогое. А потому, что риск ощущается далёким, пока ничего не случилось. Обязательная схема эту логику сломает. Платить будут все и понемногу. Пока выбор ещё добровольный, я советую сделать его осознанно. У вас есть страховка на жильё? #BuildExpert #Insurance #землетрясение #страховка #страховойполис

СТРАХОВАНИЕ ЖИЛЬЯ. ПОЧЕМУ ЭТО ДО СИХ ПОР РЕДКОСТЬ? Алматы стоит в зоне девятибалльных землетрясений. Это исходная характеристика города, а не прогноз. В нём около 800 тысяч квартир и домов. Даже повреждение десятой части фонда даёт ущерб больше десяти миллиардов долларов. Без учёта дорог и сетей. А теперь вторая цифра. По стране застраховано меньше трёх процентов жилья. Большинство этих полисов оформлено по требованию банка при ипотеке. Человек гасит кредит и от страховки отказывается. Риск посчитан. Защита от него лежит на полке. Разбираю, почему так. Что покрывает полис и где спрятаны исключения Первое, что нужно понять. Полис страхует не рыночную цену квартиры. Он страхует восстановительную стоимость. В рыночную цену зашита земля, район, вид из окна. Землю землетрясение не разрушает. Поэтому сумма в договоре меньше цены продажи. Так и должно быть. Дальше исключения. Их читают после толчка. А надо до подписи. Продолжение читайте ниже 👇

Прогрев. Бетон греют электродами или проводом, пока он не наберёт критическую прочность. Дорого и требует контроля. Противоморозные добавки. В смесь вводят реагент, который не даёт воде замёрзнуть раньше времени. Работает до определённой температуры, дальше бесполезен. Укрытие и утепление. Конструкцию закрывают, держат тепло изнутри. Медленно, но правильно. Если соблюдён хотя бы один режим и есть контроль прочности, зимний бетон надёжен. Проблема начинается там, где режима нет, а сроки давят. 📍Что происходит с бетоном без режима Вода в свежем бетоне замерзает. Лёд расширяется и рвёт структуру изнутри. Марочную прочность такой бетон уже не наберёт никогда. Внешне это незаметно. Дом стоит, стены ровные, приёмка пройдена. Дефект выходит наружу позже. Через год или два. Трещины по несущим, промерзание углов, отслоение защитного слоя, оголение арматуры. Ремонт таких вещей стоит несопоставимо дороже, чем стоил бы правильный прогрев на этапе стройки. 📍Как покупателю прочитать спешку по срокам Сроки говорят больше, чем рендеры. Смотрите на две вещи. Первое. Когда объект вышел из земли. Если коробку начали лить поздней осенью, а сдачу обещают уже к весне, темп подозрительный. Бетон зимой набирает прочность медленно даже с прогревом. Быстро тут не бывает. Второе. Как выглядит стройка сейчас. Работы под открытым небом в минус без укрытий и тепловых пушек это плохой знак. Тепловой контур должен быть закрыт до серьёзных морозов. ❓Что спросить у застройщика, если ввод обещают в декабре Три вопроса, которые ставят продавца на место. Каким методом велись бетонные работы зимой и есть ли журнал контроля прочности. Нормальный застройщик покажет документ без заминки. Закрыт ли тепловой контур и когда. От этого зависит, в каких условиях шла внутренняя отделка. Не переносился ли уже срок раньше. Двойная спешка это когда сначала отстали от графика, а потом гонят зимой, чтобы закрыть год. Декабрьский ввод сам по себе не приговор. Приговор это декабрьский ввод без ответов на эти вопросы. У вас сдача в декабре? Напишите жилой комплекс, посмотрю стадию. #BuildExpert #сезонработ #стройказимой #construction #concrete

СТРОИТЕЛЬНЫЙ СЕЗОН ЗАКРЫВАЕТСЯ. Что успеют сдать до холодов и чем рискует зимняя стройка Сентябрь это точка решения. Застройщик выбирает одно из двух. Гнать объект до снега или замораживать до весны. От этого выбора зависит, что вы получите на приёмке. Объясняю простыми словами, какие работы зимой допустимы, а какие возвращаются дефектами через два года. Что нормативно можно делать зимой Мороз не запрещает стройку. Он запрещает стройку без режима. Кодекс и своды правил допускают бетонные работы при отрицательной температуре, но только с одним из условий. Продолжение читайте ниже 👇

Итог полугодия ставит всё на место. За январь и июнь прошло около 188 тысяч сделок. Это на 4,2% меньше, чем годом ранее. Июнь отыграл часть весенних потерь, но общий минус не перекрыл. Полные цифры по августу выйдут в середине сентября, и я закрою ими картину отдельно. Что тянуло рынок вверх❓ 3⃣силы. Первая - это госпрограммы. Спрос держится на льготных займах, коммерческая ипотека выше 22% большинству недоступна. Вторая - это ожидание. Рынок ждал снижения базовой ставки и торопился зайти до того, как деньги станут дешевле. Третья это страх дальнейшего роста цены. С 2026 года первичка облагается НДС, себестоимость растёт, покупатель боится, что завтра будет дороже. ❗Обратите внимание на одну вещь. Ни одна из этих сил не про живой платёжеспособный спрос. Это спрос по необходимости и по расчёту, а не по возможности. Мой взгляд: сезон или разворот❓ Первое. Настоящий разворот держится дольше одного месяца. Сезонный всплеск откатывается сразу. Июнь вырос, июль всё отдал. Это сезон. Второе. При развороте цена и число сделок идут в одну сторону. Сейчас они расходятся. Сделок за полугодие меньше, а цены растут. Первичка прибавила 14,6% за год, вторичка 9,5%. Когда объём падает, а цена всё равно ползёт вверх, рынок двигает не спрос. Его двигают себестоимость и инфляция. ❗Вывод простой. Лето дало сезонный отскок на снижающемся рынке. Разворота не было. Прогноз на осень по трём городам Алматы. Самый дорогой рынок и самый осторожный. Весной сделки проседали сильнее среднего, город ушёл в режим ожидания. Осенью оживёт за счёт сезона. Подходящих квартир мало. Цена на них пойдёт вверх на дефиците, число сделок прибавит, но прошлогодний уровень вряд ли достанет. Астана. Держится устойчивее всех. Ниже цена метра, идёт застройка новых районов, приток населения поддерживает спрос. При этом первичка в столице выросла на 19% за год. Это перегрев. Осенью Астана будет самой активной из трёх, но всё больше сделок уйдёт в рассрочку от застройщика, а не в ипотеку. Шымкент. Третий по величине город страны. База цен ниже, население растёт быстро, поэтому рынок здесь сильнее других завязан на госпрограммы. Осенний сезон и Умай дадут ему прибавку, возможно самую заметную в процентах. Но это рост от низкой базы, а не признак нового качества спроса. 📍Общий вывод. Осень будет активнее лета. Это снова сезон, а не разворот. Разворот я жду не раньше, чем деньги подешевеют. А это вопрос базовой ставки и первого квартала 2027 года. Покупали жильё летом? Напишите, что стало решающим аргументом. Соберу ответы в отдельный разбор. #BuildExpert #сезонность #рынокжилья #ипотечныепрограммы #bigcitiesKazakhstan