НДФЛ в недвижимости - канал Татьяны Макуровой

Законопроект по мене: цензурных слов у меня немного. Но я попробую их написать в посте. Предыстория здесь. Законодатели ну совсем решили не заморачиваться размышлениями, причинно-следственными связями и взяли скудную часть выжимки из Постановления Конституционного Суда в основу законопроекта. Напомню, КС отвязал правила по мене от правил купли-продажи. В проекте предлагается взимать НДФЛ с разницы кадастровых стоимостей, платить налог будет сторона, получившая недвижимость кадастром выше, чем отдано по мене. 📌📌Только навскидку я вижу массу неурегулированных пробелов и массу лазеек для ухода от налога. Из основного: ❗️Подвисает срок владения. То есть если ранее мену декларировали только если выбывшим объектом владели менее 3/5 лет, то сейчас – непонятно. Законодатель связывает налог с получением объекта бОльшей кадастровой стоимости, не внося изменения в пункт 17.1 статьи 217 и статью 217.1, где речь идет о продаже. При этом Конституц.суд отвязал мену от продажи как таковой. Если законодатель сознательно уходит от модели «мена = продажа» и вводит самостоятельную дельту, механически тащить туда освобождение по 217.1 уже нельзя без прямой нормы. Если человек владел квартирой 10 лет и поменял её на другой объект, освобождение по сроку владения работает или нет? При продаже — работает. А при мене? Объект выбыл. Доход вроде может возникнуть. Но объект был в собственности дольше минимального срока. А сроки 3/5 лет регламентированы для продажи (формулировки ст. 217.1 и п.17.1 ст.217). К.Суд отвязал мену от продажи. И если теперь факт дохода привязывается только к получателю недвижимости бОльшей кадастровой стоимости (и дохода нет у получателя объекта меньшей кад.стоимости), и налог возникает не из того, что человек «продал старую квартиру», а из того, что он получил имущественное приращение в результате обмена. ❗️Однако аргументы в пользу применения срока тоже есть. Законопроект всё равно говорит о «доходах от отчуждения объекта по договору мены». То есть формально можно построить позицию: 1) мена — это форма отчуждения имущества; 2) доход возник в связи с выбытием объекта; 3) объектом владели дольше минимального срока; 4) значит, доход должен освобождаться. Но эта позиция будет спорной именно потому, что КС отдельно подчеркнул: мена не равна продаже для целей механического переноса налоговых правил. 📌Я считаю, что без прямой поправки в 217 и 217.1 срок владения при мене автоматически применять нельзя. Его можно будет применять как защитную позицию налогоплательщика, но системно новая модель скорее ведёт к обратному: срок владения старого объекта не освобождает дельту. 😁Однако я практически уверена, что инспекции на местах будут по-старому применять сроки владения. Но проблематику это не отменяет. Далее.❗️Шикарный подгон налоговым нерезидентам, да и резидентам, не желающим платить налоги. Просто шикарный. Разъяснять не буду. Но. Неужели. Законодатель. Этого. НЕ Видит?? ❗️Далее, из веселого. Отдельный привет тем, у кого будет мена в 2026 году. Постановление КС уже есть и оно прямо прописывает новый временный порядок до внесения изменений в законодательство. А законопроект вступает в силу с 1 января 2027 года! То есть все сделки 2026 года, получается, идут с учетом «опровержения эквивалентности в налоговых целях, т.е. установления получения соответствующей стороной договора мены экономической выгоды от произведенного обмена, включая внеэкономические мотивы». Более того, и сделки 2025 года тоже. ❗️Плюс никак не урегулированные вопросы вроде «а как теперь считать расход при продаже объекта, полученного по мене?» (и да, если это не прописать, получим либо двойное налогообложение, либо очередную схему), «а можно ли брать вычет по мене?», «а что если мена происходит не недвижимостью, а иным имуществом или имущественными правами», «а что с предпринимательским доходом, если законодатель прямо прописал порядок обложения только для непредпринимательских сделок мены?» ...Остается надеяться, что после трех чтений законопроект существенно изменится.

ВСЕМ ЛЮБИТЕЛЯМ КОНСУЛЬТИРОВАТЬСЯ В НАЛОГОВОЙ ПОСВЯЩАЕТСЯ😁 Сейчас в работе ситуация: мужчина купил большую квартиру в 2018 году, далее в 2020-м разделил на две и продал одну из образованных квартир в 2024 году (вторую перед этим подарил сестре), думая, что продает единственное жилье и три года прошло. Классика – клиент забыл про долю в приватизированной родительской квартире. Требование ФНС пришло только в 2026 году, налог составил более 2 млн и был рассчитан исходя из цены продажи с применением вычета 1 млн. Клиент, находясь в классическом заблуждении, что «в налоговой помогут разобраться», пошел к инспектору. Инспектор таки «помогла»: сама любезно заполнила декларацию, применила вместо 1 млн пропорцию расхода на приобретение, применила взаимозачет 2 млн и налог уменьшился до миллиона с копейками. При этом первоначальный акт на 2+ млн инспектор НЕ отменила. А вот потом клиент сделал первую действительно разумную вещь – обратился к профильному налоговому консультанту (в данном конкретном случае ко мне). Вопрос у него был наивный – можно ли отбить единственное жилье, если в личном кабинете не было данных о доле в приватизированной квартире))) Я объяснила клиенту, что срок у него действительно прошел, но совсем про другой причине, так как с доходов 2024 года при разделе жилого помещения в срок владения засчитывается срок владения исходным жильем, то есть в его случае срок начался в 2018 году и к моменту продажи прошло 6 лет. ❗️Инспектор, что важно, видел всю цепочку документов при заполнении декларации и, если бы инспектор знал и понимал Налоговый кодекс, он обязан был сказать, что срок прошел и налога нет. Однако клиенту уже успели заблокировать счета – сейчас мы подали со всеми нужными процессуальными обвязками пакет документов с нулевым налогом. Вероятность успеха – стопроцентная. Пока с клиента списали менее 100 рублей (всё что было на счете) – а при списании более крупных сумм мы бы взыскали проценты за пользование средствами. Экономия на консультанте и вера в то, что в налоговой скажут «как правильно и выгодно» — прекрасная вещь. Правда, иногда к ней идёт маленькое дополнение: заблокированные счета, лишние начисления и избыточный налог. 📌Работаю с уже выставленными начислениями и пересматриваю налоговые обязательства, почта – в закрепе.

+ еще аналогичный кейс - успешно завершена проверка, приняли коэффициент 0,7 по региону, в котором после продажи перепрописался налогоплательщик.

Минюст предложил ужесточить норму по спецсчетам для иноагентов. По словам заместителя министра юстиции Олега Свириденко, иностранные агенты уходят от использования спецсчетов путем сделок дарения или заключения брачных договоров.

«Мы по некоторым сделкам среди иноагентов увидели настоящих мужиков. Они по брачному контракту все отдают женщинам», — добавил он.

По словам замминистра, Минюст «немножко поработал в этом направлении» и теперь предлагает определить ценовую форму таких сделок и обязать иностранных агентов фиксировать их через нотариуса. ▪ Подписывайтесь на «Ъ» в MAX | в Telegram

Минюст наконец понял, спустя полтора года)) Я писала ранее тут (выдержка на скрине)

Небольшой добрый совет. НЕ НАЖИМАЙТЕ кнопку "оформить" без предварительной консультации. Вычет по процентам по ипотеке содержит подвох нюанс: в отличие от имущественного вычет по объекту, его НЕЛЬЗЯ набирать ипотеками на разные объекты до общего лимита. Пример: по ипотеке заплачено 400 тыс процентов и ипотека погашена. Можно нажать кнопку "оформить вычет" и получить 52 тыс руб (из расчета 13%). Только вот 2,6 млн сгорят и на другие ипотеки не перенесутся - это прямая норма Кодекса в ст. 220. Кстати, для любителей самостоятельно заполнять декларации с продажи - отразить проценты не в той строке (не в расходе, а в вычете) значит легким движением руки обеспечить себе переплату налога (причем вы даже этого не поймете) и одновременно получить большую упущенную выгоду на будущее. Зато в кабинете "все интуитивно понятно и просто".

4 июня выступаю на Онежском форуме недвижимости в Петрозаводске, соответственно с 3 по 7 июня не консультирую

График моих ближайших публичных активностей: - 14 мая выступаю в СПб для брокеров по недвижимости (проект Брокер. Про) - 19 мая - выступление в рамках Дальневосточного жилищного форума (Хабаровск) - 20 мая выступление во Владивостоке в рамках форума по безопасности сделок в недвижимости. С 17 по 27 мая я вне московского времени и у меня не будет времени на консультации. На связи буду по мере возможностей. Заявки на консультации отправлять можно, но предметно всё смотреть буду после 28 мая.

Успешное завершение этой истории. Как я и предполагала, приняли коэфф. 0,7, несмотря на то, что и на момент перерегистрации права и до конца года прописка была в регионе с коэфф. 1 (СПб). В феврале 2026 клиентка перепрописалась в ЛО (не фиктивно, а реально там живет) и в марте подали декларацию исходя из сравнения дохода с коэфф. 0,7. Проверка завершена, все подтвердили. 📌В чем тут проблематика. Есть несколько некорректных писем Минфина (понятно, откуда там ноги растут – взяли не относящееся к делу Определение ВС по совершенно другой ситуации с 3-летним сроком, где прописка налогоплательщика вообще не менялась) – они о том, что коэффициент 0,7 или 1,0 берется по региону постоянной регистрации налогоплательщика на момент перерегистрации на покупателя проданного объекта. Далее ФНС «засилила» эти письма, выпустив в марте письмо о том, что инспекции на местах должны самостоятельно учитывать регион регистрации налогоплательщика на момент сделки в целях НДФЛ. ❗️Я сразу говорила и на открытых семинарах и на своих закрытых обучениях, что это НЕправомерно. Есть Бюджетный Кодекс, есть Федеральный закон "Об общих принципах организации публичной власти в субъектах Российской Федерации" от 21.12.2021 N 414-ФЗ. Суть в том, что полномочия органов власти субъекта определяются Конституцией РФ, федеральными законами и законами самого субъекта. Из этого вытекает общий тезис: закон субъекта действует в пределах делегированного ему федеральным законом предмета и не должен сам по себе регулировать отношения вне своей публичной территории, если федеральный закон прямо не придал ему такой эффект. То есть – закон Санкт-Петербурга не должен определять бюджетные поступления в другом регионе (и наоборот, закон Лен.области не должен влиять на поступления в бюджет Санкт-Петербурга). Есть и другие законодательные опоры, которые не привожу ввиду относительной краткости поста в формате тг. И если на момент подачи декларации в ЛО с пропиской в ЛО заявить коэфф. 0,7, у ИФНС не будет никакого законного права пересчитать на 1,0 (письма Минфина и ФНС – просто неграмотные бумажки, которые можно разнести с опорой на законодательство). Однако верно и обратное: если клиент на момент сделки был прописан в регионе 0,7, а потом переехал в регион 1,0, в котором и подал декларацию, - Инспекция должна будет принять коэфф.1. Хотя было бы довольно интересно пободаться и попробовать с опорой на бумажки Минфина/ФНС доказать инспектору необходимость применения 0,7.😁😁 На глупенького инспектора вполне прокатит.)) По итогу – думаю, должны в текущем году появиться вменяемые грамотные разъяснения, не противоречащие законодательству, на основе итогов декларационной кампании. P.S. в мае я беру клиентов на консультации до 16 мая, с 17-го и далее я выступаю на Дальнем Востоке и не беру с собой ноутбук.

Техническое объявление по графику работы. Сегодня, 30 апреля, уже не работаю. В мае окна для консультаций 4-6 и 10-16, а также 28-29. Всё дистанционно, по почте. Личных приёмов не веду.

Ещё одно письмо в мою коллекцию:) Я Станиславовна, но пусть учтут мои предложения хоть как от Сергеевны, лишь бы учли😁😁

23 апреля с 11 до 12-ти проводим с коллегой бесплатный вебинар о скрытой логике внутренних конфликтов в рамках проекта UPGRADE. (я уже писала ранее, что имею ряд компетенций вне рамок налогов, и как еще одно из направлений приложения сил и разминки мозга иногда провожу мероприятия для психологов. По большому счету, мне все равно, где искать уязвимости, нестыковки и противоречия – в Налоговом Кодексе или в ментальных установках)) ❗️Тема: Роль вторичных выгод в отсутствии желаемого Анонс: можно сколько угодно хотеть денег, отношений, здоровья, энергии, реализации. Но если у бессознательного на этот счёт другое мнение — результат будет саботироваться. Потому, что внутри может жить очень влиятельная часть психики, для которой ваше желаемое вовсе не благо, а… угроза (!). Именно так: здоровье, деньги, отношения могут считаться опасностью, но в сознание это обычно не доходит. А бессознательное не согласно платить за это высокую "внутреннюю цену". Примеры: Деньги могут означать потерю любви. Успех — одиночество. Выздоровление — необходимость что-то менять или отказ от рычага влияния на родных. Новые отношения — отказ от старой лояльности. И так далее. На вебинаре мы разберём: • что такое вторичные выгоды и почему они значительно сильнее прямой мотивации; • почему бессознательное может удерживать нас в негативных сценариях; • как понять, от чего именно защищает вас ваш текущий сценарий; • почему самосаботаж — это часто не слабость, а форма внутренней заботы; • как обнаружить внутренний конфликт и начать его распутывать. ❗️Без магического мышления, аффирмаций и лозунгов. Без эзотерики. Только живая психическая логика и внятный разбор того, почему человек может быть привержен тому, чего не хочет сознательно. Ведущие: Сергей Мартынов: Психолог-практик, мастер телесно-ориентированного направления Структурная Психосоматика. Автор и ведущий государственной программы повышения квалификации по телесно-ориентированной психологии (ТОП), разработчик тренингов личностного роста "Лаборатория смыслов", "Клуб практической психологии", "Теория и практика быстрых изменений" и т.д. Преподаватель института практической психологии "Иматон", со-основатель школы ТОП "Singulis Fabula". Опыт работы в сфере психологии 28 лет. Татьяна Макурова – аналитик, коуч. Участие онлайн – бесплатно. Ссылка: https://edu.mmir.pro/upgrade-conference?utm_source=makurova

Классика..

Обожаю, когда клиент без малейшего понимания и по налогам, и по промптингу использует бесплатный ИИ с настройками быстрого ответа. И да, решение уже возникших проблем и отбивание штрафов будет стоить гораздо дороже, чем предпродажная консультация. Но зато ИИ в моменте - это быстро и бесплатно, что для многих является абсолютным приоритетом.

Техническое объявление для риэлторов, которые обращались ко мне в 2025-м году за консультациями для своих клиентов, и клиентов, которые обращались напрямую без риэлтора. Если у вас была МЕНА в 2025-м и я консультировала по правилам на момент обращения за консультацией (то есть как по купле-продаже), то сейчас порядок поменялся. У меня сейчас нет временнОй возможности поднять всю переписку в почте за 2025-й год (а каких-то таблиц учета клиентов и их ситуаций я не веду), поэтому прошу мне написать самостоятельно (также как и тех, у кого была мена в 2025-м и кто НЕ обращался ранее ко мне, но налоги сэкономить хочет:). 📌КАК БЫЛО до 15 января 2026 года: мена приравнивалась к купле-продаже, надо было отчитываться по факту мены, если по выбывшему из владения объекту не истек срок 3/5 лет (кроме реновации в Москве, там другие правила изначально). ❗️КАК СТАЛО: Конституционный Суд постановил отвязать мену от купли-продажи, при этом налоги, УПЛАЧЕННЫЕ до 15.01.2026 по факту мены, пересмотру не подлежат. Однако по сделкам за 2025-й год люди отчитываются сейчас и налоги платят до 15 июля. То есть - эти налоги как раз подлежат пересмотру, согласно прямой логике Конституционного Суда. Поэтому пишем правильное пояснение об отсутствии облагаемого дохода и подаем нулевку/корректировку. Можно не обращать внимания на ответы на "горячей линии" ФНС или в инспекциях на местах. Писала ранее, что инспекторы не отслеживают изменения и вообще не в курсе того, что и как меняется. Поэтому подаем правильные пояснения и корректировочную декларацию (если уже подались с доходом). Все это, кстати, буду рассказывать и на Конгрессе. Формально - ждем поправок в НК, они появятся до конца года и, по логике, должны иметь обратную силу на сделки начиная с 2025 года.

Начался ВЖК, выступаю 14 и 15 апреля: - в секции о комиссии риэлтора (14.04 с 12-ти) - в секции о законодательных изменениях (15.04 с 12-ти)

Одна из самых частых причин переплаты НДФЛ при продаже недвижимости — не отсутствие права на расход, а разваленная документальная стыковка расхода. По сути человек деньги когда-то потратил. По логике — расход был. А по документам — не бьётся: кто платил, за что платил, по какому договору, как этот расход связан именно с этим объектом. Потерянные платежки, кривые уступки, нестыковка дат, сумм, сторон сделки, отсутствие приложений, “где-то был акт”, “застройщик потом поменялся” — и всё: расход либо режут, либо не принимают совсем. А дальше человек платит налог не с реальной прибыли, а с того, что сумел доказать (или не может доказать дату оплаты и следовательно точку отсчета срока владения - тогда приходится платить налог даже при истекшем сроке). И это очень часто не “мелочь”, а сотни тысяч и миллионы рублей переплаты. На скринах - моя переписка с клиентами (один свежий пример и один старый, его даже приводила ранее, но дублирую). Это к слову о том, что я никогда не верю клиентам на слово ("я купил за столько-то, есть платежки"). Документы надо смотреть, стыковать. В том числе поэтому - никаких вопросов и консультаций по телефону.

Техническое объявление В апреле традиционно очень высокая загрузка по запросам на консультации, оптимизацию, декларации. 🤦🏻‍♀️Менталитет откладывать все на последний месяц (ну или на последнюю неделю и даже на последний день, 30 апреля) – неистребим. ❗️Итак, у меня сейчас очень большая загрузка: клиенты плюс выступления и мероприятия, где я спикер и/или модератор. Новые обращения я рассматриваю с задержкой 3–5 дней, чисто физически я не могу ответить сразу в момент получения запроса. Сразу обозначу и стоимостной порог входа на апрель (пишите мне только при согласии с тарифом): — консультация — ОТ 10 000 ₽ — после 20 апреля — ОТ 15 000 ₽ — стоимость консультации не включает подготовку декларации Это нижняя граница цены, потому что в сложных случаях ИЛИ по обращениям за 2024 год и ранее, где уже есть начисления и штрафы, я беру процент от подтвержденной налоговым органом экономии, когда применяем неочевидную оптимизацию (помимо расхода). PS ну а примерно так меня сейчас видит ИИ 😁

Вот еще пример Приговора № 1-228/2025 от 22 апреля 2025 г. по делу № 1-228/2025: физлицо продало земельные участки по 5 млн руб. при кадастровой стоимости свыше 51 млн и 50 млн руб. Тут даже комментировать не надо))