🎩 Александр Дьяченко | Беспринципный риэлтор

🥶 ИХ ЗАМОРОЗЯТ? Ну что? Ставки по вкладам падают, а в обществе зачастили вопросы - правда ли, что деньги в банках могут заморозить, как в 90-х? Решил сегодня в рубрике #ПОЛЕЗНОЕ_ВОСКРЕСЕНЬЕ разобраться с этим вопросом и заодно дать три совета, как сохранить деньги, если вы решили закрыть свои депозиты и вложить их в недвижимость Ну и если даже у вас нет своих миллионов на счетах, то эта информация пригодится вам для общения с клиентами. Интересно? Тогда поехали 🚀 Скажу сразу, что эта публикация не для того, чтобы посеять панику, да и сам я в заморозку не верю. Да, в банках сейчас 67 трлн рублей частных накоплений - это порядка 30% бюджета страны. Но трогать их не будут, так как стоит ЦБ хотя бы заикнуться о заморозке, то вся банковская система рухнет за один день и больше никто в ближайшие 10 лет не понесёт туда ни рубля. Плюс есть ещё статья 837 ГК, которая прямым текстом обязывает вернуть вклад по первому требованию, да банков сейчас сотни, а не один Сбербанк, как в 91-м - заморозить все банки технически невозможно. На мой взгляд, бояться нужно не заморозки, а инфляции - она съедает деньги куда тише и без единого закона Те, кто это понимают, присматриваются к защитным активам. Процент по депозитам инфляцию уже не покрывает. В долг государству давать никто не хочет - писал об этом в публикации СЛОЖИЛ 2+2, доллар и евро тоже давно не выглядят супернадежной валютой, а фондовая биржа продолжает пребывать в красной зоне. Остаётся что? Правильно - недвижимость💁‍♂️ И если у вас в голове блуждают мысли прикупить какое-то количество квадратных метров, чтобы защитить деньги от инфляции, держите три простых совета, чтобы потом не закатывать глаза у меня на консультации😉 1️⃣ Думайте о выходе ещё до того, как зашли Покупая, сразу прикиньте, кто может быть вашим конкурентом, когда вы решите выйти из актива. Кто будет пытаться продавать параллельно с вами те же метры, в том же районе, тем же покупателям. Если конкурентов уже толпа на входе, на выходе их будет ещё больше. К примеру инвесторы, которые бездумно покупали себе бетон в ЖК Шагал, сегодня дисконтируют друг-друга, да еще и конкурируя с новыми очередями от застройщика 2️⃣ Готовьтесь сдавать, если продать сразу не получится Рынок сегодня не в лучшей фазе - конечные покупатели погрузились в тревожность и стали совершать покупки реже. Да, рынок восстановится, но пока, если объект не удаётся продать быстро, его надо будет сдавать - а это значит вложиться в ремонт, и это далеко не копейки. Поэтому сразу берите вариант вайтбокс, а лучше сразу с отделкой, чтобы вам осталось купить только мебель 3️⃣ Не покупайте элитку или бизнес-класс Не ведитесь на заголовки «элитка дорожает». Во-первых, вы скорее всего не сможете отличить настоящее элитное жилье от проектов, которые хотят выдать за элитку застройщики, чтобы слупить с наивных покупателей побольше на входе. А во-вторых, сейчас продажи в элитном сегменте упали на 30% к прошлому году - а значит этот рост цен больше похож на короткий и местами искусственный всплеск, чем на устойчивый тренд. Заходить туда сейчас с инвестициями - не лучший момент Ну а лучше всего, прежде чем нырять в сложный рынок инвестиционной недвижимости, сходить на консультацию к хорошему надежному эксперту, который не только обладает информацией о скрытых не публичных акциях застройщиков, знает спрос на те или иные проекты, но и прошел несколько кризисов уже на этом рынке (ни на кого не намекаю) 😉 Ну а что у вас, дорогие коллеги? Всё ещё держите в депозитах или уже присматриваете, куда переложить? Пишите в комментариях, а если тема зашла - ставьте 👍 Ну и продуктивного всем воскресенья! Беспринципный риэлтор💙Александр Дьяченко 👉Telegram | ВК | Нельзяграм | MAX

🔝ЛУЧШАЯ ПУБЛИКАЦИЯ ИЮЛЯ ЭТО…

🔝ТОП-10 ИЮЛЯ Традиционно, в первую субботу месяца вы выбираете лучшие полезные публикации за прошлый период - июль Но сначала - итоги голосования за июнь. Уверенную победу одержала публикация КАК ПРОДАВАТЬ НЕ ПРОДАВАЯ - 49% ваших голосов. Остальные претенденты остались позади🤷‍♂️ С полным рейтингом ТОП-10 июня можно ознакомиться ПО ЭТОЙ ССЫЛКЕ, ну а мы с вами переходим к списку претендентов на лучшую публикацию июля! Голосовать можно сразу за несколько - отмечайте всё, что реально пригодилось 1️⃣ ЗАПРОГРАМИРОВАННАЯ ПРИЧАСТНОСТЬ Крутой лайфхак, подсмотренный на автомойке, который позволяет без труда вовлечь покупателя после просмотра объекта и даст вам 10 очков вперед по сравнению с другими агентами 2️⃣ КАК РАСПОРЯДИТЬСЯ ДЕНЬГАМИ Почему большинство агентов живут как джентельмены удачи? "Украл, выпил, в тюрьму! Украл, выпил, в тюрьму!" Точно романтика? 3️⃣ АГОНИЯ ЛИДОГЕНЕРАЦИИ Продолжаете покупаете лиды у маркетингового агентства и уверены, что этот клиент достается только вам? Мой эксперимент доказал обратное 4️⃣ РИЛС-МАНИПУЛЯЦИИ Показываю как псевдоэксперты манипулируют в своих рилсах, обрабатывая не окрепший мозг покупателей недвижимости. Не делайте так, если не хотите, чтобы потом не пришлось искать адвоката 5️⃣ ПЯТЬ СПОСОБОВ ЗАТОЧИТЬ ТОПОР Почему одни агенты закрывают сделки даже в тяжёлый рынок, а другие - нет, хотя работают одинаково много? 6️⃣ «МНЕ НИЧЕГО НЕ НУЖНО» Слышите это в холодном звонке и кладёте трубку, посчитав разговор оконченным? Зря. Для опытных агентов это только начало разговора 7️⃣ КАК АГЕНТУ БЫСТРО ОСВОИТЬ ЛОКАЦИЮ Почему у большинства агентов не получается специализироваться на одном районе? Пять способов стать экспертом по территории без расклейки объявлений 8️⃣ СЛОЖИЛ 2+2 Следите только за ключевой ставкой ЦБ и думаете, что этого достаточно, чтобы понимать рынок? Есть куда более тревожный индикатор, который агенты почти не замечают 9️⃣ ПАРАЛИЧ ВЫБОРА Отправляете клиенту сразу десять вариантов, чтобы наверняка попасть в цель? Именно так вы и теряете сделки, сами того не замечая 🔟 ПЕРВЫЕ ЭТАЖИ ВОЗВРАЩАЮТСЯ? Революция на рынке элитной недвижимости или кризис стрит-ритейла? Разбираемся с подписчиками Поделитесь этой выжимкой с коллегами - прокачаете свой социальный капитал в два клика👌 Голосуйте не для галочки - темы, которые наберут больше голосов, лягут в тематику публикаций на август. Промолчали - решат за вас те, кто дошёл до конца Голосуйте за несколько публикаций! Не сдерживайте себя! #дайджестдьяченко Беспринципный риэлтор💙Александр Дьяченко 👉Telegram | ВК | Нельзяграм | MAX

🔝ТОП-10 ИЮЛЯ Традиционно, в начале месяца выбираем лучшие полезные публикации за прошлый период - июль Но сначала - итоги голосования за июнь. Уверенную победу одержала публикация КАК ПРОДАВАТЬ НЕ ПРОДАВАЯ - 49% ваших голосов. Остальные претенденты остались позади С полным рейтингом ТОП-10 июня можно ознакомиться ПО ЭТОЙ ССЫЛКЕ, ну а мы переходим к списку претендентов на лучшую публикацию июля! Голосовать можно сразу за несколько - отмечайте всё, что реально пригодилось 1️⃣ ЗАПРОГРАМИРОВАННАЯ ПРИЧАСТНОСТЬ Крутой лайфхак, подсмотренный на автомойке, который позволяет без труда вовлечь покупателя после просмотра объекта и даст вам 10 очков вперед по сравнению с другими агентами 2️⃣ КАК РАСПОРЯДИТЬСЯ ДЕНЬГАМИ Почему большинство агентов живут как джентельмены удачи? "Украл, выпил, в тюрьму! Украл, выпил, в тюрьму!" Точно романтика? 3️⃣ АГОНИЯ ЛИДОГЕНЕРАЦИИ Продолжаете покупаете лиды у маркетингового агентства и уверены, что этот клиент достается только вам? Мой эксперимент доказал обратное 4️⃣ РИЛС-МАНИПУЛЯЦИИ Показываю как псевдоэксперты манипулируют в своих рилсах, обрабатывая не окрепший мозг покупателей недвижимости. Не делайте так, если не хотите, чтобы потом не пришлось искать адвоката 5️⃣ ПЯТЬ СПОСОБОВ ЗАТОЧИТЬ ТОПОР Почему одни агенты закрывают сделки даже в тяжёлый рынок, а другие - нет, хотя работают одинаково много? 6️⃣ «МНЕ НИЧЕГО НЕ НУЖНО» Слышите это в холодном звонке и кладёте трубку, посчитав разговор оконченным? Зря. Для опытных агентов это только начало разговора 7️⃣ КАК АГЕНТУ БЫСТРО ОСВОИТЬ ЛОКАЦИЮ Почему у большинства агентов не получается специализироваться на одном районе? Пять способов стать экспертом по территории без расклейки объявлений 8️⃣ СЛОЖИЛ 2+2 Следите только за ключевой ставкой ЦБ и думаете, что этого достаточно, чтобы понимать рынок? Есть куда более тревожный индикатор, который агенты почти не замечают 9️⃣ ПАРАЛИЧ ВЫБОРА Отправляете клиенту сразу десять вариантов, чтобы наверняка попасть в цель? Именно так вы и теряете сделки, сами того не замечая 🔟 ПЕРВЫЕ ЭТАЖИ ВОЗВРАЩАЮТСЯ? Революция на рынке элитной недвижимости или кризис стрит-ритейла? Разбираемся с подписчиками Поделитесь этой выжимкой с коллегами - прокачаете свой социальный капитал в два клика Голосуйте не для галочки - темы, которые что наберёт больше голосов, ляжет в план публикаций на август. Промолчали - решат за вас те, кто дошёл до конца #дайджестдьяченко Беспринципный риэлтор💙Александр Дьяченко 👉Telegram | ВК | Нельзяграм | MAX

Ох, что-то я так за...колебался на этой неделе. А вы? Поэтому, в честь, так сказать того, что я за...колебался, сегодня в рубрике #пятничное просто опубликую вам ещё не вышедший reels из моего Запретограмма🤷 Инджойтесь, дружочки. А я пойду отдыхать😤 Беспринципный риэлтор💙Александр Дьяченко 👉Telegram | ВК | Нельзяграм | MAX

🪴ПЕРВЫЕ ЭТАЖИ ВОЗВРАЩАЮТСЯ? Когда я только начинал свою деятельность агентом в середине 90-х, начало разговора с собственником квартиры всегда начиналось со слов "А на каком этаже ваша квартира?" И если она была на первом или последнем - то, как правило, владелец таких квадратных метров слышал "Извините, мы не занимаемся первыми и последними этажами!" С тех пор утекло много воды, агенты стали более сговорчивы, а квартиры на первых этажах встречаются только в совсем старых домах. В современных новостройках их место занимают коммерческие помещения - небольшие магазинчики, пункты маркетплейсов или салоны красоты В конце июня меня позвали проконсультировать одного девелопера. Площадка под небольшой дом в престижном районе, разумеется в элитном сегменте, и весь первый этаж - под коммерцию. Продуктологи на этапе проекта намудрили, а теперь никто не понимает, что с этим делать, как продавать? Жители таких домов не очень приветствуют, когда их двор становится проходным и там станут шастать не понятные люди. Да и сам дом в глубине квартала, поэтому к его коммерческим площадям доступ ограничен - рассчитывать на проходящий поток потенциальных покупателей не приходится🤷‍♂️ Раньше в элитном сегменте такие площади отдавали под инфраструктуру для жильцов - комнаты приёма гостей, библиотеки, небольшие спортзалы и тд. Они, как правило, большую часть времени пустуют и основная их функция заключается в том, чтобы создавать дополнительную нагрузку на коммунальные взносы по содержанию дома и лишить возможности девелопера получить дополнительную прибыль, за счет продажи этих метров Благо, что дом этот девелопер ещё не построил, а только планирует и у него есть возможность изменить назначение этих паразитных метражей🙏 Мой совет был такой - сделать из первых и вторых этажей ситихаусы и не давать шансов "Красному и Белому" открыть ещё одну точку для своей сети алкомаркетов 😆 Что же это за зверь такой - СитиХаус? По сути это просто двухэтажная квартира, но... 1️⃣ Отдельный вход с улицы или двора - но не через общий холл 2️⃣ Обязательно в два этажа, эдакий "дом внутри дома" 3️⃣ Своя лужайка или веранда, панорамные окна, высокие потолки на первом уровне Такая тихая роскошь загородного дома без хлопот и содержания загородного дома😉 За фасадом и лужайкой ухаживает управляющая компания, все коммуникации вашего жилья тоже в её ведении, крыша никогда не протечет, только если сосед с третьего этажа не решит вдруг вас залить. Класс. Кто жил в загородном доме поймёт При этом ваша машина стоит на подземном паркинге, а летом можно вынести на лужайку садовую мебель и почилить на небольшой, но собственной лужайке. Поставить цветы в горшках и ухаживать за ними - разве не прекрасно? Не говоря уже о том, что из окна у вас будет на стена соседнего дома, а живая зеленая изгородь и настоящие деревья Лично мне такая недвижимость в городе очень импонирует. И я вижу, что всё больше и больше людей выбирают именно такой формат для своих городских резиденций Когда я в прошлый четверг рассказывал о такой недвижимости участникам Спецкурса 2.0, то мне неожиданно пришла мыль - а что если... Хотя давайте я этой мыслью поделюсь с вами в одной из следующих публикаций, хорошо? А что вы думаете о ситихаусах? Хотели бы в таком жить? Как считаете - будет набирать этот формат жилья популярность в элитном сегменте? Беспринципный риэлтор💙Александр Дьяченко PS: Рендер из партнерской папки "Обыденский 1" от Sminex 👉Telegram | ВК | Нельзяграм | MAX

💦 А ВАС БЕСИТ, КОГДА МОЮТ ДОРОГИ В ДОЖДЬ? Вчера вечером шел по Малой Бронной поужинать под небольшим дождиком. Иду себе и вижу классику - коммунальная машина методично поливает и без того залитый водой асфальт. И в такое голове сразу: "Ну куда этот Собянин смотрит?" Уверен, что вы точно также заставляете икать Сергей Семёныча, увидев поливальную машину в дождь, негодуя, что муниципальные деньги можно было бы и не смывать в ливнёвку, а пустить на что-то полезное Но вот если разобраться, логика тут совершенно обратная. В дождь, грязь, песок или реагент (весной) уже размякли и легко смываются с асфальта или плитки - убирать именно сейчас, пока идет дождь и дешевле и эффективнее, чем гонять машину отдельным маршрутом, заставляя её предварительно смачивать грязь на сухой поверхности Так что теперь вы знаете: увидев машину, которая моет дороги в дождь, будьте уверены - она не смывает вашу тысячу за парковку на Патриарших, а наоборот, экономит городской бюджет 💁 К слову, если ваш агент, которому вы доверили продавать свою квартиру или дом, не бежит её показывать по первому требованию покупателя, а делает это раз в неделю, то это не потому что он лентяй. Не спешите его ругать - возможно в этом тоже есть особый, не очевидный, смысл😉 Напишите честно в комментариях - а вы знали о том, что мыть улицу выгоднее именно в дождь? А объекты как показываете? Раз в неделю или когда покупателю удобно будет? #патриаршие Беспринципный риэлтор💙Александр Дьяченко PS: Не волнуйтесь - ни одни туфли не пострадали. Картинка сгенерирована нейросетью😉 👉Telegram | ВК | Нельзяграм | MAX

💦 А ВАС БЕСИТ, КОГДА МОЮТ ДОРОГИ В ДОЖДЬ? Вчера вечером шел по Малой Бронной поужинать и шел небольшой дождик. Иду себе и вижу классику - коммунальная машина методично поливает и без того залитый дождем асфальт. И в такое голове сразу: "Ну куда этот Собянин смотрит?" Уверен, что вы точно также заставляете икать Сергей Семёныча, увидев поливальную машину в дождь, негодуя, что муниципальные деньги можно было бы и не смывать в ливнёвку, а пустить на что-то полезное Но вот если разобраться, логика тут совершенно обратная. В дождь, грязь, песок или реагент (весной) уже размякли и легко смываются с асфальта или плитки - убирать именно сейчас, пока идет дождь и дешевле и эффективнее, чем гонять машину отдельным маршрутом, заставляя её предварительно смачивать грязь на сухой поверхности Так что теперь вы знаете: увидев машину, которая моет дороги в дождь, будьте уверены - она не смывает вашу тысячу за парковку на Патриарших, а наоборот, экономит городской бюджет 💁 К слову, если ваш агент, которому вы доверили продавать свою квартиру или дом, не бежит её показывать по первому требованию покупателя, а делает это раз в неделю, то это не потому что он лентяй. Не спешите его ругать - возможно в этом тоже есть особый, не очевидный, смысл😉 Напишите честно в комментариях - а вы знали о том, что мыть улицу выгоднее именно в дождь? А объекты как показываете? Раз в неделю или когда покупателю удобно будет? #патриаршие Беспринципный риэлтор💙Александр Дьяченко 👉Telegram | ВК | Нельзяграм | MAX

😵 ПАРАЛИЧ ВЫБОРА Представьте: вы заходите в магазин купить себе парфюм. Продавец показывает флакон - вам нравится, но вы просите второй. Пробуете, сравниваете, выбор пока простой. Показываете на третий - и... хороший продавец не ставит его на стол «Какой мне убрать первым?» - спрашивает он 😉 Дело в том, что в тот момент, когда перед вами три флакона, мозг перестаёт выбирать и начинает бояться ошибиться. А вдруг другой лучше? Покупатель чувствует не помощь, а ответственность за неправильное решение. Тут уже не до покупок, согласны? Ничего не напоминает?😉 Да. Ровно эту же ошибку совершает большинство агентов, отправляя и отправляя варианты объектов покупателям. Клиент присматривается к одной квартире, а агент вместо того чтобы сужать выбор - расширяет его: «а вот ещё вариант, а вот ещё, а вот новый проект и условия интересные». Каждый день что-то шлёт, шлёт и шлёт - и как будто бы заботится, а на деле топит покупателя в похожих вариантах, из которых невозможно выбрать 🤯 Что я советую делать вместо этого: 1️⃣ Показывать не всё, что более-менее ему подходит, а два максимально подходящих варианта 2️⃣ Перед каждым новым предложением убирать один из предыдущих - тот самый вопрос продавца парфюма. Появился новый вариант - значит, один из старых больше не актуален, и об этом стоит спросить прямо 3️⃣ Воронка должна сужаться на каждом шаге, а не расширяться - к финалу у клиента всегда должно остаться два варианта, не восемь или десять Запутавшийся покупатель не выбирает лучшее. Он не выбирает ничего Сколько вариантов сейчас в рассылке у ваших клиентов? Если больше трёх - пора один убирать со стола, а не присылать новый Поделитесь прямо сейчас со своими коллегами, которые продолжают спамить вариантами объектов своих покупателей. Они вам потом благодарны будут Беспринципный риэлтор💙Александр Дьяченко PS: Кстати, сожжённый усилитель мне бесплатно заменили на новый и более современный. Машина теперь звучит нереально. Важно не ошибаться - важно уметь исправлять свои ошибки 👉Telegram | ВК | Нельзяграм | MAX

📊СЛОЖИЛ 2+2 Вчера, пока мне ставили новые колонки в автомобиль (спойлер - сожгли усилитель) я решил заняться анализом российской макроэкономики и пока все радуются "снижению" ключевой ставки - взял чуть шире (Внимание - сейчас будет немного непонятно, но в конце я дам простой вывод) Еще в пятницу, вместо того, чтобы с содроганием следить за тем, что там скажет Эльвира Сапхизадовна, я глянул сводку по размещениям ОФЗ (государственные облигации) - и вот что там на самом деле происходит: 24 июня и 8 июля аукционы по ОФЗ отменили из-за волатильности, а 15 июля аукцион признали несостоявшимся - просто не набралось заявок по приемлемой цене. Минфин приостановил аукционы вообще🤨 Объясняю на пальцах: У государства есть три способа закрыть дыру в бюджете: занять, поднять налоги или тихо девальвировать рубль. И вот способ номер один - занять у богатых сограждан через ОФЗ - на наших глазах перестаёт работать 💁‍♂️ Минфину позарез нужны деньги - дыра в бюджете больше триллиона рублей сверх плана. Но инвесторы смотрят на доходность по ОФЗ и говорят: "мало, риски сейчас выше". 15 июля так и вышло - аукцион просто не состоялся. Занимать под высокий процент Минфин не хочет - тогда доходность улетит вверх, а обслуживать госдолг станет ещё дороже. Вот и приостановили всё до лучших времён В пятницу ЦБ снизил ставку всего на 25 базисных пунктов, до 14,00% - очевидно, что рынок ждал большего и не поверил в это снижение. И правильно не поверил: новые выпуски ОФЗ сейчас размещают под 15-16% годовых, что выше ключевой ставки, а инвесторы всё равно не спешат нести свои денежата 😄 Рынок прямым текстом говорит государству: занимай дороже или сиди без денег. А раз способ «занять» буксует, остаются два других - налоги и девальвация. Куда всё идет понятно - рубль слабеет, ставку снижают не так резко, как хотели, и печатный станок в фоновом режиме работает. Рублёвые сбережения без движения теряют в реальном выражении с каждым днём 💸 Если до конца лета Минфин так и не вернётся к нормальным объёмам размещений - либо порежет план заимствований, либо девальвация возьмёт на себя основную нагрузку. Больше склоняюсь ко второму: налоги вкрутить сейчас проблематично, на носу выборы, не забываем😉 Так что готовимся к доллару по 100 и росту цен на всё, а не только на бензин. Если хотите защитить свои активы - покупаем валюту, золото, облигации крепких компаний и... недвижимость. Пока других вариантов не вижу🤷‍♂️ Передайте это своим клиентам. Ликвидная недвижимость (не путать с хрущевками - брежневками) скоро будет отрабатывать инфляцию😉 Ну и хорошего вам понедельника. За работу! Беспринципный риэлтор💙Александр Дьяченко PS: Посмотрел сейчас старты продаж новостроек в сегментах элитки и бизнес-класса и заметил, что застройщики уже выходят с ценами, которые предупреждают инфляцию 👉Telegram | ВК | Нельзяграм | MAX

🛼 КАК АГНЕТУ БЫСТРО ОСВОИТЬ ЛОКАЦИЮ Написать эту публикацию для рубрики #ПОЛЕЗНОЕ_ВОСКРЕСЕНЬЕ я решил после консультации, которую я провёл на прошлой неделе для Натальи, участницы потока Спецкурса 2.0, который сейчас идёт Её вопрос касался специализации агента по территориальному признаку - как быстро освоить территорию Специализация для агента-спецназовца - это не просто строчка в шапке профиля. Это точная стратегия, которая делает вас либо номером один в локации, либо вы продолжаете быть одним из тысячи агентов на ЦИАН, гоняющих пыль по всей огромной Москве 😥 Наталья переехала в Москву из другого города, уже год поработала риэлтором, имеет неплохой опыт собственных московских сделок и пришла на курс поднимать свой чек. На консультации мы как раз разбирали её старт в новом ЖК (хотя это скорее целый район) с нуля - и там всплыли приёмы, которые 99% агентов на рынке просто не используют. Расскажу вам про пять таких нетривиальных приёмов. Интересно? Тогда поехали 🚀 1️⃣ Маркер присутствия, а не присутствие само по себе Перенести бег, спортзал и работу за ноутбуком в локацию - это база. Но можно усилить - на ноутбук клеится заметная наклейка с цепляющей подписью в духе "продам вашу квартиру дорого". Вы просто сидите в кафе - а все вокруг уже знают, кто вы и могут подойти поговорить, посоветоваться 2️⃣ Услуга-повод для законного контакта Создайте недорогую полезную небольшую услугу, которая даёт легальный предлог зайти в квартиру - например, бесплатно или за символическую плату сделать профессиональные фото объекта для объявления. Но с условием - собственник должен лично присутствовать на съёмке. Так одновременно будет расти база отснятых вами объектов и база контактов с собственниками 3️⃣ Лог аренды как разведка будущих продавцов Многие не обращают внимания на аренду. Это ошибка. Обязательно параллельно с продажами ведите отдельную базу того, что в сдаётся в вашей локации. Сегодняшний арендодатель завтра нередко решает продать - и вы должны узнать об этом первым, а не через полгода из чужого объявления 4️⃣ Закрытый TG\MAX канал для собственников Заведите второй канал - не публичный, приглашение туда давайте только лично, отдельным жестом при знакомстве, с обязательным акцентом на слово "закрытый". Внутри - честная аналитика по сделкам и ценам в локации, новости влияющие на рынок. А само приглашение уже становится готовым поводом для первого разговора с новым собственником 5️⃣ Водите экскурсии по району Пройдите аккредитацию экскурсовода, заведите профиль на Tripster и водите платные экскурсии по своей территории. Конкуренции здесь почти нет - а на экскурсии не забывайте напоминать, что заодно ещё и продаёте недвижимость И запомните, что специализация начинается с отказа от всего, что не в вашей зоне интересов - и укрепляется вот такими такими не шаблонными действиями, а не количеством розданных визиток. Уверен, что Наталья уже начала их применять - через пару месяцев расскажу, что у неё получилось Поделитесь этой публикацией с коллегами, которые засиделись в статусе "продаю по всей Москве и немного в области". И обязательно напишите какой пункт для вас самый неожиданный, а какой, по вашему мнению, не будет работать👇 Ну и продуктивного вам выходного дня! Беспринципный риэлтор💙Александр Дьяченко PS: Фото сделано после экскурсии, которую я проводил для участников своего клуба Среда. Слышали о таком?😉 👉Telegram | ВК | Нельзяграм | MAX

🍿 ДВЕ НОВОСТИ И ТОЛПА С ПОПКОРНОМ На прошедшей (почти) неделе все телеграм-каналы смаковали две новости - как "кинули" Торбосова в Дубае и задержание топ-менеджера Sminex. В комментариях сплошное злорадство. Жесть😡 Я искренне не понимаю, чему тут злорадствовать и зачем🤷 Торбосов "попал" в абсолютно безобидной ситуации - схема мошенника оказалась проста и гениальна. Не буду пересказывать - Олег в своём канале подробно всё рассказал. Потеря не маленькая - около 12 миллионов дирхам, что на сегодня в рублях больше четверти миллиарда. Очень не маленькие деньги, но я надеюсь, что суд Дубая найдет верное решение, а полиция поймает мошенника и накажет по всей строгости закона этого эмирата Замечу, что на эту грязную схему нарваться может кто угодно, а не только известный брокер по недвижимости Олегу, можно сказать, "повезло": он публичный бизнесмен и у него есть шанс превратить свой неприятный кейс в наглядный урок для всего рынка - что проверять у продавца, на что смотреть в договоре, как проверить транзакции по предыдущей сделке. А всем, кто делает сделки с недвижимостью, стоит задуматься, что это могло произойти и с ними Вот это было бы полезно, а не злорадное хихиканье в комментариях Вторая новость - задержание топ-менеджера в структуре Sminex по делу о взятке, никак не связанному с девелоперской частью бизнеса. Компания отреагировала быстро, в пресс-службе Sminex-а заявили: "8 июля Следственный комитет России по Пермскому краю задержал одного из 3500 наших сотрудников по делу, не связанному с деятельностью компании" - вопросов у следствия к самой компании нет Sminex - один из тех застройщиков, на которых реально равняется рынок: по продукту, по стандартам, по репутации. Радоваться, что у такого игрока случилась неприятность, странно - такие застройщики как Sminex во многом и держат на себе весь рынок элитки в Москве, задавая стандарты Обе истории объединяет одно: реакция вокруг оказалась важнее самого события. Хочется, чтобы рынок недвижимости при первой возможности не бежал позлорадствовать - на чужих ошибках надо учиться, а не ехидненько посмеиваться, оправдывая собственную несостоятельность А то получается, что «Не беда, что своя корова сдохла, плохо что соседская жива» . А тут ещё и соседская сдохла - какая радость, да? Грустно. Я не питал особых надежд, что наш рынок взрослее, но тем не менее Беспринципный риэлтор💙Александр Дьяченко 👉Telegram | ВК | Нельзяграм | MAX

⛲НА ПАТРИАРШИХ УКРАЛИ ФОНТАН Даже не знаю, в какую рубрику поместить эту заметку - #пятничное или #патриаршие Решайте сами😉 ГБУ «Жилищник Пресненского района» взялся благоустраивать двор на Большой Садовой, 3. Итог: фонтан балансовой стоимостью больше 1 млн рублей демонтировали и увезли в неизвестном направлении (смотрите фото каким он был)😥 Фонтану, между прочим, больше 100 лет. Он многое пережил, но только не реконструкцию руками «Жилищник» Протесты жителей дома ничего не дали. Сейчас они готовят обращение в прокуратуру Такое вот благоустройство, которое мы заслужили Берегите фонтаны. И весёлой пятницы! Беспринципный риэлтор💙Александр Дьяченко 👉Telegram | ВК | Нельзяграм | MAX

🔥 МИНУС 200 МИЛЛИАРДОВ ЗА НОЧЬ Только вчера посмотрел заявление Ким\Бакальчук, а сегодня опять прилеты по Wildberries в Питере. Пипец, конечно, товарищи ☹️ Сначала главное: там погибли люди и это не строчка в аналитике убытков. Это - самая настоящая трагедия. Хотя, конечно досталось и тысячам селлеров - у них сгорел товар, а с ним и вложенные деньги. Для многих это единственное дело жизни. Очень жаль людей. Но кроме этого горя, у меня появились вопросы к рынку складов, и обойти их не выйдет🤷‍♂️ В ночь на 18 июля два логистических центра Wildberries - в Электростали и Котовске - перестали существовать. Удар дронов, по разным оценкам, уничтожил 10-15% всех складских площадей маркетплейса. Ущерб только недвижимости - десятки миллиардов, а если вместе с товаром (чужим), то по некоторым оценкам потери доходят до 200 млрд рублей. И это за одну ночь 🙈 Сегодня тоже прилетало в Питер и в Крым. И тоже по Wildberries. И вроде как вчера по логистическому хабу Магнита 🤬 Последние годы склады были шикарной гаванью для денег. Маркетплейсы пылесосили все площади подряд, вакансия площадей нулевая и ставка аренды складов класса А с 2020 по 2024 выросла почти втрое - с 4200 до 12500 рублей за метр. Инвесторы, ЗПИФы, крупные корпорации заходили в склады как в «надежный бетон, который всегда сдан» А теперь случился парадокс. С одной стороны, сгоревшее надо отстраивать, ведь товар надо где-то хранить - и это точно не быстро. Значит, спрос на площади должен рвануть вверх. С другой стороны - сама идея гигантского хаба на сотни тысяч метров вдруг превратилась из преимущества в уязвимость. Один прилёт - и сразу минус миллиарды Логика вроде подсказывает - дробить. Много мелких складов вместо одного гиганта, чтобы одним дроном нельзя было выбить всё сразу. Но мелкий формат - это кратно более дорогая и сложная логистика, потеря той самой экономии масштаба, на которой всё и строилось Интересно, куда пойдёт рынок?🤔 Склады подорожают и инвесторы снова побегут их строить, несмотря на то, что военные риски не страхуются? Или победит распределёнка с дорогой логистикой? И кто в итоге заплатит за эту «новую надёжность» - маркетплейс, продавец с товаром на полке или мы с вами на кассе? Ответов у меня нет. Но есть стойкое ощущение, что рынок складов уже никогда не будет прежним А вы что думаете? Голосуйте реакциями👇 Хабы🔥 Распределёнка👍 Беспринципный риэлтор💙Александр Дьяченко PS: Предупреждаю: В этом чате обсуждается только недвижимость. За разжигание политических дискуссий можно получить моментальный бан. Боты настроены и только и ждут, когда кто-то ослушается 👉Telegram | ВК | Нельзяграм | MAX

🤚«МНЕ НИЧЕГО НЕ НУЖНО» Разбирал на днях холодный звонок ученика в личном наставничестве: Звонок по объявлению собственника ( 6 месяцев в рекламе, несколько раз снижал цену) «Продаёте? Как давно у вас был на просмотре реальный покупатель?» Ответ просто классика: «Вы риэлтор? Мне ничего не нужно» И мой протеже… попрощался и положил трубку. Просто взял и сдался🫣 Понимаю, страшно, обидно, неприятно. Но «мне ничего не нужно» - это не приговор. За этими словами всегда что-то стоит. И ваша задача - не убегать, а аккуратно разобраться Вот что на самом деле может скрываться за этим отказом: - Уже работаю с другим агентом - Просто сейчас не актуально - Вообще не понимаю, зачем мне риэлтор ...и тд Ключевое - понять, что именно происходит. И для этого надо задать всего один уточняющий вопрос: «Не нужно, потому что уже работаете с кем-то? Или вообще не пробовали воспользоваться услугами риэлторов?» Дальше он сам раскроет вам карты. Если у него есть агент - расскажите о своих преимуществах. Если никогда не работал с риэлторами - объясните, зачем это вообще нужно Второе - разграничьте «сейчас» и «никогда» «Не нужно именно сейчас или вообще не планируете продавать покупателю с агентом?» Если «не сейчас» - обсуждаем сроки и остаёмся в контакте. Если «никогда» - задаём вопросы и показываем, чем вы можете помочь И третий, мой любимый приём - найти точку входа через боль🤕 «А у вас бывают ситуации, когда [подставить проблему из контекста разговора или типичную для всех собственников на рынке]?» Если он соглашается - вы показываете решение. Не соглашается - пробуете другую боль. Ваша задача - найти то, что его реально волнует☝️ И главное правило - не спорьте. Присоединитесь. Скажите: «Согласен, если нет выгоды - нет смысла нанимать агента. Но давайте я покажу, как это может работать на вашем примере?» Просто положить трубку - это не стратегия. Это страх. Мы же с вами работаем с людьми. И люди - они сложные, они защищаются, они не говорят прямо. Наша задача - быть профессиональнее и чуть глубже в разговоре В следующий раз, когда услышите «мне ничего не нужно» - улыбнитесь про себя и задайте тот самый вопрос. Договорились?😉 А вы сталкивались с таким? Что обычно отвечаете? 👇 Беспринципный риэлтор💙Александр Дьяченко 👉Telegram | ВК | Нельзяграм | MAX

💪УСЛИВАЙ СИЛЬНОЕ Очень сильная команда была у меня вчера на обучении - топ-агенты офиса "Сокол" московских Этажей Поговорили о том, как действовать в нынешних условиях, чтобы вызывать доверие и лояльность у клиентов А вы знаете, что такое лояльность? В моём понимании это то, что тебе готовы прощать в обмен на твою экспертизу и пользу К врачу-светиле ты идёшь с проблемой, которую решит только он и прощаешь ему сухость и ноль любезности Экспертиза выше манер К официанту такой лояльности нет: поведи он себя так же — ты просто встанешь и уйдёшь, потому что налить воды может кто угодно Вывод для агента и собственника: лояльность рождается не из радушия, а из ощущения, что твою задачу закроет именно этот человек. Хочешь, чтобы прощали шероховатости, — стань тем, кого сложно заменить. Беспринципный риэлтор💙Александр Дьяченко 👉Telegram | ВК | Нельзяграм | MAX

🦹‍♂️МОШЕННИКИ НЕ УНИМАЮТСЯ Судя по тому, что вопросы про инвестиции продолжают поступать, мои добрые и доверчивые подписчики продолжают по чуть-чуть подкармливать ушлых мошенников. Ну, как минимум, своим вниманием 🤦‍♂️ Я очень не хочу, чтобы кто-то из вас пострадал от этих ловкачей, которые, к тому же, стали клонировать мои личные аккаунты и наверняка пишут вам от меня в личку, с предложением легких денежек Поэтому если вы переписываетесь "со мной", то обратите внимание на то, что я... 1️⃣ Никогда не пишу в личку с предложением приумножить ваши 100-200 тысяч за ночь при помощи каких-то сомнительных инструментов, вроде акций или криптовалюты. У меня в канале не бывает постов на такие темы. Я не занимаюсь вашими микроинвестициями 2️⃣ У меня нет личных аккаунтов в Telegram, которые имеют в написании производные от имени и фамилии. Если я вам пишу с такого аккаунта - это не я вам пишу, а мошенники 3️⃣ Любым постом из моего оригинального канала можно поделиться. И даже нужно👌 4️⃣ Адрес канала имеет адрес https://t.me/alexdyachenko - и это указано прямо в моём личном профиле. Если вы переписываетесь со мной, и в личном профиле нет ссылки на этот канал - вы переписываетесь не со мной 5️⃣ И поделитесь этим сообщением с коллегами. Так вы проверите - точно ли в оригинальном канале вы находитесь и возможно, заодно, спасете кого-то от потери денег, а гадкие мошенники останутся голодными Будьте внимательны и помните, что бесплатный сыр всегда в мышеловке🪤 Беспринципный риэлтор💙Александр Дьяченко PS: Поехал на встречу с клубом миллионеров. Расскажу вам позже, что за клуб😉 👉Telegram | ВК | Нельзяграм | MAX

💸 КАК ПОТЕРЯТЬ СОСТОЯНИЕ ЗА ОДИН ДЕНЬ (обратившись к агенту однодневке) Разбирал с агентом объект, который она хочет взять. 500 метров без отделки за 600 миллионов. Отговаривал всеми силами не тащить к себе на полку неликвид Кто в здравом уме покупает жильё за полмиллиарда в таком районе? Реально, вы серьёзно? Лично я таких людей представить не могу🤨 А появляются эти продавцы так: «Хочу площадь побольше». Ему подсунули объект. Он, особо не разбираясь, купил. Агентство надуло щёки в соцсетях - «мы продали пентхаус за полмиллиарда!» Красавцы🤣 А когда он решил выйти из этой "инвестиции" - «Ой, рынок сейчас уже не тот, цены упали, вернуть не получится...» Не получится. Но факт в том, что свои деньги, этот «инвестор» потерял не сейчас, когда «рынок изменился». Он потерял их в ту секунду, когда подписал договор с застройщиком, наслушавшись басен про развивающийся новый район, который скоро будет не узнать и цены там взлетят на... Тут отчетливо рисуется сена из фильма, где Дикаприо в роли брокера продавал мусорные акции. Помните? «Я прошу судить меня не по успехам, а по неудачам, потому что их так мало» - вот это вот всё, ага🤣 Этот объект уже на следующий день нельзя было продать по цене покупки. Никто в здравом уме не выложит 600 млн за дом с видом на промку в районе Павелецкой Рассказывайте, были у вас такие горе-инвесторы? Что вы им сказали? Беспринципный риэлтор💙Александр Дьяченко PS: Тут, как нельзя лучше, подойдет бессмертный мем из Сбербанка: «Где вы карту получали...» 👉Telegram | ВК | Нельзяграм | MAX

Все, всем спать. Завтра рабочий день. переговоры, показы, сделки (у кого-то) Сегодняшняя игра наглядно показала, как важно контролировать мяч - управлять переговорами, держить инициативу на своей стороне, управлять таймингом всех процессов и так далее До завтра👋 А Испанию ждёт вёсёлая ночь!

Смотрите финал? Как думаете, пришло время Ямаля искупать Месси или Лео сохранит статус кво? Кто сделает круг почёта вокруг поля с кубком мира? 🏆 🇦🇷 Аргентина - 👍 🇪🇸 Испания - 🔥 Беспринципный риэлтор💙Александр Дьяченко 👉Telegram | ВК | Нельзяграм | MAX