Bright Rich

📢С чем связан рост входного билета в новые проекты на рынке сервисных офисов Москвы? Что сдерживает открытие новых гибких пространств в столице? Почему в этом сегменте не так сильно выражен тренд на децентрализацию? Обсудили эти вопросы с сооснователем и управляющим директором MANUFAQTURY Андреем Кулагиным в новом выпуске рубрики #Рыноквдеталях. — Наблюдается ли на рынке гибких пространств тренд на географическую децентрализацию, характерный для классических офисов?

— Да, но в сервисных офисах этот процесс идет заметно аккуратнее, чем в классическом сегменте. На обычном офисном рынке география спроса уже существенно расширилась: около половины купленных и арендованных за 2025 год офисов приходится на зону между ТТК и МКАД. У сервисных офисов требования к локации жестче. Для этого формата важны не только сам адрес, но и скорость принятия решения клиентом, близость метро, деловое окружение, статус здания и ежедневный пользовательский опыт. Поэтому сервисные офисы расширяют карту присутствия выборочно. Быстрее всего будут развиваться те районы, где уже сложились транспортный каркас, понятная деловая среда и устойчивый корпоративный спрос.

— Насколько сложно найти площадку для новых проектов в Москве?

— Сейчас это действительно сложно. Главная причина в том, что рынок ищет не просто свободные метры, а площадки, где одновременно сходятся локация, инженерия, конфигурация этажа, экономика входа и условия собственника. Формально помещения есть, но число площадок, из которых можно собрать сильный сервисный продукт, очень ограничено. Классический офисный рынок, который по-прежнему находится в дефиците, также оказывает давление. В таких условиях сервисные операторы конкурируют за запуск в тех же локациях, где обычный арендатор сталкивается с ограниченным выбором. По сути, новый сервисный офис в Москве сегодня открывается там, где удалось найти редкое совпадение правильного адреса и рабочей экономики. Именно это, на наш взгляд, стало одним из главных ограничителей роста сегмента.

— Стали ли сервисные офисы в Москве полноценной альтернативой обычным? Или это скорее временное решение для размещения сотрудников?

— Думаю, что сервисные офисы в Москве уже заняли полноценное место в структуре спроса. Для части компаний сервисный офис воспринимается как понятный продукт с конкретными преимуществами: быстрый въезд, отсутствие капитальных затрат на запуск, высокая гибкость, готовая инфраструктура и предсказуемый сервис. При этом формат особенно силен там, где бизнесу важны скорость принятия решения и управляемость расходов.

— С чем связано, что вакансия в сервисных офисах Москвы выше, чем в классических?

— Причина прежде всего в том, что сервисные офисы — более подвижный сегмент. Здесь выше скорость оборота продукта, чаще происходят расширения, переезды, освобождения блоков и первичное заполнение новых площадок. Поэтому сам показатель вакансии здесь по природе волатильнее, чем в классическом офисе с длинными договорами аренды. Есть и второй важный момент: в сервисных офисах часть вакансии не видна в стандартной статистике — речь о скрытой и поздней вакансии. Формальная вакансия отражает лишь долю реальной картины. На фоне классического офисного рынка сервисный сегмент действительно выглядит более свободным. Но это скорее особенность модели, чем сигнал слабого спроса.

— Что стимулирует рост ставок на сервисные офисы? Какой будет их дальнейшая динамика?

— Главная причина — резкий рост себестоимости запуска. Дополнительное давление создают дефицит качественных площадок, рост ставок на классические офисы и сокращение арендных каникул со стороны собственников. В результате оператор несет все более дорогой входной билет в проект, и это напрямую переходит в цену рабочего места. Рынок сервисных офисов Москвы вошел в более жесткую и зрелую фазу. Спрос на гибкий формат сохраняется, но каждый новый проект проходит через дорогой запуск, сложный поиск площадки и более строгую проверку экономики. Поэтому сегмент сегодня растет сдержаннее, при этом качественные объекты в правильных локациях дорожают быстрее рынка.