Андрей Коняхин | ИнвестЩи 🥘
رفتن به کانال در Telegram
Пишу про землю, бизнес, торги и инвестиции в недвижимость ⤵️ 💬 Чат: @investschi_chat ✍️ Автор: @konyakhinz
نمایش بیشتر2 921
مشترکین
+124 ساعت
+107 روز
-430 روز
در حال بارگیری داده...
کانالهای مشابه
ابر برچسبها
اشارات ورودی و خروجی
---
---
---
---
---
---
جذب مشترکین
سپتامبر '26سپتامبر '26
سپتامبر '26
+60
در 0 کانالها
اوت '26
+58
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئیه '26
+80
در 2 کانالها
Get PRO
ژوئن '26
+69
در 1 کانالها
Get PRO
مه '26
+114
در 0 کانالها
Get PRO
آوریل '26
+103
در 1 کانالها
Get PRO
مارس '26
+290
در 0 کانالها
Get PRO
فوریه '26
+62
در 0 کانالها
Get PRO
ژانویه '26
+108
در 3 کانالها
Get PRO
دسامبر '25
+79
در 1 کانالها
Get PRO
نوامبر '25
+48
در 0 کانالها
Get PRO
اکتبر '25
+81
در 0 کانالها
Get PRO
سپتامبر '25
+75
در 0 کانالها
Get PRO
اوت '25
+149
در 1 کانالها
Get PRO
ژوئیه '25
+135
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئن '25
+119
در 0 کانالها
Get PRO
مه '25
+231
در 1 کانالها
Get PRO
آوریل '25
+189
در 0 کانالها
Get PRO
مارس '25
+349
در 0 کانالها
Get PRO
فوریه '25
+716
در 1 کانالها
Get PRO
ژانویه '25
+198
در 1 کانالها
Get PRO
دسامبر '24
+87
در 1 کانالها
Get PRO
نوامبر '24
+60
در 1 کانالها
Get PRO
اکتبر '24
+135
در 1 کانالها
Get PRO
سپتامبر '24
+39
در 0 کانالها
Get PRO
اوت '24
+58
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئیه '24
+33
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئن '24
+51
در 0 کانالها
Get PRO
مه '24
+71
در 1 کانالها
Get PRO
آوریل '24
+63
در 0 کانالها
Get PRO
مارس '24
+124
در 1 کانالها
Get PRO
فوریه '24
+93
در 1 کانالها
Get PRO
ژانویه '24
+99
در 0 کانالها
Get PRO
دسامبر '23
+92
در 1 کانالها
Get PRO
نوامبر '23
+54
در 1 کانالها
Get PRO
اکتبر '23
+70
در 1 کانالها
Get PRO
سپتامبر '23
+467
در 0 کانالها
| تاریخ | رشد مشترکین | اشارات | کانالها | |
| 29 سپتامبر | +2 | |||
| 28 سپتامبر | +3 | |||
| 27 سپتامبر | +4 | |||
| 26 سپتامبر | +1 | |||
| 25 سپتامبر | +3 | |||
| 24 سپتامبر | 0 | |||
| 23 سپتامبر | +3 | |||
| 22 سپتامبر | +2 | |||
| 21 سپتامبر | 0 | |||
| 20 سپتامبر | 0 | |||
| 19 سپتامبر | +3 | |||
| 18 سپتامبر | +3 | |||
| 17 سپتامبر | 0 | |||
| 16 سپتامبر | +5 | |||
| 15 سپتامبر | +2 | |||
| 14 سپتامبر | +1 | |||
| 13 سپتامبر | +3 | |||
| 12 سپتامبر | 0 | |||
| 11 سپتامبر | +2 | |||
| 10 سپتامبر | +2 | |||
| 09 سپتامبر | +1 | |||
| 08 سپتامبر | +1 | |||
| 07 سپتامبر | +4 | |||
| 06 سپتامبر | +1 | |||
| 05 سپتامبر | +2 | |||
| 04 سپتامبر | +6 | |||
| 03 سپتامبر | 0 | |||
| 02 سپتامبر | +3 | |||
| 01 سپتامبر | +3 |
پستهای کانال
| 2 |  ✅ Короткая история о рекламных ставках на ЦИАН в МО | 229 |
| 3 | Каждый раз удивляет, когда встречаешься с людьми на участке, которые выложили на торгах – в их глазах прямо читается, что они полагают, что участок заберут как единственные по стартовой цене.
И все-время вспоминаю свои первые торги в 2023 г., в Кузнецово и Рудово, где мне риелтор утверждал, что зайду и куплю по стартовой цене и заработаю, а там коллеги на опыте залетели и разогнали за 5 мин. до 700.000₽/сотка, после чего я понял, что легко не будет. | 366 |
| 4 | 🔹Москва изумительные участки выставляет на торги.
Приехал на одну локацию – соседи пугают, что местный застройщик связан как-то с ДГИ и поэтому все скупают тут. Спрашиваю, так это первый участок в деревне на торгах, «а, ну значит не связаны», говорят хотели сами принять участие, но боятся чьи-то планы нарушить. Говорю участвуйте, уже все прозрачно сделали максимально, готовы предложить больше – продадут вам, но даже пробовать не хотят, потому что денег перебить застройщика нет, но и достоверно утверждать, что он будет участвовать тоже не могут. Но и задаток морозить на какое-то время тоже не хотят и это стоп-фактор.
Приехал на вторую локацию – встретился с конкурентами. Их отсечка выше моей, думаю ну ладно. Участки шикарные конечно. Без проблем. Сейчас еду на третью и четвертую.
Но недавно ездил по МО, ну это ситуация «и я падал в лужу, и в меня стреляли», господи, один хуже другого: то заправка, то овраг, то гора, то трубы неучтенные, то вода озера, то вообще с заборами, захватами и свежими замками земля, МО конечно веселее с этой точки зрения, всегда что-то интересное.
Но факт в том, что я уже не помню, когда Москва уходила с нормальным дисконтом, и не помню когда последний раз брал с муниципальных объект без гемороя на грани фола, что даже профессиональные инвесторы такое не готовы брать.
Но и банкротка не радует. Последний лот обратился за проверкой: так на объект только к этому юристу было 7 человек желающих. Настолько мало качественных лотов, что за каждым объектом очередь выстраивается. И конкуренция высокая везде, и гемороя много везде, но такая работа. Соседи каждый раз на каждом моем объекте не верят, что из этого места что-то адекватное получится.
Как у вас дела? | 375 |
| 5 | Выбираю тут пару единиц техники и неизбежно возник вопрос сравнения с китайскими производителями.
К сожалению, не вижу смысла покупать отечественное, я это пишу и мне дико грустно. Я бы очень хотел и с удовольствием, всегда топлю за Россию, но дельта в 50% – это слишком много, при условии, что из отечественного там конечно же будет дай бог половина, мотор и основные узлы все-равно китайские. Такая реальность.
Первая единица в РФ 1,2 млн., китайский аналог с маржой посредника ≈ 0,6 млн.
Вторая единица в РФ 2,3 млн., Китай с доставкой – 1 млн. | 356 |
| 6 |  Расчет получил за 1 сотку с небольшим прирезки. Продолжить?
Какая рыночная тогда стоимость? | 5 |
| 7 |  Когда на торги выходят сильные женщины, то сильным мужчинам лишь остается наблюдать с открытыми ртами 😅
Дали жару, однако. | 561 |
| 8 |  +1Какими CRM пользуетесь?
Сколько бы не пытался использовать СРМ на входящие обращения – не могу. Не получается. И результата нет особо. Если клиенту участок не понравился, то натягивать сову на глобус тяжело, да и клиент может быть проблемным. А те, кто хотят жить именно здесь, они как правило сразу заряжены, их не нужно пинать и продавать.
Конечно, с таким подходом, империю не построишь и нужно продавать стараться больше и всем, кому только сможешь, но вот нужна ли империя – вопрос иного качества. Есть деньги – нет времени, есть время – нет денег.
Уже месяц работаем в CRM YouGile – используем по объектам, некая чистая среда без флуда и обсуждений, пока что нормально, задачи не теряются, можно выставлять приоритеты, выбирать ответственного, есть чаты внутри. Как альтернатива ещё: группы в Telegram с темами, каждый объект – отдельная группа, тоже эффективно, быстро и удобно.
А вы что используете? | 606 |
| 9 |  ⚙️ Закрываю огромный пласт проблем с прирезками и участками больше средних.
Одно дело – отбить стандартные 4 точки на простом ЗУ. И другое, когда точек 70 или участок кривой, где на одном метре приходится ставить по 4 отметки.
Геодезист – это копейки, ну так принято считать и проще нанять, согласен, потому что свой прибор, особенно, если новый, цена космос и, если он не работает по назначению на выездах, то никогда не окупится.
Отчасти это так, но…
1. Иногда за один сложный ЗУ можно отдать геодезу и 30 000 ₽.
2. Бывает, что на один объект геодезиста вызываю по 3-4 раза.
3. Часто нужно отбить не только свои границы, но и соседей, включая повороты, ибо нередко есть смещение или самозахват.
4. Или прирезку для КИ нужно ювелирно отбить 20 точками, чтобы случайно не «залезть» на чужой забор и не получить отказ.
Ситуации и стратегии разные, но уверен, что оборудование отобьется в течение года и даст больше автономности, а значит и свободы, а дальше уже в плюс. Мне нравится игра в долгую и сейчас, когда в стране кризис, и есть возможность покупать выгодно то, что нужно – я это делаю, ведь дальше дороже.
✅ Полная автономность — не зависим от чужих графиков.
✅ Экономия — оставляем больше денег внутри системы. И бьем себе любые объемы координат своих и не только. Одна правильно выставленная граница может дать больше, чем можно представить.
✅ Монетизация — можем делать коммерческие выезды.
Двигаемся дальше! 🤝 | 597 |
| 10 |  Сколько можно заработать на обучении по оформлению земельных участков у государства? 😅
Спойлер: в видео, например, речь о 120 млн. за год при достаточно низкой расходной части. В общем, гораздо больше прибыль, чем если ЗУ продавать с рисками в разы ниже. 99% читателей этого канала такие деньги на земле не заработают никогда, сколько бы не тужились. А в инфо-бизнесе можно.
0% осуждения с одной стороны, потому что это первоисточник схем / участков / торгов, но отсюда и рост конкуренции у тех, кто оформляет, у тех, кто выкупает, у тех, кто помогает выкупать, так что все взаимосвязано.
Видео с канала Егора Пырикова | 587 |
| 11 | Посоветуйте в личные сообщения юристов, услугами которых пользуетесь при проверке своих объектов?
Банкротство
Арестовка
Рынок
Нужна тяжелая артиллерия. | 584 |
| 12 |  Задача о разборчивой невесте
Как сделать один-единственный лучший выбор в условиях полной неопределенности и отсутствия пути назад? Представьте классический сценарий, который подчиняется следующим строгим правилам:
1. Есть заранее известное число претендентов (переменная n). Кандидаты предстают по очереди, но в случайном порядке.
2. Каждого текущего кандидата можно сравнить со всеми предыдущими, но предсказать качества будущих невозможно.
3. Решение принимается на месте: кандидат либо принимается (на этом поиск завершается), либо отвергается (передумать и вернуть нельзя).
4. Главная цель — выбрать исключительно самого лучшего претендента из всех. Выбор второго или третьего по привлекательности = проигрыш.
🔹 Математики доказали, как действовать топ-эффективно:
1. Необходимо пропустить первые 37% кандидатов. Вы смотрите на них, собираете информацию и запоминаете лучшего из этой группы, но при этом отказываете всем.
2. Этап выбора: начиная со следующего кандидата, нужно сразу же выбрать первого, кто окажется лучше фаворита из пропущенных на первом этапе.
Магия формулы в том, что пропустив 37% от числа кандидатов изначально ты собрал карту мыслей и понял рынок, и выбирая первого следующего, который лучше фаворита из первых 37%, ты гарантированно получаешь лучший вариант из возможных с неизменным шансом в 37%, причем не важно, 100 кандидатов или 1 миллион. Шанс попасть в лучшего из них 37%.
Минусы будут? Да, будут. Чтобы это работало, список кандидатов должен быть конечен. И если лучший кандидат был в первых 37% и среди оставшихся ты так и не нашел того, кто лучше «эталона», то придется согласиться на последнего кандидата, каким бы он ни был. | 701 |
| 13 |  Мне 31, но государство продолжает присылать ежемесячную пенсию по поводу аварии на Чернобыльской АЭС (я из приграничья, куда двинулось радиоактивное облако).
Ещё из бонусов: ранний выход на пенсию, на 8 лет раньше.
Рандомный факты из биографии. | 748 |
| 14 |  +1⛳️ Согласование границ участка с муниципалитетом МО
(Нужно, если ваш участок граничит с участком муниципалитета. Ещё раз: граничит НЕ с неразграниченной землей, а с ЗУ муниципалитета, который стоит на КУ).
Прокатился по соседям – подписал акт согласования границ, отправил в РР, присвоил адреса в ФИАС, сделал МП и отправил на раздел.. В целом да, но до тех пор пока твой сосед не окажется государство. Причем процедура согласования границ, в зависимости от того, кому принадлежит земля, будет отличаться: муниципалитет – одна процедура, регион – другая, федеральные земли – третья.
Проблема: муниципалитет продал участок, но границы с ненормативной точностью.
Вопрос: как подписать акт с муниципалитетом вообще и почему участок продали без согласованных границ (вы вообще видели где-то, чтобы муниципалит продал участок без согласованных границ?)
Процедура согласования границ – это возложение функции уточнения координат на плечи владельцев. Границы есть, но если хочешь разделиться, то уточни и собери подписи. И себе поможешь и стране в общем.
1. Прямое обращение в администрацию занимает 30 дней. И это будет не услуга, а именно обращение, в котором могут ответить, что есть именно услуга на ГУ, вот туда и пишите – так можете потерять 30 дней.
2. Услуга на ГУ в МО решает вопрос за 7 рабочих дней, но если вам кажется, что нужно приложить МП или схему координат, то нет. Я тоже так думал и у меня пришел отказ.
🔹 Что нужно администрации?
• Ведомость координат характерных точек по форме;
• Межевой план, если есть;
• Синяя подпись и печать КИ;
• Акт согласования границ уже подписанный КИ;
• Пояснительная записка КИ.
🔹 Что нужно Росреестру?
Росреестр требует единой формы подписи: либо все стороны вручную, либо все через ЭЦП. Смешанное оформление не принимается. ДГИ же, по опыту друзей из Москвы, подписывает только электронно .sig и они убили на это не один месяц, в итоге решали через письмо заказное в департамент.
Полагая, что будут подобные трения, действовал так:
1. Оформить услугу на Госуслугах (7 дней), получить акт в МФЦ с живыми печатями или…
2. Получить документ через МФЦ или ЛК ГУ, затем заехать к представителю администрации для заверения печатью.
3. Проехать подписать с остальными соседями.
Мне повезло. Администрация ГО подписала, как ручкой, так и .SIG, но т.к. цветного сканера у них нет, решил завериться бумажной версией в МФЦ дополнительно. Дело в том, что РР высылает отказы банально, что печать не цветная, подпись не видна, заверено не так, чего-то не хватает и так по каждому, кто подписывает, поэтому 10 раз перестраховываешься, чтобы лишний раз не дергать соседей.
🔹 Почему муниципалитет продает участки с несогласованными границами? — потому что он не образовывал новый в моем случае, ведь образуя новый ЗУ нет возможности установить ненормативную точность, дело в том, что администрация изъяла участок у прошлого собственника и заново реализовала. Участок сам по себе старый и границы его устанавливались до перехода на новые системы определения.
Работать с соседями тяжело, знаю, что многие не выдерживают и расписываются за себя и за того парня в акте, но тут хотел бы лишь отметить, что это подлог документов 327 УК РФ и так делать не стоит, хоть и кажется безобидным, но это русское авось. Условный срок за это могут дать, лучше медленнее, но в рамках закона, да или просто в ноль сработать, но не переступать черту. Ну типо, как не обгонять через сплошную, ведь прерывистая будет через минуту, а «сделка века» +/- раз в неделю.
Подписывайтесь и делитесь с друзьями, я тут периодически что-то умное пишу про землю. | 797 |
| 15 |  +1 расчищенный ЗУ на коммерческом заказе в МО
Радуюсь за эти небольшие заказы не меньше, чем за сделки или победы в сложных ситуациях. Но интересно, сможет ли это направление выйти на 0,5-1 млн. прибыли в месяц? Цифры-то не маленькие (относительно среднем заработка ИП в стране), но и для такой небольшой техники. Уверен, что только лишь на ней — не получится, но у меня есть план 😅
Как думаете? Тут лукавить не буду, что «с нуля и без вложений», нет, с вложениями и не с нуля, но испытываю здоровый авантюризм нарастить все это до приемлемого уровня, вернуть затраты. И диверсифицировать направление, в том числе закрывая свои потребности по комплексной расчистке основного бизнеса. Так уж вышло, что с 2023 г. многократно пришлось столкнуться с подрядчиками по расчистке и в том числе делая работу своими силами, а я могу выйти в поле сам с пилой, а не просто нанять людей, в общем, понимаю и рынок и цены, что закроет потребность клиента, где можно взять маржинальность тут и как наращивать чек.
Таким образом, находя внутри ниш «узкие места» и можно взращивать направления вокруг основной деятельности, но только если есть кому этим заниматься и у собственника не возникает расфокусирования. | 710 |
| 16 |  +1⚙️ Покупаем новое и обновляем старое оборудование:
1. Купил новую (досанкционную) шведскую пилу с полным комплектом, квартирного хранения, на Авито. Сейчас производят китайские только уже, цена новых около 40.000₽.
2. Приобрел измельчитель пней. Корни, как правило, вывозим, а не закапываем. Вывоз стоит 40.000₽ за машину. Покупка оправдана: окупится за несколько объектов, дальше может приносить пассивный доход. Смена: 20.000₽.
3. Чуть ранее купил Вездекос для высокого бурьяна. Уже отработал на нескольких объектах, вложения в него отбились наполовину.
4. Ещё чуть ранее был приобретен прицеп, он тоже уже отбился, функция вспомогательная, но невероятно полезная вещь.
В планах замкнуть цикл расчистки участков своим оборудованием на 90%. Расходы отбиваются на собственных объектах. Смысл в том, чтобы платить себе, а не подрядчикам, и получать доп. доход при простое техники, когда она не задействована у меня.
Вездекос, например, за август заработал около 100.000₽ – прямой доход со сторонних объектов 55.000₽ и на моих ещё 50.000₽, за которые я бы заплатил подрядчикам. | 848 |
| 17 |  +1Хорошо отработали и +1 единица техника опробована в полях ✅ | 1 048 |
| 18 | 💬 Как звонки, сделки, покупки, рынок? Или чиллите? | 1 015 |
| 19 |  🪵 Инсайды по вырубке в МО
На днях на одном из объектов работал специалист по инвентаризации деревьев из администрации (для оформления порубочного билета). В процессе общения выяснились крайне любопытные подробности о том, что сейчас происходит с регламентами и расценками в Московской области.
1. Клен американский признали вредителем
Речь идет не о традиционном остролистном клене (с красивым листом, как на флаге Канады), а о клене ясенелистном (американском).
Региональные власти Подмосковья официально приравняли эту породу к зеленому вредителю (по аналогии с борщевиком) и спустили на уровень городских округов необходимость борьбы с его распространением.
Главный плюс: вырубка этой породы стала бесплатной.
2. Цены на вырубку остальных деревьев вырастут в 2 раза
⦁ Именно кленовые насаждения исторически составляли основную часть компенсационных выплат за порубочные билеты, наполнявших бюджеты.
⦁ В связи с «выпадением» доходов от вырубки клена администрациям нужно компенсировать поступления.
Сейчас этот проект решения готовится к утверждению депутатами городских округов МО. Сомневаться в том, что его примут, не приходится.
Подавайте документы на порубочные билеты, не откладывая, пока новые тарифы официально не вступили в силу, действуют старые расценки. | 1 145 |
| 20 |  ⛳️ Согласование границ участка в частной собственности со смежным, но муниципальным
Проблема: муниципалитет продал ЗУ, но границы не согласованы, акт не подписан, соответственно раздел не доступен.
Вопрос: как подписать акт с муниципалитетом и другими соседями и почему участок продали несогласованный?
Прямое обращение в администрацию занимает 30 дней. Услуга на ГУ в МО решает вопрос за 7 рабочих дней (требуется схема координат), но Росреестр требует единой формы подписи: либо все стороны вручную, либо все через ЭЦП. Смешанное оформление не принимается. Но соседей попробуй заставь подписать что-то через УКЭП, а если ещё и пенсионеры…
🔹 Какие варианты?
1. Оформить услугу на Госуслугах (7 дней), получить акт в МФЦ с живыми печатями, далее к соседям, тоже живые подписи.
2. Получить документ через МФЦ или ЛК ГУ, затем заехать в администрацию для заверения печатью (связь через исполнителя по этой услуге).
Так мы экономим 2 недели, потому что стандартное прямое обращение в администрацию – это 30 дней. Не благодарите.
Почему муниципалитет продает участки с несогласованными границами — расскажу потом. | 888 |
