Мысов ДИ | Недвижимость глазами юриста

Апартаменты - новости с полей. ДГИ хоть и медленно, но основательно меняет своё отношение к апартаментам. По тем зданиям, в которых ДГИ не хочет видеть апартаменты, вносятся изменения в договоры аренды. Вот посмотрите, какие появились новые пункты в договорах аренды земли, заключаемых ДГИ с собственниками помещений в здании.

На Участках запрещается строительство, создание, в том числе путем реконструкции, переоборудования, перепланировки апартаментов (помещений/групп помещений, предназначенных и/или используемых для временного проживания людей), а также их продажа и/или эксплуатация, за исключением объектов, созданных в соответствии с градостроительной и разрешительной документацией.

Запрещается использование Участков не в соответствии с установленными видами разрешенного использования.

То есть государство чётко и однозначно пишет, что апартаментам в этом здании не место. Здесь уже не может быть разночтения. Более того, договор предусматривает и ответственность за такие нарушения.

В случае использования Арендатором Участков для целей эксплуатации/продажи апартаментов (помещений/групп помещений, предназначенных и/или используемых для временного проживания людей) Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере, равном удельному показателю кадастровой стоимости (земельные участки под объектами, предназначенными для временного проживания) × S Участка × 20 %), рассчитанном пропорционально площади принадлежащего помещения.

Я обеими руками «за» прозрачность отношений. Осталось только понять, по каким объектам будут такие требования, а по каким – иные. Где и как пройдёт водораздел. Коллеги, а какие у вас есть новости по этому поводу? Делитесь в комментариях.

Эволюция страха. Сначала мы боясь детей, неучтённых при приватизации. Потом были "истребители" коммуналок и "санитары леса", увозившие любителей горячительных напитков подальше за МКАД. Ещё мы боялись сумасшедших старушек и скрытых алкоголиков. После этого нас пугали наследниками, фактически принявшими наследство, но не оформившими его. Не давали расслабиться бандиты, которые постоянно учились подделывать документы на квартиру, доверенности, завещания, свидетельства о браке и даже паспорта. Не успели мы пережить особенности материнского капитала на российском рынке недвижимости, как новую порцию страха на рынок недвижимости принесли банкроты. А ещё электронная регистрация и немного налоговый/валютный/"антиотмывочный" контроль. Когда мы думали, что уже видели всё, пришли они - жертвы социальной инженерии и телефонных мошенников. Перед ними меркнут иноагенты, недружественные нерезиденты со счётом типа С, взяточники без подтверждения происхождения кэша и даже "шалости" Домклика. Но ничего, и на них мы найдём управу. А пока рекомендую почитать про особенности психолого-психиатрических экспертиз, если страхи не мешают вам спать...

В Троицком районном суде города Москвы над каждым залом для судебных заседаний сделаны вот такие информационные табло. Они показывают текущую дату и время. Причём время на всех залах разное. Разница во времени около двух часов. При этом точного времени я не нашёл нигде. Всё время на них смотрю и думаю, для чего там?

Загадка. Угадайте, что было до и что будет после этого письма?

Я ходил в суд с простудой. 🤧 Я ходил в суд с ангиной. 🤒 Я ходил в суд с ковидом. 😷 Но ничто не сравнится с походом в суд с ротавирусом.* 🤢 * не повторять. Трюк выполнен профессионалом.

Стоимость денег. ч.1. В самом начале 2000-х годов, на заре моей юридической карьеры, произошла любопытная история. В компанию, в которой я работал, обратились клиенты. Три мужчины. Двое были в спортивной форме, с большими цепями на шее, которая медленно перетекала в плечи. Третий, их главный, бывший военный, в военном кителе и штатских брюках, на удивление очень вежливый мужчина. История их была проста. Они "держали" небольшой рынок нашего города. На рынке они сдавали в аренду места торговцам и получали за это плату. Вот только не все могли заплатить вовремя. Тогда должники писали долговые расписки. Как честно признались клиенты, раньше с должниками все вопросы решали своими методами, но сейчас времена изменились и поэтому они пришли к юристам. И принесли с собой целую гору долговых расписок. Это были рукописные бумаги самых разных форм и содержания. В основном вырванные листы из тетрадей в клеточку. Мы изучили эти расписки и почти все рекомендовали выкинуть - в суд с ними было идти бесполезно. После этого я был командирован на этот рынок с целью проведения обучения по написанию долговых расписок. Пожалуй, это было моё первое обучающее мероприятие. "Ученики" получили образец расписки, прилежно слушали о правилах её грамотного заполнения. Но больше всего их воодушевила информация о том, что если в расписке не писать про уплату процентов, если не писать, что деньги предоставляются безвозмездно, то потом в суде можно взыскать с должника проценты за пользование чужими денежными средствами (по ст.395 ГК РФ). Это информация была принята на "ура", они радовались как дети. Ставка ЦБ была 21%... Продолжение следует.

Пока пытался понять эти требования, чуть не свихнулся.

Хочу пролить свет на историю из предыдущего поста. Пожалуй, все тематические каналы можно разделить на две большие группы: авторские и информационные. Авторские каналы наполняются контентом, который придумал сам автор канала (или его команда). Контент может быть качественный или не очень. Но этот контент эксклюзивный, т.к. он есть результат интеллектуальной деятельности автора. Информационный каналы строятся по другому принципу. Основное содержание этих каналов - перепост чужого. Например, новостей, чужих статей и т.д. Контент этих каналов также может быть качественным или не очень. Но он не будет эксклюзивным. Канал Боровиковой Ольга, безусловно, авторский. Да ещё и с очень качественным контентом. Она пишет редко, но метко. Однажды на её канале я увидел хорошую аналитическую статью. Каково же было моё удивление, когда этот же материал через пару дней опубликовали на другом канале за чужим авторством! Короче, затеял я в комментариях спор на эту тему. В итого настоящего автора указали, ссылку поставили и меня заблокировали. 😂 Друзья, не обижайте других, даже в интернете.

Ctrl+C _ Ctrl+V Очень давно я написала сценарий и заказала студии анимационный минутный ролик о титульном страховании. Недавно я обнаружила, что этот ролик без моего разрешения висит на сайте страхового агента, на странице о титульном страховании заемщиков Сбербанка. Причем статья, в которой был размещен мой ролик, набрала более 10 тысяч просмотров, хотя другие статья – около 2 тысяч. Т.е. он там очень давно... Конечно, я обратилась к ним с требованием убрать ролик, указывая на нарушение авторских прав. Сайт оперативно отреагировал и удалил его. Не впервые мой контент крадут заимствуют некорректно. Давно, в инстагрм, будучи подписчиком одного из каналов, наткнулась на свой же пост. Даже опечатку в слове не исправили - Ctrl+C _Ctrl+V ! С тех пор я не исправляю мелкие опечатки! Конечно, автор канала перевел стрелки на нерадивого менеджера. Или вот, ровно год назад, Дмитрий Мысов, тоже ведет свой канал,  защитил мои авторские права. На одном из каналов, подписчик, который сам админ и ведет канал, опубликовал мой пост как свой комментарий!  А еще, каналы Дмитрия и мой попали в рейтинг юридических каналов 2023 года. У меня было несколько тематических постов, которые стали своевременными для экспертов рынка недвижимости. Мой канал вошел в ТОП-30 по цитированию среди авторских каналов по юриспруденции. И это благодаря, вам, подписчики! 🫶🫶🫶 ❗️Если пост откликнулся, не жалейте реакций и делайте правильный репост! Ведь это поддержка автора, знак доверия, это такой способ ответа автору канала! Кстати, если хотите посмотреть тот похищенный ролик - с вас реакция😉

Должен ли продавец проверять покупателя? Постепенно проверка продавца становится обычным явлением. Продавца чаще всего проверяют на предмет наличия признаков неплатежеспособности и недостаточности имущества. В моём последнем деле перед судом был поставлен вот такой вопрос: должен ли продавец проверять покупателя? Заявитель убеждал суд, что продавец знал или должен был знать о плохом финансовом состоянии покупателя, когда продал ему втридорога долю в уставном капитале другого юридического лица. А оппоненты заявителя ему возражали, дескать продавец покупателя ну совсем проверять не должен, купил, ну и хорошо. Что скажете, коллеги, должны ли продавцы проверять покупателей?

Утро в суде. ... Я: уважаемый суд, мой коллега вводит Вас в заблуждение, в тексте ходатайства указано иное. Юрист противоположной стороны: Вы мне не коллега! Судья: почему это не коллега? Мы все - юристы, мы все - коллеги. Вы профессионалы. Юрист противоположной стороны: интересы моего доверителя противоречат интересам его доверителя... Мой доверитель: он, наверно, с недружественными странами спутал. Я: уважаемый суд, предлагаю ввести термины "дружественный коллега" и "недружественный коллега". Смех в зале.

666 подписчиков. Я - человек не суеверный. Но лучше пригласите в этот ТГ-канал хотя бы одного друга, либо сами покиньте канал. А это кто его знает... может не случайно нежданчик прилетел. Тьфу-тьфу-тьфу.

Продолжения пока не будет. Нежданчик прилетел. 😡

08.10.2024 вт. | Д. Мысов  | Стандарт добросовестности покупателя (судебная практика) Существующая судебная практика устанавливает критерии, по которым будет определяться добросовестность приобретателя. Об этих критериях не достаточно догадываться, их нужно знать точно. Добросовестность приобретения – это не панацея в сделках с недвижимостью. ◉ Во-первых, существуют ситуации, в которых о добросовестности приобретателя рассуждать не имеет смысла. ◉ Во-вторых, у этого института чётко очерченный контур применения. Указанное выше надо иметь в виду при совершении сделок с недвижимым имуществом. 🎤Дмитрий Мысов - судебный юрист, опыт работы в сфере недвижимости и опыт преподавания более 15 лет. План вебинара: 📍 Понятие «Добросовестный приобретатель»; 📍 Роль института «добросовестного приобретателя» в регистрационной системе России; 📍 Значение (контур применения) добросовестности приобретателя в сделках с недвижимостью; 📍 Условия (критерии) добросовестного приобретения недвижимости (стандарт добросовестности); 📍 Практические рекомендации; 📍 Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения. ⬇️ кнопка для записи ниже ⬇️

Суд, ДомКлик и залётный юрист. Часть 2. Юрист покупателя была не из Москвы. Возможно, она думала, что судья в Москве внимательно изучить иск и материалы дела и сама выберет то основание, по которому можно взыскать с продавца деньги. Возможно. Но не тут-то было. Судья к дате судебного заседания даже не успела иск прочитать. В Москве судьи очень загружены. Возможно, юрист покупателя заранее готовила почву для обжалования решения. Типа эти основания суд рассмотрел, а вот эти нет, не порядок, нарушение. Возможно так и было. В своём выступлении она скромно умолчала о нескольких основаниях для возврата денег, обойдясь общими словами. Поэтому мой первоначальный план поглумиться задать каверзные вопросы по этому букету требований пришлось менять. Обращаюсь к суду, дескать так и так, не понимаю заявленные требования. Их семь штук. Перечисляю их кратко и демонстративно загибаю пальцы. Требования друг другу противоречат. Что в итоге рассматриваем? Почему же покупатель считает, что мы должны деньги вернуть? Судья оживилась. Она понимает, что ей же потом в решение весь этот винегрет из требований расписывать. Судья адресовала мои вопросы юристу покупателю. Юрист покупателя мнётся, но отвечает, что продавец не исполнил договор, поэтому пусть вернёт деньги. Прошу внести это в протокол судебного заседания. Получаю по шапке от судьи, дескать протокол непрерывно ведётся. (Ага, верю -верю, врите дальше. :) ). Но тем самым обращаю внимание судьи на существо требований. Вот теперь нам понятны требования истца, разрешите идти домой, писать возражения на иск. А то до этого не понятно ведь было ничего. Возможно юрист покупателя была невысокой квалификации. Возможно и так, ведь первый раунд остался за нами. Заседание отложили. Продолжение следует.

Суд, ДомКлик и залётный юрист. Ч. 1. Завершилось одно небольшое, но очень любопытное дело. Сначала ситуация развивалась стандартно. Продавец обратился к риелтору для продажи квартиры. Реклама, показы и вот найден покупатель. Покупатель вносит аванс (точнее обеспечительный платёж, но это не важно), и стороны готовятся к сделке. Сделку решили провести через ДомКлик. Этот момент прописали в соглашении. Но покупатель передумал, нашёл вариант подешевле и его и купил. Попросил вернуть аванс, ему отказали, т.к. сам же передумал... А через два года (!) прилетает иск, в котором несостоявшийся покупатель требует деньги обратно. Риелтор с клиентом пришли ко мне. Со стороны покупателя был юрист, которая готовила иск и в дальнейшем вела дело в суде. Видимо, покупатель так сильно хотел вернуть деньги, что юрист в иск включила аж семь оснований для возврата денег. Видимо, всё что нашли в гражданском кодексе, всё включили :)))). В иске покупатель утверждал, что соглашение об авансе одновременно являлось незаключенным; недействительным по нескольким основанием; действительным, но не исполненным; и вообще его не было, поэтому неосновательное обогащение на стороне продавца возникло, а ещё оно было, только по тексту аванс себе продавец не мог оставить. Вот такой букет был в иске. Понятно, что защищаться в суде от всего и сразу невозможно. С другой стороны, понятно, что одно утверждение иска противоречит другому. Надо было что-то с этим делать. Соглашение об авансе четкостью формулировок также не отличалось. И усложняло всё, что доказательств отказа покупателя от покупки не было, ну почти не было. А что было? Был добросовестный риелтор, который выразил готовность участвовать в деле. А ещё у риелтора на телефоне были СМСки от ДомКлика о ходе подготовки сделки, и немного переписки по электронной почте. Продолжение следует.

Второй день с утра не работает картотека арбитражных дел. Без неё как без рук. Как же сильно мы зависим от цифровых сервисов...

Что читают юристы? Например, вот такие книги. Книга на много больше про людей, чем про обезьян. В ней ставятся такие вопросы, о которых в обычной жизни и задумываться не будешь. Книга даёт много пищи для размышлений. Короче, рекомендую!

Если нет результата в обычном порядке - прими новый закон. Есть такая национальная игра в нашей стране - в целях пополнения бюджета не заниматься улучшением качества фискального администрирования, а придумать новый способ собирать денег больше, причём с минимальными сложностями в администрировании. И московские власти очень хорошо играют в эту игру. Сейчас расскажу. Не так давно я писал о рассылке писем в адрес владельцев апартаментов (да, да, снова про апартаменты). Видимо, эффективность этой меры была недостаточной. Поэтому в Госдуму внесён законопроект о проведении специального эксперимента на территории Москвы. Суть предложения в следующем: если у вас в собственности есть любая недвижимость (кроме земли, квартиры или комнаты), но права на землю под этой недвижимостью не оформлены, вас включат в специальный реестр. А потом автоматически выставят счёт за использование земли. И ходите потом по судам и доказывайте, что Москва что-то не правильно посчитала. Первые адресаты этого законопроекта - собственники апартаментов и иных нежилых помещений. Ах да, если кто-то подумал, что попадание в этот реестр упростит оформление земельных отношений, то я завидую вашему оптимизму.