Недвига Tech — недвижимость и цифровизация

Подборка ключевых новостей по недвижимости, 3 июня 2024 ✔️Акционеры хотят продать Инград из-за недостаточной доходности. Вторую неделю ищут истинного покупателя девелоперской компании. Сначала многие подумали на Смайнекс, а сейчас основная гипотеза, что Догма или Страна Девелопмент выкупят все активы. Будет еще много новостей вокруг Инграда, пока наблюдаем. ✔️В исследовании ЦМАКП всего в 13 регионах зафиксировали на рынке жилья признаки перегрева. Материалы тут. Читателей взбудоражило слово «перегрев», но давайте уточним критерии «перегрева». Рынками с признаками «перегрева» будем считать те, для которых одновременно выполнялись следующие критерии: 1)  Рост цен на жилье ежегодно как минимум на 5% превышал рост зарплат на протяжении четырех лет (таким образом, суммарно за четыре года отрыв цен от зарплат составил не менее 20%) 2)  Разбалансировка динамики цен на первичном и вторичном рынке: суммарно за четыре года прирост цен на новостройки более чем на 15% превзошел прирост цен на вторичное жилье 3)  Вклад программ льготной ипотеки в формировании спроса на строящееся жилье существенно превысил половину (в качестве порога было взято значение не менее 60%). Таким образом, термин «перегрев» можно переформулировать в «рост жилищного рынка в регионе с низкой базы в условиях отсутствия ликвидного предложения на вторичном рынке» или «никогда ничего не было, и вот есть что купить на первичном рынке». ✔️В Госдуму внесен законопроект Росреестра о повышении эффективности использования земельных участков и объектов недвижимости. Посмотрим с какими правками его примут. Пока хотят урегулировать вопросы регистрации прав и ужесточить использование земли - налоги выжимают отовсюду часть вторая. ✔️Законопроект, ограничивающий возможности для так называемого потребительского терроризма в отношении застройщика при сдаче жилья в новостройках может вступить в силу с сентября, сообщил председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. @nedviga_tech

Минфин РФ внес в кабмин пакет поправок по совершенствованию налоговой системы: последствия для сегмента недвижимости. Обсуждения продолжаются, пока вводные такие: ➡️Ставка налога при продаже объектов недвижимости сохранится на уровне 13% до суммы в 2,4 млн рублей. Свыше этой суммы она составит 15%, без дальнейшей прогрессии. Льгота по освобождению от упалаты налога через 5 лет владения сохраняется. ➡️ Предлагают ввести госпошлины на регистрацию сделок с недвижимостью в процентах от цены сделки. Вместо незначительной суммы (2 тыс. руб. для физлиц и 22 тыс. руб. для юрлиц) физлица будут платить 0,1% от стоимости объекта а компании - 0,3%. Предложение не коснется активов с кадастровой стоимостью ниже 20 млн. руб. При цене на квартиру в 15 млн рублей сумма налога составит 15 тыс. руб. При регистрации, постановке на кадастровый учет БЦ стоимостью 800 млн руб. юрлицо заплатит 2,4 млн руб. 🤔 Общие последствия для всей экономики: рост конечных цен на товары и услуги и сокращение реально располагаемых доходов у населения на их покупку (пострадает платежеспособный спрос) - прогрессивную шкалу НДФЛ для физлиц и налоги для бизнеса в 25% и изменения для ООО и ИП на УСН, обсудим позже. ❗️Для того чтобы административно сдержать рост цен началась риторика про меры контроля за ценами, обсуждаются механизмы вмешательства государства в ценообразование товаров и услуг. Рынок этого не простит и все равно все отыграет в условном «завтра» в форме дефицита или сокращения объема предложения, а «послезавтра» в резком росте цен на товары и услуги. Мы этот экономический урок усвоили. Для первичного рынка на горизонте 2025-2027 это означает сокращение объема текущего строительства, рост себестоимости кв.м и падение спроса на жилье. @nedviga_tech

💬 Опубликован новый «Ипотечный бумеранг #266». Наиболее интересные за последнее время цитаты экспертов, которые касаются рынка недвижимости и ипотеки. В новом выпуске: ◀️Константин Ламин, – руководитель Комитета Гильдии Риэлторов Москвы по статистике и аналитике ◀️Алексей Разумов, – директор по экономике и финансам холдинга «РСТИ» ◀️Константин Барсуков, – член Российской гильдии риэлторов (РГР) ◀️Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN RU» ◀️Нина Олейникова, – доцент РЭУ им. Г.В. Плеханова, кандидат экономических наук ◀️Дмитрий Щегельский, – президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «Бенуа» ◀️Евгений Белокуров, – коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» ◀️Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», руководитель платформы Ipoteka.Global ◀️Константин Апрелев, – основатель Российской гильдии риэлторов (РГР) ◀️Владимир Щекин, – основатель и владелец Группы «Родина» ◀️Искандер Юсупов, – заместитель гендиректора компании «Унистрой» ◀️Андрей Костин, – президент-председатель правления ВТБ #ИпотечныйБумеранг #мнение @rusipoteka

Снова подошли к обсуждение важной, но бесконечной темы: почему растет себестоимость у девелоперов? 20 мая в Общественную палату представили исследовательскую работу на тему «Рост стоимости жилья: причины, предложения, прогнозы». Чтобы не тратить время на изучения почти 60 страниц презентации сразу перейду к итогам: 1️⃣ Никто так и не понял реальных причин роста себестоимости. Ученые пересмотрели много графиков и данных, сделали вывод что не в СМР дело. А в чем они сказать точно не могут, но весьма обеспокоены проблемой. Зато свое мнение весьма аргументировано дали Недвижимость инсайды у себя (осторожно мат). 2️⃣ Девелопмент - это сложный, системный и длительный бизнес. К сожалению, большинство исследователей смотрит на него с позиции анализа строительных компаний, а это большая ошибка. Фокус внимания в девелопмент - это земельные участки, преодоление админбарьеров (получение всего пакета ИРД), реализация социальных функций, переложенных на частные плечи застройщиков местными администрациями и фактор платежеспособного спроса в локации (продаю так дорого как только могу). Предлагаю анализировать следующие блоки с частично закрытой информацией для третьих лиц: рынок частной земли под девелоперские проекты (тут не все, но много интересного), нормативы по социальному обеспечение и требования к КРТ (вот новый портал Москвы по КРТ) ну и отчеты по ПФ и финансированию для застройщиков (писала вот тут). @nedviga_tech

Вторичный рынок весной 2024: как дела у нашего тяжелобольного пациента? Сериал «Пфф, да я куплю вторичку», сезон второй. Вышли отчеты МИЭЛЬ по вторичному рынку Москвы за апрель: первый и второй. ✔️Объем предложения вторичной городской недвижимости в апреле 2024 года составляет 41,5 тысяч объектов (+2% mom). ✔️Средняя цена квадратного метра по округам Москвы в апреле практически не изменилась mom. Номинальные заявленные цены продавцов достигли уровня апреля 2022, при этом около половины сделок в Москве проходит с торгом. Иногда величина скидки доходит до 10%. ✔️Структура продаж по бюджету покупки в апреле 2024 года сместилась в сторону лотов с высоким бюджетом. Покупки на рынке совершают сейчас наиболее обеспеченные покупатели и они с удовольствием пользуются опцией «торг -10%». Самую большую долю в сделках занимают сегменты: ➡️15-30 млн руб. Доля 33% и +2 пп. mom. ➡️9-12 млн руб. Доля 20% и -3 пп. mom. ➡️свыше 30 млн руб. Доля 16% и +13 (!) пп. mom. ✔️В апреле 2024 зарегистрировано 13 086 переходов прав по ДКП (+9,3% mom и -12,5%). Четвертый месяц подряд количество сделок растет, но показатели все же ниже прошлогодних. То есть рынок в состоянии спада и еще не восстановился. 🤔 Состояние вторичного рынка в целом не изменилось и можно его охарактеризовать пока как "стабильно сложное". По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», на вторичном рынке Москвы за год средний срок экспозиции объектов вырос в 1,4 раза. Хотя номинального падения цен нет в отчете МИЭЛЬ, но указываются высокие скрытые дисконты до 10% и не стоит забывать про инфляцию из-за которой ЦБ РФ планирует ставку повышать до 17%, что в совокупности снижают стоимость продаваемых квартир. Единственным положительным фактом для рынка является плавный помесячный рост сделок, но в годовом выражении (апрель 2024 к апрелю 2023) заметно существенное снижение спроса. @nedviga_tech

Льготная ипотека для участников СВО в 2024 году Разбирали информацию по новой льготной ипотечной программе в Комсомольской правде. Данные в банках еще формируются, но основные моменты уже прописаны: ➡️Для участников СВО при приобретении недвижимости на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей. ➡️Максимальная сумма кредита составляет 6 млн рублей; ➡️Размер первоначального взноса составляет от 10% до 30 % (в зависимости от банка); ➡️Ставка – 2 %; ➡️В ипотеку можно будет купить жилье на вторичном рынке; ➡️Погашение кредита осуществляется ежемесячно равными платежами; ➡️Заемщики, которые не пользовались льготной ипотекой с 6 января 2023 года, имеют право оформить ее только один раз с указанной даты; ➡️Заемщики, не оформившие льготные кредиты по другим федеральным программам с 23 декабря 2023 года. @nedviga_tech

❌ Несколько регионов РФ готовят запрет на строительство малогабаритных квартир площадью менее 28 кв. м, рассказал глава ДОМ РФ Виталий Мутко. По его словам, сейчас 53% в структуре жилья – это однокомнатные квартиры, а малогабаритные – до 28 кв. м – это где-то 23%.

«Нам нужно, чтобы 35-40% строилось квартир на три и более человека в семье… Я знаю, что сейчас готовят такие меры Ленинградская область, ряд из других десяти регионов, которые где-то близки к перегреву (спроса – прим.)», – сказал Мутко.

@rusipoteka #стройка

В июне 2024 нас ждет повышение ключевой ставки до 17%?

"Вариант повышения ключевой ставки будет рассматриваться и на заседании совета директоров Банка России в июне. Инфляция в России идет выше центральной точки прогноза ЦБ (на 2024 год - 4,3-4,8%). Насколько это создает риски для диапазона прогноза, это мы обсудим на заседании совета директоров"

Зампред ЦБ Алексей Заботкин. В чем причина обсуждения нового витка ужесточения ДКП: В апреле 2024 инфляция ускорилась до 7,84% годовых, а инфляционные ожидания населения выросли в мае до 11,7% (+0,7% mom). Наблюдается снижение безработицы, рост доходов населения и компаний, что подпитывает потребительский и инвестиционный спрос и чувствительность этого спроса к ставке. Увеличивается объем кредитования. Почему многие эксперты называют именно 17%: В опубликованном ранее резюме обсуждения ключевой ставки в апреле в ЦБ признали, что вариант с повышением ставки до 17 процентов уже рассматривался. Что это значит для рынка недвижимости: 🔸"жесткая посадка" для ипотечного спроса на первичном рынке в июле 2024 после сворачивания основных программ льготной ипотеки. 🔸продолжение стагнации на вторичном рынке. Аналитики ранее называли средний срок продажи вторичной квартиры ~ 3 месяца (х3 к показателю за прошедший год). 🔸удорожание банковских кредитов (ПФ новых проектов и новые бридж) для застройщиков на фоне высокой ключевой ставки и снижения покрытия судной задолженности по ПФ из-за слабеющего спроса. Как следствие стоит ожидать снижение интереса у застройщиков к покупке новых участков под строительство. Ждем решение ЦБ РФ, видимо сейчас в СМИ проверяют "почву". Но уже в целом понятно, что оно будет не про "снижение ключевой ставки", о котором говорилось в начале 2024. Такое решение усилит долгосрочное сдерживающее давление на развитие экономики в целом и строительную отрасль в частности. @nedviga_tech

Константин Михайлик, заместитель министра строительства и ЖКХ, на конференции ЦИПР 2024 заявил следующее:

«Искусственный интеллект – уникальный ресурс для страны, позволяющий сделать прорыв на базе технологий. Сейчас у Министерства 2 трека, с которыми нужно работать в направлении ИИ: нормативно-правовой и технологичный. В рамках технологичного трека мы понимаем, что нужно заниматься крупными масштабными проектами и максимально быстро работать с рынком, чтобы понять, что на рынке есть. Вот мы сегодня обсуждали решение от Rocket Group. Мы четко понимаем, что у нас на носу сложнейший процесс развития территорий и правильного просчета для КРТ. Нет времени тратить на это недели, нужен алгоритм, который сразу выдает список сценариев с некой приоритетностью для отбора. Я рад, что сейчас начинает возникать реестр продуктов, которые помогут нам решить эти задачи»

А что рассказал на ЦИПР 2024 Евгений Антонов, директор по стратегическому развитию и коммуникациям Rocket Group, вы узнаете из видео https://youtu.be/Y1n7hX5BdtQ?si=jUJk6nm4DnU-zkgH