КОТЛОВАНЪ

Не только жилье, но и заводы! В конце ноября был опубликован новый перечень показателей, по которым оценивается деятельность губернаторов. Он пришел на смену документу от 2021 года. Ввод жилья остался в числе ключевых индикаторов, но был дополнен нежилыми помещениями. Теперь с губернаторов будут спрашивать не только за объем построенных квартир и "введенного" ИЖС, но и нежилых помещений. Можно предположить, что «плановые показатели» будут ставиться по «индустриальному строительству». Но достигаться они могут, например, за счет складской недвижимости. Тем не менее, это не просто смена риторики, а важный разворот для бизнеса. Ранее мы предполагали, что роль рынка жилья постепенно трансформируется. Упрощенно: хочешь строить много жилья, задумайся о создании рабочих мест или строй там, где формируются точки технологического роста. @REBURG

ДЕПОЗИТЫ И ЭЛИТНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ #аналитика #многобукв Подрубрика «занимательная математика»: Есть очевидная корреляция - чем выше ставка по депозитам, тем больше свободных денег уходит в банки и меньше остается на рынке недвижимости. На этом ясность и очевидность (лично для меня) заканчивается. Вопросов больше чем ответов: ❓Сколько денег ушло именно с рынка недвижимости? Ведь далеко не все свободные деньги перетекут туда даже при самой высокой ставке. ❓Какие темпы роста «бетонных депозитов»? (Именно тех средств, которые «на развилке» - в банк или в бетон). ❓Как оценивать настроения и мотивацию физ лиц, владельцев вкладов (прежде всего крупных, более 10 млн. руб.)? Немного поразмышлял на основе цифр, которые выудил из отчета Агентства по страхованию вкладов (АСВ): ▪️За январь-сентябрь 2024 г. совокупный объем депозитов физ. лиц вырос на 14,6% до 51,6 трлн. руб. ▪️Из них - 6,7 трлн. руб. составляют депозиты более 10 млн. руб. Это наиболее «целевая категория» условно свободных средств, влияющая на рынок элитной недвижимости. ▪️Эти 6,7 триллионов приходится на 0,1% от количества общего числа вкладчиков. Данных ЦБ или АСВ по количеству вкладчиков не нашел. Но если верить данным ВЦИОМ, каждый третий житель РФ имеет вклад, а население 18+ России составляет 114 миллионов. Следовательно 0,1% от одной трети - 38 000 душ. ▪️Итак, примерно 40 000 граждан имеют на счетах (застрахованных в АСВ) 6,7 трлн. рублей. на 1 октября. За 9 месяцев текущего года: ▪️в банках появилось дополнительно примерно 7 500 новых вкладчиков с депозитами 10 млн. + , ▪️объем депозитов вырос на 1,1 трлн. руб. (за счет новых и старых клиентов). ❗️Средневзвешенная цена сделки в III квартале в делюксе и премиуме первичного рынка - 150 млн. руб. (на основе данных NF Group) Если перевести все «новые» депозиты более 10 млн. руб., внесенные в банки в 2024 г. (1,1 трлн), в «бетон» первичного рынка - это будет примерно 7 300 лотов. (т.е. если бы на весь триллион купили новостройки). Для справки на первичном рынке в сегментах премиум и делюкс: ▪️В 2022 г. - 860 сделок примерно на 100 млрд. руб. ▪️В 2023 г. - 1360 сделок примерно на 185 млрд. руб. ▪️В 2024 г. (прогноз) - 1800-1900 сделок на 270-280 млрд. руб. Какие полезные выводы можно сделать из выше приведенных прикидок? ▪️Точных моделей, показывающих показатели и пороги принятия решения потенциальной целевой аудиторией в руках участников рынка недвижимости, не наблюдается. ▪️Объем средств на «крупных» депозитах сопоставим со всем текущим предложением на рынке премиум, делюкс и бизнес-премиум. Но он был сопоставим и в 2023 году (5,6 трлн. руб.). ▪️Какая часть депозитных средств может перейти на рынок - непонятно. Но тезис о том, что все «крупные депозитные» средства потенциально отобраны у рынка недвижимости из-за высоких ставок - не соответствует действительности. ▪️Даже при резком снижении учетной ставки, чего пока не просматривается, драматического увеличения спроса (в 2-3 раза) на элитном рынке ожидать, скорее всего, не стоит (при сохранении сегодняшнего уровня цен). Полученными цифрами можно еще поиграть, но, по-моему, и так перегрузил немного😉 @zamoskvorechnik

В ближайшие дни Конституционный суд вынесет решение по поводу земельных участков в Сочи. Это решение имеет принципиальное значение и может повлиять на каждого из нас. История тянется с 2021 г, когда в Сочи арестовали больше 11 тыс. участков. Землю выделяли людям еще в советское время. Потом часть участков была продана, часть осталась у первоначальных владельцев. Но в 2021 г. прокуратура Сочи обнаружила, что участки-то государственные. Относятся к территории заповедника. И были выделены незаконно. В итоге большую часть арестованных земель быстренько изъяли, несмотря на то, что все сроки исковой давности давно прошли. А на некоторых дачников даже завели дела о мошенничестве. Те, кто решил бороться за свои права, за 3 года, получается, вот дошли до Конституционного суда. И теперь он должен решить ключевой вопрос: кто отвечает за ошибки государственных органов? Если землю выделили с ошибками, почему Росреестр зарегистрировал право собственности? Почему потом можно было беспрепятственно продавать и покупать эти участки? Если иск садоводов отклонят, получается, что любое решение гос.органов можно оспорить и отменить задним числом. То есть в принципе любая частная собственность может быть изъята под тем или иным предлогом. А еще гос.регистрацию можно будет с полным правом объявить филькиной грамотой. Если выписка ЕГРН ничего не гарантирует и ни от чего не защищает (в том числе от ошибок публичной власти в лохматом году) - то зачем она тогда вообще нужна?? С другой стороны, просто вернуть дачникам эти участки тоже нельзя. Там реально заповедник, и скорее всего, действительно земли выделялись незаконно. Прокуратура действует на основании антикоррупционного закона. Именно поэтому они могут пренебречь сроками исковой давности. И кажется логичным, что если земля была выделена в результате коррупционной схемы, то у властей должно быть право восстановить справедливость, даже задним числом, найти виновных, за их счет компенсировать ущерб всем пострадавшим (а бывшие владельцы участков, как мне кажется, в этой ситуации именно что пострадавшие). Проблема в том, что изъять участки легко, а найти виновных и за их счет компенсировать ущерб - почти невозможно. Да и никто не собирается этим заниматься, как мне кажется. Посмотрим, к какому соломонову решению придет по этому вопросу Конституционный суд.

Цена доверия и репутации Долго можно думать и рассуждать, почему тема «цена на недвижимость» такая животрепещущая для обсуждения в обществе. Она прямо «горячая» для производства контента. Любой лох может взять камеру, зайти в офис продаж элитного проекта, который «на ключах», услышать от менеджера по продажам, что квартиры стоят от полутора миллиардов, и дальше этот видео-скам разлетится репостами по всем пабликам, каналам и другим вещам, которые делают вид, что они СМИ. Ужас, кошмар, элитная квартира в Москве стоит «дорого». Какой рынок — такая и цена. Если есть люди, готовые заплатить такой ценник, то он и появляется. База, основа рыночной экономики, в которой уже более 30 лет развивается прекрасная Россия настоящего. Но нет, сам фактор стоимости уже наводит шороха. Если вырванная из контекста стоимость — это понятная, жидкая тема для обсуждения, и минимальная или максимальная стоимость в том или ином районе ничего с точки зрения рынка не значат, то на полянку хайпа врываются «эксперты», рассуждающие на тему удельного показателя — цены метра. А вот с ценой метра всё становится гораздо интереснее.  Во-первых, есть группа активных «экспертов», которые паразитируют на тему роста цен за последние пару лет. Мол, что за беспредел, почему цена на недвижимость так выросла. Как будто на всё остальное цены не выросли, а на недвижимость выросли. Никого «Гелик» за 25 мультов уже не смущает, а трешка в Москве за 25 мультов очень смущает. Ладно, кто не любит «индикатор Гелика», то «Лада Веста» за 2+ мульта никого не смущает, а студия в Московской области за 5 мультов смущает. Но «индикатор «Весты» мы вводить не будем. Рост цен и капитализация недвижимости — это залог любой здоровой экономики. Если происходит «болото» цен на недвижимость — значит рынок не верит в то, что локация или тип недвижимости в будущем принесет деньги. Нет денег в будущем — нет как такового будущего. А кто считает, что ценник на недвижимость должен расти чуть ли не на уровне инфляции — тот проходимец, ну или коммунист на худой конец.  Во-вторых, есть отдельная группа адептов истории «цены на первичную недвижимость слишком высокие относительно вторичной недвижимости». Причем главный драйвер этого посыла — сам ЦБ, который говорит, что «разница» составляет более 40%.  Вернемся на пример с «Геликом». Почему-то никого не смущает, что «Гелик», выпущенный 30 лет назад, стоит дешевле, чем новый из автосалона. А в недвижимости почему-то новая квартира должна стоить дешевле, чем старая квартира. Логично, ничего не скажешь, учитывая, как выросли требования к архитектуре и проектированию за последние пару лет. Особенно в Москве.  Складывается ощущение, что желание подсветить разницу в пользу первички существует только из-за аргумента: такие цены на первичку, потому что бахнули льготную ипотеку. Поэтому применяется метод «натянуть сову на глобус» или статистического конфуза, когда в кастрюлю вторички берут весь треш и угар с бабкиными коврами и квартирами в городах, где первичного рынка не существует как класса. Этот «суповой» набор и тянет вторичку вниз и делает необходимую «разницу» для обсуждения в паблике.  Как итог, на девелоперов опять повесили всех собак на тему цен. Хотя главным драйвером роста цены было проектное финансирование, которое без маржи 20+% банк просто не даст. Поэтому банки, как обычно, белые и пушистые, а девелоперы алчные. Вот такая получается репутация, когда к тебе нет доверия.

📊 Доля льготных программ в выдачах ипотеки на первичном рынке жилья превысила 90%, то есть сейчас он практически полностью живет за счет дотаций от государства. Об этом рассказал директор департамента финансовой политики Минфина Алексей Яковлев. В министерстве считают, что оптимальная доля льготной ипотеки на первичном рынке – 25%.

«Однако, чтобы снизить долю с нынешних 90%, ставки по льготным программам поднимать не планируется. Ведомство будет работать в тех параметрах, которые уже зафиксированы», – отметил Яковлев.

#госпрограммы #ипотека @rusipoteka

+3 закона в сфере недвиги Госдума сегодня славненько потрудилась и приняла сразу во втором и третьем чтениях аж три документа, касающихся рынка недвижимости. Речь идет о следующих законах: 1️⃣ О голосовании собственников жилья через портал госуслуг Инициатива позволяет голосовать по вопросам повестки дня общего собрания в системе «Единый портал государственных и муниципальных услуг» (ФГИС ЕПГУ). Также предусматривается возможность направлять гражданами предложения по повестке в электронной форме. 2️⃣ О заверении нотариусами договоров дарения недвижимости Тут все просто: документом предусматривается, что договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. 3️⃣ Об освобождении от НДФЛ при продаже земельного участка Закон позволяет для освобождения от НДФЛ учитывать срок владения исходным земельным участком при продаже выделенной из него части, предназначенной для ИЖС или ряда других нужд. Есть ограничение: такой подход возможен, если количество участков, образованных при разделе исходного, выделении доли или долей, не превышает двух. @novostroyman

💼 Размер рынка риелторских услуг в РФ в 2024 году оценивается в 410 млрд рублей. Из этого объема 34% у агентств недвижимости, около 54% – у частных риелторов, остальное приходится на теневой сектор, говорится в исследовании Центра доказательной экспертизы (ЦДЭ) Института Гайдара. Согласно исследованию: ⭐️российский рынок представлен в основном риелторами, ведущими частную практику (76%) и имеющими высшее образование (74%); ⭐️подавляющее большинство (60%) риелторов – женщины. Средний опыт работы агента по недвижимости составляет 9 лет; ⭐️для 90% специалистов риелторская деятельность является основным источником дохода; ⭐️всего на территории страны, по данным ЦДЭ, работают 550 тысяч риелторов, 96% из них ведут микробизнес с оборотом до 120 млн рублей. Большая часть риелторов (56%) платят налог для самозанятых (НПД), почти треть (30%) – по упрощенной схеме (УСН); ⭐️рынку риелторских услуг скорее характерен профицит предложения (баланс спроса и предложения оценивается на уровне -13%); ⭐️удовлетворенность клиентов риелторскими услугами в среднем находится на высоком уровне – интегральная оценка 3,6 из 4. Однако 31% клиентов сталкивались с трудностями при сотрудничестве с риелтором. Самая частая проблема, возникавшая у клиентов – затягивание сроков оказания услуг, сделки. @rusipoteka

Ваш путеводитель в мире недвижимости столицы — канал Самолет Плюс Москва Пресня! Что вы получите: ✨ Уникальные предложения — самые горячие скидки и акции, которые первыми увидят наши подписчики. ✨ Обзор лучших новостроек — актуальные проекты Москвы и подробности о каждом. ✨ Экспертный взгляд на тренды — что происходит на рынке недвижимости прямо сейчас. Это поможет вам: ✔️ Экономить на покупке квартиры, зная о выгодных условиях. ✔️ Найти идеальное жилье — от уютной студии до просторной квартиры для всей семьи. ✔️ Понять программы ипотеки и рассрочки. ✔️ Удачно инвестировать — выбирайте недвижимость с потенциалом роста цены. 📢 Наши фишки: 🔹 Эксклюзивные подборки лучших квартир для жизни и инвестиций. 🔹 Полезные советы от профессионалов: от выбора до оформления сделки. 🔹 Оперативная информация о рынке. Подписывайтесь, чтобы не упустить ни одной выгодной возможности!

❗️ Sminex решил продать часть проектов «Инграда» Выкупив девелопера в октябре, Sminex получил 19 площадок на 7,1 млн м². Избавиться он хочет от восьми на 2,7 млн м². В основном речь о проектах комфорт-класса, в том числе ЖК «Новое Пушкино», «Белый Grad» в Мытищах, «Филатов луг» в Новой Москве, «Одинград» в Одинцове, рассказали консультанты. 👉 В компании формально инфу подтвердили — говорят, что изучают разные сценарии по развитию активов «Инграда», продажа непрофильных есть среди вариантов. Переговоры идут, но ни площадок, ни претендентов пока не назвали.

Ипотечники России перестали гасить свои кредиты раньше срока. Причина проста: деньги выгоднее копить на вкладах под жирные проценты, чем торопиться платить за квартиру. Еще бы, когда ставки по депозитам доходят до 23%, а ипотека у многих всего под 7%. В итоге, объем досрочных погашений рухнул до двухлетнего минимума — всего 343,5 млрд рублей за квартал. Эксперты уверяют, что у людей просто нет лишних денег — инфляция, растущие платежи по кредитам и постоянное чувство, что денег всегда мало. Пока банки крутят миллиарды, обычным заемщикам остается только балансировать между вкладами и ежемесячными платежами, а досрочные выплаты откладывать "до лучших времен". @nedvizha

«Многие компании и сейчас находятся в тяжелой фазе, и будет еще значительно хуже» Алексей Тугарев, основатель и руководитель «Академии Девелопмента», в эксклюзивном интервью директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко рассказал о том, что рынок «умрет», но не весь. Кто именно выживет — читайте ниже. О застройщиках-авантюристах, которые в нынешней экономической ситуации выводят новые проекты на рынок

«Если вы считаете, что у вас все будет плохо, вы правы. Если вы считаете, что у вас все будет хорошо, вы тоже правы. … Насколько бы сложные времена ни пришли, для многих это будет точкой роста. Скажем так: не для многих, а для небольшого процента рынка. … И я считаю, что компания, которая выберет правильную стратегию и правильный продукт, будет расти. И да, я подтверждаю, что рынок достаточно живой, несмотря на сложные времена, и многие сейчас выбирают как раз стратегию развития».

Про правильный продукт для рынка

«И как и во все времена, те, кто найдет свою нишу, те, кто удовлетворит потребность того класса, у которого есть деньги на руках, и есть возможность приобретать этот продукт, тот выиграет. Поэтому это уникальность, отстроенность от конкурентов и свой стиль. Потому что проигрывать всегда будет тот, кто не отстроен, кто смешивается и становится безликим в общей массе».

Про вызовы ближайшего будущего

«У меня совершенно нет панических настроений. Рынок будет тяжелым. "Умрем", но не все. Как всегда, выживет самый технологичный, самый быстро адаптирующийся под изменения. И тот, кто умеет детально управлять себестоимостью и бизнес-процессом на всех этапах».

Полное видео смотрите по ссылкам на наших площадках: ➖ YouTube ➖ Rutube ➖ Дзен ➖ ВК видео

В Госдуме подготовлен законопроект о внесудебном взыскании долгов за «коммуналку» Законопроект о создании внесудебного механизма взыскания задолженности граждан за коммунальные услуги подготовлен в Госдуме к первому чтению. Предполагается, что управляющие компании и ресурсоснабжающие организации смогут обращаться к нотариусам за получением исполнительной надписи, достаточной для начала процесса взыскания долга. Эксперты отмечают, что предложенный механизм актуален, но пока вызывает немало вопросов. Подписаться на Недвижинку

🏠 "Период охлаждения" по сделкам с недвижимостью Сегодня Известия опубликовали статью, где идет речь об обращении депутатов Госдумы в ЦБ с предложением ввести семидневную блокировку денег от продажи квартиры с целью проверки сделки. Посыл у этой инициативы, безусловно, самый добрый, но реализация вообще не представляется возможной по нескольким причинам: 🔵 факт проведения сделки через банк оставляет за собой множество следов и скорее является менее предпочтительным для мошенников; 🔵 кто будет проверять эту сделку после оформления, если к услугам риэлторов или юристов не обратились на этапе оформления? Вряд ли в инициативе есть ответ на этот вопрос, а надеяться на то, что за 7 дней человеку подскажут о проблеме, судя по практике, не стоит; 🔵 вторая сторона, которая выступает покупателем, также получает много проблем от участия в этой сделке, ведь они теряют деньги и потом вынуждены долго и упорно доказывать, что они "добросовестные покупатели". Вряд ли наличие этих семи дней даст им больше прав. Мне кажется, что самым действенным способом решения этой задачи может быть выделение из общей массы сделок те, которые проходят без аккредитивов/нотариусов и работать выборочно по ним. Например, наличие определенных триггеров, когда в договоре есть и оплата наличными до смены прав и отсутствие сопровождения сделки отмечать для перепроверки или выборочно просить сделать сделку через нотариуса. @MarketOverview

В 3 квартале 2024 средняя цена за 1 кв. м. на первичном рынке выросла на 2,3% до 175 076 рублей, а на вторичном рынке за аналогичный период всего на 1% до 111 261 рублей. Разрыв между этими двумя значениями составляет уже какие-то невообразимые 57%🤔 @MarketOverview

По данным ДОМ РФ: 🟦в ноябре 2024 года банки выдали 71 тыс. ипотечных кредитов на 278 млрд руб. Это на 26% меньше по количеству и на 24% меньше по объему, чем месяцем ранее; 🟦с января по ноябрь 2024 года банки выдали 1,2 млн ипотечных кредитов на 4,6 трлн руб. По сравнению с сопоставимым периодом прошлого года это меньше на 33% по количеству и на 34% по объему. По итогам 2024 года ДОМ РФ прогнозирует снижение выдачи ипотеки примерно на 35% по сравнению с рекордным 2023 годом – до 1,3–1,4 млн кредитов на 4,9 трлн руб. В 2025 году при условии, что ключевая ставка составит 20% и выше, ожидается откат показателей на уровень 2022 года – к 1–1,2 млн кредитов на 3,5–4 трлн руб. #ВыдачаИпотеки @rusipoteka

❗️Мониторинг ставок банков Высшей ипотечной лиги по итогам прошлой недели с 29 ноября по 6 декабря 2024 года. Исходные данные: ▪️срок кредита – 15 лет; ▪️объект – квартиры; ▪️сумма кредита – средний размер выданного кредита для приобретения вторичного жилья 3,76 млн руб., первичного жилья – 5,87 млн руб., для рефинансирования – 3 млн руб.; ▪️если в банке программы рефинансирования разделяются на рефинансирование вторичного жилья и на рефинансирование новостроек, то в таблице указана ставка рефинансирования вторичного жилья; ▪️при условии комплексного ипотечного страхования или при присоединении к коллективному договору страхования; ▪️ставки приведены по программам, не требующим оплаты единовременной комиссии за снижение ставки, а также без учета субсидированных программ; ▪️ставки по новостройкам приведены для аккредитованных застройщиков и без учета повышения ставки на период строительства; ▪️клиент «с улицы», не учитываются скидки по акциям; ▪️доходы подтверждены 2-НДФЛ или справкой из СФР (с сайта Госуслуги); ▪️ПВ – 30%. #ставки @rusipoteka

👛 Эксперты РИА Новости провели исследование способности россиян накопить средства на первый взнос по ипотеке для приобретения типовой шестидесятиметровой квартиры в своем регионе. По результатам исследования был подготовлен рейтинг регионов. Как показали расчеты, в среднем по России для накопления первого взноса потребуется 3,5 года. Быстрее всех могут накопить жители: 🟡ХМАО (1 год и 11 мес.) 🟡ЯНАО (1 год и 11 мес.) 🟡Магаданской области (2 года и 2 мес.) Дольше всех приходится копить живущим в Крыму (8,4 лет) и Кабардино-Балкарии (7,7 лет). #ипотека @rusipoteka

По сравнению с ноябрем 2023 года оценка выручки рынка новостроек (поступления на счета застройщиков, продавцов, эскроу-счета по зарегистрированным розничным ДДУ и уступкам) в Петербургском регионе (Санкт-Петербург и Ленинградская область) в ноябре 2024 оказалась на 42% ниже. Зарегистированные розничные продажи квартир и апартаментов в лотах ниже на 48% чем год назад. Средняя оценочная цена реализованного в Петербургском регионе лота за год выросла на 9%, а квадратного метра - на 10% (расчет по заявленным ценам без скидок). При этом в Санкт-Петербурге цены кв. м в сделках выросли на 16%, а в Ленинградской области - на 3%. Доля сделок с ипотекой сократилась с 85% до 56%. Методика расчетов - в первом комментарии.

Дом РФ в еженедельном отчете опубликовал динамику повышения средневзвешенной ставки по проектному финансированию. Именно процентная ставка и рост платежей по кредитам является главным вызовом для девелоперов. А не слабые продажи. Аналитики Дом РФ добавили в комментарии оптимизма:

Средневзвешенная ставка по проектному финансированию, хотя и выросла (+0,5 п.п. до 8,3%), остается вдвое ниже ставок для других отраслей экономики.

@yeltsovm