Ашрафулин Александр арендный бизнес

24 года против 8. Посмотрел свежие цифры Accent по Москве. Сейчас однокомнатная квартира, купленная под сдачу, окупается в среднем примерно за 24,4 года. Коммерческая недвижимость — за 8,3–8,7 года. Для сравнения: в 2019 году разница была заметно меньше — жильё окупалось примерно за 19,6 года, коммерция за 8,7–10,5. Доходность однушки к первому полугодию 2026 года опустилась примерно до 4,1% годовых. В коммерции картина другая: ставки капитализации находятся примерно на уровне 11–12,5% в офисах, 11,5–13,5% в стрит-ритейле и 11,25–13% в складах. Разрыв уже не на уровне «пары процентов», а почти в три раза по сроку возврата капитала. Сравнение, конечно, не идеально один к одному. В жилье обычно считают валовую аренду до налогов, простоев, ремонта и амортизации. В коммерции используют ставку капитализации. Но инвестору от этого не сильно легче: если квартира дает около 4% до части расходов, вопрос к эффективности капитала все равно возникает. Accent отдельно отмечает, что после учета простоя, налогов и ремонта фактический срок возврата вложений в жилье становится еще длиннее. Почему коммерция держится лучше, мне понятно. В длинных договорах есть индексация, аренда сильнее связана с экономикой бизнеса арендатора, а хороший объект можно дополнительно капитализировать через нарезку, инженерные улучшения или смену формата. В квартире выбор инструментов гораздо уже (хотя тоже есть короткосрочные и среднесрочные форматы). Это не значит, что теперь любую квартиру нужно срочно продавать и покупать первый попавшийся ГАБ. У коммерции выше входной порог, сложнее управление и дороже ошибка в выборе объекта. Но когда один актив возвращает деньги условно за четверть века, а другой — за 8–9 лет, игнорировать такой разрыв уже сложно. Похоже, именно поэтому частный капитал все внимательнее смотрит на небольшие офисы, стрит-ритейл, склады и другие форматы, куда раньше многие просто боялись заходить.

«Монетка» набирает обороты. Возможность. Фактически бизнес поставили на рельсы масштабной федеральной экспансии. И здесь, на мой взгляд, возникают интересные возможности не только для самой «Монетки», но и для предпринимателей, работающих вокруг неё. Первое — собственники коммерческих помещений. Практически вся сеть работает на арендованных площадях. Средняя торговая площадь магазина — 260 м² и более. Если у вас есть подходящие помещения в регионах присутствия сети, возможно, сейчас хорошее время предложить их отделу развития. Причём интересны не только действующие объекты, но и помещения, которые можно реконструировать или адаптировать под требования продуктового ритейлера. Второе — инвесторы и девелоперы. При таких темпах развития имеет смысл изучить возможность приобретения или строительства объектов под конкретного арендатора. По сути, классический built-to-suit. Разумеется, сначала нужно подтвердить интерес арендатора и экономику проекта, а уже потом инвестировать. Третье — брокеры коммерческой недвижимости. Уважаемые коллеги, мне кажется, здесь сейчас может быть хорошая точка приложения усилий. Сеть активно выходит в новые регионы, а значит, ей постоянно нужны новые помещения. Можно изучить критерии отбора, наладить контакт с отделами развития и системно предлагать подходящие объекты. Причём не ждать появления заявки, а самостоятельно формировать предложения в перспективных локациях. Четвёртое — подрядчики и сервисные компании. Тысяча новых магазинов ежегодно — это не только аренда. Это проектирование, ремонт, инженерные коммуникации, холодильное оборудование, электрика, вентиляция, вывески, логистика и техническое обслуживание. За каждым открытием стоит целая цепочка подрядчиков. И если компания действительно сохранит такую скорость, объём сопутствующих заказов будет весьма существенным. Что мне особенно интересно в этой истории. Когда крупный бизнес выходит на этап активного масштабирования, вокруг него возникает целый рынок возможностей. Необязательно быть собственником самой сети, чтобы зарабатывать на её развитии. Можно предоставлять ей недвижимость, строить объекты, находить помещения или оказывать необходимые услуги. При этом важно помнить, что федеральный бренд сам по себе не гарантирует доходность. Каждую локацию, договор и инвестиционный проект нужно считать отдельно. Мне кажется, «Монетка» сейчас как раз одна из таких историй, к которой стоит присмотреться. Интересно, есть ли среди читателей те, кто уже работает с этой сетью как арендодатель, брокер или подрядчик? Как устроено взаимодействие?

Продолжим про «Монетку» В 2023 году «Лента» купила сеть «Монетка». Цену сделки стороны не раскрыли. На рынке чаще всего звучала оценка 60–70 млрд рублей, ориентир — около 65 млрд. Это не подтверждённая стоимость сделки, поэтому дальше — только математика. На момент продажи у «Монетки» было 2 120 магазинов, а выручка за 2022 год составляла 177,8 млрд рублей. Если взять оценку в 65 млрд, получается: — около 0,37 годовой выручки; — около 30,7 млн рублей на один магазин. Но считать стоимость сети через количество точек слишком примитивно. «Лента» покупала не 2 120 магазинов по 30 млн каждый. Она покупала готовую систему: бренд, логистику, распределительные центры, товарные запасы, IT, закупки, команду, контракты и главное — работающую машину открытия новых точек. И вот здесь сделка становится особенно интересной. Сегодня квартальный оборот малого формата «Ленты» — около 108,5 млрд рублей. В пересчёте на год это примерно 434 млрд. Если просто ради масштаба применить к этой цифре тот же условный коэффициент 0,37, получим около 160 млрд рублей. Это не оценка текущей стоимости «Монетки». Для неё нужны EBITDA, долг, CAPEX, арендные обязательства, маржинальность, экономика зрелых и новых магазинов, процент закрытий. Отдельно по «Монетке» этих данных в необходимой детализации нет. Но результат сделки всё равно хорошо виден в операционных показателях. За три года сеть выросла примерно вдвое. Оборот увеличился кратно. Бренд сохранили. Темп открытия — около 1 000 магазинов в год. И если рыночная оценка сделки в 60–70 млрд была близка к реальности, то «Лента» купила не просто крупную розничную сеть. Она купила платформу для масштабирования. В этом и есть интересная инвестиционная логика: хороший актив необязательно покупать дёшево. Иногда гораздо важнее купить бизнес, который после сделки можно сделать в два раза больше. Игры в капитализацию.

Миллиард на кофе. Когда запускался Дринкит, проект выглядел неочевидно. Первая точка не показывала выдающихся результатов. Параллельно другой формат — шаурма — уже давал понятный оборот и выглядел гораздо более прогнозируемым бизнесом. Но Юрий Машинцев выбрал Дринкит. Тогда решение во многом было интуитивным. Позже стало понятно, за счёт чего модель работает: продукт, технология, скорость обслуживания, приложение, повторные продажи и возможность масштабирования. Блог Юрия и его партнеров, где они с цифрами рассказывают как строят бизнес на Дринкит: https://t.me/billoncoffee. В новом выпуске подкаста разобрали с Юрием: — как оценивать проект, когда статистики ещё недостаточно; — на какие показатели смотреть в экономике кофейни; — почему одинаковые на первый взгляд точки дают разный результат; — как выбирать локацию; — где чаще всего ошибаются при масштабировании; — какую роль играют партнёры; — как отличаются Москва, регионы и Дубай; — куда Юрий сегодня готов инвестировать собственные деньги. Хороший разговор про предпринимательство, цифры и решения в ситуации, когда готового ответа ещё нет: VK YouTube RuTube

Как «Монетка» выросла в два раза за три года. Когда «Лента» покупала «Монетку» в 2023 году, в сети было: 2 120 магазинов. На 30 июня 2026 года: 4 396 магазинов. А во второй половине 2026 года сама сеть уже говорит о более чем: 4 500 магазинах. То есть менее чем за три года количество точек выросло примерно в 2,1 раза. Только за первое полугодие 2026 года чистый прирост составил около: +468 магазинов. Это почти: 80 новых магазинов в месяц. И примерно: 2,5-3 магазина каждый день. Причем за 2025 год «Монетка» открыла больше 1 000 магазинов, и руководство «Ленты» заявляет о намерении продолжать примерно такими же темпами. Но самое интересное - растет не только количество точек. Во втором квартале 2026 года формат магазинов у дома «Ленты», основу которого составляет «Монетка», сделал около: 108,5 млрд рублей выручки за три месяца. Рост год к году - около 26%. При этом сопоставимые продажи уже работающих магазинов тоже выросли примерно на 5%. То есть выручка растет не только потому, что сеть открывает новые точки. Существующие магазины тоже продают больше. Если очень грубо перевести квартальный оборот в годовой: 108,5 млрд x 4 = около 434 млрд рублей. Это просто масштаб бизнеса на текущей скорости. Для сравнения: перед продажей «Ленте» выручка «Монетки» за 2022 год составляла 177,8 млрд рублей. То есть сегодня мы уже говорим о совершенно другом масштабе. Можно сделать еще один грубый расчет. 434 млрд рублей делим примерно на 4,4 тысячи магазинов. Получаем около: 99 млн рублей выручки на один магазин в год. Или: около 8,2 млн рублей в месяц. Понятно, что один магазин может делать 5 млн, а другой 15 млн. Но порядок цифр уже интересный. Особенно если дальше начать считать, какую аренду способен выдерживать такой магазин. И вот здесь «Монетка» становится интересной уже не только как история ритейла. А как история коммерческой недвижимости.

Как появилась «Монетка» и кому она принадлежит. Мне стало интересно глубже разобраться в сети «Монетка». Сейчас она встречается все чаще, активно выходит в новые регионы, открывает сотни магазинов. Но еще недавно это была преимущественно уральская региональная сеть. Первый магазин «Монетка» открылся в Екатеринбурге 19 апреля 2001 года. Дальше сеть начала быстро расти: 2011 год - около 254 магазинов. 2015 год - уже 774. 2019 год - больше 1 400. А к 2023 году сеть выросла до 2 120 магазинов. За двадцать с небольшим лет предприниматели построили одного из крупнейших региональных продуктовых ритейлеров страны. Основным владельцем бизнеса был Роман Заболотнов. А в октябре 2023 года произошло главное событие в истории компании: «Монетку» купила «Лента». Вместе с сетью покупатель получил: - 2 120 работающих магазинов; - логистику; - распределительные центры; - IT; - контракты с поставщиками; - региональные команды; - бренд; - готовую систему открытия новых точек. И вот здесь, на мой взгляд, самое интересное. «Лента» не стала закрывать «Монетку» и переводить магазины под свой бренд. Наоборот. Она увидела в ней готовую платформу для развития формата «магазин у дома». И дальше просто добавила в нее капитал, возможности федеральной группы и скорость. Сегодня цепочка собственности выглядит примерно так: «Монетка» Группа «Лента» («Севергрупп» Алексей Мордашов). О том, что получилось через три года после сделки, - в следующем посте.

Кажется, социальная активность окончательно проиграла работе. Пахота — наше всё. Больше мы, похоже, ничего не умеем. Но если серьезно: рынок коммерческой недвижимости сейчас непростой. Где-то стагнация, где-то уже вполне заметное снижение активности. И именно в такие периоды особенно хорошо становится видно, насколько важно партнерство. Мы по-прежнему активно покупаем качественные объекты и всегда готовы работать с людьми, которые такие объекты нам приносят. Неважно, брокер это, сам собственник или коллега по рынку. Если есть хорошая сделка — давайте делать её вместе. Мне вообще кажется, что партнерство сейчас — один из самых правильных форматов работы на рынке. Не пытаться любой ценой закрыть всё внутри себя, а соединять компетенции, капитал, объекты, арендаторов и связи. Потому что рынок стал сложнее. У нас самих в целом всё нормально, но просадку по арендаторам мы тоже видим. И причины понятны. Малому бизнесу тяжело. Среднему — тоже непросто. Крупные сети продолжают развиваться, но становятся значительно требовательнее к объектам: экономика, локация, трафик, условия договора, технические параметры — гайки постепенно закручиваются по всем направлениям. В итоге воронка хороших арендаторов сужается. А значит, посредственные объекты будут сдаваться всё сложнее. Хорошие — по-прежнему будут нужны рынку. А качественные сделки станут требовать больше работы, экспертизы и взаимодействия между участниками. Поэтому наш подход сейчас простой: покупать хорошие объекты, много работать и не бояться делать сделки в партнерстве. На тяжелом рынке, пожалуй, это самый правильный вайб.

Готовый арендный бизнес. Временный тренд или основа рынка? Новый сезон нашего шоу «Не в метрах счастье» стартовал! Первый выпуск мы посвятили готовому арендному бизнесу. Одни считают его проверенным способом заработка, другие — переоценённым мифом с кучей подводных камней. Кто прав? Виктория Сафронова, коммерческий директор категории «Коммерческая недвижимость» и ведущая нашего шоу, пригласила в студию топ-экспертов: 📣 Артёма Филипова, основателя компании Filipov Capital 📣 Александра Ашрафулина, частного инвестора, сооснователя компании AKIARA

Вместе мы разобрали все наболевшие вопросы о ГАБах:

🟢 можно ли реально заработать на готовом арендном бизнесе или рынок уже перегрет;

🔵 что выгоднее: быстро перепродать или владеть годами;

🔴 как выбрать объект и арендатора, который не подведёт;

🟣 и главное: как минимизировать риски, чтобы не прогореть.

Только живые истории, интерактивы и честный взгляд на рынок без прикрас. Выпуск уже в сети — смотрите и забирайте инсайты для своих проектов. Смотрите на площадках: ➡️ RUTUBE ➡️ VK Видео ➡️ YouTube 🤩 Подпишитесь на МАКС ✉️ Подпишитесь на ВК

Писал ранее, что принял участие в записи. Спасибо команде Авито, очень профессионально.

Информации стало слишком много С появлением нейросетей и массовым развитием персональных брендов контента стало кратно больше. Посты, аналитика, прогнозы, подборки, мнения — все что-то пишут и рассказывают, сложно отделить додумки от рабочего опыта. Но у меня всё чаще ощущение, что большая часть этого просто пролистывается. Слишком много информационного шума и слишком мало того, что реально влияет на решения. Поэтому хочу спросить у вас: Что вы сейчас действительно читаете по финансам, инвестициям и недвижимости? Telegram-каналы, СМИ, аналитиков, конкретных авторов, исследования — всё, что считаете качественным и полезным. Буду благодарен, если поделитесь в комментариях. Хочется собрать хороший список источников, которым действительно стоит уделять внимание.

Последнее время наблюдаю интересную тенденцию на рынке коммерческой недвижимости. По моим ощущениям, сейчас лучше всего двигаются два сегмента. Первый — объекты стоимостью до 20 млн рублей. Там покупателей достаточно много, сделки идут относительно активно. Второй — крупные объекты стоимостью от 80 млн рублей. У таких покупателей обычно есть капитал и понимание, зачем они покупают именно сейчас. А вот диапазон примерно от 20 до 80 млн рублей, на мой взгляд, сейчас находится в режиме ожидания. Не могу сказать, что рынок умер — звонки есть, показы есть, переговоры и сделки идут. Но многие покупатели словно заняли выжидательную позицию. Возможно, ждут изменения ключевой ставки. Возможно, выборов. Возможно, просто не хотят принимать решение в текущий момент. Повторюсь, это не статистика, а исключительно мои наблюдения по сделкам, переговорам и наблюдению рынка за последнее время. Интересно, вы замечаете такую же картину или у вас ситуация отличается?

Южный порт станет альтернативой Сити в ближайшие пять лет? Застройщики называют Южный порт вторым Сити. Обещают футуристичные башни, новые станции метро, километры набережных и миллионы квадратных метров жилья и коммерции. Если оценивать локацию с точки зрения инвесторов в готовый арендный бизнес и ритейлеров, перспективы выглядят иначе. Южный порт не станет заменой Москва-Сити к 2031 году по трем причинам: 1. Разная специфика локаций. Москва-Сити изначально строился как жестко концентрированный деловой центр страны. Южный порт — это в первую очередь масштабный жилой район бизнес-класса, где коммерческая функция вторична. Крупные корпорации и министерства не перенесут туда штаб-квартиры ради престижа. Драйвером Сити всегда выступал статус, которого в Печатниках не будет. 2. Длинные сроки и инфраструктурный разрыв. Пять лет для мегапроекта такого масштаба — лишь этап первичного освоения. Пока девелоперы сдадут первые очереди, запустится станция метро Южный порт и сформируется пешеходный трафик, пройдет минимум 7–10 лет. Заходить сюда в коммерческую недвижимость с расчетом на быструю окупаемость ошибочно. 3. Формат коммерции. Сити — это офисы класса А. Инфраструктура Южного порта будет ориентирована на обслуживание местных жителей. Для инвесторов это история про качественный стрит-ритейл под супермаркеты, общепит, медицину и пункты выдачи заказов. Это классический ГАБ в крупном спальном массиве, но не международный деловой кластер. Единственное исключение — сегмент малых производственно-складских блоков (light industrial) на периферии промзоны, который закроет дефицит площадей для среднего бизнеса на юго-востоке столицы. Полноценного дублера Пресненской набережной в Печатниках через пять лет не появится. Локация останется крупным жилым районом с развитой торговой подложкой. Инвестировать сюда можно, но оценивать объекты нужно по законам стрит-ритейла: смотреть на плотность застройки, емкость рынка и пешеходные потоки к транспорту, а не на лозунги девелоперов.

Managed Office вместо аренды. Корпоративный сектор окончательно перестроил подход к офисной недвижимости. Классическая аренда (shell & core), когда компания заходила в бетон, делала ремонт за свой счет на сотни миллионов и подписывала жесткий контракт на 5–7 лет, уходит в прошлое. В 2026 году крупный бизнес заходит в формат Managed Office — сервисные пространства под ключ, кастомизированные под конкретного заказчика. Крупные компании больше не хотят быть строителями и завхозами, они считают деньги. Вот почему классические договоры проигрывают сервисным: 1. CAPEX превращается в OPEX. Главная боль старой модели — колоссальные первоначальные вложения в ремонт, инженерию, мебель и дизайн. В Managed Office все эти затраты девелопер берет на себя, размазывая их в ежемесячный платеж. Компания сохраняет оборотный капитал, не выдергивая из бизнеса миллионы на старте. 2. Гибкость и управление рисками. Корпорации устали от жестких договоров с огромными штрафами за досрочный выход. Сервисный офис дает возможность быстро менять конфигурацию: масштабировать площади под новые отделы или оптимизировать их без судебных споров с собственником здания. Юридически и операционно это намного чище. 3. Всё включено в один счет. Клининг, интернет, эксплуатация, закупка расходников, администрирование — за всё отвечает оператор пространства. Компания получает один понятный счет в месяц и экономит на штате собственных административных сотрудников. Классический долгосрочный договор аренды больших офисных площадей стал слишком тяжелым и неповоротливым инструментом. Бизнес голосует за готовый сервис и прогнозируемые расходы. Как думаете, Managed Office полностью вытеснит классический офисный ритейл или крупные корпорации со временем вернутся к собственным штаб-квартирам? Считаете ли вы этот формат надежным долгосрочным активом для инвестора?

Managed Office вместо аренды. Корпоративный сектор окончательно перестроил подход к офисной недвижимости. Классическая аренда (shell & core), когда компания заходила в бетон, делала ремонт за свой счет на сотни миллионов и подписывала жесткий контракт на 5–7 лет, уходит в прошлое. В 2026 году крупный бизнес заходит в формат Managed Office — сервисные пространства под ключ, кастомизированные под конкретного заказчика. Крупные компании больше не хотят быть строителями и завхозами, они считают деньги. Вот почему классические договоры проигрывают сервисным: 1. CAPEX превращается в OPEX. Главная боль старой модели — колоссальные первоначальные вложения в ремонт, инженерию, мебель и дизайн. В Managed Office все эти затраты девелопер берет на себя, размазывая их в ежемесячный платеж. Компания сохраняет оборотный капитал, не выдергивая из бизнеса миллионы на старте. 2. Гибкость и управление рисками. Корпорации устали от жестких договоров с огромными штрафами за досрочный выход. Сервисный офис дает возможность быстро менять конфигурацию: масштабировать площади под новые отделы или оптимизировать их без судебных споров с собственником здания. Юридически и операционно это намного чище. 3. Всё включено в один счет. Клининг, интернет, эксплуатация, закупка расходников, администрирование — за всё отвечает оператор пространства. Компания получает один понятный счет в месяц и экономит на штате собственных административных сотрудников (AHO). Классический долгосрочный договор аренды больших офисных площадей стал слишком тяжелым и неповоротливым инструментом. Бизнес голосует за готовый сервис и прогнозируемые расходы. Как думаете, Managed Office полностью вытеснит классический офисный ритейл или крупные корпорации со временем вернутся к собственным штаб-квартирам? Считаете ли вы этот формат надежным долгосрочным активом для инвестора?

Light Industrial как масс-маркет. К середине 2026 года бум на рынке малых производственно-складских блоков (Light Industrial) в Московском регионе окончательно насытился. Формат, который еще три года назад считался эксклюзивным продуктом для крупных игроков, стал обычным масс-маркетом для инвесторов и конечных пользователей. Обсуждали эту тему с коллегой, который плотно сидит в индустриальном сегменте. Ситуация на рынке поменялась, и вот какие итоги мы зафиксировали: 1. Коррекция ставок после пика. Девелоперы построили много. Очень много. В итоге, если на конец 2025 года ставки аренды на класс А были на пике, то к первому кварталу 2026 года средневзвешенная ставка в свободных блоках Московского региона скорректировалась примерно на 7–8% — до 13 500 рублей за кв. м в год (без НДС и орех). Эйфория дефицита закончилась, началась нормальная рыночная конкуренция. 2. Качественный арендатор стал избирательным. Раньше мелкие производства, дарксторы и e-commerce хватали любые коробки. Сегодня, когда выбор есть, они смотрят на детали: шаг колонн, нагрузку на пол, количество доковых ворот на квадратный метр и, главное, на лимиты по электричеству. Объекты, где застройщик сэкономил на инженерии, начинают простаивать, а качественные парки держат заполняемость. 3. Инвестор считает реальную экономику. Заходить в Light Industrial под обещания 30% годовых на перепродаже больше не получается. Рынок насытился. Сейчас это стабильный, понятный инструмент для консервативного долгосрочного ГАБ с доходностью на уровне 12–14%, где ключевую роль играет качество управления самим парком. Сверхдоходов здесь больше нет. Вывод: формат Light Industrial состоялся. Капитал идет туда, где есть идеальная транспортная доступность и избыточная инженерная начинка. Покупать просто четыре стены из сэндвич-панелей сейчас бессмысленно. Как думаете, индустриальный масс-маркет уже перегрет или у малых складов в деталях еще остался потенциал для роста? Пишите в комментариях — обсудим.

Light Industrial как масс-маркет. К середине 2026 года бум на рынке малых производственно-складских блоков (Light Industrial) в Московском регионе окончательно насытился. Формат, который еще три года назад считался эксклюзивным продуктом для крупных игроков, стал обычным масс-маркетом для инвесторов и конечных пользователей. Обсуждали эту тему с коллегой, который плотно сидит в индустриальном сегменте. Ситуация на рынке поменялась, и вот какие итоги мы зафиксировали: 1. Коррекция ставок после пика. Девелоперы построили много. Очень много. В итоге, если на конец 2025 года ставки аренды на класс А были на пике, то к первому кварталу 2026 года средневзвешенная ставка в свободных блоках Московского региона скорректировалась примерно на 7–8% — до 13 500 рублей за кв. м в год (без НДС и орех). Эйфория дефицита закончилась, началась нормальная рыночная конкуренция. 2. Качественный арендатор стал избирательным. Раньше мелкие производства, дарксторы и e-commerce хватали любые коробки. Сегодня, когда выбор есть, они смотрят на детали: шаг колонн, нагрузку на пол, количество доковых ворот на квадратный метр и, главное, на лимиты по электричеству. Объекты, где застройщик сэкономил на инженерии, начинают простаивать, а качественные парки держат заполняемость. 3. Инвестор считает реальную экономику. Заходить в Light Industrial под обещания 30% годовых на перепродаже больше не получается. Рынок насытился. Сейчас это стабильный, понятный инструмент для консервативного долгосрочного ГАБ с доходностью на уровне 12–14%, где ключевую роль играет качество управления самим парком. Сверхдоходов здесь больше нет. Вывод: формат Light Industrial состоялся. Капитал идет туда, где есть идеальная транспортная доступность и избыточная инженерная начинка. Покупать просто четыре стены из сэндвич-панелей сейчас бессмысленно. Как думаете, индустриальный масс-маркет уже перегрет или у малых складов в деталях еще остался потенциал для роста? Пишите в комментариях — обсудим.

Куда идет спрос? Записали большой разбор текущих реалий рынка с коммерческим директором категории «Коммерческая недвижимость» Авито Недвижимости Викторией Сафроновой. Срез данных от крупнейшей платформы позволяет без угадывания понять, какая недвижимость будет востребована в 2026 году, а какие метры окончательно превратятся в пассивный балласт. Основные темы выпуска: Реальное смещение спроса: почему доля помещений площадью до 100 квадратных метров стабильно растет и как малый бизнес перетягивает на себя трафик. Запас прочности: как коммерческий сегмент справляется с давлением ключевой ставки и почему его зависимость от ДКП сильно отличается от жилой недвижимости. Крупный формат и Light Industrial: что происходит с масштабными объектами от застройщиков и почему профессиональные фонды не торопятся заходить в мелкую нарезку. Ошибки собственников: как неумение работать с описанием, продвижением и анализом данных приводит к многомесячным простоям качественных объектов. Смотрите видео, чтобы скорректировать свои инвест-модели на вторую половину 2026 года с опорой на реальные рыночные тренды. Разбирайтесь, внедряйте, пишите в комментариях, если с чем-то не согласны — подискутируем: VK YouTube RuTube

Активы, которые всё. Изменение потребительских привычек в 2026 году окончательно разделило коммерцию на ликвидный бизнес и мертвые метры. То, что продавалось 3 года назад, сегодня становится балластом в портфеле. Какие типы помещений перешли в категорию сложно продаваемых: Крупная нарезка (от 300 кв. м) вне торговых центров и без сетевого якоря. Ритейл уходит в компактные форматы (50–100 м2). Содержать такие площади на первых этажах жилых домов нерентабельно из-за высокой стоимости коммунальных платежей и сложности подбора арендатора на всю площадь. Объекты с лабиринтными планировками. Коммерция работает на эффективность потока. Если помещение имеет множество несущих стен, узкие коридоры или перепады уровней пола, его невозможно адаптировать под стандарты ПВЗ или дарккитченов. Инвестор не купит объект, где стоимость ремонта съедает 3 года доходности. Вторая линия с низкой пешеходной доступностью. Привычка совершать покупки в радиусе 15 минут убила спрос на помещения, до которых нужно идти дворами/полем-полем/лесом-лесом. Если у объекта нет прямого витринного фасада на пешеходном пути, он не получит сетевого арендатора. Рынок диктует жесткие правила. Если арендатор не готов заходить в помещение без капитальной перестройки инженерии и демонтажа стен — это не актив. Это расходы на содержание. Но, какими бы жесткими правила не были, на каждое помещение найдется свой арендатор. Годами проверено) Какие форматы коммерции вы считаете сейчас мертвыми? С какими сложностями сталкивались при попытке перепродать? Какие меры предпринимали? Что сработало? Обмен опытом, друзья!

15-минутный город. Смысл концепции простой: житель крупного ЖК должен закрывать все базовые потребности — от хлеба до ПВЗ и анализов — в пределах 15 минут пешком. Для инвестора это означает полную смену ориентиров. Хватит бегать только за первой линией у метро, пора смотреть во дворы. Как это работает на практике: 1. Монополия внутри ЖК. Люди ленивы. Никто не поедет за продуктами или на маникюр в соседний район, если всё есть под боком. В итоге помещения на пересечении внутренних пешеходных дорог (к парковкам, школам или игровым зонам) забирают весь трафик и растут в цене быстрее, чем объекты на старых торговых улицах. 2. Инженерия решает всё. Посадить аптеку, пекарню или дарккитчен в любое свободное пространство не получится. Выигрывает тот, кто еще на этапе стройки выкупил правильные метры: с высокими лимитами по электричеству (от 0,2 кВт на квадрат), отдельной вытяжкой и нормальной зоной разгрузки. Объект с нормальной инженерной начинкой сдается на 20–30% дороже пустого аналога за стенкой. 3. Защита от кризиса. Продукты, ПВЗ и бытовые услуги в спальниках работают всегда. Арендаторы сидят годами, договоры длинные, а безусловная индексация в 5% заложена по умолчанию. Это самый стабильный кэш-флоу. Оценивать объект только по автомобильному трафику у фасада уже не актуально. Смотреть нужно на пешеходные потоки внутри жилых кластеров. Как оцениваете потенциал коммерции внутри ЖК?

Не в метрах счастье. Но доходность всё равно считать придётся. Участвовал в первом выпуске нового сезона шоу Авито Недвижимости «Не в метрах счастье». Обсудили, где сегодня имеет смысл покупать готовый арендный бизнес и на что смотреть в первую очередь. Обсудили: — какие объекты действительно можно считать готовым арендным бизнесом; — почему известный арендатор ещё не делает объект надёжным; — какие ошибки чаще всего совершают при покупке; — что сейчас интереснее: Москва, область или регионы. Получился не рекламный разговор про «пассивный доход», а нормальный разбор рынка с цифрами, рисками, примерами. Скоро выпуск выйдет. Посмотрим, что оставят после монтажа.