КОТЛОВАНЪ

🤓Может быть на уровне инфляции, но возможно и нет... Прогнозы по динамике цен на самый надежный актив, который всегда растет.

«С высокой вероятностью цены на квадратный метр в новостройках будут держаться на одном уровне, возможно с небольшим повышением в пределах инфляции (до 10%) с целью компенсировать застройщикам растущие затраты на строительство», – указал директор ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов.

Напоминаем вам что случилось в соседней Японии. Там недвижимость была существенно переоценена еще в восьмидесятые, и после разрыва пузыря, только через 30 лет цены вернулись к прежнему уровню. 🔺Треугольный метр

Здравствуй, 2025! Совместный проект REBURG и "Деньги и песец" Итоговые показатели по рынку жилья и ипотеки за прошлый 2024 год скоро будут посчитаны, но основные итоги можно подвести уже сейчас. Мы запомнили прошлый год таким: 📉Смена приоритетов Смена ветра на девелоперском рынке – ключевое изменение года. Няня, которая так долго заботилась о застройщиках, улетела. Льготная ипотека перестала существовать, семейную ипотеку урезали, а приоритеты правительства все отчетливее смещаются в другие сектора. (Впрочем, многие девелоперы до сих пор считают, что Мэри Попинс вернется. Политические ветра непредсказуемы. ) В 2024 правительство по-тихому отказалось от прошлого ориентира «120 млн. кв. м» в год. Теперь ключевой показатель - обеспеченность жильем: 33 кв. м на человека к 2030 году и 38 кв. м к 2036 году. А это значит – строить больше уже не требуется. Достаточно текущих показателей. И что с того? Отмена льготной ипотеки – самое ожидаемое событие последних лет. Этим несколько раз пугали покупателей и девелоперов. К 2024 году, когда отмена произошла, "крик о волках" стал обыденностью. До сих пор многие антикризисные решения девелоперов построены на том, чтобы дотянуть до следующей «господдержки, которая обязательно будет». В прошедшем году девелоперский инфантилизм достиг максимума, но в Минстрое сказали, что золотое время для девелоперов закончилось и пришло время помогать государству. 2025-26 гг станут проверкой на прочность не только нового девелоперского бизнеса, но и банковской системы проектного финансирования. 📈Рекордно высокие ставки В прошлом году ключевая ставка достигла 21%. Рыночные ставки по ипотеке выросли до 29%. Заградительный уровень для жилищного кредитования. На первичном рынке оборот поддерживается за счет ИВЛ остатков льготных программ (семейная и IT-ипотека). Вторичный рынок уже более года живет в условиях высоких ставок, но фронтального снижения цен не происходит. С рынка ушли не только покупатели, но и продавцы. Анабиоз – состояние, которое сегодня устраивает участников рынка, рассчитывающих переждать сложный период. И что с того? Рост ставок НЕ привел к полной остановке рынка. Страх потери (денег, удачного момента, льготных ставок) по-прежнему помогает продавать. С рынка ушли одни группы покупателей, но появляются другие. Оборот рынка вернулся к рабочим, допандемийным уровням. Но экономика девелоперских проектов сильно изменилась. Повышенный спрос предыдущих лет привет к стремительному росту цен на землю и другие ресурсы. Рост ставок по проектному финансированию пока не создал больших сложностей для большинства девелоперов. Но при низких темпах продаж в 2025 году может стать проблемой для проектов, которые не успели захватить период повышенного спроса. 🏗Объем строительства Удивительно, но после отмены льготной ипотеки и роста ставок по проектному финансированию объем стройки продолжал расти вплоть до конца 2024 года. Традиционная рыночная инерция и бремя прошлых решений выталкивали на рынок все новые и новые проекты. То чего так не хватало на рынке в 2023 году появилось в 2024. За время действия льготной ипотеки объем стройки по стране вырос лишь на 15%. Это крайне мало. И что с того? Мы слишком долго стимулировали спрос, но не контролировали предложение. Не удивительно, что рыночный баланс был достигнут за счет цены. По городам динамика стройки и предложения была очень контрастной. Во многом это стало основной причиной изменения ценовых пропорций между городами. 🏦Стремительный рост депозитов Рост средств на депозитах – чуть ли не главная надежда рынка жилья со второй половины 2024 года. Девелоперы рассчитывают, что рано или поздно эти деньги начнут перетекать на рынок жилья. Но, судя по всему, это произойдет скорее поздно, чем рано. И что с того? Денег на счетах физлиц действительно много, но структура вкладов не позволяет говорить о быстром перераспределении этих средств в пользу рынка жилья. Вклад в 1-2 млн. рублей может стать рычагом для сделки только при рабочей рыночной ипотеке. А этого на коротком горизонте пока не просматривается.

По сравнению с декабрем 2023 года оценка выручки рынка новостроек (текущие и планируемые поступления на счета застройщиков, продавцов, эскроу-счета по зарегистрированным розничным ДДУ и уступкам) в Московском регионе (Москва, Новая Москва и Московская область) в декабре 2024 года оказалась ниже на 7%, в то время как число реализованных лотов сократилось на 31%. При этом средняя оценочная цена реализованного лота на 34% выше, чем год назад, а квадратного метра - на 23% выше (расчет по заявленным ценам без скидок) при средней площади реализованного лота выросшей на 4%. Доля сделок с ипотекой сократилась с 84% до 46%. Отдельно в Москве (в старых границах) количество зарегистрированных лотов на 20% меньше. При этом средняя оценочная цена реализованного квадратного метра выше на 19%. В Новой Москве регистрация розничных сделок в декабре 2024 оказалась на 19% ниже, чем год назад, на фоне роста средней цены кв. м за год на 16%. В Московской области продажи в лотах ниже на 52%, при выросшей средней заявленной цене кв. м за год на 7%. Методика расчетов - в первом комментарии.

В декабре 2024 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Московском регионе (Москва, Новая Москва и Московская область) выросли на 21% в лотах и на 23% по оценке выручки по сравнению с ноябрем, при этом доля ипотечных сделок сократилась до 46%. В Москве зафиксирован рост числа сделок прошедших регистрацию на 21%, на фоне снижения доли ипотечных сделок до 36%. В Новой Москве число зарегистрированных сделок за месяц выросло на 58%. Такой прирост обеспечен в результате регистрации сделок от распродажи, прошедшей в ЖК Саларьево Парк. В Московской области число регистраций в декабре оказалось практически на уровне ноября, но средняя площадь реализованного лота сократилась на 3%, доля сделок с ипотекой до 57%. Методика расчетов - в первом комментарии.

ВЕЛИКОЕ СТОЯНИЕ В ЦИАНЕ Для всех пионэров в стиле «рынок все дальше растёт». Поясняю на пальцах, что сейчас происходит в моменте. Был в истории окончания «татаро-монгольского ига» эпизод, который записали как «Великое стояние на реке Угре». Два войска просто больше месяца стояли друг на против друга и ничего не произошло. А потом татаро-монголы посыпались. Вот тоже самое сегодня 13 января можно наблюдать в ЦИАНЕ, Авито. Великие стоятели и их «мудрые» агенты по 7-8 месяцев удерживают ценовую позицию, в которой ничего не происходит. Ориентироваться в такой ситуации на аналитику Циана и Авито бесполезно. Нужно знать историю сделок. Или уметь работать с предложением по цене. В данный момент рынок переполнен объектами, собственники которых вышли «постоять в рекламе».

В дополнение к данным по объему выдачи ипотечных кредитов - график средних ипотечных ставок. То, что разрыв между рыночным сегментом и льготным растет - не новость. Но на графике виден масштаб и колоссальная разница между первичным и вторичным рынком. В ближайшее время разнонаправленная динамика выдач по секторам сохранится. О выравнивании рыночных диспропорций в такой ситуации говорить не приходится. @REBURG

Данные ЦБ РФ за ноябрь прошлого года свидетельствуют о том, что число выданных ипотечных кредитов под залог ДДУ пока держится на минимальных уровнях предыдущих лет. Остатки льготных программ удерживают рынок от более глубокого падения. Но в секторе рыночных программ все плохо, и это тянет весь ипотечный рынок все ниже и ниже. @REBURG

(к предыдущему посту) Иными словами, правительство продуцировало огромный спрос льготной ипотекой, но не успели и не захотели создать противовес – предложение. Например, льготная программа по ИЖС, куда могли бы перетечь деньги потребителей и где сильно короче цикл от получения разрешения на стройку до старта продаж (2-2,5 года у городских девелоперов против недель и месяцев у частных застройщиков ИЖС), заработала очень поздно, только с середины 2023 года. Льготная программа не заработала на вторичное жильё, куда тоже мог бы сместиться спрос. Неудивительно, что цены на новостройки с 2020 года выросли на 60-100% и более. В итоге получилась программа не для потребителей (точнее, только для тех, кто попал в первые месяцы продаж новостроек по льготной ипотеке), а для поддержки девелоперов, которые на «пустом месте» смогли резко нарастить свои прибыли.

Как надулся «жилищный пузырь». Льготная ипотека привела на рынок недвижимости те слои населения, кто ранее ни по каким параметрам не мог претендовать на покупку жилья – ни по текущим доходам и накоплениям, ни по предсказуемости траектории их карьеры. С начала действия льготной ипотеки более 50% домохозяйств могли себе позволить покупку стандартной 2-комнатной квартиры площадью 54 кв. м. Покупку 1-комнатной и тем более студии площадью 25-28 кв. м – вероятно, уже более 80% населения (этих данных по однушкам и студиям у Института экономики города нет, но мы экстраполируем их подсчёты на эти сегменты). В теории девелоперы должны были бы «завалить» такой спрос дополнительными 50-70 млн кв. м в год нового жилья. Но от поиска площадки девелопером до начала продажи на «котловане» проходит от 2 лет и более. Такой навес спроса он технически быстро удовлетворить не может. Всё это привело к сильному росту цен и снижению доступности жилья, а далее – к фактической отмене льготной программы по ипотеке.

По моим расчётам за прошедший год, московские застрои перенесли сроки ввода с 2024 на 2025 – на почти рекордные 2 млн м². «Почти», т.к. большее перетекание, порядка 2,3 млн м² жилья, было в пандемийном 2020. В 2022–2023 смещение планов затрагивало порядка 0,6 млн м² Вообще, само «перетекание» стандартная практика рынка. Я уже писал, чем отличаются сроки ввода от ключей, и почему застрои могут спокойно переносить сдачу домов. Чаще всего ввод «двигают вправо», т.е. прибавляя срок. И активнее всего планы переписывают к концу года, когда явно не успевают достроить. А уж как глубоко двинут – зависит от запаса по сроку ключей, насколько подвисла стройка и внутренней кухни процессов / финмоделей Тем не менее, сдача дома остаётся психологически важным событием для покупанта. Что объяснимо. Также, объёмы ввода – показательная метрика для рынка. Это отчётность для кабинетных, раскрытие эскроу для застроев... И вообще, у нас любят следить сколько недвиги сдали, козыряя местами в рейтингах по объёму ввода ▪️Однако, вернусь к теме перетекания сроков. Во-первых, объёмы переноса сигналят о самочувствии стройки. Всё ли идёт по графикам, всё ли схвачено / оплачено. Во-вторых, можно примерно прогнозить ввод будущих периодов, и раскрытие эскроу Например, по итогам 2024, ввод в Мск просядет к уровням предыдущей трёхлетки. Полагаю, скоро увидим официальные цифры на уровне 4,8–5 млн м² сданных МКД. То есть на 18–30% меньше ввода 2023 / 2022 / 2021, когда сдали 6,5 / 6 / 7,1 млн м² МКД, соответственно. Но всё же год закроется бодрее предыдущих лет (см. скрин 2 по годам 👆) ▪️А вот большое перетекание с 2024-го, обеспечило по Москве рекордный плановый задел ввода в 2025 = почти 8 млн м² (см скрин 1). Какой объём из этого перетечёт по срокам на 2026 - посмотрим. Но сам потенциал ввода по итогам 2025 мощный. Посмотрите на рекордную сдачу 2021... и вспомните, что я писал в начале об объёме переноса сроков туда с 2020-го. Поэтому, не готов щас точно ванговать выхлоп текущего года, однако можем увидеть до 6–7 млн м² МКД. И полетит из каждого рупора: Йух-хуу… Мы построили на ХХ % больше прошлого года… Какие молодцы 👍 @iliilitop

⚡️По данным Всеостройке.рф, ГК ТОЧНО, «Железно» и «Донстрой» стали самыми надежными застройщиками России по итогам 2024 года 1️⃣ГК ТОЧНО — надежность девелопера на 10.01.2025 составила 4,79 балла. В прошлом году компания стала триумфатором всероссийской премии «ТОП ЖК-2024», взяв сразу пять наград конкурса новостроек. Также застройщик впервые вошёл в ТОП-3 ведущих девелоперов страны по объему текущего строительства. 2️⃣«Железно» — 4,7 балла До этого компания также получала награду «Надежный застройщик России» в рамках IX Всероссийского саммита застройщиков и производителей строительных материалов, организованного Фондом развития механизмов гражданского контроля. 3️⃣«Донстрой» — 4,67 балла Проекты компании не раз были отмечены множеством премий. Например, «Остров» и «Символ» победили в трех номинациях на Urban 2024. Также ЖК девелопера часто попадают на первые места подборок нашего портала. 4️⃣«Страна Девелопмент» — 4,64 При создании своих проектов придерживается концепции 15-минутного города, когда все важные объекты для комфортной жизни находятся в шаговой доступности. На сегодняшний день у компании одиннадцать офисов в Тюмени, Москве, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге, а в 2024-м застройщик получил право на застройку «Сити-2» в Пресненском районе столицы. 5️⃣«Группа Голос» — 4,61 балла Это крупный девелопер Южного Урала, в портфеле которого более 1 млн «квадратов» различной недвижимости. У компании есть проектный институт, собственный парк техники, подрядные организации, управляющая компания и производство, которое обеспечивает потребности застройщика. 📍Также в десятку самых надежных застройщиков России 2024 года вошли: «Эталон» (4,57 балла), Setl Group (4,54), DOGMA (4,52), «Девелопмент-Юг» (4,4) и ПИК (4,39). Подробнее про девелоперов — в статье. Справочно: Информация о надёжности девелоперов собирается как средняя оценка жителей проектов застройщика, оставленная в отзывах на платформах Яндекс, 2GIS и портале Всеостройке.рф. Рейтинг обновляется в моменте с каждой поставленной оценкой.

🎄Дарю 3-м по 10.000₽ — как начало накопления на ремонт или первоначальный взнос на квартиру. А что, главное начать 😏🎄 Как и обещал, каждое воскресенье — розыгрыши. В этот раз будет 3 победителя. Условия: 1. Быть подписанным на Телеграм-канал «Инсайдер.Главный по домам» 2. Оставить комментарий под этим постом в канале «Инсайдер.Главный по домам», в каком ЖК вы хотели бы приобрести квартиру😎 Как раз определим жилой комплекс мечты. *можно неограниченное количество комментариев, но подсчитываться будут только те, которые соответствуют теме в условиях. ☝🏻Итоги подведу в 15:00 (мск) 14 января (по случаю Старого Нового года), выбрав с помощью рандомайзера три человека из комментариев (выложу постом видео подведения итогов). 😉

Сегодня прочитал в ленте, что если ёлку просто выбросить в мусорный бак или оставить рядом с контейнером, вас могут оштрафовать, но если предварительно её распилить и упаковать ветки, то нарушения можно избежать. Короче, опять петербуржцы законы для своих пишут

Там, наверное, бухгалтер живет

По итогам 11 месяцев 2024 года объем сделок на первичном рынке в среднем по стране снизился на 19% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом, с учетом роста стоимости кредитования снижение по итогам года окажется несколько выше. Однако снижение спроса на строящиеся квартиры не привело к обвалу цен. Изменение спроса и цен во всех регионах было неоднородным, тем не менее общий тренд сохранился. В среднем по стране за 11 месяцев цены на квартиры выросли на 8,7%, что в целом соответствует текущим темпам официальной инфляции. Таким образом, внешне выглядит, что реальные цены на строящиеся квартиры в 2024 году, по сути, не росли. Избыточная кредитная нагрузка может привести не только к удорожанию стоимости строительства, но в отдельных случаях и к утрате собственного капитала и банкротствам застройщиков. Кроме того, в 2025 году застройщики будут вынуждены более активно продавать и обменивать площадки, которыми они запасались под будущее развитие. Планы по выводу новых проектов на рынок точно будут скорректированы, что скажется на объемах предложения в последующие пару лет.

Утвержден паспорт нового национального проекта «Инфраструктура для жизни». Об этом рассказал Марат Хуснуллин. Нацпроект состоит из 12 федеральных проектов, в т.ч. туда вошел отдельный проект «Ипотека» (за него, кстати, отвечает Минфин). За 5 проектов будет отвечать Минстрой. По целям. Например, там есть вот такие цели: ▪️Обеспечение граждан жильем (сейчас 29,3 кв. м на человека) к 2030 году до 33 кв м, а к 2036 году — до 38 кв м. ▪️Устойчивое сокращение непригодного для проживания жилищного фонда. ▪️Повышение доступности жилья на первичном рынке. #нацпроекты

Провинциальный Петербург столичного художника Художник Алексей Матвеевич Прокофьев (1867‑1925), ученик А. И. Куинджи, сейчас малоизвестен, впрочем, и до революции в столицах его имя не было на слуху. Однако открытки с изображениями его Петербурга - в “неоткрыточной” манере, какие-то непарадные, с текстурами холста и краски, с кривоватой перспективой,  несоразмерными фигурками, видами спящих окраин - были очень популярны там, где о столице (да и о живописи) знали по открыткам и репродукциям - то-есть почти по всей империи... (В общем-то и я о творчесте А. М. Прокофьева узнала благодаря открыткам - с “Ледовыми трамваями”). О своей внестоличной славе Алексей Матвеевич узнал, получив приглашение “на должность” в Алатырь, в Чувашии, в голодном 1919. Правда, импульсивный характер художника не способствовал работе инспектором народного образования, потому он занялся преподаванием и организовал курсы рисования для учителей. Правда, и преподаватель он был своеобразный - то стращал учеников, то увлечённо рисовал за них. Но жизнелюбивого добряка любили, а после внезапной смерти, в 1925, почти все его работы купили односельчане на аукционе в помощь супруге. Так до сих пор где-то в сёлах Чувашии хранятся работы петербургской знаменитости с пейзажами тех мест. (с исп. мат. Н. Головченко, журнал “Филокартия”, 2010 г) #открытки #живопись

«Точно. Железно. Надежно.» Предлагаю с таким лозунгом проводить у нас следующие выборы. Подсчет там приблизительно так же проводится😁

У меня одного ощущение, что кто-то нам «надежно» напиздел с этим рейтингом?

🏗 Девелоперам хотят разрешить стройматериалы, которых нет в регламентах Минстрой только что внес проект приказа. Если его примут, на стройках можно будет использовать изделия, технологии и конструкции, которых нет в нормативах. Сперва собственные стандарты отделки, теперь свои материалы, — звучит как мечта застройщика.