Енот&ко

📍 Могут ли собственники заставить УК обслуживать общедомовое имущество, не включенное в договор управления МКД В Санкт-Петербурге собственники МКД, находящегося под управлением ООО «Жилкомсервис № 1 Адмиралтейского района», за свой счет установили на придомовой территории металлические ворота с системой контроля доступа (СКД). На ОСС были приняты решения: — включить ворота и СКД в состав общедомового имущества; — передать ворота на обслуживание УК для дальнейшего заключения ею договора со специализированным подрядчиком и выставления в квитанции дополнительной платы за обслуживание ворот. Председатель совета МКД (Е.) направила протокол ОСС в УК, и тут выяснилось, что обслуживать ворота и СКД компания не желает. Решение ОСС принималось без участия представителей УК и без учета ее мнения. Управляющая организация предложила собственникам самостоятельно найти подрядчика и заключить с ним договор. Е. решила, что отказ УК незаконен, поскольку: — ворота и СКД размещены на земельном участке, являющемся общедомовой собственностью, и решением ОСС также включены в состав общего имущества; — УК обязана исполнять решения ОСС. С этими доводами Е. обратилась в суд и просила обязать УК: — заключить дополнительное соглашение к договору управления, дополнив перечень общего имущества воротами и СКД; — принять данное имущество на техническое обслуживание с включением в квитанции соответствующей платы. Однако суды трех инстанций не нашли оснований для удовлетворения иска (определение 3 КСОЮ по делу № 88 – 11571/2024): — В приложениях к действующим договорам управления МКД ворота и СКД не значатся. — Изменить состав общего имущества в договоре управления МКД возможно только по решению ОСС и с согласия УК (ст. 450 ГК РФ, ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). — УК не обязана исполнять решение ОСС о содержании ворот и СКД, поскольку это решение противоречит свободе договора и недопустимости понуждения в одностороннем порядке к изменению его условий (ст. 421 ГК РФ). — Собственники не могут принять решение только об обслуживании УК дополнительного имущества без одновременного решения вопроса о стоимости такого обслуживания, с учетом предложений УК. Иной подход также противоречит свободе договора и может повлечь убытки УК. Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Как УО добивалась демонтажа навесов над террасами на крышах МКД Собственники, имеющие выход из квартир на крышу МКД, обустроили там террасы — установили навесы, высадили кустарники, разместили качели и другие «уютные» мелочи. Получив предписание от ГЖИ Московской области, управляющая организация потребовала от них убрать с крыши всё лишнее или представить документы о правомерности произведенных работ. Ничего не добившись, обратилась в суд с исками о демонтаже навесов и приведении крыши в первоначальное состояние. Главный аргумент УО: ответчики использовали общее имущество МКД без согласования с другими собственниками. Спор с собственником А. По результатам судебной экспертизы выяснилось, что навес соответствует градостроительным, строительным нормам и правилам. Вот только одна из частей его кровли опирается на несущие конструкции наружной стены МКД, а согласия собственников МКД на использование общедомового имущества нет. В судебном заседании эксперт уточнил: нарушение можно устранить, если выполнить опирание кровли на стойки. Изучив представленные А. фотографии, он пояснил, что в настоящее время кровля навеса опирается на новую поперечную конструкцию. Ответчик также представил суду техническое заключение, из которого него следует: — наружные и внутренние стены квартиры находятся в «работоспособном состоянии»; — «дефектов, влияющих на несущую способность и эксплуатационные качества стен, не выявлено»; — согласно технической документации, терраса входит в общую площадь квартиры А. с коэффициентом 0,3; — по результатам проведенных работ не требовалось вносить какие-либо изменения в техпаспорт жилого помещения. В итоге суд первой инстанции посчитал: раз навес теперь опирается не на общедомовое имущество, а на конструкцию принадлежащей А. террасы, то оснований для удовлетворения иска нет. Апелляционный суд решил иначе и удовлетворил заявленные УО требования. Обязал А. демонтировать навес и после этого восстановить первоначальный вид крыши, фасада МКД. Исходил из того, что ответчик изменил фасад МКД, а также без согласования с другими собственниками произвел реконструкцию с уменьшением общедомового имущества (торцевой стены, к которой примыкает кровля навеса). Проектной документацией не предусмотрено наличие навеса на террасе. Первый кассационный суд общей юрисдикции это решение отменил и направил дело на новое рассмотрение (определение № 88 – 5846/2024). Квартира изначально предусматривала наличие террасы и с ней была реализована застройщиком. Устройство навеса — это улучшение бытовых условий собственника. Кроме того, А. доказал, что общее имущество МКД при этом «конструктивно не задействовано». К несущим и ограждающим конструкциям МКД элементы навеса не крепятся. Спор с жильцами Н. Спор аналогичный. Терраса входит в общую площадь квартиры с коэффициентом 0,3. Ответчики также представили положительное техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ, а суд назначил проведение экспертизы. Правда, в этом случае эксперт установил: навес опирается на террасу, не крепится к несущим и ограждающим конструкциям МКД, но на полиуретановой пене примыкает к торцевой стене дома. Суд первой инстанции решил, что при таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска нет. К стенам МКД спорная конструкция не крепится, на общедомовой крыше имущества ответчиков нет, дачные качели и кустарники находятся в пределах террасы, а керамическая плитка уложена застройщиком. Апелляционный суд посчитал иначе и удовлетворил требования УО: обязал демонтировать навес и керамическую плитку за территорией террасы, освободить крышу от посторонних предметов и восстановить ее первоначальный вид. Причины те же, что и в случае с собственником А.: всё непроектно и самовольно. Кассационный суд это решение отменил и направил дело на новое рассмотрение. На этот раз апелляционный суд оставил жалобу УО без удовлетворения. Устояло это решение и в Первом КСОЮ (определение № 88 – 15265/2024). Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Что должны учесть суды при взыскании компенсации морального вреда за ненадлежащее управление МКД Третий кассационный суд общей юрисдикции указал: «суд обязан разрешить дело по тому иску, который предъявлен, исходя из его предмета и основания, возражений ответчика относительно иска». То есть, при рассмотрении дела не обойтись без учета обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование своих требований. Житель г. Санкт-Петербурга (Ш.) обратился в суд, чтобы взыскать с управляющей организации компенсацию морального вреда — 100 000 рублей и материальный ущерб — 27 987 рублей. Мотивировал свои требования тем, что УО ненадлежащим образом содержит общедомовое имущество, не ремонтирует места общего пользования. Это приводит к нарушению прав Ш. как собственника, а также материальным потерям — истец за свой счет покрасил коридор, где расположена его квартира. Кроме того, из-за душевных переживаний страдает здоровье Ш. Суды первой и апелляционной инстанций в иске отказали. Несение расходов на косметический ремонт (покраску) коридора, а также необходимость его проведения Ш. не доказал. Причинно-следственную связь между действиями/бездействием УО и ухудшением здоровья истца суды не усмотрели. Также апелляционный суд отметил: в соответствии с жилищным законодательством, использование общего имущества МКД, равно как и принятие решения о его ремонте, входит в компетенцию общего собрания собственников этого дома. Третий КСОЮ направил дело на новое рассмотрение (определение № 88 – 11498/2024). Обосновывая требование о компенсации морального вреда, Ш. ссылался на ненадлежащее оказание услуг по управлению МКД и нарушение своих прав как потребителя. Более того, в исковом заявлении, уточнении к нему и письменных пояснениях Ш. конкретизировал услуги, которые, по его мнению, УО оказывает ненадлежащим образом. Однако соответствующие основания исковых требований суды оставили без внимания, «ограничившись суждениями относительно отсутствия факта причинения вреда здоровью истца». «Суды допустили формальный подход к рассмотрению настоящего дела, что привело к нарушению задач и смысла гражданского судопроизводства, установленных статьей 2 ГПК РФ, и права истца на справедливую, компетентную, полную и эффективную судебную защиту, гарантированную каждому частью первой статьи 46 Конституции Российской Федерации». Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 УО не смогла взыскать с собственников долги, так как плохо управляла МКД Одна из УО Республики Ингушетии обратилась в суд, чтобы взыскать с троих собственников задолженность по оплате услуг за содержание жилого помещения. Правда, обосновать свои требования не смогла и дело проиграла. Суды выяснили: — УО ненадлежащим образом содержала общедомовое имущество, в рамках нескольких дел привлекалась к ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ с назначением административного штрафа. В ноябре 2021 г. решением арбитражного суда по делу № А18 – 4055/2021 лицензия УО на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД была аннулирована. Арбитражный суд установил, что УО «систематически не исполняет требования жилищного законодательства РФ, допуская нарушение лицензионных требований, а также прав и законных интересов собственников помещений». — УО не доказала оказание каких-либо услуг по управлению МКД (выполнения работ, их оплаты), а также предъявление ответчикам требований о внесении платы за содержание и ремонт жилого помещения. При таких обстоятельствах суды трех инстанций не нашли оснований для удовлетворения исковых требований (определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 4380/2024). Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

Коллеги, привет! Вашему вниманию судебная практика для компаний ТЭК и ЖКХ за май 2024 года: ➡️ разобрали внимание важным тезисам из двух обзоров практик Верховного Суда РФ, ➡️ написали про разноску платежей по единому платёжному документу, ➡️ уделили внимание ключевой практике по нарушению учёта энергоресурса, ➡️ затронули вопросы перехода на прямые договоры с РСО, ➡️ и другие практики, которые будут полезны для правовых служб и бизнеса компаний ТЭК и ЖКХ. ❗️В составлении документа нам помогал Игнат Ефанов (эксперт и автор юридических работ по антимонопольному праву). Игнат дополнил аналитический документ тематическими иллюстрациями из своего проекта "Енот&ко" и теперь документ можно приятно смотреть. Команда Lex Energética выражает признательность профессиональному сообществу за тиражирование аналитики от Lex Energética: Энергетическая гостиная EnergyToday ЖКХ Правовые аспекты энергоснабжения В энергетике Енот&ко СоветБезРынка Дайджест ТЭК

📍 Что нужно установить при привлечении УК к ответственности за ненадлежащую работу АДС Ставропольской управляющей организации ООО УК «Диалог» удалось добиться направления на новое рассмотрение дела об административном правонарушении, где ее сначала наказали на 150 000 р. за грубое нарушение лицензионных требований. Поводом для возникновения дела об административном правонарушении послужило то, что собственник квартиры не мог подать заявку в аварийно-диспетчерскую службу по вопросу составления акта о некачественной горячей воде. Он дважды не мог дозвониться по номеру телефона аварийно-диспетчерской службы. В представленных управляющей организацией документах о поступающих в аварийно-диспетчерскую службу заявках информации о звонке гражданина не оказалось. Однако для повседневного контроля за работой внутридомовых инженерных систем многоквартирного дома, выполнения заявок собственников и пользователей помещений об устранении их неисправностей и повреждений, а также принятия оперативных мер по обеспечению безопасности граждан управляющая компания обязана организовать круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание в многоквартирном доме (пункты 13, 17 Правил осуществления деятельности по управлению МКД № 416). Мировой суд, назначая наказание, согласился с ГЖИ, а районный суд поддержал мирового судью. Они посчитали достаточными доказательствами нарушения выписку из журнала сотового телефона, в котором зафиксированы два исходящих вызова на номер аварийно-диспетчерской службы, а также сведения из журнала АДС, в котором отсутствует информация об этих заявках. Кассационному суду этого оказалось мало, так как, кроме факта нарушения, нужно установить еще и время его совершения для проверки срока давности привлечения к ответственности. «Из приобщенной к материалам дела выписки о звонках не представляется возможным определить, что звонок исходил от собственника квартиры, который потом обратился в государственную жилищную инспекцию с жалобой на бездействие общества. Из учетной карточки обращения в государственную жилищную инспекцию также нельзя определить, когда он обращался к обществу о некачественном предоставлении услуг, и телефон срабатывал на автоответчик». Чтобы установить, когда и кто именно звонил и правильно ли он набрал номер, кассационный суд направил дело на новое апелляционное рассмотрение. Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

По уже сложившейся традиции публикую картинку из грядущего обзора практики от Lex Energética

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа указал, что счетчик, установленный на сетях, не относящихся к общедомовому имуществу МКД, не может считаться общедомовым. Такую позицию суд высказал по делу о взыскании задолженности Томской энергосбытовой компанией с управляющей организации. Энергосбытовая компания насчитала долг на основании прибора учета, установленного на трансформаторной подстанции, не принадлежащей в качестве общего имущества какому-либо дому; при этом доступ туда ограничен - без помощи сетевой организации УО не может добраться к счетчику. Поэтому УО настаивала на неприменимости в расчетах указанного счетчика. Арбитражный суд Томской области без каких-либо сомнений взыскал всё запрошенное энергосбытовой компанией, а апелляционная инстанция с этим согласилась. Кассационный суд направил дело № А67-2921/2022 на новое рассмотрение: — посредством установки ОДПУ должен обеспечиваться полный или исчерпывающий учет всего объёма энергоресурса, поставленного в МКД, с одной стороны – исключающий возможность осуществления потребления, не фиксируемого соответствующим средством измерения, а с другой – не допускающий учет потребления, не относящегося к объему обязательств исполнителя коммунальных услуг; — закон исключает возможность определения объема, подлежащего оплате потребителями каким-либо иным способом, нежели на основании показаний регистрирующего фактическое потребление прибора учета, установленного на внешней границе стены МКД (пункт 8 Правил № 491), а при его отсутствии – исходя из нормативов потребления; — таким образом, прибор учета электрической энергии, установленный на сетях, не относящихся к общедомовому имуществу МКД, не может быть отнесен к ОДПУ, следствием чего является необходимость определения количества отпущенного ресурса исходя из норматива потребления коммунальной услуги. “При обратном подходе возможны ситуации установки приборов учета на любом участке сети, не относящемся к собственности МКД, и определение объема потребления ресурса этим МКД на основании таких учетных данных, что не соответствует целям законодательного регулирования жилищных отношений”. Суд добавил, что показания счетчика могли быть приняты в ситуации, когда они меньше норматива потребления; в обратном случае собственники (а также управляющая компания, как исполнитель) вправе рассчитывать на применение в расчетах величины норматива потребления. Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко". Он обращает внимание, что практика по указанному вопросу противоречива. Пример противоположной позиции можно почитать в деле № А40-82432/2020.