Денис Пронин PRO недвижимость

Всем привет👋 У меня сегодня событие. Продана квартира в ЖК Ясный. Что за событие, Денис? Спросите вы. Ты каждый месяц квартиры продаешь в Ясном. Так то оно да, но эта квартира необычная. Квартира с нелегкой судьбой. Обременение Сбербанка, осложненное полуторагодичной просрочкой по ипотеке и судебным иском, запретом на регистрацию от приставов и блокировкой счетов продавца, долгом по коммуналке и кап ремонту. Неказистый ремонт, который я в шутку назвал лофтом, в цене не учитывался. Квартиру продавали по цене аналога в бетоне. За 5 месяцев продаж у нас были разные предложения. В процессе изучения документов одни отказывались из-за обременения, другие из-за суда, третьи из-за состояния. Те, кто соглашался, хотели торг в 1 млн от самой низкой цены или предлагали странную схему сделки. Хотя что может быть лучше аккредитива с трансферацией от Сбербанка. Но мы смогли)) Мы дождались лучшего предложения и сегодня провели самую безопасную сделку в мире. Кстати, эта квартира войдёт в мой топ 5 долгих продаж. В первый раз я поставил ее в рекламу летом 2020 года)) Тогда она была в бетоне, без просрочек и стоила 7,5 млн.

Первое предложение на падающем рынке не всегда бывает самым выгодным для продавца. Сегодня как раз и пример подоспел😀 14 января 24 года выставляем квартиру за 28 млн. Пара просмотров и тишина. Получаю снисходительное сообщение в чат Авито, мол слишком дорого. В этом же доме за 25 млн продать не могут. 14 февраля снижаем до 27,5 млн. Еще три просмотра. Ждем. Далее 27,4 и следом 27,3 млн. 7 марта получаем предложение по цене от первого покупателя - 25 млн. Не соглашаемся. 13 марта получаем от него же улучшенное предложение - 25,5 млн. Не соглашаемся. 16 марта снижаем рекламную цену до 26,95 млн. 23 марта получаем предложение от второго покупателя - 26,0 млн. Не соглашаемся, делаем встречное предложение. Сегодня продаем квартиру вторым покупателям за 26,4 млн. Разница с первым предложением 1,4 млн.

История одной продажи👋 На реальном примере вы увидите как менялась цена на конкретную квартиру с ноября 22 года по март 24 года. 2К квартира, она же евро3 67 м2 в ЖК Ясный на Домодедовской. Покупатель 1 В первый раз мы поставили квартиру в рекламу в ноябре 22 года за 19,9 млн. Практически сразу же получили предложение от покупателя за 19 млн. Доллар стоил 62 рубля. Не согласились. Далее была тишина. Покупатель 2 В апреле 23 года получили новое предложение за 19,7 млн. Доллар стоил 78 рублей. Согласились, но в квартире помимо собственника на постоянной основе был зарегистрирован его родственник. Приехать на выписку вовремя не смог. Покупатели купили другую квартиру. Покупатель 3 В июне 23 года получили предложение за 21 млн. Это было на 500 тыс дороже рекламной цены. Мы его приняли. Сразу же после этого случился поход вагнера и резкий рост доллара до 92 рублей к дате сделки. Продавец от сделки отказался. Покупатель 4 В феврале 24 года мы снова поставили ее в рекламу, но уже за 22,9 млн. Был один просмотр, без результата. Снизили до 22,7 и через неделю еще до 22,5 млн. Показали двоим. Получили предложение в 21 млн. Оно нас не устраивало. Приступили к переговорам и договорились. 23 марта квартира была продана за 21,9 млн. Доллар стоил 92 рубля 1 апреля квартира была передана новым собственникам в теплой и дружеской обстановке. Итого. Начало - ноябрь 22 года. Завершение - апрель 24 года. Свободная продажа за 17 месяцев✊ Что интересно, до моего личного рекорда здесь не хватает 10-12 месяцев)) Моя самая продолжительная сделка длилась почти 3 года. То была альтернатива с очень узким выбором, 9 авансов и срыв сделки в день сделки)) Занятная история, о которой я вам еще обязательно расскажу.

Жена высказывает мужу: — Я же тебе говорила, что обманут! Посмотри, какую тесную и тёмную каморку без окон они хотят нам впарить! Риелтор: — Женщина, предлагаю немного подождать, мы просто ещё не вышли из лифта. Torbosov Life

Всем привет! Традиционно обновил данные по числу рекламируемых объектов в Москве. 31 марта - 40,18 тыс объявлений о продаже квартир. Месяц назад было 38,6 тыс. Рост стабильный, но всего на 1,5 тыс. А это значит, что ожидаемая корректировка цен откладывается на конец мая. Будем следить. Там еще и праздники на 10 дней. В аренде за месяц также наблюдаем небольшой рост предложения. На 31 марта имеем 13,4 тыс объявлений. 29 февраля было 12,6 тыс. По цифрам плюс, но скорее всего этот плюс идет за счет старого фонда с коврами на стенах. Качественного предложения в новых ЖК по-прежнему не хватает. А сколько его не хватает для нанимателей с домашними животными, вы себе даже не представляете.

Яндекс Алиса в Ясном знает где найти специалиста)

‼️ Новый порядок перепланировки уже близко В силу он вступит 1 апреля. Поправки в ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» и Жилищный кодекс были внесены еще в конце 2023 года. Итак, с чем придется столкнуться желающим преобразовать квартиру по образу и подобию жилища мечты. ▪️ Обновлено понятие «перепланировка». Теперь практически любые изменения при ремонте потребуют согласования, оформления нового технического плана помещения и внесения в ЕГРН. К перепланировке будут относиться работы по изменению площади объекта и его границ, а также созданию новых и смежных помещений. Раньше, согласно ЖК РФ, перепланировкой считалось изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в техпаспорт. Эта норма устарела, как минимум, потому что технический паспорт уже не имеет юридической силы. ▪️ Нюанс — изменение границ помещения тоже является перепланировкой. У этого момента есть практическое применение: теперь можно купить две смежные квартиры, объединить их и узаконить по пути оформления перепланировки. И наоборот, можно разделить квартиру на несколько малых объектов и узаконить как перепланировку. Например, до принятия документа объединение помещений в многоквартирном доме считалось реконструкцией. ▪️ Изменение порядка оформления перепланировки. Теперь после окончания все преобразований собственнику «квадратов» необходимо обратиться в орган, который вынес решение о перепланировке, написать заявление о завершении ремонтных работ. После этого нужно сделать технический план. В течение 30 дней администрация приедет на объект, выдаст акт приемочной комиссии, а затем самостоятельно передаст все документы в Росреестр. Раньше собственник сам занимался документами. Теперь есть посредник — администрация. Теоретически, если Росреестр заметит какие-то несоответствия в документах и решит приостановить процесс оформления, владелец жилья узнает об этом нескоро. Раньше ведомство направляло уведомление сразу собственнику, теперь же в цепочке появилось «промежуточное звено». ▪️ Момент, с которого перепланировка считается узаконенной, изменился. Теперь перепланировка или переводы недвижимости в другой статус будут считаться узаконенными только после того, как Росреестр внесет в ЕГРН изменения о площади объекта. Ранее «точкой отсчета» являлось подписание акта приемочной комиссии. В остальном, все без изменений: шаг в сторону вроде самовольной перепланировки или не доведенной до конца процедуры оформления изменений — и собственнику грозят санкции в виде штрафа, требования привести помещение в первоначальный вид или даже продажи объекта с публичных торгов. @novostroyman

Скучный ЦБ сохранил ставку 16%) Ждем следующее заседание 26 апреля.

Всем привет! Время как обычно просвистело мимо) Завтра ЦБ снова заседает. Завтра ЦБ примет новое решение по уровню ключевой ставки. Вот сижу и думаю. Ну не может она весь год быть 16%? Хотя вот в Турции подняли с 45 до 50%) Интересно, там ипотека сейчас как продукт есть или что? Посидел, подумал и надумал прогноз по снижению ставки до 15%. Пробное такое. Посмотреть на уровень инфляции и курсы валютные. Как думаете?

Не сорвалось) Сделка прошла в штатном режиме. Квартира в Реутове продана. Ждем регистрации и вперед, к покупке дома. Сегодня же был принят задаток по другой квартире. Еду на показ третьей квартиры в Черепушках. Ну а вдруг троица)