Дневник Рантье
Open in Telegram
Авторский блог Анастасии Якуповой о закрытых сделках в коммерческой недвижимости с федер. сетями X5, WB, Ozon и пр. Доходность до 30%, юр. чистота, все "под ключ", без операционки. Для капитала от 30 млн. 1-я консультация бесплатно 👉🏻 @yakupova_th
Show moreThe country is not specifiedThe category is not specified
1 206
Subscribers
+624 hours
+97 days
+15930 days
Data loading in progress...
Similar Channels
No data
Any problems? Please refresh the page or contact our support manager.
Tags Cloud
No data
Any problems? Please refresh the page or contact our support manager.
Incoming and Outgoing Mentions
---
---
---
---
---
---
Attracting Subscribers
September '26
September '26
+29
in 2 channels
August '26
+274
in 3 channels
Get PRO
July '26
+297
in 1 channels
Get PRO
June '26
+974
in 4 channels
| Date | Subscriber Growth | Mentions | Channels | |
| 07 September | 0 | |||
| 06 September | +7 | |||
| 05 September | +9 | |||
| 04 September | +1 | |||
| 03 September | +7 | |||
| 02 September | +4 | |||
| 01 September | +1 |
Channel Posts
Начнем неделю с обзора прекраснейшего проекта с пассивным доходом от 220.000 руб, который мы создаем и отдадим только в надежные руки 🙌
Московская область, Котельники
Новостройка, 1 этаж
Площадь: 94 м²
Высота потолков: 4 м
Оператор: "Кладовкин"
Арендный доход: от 220.000 руб с безусловной индексацией 10%
Планируемая заполняемость до 90%: 4 мес
Цена входа: ХХХХХХХХ (будет определена после запуска проекта через 3-4 мес)
Его пока нет в продаже, но очень хочется показать - как мы выбираем объекты, как подходим к локации, чтобы на выходе была конфетка для инвестора со стабильным денежным арендным потоком, который еще и усилен ежегодной индексацией и капитализацией самого помещения
А если вы хотите первыми узнать, когда он выйдет в продажу или чтобы мы создали вам такой же - пишите, все устрою в лучшем исполнении
👇👇👇
@yakupova_th
Включайте 🔔, чтобы не пропустить - скоро запишу обзор запуска другого проекта, что получилось на выходе и как инвестор принимает поздравления :)
| 2 |  «Люди покупают у людей» в первую очередь
Это лето выдалось невероятно насыщенным на развитие. Я прошла несколько программ, но ключевой для меня стала программа по личному бренду от Екатерины Южаниной.
😊 Я искренне считаю, что приобретая услугу, важно знать не только из чего она состоит и какой профит дает, но и кто стоит за ней. Хороший продукт делают люди с глубиной - это не только про профессионализм, а про ценности, мышление, бизнес-этику. Можно быть «профессиональным паразитом» и делать продукт лишь бы продать. Но нам такое не подходит. Мне важно гордиться тем, что я делаю, и не с краткосрочными, а долгосрочными результатами.
Личный бренд - это игра вдолгую, в глубину и качество.
На программу я пошла, чтобы «распаковать себя» и показать вовне кто я, что за мной стоит и чем я руководствуюсь. Собрался невероятно сильный состав из разных направлений: венчурные инвестиции, адвокатура, спортсмены, предприниматели. Люди с большим масштабом мышления. Я стала не только глубже, но и шире, за что большое спасибо Кате, ребятам и наставнику Алене 🫶
Эта работа дала мне гораздо больше, чем просто «упаковку». Вот, что я вынесла:
📌 Я позволила себе вовне быть не просто «экспертом по недвижимости и финансам», а живым человеком - со своей историей и своими ценностями. Моя прямота, честность, требовательность к цифрам - не недостатки, а инструменты.
📌 Моя суперсила в трёх вещах одновременно: финансовый интеллект, лидерство и спортивная дисциплина. Я смотрю на арендный бизнес не только как эксперт по недвижимости, а как финансист, владелец бизнеса и человек, который умеет выдерживать длинную дистанцию, не паникуя и не психуя.
📌 Я сформулировала свою миссию не как бизнес-задачу, а как внутреннее ощущение: «Создаю тихую гавань для капитала, где деньги работают, а люди живут».
📌 Уникальность моего продукта в том, что я открываю двери в сделки, которые не видят другие. Это про эксклюзивность, которую в открытом доступе не найти.
📌 Финансовый интеллект и женская харизма - это не взаимоисключающие вещи. Я могу быть и жёстким аналитиком, и чувственной женщиной одновременно.
Впереди у меня большие планы и я верю, что вместе мы создадим не просто капитал - мы создадим наследие, которое будет работать на вас и ваших близких. Давайте делать этот мир богаче - и не только в материальном смысле! ✨
Если у вас есть вопросы, мысли - пишите мне, всегда рада 👉🏻 @yakupova_th | 1 358 |
| 3 | 🚫 Объект с Самокатом на стопе. Готовится сделка. | 263 |
| 4 |  РБК сравнил инвестиции во вклады и недвижимость
И я сделала свой честный расчет - все так, подтвержаю 😎 только добавлю еще ОФЗ
Как правило, капитал не кладут в одну корзину. Мы рассматриваем разные варианты и ищем оптимальную диверсификацию портфеля. Ниже - разбор трёх популярных инструментов для долгосрочной стратегии.
Важно: я не говорю, что какой‑то инструмент однозначно лучше или хуже. Всё зависит от целей и задач конкретного инвестора. Просто посмотрим на цифры и прикинем, какой профит даёт каждый вариант.
Условия:
• Сумма: 35 млн руб.
• Денежные потоки: купоны, аренда, проценты реинвест под текущую ставку вклада
• Ставки вклада, умеренный сценарий: 13 → 5% к десятому году
• ОФЗ: 1 год 13.9%, 5 лет 15.4%, 10 лет 16%, купоны в конце года
• Аренда: 320 тыс в мес, индексация 5%, рост объекта 5% в год
• Налоги: вклад - НДФЛ 13% сверх необлагаемого минимума; ОФЗ - 0%; аренда - УСН 6% + налог на имущество 0,5%
Расчеты во вложении 👆
Выводы:
1. Аренда и ОФЗ сопоставимы на долгосрок, немного выигрывает аренда:
1 год: аренда 5.18 vs 4.87 млн руб ОФЗ.
5 лет: аренда 31.49 vs 31.18 млн руб ОФЗ.
10 лет: аренда 76.19 vs 71.84 млн руб ОФЗ.
2. Вклад безнадёжно проигрывает на горизонте 5-10 лет при любом сценарии.
3. Ликвидность объекта решает. При росте стоимости объекта 5% в год аренда и ОФЗ идут рядом. При росте 6%+ аренда уверенно побеждает.
4. Риски. ОФЗ можно продать в любой день по рыночной цене. Аренда - это недвижимость: продажа занимает время. Долгосрочный договор на 5-10 лет - это плюс к стабильности и цене.
😊 Мой практический итог: аренда и длинные ОФЗ - два сопоставимых инструмента. Вместо выбора "или‑или" разумнее диверсифицировать: часть в ОФЗ - ликвидность, часть в аренду - так вы балансируете
Из не очевидного, что хотелось бы отметить в арендном бизнесе:
• реинвестирование арендных платежей позволяет наращивать доходность
• долгосрочный договор аренды с федеральным арендатором на 5-10 лет позволяет непрерывно получать доход, без простоев капитала на реинвестирование
• при раскрутке выручки арендатора растет и доход, если в договоре аренды зафиксирован %% от товарооборота. А значит, и растет стоимость ГАБа
Буду рада увидеть ваши мысли по этому поводу - куда вы вкладываетесь, почему и что для вас важно. Пишите в комментариях
👇👇👇 | 298 |
| 5 |  История одного кейса: как серийный инвестор формировал актив для детей
Ранее я рассказывала как инвестор купил Магнит для своей мамы 🫶
А на днях разбирали другую ситуацию с инвестором - он уже в теме, есть два арендных бизнеса в портфеле, сейчас подбирает третий. Настоящий рантье.
И с его позволения 🙏 поделюсь некоторыми мыслями, которые важны.
Как правило, опытные инвесторы чётко знают, чего хотят, и это прекрасно. Но в процессе разбора я копнула глубже и выяснила, что за этим запросом стоит более важная задача. Он не просто хочет "купить ещё один актив", он формирует капитал, который сможет передать своим детям.
Не просто передать недвижимость, а именно работающий актив, который:
• не потеряет в цене
• будет приносить стабильный доход на десятилетия
• не потребует от наследников операционного управления
• защищён юридически
Когда мы это поняли, запрос зазвучал иначе.
Что мы сделали:
Я предложила ему несколько вариантов из закрытого пула, но каждый проверяла через призму: "сможет ли этот актив остаться в семье и работать на детей?"
Три объекта отсеялись, четвертый закрыл запрос полностью.
Что получил инвестор:
✔ долгосрочный договор с Пятерочкой на 10 лет - стабильность, чтобы дети не искали арендаторов
✔ ликвидность - чтобы при необходимости его можно было продать
✔ безусловную индексацию - защита от инфляции
✔ юридически чистый актив - без сюрпризов через поколение
✔ полное отсутствие операционных забот - можно передать "как есть"
Итог: сделка на подготовке. Третий ГАБ в портфеле. Инвестор спокоен, его капитал перейдёт к детям в виде работающего актива, а не "просто недвижимости"
😊 Именно поэтому важно понимать глубинный запрос, а не просто давать подборку. Гораздо продуктивнее сначала познакомиться, определить что и для чего и потом уже искать целевое решение
Хотите, чтобы я подобрала объект под вашу стратегию ?
Напишите «Стратегия» в личные сообщения - разберём ваш запрос и покажу текущие объекты в закрытых продажах.
👇👇👇
@yakupova_th | 285 |
| 6 | 1️⃣2️⃣3️⃣А вы знали, что не по всей коммерческой недвижимости платится ежегодный налог на имущество?
Многие инвесторы закладывают этот налог в финансовую модель как обязательную статью. Но есть важный нюанс - при определённых условиях от него можно быть освобождённым. Или, наоборот, заплатить в разы больше, чем ожидалось.
Всё упирается в один ключевой документ - региональный перечень объектов, налог по которым считается от кадастровой стоимости.
Главное правило: если ваш объект есть в перечне - налог платить придётся. Если нет - можно не платить.
Кто платит налог на имущество?
• Физическое лицо - собственник нежилого объекта, платит налог на имущество физических лиц. Налоговая база - кадастровая стоимость объекта. Ставка - 0,5% для большинства нежилых объектов, 2% для объектов, включённых в региональный перечень торгово-офисной недвижимости и 2,5% - для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб.
• Индивидуальный предприниматель на упрощённой системе налогообложения освобождается от налога на имущество за недвижимость, используемую в предпринимательской деятельности, при двух условиях: объект фактически задействован в бизнесе и не входит в региональный перечень. Если объект в перечне - налог платить нужно в любом случае.
Где проверять для топ-5 регионов:
Москва 👉 жмак
Санкт-Петербург 👉 жмак
Свердловская область 👉 жмак
Красноярский край 👉 жмак
Краснодарский край 👉 жмак
Все регионы 👉 жмак
Что изменилось с 2026 года?
С 2026 года вступили в силу новые правила. Региональные власти активно пересматривают перечни. Например, в Москве в перечень на 2026 год вошло более 42.000 объектов. А в Московской области на текущий налоговый период в перечень включено 4.650 объектов - торговые комплексы, бизнес-центры, магазины, автосалоны, рестораны и другие крупные нежилые помещения.
Что это значит для инвестора?
Если вы покупаете готовый арендный бизнес, обязательно проверяйте, включён ли объект в региональный перечень. От этого зависит ваша реальная чистая доходность. Эту проверку нужно делать до покупки, а не после.
Хотите узнать больше нюансов о готовом арендном бизнесе?
Напишите «Консультация» в личные сообщения и я расскажу все детали
👇👇👇
@yakupova_th | 278 |
| 7 |  +2🔥 Подготовила два чудесных проекта с кладовыми в Московской области, Новостройка, да еще и 1-й этаж, пассивный доход +176.500 и +289.850 руб/мес
1️⃣ Московская область, ул.Шоссейная:
Площадь: 80 м², 55 ячеек
Стоимость: 18.4 млн руб
Оператор: "Кладовкин"
Арендный доход: 176.500 руб в мес
Окупаемость: 7.7 лет (с учетом налога 6%)
Прибыль от аренды за 3 года: +5.408.334 руб
ROI: 28.3%
Преимущества: 7 км от МКАД, ~ 5000 квартир в ЖК, дом заселен, 1-й этаж, Новостройка, парковка у входа
2️⃣ Московская область, пгт. Голубое, Тверецкий пр. 16к1, 2 км от г.Зеленоград:
Площадь: 243 м², 87 ячеек
Стоимость: 33.0 млн руб
Оператор: "Кладовкин"
Арендный доход: 289.850 руб в мес
Окупаемость: 6.5 лет (с учетом налога 6%)
Прибыль от аренды за 3 года: +11.752.064 руб
ROI: 35.6%
Преимущества: дом 2015 года, заселен, 1-й этаж, высокая плотность населения
Не забудьте почитать про кладовые здесь и посмотреть видео-обзор
Если хотите рассмотреть такой объект для себя - пишите «Хочу» в личку, покажу фин. модель, фото, видео и организуем осмотр, хорошо?
👇👇👇
@yakupova_th
Включайте 🔔, чтобы не пропустить - скоро запишу обзоры и этапы стройки этих объектов | 284 |
| 8 | 🟢 Готовый арендный бизнес - когда вы покупаете не объект, а ежемесячный доход 150.000, 500.000, 1.000.000+ в мес
Приветствую в своем канале.
Для новеньких обо мне и о канале:
Я, Анастасия Якупова:
У меня за плечами 19 лет в банковской сфере и 15 лет в недвижимости, руководила ипотечным бизнесом Альфа-Банке с портфелем более 1 триллиона рублей и миллиардной прибылью. Я точно знаю, как эффективно управлять деньгами и рисками.
Но сейчас я не про банки. Сегодня я занимаюсь тем, что создаю для себя и своих инвесторов с капиталом от 30 млн руб готовый арендный бизнес с федеральными арендаторами, который приносит стабильный денежный поток и прибыль.
👇 Для кого этот канал
Я не учу инвестировать с нуля и не обещаю быстрых «иксов».
Этот канал будет полезен, если вы хотите:
- перестать тревожиться о том, куда эффективно разместить свой капитал от 30 млн руб;
- иметь доступ к закрытым сделкам без перегретой экономики, которых нет в открытом доступе;
- быть в курсе инсайдерской аналитики по коммерческой недвижимости: по выручкам, локациям и пр.
- работать с экспертом, который берет на себя все: поиск объекта, юр. проверку, экономику сделки, подбор арендатора, ремонт и сопровождение проекта.
Если вам важны цифры, логика и долгосрочная стратегия, а не красивые обещания - вы в правильном месте.
😊 Как мы создаем готовый арендный бизнес
Модель очень простая, но отличается от рынка - первичен арендатор, а не объект:
понимаем требования федерального арендатора к помещению
↓
находим объект под требования федерала и согласовываем с ним
↓
считаем экономику и делаем юр.проверку
↓
заключаем долгосрочный договор аренды, делаем ремонт и заселяем арендатора
↓
инвестор получает готовый объект с денежным потоком.
Мы покупаем не квадратные метры.
Мы создаем актив, который ежемесячно приносит деньги.
📊 Откуда появляется доход инвестора
Доход складывается из нескольких составляющих:
- ежемесячный арендный поток;
- ежегодная индексация аренды или процент от товарооборота;
- ликвидность объекта и бизнеса - качественный продукт с надежным арендатором всегда можно продать
Именно поэтому коммерческая недвижимость работает иначе, чем обычная квартира.
📌 Почему федеральные арендаторы
Когда инвестор покупает помещение с Wildberries, Ozon, «Пятёрочкой», «Магнитом» или другой федеральной сетью, он покупает не просто стены, а:
• долгосрочный договор аренды с надежным арендатором, который завтра не съедет;
• понятный денежный поток;
• арендатора с устойчивой бизнес-моделью;
• актив, который легче продать следующему инвестору;
• капитализируемый объект, т.к. арендатор сам вкладывается в ремонт.
Именно поэтому при выборе объекта я сначала анализирую силу арендатора, а уже потом сами квадратные метры.
📈 Что получает инвестор, покупая готовый арендный бизнес:
✔ коммерческий объект в собственность, зарегистрированный в Росреестре;
✔ долгосрочный договор аренды на 5-10 лет;
✔ готовый бизнес с понятной экономикой и подтвержденной фин.моделью;
✔ сопровождение всех этапов «под ключ» - от поиска объекта до подписания договоров;
✔ прогнозируемый денежный поток.
😊 Что важно понимать
Готовый арендный бизнес - не для всех и это нормально.
Если вы ищете быстрые иксы, спекуляции или готовы принимать высокий риск ради максимальной доходности - скорее всего, это не ваш инструмент.
Но если вы хотите, чтобы капитал работал стабильно и не требовал вашего ежедневного участия, - такой формат стоит изучить.
Именно об этом этот канал.
🤝 Следующий шаг
Я не предлагаю покупать объект «по переписке».
Сначала мы обсуждаем ваши цели, сумму инвестирования, желаемый уровень доходности и горизонт вложений.
После этого я честно говорю:
- подходит ли вам готовый арендный бизнес;
- какие стратегии сегодня работают лучше всего;
- есть ли сейчас объекты, соответствующие вашим задачам.
Если хотите разобраться, подойдет ли вам этот инструмент - напишите мне «Консультация» в личные сообщения
👇👇👇
@yakupova\_th
Покажу реальные объекты, разберем экономику сделок и вместе посмотрим, насколько эта стратегия соответствует вашим инвестиционным целям. | 287 |
| 9 |  Что конкретно получает инвестор, покупая готовый арендный бизнес за 30, 50, 100+ млн руб?
Приобретая ГАБ, инвестор становится владельцем не просто «бизнеса», а полноценного актива с чёткими правами и гарантиями.
Вот что именно вы получаете:
1. Коммерческое помещение в собственность
Вы покупаете недвижимость по договору купли-продажи, которая регистрируется в Росреестре. Это ваш актив, который нельзя «отозвать» или «пересмотреть». Он ваш по закону.
2. Договор аренды, перерегистрированный на вас
Вы не просто покупаете стены - вы покупаете действующий арендный поток. Договор с федеральным арендатором переоформляется на вас, и вы становитесь прямым выгодополучателем.
3. Пассивный доход
Вы начинаете получать арендные платежи сразу после регистрации сделки или после окончания льготных каникул/заполнения. Деньги приходят на счёт, пока вы занимаетесь своими делами.
4. Отсутствие операционных забот
Вам не нужно искать арендаторов, делать ремонт, разбираться в документах или управлять объектом. Всё это уже сделано. При желании объект можно передать в управление проверенной УК.
5. Защита от инфляции
В договорах с федеральными сетями заложена ежегодная индексация или процент от товарооборота. Ваш доход растёт вместе с рынком, а не съедается инфляцией.
6. Ликвидность и потенциал роста
ГАБ с федеральным арендатором - это ликвидный актив. Вы всегда можете продать его как готовый бизнес. При этом сам объект продолжает дорожать, особенно если находится в растущем районе или новостройке.
На конкретном примере
📍 ГАБ с Пятёрочкой в Спасске, Советская пл. 40/3
✔ В собственности - отдельно стоящее капитальное здание 980 м² и земля под ним, центральная площадь города
✔ Договор аренды - 10 лет с Пятёрочкой, перерегистрируется на вас
✔ Пассивный доход - 326.000 руб в мес уже сейчас, с потенциалом до 430.000 руб в мес. Магазин уже вышел на процент от РТО
✔ Отсутствие операционных забот - магазин работает с мая 2026, всё налажено. Второй этаж свободен - это потенциал, а не головная боль.
✔ Защита от инфляции - доход привязан к товарообороту 3,6% от РТО
✔ Ликвидность - монопольная локация, больше Пятёрочек не откроется, т.к. вокруг объекты культурного наследия. Трасса М5, мэр города называет объект статусным
Цена: 35 млн.руб
Окупаемость: 8-9 лет
Хотите посмотреть текущие объекты в закрытых продажах? Напишите «ГАБ» в личные сообщения.
👇👇👇
@yakupova_th | 267 |
| 10 |  +3Эти выходные - пожалуй, почитаю
За окном почти сентябрь и настроение всё больше тянет к уютным вечерам с книгой...
Сейчас у меня на столе «Зелёный король», Поль-Лу Сулицер - экономический роман о человеке, который прошёл путь от заключённого до магната, построив империю на песке и обстоятельствах. Там про власть, деньги и то, как один человек может переиграть систему. Читается легко, как авантюрный роман, идеально для выходных
Но признаться, я читаю по настроению. Могу несколько месяцев запоем, потом передышка. В прошлом году прочитала 7 книг, и вот 3 из них особенно запали в душу:
📖 «Теория каст и ролей»
Это максимально честный мануал по продвижению в современном мире. Помогает определить, к какой касте вы принадлежите и что нужно делать, чтобы постоянно повышать свой статус. По сути - про то, какую роль вы играете в жизни и почему одни люди растут, а другие нет
📖 «От хорошего к великому»
Классика бизнес-литературы. Автор на основе шестилетнего исследования выявил, почему одни компании совершают прорыв, а другие нет. Ключевая идея: «хорошее - враг великого»
📖 «Сила спокойствия»
Автор проанализировал труды величайших мыслителей и пришёл к выводу: главный компонент успеха выдающихся людей - это спокойствие. Книга помогает создать островок тишины внутри себя в мире, который оглушает и отвлекает
У меня есть привычка - когда читаю, основные мысли, которые откликаются, заношу в записи - прикрепила пример в сообщении. Чтобы не потерять в потоке информации. И периодически перечитываю их, возвращая себя в нужное русло. Получается очень круто - не терять ориентиры и сверяться с тем, что для тебя важно.
А у вас есть книги, к которым возвращаетесь или которые можете рекомендовать и почему? Напишите в комментариях, буду рада пополнить свой список «к прочтению»
👇👇👇 | 365 |
| 11 | 📶 «А что, если арендатор съедет?»
Этот вопрос я довольно часто слышу и это нормально. Давайте посмотрим, как я подхожу к этому риску системно - не эмоционально, а на уровне процессов, цифр и планов.
Почему арендатор не съедет с высокой долей вероятности:
☑️ Я работаю только с федеральными сетями и конечно они тщательно проверяют объект до того, как сесть:
Они не заходят в «первое попавшееся помещение» и утверждают локацию на внутренних комитетах, проверяют трафик, выручку, домохозяйства, доходы населения, конкурентов. Если объект согласован - это уже знак качества.
☑️ Многие федеральные арендаторы вкладываются в ремонт:
20-40 тысяч рублей на квадратный метр - это реальные деньги, которые тратятся на открытие магазина - оборудование, вывески, системы безопасности, пекарни, кассы самообслуживания. Это не «арендатор на месяц», а стратегическое присутствие.
☑️ Договор на 5–10 лет:
Долгосрочный договор с федеральным арендатором - это не «съеду, когда захочу». Для них это часть сети, которая приносит выручку и закрывает логистику. Они не уходят просто так - это дорого, сложно и невыгодно для них самих.
Однако, полагаться только на оценку федерального арендатора не стоит, поэтому я:
✔️ Проверяю ликвидность через оценку локации: количество домохозяйств, доходы населения, конкурентную среду, пешеходные и автомобильные потоки
✔️ Проверяю выручку близлежащего стрит-ритейла: не верю на слово и смотрю, как торгуют аналоги в радиусе 500 метров. Если у соседей достаточная выручка - значит, локация работает
✔️ Оцениваю адекватность арендной ставки, не завышена ли она. Потому что не всегда высокая арендная ставка - это хорошо, нужно понимать как будет торговать арендатор и посильна ли ему такая нагрузка
✔️ Делаю план Б - альтернативные сценарии - можно сдать другому федералу, разбить на несколько помещений, перепрофилировать
✔️ Строю консервативную фин. модель на стресс сценарий - если ставку придётся снизить, какой останется доход и окупаемость
😊 Но все это не означает, что «письмо счастья» о снижении арендной платы не придет. У крупных сетей есть целые отделы, которые занимаются снижением расходов на аренду. Этого не нужно бояться, но с этим нужно уметь работать.
Я знаю, как вести такие переговоры и защищать интересы инвестора
Если заинтересовал объект и хочется разобрать его, напиши "Хочу разбор"
👇👇👇
@yakupova_th | 372 |
| 12 |  ВЧЕРА Я ДЕЛАЛА ПОСТ ПРО ДВЕ СТРАТЕГИИ
Сегодня даю чек-лист, который поможет вам выбрать свою
Допустим, у вас есть 35 млн руб. И есть два конкретных проекта, в которые можно зайти - Пятерочка в г. Спасск и Кладовкин в МО, г. Зеленоград
Как понять, в какую стратегию идти?
Пройдите по трём вопросам:
1. Какой у вас горизонт планирования?
А) Хочу начать получать доход сразу
Б) Готов подождать 6-8 месяцев ради более высокой доходности
2. Что для вас важнее?
А) Предсказуемый и стабильный доход без сюрпризов
Б) Потенциал роста и доходность выше рынка
3. Готовы ли вы ждать, пока актив «раскачается»?
А) Нет, хочу видеть деньги сразу
Б) Да, готов подождать ради большего дохода
Ваш результат:
Большинство ответов «А» ➡️ стратегия «Сохранить капитал»
• Арендный доход с первого месяца
• Федеральный арендатор, договор на 5–10 лет
• Стабильная доходность, минимальные риски
• Объекты: Пятёрочка, Wildberries, стрит-ритейл в ЖК
Большинство ответов «Б» ➡️ стратегия «Нарастить капитал»
• Доходность выше до 30% годовых
• Требуется время на «раскатку» (2-8 месяцев)
• Потенциал роста и перепродажи
• Объекты: кладовки, Самокат, пре-сейлы
Готовы подождать ради большего дохода или предпочитаете стабильность сразу?
Давайте проверим, кого в этом чате больше - ставьте реакцию:
👍 если ваш результат «Сохранить капитал»
🔥 если ваш результат «Нарастить капитал» | 471 |
| 13 | 🚀 Друзья, я хочу давать ещё больше полезного контента: видеообзоры объектов, разборы сделок, интервью с экспертами и живую аналитику
Чтобы это стало возможным, мне нужна ваша поддержка - проголосуйте за мой канал в Telegram, и я смогу выкладывать больше сторис и делать контент ещё глубже
А за ваш голос +100500 к карме и к инвестиционному потенциалу, и к денежному 😇
Буду безмерно благодарна каждому голосу
👇👇👇
https://t.me/boost/yarantier | 413 |
| 14 |  Собрала для вас подборку арендного бизнеса под две основные стратегии с пассивным доходом до +1.830.000 руб в месяц
✅ Стратегия "Сохранить капитал и диверсифицировать портфель"
Подойдет тем, кому нужны надёжные и понятные инструменты для «парковки» капитала с защитой от инфляции. Ценителям простоты и отсутствия операционных забот:
🛒 Стрит-ритейл в новом ЖК "Олива", МО, Одинцово
🛒 Пятерочка в г. Спасске
🛒 Пятерочка в г. Саратов
🛒 Пятерочка и Ozon Fresh в г. Санкт-Петербург
🛍 Wildberries МО, г.Жуковский
• Порог входа от 22.5 млн руб
• Доходность до 15% годовых
• Окупаемость до 10 лет
• Возможность передать объект на полное управление
• Арендный доход получаете сразу после подписания договора купли-продажи и договора аренды
• Преимущества - надежный федеральный арендатор с договором аренды на 5-10 лет, ежегодная индексация, понятная выручка
✅ Стратегия "Нарастить капитал"
Подойдет тем, кто ищет выгодные сделки с понятной экономикой. Готовы к умеренным рискам:
🍔 Самокат в г.Лангепас
📦 Кладовые со Складно или Кладовкин на пре-сейле
📦 Кладовые с Мегаскладом в Краснодаре - закрытые продажи по запросу
• Порог входа до 22.5 млн руб
• Доходность до 21.6% годовых
• Окупаемость от 4.6 лет
• Есть возможность передать на полное управление, но не везде
• Арендный доход начинаете получать через 2-8 мес после ремонта по мере заполняемости кладовых
• Преимущества- более низкий порог входа, повышенная доходность, надежный федеральный арендатор с договором аренды на 5-10 лет, ежегодная индексация
✅ Для тех, кто хочет плавно войти в тему и новичков, рекомендую начать с небольших объектов в стратегии «Нарастить капитал»
Если вы ещё не определились со стратегией, мы можем разобрать вашу ситуацию индивидуально. Напишите «Разбор» в личные сообщения, и я покажу, какие объекты сейчас в закрытых продажах соответствуют вашему профилю
👇👇👇
@yakupova_th | 397 |
| 15 |  +3Восстановительные 🤩 10 км в 06:00 🕕 поддержала 🌟 Анастасия Якупова, Инвестор и предприниматель в коммерческой недвижимости, выпускница 🎓 корпоративной программы в бизнес-школе СКОЛКОВО, марафонец ❤️и счастливая мама замечательной дочки 🤩
19 лет в индустрии FinTech 🔥 Занималась построением и масштабированием федеральных финансовых продуктов в команде одного из крупнейших российских банков 🇷🇺
15 лет в недвижимости 🔥 Член клуба инвесторов «Деньги», Женской ассоциации СКОЛКОВО и Ассоциации
ФинТех.
В 2026 году вышла из корпорации и создала собственную компанию по готовому арендному бизнесу. Развивает личный 😍 бренд основанный на корпоративном опыте и экспертизе в недвижимости.
Я заметил, что в корпоративной среде сейчас довольно популярна идея второй карьеры или выхода из корпорации, чтобы открыть собственное дело. Появляется даже целое направление карьерного консалтинга, помогающее найти себя и плавно пройти этот этап. Открывать своё дело никогда не поздно - наоборот, согласно недавнему исследованию технологического института MIT, средний возраст начинающего предпринимателя составляет 42 года, а самые быстрорастущие компании создаются людьми старше 45 лет 🔥
Важно помнить, даже если вы добились успехов и признания в корпоративной среде, всё может обнулиться, когда выходите на рынок в качестве предпринимателя!
Самое главное - четко понимать: «Теперь я - мой новый босс»!
В копилке 🧳 спортивных достижений:
✅ 1 х Марафон 42,2 км
✅ 3 х Забеги 🏃♀️ 35 км
✅ 15 х Полумарафонов 21,1 км
✅ 10 х 🏃♀️ 10 км
✅ 2 х эстафеты в триатлоне
✅ 3 х «Стань Человеком»
✅ 7 х «Гонка Героев»
✅ 1 х «Bison Race»
✅ 10 других гонок с препятствиями
🏆 Топ-10 женщин Москвы и области в беге на длинные дистанции (любительский спорт)
🏆 Дважды 1 место в триатлоне (эстафета), один из них IRONSTAR
В списке спортивных целей 🎯 2026-27:
☑️ Трекинг в горах
☑️ Восстановительная ходьба
☑️ Функциональные тренировки
☑️ Реформеры
Люди, способные в 06:00 🕕 выйти на спорт, способны на многое! 🚀🚀🚀
⠀⠀
#6AMRunners
#БизнесКакСпорт | 1 |
| 16 |  +3Начать неделю с прогулки в 6.00 утра в компании Владимира Волошина @voloshinsport
Так круто, когда люди находят время не только на свои повседневные заботы, но и на вклад в других. Владимир - известный предприниматель, основатель крупнейших спортивных проектов IRONSTAR и ROSA RUN, и, как он сам говорит: «Люди, которые готовы в 6 утра выйти на спорт, способны на многое». Подтверждаю 🌝
Утро выдалось солнечным, и мы насладились прекрасной погодой в Серебряном бору. Владимир - невероятно эрудированный собеседник, глубоко погружённый в историю. Пока мы гуляли, он делился интереснейшими фактами об этом месте, рассказывал о спорте, масштабе личности и о том, как важны правильное окружение и социальный капитал
В очередной раз убеждаюсь, как важно общаться с людьми большого масштаба - это расширяет кругозор и заряжает энергией
И, кстати, пополнила свой список книг:
· Мэт Фицджеральд «Как сильно ты этого хочешь»
· Виктор Франкл «Человек в поисках смысла»
Желаю всем прекрасной недели! Находите время для нового - для знакомств, для встреч, для дел, которые выводят вас на новый уровень
Ставьте 🔥, если тоже начинаете свою неделю с готовности к новым горизонтам | 460 |
| 17 | 26.07 поставила себе цель на несколько недель
• минимум 15,000 шагов в день
• 4 тренировки в неделю
• ложиться и вставать в одно и то же время
• спать не меньше 7 часов
Подвела итог по WHOOP и решила честно посмотреть не только на то, что получилось, но и на то, где не дотянула.
Что получилось:
✅ скорость старения улучшилась: 1.0x → 0.4x
✅ биологический возраст снизился: 36.3 → 36.0
✅ сон вырос: 6:53 hrs → 7:04 hrs
✅ циркадный ритм стал заметно лучше: 67% → 85%
Что получилось не идеально:
🔊 Recovery по итогу остался примерно на уровне старта: 60% → 60%
🔊 шаги в последнюю неделю были ниже цели: 15.021 → 13.791
🔊 активностей тоже стало меньше: 11 → 8
И тут как раз есть важный контекст: в последнюю неделю я уезжала на 3 дня отдыхать... и, похоже, действительно отдохнула ))
То есть формально по шагам и количеству активностей неделя вышла слабее. Но при этом именно в этот период стали лучше:
• сон
• стабильность режима
• скорость старения
• биологический возраст
Мой главный вывод после этого эксперимента:
организм реагирует не только на нагрузку, но и на качественное восстановление.
Иногда “меньше делать” - это не откат назад, а как раз часть прогресса.
Для меня это очень наглядный пример того, что результат дают не только дисциплина и объем, но и отдых, сон и более ровный ритм жизни 🌝
Желаю всем прекрасных выходных! | 451 |
| 18 |  Video message | 360 |
| 19 |  Финансовая модель - это всегда прогноз. Но состоится ли он?
Я пришла в инвестиции из корпоративной карьеры банков и финансов, где управляла бизнесом с миллиардной прибылью. Этот опыт научил меня многому и точно могу сказать, что за последние 3 года управление бизнесом превратилось в сплошное управление P&L (Profit & Loss). Владелец больше не может переложить эту ответственность на финдиректора. Потому что только понимая бизнес, можно понять, как управлять денежными потоками и как «отрулить» ситуацию, когда она идёт не по плану.
Сегодня:
• финансовая модель не прощает погрешностей;
• неспрогнозированные риски выливаются в убытки;
• недоработанные предпосылки искажают реальность.
Раньше бизнес был про «оптимизм». Сейчас - про консервативный расчёт.
Многие модели красиво выглядят в презентациях: доходность 25%, окупаемость 5 лет, идеальные сценарии. Но что стоит за этими цифрами?
Я смотрю на арендный бизнес именно как на бизнес и в любой финансовой модели проверяю три вещи:
✅Предпосылки.
Например, арендная ставка есть в договоре. Но адекватна ли она? Чтобы ответить, недостаточно знать среднюю ставку по району - нужно понимать, как торгуют аналогичные арендаторы рядом: выручка, товарооборот, нагрузка на аренду в процентах от оборота. Этой информации нет в открытых источниках. Но если задача создать работающий в долгосрок ГАБ - мы её находим.
✅Риски.
Раньше закладывали только оптимистичный сценарий. Сейчас я строю сценарный анализ и принимаю решение на основе худшего сценария. Если я не готова к нему - я не иду в сделку.
✅ Сравнение с другими инструментами.
Если я рекомендую инвестору войти в ГАБ, я должна понимать альтернативы: депозиты, облигации, жилая недвижимость. ГАБ должен быть не просто доходным, а лучшим вариантом для конкретного инвестора.
Почему это важно?
Некорректные предпосылки в финансовой модели приводят к тому, что объект не окупается в заявленный срок, арендатор оказывается неспособен платить, а инвестор получает не пассивный доход, а головную боль.
Правильная финансовая модель - это инструмент, основанный на фактах и ретроспективе, а не на фантазиях. На понимании реальной экономики арендатора, а не на «красивых» прогнозах.
При этом важно понимать:
Да, в быстроизменяющемся мире невозможно предусмотреть всё. Внешние факторы мы не контролируем, но мы точно можем влиять на то, как строим расчёты и какие допущения в них закладываем. И какой бы финансовый результат ни был получен на выходе, он ляжет на инвестора. Поэтому, хотим мы этого или нет, - нужно погружаться во все детали и копать глубоко. И я в этом с удовольствием помогу.
Именно поэтому мои инвесторы получают не просто объекты, а активы с подтверждённой доходностью и защитой капитала.
Если вы хотите, чтобы ваш капитал работал без сюрпризов, - я покажу, как выглядит действительно работающий расчёт на реальном объекте. Напишите «Факты» в личные сообщения, и мы разберём заинтересовавший вас проект по крупицам
👇👇👇
@yakupova_th | 454 |
| 20 | Voice message | 1 |
