Домовая книга

​​Что осталось «Крыша» тех лет - идеальный документ эпохи. Большие тиражи, толстые номера, полные полосы бессмысленной, но очень дорогой рекламы, подарки в виде автомобилей, котлованы по цене элитки и официальный оптимизм на фоне первых объявлений о рефинансировании. Деньги действительно перестали что-то стоить. Или пока еще не начали. А газета просто честно снимала происходящее. Без пафоса и без осуждения. Молчаливо фиксировала: вот так это выглядело, когда казалось, что расти можно бесконечно.

​​Пока правительство радовалось В начале 2007-го в Алматы прошла большая пресс-конференция. Чиновники и застройщики дружно рассказывали, как всё замечательно. По новой госпрограмме планировали ввести тысячи квартир. 65 процентов стройки уходило в Астану, 35 — в Алматы. Деньги лились, краны крутились, квадратные метры росли как на дрожжах. А в следующем номере, буквально рядом, уже мелькали другие объявления. «Рефинансирование ипотеки». «Начни платить меньше». Банки предлагали перекредитоваться на более выгодных условиях. А чуть позже начали появляться и аукционы залогового имущества. Рынок ещё несся вперёд на всех парах, но первые трещины уже были видны тому, кто внимательно читал «Крышу» не только ради картинок с башнями и мерседесами. Самое сильное ощущение от подшивки за это время - газета сама не до конца понимала, что фиксирует. Она просто отражала момент, когда деньги стали абстракцией, а квадратные метры - новой религией. И делала это с какой-то наивной добросовестностью: вот вам красивая картинка за тысячу долларов, вот вам «Мерседес» в придачу, вот вам официальный оптимизм. Сегодня это выглядит одновременно смешно, красиво и немного жутковато. Как фотография с вечеринки, которую все потом будут разглядывать и говорить: «А мы тогда правда в это верили?».

​​Автомобиль в подарок и котлован по четыре тысячи долларов за квадрат Особенно хорош был «Tengiz Towers». Офисно-жилой комплекс, сейсмостойкость 9 баллов, скоростные лифты, подземный гараж… и жирный заголовок: «Автомобиль в подарок!!!». На картинке — свежий «Мерседес». Покупаешь квартиру — получаешь тачку. Логика эпохи шальных денег в чистом виде. В это же время активно объясняли, почему выгодно брать на котловане. Готовое жильё уже просили свыше 4000 долларов за квадрат. Средняя цена предложения по городу в одном из номеров уверенно держалась выше 3300 долларов и продолжала расти почти на 3 процента за неделю. Двушка в спальном районе легко уходила за 100–120 тысяч долларов. И это считалось нормальным.

​​Полосы за полосами Застройщики покупали целые газетные полосы. Не модули, не четвертинки — именно полосы. Иногда глубоко внутри толстенного номера, куда нормальный человек долистывал разве что случайно. В прайсе «Крыши» тех лет внутренние полосы стоили 1 доллар за квадратный сантиметр. Первая — два доллара, последняя — полтора. Скидки доходили до 50 процентов, но даже с ними полная полоса обходилась в круглую сумму. При стандартном размере страницы это легко выходило в тысячу долларов и выше. За что? За красивую картинку башен, пафосный слоган и почти полное отсутствие полезной информации.Кто-то всё-таки долистывал до 82-й или 134-й страницы (в номере могло быть 212 страниц) и видел, например, рекламный модуль «Ак Ауыл» с казахским «Жетілдіру жолында» и русским «На пути к совершенству». Красиво. Поэтично. И почти ни о чём. Ни планировок, ни цен, ни сроков сдачи. Зато много пафоса, красивых башен, каллиграфии и пустых слоганов. И всё это не за дешево!

​​Строительная вакханалия. "Крыша" 2006–2007 Газетная археология №11 В 2003-м рынок жилья в Казахстане очнулся после долгой спячки. Банки открыли кредитный кран, государство начало выкупать вторичку для силовиков, миграционная волна стихла. За год сдали больше 500 тысяч квадратов против 64 тысяч годом раньше. Цены пошли вверх. В год с тех пор росли на 30 процентов и больше. Казалось, дно пройдено навсегда. К 2006–2007 годам дно уже никто не вспоминал. Началась настоящая строительная вакханалия. Деньги перестали что-то значить, а «Крыша» аккуратно фиксировала этот момент для истории.

​​Указ 1948 года: как получить в собственность дом и землю "от деда" бесплатно Если у вас дом в Татарке, Компоте, Малой станице или любом другом "старом" частном секторе Алматы, достаньте изначальные документы на землю. Видите фразу "предоставлен в бессрочное пользование"? Значит ваш дом — прямой наследник Указа Президиума ВС СССР от 26 августа 1948 года. Что это был за Указ 1948 года После войны в СССР был коллапс с жильем. Государство не справлялось. 26.08.1948 выходит Указ "О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов" Он впервые дал населению страны, где отрицалась частная собственность, три главных права: Строить себе дом официально, а не "самостроем". Покупать и продавать индивидуальные дома. Получать землю под ИЖС "в бессрочное пользование" Именно благодаря ему появились 90 процентов домов в частном секторе, которые мы видим сегодня. В 1958 году в Указ добавили лимит: новая постройка не могла быть больше 60 кв.м. жилой площади. Так боролись с излишествами. У нас, кстати, недавно (спустя почти 60 лет) ввели подобные ограничения для строительства дачных домов. Сам Указ отменили в 1988 году. Но есть правило: права, возникшие ранее, сохраняются. Зачем он нужен вам в 2026 году? По закону, если земля выдана до 1991 года "в бессрочку", вы имеете право переоформить ее в частную собственность. Еще, если вдруг потеряли старые документы на дом и участок - идите в городской архив. Там хранятся все решения исполкомов 50-80х годов. Домовой Указ 1948 года — это не пыльная бумажка из архива. Это документ, который сегодня может сэкономить вам 2-3 млн тенге на выкупе земли и год жизни на судах. Не выбрасывайте документы деда и бабушки. Порой одна строчка "на основании Указа от 26.08.1948" стоит как квартира.

​​Монстр на час Обычные люди с кредитами разогнали рынок. Именно в 2003-м в «Крыше» закончились «вечные объявления» про особняк за 55 000 долларов, который год не могли продать. Выглядело это так, как будто навсегда. Хорошие варианты «на прилавке не задерживались». Комментаторы после предыдущей серии «Газетной археологии» вспоминали, что были случаи, когда квартиры продавались на следующий день после выхода объявления. В такой атмосфере на страницы «Крыши» впервые зашёл Kuat — застройщик, который массово выкупал участки, много строил, много продавал и опять выкупал участки. Тогда ещё никто не знал, что этот гигант довольно скоро надорвётся и сгинет в пучине «мирового финансового кризиса».В 2003-м алматинцы даже ещё опасались, что Kuat со своими аппетитами снесёт и застроит пол-Алматы. Этот страх впервые появился в 2004-м. А в итоге от истории Kuat’а осталось впечатление, что Небеса нам на примере этой компании хотели подсказать, как можно делать на рынке жилья и как — нельзя. Надо сказать, что в целом дома у них получились ничего. И напомнить, что тогда застройщики не строили массового жилья. Такое не продавалось. Нужны были квартиры, которые можно было называть «элитным жильём», даже если их окна выходили на построенные в будущем развязки. В 2003 году, который можно назвать точкой отсчёта, ещё существовало два рынка. Цены на обычный жилой фонд росли не так стремительно, как на новостройки.Но об этом — в следующей серии «Газетной археологии».

​​Сколько стоило счастье В 1999-м продавцов было в 10 раз больше покупателей. В 2003-м — наоборот. В газете появились первые «инвесторы»: «Куплю квартиры в недостроенных домах». Все верили в одно: завтра будет дороже, чем сегодня. Поэтому кредит без справок о зарплате и пенсионных отчислениях казался подарком. По подсчётам ИИ, исходя из цен в объявлениях «Крыши» летом 2003 года, 2-комнатная квартира в Алматы уже стоила не 13 500 долларов (как в 2001 году), а 16 000–18 000. Это не меньше 25 процентов прироста. Первоначальный взнос при кредитовании уже снижен до 10–15 процентов. Ставка упала до 14–16 процентов (всё ещё в долларах). Срок кредита вырос до 10 лет. При таких условиях, которые мы тоже узнали из рекламы «Крыши», ежемесячный платёж составлял около 160 долларов в месяц (около 23 000 тенге по тому курсу). При средней зарплате в 25 000 тенге это уже было более доступно, чем в 2001 году. Тогда средний официальный доход был на треть ниже средней величины платежа по обслуживанию ипотеки для двушки.

​​Ипотека стала доступнее и недоступнее. Деньги в банке можно было взять легко, а отдавать становилось всё сложнее. Жильё дорожало. Но пока терпимо. Люди, у которых не было жилья, начали считать, что при своих доходах не могут накопить на ипотеку. Государство их услышало и создало ЖССБ — АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана». Здесь гарантируют, что сумма кредита будет привязана не к доллару, а к тенге, и низкая ставка не изменится до конца договора.Эти условия актуальны до сих пор. Но в 2003-м модель не заработала. Накопить на квартиру, которая дорожает ежемесячно на несколько процентов, с помощью депозита под 2 процента годовых — математически невозможно. ЖССБ лишь разок в 2003 году сухо по-государственному отметился рекламой на страницах «Крыши». Наверное, просто чтобы как-то зафиксировать в истории своё рождение. Потому что на фоне объявлений про «деньги здесь и сейчас» его реклама выглядела чужеродной. И вряд ли кто тогда подумал, что это будущий ипотечный кредитор №1 в стране.

​​Драйвер №1: кредиты без подтверждения доходов Если в 1999 году на первой полосе «Крыши» рекламировали быструю установку жалюзи на окна, то в 2003-м страницы забиты финансовой рекламой: «Кредит за 1 день», «Без подтверждения доходов», «Под залог квартиры/авто». Банки поверили в рост цен. Зачем проверять доходы заёмщика, если квартира, выступающая залогом, через год будет стоить на 30 процентов больше? Благодаря этому поверью система привлекала каждый день новых «инвесторов». А это подстёгивало очередной виток роста цен. К 2007 году рынок рос уже больше чем на 40 процентов в год. Причём в долларах. Так как недвижимость продавали всё ещё за валюту или в пересчёте на валюту. В период 2003–2007 гг. в стране на вере в то, что всё будет дорожать и все будут счастливы, построили 26,9 млн кв. м нового жилья.Банки брали дешёвые деньги на Западе и раздавали их здесь. По данным World Bank, доля внешних займов казахстанских банков в 2003-м уже составляла 12,1 процента от всех пассивов банковского сектора. А в 2004-м она рванула до 17,4 процента. Кредитный кран открыли.На страницах «Крыши» рядом с рекламой банков тогдашнего 1-го эшелона толпились с объявлениями мутные кредитные конторы. «Деньги под 2% в день». «Заём без залога за 1 час».

​​«Крыша» — 2003: всё растёт — все счастливы Газетная археология №10 После долгих лет стагнации в 2003-м рынок жилья выстрелил. Что сразу отразилось и на газете, и на строительной отрасли. «Крыша» потолстела до 48 полос. В другом знаковом году для отрасли — в 2001-м, о котором «Домовая книга» уже рассказывала, в газете было 20 полос. Для застройщиков это год великого скачка. В 2002-м в стране сдали всего 64 тыс. кв. м жилья. А тут сразу 524 тыс. квадратов! Восьмикратный рост. Именно с этого момента рынок стал нестись на всех парах к тому, что было позже и о чём мы теперь уже знаем: к явлению, которое у нас тогда «застенчиво» маскировали под «последствия мирового финансового кризиса» и под которое придумали специальный термин для описания состояния экономики — «отрицательный рост».К тому времени мы ещё придём. Но в 2003-м народ уверовал: на инвестициях в строящиеся квартиры может разбогатеть любой. И не богатеют только глупые и ленивые! И в это трудно было не поверить. Реклама банков стала агрессивной и навязчивой. Выражение «раздают кредиты на автобусных остановках» — из той поры.

Когда Генплан пришёл во двор Генеральный план города обычно существует где-то далеко от повседневной жизни. На картах, в кабинетах архитекторов, в документах с малопонятными обозначениями. Пока однажды не выясняется, что нарисованная на этой карте многофункциональная зона — это твой дом, планируемая дорога — твой переулок, а перспективная многоэтажная застройка — участок, который ещё вчера считался обычным ИЖС. Именно об этом сейчас спорят жители Алматы. "Власть" рассказывает, как архитекторы, экоактивисты и юрист потребовали заново провести общественное обсуждение корректировки Генерального плана Алматы. По мнению людей, упомянутых в материале, при подготовке документа были нарушены предусмотренные процедуры, а сами решения способны привести к дальнейшему уплотнению города, росту нагрузки на дороги и инфраструктуру и дополнительным экологическим рискам. Но самое интересное здесь даже не спор о том, каким должен быть Алматы до 2040 года. А то, что генплан всё чаще становится вопросом частной собственности. Жители «Компота», Кок-Тобе, Самал-2, Маяка, Шуакты и других районов рассказывают о возможном изменении функционального зонирования территорий. Где-то вместо малоэтажной жилой застройки появляется многофункциональная, где-то обсуждается строительство дорог через сложившийся частный сектор, где-то — возможность многоэтажного строительства на месте нынешних частных домов. И тут возникает вполне практический вопрос: что происходит с домом, если меняется не он сам, а правила, по которым можно использовать землю под ним? Одна из жительниц «Компота» рассказала, что изменение зонирования уже влияет на возможности собственников распоряжаться недвижимостью. В частности, возникают вопросы при использовании дома в качестве залога, а также при продаже участка инвестору. Получается парадоксальная ситуация. Человек формально остаётся собственником дома и земли, но окружающая его градостроительная среда может измениться настолько, что привычная стоимость и способы использования этой собственности становятся неопределёнными. И это уже не архитектурный спор. Это спор о том, насколько далеко городское планирование может заходить в частную жизнь человека — и в какой момент собственник должен получить возможность не просто ознакомиться с готовым решением, а реально повлиять на него. Есть и другая претензия. По словам участников пресс-конференции, обсуждение корректировки генплана прошло 24–26 декабря 2025 года, когда стратегическая экологическая оценка ещё не была завершена. Экологические слушания состоялись только 30 июня 2026 года. Жители утверждают, что в декабре они фактически обсуждали градостроительные решения, ещё не располагая полной оценкой их экологических последствий. А ведь для Алматы это особенно чувствительный вопрос. Город растёт не на пустом месте. Он уже имеет плотную застройку, ограниченные транспортные коридоры, сложную инженерную инфраструктуру, зелёные зоны, реки и предгорные территории. Поэтому любое решение о том, где можно построить ещё, неизбежно является одновременно решением о том, где станет теснее. Участники нынешнего конфликта подчёркивают: они не выступают против развития Алматы и строительства как такового. Их требование проще — сначала получить прозрачные правила, полноценные исходные данные и нормальное общественное обсуждение, а уже потом принимать решения, которые на десятилетия изменят город. И, пожалуй, именно здесь проходит главный водораздел. Генеральный план — это не только то, где появятся новые дома. Это ещё и ответ на вопрос, что будет с теми домами, которые уже стоят.

В Казахстане хотят ввести обязательную страховку жилья от стихийных бедствий Зарегистрированное жильё предлагают в обязательном порядке страховать от землетрясений, паводков и лесных пожаров. Проект запустят поэтапно: ⚫️сначала пилот запустят в трех регионах; ⚫️затем систему планируют распространить на все 16 регионов; ⚫️взнос составит ориентировочно 2–20 тыс. тенге в год в зависимости от региона; ⚫️при страховом случае выплата — до 500-кратного размера взноса. Для системы создадут отдельный Фонд обязательного страхования жилища. Первоначально выплаты будут рассчитаны на самые срочные расходы после ЧС, а в перспективе их хотят увеличить до суммы, достаточной для восстановления или покупки нового жилья.

Подробности по женской ипотеке https://hcsbk.kz/news/publications/otbasy-bank-obyavil-datu-zapuska-programmy-umay/

СРОЧНО: "Ұмай" возвращаеттся. Отбасы банк запускает женскую ипотеку 31 августа.

​​2001 ГОД: РЫНОК УМЕР – ДА ЗДРАВСТВУЕТ РЫНОК! "Домовая книга" #газетнаяархеология #крыша #алматы #недвижимость #история #архив

​​2001 ГОД – ТОЧКА НЕВОЗВРАТА? В 2001-м не только улеглись миграционные волны. На рынок жилья зашли сразу два новых игрока. Это уже упомянутые банки и… государство. Акимат Алматы, например, купил 184 квартиры для сотрудников полиции. В основном жильё брали на вторичке — его выделяли участковым, которые должны были жить на своём участке. То же самое в это время делали и для военных. Там масштабы ещё больше были. После развала СССР в Казахстане уже в январе 1993 года был принят собственный закон «О статусе и социальной защите военнослужащих и членов их семей». Военным государство должно было предоставлять жильё. Но время было такое, что не до них долго было государству. И вдруг про защитников Отечества вспомнили. Вторичка была очень дешёвой, и поэтому строить новое жильё было бессмысленно. Покупали квартиры в старом жилом фонде. Тогда всё продавалось только за наличные доллары. Как государство могло купить квартиру у частника за наличные доллары? Только через специальные фирмы, которым перечислялись средства. А дальше в ход шла следующая схема: бюджетные деньги → обнал через посредников → конвертация в доллары → покупка жилья у частников. Своя маржа, скорее всего, была у всех участников цепочки. А то, что были посредники, — это бесспорно. Это была вынужденная мера. Других способов завести безнал в рынок просто не существовало. И тогда ещё невозможно было найти частника с десятками пустующих квартир. Позже покупка 184 квартир для участковых была поводом для разбирательств. У военных публичных скандалов не было. Квартиры покупались партиями по 80–100 штук. Но оформление растягивалось на год. Потому что продавец — частник, а покупатель — государство с казначейством. В итоге на рынок одновременно зашли банки с ипотекой и государство с бюджетными закупками. Именно они и вытащили из ямы рынок, который к 2001 году уже перестало штормить из-за миграционных волн.

​​«ВЕЧНЫЕ» ОБЪЯВЛЕНИЯ Эта июльская 1-я полоса за 2001 год интересна не только тем, что здесь появился с предложением ссуд Темирбанк, который обещал выделить деньги всего за один день под залог. Это тоже интересно, как и интересно, что автомобиль тогда в качестве залога выглядел даже понадежнее жилья. Интересно и то, что это была первая реклама банка на обложке. Но меня заинтересовало ещё и одно фотообъявление о продаже особняка за 55 тысяч долларов. Это объявление потом ещё около года мелькало в газете, хотя цена вполне себе была конкурентоспособной, если судить по объявлениям рядом. Но дом в двух уровнях либо почему-то долго не продавался, либо его владельцы оплатили объявление на год вперёд, а сами уехали из страны. А благодаря таким объявлениям в те годы в киоске было невозможно отличить свежий номер от старого. Все обложки были одинаковые.

​Дорогая ли была ипотека в 2001 году? ИИ рассчитал по объявлениям «Крыши» среднюю цену на жильё и «поженил» её с условиями. Сразу предупреждаем, что даже сейчас банковская реклама кредита и сам кредит — это разные вещи, а тогда приукрасить условия вообще за грех не считалось. Тем не менее, «Домовая книга» попыталась посчитать. Итак, двухкомнатная квартира тогда в среднем стоила 13 500 долларов. Первоначальный взнос — 30 процентов. Кредит на 5 лет под 18 процентов годовых.Платёж: около 177 долларов в месяц = 26 500 тенге. При средней официальной зарплате в Алматы — 18–20 тысяч тенге. Поэтому первая ипотека в 2001 году была доступна для весьма ограниченного круга населения. Это если смотреть на данные статистики. Но тогда было другое время, и многие алматинцы работали неофициально или так же занимались бизнесом. Кто-то из вас брал тогда квартиры в ипотеку?

У меня тогда квартиру в ипотеку взял коллега. Сначала очень переживал. Но рассчитался досрочно. Рынок стал стремительно расти, поправились дела в экономике, повысились доходы у казахстанцев, и переплата оказалась в итоге просто смешной.

Сам факт появления ипотеки означал две вещи. Во-первых, банки поверили, что платёжеспособность алматинцев выше официальных отчётов, а во-вторых, что рынок жилья вечно не может быть полуживым - полумёртвым.

​​ИЮЛЬ 2001. ВКЛЮЧИЛИСЬ БАНКИ То, что рынок стал интересен банкам, первым продемонстрировал LARIBA BANK. Его модульная реклама предлагала деньги под залог квартир. Слово «ипотека» тогда ещё было не в ходу. №26 от 05.07–11.07.2001. 5-я полоса «ПРОДАЖА». Впервые за четыре года почти вся полоса забита рекламой банков. Одномоментно. Некоторых из тех банков самих давно уже нет. В то время у страны был высокий кредитный рейтинг, и зарубежные банки охотно давали деньги нашим в долг. А нашим особо и тратить их тогда некуда было. Тут-то БВУ и вспомнили про автокредиты и рынок жилья. До июля 2001 года в «Крыше» не было НИ ОДНОГО объявления от коммерческих банков. Их приход ознаменовал новый этап развития рынка, который, впрочем, в ближайшем на тот момент будущем оказался далеко не радужным. Но об этом позже.