[하나 자산배분] 이영주 (자산배분의 창)

🍎🍎 미국 멀티패밀리, 소형 아파트 대출을 중심으로 연체 확대 ☘ 미국 Agency 멀티패밀리 대출의 연체율은 여전히 낮은 수준이지만, 최근 Freddie Mac의 상승세가 두드러지고 있음. - 60일 이상 연체율은 1분기 말 0.43% → 2분기 말 0.51% → 7월 0.60% → 8월 0.64%로 상승. ☘ Freddie는 최근 연체율 상승의 주요 원인으로 높은 금리와 Small Balance Loan(SBL)의 스트레스를 지목. - SBL은 작은 평형의 아파트가 아니라, 주로 소규모 아파트 건물을 담보로 한 $1~7.5mn 규모의 소형 대출을 의미 - 실제 7월 기준, 일반 멀티패밀리 중심의 K-Deal 연체율은 0.5%인 반면, 소형 멀티패밀리 대출 중심의 SB-Deal은 4.2%까지 상승. - Freddie 전체 포트폴리오가 동시에 악화됐다기보다 소형 아파트 건물에 대한 대출에서 부실이 집중되고 있음 - 소형 아파트는 개인·중소 사업자가 소유하는 경우가 많아 대형 사업자보다 자금조달 선택지가 제한적임. 높은 금리로 차환해야 하는 가운데 보험료·수선비 등 운영비까지 상승하면서 현금흐름 부담이 상대적으로 크게 나타나고 있음 ☘ 한편, 8월 private-label CMBS 멀티패밀리 연체율은 Trepp 기준 7.69%. CMBS 대출은 풀과 연체 기준이 달라 Agency와 달라 직접적인 레벨 비교는 어렵지만, 고금리와 차환 부담이 소형·상대적으로 취약한 멀티패밀리 대출을 중심으로 계속 나타나고 있음.