Андрей Коняхин | ИнвестЩи 🥘

🧑‍💻 Цифровизация Иногда думаю, как же у нас все-таки неплохо, на уровне государства, с цифровыми сервисами. Я про взаимодействие общества и государства сейчас. Конечно, понимаю, что есть отдельные проблемы в регионах, но применительно к бизнес-деятельности, могу судить только о Москве и МО. Мы как-то привыкли к тому, что многие вопросы можно решить за 1 час у ноутбука, и почти перестали замечать, какой объём работы стоит за этой обыденностью. Не знаю как у вас, а у меня Госуслуги – одно из самых часто используемых приложений в телефоне. Подать заявление на перераспределение, отправить уведомление, присвоить адрес, поставить объект на кадастровый учёт, согласовать примыкание, получить порубочный билет, уточнить границы, согласования Роспотребнадзора, Рыболовства, Лесная амнистия – всё это можно запустить параллельно, не вставая с дивана. Да, определенно для некоторых процедур нужны технические планы, карты, схемы, привязки и тд. – их создание займет время, а поиск, как правильно оформить тоже отдельный квест, но глобально.. Раньше на такие задачи уходили дни или недели, поездки по кабинетам, личное общение, трактовка закона, как «видит» чиновник на месте. Теперь это 1 час, запуск процессов и унифицированная практика за счет поточности таких заявлений от граждан. Например, только в Подольск, в день приходит по 30-40 заявлений на перераспределения. Поэтому, оперативная работа по регламентам в формате можно или нельзя. Некогда водить с каждым хороводы. Поточность, цифровизация и прозрачность в том числе снижают и коррупцию. Отдельное удовольствие – это НСПД. Нарисовал схему, обозначил отступы, пятно застройки, высотность, данные подтянул, приложил к заявлению и отправил. В МО отдельная гордость РГИС ГИСОГД, вероятно, награду «best user experience» он бы взял точно, если бы такая премия была. С одной стороны, обыденность. С другой – это огромная машина, благодаря которой сложные процессы стали бесшовными, где на бэкэнде миллионы интеграций и сквозные взаимодействия между всеми системами и вертикалями власти. А сейчас все это переезжает на общую платформу «ГосТех», которую активно помогает разрабатывать Сбер с помощью облачных технологий SberCloud. Глобально, изменений мы не увидим визуально, но как раз регионы, точно почувствуют. Идея такая, чтобы подтянуть регионы до стандартов Москвы и МО, а отдельные ведомства ФНС, МВД, Росреестр и прочие со своими базами данных будут общаться с ГосУслугами молниеносно, на общей платформе грубо говоря. Уйдут межведомственные запросы и ожидания по 10-15 рабочих дней, все будет в одном месте с единой базой данных – это серьезно ускорит процессы. Например, регион берет готовые блоки в ГосТех, собирает из него процесс на ГУ и запускает свою услугу в регионе через приложение с оплатой и всеми сквозными взаимодействиями, а не пилит отдельный портал, интегрируя туда базу данных, разыгрывая тендер на разработку. Пример: Москва – mos.ru, а МО – mosreg.ru и тд. по регионам.

🔹 ГУ – это заслуга Дмитрия Анатольевича Медведева, он главный инициатор. 🔹 Вывел ГУ на текущий уровень – Максут Шадаев (министр цифрового развития), но предшественники тоже внесли свой вклад в развитие. 🔹 Разработчик приложения с 2009г. Ростелеком и дочерние компании.

Стараемся успевать отсыпки, дороги и прочие крупные работы до наступления дождей и холодов. Уже которая смена выходит за рамки 10 часов и уходит в глубокий вечер 🚜

Наверное, все уже слышали, что «Деловая Россия» предлагает отменить УСН доходы, АУСН доходы и патент с 2027.

С такой поддержкой ИП конечно и врагов не нужно, но это отдельная история. Как у нас обычно бывает: какая-то мысль, если вкидывается на встрече с президентом, то это почти наверняка проверка реакции общества. Будет по итогу не такой жесткий вариант, а средний.

🔹Но что интересно: на доходах не нужно подтверждать расходы. Купил за наличку, продал товар поставщик без документов – все ок, вы перепродали, заплатили налог. С одной стороны нормально, но можно лучше. Как? Убрать или сильно изменить систему специальных налоговых режимов таким образом, чтобы нужно было подтверждать расходную часть вне зависимости от типа налогообложения «доходы» или «доходы-расходы». 🔹Например «на расходах», чтобы за счет них снизить налогооблагаемую часть, нужны документы: акты, чеки, УПД, договоры и тд., соответственно в отчетный период ты сам начинаешь всех поставщиков кошмарить «дай документы», а они своих поставщиков, и так далее по всей цепочке, то есть тут цель обелить экономику, а не увеличить налоги, хотя на круг все равно приход увеличится. Кстати, за последние 5 лет, сбор налогов в стране увеличился вдвое, но бюджет в силу понятных причин, всё-равно остается дефицитным. Расходы растут быстрее, чем государство успевает найти новые источники пополнения бюджета.

Такая история по выводу из тени экономики в целом, где главный камень преткновения УСН «доходы», патент и самозанятые, то что задумывалась, как снижение бюрократических препятствий для бизнеса и упрощение ведения учета, теперь мешает выводу из тени игроков выше в пищевой цепи.

Что думаете? Готовы ли вести КУДиР, собирать УПД, акты и тд?

Тут писал об этом оборудовании частично, сейчас уже оно отработало 3 смены. Не идеальное, очевидно, на практике уже поняли некоторые минусы, будем исправлять, тем не менее очень полезное. Корни и пни – это каждый объект боль. В ЗС узнал у коллег, сколько платят за 1 смену такого оборудования, оказалось, около 28.000₽, я когда узнавал, то мне считали за каждый сантиметр ствола по 70₽ + минимальный выезд. Так или иначе, если пней несколько, то смена в любом случае более 20.000₽ Посмотрим, как быстро отобьется, но учитывая, что оборудование уже разное становится, то возврат инвестиций от сэкономленного начинает увеличиваться. 🔹Вложил: 893.000₽ 🔹Вернул: 555.000₽ Касательно коммерческой востребованности этой дробилки судить рано, еще даже не выкладывал никуда, но оборудование всесезонное. Плюсы очевидны: автономность, удобство, свобода, оптимизация расхода. Минусы тоже очевидны: обслуживание, ремонт, хранение. Надеюсь, получится ещё купить интересную технику в работу.

Предварительные итоги ГКО земельных участков МО Утро в ЗС началось с новостей о росте кадастровой стоимости на всех объектах участников. Проверить свой участок по КН можно здесь: https://cko.mosreg.ru/proektotcheta2026.

Я не нашёл среди своих участков ни одного, у которого стоимость не выросла бы примерно вдвое.

А теперь о том, что это значит. В чате мне как-то писали, что земельный налог «не ощущается». Но представьте, что вместо 0,2% вам приходится платить 1,5% от КС, а сама стоимость при этом выросла в 2 раза. Если объекты зависли или в проекте что-то пошло не так, такая нагрузка вполне может стать критической. Я полагаю, что это увеличит число банкротств. Почему? Начать платить миллион вместо 100 тысяч или 10 миллионов вместо одного в такой ситуации не кажется невероятным. Налог «не ощущается», пока между рыночной и кадастровой стоимостью есть большая дельта. Но в Москве и Московской области такого нет, чтобы подобный рост был незаметен. Это только половина беды. Вторая – выкуп участков ИЖС из аренды: его стоимость привязана к кадастровой. Если она выросла вдвое, выкуп тоже вырастет х2. Сколько девелоперов сейчас строят проекты, которые завершатся уже после введения новой кадастровой стоимости? И сколько из них закладывали в экономику проекта двукратный рост стоимости выкупа?

Только ленивый за этот месяц не написал про ограничение доступа к НПА на ФГИС ТП и что все вокруг делается только во вред, однако ожидаемо, Министерство экономического развития, запилило обновленный ФГИС ТП. Вместе с этим вероятно скрыли данные, которые могут навредить государственной безопасности. Тестируйте! https://fgistp.economy.gov.ru/portal/

Каждый год на рынке земли появляется очередной игрок с амбициями на миллиард. Начитаешься Telegram-каналов, воодушевишься, сделаешь пару сделок, заводишь свой ТГК и пишешь о великом: емкость рынка огромная, зайти на миллиард кажется реальным, доходность сумасшедшая, 80% торгов не состоялись и тд. Но на практике начинается суровая операционка: ⦁ Суды, зависшие объекты и риски (банкротства, сервитуты, аресты, соседи, неликвид); ⦁ Увеличенные циклы сделок; ⦁ Заемные деньги, простой, убытки, неучтенные расходы; ⦁ И жесткая конкуренция за одни и те же адекватные лоты. ⦁ Рост налогов, бремя улучшений, градостроительные риски, рост кадастровой стоимости. Все любят считать емкость рынка, но забывают про объем предложения. Я помню дискуссии в соседних чатах о том, что земли хватит всем. Не хватит, с чего бы ее хватило? Сколько реально ликвидных объектов с дисконтом в МО? Будем честны: мы регулярно толкаемся локтями на одних и тех же торгах. Редко бывает, чтобы после выигранного лота мне в TG или Instagram не прилетело поздравление, вопрос или предостережение от коллег, вы это сами можете периодически наблюдать в чате. А тут рассуждения о миллиарде, по-быстрому с приростом х2 г/г. Да, такие деньги в ИЖС есть. Но это если ты готов тянуть сети, газ, строить очистные и заходить в масштабную застройку поселков. С другой маржинальностью, с другими расходами, обязательствами, циклами сделок и конечным продуктом. Правда, в условиях КРТ я слабо представляю, где сейчас купить землю под это настолько дешево, чтобы сходилась экономика. И кажется, что ни одного законченного КРТ за 2026 так и не состоялось. Но и 1 млрд. выручки – не означает, что будет та же самая прибыль, которая у таких предпринимателей, которые только заходят в нишу, рисуется перед глазами на первых сделках. Если идти по пути точечных объектов и локаций, то чтобы намолотить миллиард на дисконтном ИЖС, придется: 1. Пылесосить вообще все и покупать уже далеко не за бесценок (потому что «надо же что-то брать», а раз надо, то снижай маржинальность и бери); 2. Идти в регионы, терять в ликвидности и неизбежно ошибаться с локациями и ценой. Я не претендую на истину, но каждый год одно и то же: миллиард в чисто земельном ИЖС в текущем экономическом цикле – это оптимистично. Государство прекрасно видит избыточную ликвидность в земле и уже изымает ее оттуда: КРТ, бремя инфраструктуры, рост кадастровой стоимости, увеличения земельных налогов на объеме, штрафы за неосвоение, аэросъемки, изъятия участков и реализация их заново, порубочные билеты, согласования и тд. Земля невосполнимый ресурс, не дадут ее налево и направо тратить в хороших локациях. Миллиард сегодня — это земля со стройкой. Провернуть такой оборот в стройке в 3 раза проще: конечный продукт намного ликвиднее, да и поселки в провинции еще пока не трогали, но даже точечными локациями, если строить - это реально. Да, маржинальность не растет относительно чисто земельного бизнеса, но у вас растет капиталоемкость и это выходит на первый план. Я думаю, что маржинальность земельного бизнеса будет падать – государство заберет излишки. Но вокруг недвижимости есть интересные ниши, где есть потенциал. Впрочем, это уже совсем другая история. Лайк, если было полезно 👍

✅ Первый день перехода права собственности

1. Межевой план есть; 2. Присвоение адресов запущено; 3. Схема перераспреда есть; 4. Порубочный запущен; 5. Согласование примыкания тоже; 6. Продажи запущены.

Однако у меня, как на показе ракетных пусков Шарлю де Голлю на Байконуре в июне 1966 года, Хрущев сказал «пуск» и ракета полетела сразу, а знать Французу о том, что все запустили уже, как 10 мин. назад – не обязательно.

Если сделку признают недействительной в результате банкротства продавца, а покупатель уже перепродал имущество это и уплатил с него НДФЛ, а потом все оспоиилось, деньги удержали с покупателя до рыночной оценки актива, то как вернуть налог, который ты уплатил за прибыль, которой фактически нет из-за признания сделки недействительной по иску того же ФНС?

Некоторый опыт сложно у кого-то подчерпнуть, если честно. Людей, кто продавал бы в моих локациях и готов обмениваться опытом открыто и как-то ещё сходитесь по вайбу – практически нет, и уж тем более, такие люди должны хотеть что-то новое протестировать, большинство не хочет – выложил и забыл, купят и ладно, нет и нет, поэтому многое приходится тестировать самостоятельно на своих деньгах, просто потому что это звучит или выглядит первично интересно, потом совершаешь ошибки в процессе и на следующем уже оптимизируешь, но да, в улучшениях такого характера, думаю есть свой пласт прибыли, но неочевидный и не быстрый.

Вопрос от подписчика?

Андрей вот и вопрос созрел.. Делал ли ты на каких то своих участках допы, помимо расчистки территории. Что имею в виду: забор, скважина, септик, бытовка, подведение электричества. Как считаешь, эта стратегия увеличивает стоимость ЗУ или не имеет смысла?

Требуют ли какие-то вопросы –расширенных ответов в виде небольших аудио-подкастов? Можете писать. Будет пост.

Можно ли поменять ВРИ с дачного строительства на ИЖС?

Около месяца назад состоялся диалог в чате этого канала с подписчицей, где она пыталась перевести участок из ОНТ в ИЖС, ведь ТЗ соответствовала и казалось все окей, более того, некоторые предприимчивые соседи перевелись.

Самого факта нахождения на землях НП недостаточно. Категория земли и ВРИ – разные вещи. Запись «ЗНП» сама по себе не даёт права изменить ВРИ на ИЖС. Почему это так? Потому что в дело вступает 217-ФЗ. 📌 Что мешает переводу? Для садовых участков внутри садоводства действует ограничение. Изменить их ВРИ нельзя, кроме предусмотренных законом исключений. Поэтому даже расположение в НП и нужной ТЗ не снимает этот запрет. 📌 Когда переход на ИЖС возможен? Один из вариантов – общая процедура для товарищества, связанная с изменением устава и переходом к ТСЖ. Среди условий – расположение участков в границах НП и наличие жилых домов на всех участках территории. Росреестр разъясняет: для общей смены нужны решения общего собрания и одновременное обращение всех собственников и правообладателей соответствующих участков за изменением ВРИ. Одного заявления владельца отдельного участка недостаточно 📌 А если СНТ ликвидировано? Это отдельная ситуация. Росреестр высказал позицию: запрет не распространяется на случаи, когда товарищество ликвидировано или исключено из ЕГРЮЛ как недействующее. Тогда возможность изменения ВРИ оценивают по общим земельным и градостроительным правилам. 📌 Что проверить перед подачей заявления? Я бы начал с 4 вещей: 1. Категории земли и точного ВРИ в выписке ЕГРН; 2. Документы, определяющих границы территории садоводства (может ваш участок в него не входит); 3. Статуса товарищества в ЕГРЮЛ; 4. ПЗЗ: допускают ли они ИЖС. В общем, одного слова «СНТ» в адресе для вывода недостаточно. 🏠 А нужен ли вам вообще ВРИ «ИЖС»? Если цель – построить жилой дом, то садовый участок предусматривает такую возможность с соблюдением требований к строительству. А старые ВРИ «для дачного хозяйства» и «для дачного строительства» закон признаёт равнозначными садовым. Поэтому стоит отталкиваться от цели. В моем случае, я менял ради понимания правильного законодательства – это мое нишевое хобби, друзья. Всем хорошего вечера!

Московский клиент Избалованный на самом деле. Даже, если ты продаешь актив с дисконтом 500.000₽ к рынку, его с трудом купят, если не организован заезд, например и не убрана территория. Таковы нравы, должно быть все убрано и готово. Клиент, отдавая существенные деньги, хочет все под ключ. Причем, даже если организовать подъезд будет стоить 25.000₽ на трактор и ещё 50.000₽ на щебень, а дисконт в моменте 1.000.000₽, то клиент всё-равно не купит. Ему будет казаться, что тут слишком много ещё нужно вложить. Не смотря на то, что за стройку отвечают мужчины в 99% случаев, они все-равно не понимают и не ориентируются сколько что на рынке стоит.

О чем бы написать? Какие есть вопросы? Спрашивайте, если есть что.