КОТЛОВАНЪ

❗️Мониторинг ставок банков Высшей ипотечной лиги по итогам прошлой недели с 4 по 11 апреля 2025 года. Исходные данные: ▪️срок кредита – 15 лет; ▪️объект – квартиры; ▪️сумма кредита – средний размер выданного кредита для приобретения вторичного жилья 3,76 млн руб., первичного жилья – 5,87 млн руб., для рефинансирования – 3 млн руб.; ▪️если в банке программы рефинансирования разделяются на рефинансирование вторичного жилья и на рефинансирование новостроек, то в таблице указана ставка рефинансирования вторичного жилья; ▪️при условии комплексного ипотечного страхования или при присоединении к коллективному договору страхования; ▪️ставки приведены по программам, не требующим оплаты единовременной комиссии за снижение ставки, а также без учета субсидированных программ; ▪️ставки по новостройкам приведены для аккредитованных застройщиков и без учета повышения ставки на период строительства; ▪️клиент «с улицы», не учитываются скидки по акциям; ▪️доходы подтверждены 2-НДФЛ или справкой из СФР (с сайта Госуслуги); ▪️ПВ – 30%. #ставки #ипотека @rusipoteka

⚡️ Сбер ещё чуть-чуть снизил свой оброк по Семейке... Шажок всего на минус 0,8-1 п.п. В отличие от февральского манёвра - ход выглядит чисто символическим. Но понижательный тренд всё лучше жеж @iliilitop

Новая проблема, о которой все активнее говорят... Дефицит жилья в России к 2027 году может достигнуть 30 млн кв. м., пишут Ведомости. Девелоперы сокращают число новых проектов из-за снижения спроса на квартиры, следует из отчета Дом РФ. Там говорится, что такая ситуация может сложиться при условии восстановления спроса на квартиры. Представитель госкомпании напоминает, что в I квартале этого года девелоперы на фоне снижения востребованности жилья сократили число новых проектов на 24% в годовом выражении до 8,1 млн кв. м. Объемы строительства, по прогнозу Дом РФ, будут падать на протяжении всего 2025 года в случае сохранения высокой ключевой ставки и низких продаж. И даже при условии снижения ставки до 7,5–8,5% в 2027 г. российские застройщики не успеют нарастить число новых проектов в связи с длительными сроками возведения домов. Опасения Дом РФ разделяют и опрошенные «Ведомостями» застройщики. Помните, на днях про это говорил глава Дом РФ в докладе Президенту. На что Путин в ответ назвал еще одну опасность: "А цена вырастет". Про эту проблему говорил и Хуснуллин. И еще напомним, 15 апреля, т.е. уже завтра, состоится заседание Госсовета, где жилищные власти могут озвучить предлагаемые ими меры поддержки строительной отрасли. Интересно, что предложат. Видите же, проблемы большие пророчат, если ничего не сделать. #мнение #застройщики #строительство

Управляющая компания посчитала записи в домовом чате наносящими ущерб ее деловой репутации. В сообщениях жители описывали действия сотрудников компании, характеризуя их как «дебилы», «засранцы тупоголовые», «бездари» и так далее. Всего компания потребовала удалить из чата 15 сообщений, а также возместить расходы на нотариуса и плату госпошлины. Однако суд постановил, что обмениваться такого рода сообщениями не является противозаконным. Остальные требования компании суд также оставил без удовлетворения. из остальных требований - возмещение ущерба из-за смены жителями этой управляющей на другую. не помогли ни заверенные нотариусом копии сообщений, ни тренд на признание обиженным. будет забавно, если пойдут дальше с апелляцией доброе утро 🫶

Доходность девелоперов выше медианы Начало тут и там. Медиана доходности для разных рейтингов на 11.04.2025: - А+ / А / А- = 26,6% - ВВВ+ / ВВВ / ВВВ- = 32,5% - ВВ+ / ВВ / ВВ- = 33,8% - В+ / В / В- = 33,7% В каждом из рейтинговых сегментов можно найти облигации девелоперов с доходностью выше медианы. В 2024 году девелоперы разместили 21 выпуск (95,3 млрд руб.), а уже за первые 100 дней 2025 года стартовали 11 размещений (27,5 млрд руб.). Из этих 11 размещений только один раз предложили флоатер. Остальные выпуски предлагают инвесторам привлекательный фиксированный или переменный купон (фикс+put). Да, дюрация по всем этим выпускам от 1 до 1,5 лет, но фиксированный купон есть фиксированный купон. Пост информационный. Не является инвестиционной рекомендацией. Редакция канала не несет ответственности за результаты инвестиций в данные ценные бумаги.

Девелоперы - это четверть рынка облигаций от А+ до В- Продолжаем обсуждение облигаций девелоперов. Начало тут. По разным оценкам вклад строительного сектора в ВВП составляет от 6% до 12% в зависимости от того, как считать - прямой вклад или вместе со смежными отраслями. Поддержка сектора в 2020-2024 гг. была целенаправленной государственной политикой, но привела к сильным ценовым перекосам, пузырю на рынке недвижимости и избыточным бюджетным расходам. В 2025 году на компенсацию ставок по льготной ипотеке бюджет может потратить 1,35 трлн руб. (триллион, не миллиард). Отмена льготной ипотеки сильно подкосила не только девелоперов, но также их поставщиков и подрядчиков. 2025 году для них будет сложным, что с одной стороны, увеличивает риски, а с другой стороны, на рынке облигаций появляется возможность получить повышенную доходность. Облигации для девелоперов - это, по сути, мезонинное финансирование, то есть по доходности выше, чем проектное финансирование, и дешевле equity. Девелоперы готовы платить больше, так как им надо пережить тяжёлый 2025 год.

На рынке корпоративных облигаций от А+ до В- доля девелоперов составляет 25% в общем объёме.

В обращении 64 выпуска рублёвых облигаций от 21 эмитента объёмом 255 млрд руб., что позволяет собрать диверсифицированный портфель для инвестора с любым объёмом средств. У девелоперов всегда есть потребность в привлечении такого типа ресурсов, поэтому поток размещений не прекращается, и можно заниматься cherry picking. Пост информационный. Не является инвестиционной рекомендацией. Редакция канала не несет ответственности за результаты инвестиций в данные ценные бумаги.

Уважаемый Дмитрий Прокофьев прав по поводу неформальной сделки между реформаторами в 1990-е и остальным населением: «Мы берём советскую собственность, а вам взамен, за согласие, оставляем бесплатно квартиры – приватизируйте их». https://t.me/moneyandpolarfox/11322 Я не зря здесь отметил «квартиры», а не «жильё». Это небольшая поправка к тезисам автора. Не весь жилищный фонд России составляли квартиры, а были ещё частные дома, которые находились в личной собственности (на которую распространялись рыночные правила с некоторым ограничением – дома можно было продавать и покупать, в отличие от квартирного госфонда). На жилые частные дома приходилось в РСФСР к началу реформ 25-30% от всего жилфонда. Да, у нас была «одноэтажная Россия» (правда, новое строительство в РСФСР было ограничено 60 кв. м, с неотапливаемыми террасами могло быть до 80 кв. м). Эти дома люди строили на собственные деньги, довольно часто в городах на земельных участках, которые ещё до Революции купили их предки. Т.е. под приватизацию этот жилфонд не попал, т.к. он и до этого был по сути уже частный. (в колхозах, т.е. в деревне, почти всё жильё было индивидуальным, построенным на деньги населения) Ещё надо отметить и сектор кооперативных квартир, за которые люди тоже заплатили собственные деньги (в Москве 2-комнатная кооперативная квартира в конце 1970-х стоила 7500 руб., или примерно 50 месячных медианных окладов). Были ещё жилищные сектора, которые не попали под приватизацию (или люди решали этот вопрос в частном порядке) – общежития (в них жили более 1 млн человек) и ведомственное жильё. Так что приватизацией смогли воспользоваться лишь 55-60% населения России (отдельная тема, разница в стоимости жилья в Москве и Петербурге и в каком-нибудь ПГТ или умершем моногороде). На диаграмме – структура жилищного фонда СССР по данным переписи населения в 1989 году (по РСФСР была похожая структура).

Поделились, но чем? К посту о том, «зачем делиться, когда можно не делиться ©» , уважаемый подписчик сделал очень точный комментарий

Элитарии все же поделились. С позднесоветским поколением через приватизацию квартир. … Мое поколение (следующее, первое не советское) очень хорошо это ощущает - для нас квартира - это кабальная ипотека. Моими глазами (1985 г.р.) одни и другие попилили гос собственность на выгодных для каждого условиях (понятно, что кто-то был хитрее и хапнул больше), но вычеркивать сегодняшних пенсионеров из бенефициаров приватизации советских активов нельзя. Это и был тот самый общественный договор. Он до сих пор жив. В силу демографического перехода бенефициары до сих пор в большинстве и наслаждаются результатом. В отличие от пенсионеров, элитарии хотя бы не смакуют свой статус внутри семьи. (это может показаться как субъективный опыт, но общаюсь со сверстниками и многие также рефлексируют)

Собственно, я еще с начала 1990х помню злую шутку – в 1861 году русских мужиков освободили «без земли», а в 1991 году – «без недр» Разумеется, в начале 1990х ни о каком создании «массового среднего класса» организаторы приватизации не думали, чего себе-то врать теперь, через тридцать лет. Идеальный общественный договор вокруг «приватизации общенародной собственности» в глазах начальства выглядел так - мы не будем заставлять людей выкупать «государственные квартиры», в которых люди живут, ну а людям нечего тут спрашивать, кто станет хозяевами нефтеперегонных комплексов и сталепрокатных комбинатов. И «социалистическая собственность» оказалась в руках тончайшего слоя бывших советских людей «не пойми как», причем так быстро, что никто ничего не успел сообразить. И даже сейчас, тридцать лет спустя после приватизации, эти бывшие советские люди не могут объяснить другим бывшим советским людям и их детям - почему, собственно, именно они, а не какие-то другие граждане занимают руководящие посты, одновременно являясь владельцами заводов-пароходов. Кстати, начальники не могут толком объяснить происхождение своей собственности и друг другу – иначе им не было бы нужды так держаться исключительно за силовой ресурс власти – единственное, что может обеспечивать им право собственности.

Чингачкук выходит на тропу войны🤷‍♂️ анонимные каналы, вам страшно?

Да нет. Я сейчас последовательно буду Деанонить все анонимные каналы в РФ на тему недвижимости ))

🤔Ой! А это незаконно было? Кто-нибудь расскажите риэлторам, кажется, они не знают. В Тюмени задержали сотрудников риэлтерского агентства Willmax, которых подозревают в мошенничестве. По данным источника 72.RU фирма Willmax за деньги помогала оформлять льготную ипотеку за 6%, оформляя людей как IT-специалистов. 🔺Треугольный метр

На фоне роста ипотечной ставки и изменения курса $ россияне по рассрочке скупают объекты в ОАЭ. Рассрочка беспроцентная, дается на срок от 2 до 8 лет с первым взносом в 10% от стоимости. Например, можно взять квартиру у моря с террасой и бассейном, чтобы жить или сдавать в аренду. Доход здесь в валюте и не облагается налогом. Подписывайтесь на самый большой канал о рынке недвижимости Эмиратов от аналитика Андрея Негинского (он на фото) и скачивайте в закрепе каталог из 20 таких проектов с описанием и ценами.

Как уже ранее писали, первый квартал на рынке столичного региона прошел весело-задорно, позитивно-креативно. Девелоперы мало того, что продали более 33 тыс. юнитов за квартал, так ещё увеличили долю ипотечных сделок до 54%. Это что значит? Что веерная раздача рассрочек, чем характеризовался 4 квартал 2024 года, заканчивается. Сейчас в массе своей прикрыли и рассрочки без вменяемого первоначального взноса, и без адекватной наценки за рассрочку. Побаловались и хватит. 33 тыс. юнитов за квартал — это хороший результат, по сути, переиграли результаты, которые давал рынок в 2022-2023 гг. Именно тогда девелоперы для себя открывали ларчик под названием «субсидируем ипотеку до околонулевой ставки и едем дальше». Там накладывались льготные программы от государства, плюс можно было их за достаточно небольшие деньги досубсидировать до сказочно низкой суммы ежемесячного платежа. Какой результат этой темы? Да простой — вон сколько кварталов рынок ехал с долей ипотеки в сделках более 70%. Проблема только, что за это время накопили жирок не девелоперы, про чей жирок любят крайне часто вспоминать, а банки, которые зарабатывали на этой ипотеке ещё больше. 54% доля ипотеки в 2025 году — это адекватный уровень, если посмотреть на тот же очень успешный и интересный 2021 год. Тогда продажи били все рекорды, а доля ипотеки балансировалась на уровне 55-60%. Драматическое падение доли ипотеки в 2024 году связано, конечно же, с завершением программ льготной ипотеки, а также открытием девелоперами посыла «рассрочка». Поэтому большой вопрос — сколько рассрочек сидит в 18,8 тыс. сделок в 4 квартале. Если до 20%, то ок, едем дальше. Если 30-40%, то тут надо подумать, что с этими сделками будет потом, а если больше 40%, ох по башке кому-нибудь потом второе полугодие 2024 года прилетит. Девелоперы любят откладывать все свои проблемы на «потом», потому что цикл девелоперский длинный, «потом» разберемся, вот и сделки второй половины 2024 года «потом» могут прилететь.

🔹 Росреестр разъяснил особенности ускоренной регистрации недвижимости В ведомстве сообщили, что россияне могут зарегистрировать права на недвижимость за 1 день. Услуга стала доступна с 2025 года на основании вступивших поправок, внесенных законом № 207-ФЗ от 22.07.2024 г. Ускоренная процедура доступна при регистрации: 🔹ипотеки на основании соответствующего договора; 🔹прав на квартиру на основании договора купли-продажи (кроме случаев продажи с публичных торгов). За данную процедуру взимается повышенная пошлина (статья 333.33 НК РФ), при этом опция предоставляется исключительно по инициативе заявителя. Чтобы ей воспользоваться, в заявлении об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав необходимо поставить соответствующую отметку о предоставлении услуги в срок не более 1 рабочего дня. Ускоренная регистрация возможна: 🔹при подаче документов в МФЦ, 🔹онлайн в личном кабинете на сайте Росреестра. 📅 В настоящее время общие сроки осуществления регистрационных действий составляют 7 рабочих дней. При подаче документов через МФЦ указанные сроки увеличиваются на 2 рабочих дня. #недвижимость #росреестр @rusipoteka

Узнали, что к команде «Самолета» в должности директора по закупкам и тендерам присоединился Владислав Лузин До прихода в команду крупнейшего девелопера Владислав работал тоже с крупняком — из структур Еврохима и СУЭКа. В обязанности входило выстраивание централизованной функции закупок, реорганизация закупочной деятельности дочерних и управляемых обществ. С нуля удалось выстроить снабжение проектных офисов, ответственных за строительство портов в Усть-Луге и Ванино. Артем Блинов, ранее занимавший эту должность, займется консалтинговыми проектами цифровизации закупок в В2В.

Доступная ипотека для людей и кредиты для застройщиков — два ключевых условия, без которых не решить жилищный вопрос и не вывести строительную отрасль из спада. Как это работает: Покупатели не могут взять доступную ипотеку, значит деньги не попадают на эскроу-счета. Девелоперам не хватает финансовых средств даже на текущие проекты, не говоря о запуске новых. Именно это мы и видим на рынке, который заметно "остывает": новые проекты запускаются реже, а продажи в уже начатых падают. Главная причина — нехватка доступных денег. Необходим комплекс мер по стимулированию спроса и самой отрасли, а их выработка требует всестороннего диалога власти, бизнеса и банковского сообщества.

⚡️ Минстрой предлагает сократить отсрочку по взносам за капремонт в новостройках с пяти лет до одного 👉В ведомстве пояснили, что даже в новых домах износ оборудования начинается с момента ввода здания в эксплуатацию — затягивать с формированием фонда капремонта больше нецелесообразно.

🏗️ По предварительным данным регионов РФ, за I кв. 2025 года по сравнению с тем же периодом прошлого года: ⬩ общий ввод жилья вырос на 7%, до 31,6 млн кв. м; ⬩ в сфере ИЖС – вырос на 20%, до 24,6 млн кв. м. Об этом сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин.

«Однако из‑за текущей непростой ситуации уже сейчас мы видим определенные риски снижения темпов ввода жилья в будущем, и над их предотвращением необходимо начинать системно работать», – отметил он.

#стройка #жилье @rusipoteka

😀 Российская гильдия риэлторов (РГР) предложила: 〰️запретить регистрировать сделки с недвижимостью, если на это нет согласия супруга продавца; 〰️предоставлять справку из ЗАГСа о зарегистрированном браке покупателя. Такое предложение было озвучено на круглом столе в Общественной палате. 🤫🏁🏁🏁 «Росреестр не вправе требовать предоставления согласия супруга для проведения госрегистрации перехода права собственности к новому собственнику, и не уполномочен выяснять вопрос о наличии или отсутствии такого согласия. То есть в настоящее время даже при отсутствии согласия супруга госрегистрация перехода права собственности будет проведена. При этом в ЕГРН вносится запись об отсутствии необходимого согласия супруга на сделку. И она отображается в выписке из ЕГРН, удостоверяющей право нового собственника на приобретенный объект. Проблема в том, что новый собственник узнает об этом уже после сделки (до момента сделки такой записи в выписке из ЕГРН нет). А это может в дальнейшем затруднить отчуждение или совершение иных сделок с недвижимостью. Такая сделка в соответствии со ст.173.1 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) является оспоримой и может быть признана недействительной по иску супруга, чье согласие не было получено в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о сделке», – пояснила вице-президент РГР Ирина Зырянова. 🏁🏁🏁🏁 #недвижимость #ргр @rusipoteka

В «Известиях» вышло интервью вице-премьера Марата Хуснуллина. Вот самое интересное, что можно узнать из беседы👇: 🔹Российские застройщики перенесли срок сдачи около 100 тысяч квартир. Вместе с тем, власти пока не могут сказать, что пошел процесс банкротства застройщиков. 🔹Через 2-3 года, допустил Хуснуллин, в России может резко снизиться объем строительства жилья, тем более, что в первом квартале 2025 года впервые за шесть лет снизились объемы запуска новых жилых проектов. 🔷Зампред правительства признал, что программа льготной IT-ипотеки в стране фактически приостановилась из-за недостаточной поддержки банков. 🔹 Кроме того, Хуснуллина тревожат объемы дальневосточной ипотеки: по его мнению, программа пока не набрала тех темпов, которые от нее ожидали. 🔹Среди предложений кабмина по поддержке стройотрасли вице-премьер выделил идею увеличить объем субсидируемого кредита. По его словам, во многих регионах уже не хватает лимита в 6 млн рублей из-за подорожания жилья. #обзорсми @ria_realty