Андрей Коняхин | ИнвестЩи 🥘

Рубрика: вопрос / ответ

Завтра улетаем с ребятами из ЗС в отпуск, добираться планируем до северных районов Тундры на этом «малыше», но некоторые посты продолжат выходить на канале.

Хочу сделать пост с подкастом ответов на ваши вопросы, ведь предметного материала в последние 2 мес. на канале вышло много. Спрашивайте, отвечу👇

Как легально вводят новые ЗОУИТ «задним числом»? 🏗

К сожалению, нет ничего более постоянного, чем временное. Даже, если на этапе проверки ГПЗУ всё идеально – есть нюансы.

1. «Новые» ЗОУИТ «задним числом»: в ЕГРН чисто, обременений нет, особых отметок тоже – покупаете ЗУ, начинаете стройку, подаете уведомление и всплывает ЗОУИТ. Например, дело может быть в переходных положениях 342-ФЗ: до 1 января 2028 года ЗОУИТ юридически считаются установленными, даже при их отсутствии в ЕГРН, т.е. если ограничение де-факто есть, а зоны нет – ЗОУИТ работает, но в Росреестре его пока что нет. 2. Иллюзия защиты ГПЗУ и изменения в ПЗЗ: градостроительная документация динамична. Многие воспринимают ГПЗУ как юридический щит, но по своей правовой природе – это информационный документ, который можно использовать достоверно надежно до первой смены ПЗЗ, а они обновляются регулярно. И если ПЗЗ изменились не в вашу пользу, «вчерашний» ГПЗУ фактически становится нерабочим. ⚖️ Судебная практика: можно предположить, окей – просудим, но свежая практика ВС ставит в этом вопросе точку. Даже если у вас на руках действующий (не просроченный) ГПЗУ, суд признает законным отказ в РнС или Уведомлении, если к этому моменту ПЗЗ были ужесточены (Определение ВС РФ от 17.04.2025 № 308-ЭС24-20719). Рассчитывать на то, что суд закроет глаза на новые регламенты наивно. Мораль: покупка ЗУ и стройка – это не разовая проверка, а умение смотреть на несколько шагов вперед, оценивая риски “невидимых”, “не нанесенных”, “секретных” зон и проектов изменений ПЗЗ, которые еще только обсуждаются.

Примыкание к автодороге Подал ситуационный план с привязкой к существующей а/д на балансе муниципалитета. На ГосУслугах этот процесс упакован в бесплатную процедуру разбитую на простые шаги, но конечно не без нюансов. В общем, процесс занял несколько дней, получил согласованные ТУ на примыкание. Они будут действительны 2 года: много условий при невыполнении любого из которых согласование считается недействительным. На самом деле, помимо основного функционала эта услуга решает ещё 2 важнейших проблемы в неочевидных областях, но в зависимости от позиции муниципалитета, где-то – это дает результат, а где-то нет.

Для таких хаков, по-ходу нужно завести отдельный платный канал 😃

Рекомендации: СКДФ – цифровая платформа, содержащая актуальную базу данных обо всех автодорогах РФ.

🏦 Даст ли ЦБ заднюю 19 июня?

Думаю, эпоха дорогих денег завершается, и в ближайшее время должно наступить существенное снижение. Если сложить 2+2 из последних новостей, то.. держать ставку уже невыгодно никому.

1. Правительство расчехлило кредитку: на днях ГД в экстренном порядке приняла закон, который разрешает занимать на внутреннем рынке сверх плана и без поправок в бюджет. Бюджету нужны деньги, и Минфин будет пылесосить ликвидность через выпуск новых ОФЗ в огромных масштабах. 2. Минфину нужно дешево обслуживать свои долги: когда набираешь долги, тебе нужно платить по ним проценты, логично? Обслуживать долг при текущей ставке сомнительно, проценты сожрут бюджет. Теперь государство – главный заемщик в стране, а значит, оно заинтересовано в низкой ставке. Хотят удешевить обслуживание своих займов. 3. Прямой сигнал от Путина: на недавнем совещании Путин прямым текстом заявил: инфляция замедляется, и мы «вправе рассчитывать на снижение ключевой ставки», т.е. вопрос снижения ставки ЦБ – это уже решенный вопрос. Итого: 19 июня пройдет заседание ЦБ. Учитывая, что реальный сектор задыхается, а Минфину нужно срочно и дешево занимать сверх плана из-за расходов, полагаю, что будет уверенный шаг вниз от 1%. Дорогие деньги уже не по карману.

P.s.

не предсказываю, но мне интересно отслеживать план / факт своих размышлений, пониманию причинно следственных связей и определения «точки», где проблема назрела настолько, что изменения нужны. Это какое-то собирательное чувство ощущения себя частью экономики, когда не оторвался от реальности и пытаешься понять сейчас плохо по-настоящему или это фейковое чувство, вот мне кажется сейчас уже достаточно больно, но конечно всегда может быть хуже.

Оценка стоимости земли через ИИ дал погрешность 5% ➡️ Синий столбец – оценку сделал ИИ без поездок, осмотров, общения с соседями. Это голая оценка локаций на основе досок объявлений и открытых ресурсов. ➡️ Красный столбец – оценку сделал я, учитывая общение с соседями, рисками, ограничениями, ЗОУИТ и после посещения локаций в живую, понимания всех расходов на благоустройство территорий.

Разница 5%, но, если выгрузить в ИИ всю информацию, что я узнал по месту, общаясь с соседями и после визуального осмотра, то он обрушит оценку на ≈30%, хотя я сдержанно оптимистично настроен с нюансами.

P.s. эти торги по локациям завершены. Не во всех я решил участвовать, где не участвовал – лот ушел с дисконтом, а где участвовал – разогнался по рыночной оценке. Ничего удивительного. Много уже принял участий в торгах за последние месяцы, но ничего с дисконтом купить не удалось. Рынок Москвы и МО большой, говорили они, конкуренция в МО не чувствуется говорили они.

🛡️ Правовое заключение от Сбера при ипотечных сделках

Часть №2

Разбираем пункты, которые отметил Сбер в заключении за 50.000₽ и без которого не дает ипотеку клиентам, на примере моего объекта. Я буду комментировать каждый пункт.

1

. ⛔️ У продавца достаточно имущества, чтобы не пояснять ничего по спору, который не имеет отношения к текущей сделке и не может за собой по сумме обязательств повлечь банкротство.

2

. 💦 Вода. Но страшного ничего нет.

3

. ✅ Стандартный пункт, который в другой формулировке в моем ДКП есть. Эта формулировка нравится, ее можно брать и себе на заметку. 4. ⛔️ Могу ручаться только за свои документы по объекту, если так прописать, то без проблем

5. ✅ Стандартный пункт, уже есть в исходном договоре. Понимание почему это дублируется – нет. 6. 💦 Сделка по доверенности. Рекомендация в целом правильная. 7. 💦 Реституция и так сработает в случае признания договора недействительным. 8. 💦 Мало, кто спрашивает подтверждение оплаты объекта, но рекомендация тоже правильная. 9. ⛔️ Не понравился, не согласовал. Не вникал, что имеется ввиду. 10. ✅ Стандартный пункт. Он есть. 11. ⛔️ Приводить в соответствие отказались. Пусть сами и приводят.

Я сразу ответил покупателю, что это бурная деятельность, чтобы оправдать стоимость услуги и если что-то с участком или сделкой случится, то от них он не получит ни копейки, на что конечно получил понимающий кивок, однако ипотеку ему без этой «услуги» не одобряют. Эта услуга предоставляется в рамках «сделки без риска», которую Сбер сейчас активно продвигает. Стоимость не маленькая, 50.000₽, помимо страховок, где ещё столько же возьмут, взамен Домклик гарантирует возмещение рыночной стоимости, если сделку оспорят в суде (до 50 млн). В следующей части разберем оферту оказания услуги и посмотрим, где подвох 🔥

Неочевидные истины. Сборник №317 1. Проблема: если так случилось, что паспорт человек заменил, а доверенность выписал при старом паспорте в свое время, то Сбер такую сделку не пропускает, а сотрудники говорят, что доверенность недействительно (это бред). Решение: нотариально связать новый и старый паспорт, но можно проще актуализация данных в офисе или приложении, после чего все проходит. 2. Проблема: для онлайн-регистрация к основной доверенности необходима тождественность и файл .sig, все логично, но ограничение внутреннего софта Домклик в том, что PDF-файл должен весить менее 30 мб, как вы понимаете в моем случае файл весил 30,4 мб – такую сделку реализовать они не могут тоже. Решение: новая тождественность у любого нотариуса и чтобы перед отправкой сверили размер PDF-файла. Это в городах нотариусы рядом, а если нет под рукой? Переделывать на аккредетив и МФЦ сделку. Я сам был удивлен.

🛡️ Правовое заключение от Сбера при ипотечных сделках

Часть №1

Недавно подписчик спросил совета: клиент покупает у него участок, заказал услугу «правовое заключение» от Сбера, по которому последний, в случае если что-то пойдет не так в будущем, обязуется выступить на стороне клиента и компенсировать ему убытки. По результатам заключения объект подписчика Сбер забраковал. У меня было подобное, но объект после заключения был рекомендован с 11 новыми пунктами в ДКП ни один из которых я не согласовал по итогу. Банки монетизируют: стройку через эксроу, эквайринг, депозиты, кредиты, залоги, страховки, СБР – именно они управляют миром, все принадлежит банкам и теперь ещё один продукт «правовое заключение», который регулирует под что будут давать кредит, а под что нет. Банки явно и так проверили недвижимость перед сделкой, а сейчас вывели это в отдельную услугу и начали зарабатывать под предлогом, что иначе ипотеки не будет, и клиент покупает, ипотека нужна. Кстати, пока не проверял, но уже пару клиентов сообщили, что им ипотеку НЕ одобряют без этой услуги – насколько это законно, я думаю, ФАС скоро пояснит. Стоимость заключения ≈ 50.000₽, по результатам которого объект может быть не рекомендован. К слову, многие банки и так не горят желанием выдавать ипотеку на объекты с торгов по банкротству, Сбер в этом плане позитивно выделялся, но глобально, ничто не мешает браковать все объекты в первый год после сделки, как повышенные риску оспаривания. Для клиента – вроде бы тяжелее купить откровенный шлак, для банка – прибыль на ровном месте, для продавцов – плохо, потому что будешь каждый раз утыкаться в субъективные заключения юристов, потому что даже у меня возникли вопросы, как к моему объекту может быть столько вопросов, но прочитав эти 11 пунктов к ДКП – все стало на место. Ни одного пункта по существу. Сплошная вода, чтобы оправдать цену такой услуги. Во второй части разберем 11 пунктов, которые рекомендовал Сбер моему объекту – ставьте 🔥

Оптимизация расходов Работа с редким зверем в мегаполисах – лесной мульчер. Решение не дешевое, но выгодное. Можно валить деревья вручную, нарезать, утилизировать, вызывать потом мелкий мульчер, потом корчевку делать, растягивая процесс на неделю. Но зачем? Дольше, дороже и нервно. Но нужен отдельный трал для доставки в оба конца трактора, т.к. сам он по дорогам не ездит, но на объеме выходит выгодно. Минус: подобной техники мало, и она занята в полях агрохолдингов с весны по декабрь, как правило, плюс заставить их выехать, чтобы прорубить небольшой для них объем – довольно сложно, у них все измеряется гектарами. P.s. мульчеры есть и гораздо более крутые на гусенице, но цена до 300 тыс./смена без доставки, в общем, не на Патриках, девчонки нужно искать себе миллионеров.

Все части постов про ЗСО ➡️ ЗСО – первая часть ➡️ ЗСО – вторая часть ➡️ ЗСО – третья часть

🔻 Парадокс сноса 2000 домов в г.о. Пушкино?

Часть №3

Собственники домов, которые столкнулись с исками о сносе, ничего не нарушали при оформлении домов в привычном понимании, на мой взгляд, но с другой стороны вскрылась проблема «дачной амнистии» и случился системный сбой на стыке ведомств: 1. Упрощенный порядок амнистии требовал минимум документов. Росреестр регистрировал дома, так как в его публичной базе (ЕГРН) не было отмечено ограничений на эти земельные участки.

так люди обошли запрет строительства в ГПЗУ и отказы по уведомлениям, ведь земля уже куплена.

2. Далее, ЗСО 1-2 пояса (введенные советскими актами или свежими закрытыми приказами МинЭкологии) не вносились в кадастровые карты. 3. А сейчас, по-сути, суды и администрация исходят из логики: «незнание закона не освобождает от ответственности». Даже если Росреестр официально выдал документы на дом и земельный участок. Парадокс: объект одновременно и легальный, и нет. Государство установило правила игры («дачная амнистия»). Одной рукой, в лице Росреестра, выдало выписку из ЕГРН — а это, на минуточку доказательство зарегистрированного права, другой рукой, в лице ФНС, исправно собирало налоги, а теперь третьей рукой, в лице прокуратуры и судов, требует снести дом за счет самого же владельца. Получается абсурд: добросовестный собственник, который действовал строго в рамках доступного ему правового поля, но использовав «лазейку» в виде дачной амнистии, расплачивается за то, что ведомства не синхронизировали базы данных и разрешили сделать то, что делать нельзя. Мораль простая: ни шагу без ГПЗУ и без уведомлений в зонах водохранилищ и притоков первого порядка в глубину до береговой полосы. Касательно КП в Пушкино, я думаю, что там сделают канализацию центральную и всех амнистируют. Касательно дырки в «дачной амнистии» – ее пофиксили присвоением адресов до межевания в ручном режиме.

7 рабочих дней От леса до готовой дороги и подготовки под ливневку с одной стороны. Планировал ещё сделать 2 слоя, но отговаривают. С одной стороны соглашусь, финишные работы, когда большинство построятся, задел под асфальтовое покрытие отличный.

Работаем 🌲

ЗОУИТ ЗСО – “секретные” зоны водоснабжения и зачем нужен этот секрет Полишинеля? 🚰

Часть 2. Под одним из прошлых постов был комментарий: «А что секретного в этом ЗСО? – и так понятно, откуда Москва питается водой, пережиток советской эпохи..»

В Яндекс.Картах, НСПД и ПЗЗ мы видим не верхушку айсберга конечно, но точно не все. Предлагаю глубже изучить систему каскадов водохранилищ через которые Москва пьет воду и чем мешаются коттеджные поселки у воды в Пушкино. 🔹 Система водоснабжения г. Москвы делится на 2 огромных независимых источника: 1. Волжская система (Канал им. Москвы — КиМ). Вода идет из Волги через каскад водохранилищ на севере, строили КиМ заключенные Дмитлага под руководством ГУЛАГ – вообще заключенные построили почти всю современную систему водоснабжения Москвы, включая КиМ, Иваньковское, Истринское, Клязьминское, Пироговское, Пестовское и Химкинское водохранилища, но здесь эпицентр градостроительных проблем — это Учинское водохранилище. Если на Пестовском или Клязьминском водохранилищах можно ходить на яхтах и гидроциклах, то Учинское — это закрытый резервуар. Нет судоходства или баз отдыха.

❗️Повторюсь: плавать нельзя, пляжей нет, вокруг ФСБ и Росгвардия. Не то, что септики лить, а даже в воду зайти нельзя.

2. Москворецко-Вазузская система. Истринское, Рузское, Можайское водохранилища. Проблемы с этими водохранилищами не на слуху: люди купаются, весь берег застроен. Но это не значит, что там нет ЗСО (многие из которых тянутся еще от постановления Совнаркома 1941 г.). Покупаете ЗУ на берегу, регистрируете по дачке, а по скрытым бумагам оказываетесь в каком-нибудь поясе санитарной охраны. Проблема спящая, но проблема есть. Почему нет последствий? Потому что не направлено туда внимания власти. Понадобится высвободить берег, а легальный повод сделать это уже есть. 🔹 Зачем такая секретность? Секретность границ ЗСО — это вопрос выживания 15 млн. мегаполиса, на мой взгляд. Вы видите большое озеро, но вы не видите подземные водоводы, распределительные узлы, спрятанные насосные станции и границы фильтрующих водоносных горизонтов. Данные о них – информация антитеррористическая. Представьте, что будет, если в открытый доступ выложить точную схему уязвимости водопровода? Или если закрыть глаза на то, что новый КП воткнул свой дренаж и септики в зону поверхностного стока? 🔹 Это политический уровень проблем, а не местный: это не про градостроительство и землю, а про риски диверсии, государственной безопасности или массовых эпидемий, экономический урон которых перекроет в сотни тысяч раз любые проблемы отдельных коттеджных поселков. Также, посмотрите слои ГПЗУ в ИСОГД – во многих поселках проблемных до сих пор ≈70% собственников не получили этот документ. Ну раз ГПЗУ не получили, вы думаете там уведомления отправляли и вникали почему нельзя, когда можно встать по дачке? Сомнения.

➡️ Рижский вокзал – Москва Слева: показатели ГЭС-2 Справа: аукцион Рижский вокзал Стартовая цена: 4 млрд. руб. – интересно, кто выкупит объект, ответ уже завтра – 1.06.2026г. Вспоминаются торги ООО «ГЭС-2» около Красной Площади в Москве, выкупил здание в 2014 г. Леонид Михельсон, глава «Новатэк», у Мосэнерго путем приобретения 50% доли в ООО, которую позже консолидировал через прямой выкуп доведя до 100% – это конечно не про деньги, а меценатство. Насколько понимаю, сумма сделки составляла +/-1,7 млрд. на здание и еще около 30 на реконструкцию и вот по итогам 2024, ГЭС-2 в Москве посетили более 1.000.000 чел. Здание монетизируется через проведение мероприятий, выставки и тд. С начала 2025 ввели платный вход. Выручка в 2025 составила 781 млн. – это доходы, которые заработало ООО, без взносов со стороны собственника и переоценки имущества. Интересно следить за судьбой таких лотов, проскочила мысль кинуть заявку, чтобы засветиться недопущенным участником 🤣 (условия участия не изучал).

➡️ Рижский вокзал – Москва

Слева: показатели ГЭС-2 Справа: аукцион Рижский вокзал

Стартовая цена: 4 млрд. руб. – интересно, кто выкупит объект, ответ уже завтра – 1.06.2026г. Вспоминаются торги ООО «ГЭС-2» около Красной Площади в Москве, выкупил здание в 2014 г. Леонид Михельсон, глава «Новатэк», у Мосэнерго путем приобретения 50% доли в ООО, которую позже консолидировал через прямой выкуп доведя до 100% – это конечно не про деньги, а меценатство. Насколько понимаю, сумма сделки составляла +/-1,7 млрд. на здание и еще около 30 на реконструкцию и вот по итогам 2024, ГЭС-2 в Москве посетили более 1.000.000 чел. Здание монетизируется через проведение мероприятий, выставки и тд. С начала 2025 ввели платный вход. Выручка в 2025 составила 781 млн. – это доходы, которые заработало ООО, без взносов со стороны собственника и переоценки имущества. Интересно следить за судьбой таких лотов, проскочила мысль кинуть заявку, чтобы засветиться недопущенным участником 🤣 (условия участия не изучал).

Конференция ПМ Кто здесь?