ЖКХ Ньюс
ЖКХ: правовое регулирование, судебная практика, новости. Реклама, Библиотека: @gkhnewsbot Сайт: gkhnews.ru Чат: @gkhchat Редактор: @gkhwsem (не консультирует) РКН: https://knd.gov.ru/license?id=673c92c19d804a279bc40ddf®istryType=bloggersPermission
Mostrar más
Red:12 677
Suscriptores
+824 horas
+697 días
+23130 días
Carga de datos en curso...
Canales Similares
Nube de Etiquetas
Sin datos
¿Algún problema? Por favor, actualice la página o contacte a nuestro gerente de soporte.
Atraer Suscriptores
Sin datos
¿Algún problema? Por favor, actualice la página o contacte a nuestro gerente de soporte.
Publicaciones del Canal
📍 Суды разбирались, кто должен менять ОДПУ, вышедший из строя после затопления подвала В мае 2021 г. из-за прорыва теплоцентрали АО «ТомскРТС» затопило подвал МКД. В ноябре 2021 г. инициативный собственник обратился в суд, чтобы обязать управляющую компанию (ООО «Сибирь») заменить залитый и вышедший из строя ОДПУ тепловой энергии, однако получил отказ. Причина: на момент подачи иска и рассмотрения дела ООО «Сибирь» уже не управляло спорным МКД, не несло расходы на содержание общего имущества и не взимало соответствующую плату. Тогда иск об обязании заменить ОДПУ собственник подал к новой управляющей компании — ООО «УК «Социальная». И опять отказ: — узел учета тепловой энергии был выведен из строя не по вине ООО «УК Социальная»; — его реконструкция не входит в перечень текущих работ; — затраты на ремонт не включены в утвержденный собственниками тариф; — без соответствующего решения ОСС на ООО «УК «Социальная» не может быть возложена обязанность по замене узла учета тепловой энергии. И уже в сентябре 2023 г. настойчивый собственник обратился в суд с иском к АО «ТомскРТС». Просил обязать ответчика восстановить работоспособность ОДПУ тепла, взыскать неустойку по ч. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» № 2300 – 1 — 202 105 рублей, компенсацию морального вреда — 50 000 рублей и судебную неустойку в части неисполнения решения о восстановлении ОДПУ — 10 000 рублей в день. Суд первой инстанции в иске отказал. Согласно решениям, вынесенным ранее по искам собственника к двум УК, в повреждении счетчика виновато ООО «Сибирь». Оно не обеспечило надлежащую гидроизоляцию фундамента и герметизацию мест ввода инженерных коммуникаций в подвальное помещение через фундамент. Кроме того, затопление подвала произошло 14 мая 2021 г., но еще 12 мая АО «ТомскРТС» составило акт, согласно которому ОДПУ выведен из эксплуатации и не может служить для коммерческого расчета тепловой энергии (в связи с обнаружением разницы температур диапазона измерений). Оснований полагать, что ОДПУ вышел из строя по вине АО «ТомскРТС», суд не усмотрел. Апелляционный суд оставил вынесенное решение без изменений, но по другим причинам. Согласно схеме, представленной ООО «Сибирь», трубу прорвало за пределами границы ответственности УК. Следовательно, АО «ТомскРТС» ненадлежащим образом выполняло свои обязанности, что привело к поступлению горячей воды в подвал дома и повреждению ОДПУ. Выход узла учета тепловой энергии из строя находится в прямой причинно-следственной связи с противоправным бездействием ответчика. Обратное не доказано. В итоге суд посчитал: в причинении ущерба виноваты оба — и ООО «Сибирь», и АО «ТомскРТС». Доля вины каждого — 50%. Важно! Апелляционный суд отметил, что его выводы не противоречат вступившим в силу судебным решениям, потому что ранее при рассмотрении дел оценивались действия и делались выводы о наличии или отсутствии вины в отношении двух УК, а не АО «ТомскРТС». Однако оснований для удовлетворения иска к АО «ТомскРТС» всё равно нет. В соответствии всё с теми же судебными решениями, узел учета тепловой энергии подлежит реконструкции с полной заменой расходомера и тепловычислителя, проведением других работ, в том числе по проектированию. И в этом случае речь идет о капремонте (п. 6 Примерного перечня работ, производимых при капремонте жилищного фонда Правил № 170). Однако собственники МКД решение о замене ОДПУ не принимали. Кроме того, АО «ТомскРТС» не нарушило права истца как потребителя тепловой энергии, которой МКД обеспечивался надлежащим образом. Восьмой КСОЮ согласился с этими выводами и оставил кассационную жалобу АО «ТомскРТС» без удовлетворения (определение по делу № 88 – 18368/2024).
1 679280
| 2 | 📍 Если собственник требует с УК (ТСЖ) возмещения неадекватных сумм судебных расходов
Если собственник затопленного помещения и управляющая организация решали вопрос о компенсации причиненного вреда в судебном порядке, то собственник может предъявить требование о взыскании с УО (ТСЖ) расходов на услуги представителя в суде.
Что делать, если это не вполне «адекватные» 5 – 20 тыс. рублей, а нереальные суммы, значительно превышающие рыночные расценки на услуги юристов по такой категории дел?
💎 Необходимо подать в суд возражения на заявление о взыскании судебных расходов и указать, что заявленная истцом сумма расходов на оплату услуг представителя не соответствует требованиям разумности и справедливости.
В материале разбираем, на что есть смысл ссылаться, чтобы в разы снизить взыскиваемые с УК (ТСЖ) расходы (например, с 50000 рублей до 10000 – 15000 рублей). | 2 355 |
| 3 |  📍 Использование греющих кабелей при эксплуатации ливневых лотков
ТСН из Екатеринбурга после публикации опыта по обогреву крыльца поделилось своими наработками по использованию греющих кабелей — на этот раз — при эксплуатации ливневого лотка.
Лоток с чугунной решеткой был уложен летом, при укладке асфальта на земельном участке около дома. После этого в лоток была заведена ливневая канализация. Все замечательно работало: «при производительности порядка 5 л/с и даже более — ни капли мимо».
Однако в сентябре ТСН выяснило, что такие лотки обязательно нужно комплектовать греющим кабелем. Если этого не сделать, могут возникнуть условия, при которых вода замёрзнет и лёд своим расширением начнёт разрушать асфальт в окрестностях лотка и выламывать сам лоток. Найденные в сети примеры последствий выглядели удручающе.
Поэтому, пока не наступили холода, ТСН закупило всё необходимое и уложило кабели.
В рассматриваемом случае оказалось, что единственный простой способ подвести к кабелю питание — это протянуть кабель непрерывно по всему лотку, без стыков завести его в трубу ливнёвки, войти внутрь дома, дойти до ближайшего фланца и выйти из него. И только после выхода можно делать первое соединение. Это метра 3 от стены дома.
Самым трудным во всем этом оказалось просверлить отверстие под гермоввод в листе металла.
В результате всё заработало. Кабели были запитаны через промежуточное реле. Им управляет тот же микрокомпьютер, который управляет в т.ч. и отоплением в доме. Он уже получает отовсюду данные о погоде для работы, поэтому техник просто добавил пару строчек кода, и теперь он сам включает-выключает реле в зависимости от того, минус на улице или плюс.
На последнем этапе работ был проведен эксперимент: поставлены бесконтактные амперметры на цепи питания каждого кабеля. Впоследствии по их цифрам стало понятно, как меняется потребление электроэнергии в зависимости от степени прогрева: ток при длительной работе раза в 3 ниже стартового (после 5-10 минут работы).
Автор: Ларионов Дмитрий («Записки усталого админа») | 2 723 |
| 4 |  📍 Можно ли начислять плату за содержание общего имущества по жилой площади квартиры, если так решило ОСС
В Алтайском крае собственники МКД решили, что за содержание общего имущества будут платить 13 рублей с 1 кв. м жилой площади помещения. Однако УО начисляла плату исходя из общей площади. Разница оказалась существенной, поэтому один из собственников обратился в суд.
При этом Роспотребнадзор — в рамках проведенной проверки и на основании ответа Госинспекции Алтайского края — сообщил: оснований для привлечения УО к административной ответственности нет; решение ОСС не соответствует закону, так как для расчета размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД используется общая площадь помещения, которым владеет собственник. Обжаловать ответ Роспотребнадзора в суде истцу не удалось.
И вот новая попытка.
На этот раз в исковом заявлении собственник настаивал:
— Увеличение размера платы до 13 рублей/кв. м в принципе необоснованно. Необходимости поднимать «тариф» не было, ведь, как утверждает ответчик, общее имущество находится в надлежащем состоянии и ремонта не требует.
— Вопреки решению общего собрания, УО начисляет плату исходя из общей площади квартиры, что за 14 месяцев привело к переплате за содержание общего имущества в 3203 рубля.
— Ранее суды трех инстанций не нашли оснований для признания решения ОСС незаконным (рассматривали дело по иску того же собственника).
Кроме того, истец указал: длительное время он не получал платежные документы, так как в спорном МКД почтовые ящики находились в ненадлежащем состоянии, а по месту его проживания и регистрации в другом доме УО квитанции не направляла.
В итоге просил:
— признать незаконными действия УО по изменению утвержденного ОСС размера платы и ненадлежащему направлению платежных документов в период, когда почтовые ящики были неисправны;
— признать незаконным бездействие, выразившееся в том, что УО не составила акт обследования технического состояния МКД, не предоставила на ОСС перечень необходимых работ, обоснование финансовых потребностей и повышения «тарифа» с 9,5 до 13 рублей/кв. м, не пересчитала плату по заявлению истца и не направила ему ответ на претензию;
— взыскать с УО излишне начисленные 3203 рубля, штраф по ч. 11 ст. 156 ЖК РФ — 1601 рубль, компенсацию морального вреда — 10 000 рублей, неустойку и «потребительский» штраф.
Суды трех инстанций удовлетворили иск частично: взыскали компенсацию морального вреда и штраф, всего — 3000 рублей (определение Восьмого КСОЮ по делу № 88 – 23292/2024). Нарушение прав истца усмотрели только в том, что УО не направила ответ на его претензию.
Что касается остального:
— УО не обязана направлять платежные документы по месту регистрации истца, которое не совпадает с местом нахождения квартиры, принадлежащей ему на праве собственности. И даже отсутствие исправных почтовых ящиков не является основанием для возложения на УО этой обязанности.
— На общем собрании собственники не изменили перечень работ по содержанию общего имущества, а лишь утвердили новый размер соответствующей платы. При этом доказательства оспаривания этого «тарифа» по мотиву экономической необоснованности не представлены.
— Действия УО по начислению платы исходя из общей площади жилого помещения являются законными (с учетом ч. 2 ст. 39, ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).
— Истец посчитал, что судебный акт, которым отказано в признании решения ОСС недействительным, имеет преюдициальное значение. То есть, «тариф» нужно применять согласно решению собственников, исходя из жилой площади квартиры.
Однако это мнение ошибочно, так как «принятое собранием решение в части тарифа судом было оценено с позиции законности соблюдения процедуры его принятия, а именно по усмотрению собственников и с учетом предложения управляющей компании. При этом отдельно подчеркнуто, что исчисление размера задолженности по оплате за обслуживание жилого помещения не является предметом спора по данному делу».
Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко". | 2 727 |
| 5 | 📍 Желания одного собственника недостаточно для ремонта всех подъездов МКД без решения общего собрания
Собственник (он же — председатель Совета дома) пытался через суд обязать УО отремонтировать подъезды МКД: восстановить штукатурный слой стен и потолка; покрасить стены, лестничные марши, потолки и др.; установить ручки и шпингалеты, восстановить оконные рамы и выполнить иные работы. За просрочку исполнения вынесенного решения просил взыскать с УО судебную неустойку — 1000 рублей в день.
Суды в иске отказали (определение Самарского областного суда по делу № 33 – 8123/2024).
На управляющей организации лежит безусловная обязанность по выполнению текущего ремонта общего имущества МКД в соответствии с Минимальным перечнем работ и услуг № 290. Однако истец не доказал, что общее имущество имеет дефекты, для устранения которых необходимо и достаточно выполнения работ, входящих в этот перечень.
Общее собрание собственников не принимало решение о проведении текущего ремонта подъездов, не утверждало перечень необходимых работ и услуг, условия их выполнения/оказания и финансирования. Соответствующие протоколы ОСС в управляющую организацию не передавались.
В материалы дела представлены протокол заседания Совета МКД и акты выполненных работ, из которых следует, что управляющая организация провела текущий ремонт подъезда № 5.
Что касается остальных подъездов, то суды установили: собственники не согласовали перечень и сроки выполнения ремонтных работ в них, условия финансирования.
А сама по себе обязанность УО по надлежащему содержанию общего имущества МКД «не является безусловным основанием для удовлетворения требований любого собственника помещений в нем о проведении текущего ремонта общего имущества дома при отсутствии предусмотренной законом процедуры принятия соответствующего решения и его реализации».
Также суды отметили: истец не доказал наличие у него полномочий действовать от имени всех собственников дома. | 5 587 |
| 6 |  📍 Как обеспечить чистоту крыльца от снега и наледи
ТСН из Омска поделилось в чате успешным опытом по вопросу, как организовать очистку крыльца в зимний период. Решением оказался монтаж подогрева при ремонте крыльца.
Как появилась проблема и повод для ее решения
Зима 2023/2024 была не типична для Западной Сибири. Оттепели до плюсовых температур чередовались заморозками в -20. Приходилось много работать реагентом и ледорубами, как итог, весной многие крылечки пришли в негодность (фото 1).
Как сделать подогрев
Нагревающий элемент — кабель нагревательный саморегулирующийся 30кстм2-т; из щитовой довели линию, поставили автомат на 16, и затем уже подключили реле и датчики (фото 2).
Температуру нагрева регулировать нельзя, только температуру включения.
Максимальный диапазон: включается в +5 отключается в -15.
"Мы первый год держим на максимуме, но думаю можно +3 - 8 поставить.
Хотели использовать нагревательные маты, но из-за длинных и радиусных ступеней решили делать единым кабелем без соединений."
Сколько стоит
Полный ремонт крыльца стоил 312 000₽, из них в 56 тысяч рублей обошелся монтаж системы обогрева. Это всего 18% от стоимости ремонта.
За два месяца работы существенных изменений по расходу электроэнергии, потребляемой на содержание общего имущества, не замечено.
Результат
Тающий снег не замерзает. Если на улице обильный снегопад, то на краю ступеней образуется ледяная корка, но её можно просто смести веником, так как у неё нет сцепления с крыльцом. Не нужно портить крыльцо реагентами и ледорубом (фото 3, а на фото 4 - соседнее крыльцо в тот же день).
"Будут деньги, будем ремонтировать крылечки дальше, таким же способом.
Да, это не зависимость от дворника только на крыльце, но ступени самый травмоопасный элемент имущества." | 5 933 |
| 7 | 📍 Брянская облдума внесла в Госдуму законопроект № 812891-8 о внесении изменений в Жилищный кодекс РФ
Предлагается:
— исключить ИП из числа лиц, которые могут иметь лицензию на управление МКД;
— упростить порядок аннулирования лицензии (не через суд, а по решению лицензионной комиссии, и если УО не согласна, то пусть сама потом судится);
— исключить возможность получения новой лицензии УО, чья старая лицензия не была продлена в установленном порядке;
— установить требование о регистрации лицензиата именно в том регионе, где и предоставляется лицензия. | 6 120 |
| 8 | 📍 Как жительница Ставропольского края «выселяла» с придомовой территории девять собак потенциально опасной породы
Женщина судилась с соседями, которые во дворе шестиквартирного МКД поселили 14 собак северокавказской породы. Подавая иск к трем жильцам-собачникам, добивалась беспрепятственного пользования придомовой территорией, запрета на содержание собак во дворе дома и демонтажа установленных для них будок, вольеров.
Обращаясь в суд, указала:
— Вид разрешенного использования земельного участка под МКД — малоэтажная многоквартирная жилая застройка.
— Участок по периметру огорожен, во двор имеется только один вход. На придомовой территории расположены хозпостройки, осуществляется стоянка машин.
— Ответчики используют общее имущество (придомовую территорию) не по целевому назначению, будки и вольеры установили самовольно. Собственники МКД не принимали решение о передаче ответчикам в пользование части придомовой территории для содержания большого количества собак, да еще и потенциально опасных пород (согласно перечню, утвержденному постановлением Правительства РФ от 29.07.2019 № 974).
— Скопление такого количества собак на небольшом участке создает опасность для жизни и здоровья собственников МКД.
«Животные содержатся в антисанитарных условиях, во дворе появилось большое количество крыс в связи с привозом субпродуктов животных для корма собакам, собаки лают, воют днем и ночью, мешают отдыху в ночное время суток, санитарные нормы по шуму не соблюдаются, собаки ведут себя агрессивно, могут отвязаться и ходить по двору, при входе во двор жильцов могут кинуться на человека».
В подтверждении своих доводов истица представила в суде аудио- и видеозаписи.
Свидетели пояснили, что для прохода через двор приходится каждый раз убеждаться в том, что собаки не бегают свободно по территории.
Уточнив, что доводы нашли подтверждение только в отношении 9 собак потенциально опасной породы, суды трех инстанций согласились с позицией истицы и удовлетворили заявленные требования (определение Пятого КСОЮ по делу № 88 – 8769/2024).
Вынося решения, в том числе указали: при содержании домашних животных необходимо учитывать права и законные интересы других жильцов МКД, а также во время выгула исключать возможность свободного, неконтролируемого передвижения животного при пересечении проезжей части автомобильной дороги, в лифтах и помещениях общего пользования МКД, во дворах таких домов, на детских и спортивных площадках (п. 1, пп. 1 п. 5 ст. 13 Федерального закона «Об ответственном обращении с животными…» № 498-ФЗ). | 5 053 |
| 9 | Продолжение (начало выше)
4⃣ Повышение платы за сведения из ЕГРН
Приказом Росреестра от 28.10.2024 № П/0335/24 существенно повышены размеры платы за предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН.
Например, раньше 100 выписок из ФГИС ЕГРН стоили для физлица 460 р., а для юрлица 910 р. С 1 января и те, и другие должны будут отдать за те же 100 выписок 29000 р. Просто посмотреть сведения (без формирования документов) обойдется дешевле: 370 р. для граждан и 730 р. для организаций за те же 100 запросов (правда, такая функция еще не реализована 😏).
5⃣ Уточняются случаи обложения вознаграждения председателя совета МКД страховыми взносами
Речь не идёт о полной отмене страховых взносов. Если между УО и председателем/членом совета МКД заключен трудовой договор или гражданско-правовой договор о выполнении работ или оказании услуг, то выплаты по ним всё равно остаются объектом обложения страховыми взносами.
Если таких договоров между УО и председателем нет, то по замыслу авторов закона, страховые взносы не должны уплачиваться. | 9 092 |
| 10 | Что изменится в ЖКХ с 1 января 2025 года для собственников и управляющих компаний
1⃣ Изменения в налоговом законодательстве
Летом 2024 года были приняты многочисленные поправки в Налоговый кодекс РФ, например:
— увеличивается порог для применения УСН;
— отменяются повышенные ставки на УСН, однако с 2025 года организациям с доходом свыше 60 млн р. в год придется платить НДС (по обычным ставкам с возможностью вычетов или по пониженным ставкам без вычетов);
— с 20 до 25% вырастет налог на прибыль, который платят компании на общем режиме налогообложения;
Больше всего управляющие компании на УСН озабочены введением НДС. Они засыпали Минфин и Минстрой обращениями с вопросами, нужно ли общее собрание собственников, чтобы прибавить к действующему размеру платы НДС, или можно повысить плату без дополнительных телодвижений.
Минстрой ответил, что собрание нужно. Минфин уклоняется от разъяснения вопросов жилищного законодательства, указывает, что “соответствующая сумма НДС включается в цены (тарифы) этих работ (услуг)”, не акцентируя внимание на порядке “включения”.
Также Минфин напомнил, реализация каких услуг освобождена от налогообложения НДС.
2⃣ Повышение платы за жилищно-коммунальные услуги в 2025 году
Капремонт
Во многих регионах с 1 января 2025 года повышен размер взносов на капремонт.
Например, в Москве он составит 29,66 р./кв.м. вместо 25,58 р./кв.м. В Новосибирске и области вместо 15,52 р./кв.м. собственники в 2025 году будут платить 19,29 р./кв.м. В Свердловской области размер взноса повысится с 14,81 р./кв.м. до 17,48 р./кв.м. В Пермском крае минимальный размер взноса составит 11,14 р./кв.м., в Омской области - 12,76 р./кв.м, в Самарской области - 8,63 р./кв.м. для домов в 5 этажей и ниже и 9,93 р./кв.м для домов в 6 этажей и выше, в Челябинской области - 13,92 р./кв.м.
Коммунальные услуги
С 1 января 2025 года размер платы на коммунальные услуги, по общему правилу, не повысится: Правительство утвердило предельные индексы повышения платы, и распоряжение предусматривает повышение тарифов лишь во втором полугодии 2025 года.
Содержание жилья
Плата за содержание жилья может повыситься в случае, если она начисляется по муниципальному тарифу, а местная администрация приняла решение об утверждении нового размера платы. Например, в Москве повышение платы за содержание жилья предусмотрено постановлением Правительства Москвы от 06.12.2024 г. № 2797-ПП «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно- коммунальные услуги для населения». Ставки Санкт-Петербурга можно узнать из распоряжения Комитета по тарифам.
Важно: размеры платы за содержание жилья, утвержденные властями, не касаются случаев, когда собственники утвердили размер платы на общем собрании.
Также повышение (индексация) может быть предусмотрено договором управления либо утверждено решением общего собрания.
Кроме того, УК могут подумать, что введение НДС при УСН дает им право без общего собрания повысить ежемесячную плату (об этом изменении писали выше).
Остается открытым вопрос с начислением пени.
В 2022-2024 годах действовали особенности начисления пени должникам за ЖКУ: сначала размер неустойки привязали к ключевой ставке Банка России, действующей по состоянию на 27 февраля 2022 года (9,5%), а позже предусмотрели, что применяется меньшая ставка из двух – 9,5% или действующая на момент оплаты.
Документов о продлении этого порядка на 2025 год еще не публиковалось. Сейчас ключевая ставка составляет 21%.
3⃣ Понижение платы за электроэнергию
Правила предоставления коммунальных услуг № 354 в п. 80(2) предусматривают снижение стоимости коммунальной услуги по электроснабжению для потребителя в случае нарушения гарантирующим поставщиком обязанности по установке, замене и допуску к эксплуатации “умного” прибора учета электроэнергии - начиная с 7% в 2025 году.
Однако такое снижение было предусмотрено и на 2024 год, но Правительство в марте 2024 года “исправило” сроки наступления ответственности на 2025 год, и нет гарантии, что в 2025 году не поступит таким же образом, перенеся сроки ответственности гарантирующего поставщика на будущее.
⬇️ продолжение ⬇️ | 11 023 |
| 11 | 📍 С балконного козырька на машину упал снег. Кто возместит ущерб — УО или собственники квартиры
В г. Челябинске упавший с одного из балконов снег повредил припаркованную у дома машину. Оценщик посчитал, что ее ремонт обойдется 356 459 рублей. За взысканием ущерба и расходов на оценку автовладелец обратился в суд.
Суды первой и апелляционной инстанций решили, что взыскать 378 459 рублей (вместе с судебными расходами) следует с троих сособственников, проживающих на верхнем этаже МКД.
Причины этому следующие:
— Снег упал на машину с козырька, самовольно установленного на балконе их квартиры. Застройщик наличие этого козырька не предусматривал.
— Ст. 36 ЖК РФ не относит козырьки к общедомовому имуществу, так как они не являются ограждающими несущими конструкциями и служат для эксплуатации только одного жилого помещения.
— Совместных действий по причинению истцу ущерба УК с собственниками не совершала, по договору управления очищать незаконные козырьки от снега не обязана.
Как итог: «именно в результате действий собственников указанной квартиры по противоправному монтажу козырька, а также их бездействия по очистке данного конструктивного элемента от снежных отложений причинен вред имуществу истца».
Однако изначально автовладелец обращался с иском к УО и в кассационной жалобе продолжал настаивать: управляющая организация виновата в том, что не проконтролировала состояние кровли и своевременную очистку козырька сособственниками.
Седьмой КСОЮ с доводами истца согласился и направил дело на новое рассмотрение. Сославшись на Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда № 170, указал: нижестоящие суды не выяснили, приняла ли УО меры, направленные на демонтаж самовольно установленного над балконом козырька, удаление с него снега и наледи. И это при том, что УО обязана следить за недопущением переоборудования, балконов и лоджий.
Спустя полтора месяца после повреждения автомобиля УО направила собственникам предписание о демонтаже самовольного переустройства балкона. Однако это не свидетельствует о соблюдении возложенных на нее обязанностей.
При новом рассмотрении дела апелляционный суд пришел к выводу: в причинении ущерба в равной мере виноваты как собственники квартиры, так и УО (50% на 50%).
Следовательно, УО должна возместить ущерб на 178 229 рублей, расходы на оценку — 3500 рублей и услуги представителя — 7500 рублей, а также выплатить штраф в размере 89 114 рублей.
С каждого из собственников суд взыскал в пользу истца ущерб — 59 409 рублей, расходы на оценку — 1166 рублей и услуги представителя — 2500 рублей (определение Челябинского областного суда по делу № 11-14874/2024). | 8 143 |
| 12 | 📍 Может ли общее собрание привлечь председателя ТСЖ к материальной ответственности
Проведя общее собрание, члены ТСЖ (г. Рязань) утвердили отчет ревизионной комиссии и приняли решение о привлечении бывшего председателя правления к материальной ответственности.
«Бывший» с этими решениями не согласился и обратился в суд с иском об оспаривании результатов общего собрания. Заодно просил признать акт проверки финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ не соответствующим требованиям «Методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств» № 49.
В обоснование требований в том числе указывал:
— акт подписан только председателем ревизионной комиссии;
— сама комиссия сформирована в нарушение положений устава ТСЖ;
— объяснения истца о его деятельности надлежащим образом запрошены не были;
— материальная ответственность получилась какая-то абстрактная, без указания причин, оснований и размера;
— «законодательство РФ не предусматривает такое основание для возникновения гражданских обязанностей, как безосновательные желания произвольной группы лиц, выраженные путем голосования».
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования частично: признал ничтожным решение по вопросу о привлечении истца к материальной ответственности, а в остальной части иска отказал.
Апелляционный и Второй кассационный суд общей юрисдикции оставили это решение без изменений (определение по делу № 88 – 26464/2024).
— «Ни нормы действующего законодательства, ни устав ТСЖ не содержат положений, наделяющих общее собрание полномочиями привлекать бывшего председателя правления ТСЖ к материальной ответственности».
— Деятельность ревизионной комиссии подконтрольна общему собранию членов ТСЖ (высшему органу управления товариществом), которое ознакомилось с актом проверки финансово-хозяйственной деятельности, не усмотрело в нем нарушений и утвердило.
— Собственник жилого помещения, член ТСЖ вправе обжаловать решения органов управления товарищества, нарушающие его права и законные интересы. Однако законодательство не предусматривает такой способ защиты, как признание незаконным акта (отчета) ревизионной комиссии.
— Кроме того, сам по себе акт (отчет) ревизионной комиссии не является итоговым юридическим актом, влекущим возникновение у истца прав и обязанностей. | 5 683 |
| 13 |  📍 Использование балансировочных кранов для экономии тепла в доме
(из опыта одного ТСН)
В чём заключена проблема
Застройщики комплектуют дома балансировочными кранами в контурах отопления МОП. Обычно это такие краны, которые открываются и закрываются несколькими оборотами, и на которых есть цифровая шкала, отмечающая положение: обычно "от 0 до 65", "от 0 до 99" и подобное. Вроде как, один раз настроил, записал циферку (можно прямо на самом кране маркером) и потом к ней возвращаешься в начале отопительного сезона, и всё ок.
Но подрядчики, обслуживающие дом, очень неохотно идут на то, чтобы с их помощью снижать температуру в МОП и экономить тем самым отопление во всём доме.
Какие могут быть причины такого поведения
Наличие цифровой шкалы облегчает процесс, но не упрощает до такой степени, которая ожидается. Основной диапазон регулировки находится в районе не более "0-8", и постоянно приходится ловить промежуточные значения.
Эффект от каждой регулировки нужно оценивать лишь через 2-3 часа, в результате регулировка отнимает много времени: это невозможно сделать за один день, нужно по меньшей мере 5 визитов, растянутых на 2-3 дня. Это очень кропотливая работа, требующая производства записей или хорошей памяти, потому что контуров много.
Велика цена ошибки: недостаточно закрыл — экономия маленькая (труды впустую), слишком сильно закрыл — контур промёрзнет (и последствия будут печальны). А даже если всё настроил — с течением времени всё может поменяться, поэтому еженедельно надо перепроверять, чтобы в неудачный день всё случайно не промёрзло.
В таких условиях управляющим компаниям проще совсем устраниться от этого процесса, так как они ничего не теряют: не им же платить за отопление. В домах с ТСН заинтересованность в экономии тепла гораздо выше.
История ТСН
В доме застройщик оставил "подарочек" в виде контуров, соединённых последовательно. Представьте: есть контур отопления пожарных лестниц, на котором очень хотелось бы экономить. Но после него подключено отопление помещения уборщицы, в котором, конечно, есть вода, и которое граничит с улицей! Хочешь, не хочешь — но чтобы в радиаторы в этом помещении заходила тёплая вода, приходится перетапливать 18 этажей лестничных пролётов. В другом подъезде та же ситуация: аналогичное помещение используется как туалет для охраны. Сэкономишь на отоплении — получишь аварию.
ТСН устранило эту проблему, заменив последовательное соединение на параллельное, и снабдило каждый контур своим балансировочным краном. Теперь можно регулировать их независимо, и наконец-то появилась возможность экономии.
Упрощение процесса регулировки
Для упрощения регулировки техник-смотритель соорудил систему температурного контроля на множестве термодатчиков DS18B20 (в данном случае — с отдельным проводом питания), работающих по протоколу Dallas 1-wire (все датчики подключены параллельно друг другу). Каждый контур оборудовал двумя датчиками: на подаче и на обратке. Датчики прикреплены стяжками к трубе не ближе 0.3 м от ближайшей развилки (чтобы соседний контур не вносил помехи), приклеены на термоклей, обмотаны армированным скотчем; поверх возвращена штатная теплоизоляция.
Затем все датчики подключаются к контроллеру, например usb на базе DS9490R. В данном случае это Laurent-5. С контроллера данные поступают в мониторинг. Мониторинг рисует графики и отправляет уведомления по событиям.
По каждому датчику, стоящему на трубе подачи, должно отправляться уведомление о снижении температуры ниже +30 (признак остановки циркуляции). По каждому датчику на обратке — уведомления о превышении +30 (перетоп) и снижении ниже +12 (риск промерзания).
Результат
Имея графики, можно настраивать отопление МОП легко и быстро. У ТСН это получается за 2-3 визита. А с настроенными уведомлениями можно не бегать по подвалу всю зиму: если что-то случится — специалист узнает об этом сразу.
В текущем отопительном сезоне у ТСН уже вполне получается снижать температуру в МОП довольно серьёзно, местами до 16 градусов.
Автор: Ларионов Дмитрий («Записки усталого админа») | 11 454 |
| 14 | ❗️ Напоминаем, что через несколько дней существенно повысится стоимость выписок из ФГИС ЕГРН.
Чтобы успеть сформировать/обновить реестры собственников по старым ценам предлагаем подписчикам воспользоваться сервисом учредителя ЖКХ Ньюс — ДомОнлайн.
Сервис выручает, когда нужно освежить имеющиеся базы собственников или получить данные по домам, которые недавно перешли под управление, а также поддерживать имеющуюся информацию в актуальном состоянии.
Из ежемесячных обновлений компании узнают о фактах смены собственника или, например, изменении площади помещения, если такое произошло. Это помогает избежать ошибок в начислении платы потребителям, выполнить обязанность по предоставлению сведений ресурсникам и регоператору (при прямых договорах).
Оставляйте заявку сегодня-завтра, чтобы оплатой в текущем году "зафиксировать" действующую сейчас стоимость услуг.
Если никаких дополнительных опций не нужно, а требуется лишь разово оперативно собрать реестр из тех данных, что доступны во ФГИС ЕГРН, то это можно сделать через реестрмкд.рф. | 11 639 |
| 15 | 📍 ЖКХ изнутри. Член правления ЖСК: взгляд на работу
Член правления ЖСК «Сокольники‑2» (г. Москва) Франк Юрий Викторович рассказал:
— как он оказался в сфере ЖКХ и почему хочет, но не может из неё уйти,
— как эффективно повысить лояльность собственников, и даже
— чем ЖКХ способно помочь в формировании здорового образа жизни.
А также про мигрантов, откаты, специфику Москвы и другие проблемы отрасли. В общем, интервью выделяется изрядным пессимизмом на фоне предыдущих материалов.
👉 https://gkhnews.ru/1500022-chlen-pravleniya/ | 4 013 |
| 16 |  📍 Скорректированы сроки обеспечения безопасности лифтов в государствах — членах ЕАЭС
Лифты, отработавшие назначенный срок службы до 15 февраля 2025 года, должны быть приведены в соответствие с требованиями Технического регламента Таможенного союза "Безопасность лифтов" (ТР ТС 011/2011) до 15 февраля 2030 года.
Признается утратившим силу Решение Совета Евразийской экономической комиссии от 19 декабря 2019 г. № 112 "О внесении изменения в технический регламент Таможенного союза "Безопасность лифтов" (ТР ТС 011/2011)". | 4 358 |
| 17 |  ⚡️Первое в СНГ мобильное приложение жителей под брендом dsHOME запущено на территории Узбекистана.
Еще осенью мы выпустили для коллег из Узбекистана электронный журнал Диспетчер 24 и мобильное приложение исполнителей. Сегодня мы запустили для них приложение для жителей. Оно максимально учитывает особенности местного рынка ЖКХ, благодаря участию в доработках управляющей компании Mega Uy Service.
Жителям Узбекистана будет удобно взаимодействовать со своей управляющей компанией. Всё необходимое — от подачи и контроля заявки до участия в акциях от партнёров УК — собственник сможет сделать без звонков и визитов в управляющую организацию.
Сейчас мы ведём переговоры с другими компаниями ближнего зарубежья, чтобы мобильное приложение жителя могло появиться и в новых странах.
Неважно, где находится ваша УК — в России или в СНГ — оставляйте заявку на сайте Диспетчер 24, мы поможем автоматизировать вашу работу:
👉 https://bit.ly/uzb_dsHOME | 2 353 |
| 18 | 📍 Собственнику не понравилось, как УК отремонтировала межпанельные швы МКД
В г. Омске собственник почти год добивался от УК ремонта межпанельных швов, а когда он был выполнен, остался недоволен результатами. Указывая на надоевшую плесень и то, что температура воздуха в квартире не позволяет обходиться без дополнительных обогревательных приборов, обратился в суд.
Свою позицию подкрепил заключением, согласно которому работы выполнены с нарушением строительных норм и правил по теплопередаче, а при температуре -30℃ на улице в квартире всего лишь 17℃ — на три градуса меньше нормы. В исковом заявлении просил обязать УК всё переделать и осуществить качественный ремонт межпанельных швов МКД.
Однако результаты судебной экспертизы (с учетом холодного времени года) оказались иными:
— ни превышения уровня влажности воздуха в помещениях кухни и комнаты, ни понижения его допустимой температуры эксперт не выявил;
— наоборот, зафиксировал превышение температуры на три градуса и указал, что это условное нарушение связано с необеспечением естественной вентиляции;
— с межпанельными швами всё в порядке — источниками теплопотерь они не являются, дефекты монтажа отсутствуют.
Также эксперт указал на внушительный перечень действий, которые необходимы со стороны УК и собственника, чтобы нормализовать микроклимат в квартире. Например, управляющая компания должна обеспечивать постоянный тепловой баланс со стороны нижерасположенного подвала, контролировать отсутствие зазоров в местах прохода трубопровода через надподвальные перекрытия.
А от собственника в числе прочего требуется не допускать значительного повышения влажности воздуха в помещениях (при сушке белья, приготовлении еды), обеспечивать регулярный приток воздуха через регулируемые оконные створки.
Уже в суде эксперт пояснил: межпанельные швы заделаны герметично, проблема домов такого типа — холодный пол в квартирах первого этажа, что требует дополнительного утепления в жилом помещении.
С учетом всех обстоятельств суды трех инстанций посчитали, что права истца действиями УК не нарушены (определение Восьмого КСОЮ по делу № 88-18407/2024). | 3 873 |
| 19 | 📍 Попытка обязать УО включить подъемник для инвалида в общее имущество
Удовлетворяя требования Жилищного агентства Выборгского района Санкт-Петербурга (далее — Выборгское РЖА), суды первой и апелляционной инстанций обязали УО включить в состав общего имущества подъемную платформу, которой для обеспечения нужд ребенка-инвалида оборудована одна из квартир МКД. Управляющая организация с этими решениями не согласилась и обжаловала их в кассационном суде.
➡ В обоснование своей позиции ссылалась на следующее:
— подъемная платформа предназначена для обслуживания только одной квартиры и является ее неотъемлемой частью, установлена в интересах конкретного гражданина и не отвечает критерию общего имущества;
— ни законом, ни договором УО не уполномочена на распорядительные действия в отношении общего имущества.
Пояснения в пользу управляющей организации дала и собственница квартиры, которая настаивала на том, что спорное имущество является ее личной собственностью. Она также представила техпаспорт квартиры и выписку из ЕГРН, полученную уже после вынесения постановления апелляционным судом.
⚖ В силу закона Арбитражный суд Северо-Западного округа не принял новые доказательства, но отменил вынесенные решения и направил дело № А56 – 28152/2023 на новое рассмотрение.
Удовлетворяя требования Выборгского РЖА, нижестоящие суды указывали:
— платформа установлена силами истца за счет целевых средств бюджета г. Санкт-Петербурга;
— госорганы и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают инвалидам условия для беспрепятственного доступа к общедомовому имуществу и при решении спорного вопроса решение ОСС не требуется, иначе права инвалидов могли быть нарушены;
— законодательство РФ не запрещает без проведения ОСС включать в состав общего имущества «обоснованных с точки зрения необходимости обеспечения доступа в многоквартирный дом оборудования и устройств для инвалидов (пандусов, подъемных устройств и другое)»;
— будучи УО, ответчик обязан обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников, выполнять обязательства по договору управления, обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества МКД.
Кассационный суд отметил, что коллеги не учли:
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, согласно которой общее имущество должно обслуживать более одного помещения МКД;
— п. 3, 4 раздела 1 Правил № 491, из которых следует, что при определении состава общего имущества используются сведения из ЕГРН и государственного земельного кадастра. | 3 752 |
| 20 | 📍 Собственник хотел обязать УО установить домофон на дверях в подвал МКД
➡ Житель г. Симферополя посчитал: УО незаконно бездействует, так как держит подвал МКД открытым и не хочет обеспечить в него контролируемый доступ путем установки домофонов. Простых запирающих устройств, по мнению собственника, недостаточно. Обращения в УО и Инспекцию по жилищному надзору Республики Крым результатов не дали.
➡ УО на это указала, что запирающие устройства есть, но двери действительно открыты. Причина: в подвале расположены нежилые помещения, собственники которых используют их для ведения коммерческой деятельности (магазины и иные заведения, в том числе с круглосуточным графиком работы). При этом доступ к техническим помещениям и кладовкам жильцов закрыт. Да и вопрос об установке домофонов решает не УО, а общее собрание собственников МКД.
⚖ Суды трех инстанций в иске отказали (определение Четвертого КСОЮ по делу № 88 – 29010/2024).
Исходили из того, что проект МКД не предусматривал наличие домофонов на дверях в подвал. Указанные двери оборудованы механическими замками, ключи от которых имеются у собственников нежилых помещений, расположенных в подвале. В связи с этим закрытие подвала нарушило бы их права.
Доступ посторонних лиц в технические помещения ограничен, что соответствует правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда. Кроме того, в подвале имеются входы/выходы, одновременно являющиеся эвакуационными выходами для коммерческих помещений.
Довод истца о том, что используемые для коммерческой деятельности нежилые помещения являются общедомовым имуществом, ошибочен. Нет никаких данных полагать, что все помещения в подвале МКД являются техническим подвалом в том смысле, который позволил бы отнести его к общему имуществу по п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и пп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества № 491.
«По своему функциональному назначению спорные помещения отнесены к нежилым, а не к техническим, не связаны с другими помещениями дома, были учтены и сформированы для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами».
Истец указал на прохождение труб по подвалу МКД, однако в силу строительных технологий инженерные коммуникации расположены в каждом подвале МКД и сами по себе автоматически не порождают право общей долевой собственности. | 4 919 |
Carga de datos en curso...
Elige un Plan Diferente
Tu plan actual sólo permite el análisis de 5 canales. Para obtener más, elige otro plan.