Ашрафулин Александр арендный бизнес

Южный порт станет альтернативой Сити в ближайшие пять лет? Застройщики называют Южный порт вторым Сити. Обещают футуристичные башни, новые станции метро, километры набережных и миллионы квадратных метров жилья и коммерции. Если оценивать локацию с точки зрения инвесторов в готовый арендный бизнес и ритейлеров, перспективы выглядят иначе. Южный порт не станет заменой Москва-Сити к 2031 году по трем причинам: 1. Разная специфика локаций. Москва-Сити изначально строился как жестко концентрированный деловой центр страны. Южный порт — это в первую очередь масштабный жилой район бизнес-класса, где коммерческая функция вторична. Крупные корпорации и министерства не перенесут туда штаб-квартиры ради престижа. Драйвером Сити всегда выступал статус, которого в Печатниках не будет. 2. Длинные сроки и инфраструктурный разрыв. Пять лет для мегапроекта такого масштаба — лишь этап первичного освоения. Пока девелоперы сдадут первые очереди, запустится станция метро Южный порт и сформируется пешеходный трафик, пройдет минимум 7–10 лет. Заходить сюда в коммерческую недвижимость с расчетом на быструю окупаемость ошибочно. 3. Формат коммерции. Сити — это офисы класса А. Инфраструктура Южного порта будет ориентирована на обслуживание местных жителей. Для инвесторов это история про качественный стрит-ритейл под супермаркеты, общепит, медицину и пункты выдачи заказов. Это классический ГАБ в крупном спальном массиве, но не международный деловой кластер. Единственное исключение — сегмент малых производственно-складских блоков (light industrial) на периферии промзоны, который закроет дефицит площадей для среднего бизнеса на юго-востоке столицы. Полноценного дублера Пресненской набережной в Печатниках через пять лет не появится. Локация останется крупным жилым районом с развитой торговой подложкой. Инвестировать сюда можно, но оценивать объекты нужно по законам стрит-ритейла: смотреть на плотность застройки, емкость рынка и пешеходные потоки к транспорту, а не на лозунги девелоперов.

Managed Office вместо аренды. Корпоративный сектор окончательно перестроил подход к офисной недвижимости. Классическая аренда (shell & core), когда компания заходила в бетон, делала ремонт за свой счет на сотни миллионов и подписывала жесткий контракт на 5–7 лет, уходит в прошлое. В 2026 году крупный бизнес заходит в формат Managed Office — сервисные пространства под ключ, кастомизированные под конкретного заказчика. Крупные компании больше не хотят быть строителями и завхозами, они считают деньги. Вот почему классические договоры проигрывают сервисным: 1. CAPEX превращается в OPEX. Главная боль старой модели — колоссальные первоначальные вложения в ремонт, инженерию, мебель и дизайн. В Managed Office все эти затраты девелопер берет на себя, размазывая их в ежемесячный платеж. Компания сохраняет оборотный капитал, не выдергивая из бизнеса миллионы на старте. 2. Гибкость и управление рисками. Корпорации устали от жестких договоров с огромными штрафами за досрочный выход. Сервисный офис дает возможность быстро менять конфигурацию: масштабировать площади под новые отделы или оптимизировать их без судебных споров с собственником здания. Юридически и операционно это намного чище. 3. Всё включено в один счет. Клининг, интернет, эксплуатация, закупка расходников, администрирование — за всё отвечает оператор пространства. Компания получает один понятный счет в месяц и экономит на штате собственных административных сотрудников. Классический долгосрочный договор аренды больших офисных площадей стал слишком тяжелым и неповоротливым инструментом. Бизнес голосует за готовый сервис и прогнозируемые расходы. Как думаете, Managed Office полностью вытеснит классический офисный ритейл или крупные корпорации со временем вернутся к собственным штаб-квартирам? Считаете ли вы этот формат надежным долгосрочным активом для инвестора?

Managed Office вместо аренды. Корпоративный сектор окончательно перестроил подход к офисной недвижимости. Классическая аренда (shell & core), когда компания заходила в бетон, делала ремонт за свой счет на сотни миллионов и подписывала жесткий контракт на 5–7 лет, уходит в прошлое. В 2026 году крупный бизнес заходит в формат Managed Office — сервисные пространства под ключ, кастомизированные под конкретного заказчика. Крупные компании больше не хотят быть строителями и завхозами, они считают деньги. Вот почему классические договоры проигрывают сервисным: 1. CAPEX превращается в OPEX. Главная боль старой модели — колоссальные первоначальные вложения в ремонт, инженерию, мебель и дизайн. В Managed Office все эти затраты девелопер берет на себя, размазывая их в ежемесячный платеж. Компания сохраняет оборотный капитал, не выдергивая из бизнеса миллионы на старте. 2. Гибкость и управление рисками. Корпорации устали от жестких договоров с огромными штрафами за досрочный выход. Сервисный офис дает возможность быстро менять конфигурацию: масштабировать площади под новые отделы или оптимизировать их без судебных споров с собственником здания. Юридически и операционно это намного чище. 3. Всё включено в один счет. Клининг, интернет, эксплуатация, закупка расходников, администрирование — за всё отвечает оператор пространства. Компания получает один понятный счет в месяц и экономит на штате собственных административных сотрудников (AHO). Классический долгосрочный договор аренды больших офисных площадей стал слишком тяжелым и неповоротливым инструментом. Бизнес голосует за готовый сервис и прогнозируемые расходы. Как думаете, Managed Office полностью вытеснит классический офисный ритейл или крупные корпорации со временем вернутся к собственным штаб-квартирам? Считаете ли вы этот формат надежным долгосрочным активом для инвестора?

Light Industrial как масс-маркет. К середине 2026 года бум на рынке малых производственно-складских блоков (Light Industrial) в Московском регионе окончательно насытился. Формат, который еще три года назад считался эксклюзивным продуктом для крупных игроков, стал обычным масс-маркетом для инвесторов и конечных пользователей. Обсуждали эту тему с коллегой, который плотно сидит в индустриальном сегменте. Ситуация на рынке поменялась, и вот какие итоги мы зафиксировали: 1. Коррекция ставок после пика. Девелоперы построили много. Очень много. В итоге, если на конец 2025 года ставки аренды на класс А были на пике, то к первому кварталу 2026 года средневзвешенная ставка в свободных блоках Московского региона скорректировалась примерно на 7–8% — до 13 500 рублей за кв. м в год (без НДС и орех). Эйфория дефицита закончилась, началась нормальная рыночная конкуренция. 2. Качественный арендатор стал избирательным. Раньше мелкие производства, дарксторы и e-commerce хватали любые коробки. Сегодня, когда выбор есть, они смотрят на детали: шаг колонн, нагрузку на пол, количество доковых ворот на квадратный метр и, главное, на лимиты по электричеству. Объекты, где застройщик сэкономил на инженерии, начинают простаивать, а качественные парки держат заполняемость. 3. Инвестор считает реальную экономику. Заходить в Light Industrial под обещания 30% годовых на перепродаже больше не получается. Рынок насытился. Сейчас это стабильный, понятный инструмент для консервативного долгосрочного ГАБ с доходностью на уровне 12–14%, где ключевую роль играет качество управления самим парком. Сверхдоходов здесь больше нет. Вывод: формат Light Industrial состоялся. Капитал идет туда, где есть идеальная транспортная доступность и избыточная инженерная начинка. Покупать просто четыре стены из сэндвич-панелей сейчас бессмысленно. Как думаете, индустриальный масс-маркет уже перегрет или у малых складов в деталях еще остался потенциал для роста? Пишите в комментариях — обсудим.

Light Industrial как масс-маркет. К середине 2026 года бум на рынке малых производственно-складских блоков (Light Industrial) в Московском регионе окончательно насытился. Формат, который еще три года назад считался эксклюзивным продуктом для крупных игроков, стал обычным масс-маркетом для инвесторов и конечных пользователей. Обсуждали эту тему с коллегой, который плотно сидит в индустриальном сегменте. Ситуация на рынке поменялась, и вот какие итоги мы зафиксировали: 1. Коррекция ставок после пика. Девелоперы построили много. Очень много. В итоге, если на конец 2025 года ставки аренды на класс А были на пике, то к первому кварталу 2026 года средневзвешенная ставка в свободных блоках Московского региона скорректировалась примерно на 7–8% — до 13 500 рублей за кв. м в год (без НДС и орех). Эйфория дефицита закончилась, началась нормальная рыночная конкуренция. 2. Качественный арендатор стал избирательным. Раньше мелкие производства, дарксторы и e-commerce хватали любые коробки. Сегодня, когда выбор есть, они смотрят на детали: шаг колонн, нагрузку на пол, количество доковых ворот на квадратный метр и, главное, на лимиты по электричеству. Объекты, где застройщик сэкономил на инженерии, начинают простаивать, а качественные парки держат заполняемость. 3. Инвестор считает реальную экономику. Заходить в Light Industrial под обещания 30% годовых на перепродаже больше не получается. Рынок насытился. Сейчас это стабильный, понятный инструмент для консервативного долгосрочного ГАБ с доходностью на уровне 12–14%, где ключевую роль играет качество управления самим парком. Сверхдоходов здесь больше нет. Вывод: формат Light Industrial состоялся. Капитал идет туда, где есть идеальная транспортная доступность и избыточная инженерная начинка. Покупать просто четыре стены из сэндвич-панелей сейчас бессмысленно. Как думаете, индустриальный масс-маркет уже перегрет или у малых складов в деталях еще остался потенциал для роста? Пишите в комментариях — обсудим.

Куда идет спрос? Записали большой разбор текущих реалий рынка с коммерческим директором категории «Коммерческая недвижимость» Авито Недвижимости Викторией Сафроновой. Срез данных от крупнейшей платформы позволяет без угадывания понять, какая недвижимость будет востребована в 2026 году, а какие метры окончательно превратятся в пассивный балласт. Основные темы выпуска: Реальное смещение спроса: почему доля помещений площадью до 100 квадратных метров стабильно растет и как малый бизнес перетягивает на себя трафик. Запас прочности: как коммерческий сегмент справляется с давлением ключевой ставки и почему его зависимость от ДКП сильно отличается от жилой недвижимости. Крупный формат и Light Industrial: что происходит с масштабными объектами от застройщиков и почему профессиональные фонды не торопятся заходить в мелкую нарезку. Ошибки собственников: как неумение работать с описанием, продвижением и анализом данных приводит к многомесячным простоям качественных объектов. Смотрите видео, чтобы скорректировать свои инвест-модели на вторую половину 2026 года с опорой на реальные рыночные тренды. Разбирайтесь, внедряйте, пишите в комментариях, если с чем-то не согласны — подискутируем: VK YouTube RuTube

Активы, которые всё. Изменение потребительских привычек в 2026 году окончательно разделило коммерцию на ликвидный бизнес и мертвые метры. То, что продавалось 3 года назад, сегодня становится балластом в портфеле. Какие типы помещений перешли в категорию сложно продаваемых: Крупная нарезка (от 300 кв. м) вне торговых центров и без сетевого якоря. Ритейл уходит в компактные форматы (50–100 м2). Содержать такие площади на первых этажах жилых домов нерентабельно из-за высокой стоимости коммунальных платежей и сложности подбора арендатора на всю площадь. Объекты с лабиринтными планировками. Коммерция работает на эффективность потока. Если помещение имеет множество несущих стен, узкие коридоры или перепады уровней пола, его невозможно адаптировать под стандарты ПВЗ или дарккитченов. Инвестор не купит объект, где стоимость ремонта съедает 3 года доходности. Вторая линия с низкой пешеходной доступностью. Привычка совершать покупки в радиусе 15 минут убила спрос на помещения, до которых нужно идти дворами/полем-полем/лесом-лесом. Если у объекта нет прямого витринного фасада на пешеходном пути, он не получит сетевого арендатора. Рынок диктует жесткие правила. Если арендатор не готов заходить в помещение без капитальной перестройки инженерии и демонтажа стен — это не актив. Это расходы на содержание. Но, какими бы жесткими правила не были, на каждое помещение найдется свой арендатор. Годами проверено) Какие форматы коммерции вы считаете сейчас мертвыми? С какими сложностями сталкивались при попытке перепродать? Какие меры предпринимали? Что сработало? Обмен опытом, друзья!

15-минутный город. Смысл концепции простой: житель крупного ЖК должен закрывать все базовые потребности — от хлеба до ПВЗ и анализов — в пределах 15 минут пешком. Для инвестора это означает полную смену ориентиров. Хватит бегать только за первой линией у метро, пора смотреть во дворы. Как это работает на практике: 1. Монополия внутри ЖК. Люди ленивы. Никто не поедет за продуктами или на маникюр в соседний район, если всё есть под боком. В итоге помещения на пересечении внутренних пешеходных дорог (к парковкам, школам или игровым зонам) забирают весь трафик и растут в цене быстрее, чем объекты на старых торговых улицах. 2. Инженерия решает всё. Посадить аптеку, пекарню или дарккитчен в любое свободное пространство не получится. Выигрывает тот, кто еще на этапе стройки выкупил правильные метры: с высокими лимитами по электричеству (от 0,2 кВт на квадрат), отдельной вытяжкой и нормальной зоной разгрузки. Объект с нормальной инженерной начинкой сдается на 20–30% дороже пустого аналога за стенкой. 3. Защита от кризиса. Продукты, ПВЗ и бытовые услуги в спальниках работают всегда. Арендаторы сидят годами, договоры длинные, а безусловная индексация в 5% заложена по умолчанию. Это самый стабильный кэш-флоу. Оценивать объект только по автомобильному трафику у фасада уже не актуально. Смотреть нужно на пешеходные потоки внутри жилых кластеров. Как оцениваете потенциал коммерции внутри ЖК?

Не в метрах счастье. Но доходность всё равно считать придётся. Участвовал в первом выпуске нового сезона шоу Авито Недвижимости «Не в метрах счастье». Обсудили, где сегодня имеет смысл покупать готовый арендный бизнес и на что смотреть в первую очередь. Обсудили: — какие объекты действительно можно считать готовым арендным бизнесом; — почему известный арендатор ещё не делает объект надёжным; — какие ошибки чаще всего совершают при покупке; — что сейчас интереснее: Москва, область или регионы. Получился не рекламный разговор про «пассивный доход», а нормальный разбор рынка с цифрами, рисками, примерами. Скоро выпуск выйдет. Посмотрим, что оставят после монтажа.

100 000 000 рублей. Обсуждали на днях с коллегой-брокером запрос. К нему пришел инвестор со свободными 100 миллионами рублей и задачей припарковать их в коммерцию для арендного дохода. При текущей ключевой ставке 14,25% в июне 2026 года и доходности долгового рынка бездумная покупка первого попавшегося объекта — прямой путь к фиксации убытков. Брокер предложил жесткую финансовую модель, построенную на диверсификации. Один крупный объект на всю сумму, по его мнению, слишком высокий риск. Капитал надо делить. Вот какой микс он предлагает собрать прямо сейчас: 1. 50 млн рублей (50% портфеля) — Защитный стрит-ритейл. Покупка помещения 80–120 кв. м на первом этаже в плотном жилом массиве под сетевого арендатора с безусловной индексацией в 5% (аптеки или продукты у дома). Это фундамент портфеля — максимальная ликвидность и стабильный кэш-флоу. 2. 30 млн рублей (30% портфеля) — Неформат с повышенной доходностью. Качественные цокольные, полуподвальные или подвальные помещения под ПВЗ, дарккитчены или понятного ИПшника. На входе квадратный метр стоит дешевле, а арендная ставка в пересчете на вложенный капитал выше, что вытягивает общую доходность портфеля вверх. 3. 20 млн рублей (20% портфеля) — Точка роста. Остаток уходит в недооцененные локации Новой Москвы, ближнего Подмосковья, либо в дистресс-объекты с дискомфортной долговой нагрузкой у небольших игроков, чтобы забрать их с дисконтом под нарезку на мелкие блоки. Итог: диверсифицированный портфель с доходностью ГАБ на уровне 11–13% годовых, защищенный от ротации арендаторов. А вы что думаете по поводу такого ответа? Залили бы всю сумму в один надежный объект на первой линии или разложили бы яйца по разным корзинам? Пишите в комментариях — обсудим, интересно ваше мнение.

Про проблемные активы. Разбираем стратегию работы с недостроями и дистресс-объектами. Высокая стоимость заемного капитала и кассовые разрывы у небольших девелоперов сформировали в 2026 году объемный рынок проблемной коммерческой недвижимости. Для системного инвестора это возможность зайти в проект с дисконтом в 30–40% от рынка, но юридические риски здесь кратно выше стандартных сделок. Приобретение таких активов требует жесткого алгоритма проверки. Как безопасно забирать такие объекты: Преодоление банкротных рисков продавца. Если вы покупаете недострой напрямую у юрлица, находящегося в предбанкротном состоянии, сделку могут оспорить кредиторы или арбитражный управляющий в течение трех лет. Цена покупки не должна быть существенно ниже рыночной стоимости, зафиксированной независимым оценщиком на дату сделки. Самый чистый формат — выкуп имущества непосредственно на торгах по банкротству либо через замену девелопера в рамках мирового соглашения, утвержденного судом. В ином случае нужно искать страховую компанию, кто возьмет на себя риск и застрахует титул права собственности. Аудит прав на землю и подключений. Главная проблема долгостроев — истекающие или уже аннулированные договоры аренды земельного участка (ИРД) и выданные технические условия на подключение к сетям. Если договор аренды участка расторгнут администрацией города, объект незавершенного строительства могут признать самовольной постройкой. Перед сделкой необходима сверка с Минстроем и ресурсоснабжающими организациями на предмет возможности продления ТУ без изменения их стоимости. Урегулирование требований соинвесторов. В коммерческом недострое часто сидят скрытые дольщики или предварительные договоры купли-продажи на отдельные площади. Новый собственник рискует получить объект, обремененный обязательствами перед третьими лицами. Покупка должна осуществляться только после полного закрытия реестра кредиторов или через выкуп 100% долей компании-застройщика, где проведена полная сверка всех авансов и встречных обязательств. Рынок дистресс-активов не прощает ошибок в документах. Высокая доходность здесь формируется не на этапе перепродажи, а на этапе глубокого юридического аудита до подписания договора. Если нужно оценить риски проблемного объекта или структурировать сделку выкупа — пишите @shevches.

Сеть аптек Апрель выставлена на продажу. Крупнейший федеральный арендатор с 9,9 тыс. точек ищет покупателя. Собственникам помещений и инвесторам в ГАБ пора пересчитать риски. Цифры по сети: • Выручка: 52,6 млрд руб. • Чистый убыток: 1 млрд руб. • Оценка бизнеса: 58–65 млрд руб. • Средняя выручка 1 точки: 2,3 млн руб./мес. • Средний чек: 776 руб. В чём возможная причина? E-commerce окончательно перестраивает классическую фарму. Онлайн-продажи лекарств растут на 13% год к году. Доля онлайн-покупателей в этом сегменте достигла 64% — это уже выше, чем в доставке продуктов питания (e-grocery). При этом средний чек в онлайне стабильно выше, чем ногами в аптеке. Офлайн-трафик становится слишком дорогим в обслуживании. Также возможно сеть изначально строилась на продажу, в последнее время в предпринимательских сообществах много кто озвучивает такую цель (построить, чтобы продать). Что это значит для рынка недвижимости: 1. Покупателями выступают не профильные аптечные сети, а экосистемы (Яндекс и др.) и крупный ритейл. Для них эти 10 тысяч точек — готовая инфраструктура под ПВЗ и дарксторы. 2. На горизонте 3–4 лет формат классической аптеки у дома умрёт. Выживут либо пункты выдачи, либо полноценные мини-медцентры (с экспресс-анализами и кабинетами врачей), что потребует от помещений жесткого соответствия медицинским лицензиям (мокрые точки, вентиляция, инсоляция). Если у вас в ГАБе сидит аптека на долгом договоре — внимательно смотрите на её локальные показатели выручки. Посмотрите наше интервью с Олегом Изотовым, много об этом говорили: VK YouTube RuTube

Цифровой рубль. Разбираем новый инструмент расчетов, который Банк России выводит на этап массового внедрения. Для рынка готового арендного бизнеса и коммерческой недвижимости это означает появление альтернативы классическим банковским аккредитивам и эскроу-счетам при купле-продаже объектов. В сделках с коммерцией ключевой вопрос — безопасность и скорость расчетов. Сейчас стандартный процесс выглядит так: подписание договора, открытие аккредитива, регистрация перехода права в Росреестре, раскрытие аккредитива банком. Это занимает время и требует уплаты банковских комиссий. Цифровой рубль меняет саму архитектуру транзакции через встроенные смарт-контракты на платформе ЦБ. Как это работает на практике: Автоматическое исполнение сделки. Деньги покупателя блокируются в цифровом кошельке на платформе Банка России под конкретный смарт-контракт. Условием его раскрытия прописывается переход права собственности в ЕГРН. Как только Росреестр фиксирует изменения, платформа автоматически переводит цифровые рубли на кошелек продавца. Посредник в виде коммерческого банка из этой цепочки исключается. Снижение транзакционных издержек. В отличие от классических безналичных расчетов, где тарифы за ведение спецсчетов или раскрытие аккредитивов привязаны к объему сделки, операции с цифровым рублем для бизнеса жестко регламентированы тарифами регулятора. Для юридических лиц комиссия составляет фиксированные 0,3% от суммы платежа, но не более 1,5 тысяч рублей. При сделках в сотни миллионов рублей экономия на инфраструктуре становится ощутимой. Прямой контроль целевого использования. Инструмент позволяет маркировать цифровые рубли. Если объект покупается на заемные средства или в рамках целевого финансирования, банк-кредитор видит всю цепочку движения средств. Продавец получает расчет гарантированно, а риски нецелевого расходования или зависания денег на корсчетах промежуточных банков исключены. Для крупных инвесторов и фондов это технический шаг к оптимизации оборачиваемости капитала. Инструмент убирает лишние звенья и снижает временные лаги между подачей документов и получением средств на баланс.

Про кредиты. Разбираем стратегию работы с долгом. В 2024–2025 годах многие заходили в объекты коммерческой недвижимости на жестких условиях: дорогие кредиты, привязанные к ключевой ставке, либо фиксированный процент на пике инфляционного цикла. Сейчас, когда Банк России начал планомерно снижать ключевую ставку (до 14,25% в июне 2026 года), открывается окно возможностей для снижения долговой нагрузки. Инвесторы делятся на два лагеря. Первые продолжают платить по старым тарифам и переплачивают из-за высокого процента. Вторые используют цикл смягчения денежно-кредитной политики для технического переформатирования кредитного плеча. Запускать этот процесс нужно по четкому алгоритму. Правила рефинансирования на текущем рынке: Расчет порога эффективности. Идти в банк имеет смысл при снижении ставки минимум на 2–3 процентных пункта от вашей текущей. Переоформление договора — это всегда дополнительные издержки: независимая оценка объекта, страхование, комиссии за выдачу и аудит юридической чистоты. Все эти затраты должны окупаться экономией на процентах за первые 6–8 месяцев. Индексация аренды против долговой нагрузки. Профессиональный аудит ГАБ подразумевает синхронизацию кредитных выплат и арендного потока. Если ваши арендаторы платят фиксированную ставку с безусловной годовой индексацией в 5%, а кредит взят под высокую ставку, рефинансирование — единственный способ выровнять бизнес-модель до нормальных показателей окупаемости. Альтернатива в виде ЗПИФ. Если банк отказывает в изменении условий или объект имеет специфическую инженерную начинку, упаковывайте актив в закрытый паевой инвестиционный фонд (от 300млн в формате общего НДС). Это позволяет привлечь коллективный капитал, полностью или частично погасить дорогой банковский долг и оптимизировать налог на прибыль внутри фонда. Рыночные циклы меняются. Тот долг, который казался тяжелым бременем год назад, при грамотном финансовом подходе становится инструментом роста капитализации портфеля. Важно вовремя провести домашнюю работу и зафиксировать новые условия.

ЗПИФы в недвижимости 2026г. Рынок коммерческой недвижимости меняется на глазах. Если раньше покупка офиса или склада была историей про личное владение, то сейчас фокус сместился на ЗПИФы. Ранее детально поговорили об этом с Михаилом Костроминым из Активо. Почему инструмент стал настолько востребованным именно сейчас? Первое — это налоги и капитализация. Фонд не платит налог на прибыль до момента выплаты дохода пайщикам. Это позволяет реинвестировать все полученные средства внутри фонда, из-за чего капитал растет заметно быстрее, чем при прямом владении. В условиях нынешней экономики это серьезное преимущество. Второе — масштабируемость и простота управления. Офисы сейчас дорожают из-за дефицита качественных площадей, а управление ими требует профессиональной компетенции. Управляющая компания берет на себя всю операционную работу: поиск арендаторов, обслуживание, контроль за состоянием активов, даже если они разбросаны по разным регионам. Третье — конфиденциальность. Информация о конечных владельцах фонда в публичных реестрах обезличена. Для многих инвесторов в нынешних реалиях это важный фактор безопасности. По сути, ЗПИФ стал упаковкой для крупных объектов, которая позволяет зайти в качественные офисы и склады с меньшим порогом входа и меньшей головной болью. Рынок уходит от владения отдельными метрами в сторону владения долями в профессионально управляемых фондах. Все логично: профессионалы занимаются управлением, инвесторы получают доход. Остальное — от лукавого.

Рынок недвижимости глазами Циан. Пока одни жалуются на рост тарифов классифайдов, другие перестраивают бизнес-процессы и забирают долю рынка. Записали мощное интервью с Михаилом Посредниковым из Циан. Эпоха бесплатных лидов официально всё. Рынок недвижимости стал платным, и это мировой бенчмарк. Рост цен на размещение — не прихоть площадок, а зеркало дикой медиаинфляции в 20–30% в год на ТВ и в контексте, которую мы все оплачиваем. Выживут те брокеры и девелоперы, кто инвестирует в свои маркетинговые команды, а не мыслит категориями 90-х. Главные инсайты, которые вытащил для нашего бизнеса: 1. Классифайды выигрывают всегда. На растущем рынке все продвигаются, чтобы продать дороже. На падающем — вливают х2 в продвижение, чтобы просто выжить. 2. Чаты — новая нефть. Скорость ответа в чатах ЦИАН догнала звонки. Медленный брокер — мертвый брокер. 3. Сделки в один клик не будет. Из-за сложности актива, ипотечного фондирования и страха сделки всей жизни люди никогда не доверят покупку ИИ на 100%. Но агент с ИИ всегда обыграет агента без него. 4. Тренд 15 минут. Вся жизнь и ритейл окончательно переходят на первые этажи ЖК. Для нас как для экспертов в ГАБ — это ключевой маркер ликвидности. Куда пойдет рынок недвижимости дальше? Как адаптироваться к рыночной ипотеке и почему недвижимость остается безальтернативным сейфом для капитала при снижении ставок по депозитам? Полный разбор трендов, цифр и прогнозов уже на канале: VK RuTube YouTube

Наблюдение. Настало время, как в Европе или в Штатах, когда электрики, сантехники, плиточники, кровельщики и прочий синий воротничок начинают зарабатывать больше ИТРов, менеджеров среднего звена и джунов в IT. Смотрю по личным наблюдениям из 2025-2026 годов: приглашаю человека поменять проводку/починить кран/уложить плитку. Он приезжает на новом Mercedes (либо премиальный европеец, либо заряженный китаец). Одет в брендовую одежду. Обвешан техникой — с профессиональным инструментом, лазерными уровнями, диагностикой. Свою работу делает. Качественно. Иногда даже убираются за собой после рабочего дня (иногда нет, по старинке сам убирай). В эру, когда все вокруг говорят про ИИ, автоматизацию, нейросети и оптимизацию рабочих мест, галопирующими темпами растут профессии, связанные с реальным ручным трудом. Особенно в узких дефицитных нишах: электрика, сантехника, ремонт, монтаж оборудования. Парадокс: чем умнее становятся машины, тем дороже ценятся живые руки, которые могут приехать, починить и не запороть объект. Можно это выложить как простое наблюдение. Приходил ли к вам сантехник на Cayenne? Сколько берет нормальный плиточник за день?

Банковский кризис уже начался? Кризис в банках не всегда начинается с очередей у банкоматов, закрытых отделений и новостей про санацию. Иногда он начинается более плавно: растет просрочка, банки увеличивают резервы, бизнесу тяжелее перекредитоваться, слабые заемщики начинают сыпаться. Деньги становятся дорогими. И вот это уже напрямую касается коммерческой недвижимости. Почему? Потому что за каждым арендатором стоит экономика его бизнеса. Если у малого и среднего бизнеса растет просрочка, значит часть предпринимателей уже не выдерживает текущую стоимость денег. Кто-то режет расходы. Кто-то просит арендные каникулы. Кто-то закрывает точку. Кто-то тянет платежи до последнего. Для собственника помещения это быстро превращается в конкретный вопрос: «А мой арендатор точно выдержит?» Сейчас опасно смотреть только на окупаемость объекта. Написано в презентации «9 лет окупаемости». Но если арендатор слабый, ставка завышена, а помещение без него никому не нужно, это не ГАБ. Это красиво упакованный риск. Я бы сейчас смотрел на три вещи: 1. Насколько арендатор устойчив. 2. Можно ли быстро заменить его на другого. 3. Сколько стоит помещение без текущего договора аренды. В спокойном рынке покупают доходность, а в нервном рынке покупают устойчивость. Именно поэтому хорошие помещения в сильных локациях будут держаться. А объекты, где вся стоимость нарисована арендным договором с сомнительным арендатором, могут неприятно удивить. Кризис — это не только угроза. Для тех, кто умеет считать, это еще и момент, когда активы начинают продаваться с дисконтом.

Неликвид приносит деньги. Вышел новый подкаст. В гостях — Максим Повтарев, основатель сети «Мегасклад». Поговорили без воды о развитии сети, инвестициях в недвижимость и о том, как меняется рынок. Основные тезисы: 1. Практика против теории: почему насмотренность и работа в полях решают больше, чем просто анализ цифр. 2. Технологии: как использование ИИ позволило компании кратно увеличить производительность IT-команды. 3. Масштабирование: планы по выходу на 100+ объектов и развитиt в регионах, где спрос на хранение вещей растет вслед за плотной застройкой. 4. Рынок: оценка текущей ситуации в коммерческой недвижимости — где сегодня искать иксы и как не совершить ошибок. И не надо подписываться в МАХ. Если интересуетесь развитием бизнеса в недвижимости — рекомендую к просмотру. Делитесь обратной связью в комментариях. VK RuTube YouTube

Кто останется в коммерческой недвижимости, а кто уйдет. Последние годы в ГАБ пришло много людей из маркетплейсов, фондового рынка, инфобизнеса и просто "есть инвесторские деньги, надо куда-то пристроить". Модель работы: найду помещение, нарисую арендную ставку, продам инвестору, заберу процент с прибыли. Назову это девелопментом или "габ-заводом". На растущем рынке такая схема какое-то время работает. Особенно когда деньги дешевые, покупатель приходит, а слово "аптека" в презентации добавляет к цене пару миллионов. Но рынок стал другим. Сейчас инвестор уже не так радостно покупает табличку 200 000 рублей аренды в месяц. Он спрашивает: кто арендатор, сколько платит, какие каникулы, кто делал ремонт, какие капексы арендатора, что с входной группой, почему ставка выше соседей, что будет через 11 месяцев. И вот здесь начинается разделение. Останутся те, кто умеет работать с объектами. Найти. Вложить свои деньги. Разобраться с документами. Договориться с арендатором. Пережить простой. Ошибиться, заплатить за ошибку и все равно довести объект до нормального состояния. Уйдут те, кто пришел в коммерцию как в очередную тему. Потому что маржа стала меньше. Ошибка в арендной ставке на 20–30 тысяч рублей в месяц уже ломает модель. Комиссия брокера, ремонт, простой, торг покупателя, налоги, юристы. И внезапно быстрые 3 млн прибыли превращаются в год нервов и вопрос: кому это теперь продать?