Пусть аналитики посмотрят
Open in Telegram
Канал аналитиков жилой недвижимости ведущего консультанта Москвы. Обсуждаем: - анализ продукта и позиционирование - срезы рынка по всем видам недвижимости - инвест. модели Помогаем сверить расчеты и получить второе мнение по проекту @Mari_Zhuk
Show more1 334
Subscribers
-124 hours
+17 days
-230 days
Data loading in progress...
Similar Channels
No data
Any problems? Please refresh the page or contact our support manager.
Tags Cloud
Incoming and Outgoing Mentions
---
---
---
---
---
---
Attracting Subscribers
September '26
September '26
+3
in 0 channels
August '26
+25
in 4 channels
Get PRO
July '26
+77
in 2 channels
Get PRO
June '26
+43
in 2 channels
Get PRO
May '26
+94
in 2 channels
Get PRO
April '26
+95
in 7 channels
Get PRO
March '26
+109
in 7 channels
Get PRO
February '26
+81
in 4 channels
Get PRO
January '26
+47
in 1 channels
Get PRO
December '25
+67
in 2 channels
Get PRO
November '25
+218
in 6 channels
Get PRO
October '25
+105
in 2 channels
Get PRO
September '25
+127
in 3 channels
Get PRO
August '25
+407
in 3 channels
| Date | Subscriber Growth | Mentions | Channels | |
| 08 September | 0 | |||
| 07 September | 0 | |||
| 06 September | 0 | |||
| 05 September | 0 | |||
| 04 September | 0 | |||
| 03 September | 0 | |||
| 02 September | 0 | |||
| 01 September | +3 |
Channel Posts
+1
Работаем в жюри CRE AWARDS 2026
Классные проекты и команды.
Рынок очень живой. Появляются Первые результаты доходных юнитов, проданных по 214-ФЗ
| 2 | В итоге, получается, что фитнес точно целесообразнее проектировать в плотной жилой застройке.
Почти 60% тренируются рядом с домом. Как говорят подписчики, дом мы меняем реже, поэтому фитнес нужен там.
Всего 16% ходят на фитнес рядом с работой.
Поэтому в БЦ размещать фитнес осмотрительно. Максимум, сухой.
Если вокруг вообще нет никакого - смотрим в сторону мокрого, но тщательно считаем ёмкость рынка в окружении.
Всем проголосовавших респект и ❤️ | 225 |
| 3 | Прошу прощения за опечатки. Сделано человеком) | 2 |
| 4 | В продолжение темы фитнеса в БЦ. А где расположен ваш фитнес? 🏋 | 286 |
| 5 | Нужен ли фитнес в БЦ?
У нас завязалась интересная дискуссия с продуктовой командой капиталистов. Влияет ли наличие фитнеса в БЦ на уровень арендных ставок/цен продаж офисных площадей?
Гипотеза лежит на поверхности - если в моем БЦ есть фитнес, да еще и с бассейном, а у соседа-конкурента нет, то я точно буду стоить дороже и в аренде, и в продаже. Убедительно?
Мы, как обычно, пошли в данные. Собрали парные аналоги - с фитнесом и без, с мокрым и сухим, сравнили ставки аренды и запрашиваемые цены продажи. Вердикт - устойчивое влияние наличия фитнеса в БЦ на ставки аренды/продажи офисных площадей не обнаружено.
Тогда зачем в БЦ фитнес?
Давайте посмотрим на цепочки ценности для ЦА.
Девелопер/Владелец БЦ. Задача - получить доход с каждого метра, включая торгово-сервисный уровень (первый этаж или стилобат). Чтобы быстрее сдать помещения стилобата, я проектирую локационно дефицитные функции с приоритетом на операторов, требующих больших площадей.
Розничный инвестор/покупатель офисных площадей. Чтобы заработать, хочу купить помещение с 10-12% капрейтом, поэтому важно отношение ГАП к цене покупки.
Арендатор/конечный пользователь. Аренда - это постоянные затраты, а значит чем меньше, тем лучше. Нужен БЦ А класса ближе к метро, с парковкой, с вменяемой УК и невысокой арендой на долгосроке.
Строить ли девелоперу фитнес в БЦ?
Вероятно, да, если площадь торгово-сервисных помещений проекта значительна и главная управленческая задача - утилизировать эти площади. Так как мокрый фитнес - капиталоемкое сооружение, крайне рекомендую сделать пред-брокеридж, прежде чем идти в проектирование.
Нет, если площадь торго-сервисной части проекта компактна и главная управленческая задача - максимизировать денежный поток с каждого метра. | 336 |
| 6 | No text... | 505 |
| 7 |  +5В Олимпийском монтируют горки аквапарка. А когда уже ввод?
Девелоперская хронология реконструкции Олимпийского
2017-2018 — приобретение и «мягкая реконструкция».
«Киевская площадь» покупает известный, но морально и технически устаревший спортивный комплекс.
Задача: сохранить бренд, основные спортивные функции и архитектурную идентичность, но добавить коммерческие функции (1).
Плановый срок завершения работ 2021.
2019-2020 — переход от реконструкции к редевелопменту.
После начала демонтажа становится понятно, что существующий объект практически невозможно превратить в современный МФК простой модернизацией. Старый каркас фактически исчезает. Стоимость проекта улетает в космос.
Решение – увеличить ТЭПы. Появляется новая архитектура (2).
Плановый срок завершения работ 2022-2023.
2020-2023 — радикальное увеличение программы.
Возникает совершенно другой продукт: вместо единого спорткомплекса - несколько корпусов, объединенных инфраструктурой.
Площадь вырастает до 850 тыс. м². Спорт становится одной из нескольких якорных функций наряду с развлечениями, концертами, F&B и ритейлом.
Срок завершения работ улетает в 2025.
2023-2027 — реализация мегапроекта и перенос сроков на 2027.
Главная сложность теперь уже не концептуальная, а инженерная: гигантские пролеты, бассейны, концертный зал, разные конструктивные схемы четырех зданий, единый стилобат, переходы между корпусами, сложные вентиляционные и инженерные системы.
Итого площадь выросла: 300 тыс. → 850 тыс. м², или примерно в 2,8 раза относительно первоначальной концепции реконструкции.
А относительно старого «Олимпийского»: 213 тыс. → 850 тыс. м², то есть почти в четыре раза.
Верим в РНС в 2027?
👍 - да
🤡 - нет
🤔 - хм... посмотрим | 842 |
| 8 |  Сертификация коммерческой недвижимости: маркетинг или реальная ценность?
С уходом BREEAM и LEED с российского рынка место международных систем постепенно заняли российские — CORE ECO, КЛЕВЕР и другие.
Функция у них примерно та же: подтвердить, что здание соответствует определённым требованиям по энергоэффективности, экологичности, качеству внутренней среды и устойчивости.
До 2022 сертификация коммерческой недвижимости вопросов не вызывала - пришла с Запада и стала обычаем девелоперской практики. Западные арендаторы требовали наличие сертификации.
Но насколько сейчас наличие сертификата реально влияет на коммерческие показатели объекта?
На арендную ставку? На скорость заполнения? На капитализацию при продаже?
Моё ощущение — существенного прямого влияния нет.
При этом сертификат остаётся практически обязательным атрибутом современного качественного коммерческого объекта. Особенно в офисном сегменте. Так исторически сложилось: соответствие здания определённому green-стандарту стало частью продукта класса А.
И получается интересная конструкция.
Сертификация требует определенной работы с проектной документацией и параметрами самого здания, но при этом экономически воспринимается скорее как элемент маркетингового бюджета собственника, чем как инвестиция с измеримой доходностью.
Интересно мнение двух сторон - поделитесь плз соображениями.
Арендаторы: обращаете ли вы внимание на наличие BREEAM / LEED / CORE ECO /КЛЕВЕР при выборе офиса?
Это реально влияет на выбор или сертификат — просто приятный дополнительный атрибут?
Девелоперы: на каком этапе у вас возникает вопрос сертификации — при формировании концепции и ТЗ на проектирование или уже на этапе подготовки объекта к выводу на рынок?
И где вообще сидит этот бюджет — в затратах на проектирование или маркетинге?
Есть ли у сертификации коммерческая отдача - заполняемость помещений быстрее, ставочка аренды повыше, ОРЕХ пониже? | 529 |
| 9 |  +1No text... | 7 |
| 10 | Как живет рынок офисной нарезки? Коллеги из Стоун поделились инсайтами эксплуатации Стоун Тауэрс и Савёловская
Аренда или перепродажа на повестке у розничных инвесторов?
По Стоун Тауэрс и Стоун Савёловская доля выставленных на продажу лотов 10-15%. Большинство инвесторов ориентированы на аренду.
Что с отделкой?
Отделка офисов силами УК
85.000/М2 без НДС. В работу берут в основном небольшие лоты до 300 м2, от которых отказывается внешний подрядчик.
Запрос на проект и отделку офисных блоков значительный. Отделку своими силами чаще всего выполняют собственники с блоками от этажа и более.
Про "продукт для розничного инвестора" мы говорим постоянно всем офисным девелоперам. Инвестор хочет из денег сделать деньги, а не быть тех.заком, агентом и т.п.
Опция чистовой отделки офиса обязательно должна быть на полке девелопера на всем протяжении цикла продажи.
Как сдают в аренду?
Собственный сервис Риэлти.Стоун - договариваются с собственниками, объединяют лоты в крупные арендные блоки под любой спрос.
Это тяжёлая работа, но без нее "продукт для инвестора" снова рассыпается.
Срок экспозиции помещения в аренду с отделкой макс. 1 мес.
Бренд помогает продавать?
Да. Лояльность и LTV покупателей высокая, повторные покупки драйвят продажи.
Поэтому выстраивание бренда и долгосрочной работы с покупателем для девелопера даёт конкурентное преимущество. | 857 |
| 11 |  +1Пополнение в клубной жилой Москве
Центр-Инвест "расчехлил" фасады домика на Докучаевом, 10.
Объект не фигурировал на наш.дом.рф - очевидно, построено на свои.
Так действительно может быть. 214-фз разрешает продавать квартиры на этапе строительства только при наличии ПФ.
Можно строить без ПФ на свои, но продавать только готовое жилье.
Забавно, что этот факт года 2 назад дико удивлял джунов-аналитиков, которые не находили этот домик в базах Пыпина.
Теперь ЖК имеет название Верде. Всего 8 квартир + пентхаус.
Цены не публичат. | 6 630 |
| 12 |  +1Когда и куда ожидать перетока средств с депозитов физ.лиц?
По состоянию на июнь 2026 средняя ставка по депозитам физических лиц составила 12,7%, снизившись с пика 21,7% в 2024, и пока не привела к значимому оттоку средств с депозитов.
В 2014-2020 гг. существенное снижение доходности банковских вкладов в совокупности с относительно низкой ипотечной ставкой простимулировали замедление накопления средств граждан и обеспечили переток на рынок недвижимости.
Сейчас мы наблюдаем снижение доходности по депозитам, но ипотечные ставки высоки - спрэд с ключевой на историческом максимуме.
В 2014-2015 снижение доходности по вкладам дало всплеск по сделкам на РН с лагом в 1-2 года.
Сейчас рынок рассчитывает на повторение маневра, но несмотря на снижение ключа, переток не просматривается.
И тут интересно следующее соображение. Говоря про переток, мы подразумеваем рациональное поведение физ.лиц как инвесторов. Соответственно, появляется вопрос доходности и цены входа.
На текущих ценах РН и вход, и доходность вызывают вопросы. Депозиты по-прежнему привлекательны фикс.ставкой, ликвидностью и низким риском.
Переток средств физических лиц на фондовый рынок до возобновления активных дивидендных выплат и возврату к бычьему тренду не выглядит высоко вероятным.
Получается, что если целевая аудитория по перетоку с депозитов в РН – инвесторы разного масштаба, то под них нужно целенаправленно формировать инвест.продукт.
Можно ли в такой ситуации активизировать переток средств с депозитов на РН через ЗПИФ: снижает вход для инвесторов, доходность на уровне прямого владения?
Стоит ли всем девелоперам заводить нераспроданные остатки жилья/нежилья в ЗПИФ?
Стоит ли девелоперу подключить еще и управление арендным сценарием – чтобы полностью закрыть запрос инвестора на кэш-он-кэш?
Коллеги, какие мысли по этому поводу? | 630 |
| 13 | У отдельных девелоперов началась оптимизация штата. Даже рекомендации брать не надо, просто спрашиваем у следующего соискателя про предыдущего.
Общаемся с кандидатами - специалистами разных грейдов. На вопрос "Что по ожиданию дохода?", отвечают немного сконфуженно "Ну мне платили фикс 4хх... и годовой бонус"
То есть, сами уже понимают, что привычного уровня фикса на рынке нет.
Не даёт покоя вопрос.
Зачем было раздувать ФОТ на уровень х2-3 от рынка? Может не пришлось бы оптимизировать? Или неценовых факторов привлечения кандидатов нет?
Даю тестовое задание. Возвращают сделанное в ИИ.
В чем ваша ценность, кандидаты, если вы сами демонстрируете, что вашу работу может делать ИИ?
История грустная.
И со стороны соискателя - придется падать в доходах, к которым привыкли.
И со стороны работодателя, которому нужны заряженные с уверенными хард скиллами.
P.S. Джунов точно заменяет ИИ. Проверено.
PPS. В консалтинге фиксы кратно меньше, чем у девелоперов.
Но к нам идут за ускоренной прокачкой насмотренности, мульти сегментной компетенции и делового нетворка.
Это то, что умной голове позволяет наращивать свою капитализацию в долгую.
Ну а глупая голова так и будет считать, что "слишком много заставляют работать". | 8 811 |
| 14 | Лето - не только для отпусков, но и для камерных деловых событий.
Для самых активных - открытое обсуждение того, что происходит в отрасли и компаниях 🧐, а также живое общение с серьезными профессионалами и практиками.
Встречаемся 23 июля на Форум АкаДев 2026
👉 Все о форуме Forumakadev.ru
🔜 Регистрация https://akademiya-developme-event.timepad.ru/event/4026481/
🔥 От меня специальный промокод на скидку 10% - AkaDev. | 772 |
| 15 | CORE_XP_Аналитика_Старой_Москвы_1_полугодие_2026.pdf | 1 047 |
| 16 |  +5Итоги полугодия в Старой Москве - заметно меньше и дороже
Оперативные итоги рынка от коллег из жилой недвижимости.
В I полугодии объем нового строительства сократился на 43%, количество сделок - на 32%, а ср.взвеш.цена выросла на 24%, почти до 884 тыс. руб. за квадрат.
В продажу вышло 20 новых проектов против 16 годом ранее.
Вектор трансформации рынка на премиальные рельсы продолжается. Массового предложения становится меньше, новые старты смещаются в дорогие сегменты, а бизнес-класс уже аккумулирует 65% спроса.
Девелоперы сокращают объемы, но продолжают запускать проекты с расчетом на платежеспособного покупателя.
Премиум-класс вышел за пределы ТТК. Я ж говорила, что ТТК - это будущее Садовое.
Про комфорт-класс в старой Москве уже не пишут.
Тут мы зафиксировали, что градостроители его сознательно переселили в Новую Москву еще в 2012. | 8 425 |
| 17 |  +3На днях зашли в гости к нашим друзьям СитиМейкерс.
Обменялись новостями и нашли возможности для коллаборации в рамках проектного консалтинга
Мы часто работаем над сложными кейсами - большие многофункциональные территории, кампусы, рекреационные кластеры. И так как мы пляшем от цифр и денег, то в креативно-пространственной плоскости нам зачастую нужен партнёр-эксперт.
Петр рассказал, как город меняет подход к особо-охраняемым природным территориям, разрешив частичное благоустройство.
Оценили подход СитиМейкерсов к благоустройству "пути жителя" до дома. Это та самая проблема, когда в свой бизнес-класс идёшь от метро по подворотням окружающей застройки. Не вайбово. Надо "путь жителя" привести в порядок. Сложная история, но успешные примеры работы с городом есть.
Я вообще люблю ходить в гости к архитекторам - офисы на стиле, разговоры про красивое, пользу и деньги. Эффективный обмен новостями про наш любимый девелоперский рынок 🔥 | 746 |
| 18 |  +1Совершенно незамеченным прошло эпохальное событие в жизни московского жилого рынка.
1 июля 2012 родилась Новая Москва. В административные границы Москвы включили 148 тыс. га территории Московской области, сформировав Троицкий и Новомосковский административные округа.
Площадь города выросла в 2,5 раза.
Численность населения на присоединенных территориях в 2012 – 250 тыс. чел., в 2024 – 750 тыс. чел., в 2035 (план) – 1,5 млн чел.
Какое влияние это событие оказало на рынок?
Верно. Создало предпосылки для премиализации массовой внутримкадной застройки.
Фактически, земельный банк ТиНАО позволил создать мощный буфер массового жилья с социальной инфраструктурой уровня Москвы.
За 14 лет там построили 37,4 млн м2 недвижимости (2025), в том числе 28,3 млн м2 жилья.
Обвязка рельсовым каркасом завершила формирование территории доступного жилья в столице.
Спрос стабилен - на уровне 30 тыс ДДУ ежегодно.
За 10 лет средневзвешенная цена 1 м2 жилья на первичном рынке Новой Москвы выросла в 3.4 раза.
При этом, паритет средней цены метра к уровню Старой Москвы сохранился: в среднем, жилой метр в старой Москве в 1.6 раза дороже, чем в Новой Москве.
А разрыв цен между Новой Москвой и МО увеличился с 1,2 до 1.5 раза. | 609 |
| 19 | Девелоперы и брокеры в одной лодке или каждый за себя?
В инфополе опять паника: продажи квартир в Москве по итогам I полугодия 2026 года упали на 30%. Странно, что паникуют именно брокеры. Причем, настолько, что сворачивают бизнес. Наверное, для тех команд, которые только проходят свой первый серьезный спад, это действительно стресс. Такой, что хочется все закрыть и просто сбежать. Но ведь опускать руки сейчас —значит вообще не верить в девелоперский блок.
Те, кто работает на рынке лет 20, хорошо помнят его историю. Московская недвижимость циклично проходила через мощнейшие кризисы:
🔴 2008 год — общемировой кризис. Стройки заморожены, цены рухнули на 20%. Но уже через два года — резкий скачок вверх до 30%.
🔴 2011 год — смена вектора градостроительной политики. Продажи в Старой Москве просели на 48%. Справились, выжили.
🔴 2014 год — геополитическая напряженность и рост курса доллара. Итог: рынок вырос на 54%.
🔴 2018 год — переход на эскроу-счета и проектное финансирование. Рынок устоял и прибавил 8%.
🔴 2020 год — ковидные ограничения, но в результате рост на 17%.
🔴 2022 год — начало СВО. Сначала падение на 22%, а уже в 2023 году — мощный прирост на 34%
🔴 2024 год — отмена массовой льготной ипотеки. Просадка на 10%, после которой началось восстановление.
🔴 2026 год — текущий затянувшийся цикл высокой ключевой ставки.
Причины у кризисов всегда разные, но итог один: рынок адаптируется и всегда возвращается к росту. По другому не будет.
Да, сейчас работать сложно. Но именно такие времена — звездный час для гибких, сильных и проактивных команд. Грустно видеть, как некоторые брокеры сейчас бьют по брокерскому и девелоперскому сообществу по принципу - «так не достанься же ты никому». Что ж, это их выбор. Рынок все запомнит. Опытный.
❗ «Стройки — и точка» в MAX и Telegram! | 545 |
| 20 | Вот реально алармисты-хайповщики уже достали. Только в России этих кризисов на рынке недвижимости было с десяток, а в мире - сотни. Антихрупкий рынок. | 525 |
