Ашрафулин Александр арендный бизнес

Не в метрах счастье. Но доходность всё равно считать придётся. Участвовал в первом выпуске нового сезона шоу Авито Недвижимости «Не в метрах счастье». Обсудили, где сегодня имеет смысл покупать готовый арендный бизнес и на что смотреть в первую очередь. Обсудили: — какие объекты действительно можно считать готовым арендным бизнесом; — почему известный арендатор ещё не делает объект надёжным; — какие ошибки чаще всего совершают при покупке; — что сейчас интереснее: Москва, область или регионы. Получился не рекламный разговор про «пассивный доход», а нормальный разбор рынка с цифрами, рисками, примерами. Скоро выпуск выйдет. Посмотрим, что оставят после монтажа.

100 000 000 рублей. Обсуждали на днях с коллегой-брокером запрос. К нему пришел инвестор со свободными 100 миллионами рублей и задачей припарковать их в коммерцию для арендного дохода. При текущей ключевой ставке 14,25% в июне 2026 года и доходности долгового рынка бездумная покупка первого попавшегося объекта — прямой путь к фиксации убытков. Брокер предложил жесткую финансовую модель, построенную на диверсификации. Один крупный объект на всю сумму, по его мнению, слишком высокий риск. Капитал надо делить. Вот какой микс он предлагает собрать прямо сейчас: 1. 50 млн рублей (50% портфеля) — Защитный стрит-ритейл. Покупка помещения 80–120 кв. м на первом этаже в плотном жилом массиве под сетевого арендатора с безусловной индексацией в 5% (аптеки или продукты у дома). Это фундамент портфеля — максимальная ликвидность и стабильный кэш-флоу. 2. 30 млн рублей (30% портфеля) — Неформат с повышенной доходностью. Качественные цокольные, полуподвальные или подвальные помещения под ПВЗ, дарккитчены или понятного ИПшника. На входе квадратный метр стоит дешевле, а арендная ставка в пересчете на вложенный капитал выше, что вытягивает общую доходность портфеля вверх. 3. 20 млн рублей (20% портфеля) — Точка роста. Остаток уходит в недооцененные локации Новой Москвы, ближнего Подмосковья, либо в дистресс-объекты с дискомфортной долговой нагрузкой у небольших игроков, чтобы забрать их с дисконтом под нарезку на мелкие блоки. Итог: диверсифицированный портфель с доходностью ГАБ на уровне 11–13% годовых, защищенный от ротации арендаторов. А вы что думаете по поводу такого ответа? Залили бы всю сумму в один надежный объект на первой линии или разложили бы яйца по разным корзинам? Пишите в комментариях — обсудим, интересно ваше мнение.

Про проблемные активы. Разбираем стратегию работы с недостроями и дистресс-объектами. Высокая стоимость заемного капитала и кассовые разрывы у небольших девелоперов сформировали в 2026 году объемный рынок проблемной коммерческой недвижимости. Для системного инвестора это возможность зайти в проект с дисконтом в 30–40% от рынка, но юридические риски здесь кратно выше стандартных сделок. Приобретение таких активов требует жесткого алгоритма проверки. Как безопасно забирать такие объекты: Преодоление банкротных рисков продавца. Если вы покупаете недострой напрямую у юрлица, находящегося в предбанкротном состоянии, сделку могут оспорить кредиторы или арбитражный управляющий в течение трех лет. Цена покупки не должна быть существенно ниже рыночной стоимости, зафиксированной независимым оценщиком на дату сделки. Самый чистый формат — выкуп имущества непосредственно на торгах по банкротству либо через замену девелопера в рамках мирового соглашения, утвержденного судом. В ином случае нужно искать страховую компанию, кто возьмет на себя риск и застрахует титул права собственности. Аудит прав на землю и подключений. Главная проблема долгостроев — истекающие или уже аннулированные договоры аренды земельного участка (ИРД) и выданные технические условия на подключение к сетям. Если договор аренды участка расторгнут администрацией города, объект незавершенного строительства могут признать самовольной постройкой. Перед сделкой необходима сверка с Минстроем и ресурсоснабжающими организациями на предмет возможности продления ТУ без изменения их стоимости. Урегулирование требований соинвесторов. В коммерческом недострое часто сидят скрытые дольщики или предварительные договоры купли-продажи на отдельные площади. Новый собственник рискует получить объект, обремененный обязательствами перед третьими лицами. Покупка должна осуществляться только после полного закрытия реестра кредиторов или через выкуп 100% долей компании-застройщика, где проведена полная сверка всех авансов и встречных обязательств. Рынок дистресс-активов не прощает ошибок в документах. Высокая доходность здесь формируется не на этапе перепродажи, а на этапе глубокого юридического аудита до подписания договора. Если нужно оценить риски проблемного объекта или структурировать сделку выкупа — пишите @shevches.

Сеть аптек Апрель выставлена на продажу. Крупнейший федеральный арендатор с 9,9 тыс. точек ищет покупателя. Собственникам помещений и инвесторам в ГАБ пора пересчитать риски. Цифры по сети: • Выручка: 52,6 млрд руб. • Чистый убыток: 1 млрд руб. • Оценка бизнеса: 58–65 млрд руб. • Средняя выручка 1 точки: 2,3 млн руб./мес. • Средний чек: 776 руб. В чём возможная причина? E-commerce окончательно перестраивает классическую фарму. Онлайн-продажи лекарств растут на 13% год к году. Доля онлайн-покупателей в этом сегменте достигла 64% — это уже выше, чем в доставке продуктов питания (e-grocery). При этом средний чек в онлайне стабильно выше, чем ногами в аптеке. Офлайн-трафик становится слишком дорогим в обслуживании. Также возможно сеть изначально строилась на продажу, в последнее время в предпринимательских сообществах много кто озвучивает такую цель (построить, чтобы продать). Что это значит для рынка недвижимости: 1. Покупателями выступают не профильные аптечные сети, а экосистемы (Яндекс и др.) и крупный ритейл. Для них эти 10 тысяч точек — готовая инфраструктура под ПВЗ и дарксторы. 2. На горизонте 3–4 лет формат классической аптеки у дома умрёт. Выживут либо пункты выдачи, либо полноценные мини-медцентры (с экспресс-анализами и кабинетами врачей), что потребует от помещений жесткого соответствия медицинским лицензиям (мокрые точки, вентиляция, инсоляция). Если у вас в ГАБе сидит аптека на долгом договоре — внимательно смотрите на её локальные показатели выручки. Посмотрите наше интервью с Олегом Изотовым, много об этом говорили: VK YouTube RuTube

Цифровой рубль. Разбираем новый инструмент расчетов, который Банк России выводит на этап массового внедрения. Для рынка готового арендного бизнеса и коммерческой недвижимости это означает появление альтернативы классическим банковским аккредитивам и эскроу-счетам при купле-продаже объектов. В сделках с коммерцией ключевой вопрос — безопасность и скорость расчетов. Сейчас стандартный процесс выглядит так: подписание договора, открытие аккредитива, регистрация перехода права в Росреестре, раскрытие аккредитива банком. Это занимает время и требует уплаты банковских комиссий. Цифровой рубль меняет саму архитектуру транзакции через встроенные смарт-контракты на платформе ЦБ. Как это работает на практике: Автоматическое исполнение сделки. Деньги покупателя блокируются в цифровом кошельке на платформе Банка России под конкретный смарт-контракт. Условием его раскрытия прописывается переход права собственности в ЕГРН. Как только Росреестр фиксирует изменения, платформа автоматически переводит цифровые рубли на кошелек продавца. Посредник в виде коммерческого банка из этой цепочки исключается. Снижение транзакционных издержек. В отличие от классических безналичных расчетов, где тарифы за ведение спецсчетов или раскрытие аккредитивов привязаны к объему сделки, операции с цифровым рублем для бизнеса жестко регламентированы тарифами регулятора. Для юридических лиц комиссия составляет фиксированные 0,3% от суммы платежа, но не более 1,5 тысяч рублей. При сделках в сотни миллионов рублей экономия на инфраструктуре становится ощутимой. Прямой контроль целевого использования. Инструмент позволяет маркировать цифровые рубли. Если объект покупается на заемные средства или в рамках целевого финансирования, банк-кредитор видит всю цепочку движения средств. Продавец получает расчет гарантированно, а риски нецелевого расходования или зависания денег на корсчетах промежуточных банков исключены. Для крупных инвесторов и фондов это технический шаг к оптимизации оборачиваемости капитала. Инструмент убирает лишние звенья и снижает временные лаги между подачей документов и получением средств на баланс.

Про кредиты. Разбираем стратегию работы с долгом. В 2024–2025 годах многие заходили в объекты коммерческой недвижимости на жестких условиях: дорогие кредиты, привязанные к ключевой ставке, либо фиксированный процент на пике инфляционного цикла. Сейчас, когда Банк России начал планомерно снижать ключевую ставку (до 14,25% в июне 2026 года), открывается окно возможностей для снижения долговой нагрузки. Инвесторы делятся на два лагеря. Первые продолжают платить по старым тарифам и переплачивают из-за высокого процента. Вторые используют цикл смягчения денежно-кредитной политики для технического переформатирования кредитного плеча. Запускать этот процесс нужно по четкому алгоритму. Правила рефинансирования на текущем рынке: Расчет порога эффективности. Идти в банк имеет смысл при снижении ставки минимум на 2–3 процентных пункта от вашей текущей. Переоформление договора — это всегда дополнительные издержки: независимая оценка объекта, страхование, комиссии за выдачу и аудит юридической чистоты. Все эти затраты должны окупаться экономией на процентах за первые 6–8 месяцев. Индексация аренды против долговой нагрузки. Профессиональный аудит ГАБ подразумевает синхронизацию кредитных выплат и арендного потока. Если ваши арендаторы платят фиксированную ставку с безусловной годовой индексацией в 5%, а кредит взят под высокую ставку, рефинансирование — единственный способ выровнять бизнес-модель до нормальных показателей окупаемости. Альтернатива в виде ЗПИФ. Если банк отказывает в изменении условий или объект имеет специфическую инженерную начинку, упаковывайте актив в закрытый паевой инвестиционный фонд (от 300млн в формате общего НДС). Это позволяет привлечь коллективный капитал, полностью или частично погасить дорогой банковский долг и оптимизировать налог на прибыль внутри фонда. Рыночные циклы меняются. Тот долг, который казался тяжелым бременем год назад, при грамотном финансовом подходе становится инструментом роста капитализации портфеля. Важно вовремя провести домашнюю работу и зафиксировать новые условия.

ЗПИФы в недвижимости 2026г. Рынок коммерческой недвижимости меняется на глазах. Если раньше покупка офиса или склада была историей про личное владение, то сейчас фокус сместился на ЗПИФы. Ранее детально поговорили об этом с Михаилом Костроминым из Активо. Почему инструмент стал настолько востребованным именно сейчас? Первое — это налоги и капитализация. Фонд не платит налог на прибыль до момента выплаты дохода пайщикам. Это позволяет реинвестировать все полученные средства внутри фонда, из-за чего капитал растет заметно быстрее, чем при прямом владении. В условиях нынешней экономики это серьезное преимущество. Второе — масштабируемость и простота управления. Офисы сейчас дорожают из-за дефицита качественных площадей, а управление ими требует профессиональной компетенции. Управляющая компания берет на себя всю операционную работу: поиск арендаторов, обслуживание, контроль за состоянием активов, даже если они разбросаны по разным регионам. Третье — конфиденциальность. Информация о конечных владельцах фонда в публичных реестрах обезличена. Для многих инвесторов в нынешних реалиях это важный фактор безопасности. По сути, ЗПИФ стал упаковкой для крупных объектов, которая позволяет зайти в качественные офисы и склады с меньшим порогом входа и меньшей головной болью. Рынок уходит от владения отдельными метрами в сторону владения долями в профессионально управляемых фондах. Все логично: профессионалы занимаются управлением, инвесторы получают доход. Остальное — от лукавого.

Рынок недвижимости глазами Циан. Пока одни жалуются на рост тарифов классифайдов, другие перестраивают бизнес-процессы и забирают долю рынка. Записали мощное интервью с Михаилом Посредниковым из Циан. Эпоха бесплатных лидов официально всё. Рынок недвижимости стал платным, и это мировой бенчмарк. Рост цен на размещение — не прихоть площадок, а зеркало дикой медиаинфляции в 20–30% в год на ТВ и в контексте, которую мы все оплачиваем. Выживут те брокеры и девелоперы, кто инвестирует в свои маркетинговые команды, а не мыслит категориями 90-х. Главные инсайты, которые вытащил для нашего бизнеса: 1. Классифайды выигрывают всегда. На растущем рынке все продвигаются, чтобы продать дороже. На падающем — вливают х2 в продвижение, чтобы просто выжить. 2. Чаты — новая нефть. Скорость ответа в чатах ЦИАН догнала звонки. Медленный брокер — мертвый брокер. 3. Сделки в один клик не будет. Из-за сложности актива, ипотечного фондирования и страха сделки всей жизни люди никогда не доверят покупку ИИ на 100%. Но агент с ИИ всегда обыграет агента без него. 4. Тренд 15 минут. Вся жизнь и ритейл окончательно переходят на первые этажи ЖК. Для нас как для экспертов в ГАБ — это ключевой маркер ликвидности. Куда пойдет рынок недвижимости дальше? Как адаптироваться к рыночной ипотеке и почему недвижимость остается безальтернативным сейфом для капитала при снижении ставок по депозитам? Полный разбор трендов, цифр и прогнозов уже на канале: VK RuTube YouTube

Наблюдение. Настало время, как в Европе или в Штатах, когда электрики, сантехники, плиточники, кровельщики и прочий синий воротничок начинают зарабатывать больше ИТРов, менеджеров среднего звена и джунов в IT. Смотрю по личным наблюдениям из 2025-2026 годов: приглашаю человека поменять проводку/починить кран/уложить плитку. Он приезжает на новом Mercedes (либо премиальный европеец, либо заряженный китаец). Одет в брендовую одежду. Обвешан техникой — с профессиональным инструментом, лазерными уровнями, диагностикой. Свою работу делает. Качественно. Иногда даже убираются за собой после рабочего дня (иногда нет, по старинке сам убирай). В эру, когда все вокруг говорят про ИИ, автоматизацию, нейросети и оптимизацию рабочих мест, галопирующими темпами растут профессии, связанные с реальным ручным трудом. Особенно в узких дефицитных нишах: электрика, сантехника, ремонт, монтаж оборудования. Парадокс: чем умнее становятся машины, тем дороже ценятся живые руки, которые могут приехать, починить и не запороть объект. Можно это выложить как простое наблюдение. Приходил ли к вам сантехник на Cayenne? Сколько берет нормальный плиточник за день?

Банковский кризис уже начался? Кризис в банках не всегда начинается с очередей у банкоматов, закрытых отделений и новостей про санацию. Иногда он начинается более плавно: растет просрочка, банки увеличивают резервы, бизнесу тяжелее перекредитоваться, слабые заемщики начинают сыпаться. Деньги становятся дорогими. И вот это уже напрямую касается коммерческой недвижимости. Почему? Потому что за каждым арендатором стоит экономика его бизнеса. Если у малого и среднего бизнеса растет просрочка, значит часть предпринимателей уже не выдерживает текущую стоимость денег. Кто-то режет расходы. Кто-то просит арендные каникулы. Кто-то закрывает точку. Кто-то тянет платежи до последнего. Для собственника помещения это быстро превращается в конкретный вопрос: «А мой арендатор точно выдержит?» Сейчас опасно смотреть только на окупаемость объекта. Написано в презентации «9 лет окупаемости». Но если арендатор слабый, ставка завышена, а помещение без него никому не нужно, это не ГАБ. Это красиво упакованный риск. Я бы сейчас смотрел на три вещи: 1. Насколько арендатор устойчив. 2. Можно ли быстро заменить его на другого. 3. Сколько стоит помещение без текущего договора аренды. В спокойном рынке покупают доходность, а в нервном рынке покупают устойчивость. Именно поэтому хорошие помещения в сильных локациях будут держаться. А объекты, где вся стоимость нарисована арендным договором с сомнительным арендатором, могут неприятно удивить. Кризис — это не только угроза. Для тех, кто умеет считать, это еще и момент, когда активы начинают продаваться с дисконтом.

Неликвид приносит деньги. Вышел новый подкаст. В гостях — Максим Повтарев, основатель сети «Мегасклад». Поговорили без воды о развитии сети, инвестициях в недвижимость и о том, как меняется рынок. Основные тезисы: 1. Практика против теории: почему насмотренность и работа в полях решают больше, чем просто анализ цифр. 2. Технологии: как использование ИИ позволило компании кратно увеличить производительность IT-команды. 3. Масштабирование: планы по выходу на 100+ объектов и развитиt в регионах, где спрос на хранение вещей растет вслед за плотной застройкой. 4. Рынок: оценка текущей ситуации в коммерческой недвижимости — где сегодня искать иксы и как не совершить ошибок. И не надо подписываться в МАХ. Если интересуетесь развитием бизнеса в недвижимости — рекомендую к просмотру. Делитесь обратной связью в комментариях. VK RuTube YouTube

Кто останется в коммерческой недвижимости, а кто уйдет. Последние годы в ГАБ пришло много людей из маркетплейсов, фондового рынка, инфобизнеса и просто "есть инвесторские деньги, надо куда-то пристроить". Модель работы: найду помещение, нарисую арендную ставку, продам инвестору, заберу процент с прибыли. Назову это девелопментом или "габ-заводом". На растущем рынке такая схема какое-то время работает. Особенно когда деньги дешевые, покупатель приходит, а слово "аптека" в презентации добавляет к цене пару миллионов. Но рынок стал другим. Сейчас инвестор уже не так радостно покупает табличку 200 000 рублей аренды в месяц. Он спрашивает: кто арендатор, сколько платит, какие каникулы, кто делал ремонт, какие капексы арендатора, что с входной группой, почему ставка выше соседей, что будет через 11 месяцев. И вот здесь начинается разделение. Останутся те, кто умеет работать с объектами. Найти. Вложить свои деньги. Разобраться с документами. Договориться с арендатором. Пережить простой. Ошибиться, заплатить за ошибку и все равно довести объект до нормального состояния. Уйдут те, кто пришел в коммерцию как в очередную тему. Потому что маржа стала меньше. Ошибка в арендной ставке на 20–30 тысяч рублей в месяц уже ломает модель. Комиссия брокера, ремонт, простой, торг покупателя, налоги, юристы. И внезапно быстрые 3 млн прибыли превращаются в год нервов и вопрос: кому это теперь продать?

Твой личный сейф. Записали выпуск с Александром Пергушевым из Life Management. Александр всю жизнь в налогах, работал в KPMG, а сейчас упаковывает личные фонды для крупного капитала. Тема сейчас на слуху (рынок вырос с 20 до 600 фондов), но вокруг неё полно мифов. Разложили по полкам, в чем реальный профит для тех, кто владеет коммерческой недвижимостью. Что нужно знать: 1. Защита от субсидиарки. Через 3 года активы в фонде становятся неприкосновенными. Претензии к вам как к физлицу не переходят на объекты внутри фонда. Это база для тех, кто ведет активный бизнес. 2. Налоговая оптимизация. Для ЛФ ставка налога на аренду — 15%. Если у вас крупные объекты и прогрессивная шкала НДФЛ улетает за 20%, математика фонда начинает работать на вас. Плюс по депозитам можно крутить УСН 6%. 3. Связка с ЗПИФ. Идеальная конструкция для упаковки недвижимости. Александр объяснил, как через фонд заходить в ЗПИФ — актуально для тех, кто покупает объекты ниже рынка. 4. Наследование. ЛФ — это спасение от обязательных наследников. Вы сами прописываете правила: кто и при каких условиях получает выплаты. Разговор получился плотным и без воды. Обсудили и табу в управлении, и почему личный фонд — это ваш юридический аватар. Смотреть выпуск: VK RuTube YouTube

Разговор с командой. Время брокера — главный актив. Превратили показ в управляемый процесс: 1. Квалификация по звонку: 5–6 твердых вопросов. 3–4 «да» — работаем. 2. Идентификация принимающего решение: Инвестор, помощник или агент? Цель — вовлечь того, кто принимает решение, а не менеджера, затягивающего сделку. 3. Срок выхода: Если депозит закончится через полгода или вступление в наследство — обсуждать высоту потолков бессмысленно. Рынок изменится. Держим на контроле, тратим время рационально. 4. История поиска: Что смотрели и почему не купили? Выявляем реальные критерии. 5. Подготовка: Приезжаем заранее, особенно на новые объекты. 6. Аудит локации: Окружение, трафик, конкуренты. Звучим как местный житель с 20-летним стажем. 7. Технические нюансы: Замки, свет, протечки. Не скрываем «боли» (например, насос в подвале), предлагаем решение: «Оценка риска — 10 тысяч, контакт сантехника есть, объект ниже рынка на миллион». 8. Финал: Каждое касание — следующее действие и фоллоу-ап. Если «покажите еще» — уточняем критерии (цена, локация, потолки). Без фиксации — вы просто гуляете по Москве. После встречи — сразу документы (ЕГРН, договоры) или Zoom с собственником. Резюме: Коммерция — рациональное поле. Брокер не открыватель дверей, а аналитик, профессионал, экономящий время и минимизирующие риски инвестора. Вопросы по сделкам или ГАБ — @shevches.

Сделка, которую я просрал. Тульская область, 2019. Купили недострой с документами и подведёнными коммуникациями. Одна известная федеральная продуктовая сеть (из топ-5) согласовала объект под аренду. Подписали предварительный договор, получили задаток - 375 000 рублей, ровно одна месячная ставка. Подтверждение намерений. Зашли в работу. Ремонт, благоустройство, перекладка коммуникаций. Вложения - в несколько десяток раз больше задатка. Объект готов. Приглашаем инженеров арендатора на финальные доуточнения - начинается. Переносы. «Ещё один вопрос». «Давайте через неделю». «Руководство уточняет». Две недели, месяц. Потом - отказ. Без объяснений. Моя версия произошедшего: внутри у них что-то перестроилось. Возможно, отдел развития был мотивирован открыть точку в другом месте неподалёку - и им было выгоднее тянуть меня, пока не закрепят ту локацию. Остался с готовым объектом, полным карманом расходов и 375 тысячами компенсации. Варианты выхода: 1. Идти к другой сети 2. Возвращаться к этим же, но с нулевой ставкой и только процентом с товарооборота 3. Продавать объект как метры, не как денежный поток Пошли по первому. Другая сеть, другая ставка — 340 тысяч вместо 375. В пересчёте на оценку объекта — минус 3,5 млн рублей. Можно назвать это просранной сделкой. Я называю это дорогим уроком про план Б. Что поменялось у меня после: — Задаток беру больше - 2-3 аренды. 375 тысяч за выход маловато. Жёстче предварительный никто не подпишет, сети работают по своим шаблонам. А вот размер задатка - это то, о чём ещё можно договариваться — План Б строю параллельно, а не после. Не «если что - поищем», а вторая сеть уже смотрела объект и в курсе параметров к моменту, когда начинаются работы на площадке. Сети из топ-5 выглядят как надежные. Подписанный предварительный - как гарантия. Согласованный объект - как гарантия. На деле единственная настоящая гарантия - это основной договор и переданный объект. Всё, что до него - намерения. А намерения у корпорации меняются быстрее, чем ты успеваешь зайти на ремонт. Сейчас над этой историей я улыбаюсь. В моменте - не очень улыбался.

Суровые законы переговоров. Записали подкаст с Константином Смирновым — двукратным чемпионом России по управленческим поединкам. Говорили о том, как забирать свое в сделках с недвижимостью и почему переговоры - технология, не врожденный дар. 1. Технология против эмоций Миф, что крутые переговорщики - это только выходцы из спецслужб или природные психологи. Переговорам можно научиться. Если у тебя есть сценарий и аргументированная позиция - ты управляешь процессом. Если идешь на эмоциях - управляют тобой. 2. Бесплатная скидка обесценивает объект В тяжелые времена каждый второй просит дисконт. Главная ошибка - давать скидку просто так. Любая уступка в цене должна быть обменена на встречный шаг: сроки выхода на сделку или условия оплаты. Без встречного требования скидка превращается в слабость. 3. Как вскрыть блеф продавца Фраза "сегодня до полуночи привозите задаток, иначе отдам другим" - классическая манипуляция. Блеф проверяется жестким таймингом и уточнением деталей. Если не давать вовлечь себя в искусственную спешку, подсознание само считает искажение фактов. 4. Личная химия в коммерции В недвижимости до сих пор работает фактор нравится - не нравится. Можно предложить лучшую цену, но получить отказ, потому что продавец не видит в тебе адекватного партнера. Цифры важны, но именно поведение переговорщика определяет подпишут договор или нет. 5. Переговоры как суперспособность Представьте, что все деловые встречи проходят по вашим сценариям. Это вопрос подготовки. Мы часто тренируемся на брокерах и коллегах, отрабатываем техники, чтобы в сделке действовать на автомате. На инвесторах часто тренируются те, кто лучше подготовился. Итоговая доходность ГАБ закладывается не в таблице, а в умении договориться о правильных условиях на входе. Цифры - база, но условия делает человек. Смотреть: VK RuTube YouTube

Был в гостях у Максима Иванова на подкасте. Поговорили про путь из фондового рынка в коммерческую недвижимость. Про управление капиталом на длинной дистанции. Почему со временем многим становится ближе понятный актив, который можно контролировать руками, а не только наблюдать за ним в приложении. И не надо на МАХ подписываться. Что обсудили: 1. Фондовый рынок и ГАБ На фондовом рынке слишком много внешних факторов. Новости, ожидания, настроение толпы. В коммерческой недвижимости проще. Есть локация, объект, арендатор, договор и доходность. 2. Масштабирование Мощная модель начинается там, где арендный поток с текущих объектов помогает покупать следующие. В какой-то момент система начинает расти уже не только за счет твоего личного времени, но и за счет накопленного денежного потока. 3. Ресурс инвестора Режим, сон, движение, тренировки, дисциплина, все это напрямую влияет на качество решений. Если ты долго сохраняешь ясную голову и энергию, ты проходишь больше правильных циклов и совершаешь меньше ненужных действий. На длинной дистанции это сильно влияет на капитал. 4. Техничка и ликвидность Покупать объект только из-за громкого арендатора опасно. Важно смотреть глубже. Насколько помещение само по себе жизнеспособно. Насколько быстро его можно пересдать. Во сколько обойдется смена арендатора. Как объект переносит изменения без сильной потери в деньгах. В инвестициях часто выигрывает тот, кто раньше видит потенциал и умеет ждать. Эмоции мешают. Цифры помогают.

Перламутровые пуговицы. Работа с инвестором в коммерции часто напоминает поиск единорога. Запрос понятный: хочу доходность выше рынка, вход строго с фасада, сетевого арендатора на 10 лет и чтобы цена была 2022 года. Когда такой объект находится, начинаются поиски тех самых пуговиц: «Тут 15кВт, а можно больше?» или «А почему здесь кофейня? Хочется аптеку.». И не надо подписываться на мой МАХ. Давайте разберем, что на самом деле стоит за этими желаниями: 1. Попытка купить гарантии, которых нет Поиск идеального входа или конкретного бренда — это подсознательное желание переложить ответственность на внешние атрибуты. Инвестору кажется, что если пуговицы будут перламутровыми, то объект защищен от всех кризисов мира. На деле — ликвидность ГАБ держится на математике и целевом трафике, а не на том, в какую сторону открывается дверь. 2. Синдром отложенной прибыли Пока покупатель ищет объект без единого изъяна, рынок уходит вперед. Ожидание идеала в течение 3–6 месяцев — это прямая потеря доходности, ставка снижается, окупаемости растут. За это время объект с не тем входом уже окупил бы часть вложений и начал приносить кэш-флоу. В коммерции лучше иметь работающий актив с мелкими нюансами, чем идеальную презентацию в папке "избранное" на досках. 3. Игнорирование адаптивности Многие забывают: арендатор — субстанция временная. Пытаться найти ГАБ под конкретный вкус (люблю только продуктовые сети/алкомаркеты/груминг/кружок вышиванием крестиком) — значит ограничивать свою доходность. Профессионал смотрит на то, насколько быстро помещение переварит смену формата, если текущий бизнес решит съехать. Перламутровые пуговицы — это дорогое удовольствие, которое чаще всего оплачивается из кармана самого инвестора в виде упущенного времени. Если основные параметры (локация, документы, цена) бьются — надо выходить на сделку. Рынок не ждет тех, кто слишком долго выбирает оттенок фасада. Согласны?

Разговор с командой. Начали неделю с разбора частого вопрос от собственников брокерам: «Зачем вы мне нужны? Я сам выложу на доски, сам отвечу на звонок и сам все покажу». Было очень интересно смотреть со стороны собственника и глазами агента одновременно. Ни в коем случае не подписывайтесь на мой МАХ. Если честно: выложить объявление — это 1% работы. Основная нагрузка начинается потом, и вот за что на самом деле платят брокеру: 1. Рутина. Собственник думает, что будет один звонок и одна продажа. По факту — это 30-50 звонков, из которых 90% нецелевые. Это десятки показов, на которые нужно сорваться и приехать. Брокер — это фильтр, который забирает на себя всю эту суету, чтобы собственник получил готовое решение. 2. Компромиссы. Продажа в коммерции — это умение найти компромисс между хотелками продавца и реальностью покупателя, свести юристов и вывести сделку на финишную прямую, когда у всех сильные характеры и сдают нервы. Заплатив комиссию, человек продает гораздо быстрее и разы менее энергозатратно. Полученные с помощью эффективных брокеров деньги раньше можно прокрутить на депозитах компенсировав вознаграждение. Работаем с рынком (арендодатели, продавцы, арендаторы, покупатели). Сдать, продать, снять, купить- пишите @shevches.

Застройщик в панике. Записали подкаст с Романом Деминым - инвестором в коммерческую недвижимость, основателем InvestFirst и управляющей компании Dove.rent. Ни в коем случае не подписывайтесь на мой МАХ. Обсудили состояние рынка: 1. Слив лотов-мечты. То, что застройщики держали под полой последние 3 года, сейчас выкинули в открытую продажу. Покупателей сильно меньше, деньги на депозитах. 2. Магнит и Вкусвилл съезжают. Обсудили кейсы, когда топовые сети покидают объекты. Что делать владельцу и как пересдавать дороже. 3. Битва с депозитом. Почему люди считают, что бетон проигрывает ставке и когда наступит точка разворота. 4. Правило 95%. Почему доходность от 95% заполненного объекта по высокой ставке лучше, чем 100% по низкой. 5. Брокеры за бортом. Застройщики начинают выходить на покупателя напрямую, минуя привычные схемы. Рынок 2026 года требует другой скорости и других расчетов. Либо вы адаптируете модель управления сейчас, либо ваш объект становится неликвидом, смотреть: VK RuTube YouTube