Мысов ДИ | Недвижимость глазами юриста
Kanalga Telegram’da o‘tish
E-mail: myssov_di@mail.ru Пишу для покупателей и собственников недвижимости, риелторов и юристов. Обсуждаем: защиту активов; оспаривание сделок, в т.ч. в банкротстве; проверку объектов и сопровождение сделок. @MysovDI Дмитрий Мысов, судебный юрист.
Ko'proq ko'rsatish950
Obunachilar
+124 soatlar
+57 kun
+730 kun
Ma'lumotlar yuklanmoqda
O'xshash kanallar
Taglar buluti
Ma'lumot yo'q
Muammo bormi? Iltimos, sahifani yangilang yoki bizning qo'llab-quvvatlash boshqaruvchimizga murojaat qiling>.
Kirish va chiqish esdaliklari
---
---
---
---
---
---
Obunachilarni jalb qilish
Noyabr '26Noy '26
Noyabr '26
+6
0 kanalda
Oktabr '26
+249
0 kanalda
Get PRO
Sentabr '260
0 kanalda
Get PRO
Avgust '260
0 kanalda
Get PRO
Iyul '260
1 kanalda
Get PRO
Iyun '260
1 kanalda
Get PRO
May '260
0 kanalda
Get PRO
Aprel '260
0 kanalda
Get PRO
Mart '260
1 kanalda
Get PRO
Fevral '260
0 kanalda
Get PRO
Yanvar '260
1 kanalda
Get PRO
Dekabr '250
1 kanalda
Get PRO
Noyabr '250
2 kanalda
Get PRO
Oktabr '250
1 kanalda
Get PRO
Sentabr '250
0 kanalda
Get PRO
Avgust '250
0 kanalda
Get PRO
Iyul '250
0 kanalda
Get PRO
Iyun '250
0 kanalda
Get PRO
May '250
0 kanalda
Get PRO
Aprel '250
1 kanalda
Get PRO
Mart '250
0 kanalda
Get PRO
Fevral '250
0 kanalda
Get PRO
Yanvar '250
0 kanalda
Get PRO
Dekabr '24
+18
0 kanalda
Get PRO
Noyabr '24
+20
0 kanalda
Get PRO
Oktabr '24
+27
1 kanalda
Get PRO
Sentabr '24
+14
0 kanalda
Get PRO
Avgust '24
+16
0 kanalda
Get PRO
Iyul '24
+21
0 kanalda
Get PRO
Iyun '24
+25
0 kanalda
Get PRO
May '24
+26
1 kanalda
Get PRO
Aprel '24
+19
0 kanalda
Get PRO
Mart '24
+36
0 kanalda
Get PRO
Fevral '24
+299
1 kanalda
Get PRO
Yanvar '24
+19
1 kanalda
Get PRO
Dekabr '23
+3
0 kanalda
Get PRO
Noyabr '23
+12
0 kanalda
Get PRO
Oktabr '23
+265
0 kanalda
| Sana | Obunachilarni jalb qilish | Esdaliklar | Kanallar | |
| 08 Noyabr | 0 | |||
| 07 Noyabr | +1 | |||
| 06 Noyabr | 0 | |||
| 05 Noyabr | 0 | |||
| 04 Noyabr | +1 | |||
| 03 Noyabr | +1 | |||
| 02 Noyabr | 0 | |||
| 01 Noyabr | +3 |
Kanal postlari
Скриншот с публичной кадастровой карты - картинка для медитации с утра в понедельник.
Кто что здесь видит?
| 2 | Почта России, довольный клиент и чуть расстроенный юрист.
Часть 5.
Судебное заседание прошло ровно, стороны доложили свои позиции, ответили на пару вопросов суда и стали ждать вердикта. Суд встал на нашу сторону, отменил решение суда первой инстанции и сохранил сделку.
После заседания мы стали ждать итоговый судебный акт, уж очень хотелось обнаружить своё правовое обоснование для формирование судебной практики. А ещё мы стали ждать кассационную жалобу со стороны Сбербанка.
Полный текст постановления суда апелляционной инстанции нас несколько разочаровал – суд, по сути, «закрыл глаза» на ту правовую проблему, которая нам казалась острой – несоответствие цены в договоре реальной оплате (учитывая, что это договор купли-продажи недвижимости). Суд написал просто – факт полной оплаты доказан, раз так – значит заявленных финансовым управляющим оснований для признания сделки недействительной нет. И точка.
Да ещё и кассационную жалобу никто не стал подавать. Короче, клиент был счастлив, а юристы немного расстроены – не удалось сформировать интересную судебную практику, хоть и выиграли дело.
The end.
P.S. Я категорически не рекомендую занижать цену в договоре. Всегда указывайте реальную рыночную стоимость объекта недвижимости в договоре и платите её безналом. Этот кейс не следует рассматривать как индульгенцию на занижение цены в договоре либо на наличную оплату. А то неровен час, и вы сформируете судебную практику, только противоположную по своему смыслу.
P.P.S. Настройте на сайте Гос.услуг получение писем от судов и других электронных писем. Установите себе приложение Почты России, авторизуйтесь в нём. Проверяйте почтовый ящик. И иным образом следите за поступающей корреспонденцией. | 189 |
| 3 | Почта России, довольный клиент и чуть расстроенный юрист.
Часть 4.
Переход к рассмотрению дела по правилам первой инстанции открыл путь к представлению новых доказательств, заявлению новых доводов и, пожалуй, в нашей ситуации это всё. Эта мини-победа предоставляла обычные процессуальные права для ведения судебного спора, но не заменяла необходимости оспаривания заявления финансового управляющего по существу. А вот здесь всё было более чем интересно.
При формировании стратегии защиты мы решили сосредоточится на доказывании факта оплаты всей суммы в 4 млн.рублей. Если докажем факт полной оплаты, то и оснований для признания сделки недействительной не должно быть...ну, почти… Но как быть с тем фактом, что в договоре указана цена 1,7 млн., а заплатили 4 млн.? Этот вопрос оставался открытым.
Анализ судебной практики показал, что в спорах с машинами такое встречалось неоднократно, только в иных арбитражных округах. По недвижимости похожей практики не было. С точки зрения права отличие здесь было, всё-таки цена для договора купли-продажи недвижимости – это существенное условие, а для машин - нет. Если нет согласования существенного условия – нет самого договора. Короче, проблемка с обоснованием на лицо.
Других вариантов у нас не было – решили брать эту практику с других арбитражных округов, аккуратно её подавать суду и попутно адаптировать правовое обоснование под недвижимость. «Вот, - думаем, - сформируем практику на весь округ и будем потом сами на своё дело ссылаться в похожих спорах. Потешим своё самолюбие! 😊».
Кроме того, мы сослались на самую последнюю практику Верховного суда РФ, защищающую добросовестного покупателя от недобросовестного продавца, будущего банкрота, когда именно продавец обманул покупателя, «сливая» свои активы перед банкротством. Правда, в этой ситуации появлялось реальное основание для несписания долгов должника, но это совсем другая история.
Правовое обоснование – это хорошо, но оно будет бесполезно, если не докажем факт полной оплаты. А как доказать факт оплаты наличкой? Что мы сделали: удостоверили у нотариуса переписку Андрея с риелтором, где обсуждалась цена и условия сделки. Андрей принёс свои декларации о доходах, чтоб показать платёжную состоятельность. А также выписки из банков о снятии денег перед оплатой на всю нужную сумму. Плюс расписка продавца о полной оплате на 4 млн.
Дополнительно мы принесли доказательство того, что Андрей реально вступил во владение этим машиноместом – изменил финансово-лицевые счета, регулярно оплачивает коммунальные платежи с момента возникновения собственности. Также описали факт использования обоих мест машинами Андрея и его супруги, они же живут в этом доме.
В суд апелляционной инстанции финансовый управляющий не ходила, а противостоял мне юрист Сбербанка как кредитор должника. Кстати, долг перед Сбербанком был более 50 млн. Сбербанк был очень заинтересован в оспаривании сделки, т.к. иных денег в процедуре банкротства на горизонте видно не было. Возможность несписания долгов при сохранении сделки Сбербанк не очень радовала. Короче, мы оба заходили в процесс с ясным желанием выиграть.
Продолжение следует. | 199 |
| 4 | Ремарка для комментаторов.
Все люди совершают необдуманные поступки. Кто-то чаще, кто-то значительно реже. Последствия одних поступков не велики, а других - катастрофически (в масштабах жизни человека).
Я на этом канале описываю истории разных людей. И истории эти разные. И попали они в эти истории тоже по разному. Но цель одна - представить моим читателям интересный и полезный материал. На этих историях можно и нужно учится, выбирая важное для себя.
Я стараюсь отделять поступки людей от самих людей. Если человек совершил глупый поступок, это не делает самого человека глупым. Также я не люблю навешивать ярлыки.
Поэтому, дорогие мои читатели, прошу вас в своих комментариях также удержаться от оценки участников моих истории, от перехода на личности. Особенно если это касается оценки в адрес моих клиентов.
И ещё, вы можете верить тому, что я пишу, можете не верить. Это ваш выбор. Можете это считать художественным элементом текста. :)) Я тратить своё на ваше убеждение, на доказательство чего-либо не хочу и не буду. | 173 |
| 5 | Почта России, довольный клиент и чуть расстроенный юрист.
Часть 3.
Как Вы уже догадались, после этого Андрей волею судеб обратился ко мне.
Задачка была непростая. Во-первых, для приобщения доказательств в апелляции надо было обосновать невозможность их представления в первой инстанции. Во-вторых, по нашему московскому арбитражному округу положительной практики найти не удалось. Надо будет её формировать.
После ознакомления с материалами дела выяснилось следующее. Когда в первый раз суд направил извещение Андрею, то Почта России даже не пыталась его вручить адресату. Письмо просто пролежало неделю в почтовом отделении, обслуживающим адрес Андрея, и вернулось обратно.
Второе судебное извещение в почтовом отделении, обслуживающим адрес Андрея, было передано почтальону в 19.43, а уже в 20.59 была зафиксирована неудачная попытка вручения. Со стороны это выглядело логично: почтальон получил письмо и пошёл его вручать адресату. Вот только в Москве уже некоторое время все почтальоны работают только в одну, первую смену. Эта смена заканчивается не позже 18 часов. Да и охрана ЖК в журнале регистрации посетителей не нашла отметок о приходе почтальона в этот вечер. Ну и вишенка на торте – письмо на следующий же день вернули в суд, в общей сложности письмо было в отделении связи менее четырёх дней (вместо семи положенных).
Третью попытку извещения постигла судьба первого извещения – письмо даже не пытались вручить Андрею.
Вооружившись этими сведениями, мы просили суд апелляционной инстанции рассмотреть дело по правилам первой инстанции, потому что Андрей не был извещён. Это давало нам возможность принести в апелляцию любые новые доказательства. Если по первому и третьему извещению была полная уверенность в нашей правоте, то второе извещение вызывало беспокойство. Для усиления процессуальной позиция я заручился письмом с почты о том, что на самом деле второе письмо не передавалось почтальону вовсе из-за неукомплектованности штата. Немного везения, немного обаяния и письмо в кармане. Кстати, в действительности именно из-за нехватки кадров в этом почтовом отделении судебные письма постигла такая участь.
В суде апелляционной инстанции судья-докладчик, к моему удивлению, сразу согласилась с доводом про первое и второе извещение, но не про третье. Мол, Вы тут пишите, что третье извещение не было вручено, а оно вручено. Прошу посмотреть материалы дела, именно том 1 страницы 78-81. Она смотрит и говорит: «Вот же, вручено». Я смотрю свои бумаги и говорю: «Вот же, не вручено». Она смотрит снова: «Что Вы мне рассказываете? Вот вручено…». Вскакиваю с места с намерением бежать к столу судей и смотреть материалы дела. Судья меня останавливает и начинает на сайте Почты России проверять информацию по спорному извещению.
Информация с сайта Почты России подтвердила мою правоту. Но пока судья проверяла информацию я понял, почему судья в материалах дела видела другое: последняя запись в отчёте об отслеживании – запись о доставке получателю. Вот только это отметка о доставке вернувшегося письма в суд, а не о доставке письма Андрею. Вручено – но не Андрею, а суду, вернувшееся письмо.
Уфф, разобрались, переходим к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции. | 186 |
| 6 | Почта России, довольный клиент и чуть расстроенный юрист.
Часть 2.
Не прошло и пары месяцев, продавец Андрея подал заявление в арбитражный суд о признании себя банкротом.
Финансовый управляющий сопоставила выписку из ЕГРН и выписку с банковского счёта продавца (должника) и увидела, что одно машиноместо продано за 4,5 млн., а второе – за 1,7 млн. Машиноместа одинаковые, проданы в близкие даты. Из этого она сделала один единственный возможный вывод: второе машиноместо продано по заниженной стоимости, значит эта сделка, которую следует оспорить.
Финансовый управляющий подала в суд заявление об оспаривании сделки со вторым машиноместом. Сделка по первому машиноместу не оспаривалась. В рамках суда Сбербанк, как один из кредиторов должника, представил в суд письменные объяснения, где полностью согласился с финансовым управляющим, т.к. рыночная цена такого машиноместа от 3,8 до 5,6 млн.
Суд принял заявление об оспаривании сделки к производству и направил Андрею судебное извещение. Андрей в суд не пришёл. Суд направил повторное извещение. Андрей снова в суд не пришёл. Суд запросил в МВД информацию о месте регистрации Андрея, убедился в правильности его адреса и снова направил судебное извещение. Андрей в суд опять не пришёл.
Суд дело рассмотрел. Не трудно догадаться, какое было решение суда: сделку признать недействительной, обязать вернуть машиноместо в конкурсную массу. Судья довольно быстро подготовила полный текст решения и направила его сторонам через Госуслуги.
И вот тут то Андрей и узнал о банкротстве продавца, об оспаривании сделки, о состоявшемся судебном акте. Андрей позвонил риелтору продавца и самому продавцу. Их ответ был примерно таким: мы не причём, это всё суд, мы не хотим тебе зла… 😊 | 203 |
| 7 | Почта России, довольный клиент и чуть расстроенный юрист.
Часть 1.
Андрей просто хотел купить машиноместо в своём ЖК. Квартира у него была, и машина была, а вот машиноместа не было.
Однажды он увидел в интернете объявление о продаже машиноместа, связался с риелтором продавца, посмотрел машиноместо и в конечном итоге согласился купить машиноместо за 4,5 млн.рублей.
Сделка прошла спокойно, расчёты были безналичные, а регистрация электронная.
Пока документы были на регистрации Андрею позвонил риелтор продавца и предложил купить ещё одно машиноместо, соседнее с первым.
Андрей обрадовался, хоть и был удивлён, почему сразу два машиноместа не продавали. Теперь и у жены будет машиноместо в их ЖК.
Буквально в течение двух дней Андрей и риелтор продавца торговались в мессенджере. В итоге риелтор предложила следующее: скидка 500 тысяч, но при условии, что 1,7 млн. безналом, а 2,3 млн. – наличкой. Андрей согласился, но попросил рассрочку до конца месяца.
Росреестр зарегистрировал право по первой сделке. Состоялась и вторая сделка, по которой до конца месяца Андрей полностью рассчитался.
Некоторые истории на этом заканчиваются. А некоторые имеют неприятные продолжения. Так и эта история получила продолжение.
Как думаете, какое было продолжение? Варианты пишите в комментариях. | 219 |
| 8 | Опыт показал, что фото обезьяны в юридическом ТГ-канале приводит к отписке меньшего количества подписчиков, чем публикация первая часть очередной судебной истории.
Видимо, я совсем не разбираюсь в продвижении ТГ-каналов. :)))
Ну и пусть!
Ловите новую историю. | 221 |
| 9 |  Если бы я занимался авторским правом, то я бы непременно написал про историю этой фотографии. Но я занимаюсь вопросами недвижимости и банкротства, поэтому просто размещу эту картину.
Всем доброго утра и хорошего пятничного дня! | 321 |
| 10 | Адвокат истца говорил, что это неправильно, срок надо исчислять с даты апелляции, именно там истец узнал о регистрации права на покупателей. Но доказательств этому адвокат не представил.
Суд первой инстанции сам с собой посовещался и решил отказать истцу, квартиру оставить моим клиентам. В тексте решения суд подробно переписал все мои доводы (кроме второго), а также ещё и исковую давность применил. Короче, мы победили.
Апелляция прошла относительно спокойно, без огонька так сказать. Коллегия Мосгорсуда исключила довод про исковую давность, а остальное оставила в силе. Обосновывать своё решение они не стали, написали просто: тут неправильно, а остальное правильно. Да, так тоже бывает. В этой победе не было ощутимой радости от самого процесса, но результатом я, конечно, доволен. После такого апелляционного рассмотрения и такого формального апелляционного определения кассация была неизбежна.
В суде кассационной инстанции всё шло хорошо, но ровно до того момента, когда стали обсуждать добросовестность моих покупателей. Я ответил на все вопросы судьи-докладчика, и тут задаёт вопрос председательствующая судья: «Сколько времени прошло с момента регистрации права собственности Л. до момента сделки?» По факту этот срок составлял около четырёх месяцев. Но я понял, в какую сторону она клонит, и мне это не понравилось. Я решил уклониться от прямого ответа и дать расширенное пояснение со ссылкой на возникновение права собственности Л. с момента смерти женщины. Но не тут-то было! Председательствующая судья меня резко оборвала на первой фразе и тут же сама ответила на свой вопрос: «Менее года. И о какой добросовестности Вы тут говорите?! Суд удаляется в совещательную комнату». После этого встала и хотела уже пойти в совещательную комнату. Её коллеги чуть замешкались (уж больно резко она собралась уходить).
В моей голове мысли неслись с со скоростью мысли: «Раз не было вопросов по выплате компенсации, то это просто воспитательный момент и мнение по добросовестности? Или компенсацию они уже отмели и теперь всё держится только на добросовестности? Но тогда последняя фраза судьи сулит проигрыш! Нужно что-то делать!!!»
Огромная порция норадреналина выбрасывается в кровь, сердце стучит, виски пульсируют, картинка на мгновение замирает… даже сейчас, когда я вспоминаю и пишу этот текст, я ощущаю тот стресс… Знаете почему юристы годами ходят по судам? Потому что мы становимся норадреналиновыми наркоманами 😊 Это намного круче аттракционов в парке развлечений!
«У продавца право собственности было оформлено на основании решения суда. Покупатель должен был усомниться в правомерности решения суда? Так что ли?» - я бросаю председательствующей судье эту фразу. Да, заседание завершилось, но пока они меня слышат, можно пробовать донести свою мысль до коллегии. За неуважение к суду в этой фазе судебного разбирательства меня уже не накажут.
Фраза получилась резкой и точной. Председательствующая судья остановилась, повернулась в сторону судьи-докладчика. Судья-докладчик, ещё сидя продолжая собирать материалы дела, поднимает голову и поворачивается в сторону председательствующего. Она кратко говорит, что да, там было решение суда. Но тут меня уже было не удержать: я продолжил развивать свою мысль о том, что обычный покупатель не должен сомневаться в правомерности решения суда, вступившего в законную силу, и надеюсь, что коллегия судей разделяет моё мнение. Реакции коллегии не последовала, они удалились в совещательную комнату.
Вдох и глубокий выдох, снова вдох и глубокий выдох. Ритуальный сбор документов в портфель. Пульс приходит в норму (ну, почти) пока коллегия судей совещается.
По итогу, кассация всё оставила в силе. Верховный суд не взял дело на пересмотр.
За время судебного спора у моих доверителей родились близнецы, которые будут жить вместе с папой и мамой в собственной квартире, которую их родители чуть не потеряли. | 390 |
| 11 | А был ли мальчик, или новый судебный блокбастер.
Часть 6.
Московские суды очень загружены, у судей очень мало времени, чтобы вникать в материалы дела, особенно с такими хитросплетениями как в нашем деле. Нам, юристам, приходится выделять самое главное и представлять это судье.
По этому делу перед судом предстали следующие обстоятельства (в хронологическом порядке):
· пожилая женщина выдала завещание на спорную квартиру в пользу г-на Л.
· пожилая женщина умерла.
· в наследственную массу входила спорная квартира.
· суд признал право собственности г-на Л. на спорную квартиру в порядке наследования.
· Л. продал спорную квартиру нашим молодым.
· завещание, выданное пожилой женщиной в пользу Л., признано недействительным.
· установлен факт родственных отношений истца и истцу восстановлен срок для вступления в наследство после смерти этой женщины.
В кратком пересказе история выглядела именно так. Исходя из этого, я заявил четыре довода против исковых требований.
Довод № 1: истец не вправе требовать признания сделки недействительной, а вправе лишь рассчитывать на компенсацию. В качестве правового обоснования я сослался на ст. 1155 ГК РФ в том её понимании, которое дано в п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании». А там написано так: если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил ст. 1155 ГК РФ возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве.
Это был совершенно новый довод в этом деле. Адвокат истца, несколько ошеломленный от такого поворота событий, конечно же, возражал. Он доказывал, что это правило к нашей ситуации не применимо. Раз завещание недействительно, значит наследника нет, и вообще всё это для других ситуаций, а тут - особенный случай. Я же убеждал суд, что применение этого правила носит общий, широкий характер и к нам оно тоже применимо.
Последствия принятия этого довода трудно переоценить. Напомню, г-н Л. находился в процедуре банкротства, поэтому получить денег с него невозможно. Поэтому либо квартира, либо ничего. Как для одной, так и для другой стороны.
Второй мой довод был таков: истец в обход требований закона пытается преодолеть законную силу судебного акта. Раз г-н Л. оформил наследство по суду, значит, чтоб «сломать» его право собственности, надо отменить это решение суда о признании права собственность. Нельзя взять и проигнорировать существование такого решения суда, нельзя «перепрыгнуть» его. Признание завещания недействительным автоматически не отменяет решение суда о признании права собственности на основании этого завещания. По закону нужно пройти специальную процедуру пересмотра решения суда по новым обстоятельствам. Решение суда о признании завещания недействительным и было таким новым обстоятельством. Вот только срок для подачи заявления о пересмотре решения суда по новым обстоятельствам короткий, всего три месяца, и наш истец его уже пропустил.
Забегая вперед, скажу, что на этот довод суды вообще не обратили внимание, с чем я категорически не согласен.
Третий довод касался добросовестности моих клиентов, покупателей. Об этом было подробно написано в предыдущей части. Не будет здесь на этом останавливаться. Отмечу только, что адвокат истца не стал детально работать с доказательствами по этому доводу, ограничивших общими словами, на первом круге эта тактика сработала.
В качестве четвёртого довода я заявил о применении исковой давности. Я исчислял годичный срок исковой давности с момента вынесения судом первой инстанции решения по делу об установлении факта родства и восстановления срока для принятия наследства. | 301 |
| 12 | А был ли мальчик, или новый судебный блокбастер.Часть 5.
Второй кассационный суд услышал наш довод про арест, который возник позже сделки, и отправил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию. При этом кассация «закрыла глаза» на все иные доводы и не дала им никакой оценки.
Июнь 2024г. Дело вернулось из кассации в суд первой инстанции. Клиенты забрали все документы у предыдущих юристов и отдали мне. Начали мы изучать дело, собирать информацию и тут всплыл «нежданчик»: оказывается истец между апелляцией и кассацией успел перерегистрировать право собственности на квартиру на себя! А вдруг мальчик продаст эту квартиру и количество проблем резко возрастёт? Нужно было принимать срочные меры.
Мы подали в Росреестр определение Второго кассационного суда общей юрисдикции, которым судебные акты первой и апелляционной инстанции отменены и дело направлено на новое рассмотрение, и попросили прекратить собственность истца и вернуть собственность нам. Росреестр отказал (формально по закону здесь Росреестр прав, но иногда такое прокатывало😊). Мы побежали в суд и стали просить обеспечительные меры. Мы убедили суд, и суд наложил на квартиру запрет на совершение регистрационных действий.
Последующий сбор информации по делу показал, что господин Л. признан банкротом. Да ещё и уголовное дело в отношении него заведено по какой-то другой истории. Всё вело к тому, что в случае истребования квартиры у моих клиентов, денег от своего продавца, господина Л., они явно не дождутся.
Был запасной вариант – получить компенсацию у государства. Поэтому первоначальное внимание по этому делу было направлено на доказывание факта добросовестности покупателей. Квартира выбыла из собственности истца помимо воли, поэтому добросовестность покупателя не спасала от изъятия квартиры, но можно было надеяться на компенсацию от государства. Да и при таком подходе адвокат истца не стал бы сильно сопротивляться - квартиру он выигрывал, а на компенсацию ему было всё равно. О таком развитии событий я упомянул в дополнении к кассационной жалобе. Теперь предстояло это реализовать в суде первой инстанции.
Помните, как на первом круге суды писали о занижении стоимости квартиры? Они просто констатировали факт занижения, не указывая конкретные цифры. Чтобы опровергнуть это утверждение, мы решили углубиться в детали. Заказали отчёт об оценке рыночной стоимости квартиры на дату сделки. Полученную рыночную стоимость сравнили с ценой договора, и определили отклонение в 14%. После этого со ссылкой на обширную судебную практику обосновали, что 14% - не является существенным занижением, свидетельствующим о недобросовестности покупателя.
Также, углубляясь в детали дела, я решил поступить и с другими доводами по поводу добросовестности. Для наглядности изложения последовательности событий по делу я нарисовал таймлайн (диаграмму): дата покупки, дата ареста, дата признания завещания недействительным и дата установления факта родственных отношений правнука и восстановления срока принятия наследства. Получилось очень наглядно представитель все события этого дела. Эту картинку мы пронести через все последующие инстанции как флаг добросовестности покупателя. Покупатель никак не мог знать на момент сделку о будущих событиях.
На первое заседание в суд первой инстанции мы принесли документы и письменную позицию, в которой делали упор исключительно на добросовестности. Как и ожидалось, адвокат второй стороны не стал активно возражать по этому поводу и, пожалуй, несколько расслабился. Он не ожидал, что у нас есть козырь в рукаве, который мы приберегли до следующего заседания.
Продолжение следует. | 384 |
| 13 | А был ли мальчик, или новый судебный блокбастер.Часть 4.
Вот теперь уже опекун несовершеннолетнего мальчика подал иск в суд на наших молодожёнов и требовал вернуть квартиру. Иск был подан в июне 2022 года. Обоснование было простое: завещание продавца Л. признано недействительным, а мальчик - законный наследник, помимо воли которого квартира выбыла из наследственной массы, поэтому всё кругом недействительное, квартиру нужно вернуть мальчику.
Адвокатом мальчика в этом деле стал адвокат Н.. Да, да, тот самый, который ранее представлял интересы господина Л. Видимо, в Москве ну очень мало адвокатов и юристов… Хотя тут могут быть и другие резоны…
В свою очередь интересы молодожёнов на тот момент представлял не я, а другие юристы, которые с треском проиграли первую инстанцию. Суд признал недействительным договор купли-продажи между Л. и молодоженами, вернул квартиру в собственность мальчика. Вопрос о возврате денег за квартиру суд не разрешил, а ещё не признал покупателя добросовестным приобретателем, потому что «на квартиру был наложен арест, стоимость имущества при его приобретении была ниже рыночной стоимости, сумма была занижена через непродолжительное время. Свидетелем, допрошенным в судебном заседании, являющимся риелтором, не представлено доказательств работы по совершению спорной сделки купли-продажи, доверенность на представление интересов была выдана после оценки квартиры, до этого не выдавалась. Таким образом, оснований для признания покупателя добросовестным приобретателем не имеется».
Кстати, про риелтора. Надо отдать ей должное, не смотря на всю серьёзность ситуации, она не бросила своих клиентов на протяжении всего судебного спора, старалась помочь им в меру сил и возможностей. С её подачи после первой инстанции покупатели поменяли юриста. В Мосгорсуд пошла адекватная апелляционная жалоба. Да, она не была идеальной, но при внимательном её изучении рациональные доводы в ней можно было найти.
Но Мосгорсуд оказался крепким орешком. Доводам жалобы он не внял, решение суда первой инстанции оставил в силе. Дополнительно апелляция отметила: «…что ответчик, приобретая спорное жилое помещение, не обладая специальными юридическими познаниями, при необходимой степени разумности, заботливости и осмотрительности, которые покупатель объекта недвижимости должен проявить при заключении подобной сделки, имел основания и должен был усомниться в праве продавца Л. на отчуждение спорного помещения, поскольку оно находилось не длительный период в его собственность, стоимость продаваемой квартиры значительно занижена.»
Следующая ступень в деле – кассация. Юрист молодожёнов подготовила и подала кассационную жалобу. На этом этапе клиенты обратились ко мне за консультацией. Основания для удовлетворения кассационной жалобы были. Задача минимум - уйти на новый круг, где доказать добросовестность покупателя. Тогда появился бы шанс на компенсацию от государства. Больше всего в этом деле бесило то, что наличие ареста суды признали признаком недобросовестности. И почему-то у судей не возник вопрос: как сделку-то зарегистрировали при наличии ареста? (кстати, признайтесь, а вы обратили внимание на этот момент, когда ранее читали цитату из решения суда первой инстанции?) А ответ был прост – арест появился уже после сделки! Значит покупатель не мог о нём знать на момент сделки, значит покупатель – добросовестный. Это был яркий и явный аргумент для кассации. Но как отреагирует суд кассационной инстанции на этот довод нам ещё только предстояло узнать.
Я подготовил дополнение к кассационной жалобе с упором на процессуальные нарушения, требующие нового рассмотрения. Думаю, если не довод про арест, хоть что-то иное их заинтересует. На этой стадии полноценно вступать в дело я не стал. Предыдущий юрист должна была довести свою оплаченную работу до конца в суде кассационной инстанции. А с клиентами мы договорились, что если кассация отправит дело на новое рассмотрения, то они приходят ко мне и дальше мы будем с ними работать.
Продолжение следует. | 340 |
| 14 | А был ли мальчик, или новый судебный блокбастер.Часть 3.
Наверное, мои дороги читатели решили, что теперь ДГИ подал иск в суд и захотел отнять квартиру у молодых? Ну, признайтесь, вы ведь так подумали? Спешу вас разубедить. Всё было совсем не так, слушайте дальше.
Оказывается, что ещё в середине ноября 2019г., то есть до вынесения решения суда по иску ДГИ и до продажи квартиры, в суд обратился некий загадочный гражданин. Его иск оставили без движения и после устранения недостатков иска приняли к производству в начале января 2020г. В своём иске он указывал, что у нашей умершей пенсионерки есть несовершеннолетний правнук, который претендует на её наследство. По словам истца, у пенсионерки была дочь (умерла в 2015г.), которая состояла в браке. В браке у неё родился сын (внук нашей пенсионерки). Когда внук вырос, попал в тюрьму, где и умер. Но до этого момента у него самого родился сын (правнук нашей пенсионерки). Правнук родился вне брака, и мать отца в документах не указала. Мать этого мальчика тоже умерла, теперь этот несовершеннолетний находится под опекой загадочного гражданина (вроде как - дед по линии матери). Правда документов, подтверждающих факт родства мальчика (правнука пенсионерки) и его отца (внука пенсионерки) нет. Поэтому загадочный гражданин просил суд установить факт родства мальчика, восстановить ему срок для принятия наследства, признать завещание в пользу Татьяны недействительным, и возвратить ему всю недвижимость.
Суд первой инстанции не поверил в историю мальчика и в июле 2020г. отказал в удовлетворении его исковых требований. А вот в октябре 2021 года Мосгорсуд вынес противоположное решение по делу. Мосгорсуд посчитал достаточными для подтверждения факта родства мальчика и его отца следующие доказательства: приговор суда, согласно которому отец с его слов имеет сына полутора лет; приговор другого суда, согласно которому отец имеет на иждивении несовершеннолетнего ребенка 2004 года рождения, также в дело представлены поздравительная открытка с запиской и письма, в которых отец, упоминает сына с именем несовершеннолетнего; ещё были получены ответы на адвокатские запросы, содержащие характеристики и анкету отца, в которых в качестве родственников указаны: мать – фио, жена - фио, сын – фио; и последнее в амбулаторной карте мальчика в качестве отца ребенка указан внук нашей пенсионерки и его паспортные данные.
Исходя из совокупности данных косвенных доказательств Мосгорсуд установил факт родства мальчика с нашей пенсионеркой, восстановил ему срок для принятия наследства, признал завещание в пользу Татьяны недействительных (со ссылкой на экспертизу из дела по иску ДГИ) и признал право собственности на мальчика на вторую квартиру. В признании права собственности мальчика на квартиру наших молодожёнов суд отказал, потому что формально к ним требования не предъявлялись.
По этому же формальному основанию суд отказал в признании права собственности мальчика на дачу, т.к. дача была в собственности лица, не привлечённого к участию в дело. Кстати, этим лицом был известным нам по первой части господин Б. (сюрприз).
Продолжение следует. | 306 |
| 15 | А был ли мальчик, или новый судебный блокбастер.Часть 2.
Но очень не понравилась вся эта история угадайте кому? Не понравилась она Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ДГИ). Не без оснований ДГИ полагал, что если бы не господин Л., тогда бы недвижимость пенсионерки досталась городу Москве.
И подал ДГИ в суд иск. При чём, на самом деле ДГИ не стал ждать рассмотрения первого дела в апелляции, а подал иск уже в марте 2019 года. Суть иска была проста: раз в октябре 2016г. пенсионерка не понимала своих действий и не могла руководить ими в силу своего психического расстройства, может быть и в январе 2016г., когда она составляла завещание на господина Л., она тоже уже плохо соображала? А если это так, тогда завещание недействительно, а квартиры должны отойти городу Москве.
В рамках этого дела в октябре 2019г. провели ещё одну экспертизу. И снова эксперты пришли к выводу о неспособности понимать пенсионеркой своих действий или руководить ими, теперь уже на январь 2016г. В этом деле адвокат Н. не смог помочь своему доверителю. И 18 декабря 2019г., то есть через пару недель после покупки молодыми квартиры, суд вынес решение, которым признал завещания пенсионерки в пользу господина Л. недействительными.
Признавая завещание недействительными, суд отказался признавать квартиры выморочным имуществом и признавать права собственности города Москвы на них. Объяснение было простое – до обращения в суд ДГИ к нотариусу за оформлением наследства не обращался.
Суд указал, что ДГИ не лишен этой возможности и должен обратиться к нотариусу после рассмотрения этого дела.
Дело почти год шло до апелляции. И лишь в декабре 2020г. апелляция окончательно «засилило» решение суда.
Из текста судебного акта усматривается любопытная деталь: пенсионерка оставила завещание на двоих: господину Л. она завещала две квартиры, а той самой Татьяне она завещала дачу. Может быть поэтому Татьяна «помогала» с продажей квартир? Кстати, ДГИ завещание в части Татьяны не оспаривал. Наверное потому, что дача была в Московской области, а не в Москве.
Продолжение следует. | 315 |
| 16 | А был ли мальчик, или новый судебный блокбастер.Часть 1.
В Советском союзе была популярна песня, первую строчку которой многие помнят и сегодня - «Люди встречаются, люди влюбляются, женятся». В настоящей жизни всё само интересное начинается уже после этой строчки.
Так и герои моей новой истории решили продолжить эту строчку покупкой собственной квартиры.
Итак, молодая семейная пара планировала купить квартиру в Москве. Они обратились к риелтору, подобрали подходящий вариант, совершили сделку, въехали в квартиру и начали обустраивать своё новое семейное гнёздышко.
И всё ведь было хорошо, пока не пришла повестка из суда.
Но оставим пока молодых с их переживаниями наедине, и ознакомимся с историей квартиры. А тут как «сказка в сказке» получается. Судите сами.
Жила-была пожилая женщина (1932 г.р.) и было у неё три сына, два нормальных, а один дурак три объекта недвижимости, две квартиры и дача.
В октябре 2016г. продала она обе квартиры некому гражданину Б. (похоже, на самом деле это гражданин был полным г…, но мы будем называть его Б.). При этом пенсионерка продолжила проживать в одной из этих квартир.
В сентябре 2017 года Чертановский районный суд города Москвы признан эту женщину недееспособной по заявлению соц.защиты.
В конце 2017 года она умерла.
Соц.защита в марте 2018 года подала в суд исковое заявление о признании недействительными обоих договоров купли-продажи, ссылаясь на то, что женщина на момент их совершения не понимала значения своих действий и не могла руководить ими.
В сентябре 2018 года в этот процесс вступил наследник женщины, господин Л. (хотя он тоже ещё то г…). Вот этот Л. и стал процессуальным истцом по делу. На заметку: в суде его интересы представлял адвокат Н.
В рамках этого дела допрашивали двух свидетелей, некую Татьяну и её риелтора. Риелтор суду пояснила, что в 2016г. Татьяна позвонила ей и попросила продать две квартиры, собственником которой была пожилая женщина. Женщина сказала риелтору, что хочет продать квартиры, потому что есть долги. Сама Татьяна ухаживала за пенсионеркой. Вскоре был найден покупатель, который предложил заключить два договора купли-продажи, но один с правом пожизненного проживания женщины в квартире. Договор подписывали дома, т.к. женщине было тяжело ходить, она ходила только по дому. При подписании договоров пенсионерка могла говорить, задавала вопросы, в квартиру пускала только по звонку от Татьяны.
В свою очередь Татьяна пояснила суду, что с пенсионеркой находилась в дружеских отношениях, осуществляла за ней уход. С пенсионеркой круглосуточно находились сиделки. Свидетель покупала продукты и медикаменты, подавала документы на оформление опекунства над пенсионеркой, но ей отказали из-за отсутствия родственных отношений. После признания недееспособной, пенсионерка испугалась и решила продать квартиры. (тот факт, что сделки прошли до признания лишения дееспособности свидетеля Татьяну, видимо, не смущал…).
В феврале 2019 г. суд признал эти сделки недействительными.
Красивые рассказы свидетелей о «бодрости духа» пенсионерки не помогли. Посмертная судебная экспертиза от января 2019г. установила, что на момент совершения сделок у умершей было органическое расстройство личности в связи с сосудистыми заболеваниями головного мозга, в последствие выразившееся в сосудистой деменции, поэтому она не понимала значения своих действий и не могла руководить ими. В июне 2019 года апелляция всё оставила в силе. Обе квартиры перешли в собственность господина Л. Он оформил на них собственность и выставил на продажу.
2 декабря 2019г. наши счастливые молодожёны купили одну из квартир у господина Л.
Продолжение следует. | 400 |
| 17 | О чём писать дальше? | 439 |
| 18 | Обманул – продал – отдал.
В одной и той же ситуации человек может сказать: 1. «Меня обманули, поэтому я продал квартиру и передал деньги мошенникам». 2. «Меня обманули, да так, что ввели в заблуждение относительного того, что я подписываю, поэтому я продал квартиру и передал деньги мошенникам». 3. «Меня обманули так сильно, что я немножко сошёл с ума не осознавал характер своих действий и не мог руководить ими, поэтому я продал квартиру и передал деньги мошенникам».
Вам эти три сообщения ничего не напоминают?
Это три позиции, с которыми «ведомые» продавцы идут в суд, и ссылаются, соответственно, на статью 179 ГК РФ, статью 178 ГК РФ и статью 177 ГК РФ.
В одном из последних обзоров ВС РФ фактически поддержал сложившийся подход: в зависимости от того, на что ссылается «ведомый» продавец, так и надо рассматривать дело.
Но если внимательно присмотреться ко всем этим позициям, то становится очевидным их фактологическое ядро: «обман – продажа – переда денег». Без обмана вся эта конструкция рушится. Обман здесь занимает ключевое место.
По закону, рассматривая гражданское дело, суд не связан доводами стороны о применении той или иной нормы права, напротив, суд самостоятельно определяет какие нормы права подлежат применению к обстоятельствам дела.
Исходя из этого, по всем спорам с «ведомыми» продавцами суд должен ориентироваться на факт обмана и рассматривать дела исходя из диспозиции ст. 179 ГК РФ, «не вовлекая» в этот процесс ст. 178 ГК РФ и особенно ст. 177 ГК РФ. Обстоятельства, указанные в ст. 178 и ст. 179, применительно к таким спорам, являются надуманными, «высосанными из пальца» юристами продавцов с целью повышения шансов на оспаривание сделки. К сожалению, суды, включая Верховный суд, поддаются этому.
Простыми словами: если первоначально был обман, за которым последовала продажа квартиры, то суд должен и рассматривать это дела исходя из правил об обмане, не смотря на другие нормы, на которые ссылается продавец.
В текущее время в столичном регионе хуже всего ситуация обстоит с применением ст. 177 ГК РФ. Заявляя о необходимости применения ст. 177 ГК РФ в ситуации обмана телефонными мошенниками, телега ставится впереди лошади, и судья сразу назначает судебную экспертизу (психиатрическую или психолого-психиатрическую). Судьба дела переходит в руки экспертов. Но ни один эксперт не может объяснить, как выявить «ведомость» продавца до сделки (если знаете такого, дайте мне знать). Но очень многие пишут, что продавец не понимал значение своих действий и не мог ими управлять, когда постфактум знают о состоявшемся обмане.
Эксперты-психиатры и особенно эксперты-психологи вместо констатации ошибочного мотива продажи недвижимости, сформированного усилиями телефонным мошенников, выискивают как бы обосновать факт неспособности понимать значение своих действий в момент сделки. Почему так происходит – предмет отдельного разговора. Я очень жду, когда кто-то из авторитетных психиатров или психологов открыто скажет, что нет никакого особого эмоционального состояния «ведомых», а есть обман и банальная человеческая глупость.
Пока же этого нет, мы видим следующее: если продавец в суде говорит «меня обманули» - то дело рассматривается исходя из положений ст. 179 ГК РФ; если добавляет «меня обманули и ввели в заблуждение», то суд применяет ст. 178 ГК РФ; ну а если продавец утверждает, что обман был таким да эдаким, что он перестал понимать значение своих действий, судья сразу обращается к ст. 177 ГК РФ и отправлять продавца на экспертизу. То есть в одной и той же фактической ситуации, судебный процесс может пойти тремя дорогами в зависимости от слов продавца, а иногда процесс идёт одновременно по трём дорогам. Но это нонсенс, который противоречит не только здравому смыслу, но и процессуальному закону.
Спасая «ведомого» продавца от действий телефонных мошенников, сопряженных с собственной глупостью самого продавца, судебные органы и эксперты психиатры да психологи «назначают» пострадавшими покупателей. И это совсем и совсем не здорово. | 648 |
| 19 | Допрос психиатра.
Знакомый сценарий: купля-продажа недвижимости, перед сделкой осмотр в ПНД, после сделки "ведомый" продавец отдаёт деньги мошенникам, а потом бежит в суд, оспаривать сделку.
Итак, перед сделкой продавец обращался в районный ПНД, где его осмотрел психиатр. И как обычно бывает в таких случаях, психиатр не делал развёрнутого заключения, но выдал справку о возможности совершения сделок с недвижимостью.
В суде мы ходатайствовали о вызове психиатра на допрос. Суд согласился и вызвал психиатра на допрос в качестве свидетеля.
В суде психиатр пояснила, что длительность осмотра каждого человека длится минут 15-20. За это время психиатр проверяет факт того, состоит на учёте в ПНД человек или нет, смотрит документы в системе ЕМИАС, и беседует с человеком. Психиатр интересуется целью получения справки. Уточняет причину продажи. Спрашивает добровольно ли человек решил продать недвижимость или кто-то его к этому принуждает. Если у психиатра появляются какие-то сомнения в состоянии или поведении человека, подозрения на "ведОмость", его отправляют на беседу с психологом.
Я спросил у психиатра: "Если внешне человек спокоен, но относительно причин продажи он врёт, тогда Вы сможете выявить, что он действует по указанию телефонных мошенников?"
Психиатр улыбнулась и сказала, что, конечно, этого она выявить не сможет.
Пожалуй, это всё, что следует знать по этому вопросу. | 1 362 |
| 20 | Банкротство физического лица – долго ли?
Верховный суд принял к рассмотрению жалобу должника, физического лица, о том, что его дело о банкротстве слишком долго рассматривается (дело № А82-22452/2018). Первый раз вижу, чтоб Верховный суд заинтересовал этот вопрос. Но дело действительно любопытное.
Вот немного информации по этому делу. Дело о банкротстве длится более 7 лет, в общей сложности о продлении срока процедуры реализации имущества и об отложении судебного разбирательства по рассмотрению отчета финансового управляющего судом первой инстанции вынесено 25 определений, т.е. вопрос завершения процедуры откладывался 25 раз.
Рассмотрение обособленного спора о признании незаконным бездействия финансового управляющего длится 4 года и 11 месяцев и по существу не завершено. В общей сложности об отложении судебного разбирательства или перерыве в судебном заседании судом первой инстанции вынесено 17 определений.
Рассмотрение обособленного спора о признании недействительными сделок (дом, земля и машины) длится 4 года и 9 месяцев и по существу не завершено. В общей сложности об отложении судебного разбирательства или перерыве в судебном заседании судами вынесено 42 определения.
Рассмотрение ещё одного обособленного спора о признании недействительными сделок (ещё одна машина) длится 1 год и 6 месяцев и по существу не завершено. В общей сложности об отложении судебного разбирательства или перерыве в судебном заседании судом вынесено 14 определений.
Итого 98 судебных заседаний. И скорее всего там были ещё судебные заседания, только по тем вопросам, которые уже завершены, поэтому про них ничего не написали.
Комментировать это не буду, тут что-либо комментировать – только портить. | 476 |
