Законы стройки

«Конечно, было комфортно, когда государство по триллиону рублей в год “заливало” на рынок. Но эти времена закончились»,— Председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов в интервью директору Всеостройке.рф С. Опрышко Как Пахомов оценивает ситуацию в строительной отрасли:

«Во-первых, унывать не надо. Это первое. Второе — тяжело сейчас в другом месте. В стране есть территории, где ребятам действительно тяжело. Мы сегодня вернулись в доковидную ситуацию, когда не было у нас такого, и, в общем-то, жили спокойно. Отрасль надо поддерживать — это наша позиция».

«Надо искать новые механизмы. Есть механизмы. У нас 50% в цене квадратного метра только стройка. Все остальное — это сопутствующие. Сейчас поработаем с нормативами на социальные объекты. Уже станет легче, потому что они станут в полтора раза дешевле — я не анонсирую, я надеюсь. Где-то с энергетиками давление попробуем снять на нашу отрасль, поработаем с землей. Мы регионам передаем и передали огромное количество полномочий по градостроительной деятельности, но застройщик бесплатный земельный участок получить все равно не может».

Как будет регулироваться сегмент недостроев:

«Несколько сотен домов, которые остались от застройщиков, где мы получили обманутых дольщиков. Мы получили эти дома в фонд, выплатили под 100 млрд. Все-таки 260 тысяч квартир предоставили. У нас несколько сотен таких домов, которые сегодня стоят, особой ликвидности продавать в рынок их нет. Возможно, мы будем включать механизмы совместные достройки, приглашать инвесторов там, где есть хоть малейшая ликвидность. Остальные будем сносить».

О возможном упрощении процедуры банкротства застройщиков:

«Если у коллег из банков есть аргументы, зачем это надо и что это упростит для всех в линейке участников, я уверен, что мы можем это обсуждать. Мы сталкивались с проблемой обманутых дольщиков, когда получали дома в результате банкротства застройщиков. Эта процедура очень медленная. Все остальное, о чем говорит ДOМ.PФ и банки, имеет место жить. Но по всем направлениям должно стать лучше».

Над чем планирует работу профильный Комитет Госдумы в будущем:

«Например, нас очень беспокоит проектирование, которое мы сегодня получаем. Также беспокоит количество и объемы корректировок проектов, которые сегодня идут, что говорит об их не самом высоком качестве. Но эта подотрасль требует более радикальных перемен, возможно, смены общего вектора, то есть самого подхода к оплате. Мы над этим очень думаем».

А для тех, кому удобнее смотреть на видеохостингах — интервью по ссылкам👇🏻 ✔️ Дзен ✔️ ВК видео ✔️ YouTube ✔️ RUTUBE

Минстрой России прокомментировал индексацию тарифов на жилищно-коммунальные услуги с 1 июля 2025 года — в среднем на 11,9% Фактическое изменение тарифов в регионах проходит в рамках предельных индексов, подготовленных ФАС России с учетом прогноза и предложений самих регионов по применению индекса платы граждан для своего субъекта. Согласно прогнозу социально-экономического развития, в 2025 году изменение совокупного платежа граждан формируется на основе прогнозируемой инфляции и темпов изменения цен в сфере газоснабжения и электроэнергетики. 📊Законодательно установлено, что индексация тарифов осуществляется в пределах планового уровня инфляции. При этом, например, индексация тарифов на тепловую энергию существенно зависит не только от инфляции, но и от стоимости газа, угля, мазута, электроэнергии и других ресурсов, которые в тарифе на тепло составляют более 60%.

«Планомерная и разумно обоснованная индексация тарифов на водоснабжение, водоотведение и теплоснабжение продиктована необходимостью своевременного финансирования операционной деятельности для бесперебойного предоставления коммунальных услуг и направлена, в том числе, на развитие инфраструктуры городского хозяйства с учетом затрат на ремонт и модернизацию коммунальной инфраструктуры»,— заявили в Минстрое.

В то же время в ведомстве напомнили, что продолжает действовать комплекс мер социальной поддержки населения, включающий компенсационные выплаты и субсидии на возмещение расходов по оплате ЖКУ. На данный момент такие субсидии получают 2 млн семей.

«В условиях высокой степени износа коммунальной инфраструктуры (до 70% по данным Минстроя) сдерживание тарифов ведёт к риску системных сбоев и ухудшению качества услуг. Аварии зимой 2023-2024 годов показали последствия хронического недофинансирования. При этом Правительство ищет баланс между модернизацией систем жизнеобеспечения, эффективностью расходов и социальной защитой»,— прокомментировал эксперт комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Министерстве строительства и ЖКХ, эксперт комитета ГосДумы по строительству и ЖКХ Станислав Гужов.

@developers_policy

В России планируют ввести новые государственные пошлины для мигрантов В чем суть Так, предлагается, что с 1 сентября текущего года иностранцам придется заплатить 500 рублей, чтобы встать на миграционный учет по месту пребывания. Также за продление срока временного проживания планируется взимать оплату в размере 1 тыс. рублей, а за разрешение на работу — 4,2 тыс. рублей. Ранее оплата госпошлины за это не требовалась. Кроме того, госпошлина за регистрацию иностранного гражданина по месту жительства может увеличиться вдвое — с 420 до 1 тыс. рублей. В числе прочего также хотят взимать плату за выдачу дубликатов некоторых документов и за внесение в них изменений — 2,1 тыс. рублей. Речь идет о разрешениях на работу и патентах. При этом выдача или переоформление патента обойдется иностранцам в 4,2 тыс. рублей. ➡️В случае принятия закон вступит в силу с 1 сентября 2025 года, но не ранее чем по истечении месяца со дня его официального опубликования. @developers_policy

⚡️«При хорошем рынке ты рассматриваешь 200 площадок и покупаешь 5, при плохом — смотришь 200 и покупаешь одну», — председатель Совета директоров ГК ФСК Владимир Воронин в интервью директору Всеостройке.рф С. Опрышко

«Когда покупают дорого — мы не покупаем. У нас действительно накопился достаточно большой объем площадок. Ничего страшного не будет, если я год или два не куплю площадку. Значит, не купил».

Кроме того, по его мнению, чтобы чувствовать себя стабильно при нынешних ставках, долг/EBITDA должен быть не больше 2. Владимир также рассказал нам, что для различных бизнесов им была создана головная компания, больше похожая на инвестфонд, в рамках которого смотрят новые покупки, продажи, изучают каждый актив, в том числе девелопмент и что с ним делать.

«То есть не с точки зрения развития площадок, а хорошо команда работает — значит, продолжает работать, плохо команда работает — увольняем. Если хорошо работает, пик рынка — значит, выводим на IPO или продаем актив. Задача — не работать, а как инвестфонд — управлять активами. Я поэтому ушел в этом году сюда, создал кооперативное управление и хочу выстроить систему работающих подразделений с постановкой задач, с KPI».

Председатель Совета директоров ГК ФСК сообщил, что маржинальность в девелопменте сегодня падает. При этом в Москве пока еще лучше, но это за счёт роста ВРИ (вид разрешённого использования земельного участка), социалки и зажимания. «Сейчас маржинальность 15–20% EBITDA Margin — это прям хорошо». Планы на будущее:

«Задача — чтобы через 10–15 лет компании работали самостоятельно. Я даже уйду из Совета директоров. Сейчас я в крупных организациях сам представитель Совета директоров. Нет задачи передать ребенку компанию, чтобы он ее развалил на этом же месте. Поэтому целевая задача — чтоб механизм саморегулированной компании был».

Справочно: ГК ФСК, по данным портала Всеостройке.pф, занимает 5-е место по объему строительства РФ. Надежность девелопера — 4,01.

Основные заявления Путина по итогам совещания по социально-экономическому развитию новых субъектов РФ 🔸Президент заявил, что необходимо наращивать объем жилищного строительства в новых регионах РФ.

🔸«За период с 2022 года восстановлено и построено почти 23 тысячи различных объектов, порядка 22,8 тысячи. Это жилые дома, школы, больницы, поликлиники, коммунальная и электросетевая инфраструктура».

🔸Путин предложил обсудить реализацию программ капремонта и расселения аварийных домов. Также вице-премьер Марат Хуснуллин доложил президенту: 🔸По его словам, в новых регионах восстановлено свыше 6 тыс многоквартирных домов и более 4 тыс социальных объектов. 🔸В Донбассе и Новороссии 41 тыс. жителей получили выплаты за утраченное жилье. Также Хуснуллин отметил, что в них запущена программа страхования военных рисков по объектам жилищного строительства. @developers_policy

В микрорайоне Новое Павлино в Балашихе продолжается  строительство четвертого детского сада Скоро он появится в ЖК «Новоград Павлино». На территории уже открыто 3 детских сада, работает школа. Параллельно завершается благоустройство: построены детские площадки и воркаут-зоны, озелененные зоны отдыха, установлено уличное освещение. На первых этажах уже работают магазины, кафе и аптеки. Планируется строительство поликлиники со станцией скорой помощи. Началось заселение последнего жилого дома. Владельцы 548 квартир скоро получат свои ключи, сообщили в Минжил Подмосковья.

В правительстве обсуждается возможность индексировать тарифы на газ дважды в год Предполагается, что это спасет финансовую ситуацию Газпрома, доходы которого существенно снизились из-за потери большей части европейского рынка.   В связи с этим повышается значимость российского сектора, но Газпром не имеет полномочий самостоятельно устанавливать тарифы для потребителей — их повышение требует согласования в правительстве и Федеральной антимонопольной службе (ФАС).   Поэтому, сейчас в Правительстве обсуждается возможность повышать цены на газ два раза в год на 10%: в первом и четвертом кварталах.  Речь идет только о промышленных потребителях. Угрозы индексации тарифов для населения пока нет.  Информация об этом поступила от «Интерфакс», который ссылается на слова директора Совета производителей энергии Дмитрия Вологжанина. Он накануне, на заседании комиссии Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП), сообщил, что соответствующая информация «буквально вчера с плеча Минэнерго прилетела».  Информации о том, с какого периода может начаться повышение цен (если оно состоится) пока нет.  🤔 Для строительной сферы и ЖКХ последствия такого повышения могут обойтись дорого, например, оно ударит даже по производству стройматериалов.  @developers_policy

«Если ты хочешь работать с уверенной командой, которая готова давать результат, то надо ей соответствовать. Не они — тебе, а ты — им» Павел Галкин, председатель правления ГК «Паритет», в эксклюзивном интервью директору портала Всеостройке.pф Светлане Опрышко рассказал о стратегии выживания и роста застройщиков в настоящее время:

«Есть три задачи: социальная миссия, финансовая или просто развиваться для того, чтобы развиваться, не стагнировать. Когда ты строишь много проектов, то у тебя формируется производственная программа — что бы ты хотел социально сделать. Второе, для чего мы развиваемся, — чтобы команда была. Для хороших менеджеров важны амбиции. Их невозможно сформировать на одном-двух-трех маленьких проектах. Амбиции — это про что-то большое. Рост — это про формирование социальной миссии и команды. Ну и играть в высшей лиге и быть в первой "двадцатке", чтобы влиять на индустрию, участвовать в ее формировании», — отметил Галкин.

О том, как решать вопрос дефицита рабочей силы на стройке

«Мы не чувствуем никаких проблем. Привыкли работать с ТОПовыми подрядчиками. И в последние три года они у нас "перетекают" из объекта в объект. Уже зимой мы договариваемся с фасадчиками на лето. Они понимают, что есть в нашей производственной программе уже, и не ищут работу, и мы — других. Сразу утверждаем цену», — отметил Галкин.

О перспективах выхода в новые регионы

«Ведем переговоры по КРТ на Дальнем Востоке. Активно рассматриваем Крым, Москву, Омск, Новосибирск, Челябинск и новые регионы. Хотим развиваться на Урале. Санкций не боимся. Верим, что надо работать на благо Отечества, и новые регионы — это как раз тот путь, которым это ярко выражено»», — поделился Галкин.

Антиконкурентные сделки будут выявлять с помощью ИИ С 1 августа начнет действовать Федеральный закон от 24.06.2025 № 182-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон О защите конкуренции».   В чем суть   1️⃣Создается государственная информационная система по предупреждению, выявлению и пресечению ограничивающих конкуренцию соглашений.  Прежде всего в секторе государственных и муниципальных заказов. В системе будет содержаться информация о рисках заключения и проведения сделок, которые ограничивают конкуренцию.  Источник данных для системы — сведения о торгах, и информация, в т. ч. из других информационных систем. Данные будет собирать Искусственный Интеллект (ИИ) ежедневно сканируя сведения о всех проводимых торгах.  2️⃣Оператором системы назначен ФАС. 3️⃣Определены:  🔵задачи, функции и принципы функционирования системы;   🔵ее пользователи и их полномочия;  🔵перечни источников информации и т.д.   Ожидается, что принятые меры дадут экономию бюджетных средств, исчисляемую в миллиардах рублей за счет декартелизации государственных и муниципальных закупок и создания конкурентных условий для участников торгов.   Напоминаем   По данным ФАС, картельные соглашения — не редкость на торгах. Конкуренция между участниками отсутствует и контракты заключаются по начальной стоимости либо с минимальным снижением.   @developers_policy

Законопроект о предварительной проверке Росреестром техпланов МКД прошел первое чтение Вносятся изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости».   В чем суть Росреестр будет проводить предварительную проверку технических планов ОКС до момента их ввода в эксплуатацию и проведения учетно-регистрационных действий.   Это снизит количество приостановлений государственного кадастрового учета построенных и введенных в эксплуатацию МКД.     Предварительная проверка техплана будет осуществляться только при наличии соглашения между Росреестром и органом, выдающим разрешения на ввод в эксплуатацию.   Напоминаем     Из-за недоработок в техническом плане поставить объект на кадастровый учет непосредственно после его ввода в эксплуатацию — приходится дорабатывать техплан и проходить ряд других процедур. @developers_policy  

ЦБ в очередной раз обратил внимание на опасности, связанные с популярностью рассрочки от застройщиков

«На первый взгляд, рассрочка выглядит привлекательно. Человек фиксирует для себя стоимость жилья. Но при этом он остается должен застройщику. Мы видим, что в первом квартале 2025 года рассрочка стала одним из основных механизмов продаж, ее доля в сделках составила порядка 40%. И объем накопленной рассрочки уже превышает 1 трлн рублей»,— сообщила директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова.

Она пояснила, что многие россияне выбирают рассрочку, рассчитывая в будущем переоформить ее на ипотеку по более выгодной ставке.

«Никто не может поручиться, что ставки по ипотеке через год будут достаточно низкими. Возможно, банк откажет человеку в ипотеке даже при низких рыночных ставках».

@developers_policy

В ДНР за пять лет коммунальные тарифы приведут к уровню других регионов России Здесь с 1 июля 2025 года вступят в силу измененные расценки на жилищно-коммунальные услуги. В местном Минстрое подчеркнули, что специальная рабочая группа, занимающаяся реализацией инфраструктурного проекта и уполномоченная Правительством РФ принимать решения по социально-экономическим вопросам в новых субъектах федерации, приняла решение о поэтапном приведении тарифов на услуги ЖКХ в Донецкой Народной Республике к уровню, действующему в других российских регионах. @developers_policy

На заметку О видах разрешенного использования земельных участков В карточках собрана справочная информация о видах разрешенного использования земельных участков (ВРИ):   🟦какие бывают ВРИ;   🟦как узнать ВРИ своего участка;   🟦когда и как нужно менять ВРИ;  - и другая полезная информация. Инфографику подготовило Минимущество Московской области.     @developers_policy 

Разрабатывается комплекс мер для защиты пострадавших от недостроев ипотечных заемщиков Об этом сообщил зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко.    В чем суть     Идет подготовка законопроекта, защищающего ипотечных застройщиков. 1️⃣Рекомендации ЦБ (особенно по заявкам от пострадавших) станут обязательными для всех банков. Сейчас многие игнорируются.    2️⃣Появится чарджбек — механизм возврата средств в случае мошенничества.  Он поможет компенсировать (частично) убытки, особенно при наличии возбужденного уголовного дела.  3️⃣Банкам будет запрещено повышать ставки по ипотеке со льготной до рыночной. Это коснется и тех заемщиков, у которых платежи уже выросли.   4️⃣МВД будет отдельно рассматривать случаи затягивания заведения уголовных дел на недобросовестных застройщиков, не завершивших строительство домов. @developers_policy  

⚡️«По результатам пяти месяцев выполняем наш план по продажам на 98%, а также ввели в 2025 уже практически 500 тыс. кв. м и планируем наращивать ввод до конца года»,— гендиректор «Самолета» Анна Акиньшина в интервью директору Всеостройке.рф С. Опрышко

«Земельный банк у нас остается самым большим в России. Мы сфокусированы на его правильной монетизации, повышении эффективности и продолжаем для каждого из проектов либо этапов проектов выбирать оптимальную схему реализации. Часть проектов продаем другим девелоперам. Сейчас у нас несколько сделок находятся на финальном этапе».

Всего сейчас на экспонировании у застройщика около 1,8 млн кв. м, что для компании вполне комфортно.

«И не видим существенной проблемы с нераспроданным жильем. Потому что по каждому из проектов мы четко и жестко контролируем объемы, которые у нас остаются к вводу. Плюс мы относимся к квартирам, которые остаются после ввода, как к активу, который можем, к примеру, закладывать в банки и под это получать дополнительное финансирование. Часть объемов, которые у нас остаются после ввода, переводим в арендное жилье. Поэтому существенной проблемы с "затоваркой" нет».

В интервью Акиньшина отметила, что компания не ожидает возврата массовой льготной ипотеки, а также, что «Самолет» разработал новую линейку жилья.

«Стараемся адаптировать дома под различных клиентов, под группы клиентов. Я имею в виду, допустим, семейных людей, которым нужны квартиры большей площади, которым нужны отдельные помещения: кладовые, гардеробные».

«Все, что запущено, не тормозим, все обязательства выполним. Наш основной фокус — их дозапустить, доввести, поставить на рельсы, передать клиентам. У нас планируется буквально несколько запусков в рамках Московского региона».

Кроме того, «Самолет» планирует запустить проекты в Нижнем Новгороде, в Калининграде и еще в ряде городов до конца года. По текущим проектам девелопер всё «довводит и дореализовывает». То, что было начато в конце 2024 года, находится на этапе очень активного строительства.

«Мы не стремимся быть №1 именно по квадратным метрам, отходим от этого. Хотим быть №1 выбора. По той статистике, которая у нас есть, больше трети наших покупателей, которые ранее приобрели квартиру в ЖК "Самолета", возвращаются к нам, переезжают в наши же ЖК. Если это приведет к тому, что мы нарастим наши объемы на 40-50%, — может быть. Но просто наращивать объем — это точно не самоцель. Наша цель — фокусировка на эффективности и выполнение обязательств, которые у нас есть».

⚡️Президент компании Agalarov Development Эмин Агаларов в интервью директору Всеостройке.рф С. Опрышко рассказал, что сейчас смотрит участки в Абу-Даби и на Мальдивах

«Понимаю, что Sea Breeze можно построить в любом месте, он будет популярен».

Почему данный проект популярен не только для покупки, но и для строительства:

«И я понимаю, что ту заботу, которую я должен дать своим партнерам во всех отношениях – согласовательная база. То есть те дороги, которые я уже сам прошел,— она позволяет мне привлечь классных, очень опытных партнеров. У меня есть компания "Репортаж" из Эмиратов, Dana Holdings – большие девелоперы, за спиной которых стоят миллионы метров».

Эмин также добавил, что стоит ожидать Sea Breeze в Узбекистане и Черногории. При этом Эмин рассказал о возможном проекте в Татарстане: «Сейчас будем думать, на какой площадке что можно реализовать. Чтобы не с чистого листа, надо найти партнера, у которого уже есть участок, с которым можно вместе девелопить. Идея такая». Одна из причин, почему Эмин в основном строит не в России, — эскроу-счета. Поэтому у него больше проектов в других странах.

«Эскроу обременяет тебя на финансирование, которое ты зашиваешь в цену и становишься менее конкурентоспособным. А в странах, где я сейчас строю, эскроу-счетов нет, поэтому ты можешь строить за счет продаж, что сильно ускоряет процессы, оптимизирует и делает тебя более маржинальным и, в том числе, недорогим для потребителей».

Минстрой России о порядке внесения изменений в смету контракта при изменениях проектной документации в связи с корректировкой видов и объемов работ Письмо Минстроя России от 06.06.2025 № 16044-ОГ/09 «По вопросу применения индекса прогнозной инфляции в случае внесения изменений в проектную документацию».   Ведомство дало разъяснения о применении индекса прогнозной инфляции при внесении изменений в проектную документацию (ПД) в связи с включением в нее ранее не предусмотренных видов работ (затрат) при:   🟦корректировке видов и объемов необходимых работ;  🟦замене материалов (оборудования).  Цена ранее не предусмотренных работ или замененных материалов (оборудования) на аналоги без изменения их объема определяется в том уровне цен, в котором была составлена и утверждена сметная документация. При этом, цена определяется с учетом индексов прогнозной инфляции:   🟦действующих на дату утверждения ПД; 🟦определяемых от уровня цен, в котором была составлена и утверждена ПД;  🟦с учетом сроков реализации контракта и коэффициента снижения НМЦК, определенного по результатам закупочных процедур.   @developers_policy 

Правительство отклонило законопроект о дополнительном регулировании деятельности риелторов С соответствующей инициативой осенью 2024 года выступила совместно с бизнес-сообществом зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, депутат фракции «Единая Россия» Светлана Разворотнева. Указывалось, что многие риелторы не платят налоги, и оценивали недоимки более чем в 10 млрд рублей в год. Однако в случае принятия закона, как оценили эксперты, гипотетически возможно сокращение легального рынка до 129 млрд рублей и уход в тень малых игроков, составляющих 96% всех работников. В чем суть Законопроектом предполагается, что заниматься сделками с недвижимостью смогут только юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые будут внесены в специальный реестр. Физические лица, включая самозанятых, не смогут оказывать такие услуги напрямую и будут работать только по договору с аккредитованными компаниями. Все риэлторы, зарегистрированные в реестре, будут обязаны подтверждать свою квалификацию раз в пять лет. В отзыве кабмина на предложенный законопроект отмечается, что деятельность риелторов и так в достаточной мере регулируется нормами гражданского законодательства. Проект отправлен на доработку. @developers_policy

ЖК «Айвазовский City» от ЭНКО стал победителем премии Real Estate Property Awards в номинации «Лучший жилой комплекс. Блок: Готовое жилье» Команда премии лично приезжала на объект, чтобы убедиться: всё заявленное и даже больше — реализовано. Поэтому на финальной защите жюри сказал много тёплых слов в адрес проекта и его концепции. В 2024 году ЭНКО также участвовала в премии с «Айвазовским City» — и победила в номинации «Соседский центр».

«Мы убеждены: пространство влияет на образ жизни. Поэтому в наших проектах с каждым годом мы делаем шаг вперед — растет уровень благоустройства, появляется все больше сервисов, а атмосфера в наших кварталах становится все более открытой, теплой, по-настоящему "своей". Именно ради этого мы работаем — и рады, что в профсообществе это также отмечают и ценят», — отметила Юлия Файзулина, коммерческий директор ЭНКО.