КОТЛОВАНЪ

⚡️ Увеличение лимитов по семейной ипотеке позволит «... не создавать ажиотажного спроса в моменте, как когда люди боялись, что в банке, где они получили одобрение, лимиты вот-вот закончатся, а дальше они переходили из одного банка в другой, что затягивало процесс покупки и создавало дополнительный стресс», – отметил замглавы Минстроя Никита Стасишин. 1️⃣ Лимит теперь будет общим для всех банков, это позволит уйти от постоянных перераспределений средств. Банки больше не будут анонсировать скорое исчерпание средств и остановку выдачи кредитов для покупателей, добавил Стасишин. #семейнаяипотека @rusipoteka

Распроданность на вводе по итогам третьего квартала снизилась на 2пп по сравнению с предыдущим периодом (при кратном падении продаж) Сюрприз (на самом деле нет) в Ленинградской области, где был введен проблемный объект, который достраивался силами Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Ленобласти, а также возросла доля площадей промышленного ИЖС. В остальном статистика подтверждает, что в объектах, которые вводятся в этом году, застройщики распродали все, что хотели. Снизившиеся продажи разумно направлять в проекты с вводом в 2025 году, тем более там объемы ввода планируются сильно выше. Так что падение продаж после отмены льготной ипотеки - это проблема следующего года. Но тут тонкий момент: в условиях рекордно низкой безработицы застройщикам все труднее находить подрядчиков/рабочих на завершение строительства текущих объектов. Тут интересный график у твердых цифр: потребность в продавцах недвижимости снизилась, а вот рабочих рук в строительстве сильно не хватает. И при этом отрасль достигает, вероятно, рекордных показателей по объемам строительства. В следующий раз, когда захотите обвинить Банк России в том, что он сдерживает «инвестиции и рост предложения», вспомните, что экономика уже едва справляется со своим текущим размером. Второй квартал здесь #жилье #ипотека @unexpectedvalue

ИПОТЕКА В МОСКВЕ: ПОЗИТИВ ПРОШЛОГО МЕСЯЦА ОКАЗАЛСЯ КРАТКОСРОЧНЫМ, ВСЕ ОПЯТЬ В МИНУС По данным Росреестра, в ноябре число зарегистрированных ипотечных договоров в Москве составило всего 8 846 (-12.5% гг) vs 11 900 (5.7% гг) vs 9 620 (-25.7% гг) двумя месяцами ранее. В абсолюте – это минимум с января, и это дало моментально -25.7% в помесячном исчислении. За 11м24: 109 639 (-13.4% гг) После довольно неплохих октябрьских цифр – вновь провал. Позитив прошлого месяца был в основном связан с повышенным спросом, сформированным на фоне исчерпания до этого лимитов банками по семейной льготной программе кредитования, побудив многих заявителей успеть получить одобрение. На данный момент в сегменте фиксируются отрицательные двузначные темпы и в годичном, и в помесячном исчислении, и за 11м2024. Ставки высокие, и желающих явно поубавилось.

Итоги года от Dataflat․ru: • Общий объем выручки застройщиков жилья и апартаментов Москвы и Подмосковья за этот года сократится на 5% год к году, до 2,2 трлн руб. Всего будет заключено 135,7 тыс. сделок, что меньше на 21% к 2023 году. • В Петербурге и Ленинградской области объем выручки снизится на 9%, до 590,9 млрд руб. Спрос снизится на 16%, до 65,6 тыс. сделок. • Площадь продаваемых квартир снизится на 19% в обеих агломерациях, до 6,4 млн кв. м в Москве и 2,6 млн кв. м в Питере.

📈 В ипотеке средний срок кредита, по данным «Скоринг Бюро», стремительно растет. В ноябре показатель достиг рекордных 330 месяцев (27,5 лет). За месяц показатель «удлинился» на 70 месяцев (на 5 лет и 10 месяцев), такого не наблюдалось как минимум с 2020 года. 🤫🏁🏁🏁 «Аномальное увеличение сроков ипотеки во многом связано с изменением структуры выдач кредитов на жилье в ноябре. Многие игроки в принципе ушли с рынка ипотечного кредитования или резко сократили объемы массового ипотечного кредитования, поэтому "вес" каждого кредита [в статистике] стал более значимым. Подобный рост среднего срока объясняется крайне высокими сроками кредитования буквально по нескольким десяткам ипотечных договоров. Если исключить эти "экстраординарные договоры" из расчета, то средняя продолжительность ипотеки составит 241 месяц (чуть больше 20 лет), то есть по сравнению с октябрем она сократилась. После аномального и в основном технического всплеска в ноябре средний срок ипотеки в России вряд ли будет расти», – сказал гендиректор «Скоринг Бюро» Олег Лагуткин. 🏁🏁🏁🏁 #ипотека #кредиты @rusipoteka

💳 Михаил Матовников, директор Центра финансовой аналитики в Сбербанке: ▪️Девелопмент и строительство на текущий момент – самый пострадавший сектор экономики с точки зрения замедления темпов производства. Отрасли будет сложно в ближайшее время, но предпосылки для «жесткой» посадки сложились ранее – цены оторвались от доходов населения, сейчас остро стоит вопрос правильной стратегии и качественного управления компанией, что эффективно пройти сложный период 2025 и даже 2026 года. ▪️Для «мягкой» посадки сектора необходима скоординированная политика компаний и государства. На текущий момент разрыв между ценами вторичной и первичной недвижимости разрастается – в регионах он превысил 50%. Покупатели стремятся купить новую квартиру, продав имеющееся жильё. Но чем больше разрыв, тем труднее это сделать. Если все продают вторичку и нет притока или естественного роста населения, разрыв будет только расти. Этим процессом можно управлять через программы реновации, которые не только уберут избыток старого жилья, но и улучшат качество расположения новостроек – то есть это в первую очередь вопрос градостроительной политики. ▪️Повышение ключевой ставки до 23% в декабре неизбежно. Когда номинальные показатели вроде заработных плат растут темпами порядка 19-20%, более низкая ставка воспринимается как недостаточная. Более того, не исключен повторный рост ставки в 2025. Скорее всего, к концу 2025 года ставка может начаться снижаться, однако, она все равно будет оставаться высокой – 18-20%. Этот период нужно пережить, несмотря на сильный стресс большинство отраслей экономики ее выдержат. #мнение @rusipoteka

Фиксирую сформированные Минстроем предложения по поддержке застроев: ▪️Мораторий на банкротство до конца 2025. Если в это время кто-то вкинет такую предъяву на застроя, то суд не должен возбуждаться. Моратории подобные юзали в пандемийный 2020 и острый 2022. Забавно, ребята как бы ставят в один ряд с ковидом и политическим кризисом - текущую ситуацию в отрасли, с ЦБшным ключиком 🙂 Но тут мне не оч понятен смысл моратория. Окай, допустим, у застроя ппц... деньгофф нет. Во-первых, почему их нет? В ноль вычерпано ПФ ? Значит проект старенький, и у него вполне себе норм по покрытию эскроу. И готовность уже высоченная. Ибо прямая забота банкстеров-кредиторов контролить целевое расходование их средств. Во-вторых, пусть некий проект лишается финансирования банка по каким-то причинам. Ну и как поможет мораторий? Нет денег, нет стройки, нет решения проблемы застроя / дольщиков. Просто типа отложим на год. А там мож и рассосётся чего? 🤷‍♂️ ▪️Возмещение части затрат по кредитам (субсидирование ставки ПФ?) ▪️Отсрочка на введение макропруденциальных лимитов ▪️Переписать механизм длинных рассрочек от застроев (чтоб бесшовно проходить этап ввода объекта) ▪️Внедрение механизма пересчета стоимости строительных контрактов при превышении уровня фактической инфляции прогнозных индексов строительства ▪️Проработка мер снижения стоимости строительных материалов, цен на сырье, энергетические и транспортные тарифы (ваще чужая поляна) Могу, конеш, многого не знать... Но пока, кроме субсидирования ПФ... основная щепотка предлагаемых мер, с душком пустого популизма. Ну или хитро прописанные штуки под некие точечные схематозы отдельных игроков, вхожих в Минстрой @iliilitop

Вопроса в этой истории у меня осталось два: 1. Что по поводу шантажа оказания одной услуги наличием другой думают антимонопольщики. 2. Когда Сбер начнет нанимать риелторов на работу.

Скрепно, конечно, Сбер агентов и застройщиков нагибает бронировать квартиры через Домклик. Прям,блять, по-партнерски. Охуенная клиентоцентричная модель получилась, ребята.

🫧 В России в 2024 году планируется сдать в эксплуатацию примерно 43,5 млн кв. м многоквартирного жилья, что на 16% меньше, чем годом ранее, сообщил замглавы Минстроя Никита Стасишин. По его словам, общий ввод жилья в этом году в России должен составить около 105 млн кв. м. Из них: 🟦на ИЖС придется немногим более 60 млн кв. м 🟦на многоквартирное строительство – 43,5 млн кв. м #стройка #первичка @rusipoteka

❌ Доля отказов в ипотеке в 2024 году относительно стабильна. В целом по рынку доля отказов по ипотеке в ноябре, по данным НБКИ, составила 53%. Примерно на таком же уровне она была в начале года (56%) и в июне (50%). 🔜На новостройки доля отказов по ипотеке с отменой льготной программы заметно выросла: с 59% в июне до 72% в ноябре. 🔜На рынке вторичного жилья с июня наблюдается противоположная тенденция. Там доля отказов за последние месяцы уменьшилась – с 42% в июне до 37% в ноябре. @rusipoteka

Финишируйте 2024 год с ключами от новой квартиры! с Vincent_Realty До конца года у вас есть уникальная возможность воспользоваться выгодными условиями ипотечных программ: 💟Субсидированные ставки — от 0,01% до 3%. 💟Траншевая ипотека — частичные платежи снижают нагрузку. 💟Ипотека в рассрочку — быстрый переезд с комфортными выплатами. 💟Семейная ипотека — действует до 2030 года, но условия могут измениться! Не откладывайте мечту!  👉 Переходи по ссылке  #реклама О рекламодателе

РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В МОСКВЕ: РОСТ ПЕРЕТОКА С ПЕРВИЧКИ НА ВТОРИЧКУ В НОЯБРЕ НЕ УВЕЛИЧИВАЛСЯ По данным Росреестра, в ноябре число зарегистрированных сделок с жильём в Москве на вторичном рынке составило 13 568 (-11.9% гг) vs 13 629 (-20.4% гг) и 11 393 (-32.9% гг) двумя месяцами ранее. Двузначный минус сохраняется, хотя уже, конечно, не в прежних величинах. Помесячная динамика после уверенного роста в октябре вновь ушла в минус: -0.4% мм vs 19.6% мм vs 2.0% мм ранее. За 11м24: 128 903 штуки, это -19.5% гг Октябрьская помесячная динамика в моменте заметного подтверждения не получает, а ноябрьские объемы в абсолюте оказались более-менее схожими с ними (небольшой, но помесячный минус). Эти два месяца – максимальные по количеству сделок за 2024 год, и судя по всему, в условиях дорогой ипотеки на новостройки и неадекватно задранных цен на них, текущие тенденции на вторичке имеют все шансы быть продолженными.

Не только жилье, но и заводы! В конце ноября был опубликован новый перечень показателей, по которым оценивается деятельность губернаторов. Он пришел на смену документу от 2021 года. Ввод жилья остался в числе ключевых индикаторов, но был дополнен нежилыми помещениями. Теперь с губернаторов будут спрашивать не только за объем построенных квартир и "введенного" ИЖС, но и нежилых помещений. Можно предположить, что «плановые показатели» будут ставиться по «индустриальному строительству». Но достигаться они могут, например, за счет складской недвижимости. Тем не менее, это не просто смена риторики, а важный разворот для бизнеса. Ранее мы предполагали, что роль рынка жилья постепенно трансформируется. Упрощенно: хочешь строить много жилья, задумайся о создании рабочих мест или строй там, где формируются точки технологического роста. @REBURG

ДЕПОЗИТЫ И ЭЛИТНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ #аналитика #многобукв Подрубрика «занимательная математика»: Есть очевидная корреляция - чем выше ставка по депозитам, тем больше свободных денег уходит в банки и меньше остается на рынке недвижимости. На этом ясность и очевидность (лично для меня) заканчивается. Вопросов больше чем ответов: ❓Сколько денег ушло именно с рынка недвижимости? Ведь далеко не все свободные деньги перетекут туда даже при самой высокой ставке. ❓Какие темпы роста «бетонных депозитов»? (Именно тех средств, которые «на развилке» - в банк или в бетон). ❓Как оценивать настроения и мотивацию физ лиц, владельцев вкладов (прежде всего крупных, более 10 млн. руб.)? Немного поразмышлял на основе цифр, которые выудил из отчета Агентства по страхованию вкладов (АСВ): ▪️За январь-сентябрь 2024 г. совокупный объем депозитов физ. лиц вырос на 14,6% до 51,6 трлн. руб. ▪️Из них - 6,7 трлн. руб. составляют депозиты более 10 млн. руб. Это наиболее «целевая категория» условно свободных средств, влияющая на рынок элитной недвижимости. ▪️Эти 6,7 триллионов приходится на 0,1% от количества общего числа вкладчиков. Данных ЦБ или АСВ по количеству вкладчиков не нашел. Но если верить данным ВЦИОМ, каждый третий житель РФ имеет вклад, а население 18+ России составляет 114 миллионов. Следовательно 0,1% от одной трети - 38 000 душ. ▪️Итак, примерно 40 000 граждан имеют на счетах (застрахованных в АСВ) 6,7 трлн. рублей. на 1 октября. За 9 месяцев текущего года: ▪️в банках появилось дополнительно примерно 7 500 новых вкладчиков с депозитами 10 млн. + , ▪️объем депозитов вырос на 1,1 трлн. руб. (за счет новых и старых клиентов). ❗️Средневзвешенная цена сделки в III квартале в делюксе и премиуме первичного рынка - 150 млн. руб. (на основе данных NF Group) Если перевести все «новые» депозиты более 10 млн. руб., внесенные в банки в 2024 г. (1,1 трлн), в «бетон» первичного рынка - это будет примерно 7 300 лотов. (т.е. если бы на весь триллион купили новостройки). Для справки на первичном рынке в сегментах премиум и делюкс: ▪️В 2022 г. - 860 сделок примерно на 100 млрд. руб. ▪️В 2023 г. - 1360 сделок примерно на 185 млрд. руб. ▪️В 2024 г. (прогноз) - 1800-1900 сделок на 270-280 млрд. руб. Какие полезные выводы можно сделать из выше приведенных прикидок? ▪️Точных моделей, показывающих показатели и пороги принятия решения потенциальной целевой аудиторией в руках участников рынка недвижимости, не наблюдается. ▪️Объем средств на «крупных» депозитах сопоставим со всем текущим предложением на рынке премиум, делюкс и бизнес-премиум. Но он был сопоставим и в 2023 году (5,6 трлн. руб.). ▪️Какая часть депозитных средств может перейти на рынок - непонятно. Но тезис о том, что все «крупные депозитные» средства потенциально отобраны у рынка недвижимости из-за высоких ставок - не соответствует действительности. ▪️Даже при резком снижении учетной ставки, чего пока не просматривается, драматического увеличения спроса (в 2-3 раза) на элитном рынке ожидать, скорее всего, не стоит (при сохранении сегодняшнего уровня цен). Полученными цифрами можно еще поиграть, но, по-моему, и так перегрузил немного😉 @zamoskvorechnik

В ближайшие дни Конституционный суд вынесет решение по поводу земельных участков в Сочи. Это решение имеет принципиальное значение и может повлиять на каждого из нас. История тянется с 2021 г, когда в Сочи арестовали больше 11 тыс. участков. Землю выделяли людям еще в советское время. Потом часть участков была продана, часть осталась у первоначальных владельцев. Но в 2021 г. прокуратура Сочи обнаружила, что участки-то государственные. Относятся к территории заповедника. И были выделены незаконно. В итоге большую часть арестованных земель быстренько изъяли, несмотря на то, что все сроки исковой давности давно прошли. А на некоторых дачников даже завели дела о мошенничестве. Те, кто решил бороться за свои права, за 3 года, получается, вот дошли до Конституционного суда. И теперь он должен решить ключевой вопрос: кто отвечает за ошибки государственных органов? Если землю выделили с ошибками, почему Росреестр зарегистрировал право собственности? Почему потом можно было беспрепятственно продавать и покупать эти участки? Если иск садоводов отклонят, получается, что любое решение гос.органов можно оспорить и отменить задним числом. То есть в принципе любая частная собственность может быть изъята под тем или иным предлогом. А еще гос.регистрацию можно будет с полным правом объявить филькиной грамотой. Если выписка ЕГРН ничего не гарантирует и ни от чего не защищает (в том числе от ошибок публичной власти в лохматом году) - то зачем она тогда вообще нужна?? С другой стороны, просто вернуть дачникам эти участки тоже нельзя. Там реально заповедник, и скорее всего, действительно земли выделялись незаконно. Прокуратура действует на основании антикоррупционного закона. Именно поэтому они могут пренебречь сроками исковой давности. И кажется логичным, что если земля была выделена в результате коррупционной схемы, то у властей должно быть право восстановить справедливость, даже задним числом, найти виновных, за их счет компенсировать ущерб всем пострадавшим (а бывшие владельцы участков, как мне кажется, в этой ситуации именно что пострадавшие). Проблема в том, что изъять участки легко, а найти виновных и за их счет компенсировать ущерб - почти невозможно. Да и никто не собирается этим заниматься, как мне кажется. Посмотрим, к какому соломонову решению придет по этому вопросу Конституционный суд.

Цена доверия и репутации Долго можно думать и рассуждать, почему тема «цена на недвижимость» такая животрепещущая для обсуждения в обществе. Она прямо «горячая» для производства контента. Любой лох может взять камеру, зайти в офис продаж элитного проекта, который «на ключах», услышать от менеджера по продажам, что квартиры стоят от полутора миллиардов, и дальше этот видео-скам разлетится репостами по всем пабликам, каналам и другим вещам, которые делают вид, что они СМИ. Ужас, кошмар, элитная квартира в Москве стоит «дорого». Какой рынок — такая и цена. Если есть люди, готовые заплатить такой ценник, то он и появляется. База, основа рыночной экономики, в которой уже более 30 лет развивается прекрасная Россия настоящего. Но нет, сам фактор стоимости уже наводит шороха. Если вырванная из контекста стоимость — это понятная, жидкая тема для обсуждения, и минимальная или максимальная стоимость в том или ином районе ничего с точки зрения рынка не значат, то на полянку хайпа врываются «эксперты», рассуждающие на тему удельного показателя — цены метра. А вот с ценой метра всё становится гораздо интереснее.  Во-первых, есть группа активных «экспертов», которые паразитируют на тему роста цен за последние пару лет. Мол, что за беспредел, почему цена на недвижимость так выросла. Как будто на всё остальное цены не выросли, а на недвижимость выросли. Никого «Гелик» за 25 мультов уже не смущает, а трешка в Москве за 25 мультов очень смущает. Ладно, кто не любит «индикатор Гелика», то «Лада Веста» за 2+ мульта никого не смущает, а студия в Московской области за 5 мультов смущает. Но «индикатор «Весты» мы вводить не будем. Рост цен и капитализация недвижимости — это залог любой здоровой экономики. Если происходит «болото» цен на недвижимость — значит рынок не верит в то, что локация или тип недвижимости в будущем принесет деньги. Нет денег в будущем — нет как такового будущего. А кто считает, что ценник на недвижимость должен расти чуть ли не на уровне инфляции — тот проходимец, ну или коммунист на худой конец.  Во-вторых, есть отдельная группа адептов истории «цены на первичную недвижимость слишком высокие относительно вторичной недвижимости». Причем главный драйвер этого посыла — сам ЦБ, который говорит, что «разница» составляет более 40%.  Вернемся на пример с «Геликом». Почему-то никого не смущает, что «Гелик», выпущенный 30 лет назад, стоит дешевле, чем новый из автосалона. А в недвижимости почему-то новая квартира должна стоить дешевле, чем старая квартира. Логично, ничего не скажешь, учитывая, как выросли требования к архитектуре и проектированию за последние пару лет. Особенно в Москве.  Складывается ощущение, что желание подсветить разницу в пользу первички существует только из-за аргумента: такие цены на первичку, потому что бахнули льготную ипотеку. Поэтому применяется метод «натянуть сову на глобус» или статистического конфуза, когда в кастрюлю вторички берут весь треш и угар с бабкиными коврами и квартирами в городах, где первичного рынка не существует как класса. Этот «суповой» набор и тянет вторичку вниз и делает необходимую «разницу» для обсуждения в паблике.  Как итог, на девелоперов опять повесили всех собак на тему цен. Хотя главным драйвером роста цены было проектное финансирование, которое без маржи 20+% банк просто не даст. Поэтому банки, как обычно, белые и пушистые, а девелоперы алчные. Вот такая получается репутация, когда к тебе нет доверия.