Решэлторъ Красный Мустанг | Блог Алексея Калашникова

⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️   Что касается юристов, то их роль в сделках не стоит преувеличивать. Да, юристы нужны как консультанты — когда требуется разъяснить положение закона, проверить договор, подсказать по налогам. У меня есть такая помощница — очень грамотная и подкованная в юриспруденции. Почти десять лет работала в нотариальной конторе. А сейчас мы вместе готовим договоры, акты, расписки. Она проверяет документы, клиентов, недвижимость. И адвокат есть свой. И юрист по земельному праву. Работа в тандеме с ними реально помогает — упрощает множество задач.   Но в качестве активных участников юристов лучше к сделке не допускать. Среди них много тех, кто не связан с недвижимостью. Они не знают, какие моменты считаются нормальной практикой при покупке и продаже жилья, а какие реально требуют внимания. Перестраховываются, цепляются к незначительным мелочам. Это риелтору важно провести сделку, а для юриста главное, чтобы не было отступления от правил. Юрист может править договор до скончания века. Будет плодить бумажки, чтобы снять с себя ответственность. Работа юриста — обозначить ВСЕ риски, работа риелтора – понять, какие из них допустимые, а какие – категорически нет. Именно поэтому юрист максимально перестраховывается, риелтор же ищет возможности для грамотного и максимально безопасного совершения сделки.   В моей работе бывают ситуации, которые выбиваются из всех регламентов и которые нельзя предусмотреть. Если на каждый чих составлять по двадцать договоров и полсотни дополнительных соглашений, это провальный путь, который неминуемо приведет к развалу сделки.   Претензия 2. Риелторы думают только о комиссии   А что вы хотели, если 95% людей приходят в профессию за легкими деньгами? Убеждаются, что легких денег здесь нет, разочаровываются и бросают это дело. Их место занимают новые дилетанты. В риелторы идут все кому не лень.   Много откровенно недалеких людей, которые не понимают сути нашей работы. Они водят на показы бесконечных «туристов» без гроша за душой. Тащат всех подряд, имитируя бурную деятельность. Изматывают владельцев квартиры бесконечной суетой, которая ничем не заканчивается — квартира в итоге зависает в продаже на долгие месяцы.   Некоторые становятся «специалистами» по элитной недвижимости после двухнедельных курсов. Общаются с клиентами от силы пару часов в день. Не вникают в документы, не копают, не разбираются в деталях. Такие могут запросто подвести под монастырь ничего не подозревающих клиентов, втюхав им проблемную квартирку в незаконно построенном доме.   Есть «бегунцы» с большой тягой к баблу, которые скачут с одной работы на другую и нигде не приживаются, потому что работают хреново. Безответственные, учиться не хотят, двух слов связать не могут. А ведь в нашей профессии, как и в любой другой области, к мастерству нужно идти годами.   Встречаются даже агенты по недвижимости, у которых «лапки», и поэтому они всю работу перекладывают на клиентов. По их логике пациент у врача в кабинете должен на латыни спрашивать рецепт для лечения свой болезни или говорить доктору, какие анализы тот должен ему назначить.   В этой круговерти случайных людей есть, однако, островки стабильности. Это риелторы, которые приносят клиентам реальную пользу, измеряемую живыми деньгами. И к которым люди обращаются снова и снова, рассказывают про них своим родственникам, друзьям и знакомым. Передают контакт буквально из рук в руки. Меня, например, несмотря ни на какое продвижение в интернете, 60% новых клиентов находят через сарафанное радио, по рекомендации тех, кто уже со мной успел поработать. И такая доля «повторников», я считаю, очень ярко иллюстрирует мою ценность для моих клиентов.   ⬇️ТАМ ПРОДОЛЖЕНИЕ И ОКОНЧАНИЕ⬇️

Риелторы бывают разные   Недавно мой маркетолог, Михаил Фадеев, прислал скриншоты беседы с одним из читателей своего телеграм-блога (я прикрепил их к посту). Читатель этот прошелся нелестным словом по риелторам. Все как обычно — тупые, бесполезные, ни в чем не разбираются. На клиентов им чихать, главное — получить комиссию. Теперь мой черед — буду (в который уже раз!) развеивать стереотипы и мифы о риелторах. Я ведь уже больше 10 лет в профессии и знаю, откуда ноги растут у всех этих баек.   Начну издалека. Вот, к примеру, вызвал человек электрика, чтобы починить розетку. Тот с проводами повозился, деньги взял, а розетка проработала пару дней, и напряжение пропало. Кто виноват? Бестолковый электрик. Или, допустим, нашли люди сантехника по объявлению. Он устранил течь. А соседи жалуются, что их заливает. Кому предъявлять претензии? Неумехе-сантехнику.   Встречаются плохие врачи и плохие строители. Но после неудачного лечения зуба человек не говорит, что стоматология как профессия бесполезна. И не объявляет всех плотников мошенниками после криво установленной двери. Все понимают, что проблема не в профессии, а в конкретном криворуком исполнителе. И зарекаются повторно обращаться к такому «спецу». Но как только разговор заходит о риелторах, обвинительный приговор выносится не дундуку, с которым пришлось иметь дело, а именно всем риелторам, скопом.   Корень всех бед с риелторами в том, что 95% людей оказались в нашей профессии случайно. И все же риелторы, так же как врачи, электрики и сантехники, таки бывают разные. Но обо всем по порядку.   Претензия 1. Риелторы некомпетентны   Первая претензия, что риелторы не умеют грамотно составлять договоры и не разбираются в юридических вопросах.   Ну, если обратиться в агентство недвижимости «Этажи», тамошние спецы договор, вероятно, не сумеют составить. Недавно мой клиент покупал квартиру у клиента «Этажей». Так агентша на стороне «Этажей» только с моей помощью документы на объект увидела и удивилась, что там пять собственников. А когда я попросил прислать пакет документов, начала пересылать мне по одному сообщению каждого собственника. Как собрать всё вместе, заархивировать и отправить по e-mail или в мессенджере — она просто не знает, не умеет.   Грамотных риелторов не стоит искать под фонарем в «Этажах». Текучка кадров в крупных сетевых агентствах адская. Дольше 2-3 месяцев агенты там не задерживаются. Приходят, ничего не умея, и уходят, ничему не научившись. Воруют друг у друга клиентов, подставляют, отжимают деньги. У меня есть большая статья, где я подробно рассказываю про их проделки.   А вот я очень тщательно изучаю все бумаги. Все! Проверяю каждую буковку и каждую запятую. Копаю, как крот, и не жалею ни денег, ни сил, ни времени на тщательные проверки. Правильный договор в нашем деле — не простая формальность. Опечатался, пропустил слово, перепутал местами цифры — и сделка на миллионы или десятки миллионов рублей может быть сорвана. Или ещё хуже – потом оспорена. Даже с солидными банками надо держать ухо востро — там зачастую проверяют документы весьма поверхностно.   Если клиент покупает землю или дом, я обязательно анализирую ГПЗУ — градостроительный план земельного участка. А то купит человек домик в деревне — рядом лес, птички поют. А через год-другой эти места станут пыльной обочиной скоростной автомагистрали. Или выяснится, что строительство коттеджа на этом участке незаконно, и через 10 лет, когда клиент достроит наконец на купленной земле долгожданный дом, к нему придут сносить самострой… Сколько в том же Сочи таких ситуаций! Да и у нас в Питере подобные случаи не редкость.   ⬇️ТАМ ДВА ПРОДОЛЖЕНИЯ И ОКОНЧАНИЕ⬇️

⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️   Когда я прихожу смотреть квартиру, всегда беру с собой пирометр — прибор для измерения температуры. Предположим, на улице минусовая температура, в помещении +22-24 °C, а в углах и стыках +19 °C. Это значит, что швы заделаны — все в порядке. А недавно вот пришел в одну квартиру: на улице +30 °C, в помещении +22 °C, а в углах +28 °C. Это значит, что шов продувается — теплый воздух с улицы его греет. Зимой в этой квартире будет холодно.   Пирометр, кстати, позволяет замерить температуру теплого пола, воды, радиаторов. Многие огрехи с его помощью можно выявить. Направляешь его на поверхность, как пистолет, и он сразу выдает результат. Сказать по правде, в Питере только у меня и моего коллеги, Алексея, есть такие инструменты. Больше ни один риелтор в Санкт-Петербурге пирометром не пользуется. Даже слова не знают такого. Зато про кирпичные и панельные дома наплетут с три короба.   Третий миф — что кирпичные дома звуконепроницаемы: соседей не слышно, шум с улицы не доносится. Да, кирпичные стены глушат звуки лучше остальных — за счет того, что много маленьких кирпичиков, разделенных кладкой, режут звуковую волну и не дают ей распространяться дальше. Так что в целом, если брать среднюю температуру по больнице, в домах из кирпича тише, спокойнее и соседей меньше слышно. Но звенящей тишины, как в бункере, ожидать все же не стоит.   Между прочим, многие дома, которые выглядят как кирпичные, на самом деле построены по каркасно-монолитной технологии. У них железобетонный каркас — колонны и перекрытия, а стены выложены из керамзитобетонных или газобетонных блоков. По фасаду выполняется облицовочная кладка в полкирпича — для красоты. Так что все кирпичики сегодня — только для эстетики. Из полнотелого кирпича стены не выкладывают, наверное, с начала нулевых. Это очень дорогой материал и очень дорогая работа. Хорошие каменщики ведь сегодня на вес золота — даже бетонщикам платят меньше.   Вот сколько всего. Стоит ли зацикливаться на кирпичных домах, потому что у них лучше тепло- и звукоизоляция? Очевидно, нет. Материал стен — лишь один из факторов, который следует принимать во внимание. Технологии и их соблюдение не менее важны.   Учитывая бюджет, запросы, вооружившись результатами экспертизы, можно найти золотую середину — баланс возможностей и желаний. А я этому поиску активно способствую — в том числе, развеивая мифы.   Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге». Связь: +7 981 721 4012   Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается! YouTube ВК Дзен Пикабу VC RuTube MAX Одноклассники

Мифы о кирпичных стенах Решил разрушить парочку мифов про кирпичные дома. Люди, похоже, начинают готовить сани летом — в интернете всё больше рассуждают про энергоэффективность кирпичных стен. На второй картинке к посту — комментарий одного из моих читателей. Мне есть что сказать по этому поводу. Начну с того, что представления о превосходной теплоизоляции кирпичных домов — это миф. Если посмотреть на стену такого дома через тепловизор, то она будет напоминать решето. Даже на оштукатуренной стене заметно множество кирпичиков-ячеек. Что говорит о разной температуре кладки и кирпича. Так происходит, потому что каменщики далеко не всегда соблюдают технологию строительства. И оставляют великое множество пустот в кладке, в которых гуляет ветер. Постепенно холод проникает в стену, и получается вот этот самый дуршлаг на термограмме, которую выдает тепловизор. Будь стена хоть метр толщиной, эти пустоты никуда не пропадают.   Штукатурка положение дел отчасти исправляет, но этот слой тонкий — не больше пары сантиметров. В идеале кирпичную стену нужно не только штукатурить изнутри, но и утеплять снаружи. Вот тогда получится действительно эффективная теплоизоляция. Стена станет теплой, да еще и звуконепроницаемой.   Нужно сказать, что кирпичные дома шестидесятых-семидесятых годов прошлого века строили качественно. Из кирпича тогда возводилось очень много зданий. Технология была популярной, и ей уделяли много внимания. Профессия каменщика считалась престижной и хорошо оплачивалась. На каменщиков учили в ПТУ, потом они стажировались, овладевали мастерством. И строили, что называется, на века.   А в конце семидесятых годов кирпичные дома стали уступать место панельным. Панельное строительство быстрее и дешевле кирпичного. Так что кирпич как материал для строительства свои позиции начал сдавать и постепенно отошел в прошлое.   Дома из кирпича не всегда теплее панельных. На самом деле есть панельки холодные, а есть теплые. И кирпичные дома тоже бывают разные. Но многие настойчиво продвигают идею, что в любой кирпичной хрущевке зимой обязательно будет тепло, а в панельной брежневке — однозначно холодрыга. В общем, как говорил профессор Преображенский, несут чушь, и самое страшное, что несут ее уверенно и безапелляционно.   Панели отливаются на заводе. Они отвечают всем нормам и требованиям — даже на Крайнем Севере из них дома строят. Раньше внутрь закладывали минеральную вату для утепления, сейчас более современные материалы используют. Так что все утверждения про холодные панельные дома голословные, никакой научной базы под ними нет. Технология проверена временем, климатом и практикой.   Другое дело, что в СССР вполне могло быть так, что панели предназначались для Ташкента, а завезли их в Поволжье. Вот в таких домах, построенных с нарушением технологии, действительно будет холодно. Но это не из-за дефектных панелей, а из-за дефектных мозгов. Поэтому проверить с помощью специальных приборов состояние дома определенно имеет смысл. У меня для этой цели приготовлен целый решелторский чемодан. В нем много разного инструмента, вот в этой статье подробно рассказываю, как он меня выручает.   А еще холодно бывает из-за того, что стыки между панелями могут со временем приходить в негодность. Но если за домом следят, если швы утепляют и промазывают специальным раствором, то в таком доме очень приятно жить. Летом в нем прохладно, а зимой тепло, потому что не сифонит из щелей — не продувается помещение. Сами-то стены во веки веков не промерзнут. Не промерзание стен приносит холод в квартиру, а задувание холодного воздуха из стыков панелей.   ⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️

⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️ Или вот еще один показательный случай. Консультировал предпринимателя из Иваново, который пытался сдать коммерческое помещение. Он несколько месяцев работал с местным агентом по недвижимости, но тот не сумел сдвинуть дело с мертвой точки. Я внимательно изучил ситуацию, проанализировал его объявление, увидел ошибки. Мы созвонились по видеосвязи, и я дал ему полный расклад — объяснил, что не так, и рассказал, как действовать.   Заминка у него произошла из-за нестыковки с целевой аудиторией. Ремонта в помещении давно не было — на ламинате проплешины, краска на стенах кое-где облупилась. Арендаторов с деньгами такая убогая обстановка не прельщала. А для менее притязательных стоимость аренды была слишком высокой. Я настоял, чтобы в помещении был сделан недорогой косметический ремонт, и главное — чтобы стены покрасили белой краской. Белый цвет визуально расширяет пространство. Когда помещение стало выглядеть презентабельно, он быстро сдал его в аренду. Вот так моя платная консультация помогла человеку провернуть дело, с которым не справился его предыдущий риелтор.   Один мой клиент собрался продать квартиру. История там была такая: после смерти бабушки квартира перешла ее дочери (тёще моего клиента). Та сразу же оформила дарственную на свою дочь (жену клиента). А она в свою очередь — на мужа, поскольку у них был грудной ребенок и ходить по инстанциям ей было сложно. Они посчитали, что так удобнее. Но покупатели и риелторы не понимали, почему после недавней смерти пожилого человека квартира неоднократно передаривалась. Чувствовали в этом деле подлейший подвох, и никто не хотел рисковать. В итоге продать квартиру пришлось на 200 тыс. рублей ниже рынка. Если бы человек обратился ко мне, то выручил бы за неё гораздо больше. Я знаю, как продавать объекты по верху рынка.   После консультации клиент имеет возможность задавать мне еще какие-то вопросы. Частенько нужен день-другой для переваривания информации. Что-то сходу не понял, не расслышал — всегда есть возможность позвонить или написать мне сообщение (в любом мессенджере, у меня все работают). И я дам дальнейшие рекомендации.   А вот в этом посте я объясняю, почему не люблю консультировать бесплатно. Если коротко: потому что недвижимость — это такая область, где с кондачка с проблемой не разберешься. В сложную проблему за пару минут не погрузишься. А моё время стоит денег. Так что бесплатно могу подсказать только, в каком направлении действовать, что проверить, где могут быть риски. Это как в том анекдоте:   —Хотел у вас спросить. Задача вот какая... — Погодите! Вам совет или консультацию? — А в чём разница? — Совет бесплатный, консультация за деньги. — Совет, конечно! — Мой вам совет: запишитесь на консультацию.   В любом случае, отвечаю я всем, кто кнопочку «Консультация» нажимает и свою проблему обрисовывает — без внимания ни одно сообщение не оставляю. Бесплатно я говорю, ЧТО нужно сделать, но в общих чертах, без погружения. Если человеку мои слова ни о чём не говорят и он не знает, КАК действовать и что конкретно проверять, значит, ему нужна именно помощь. И помощь специалиста. А это уже моя работа, которая требует более глубокого погружения в ситуацию, изучения и анализа документов (обычно требуется в 90% случаев). И эти услуги я предоставляю на платной основе.   Кто-то потом хочет, чтобы я полностью сопровождал сделку. В этом случае те деньги, которые клиент уже оплатит мне за развернутую консультацию, войдут в общую сумму моей комиссии. То есть человек волен выбирать — действовать самостоятельно на свой страх и риск либо же заручиться в сложном вопросе поддержкой Решэлтора.   Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге». Связь: +7 981 721 4012 Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается! YouTube ВК Дзен Пикабу VC RuTube MAX Одноклассники

О платных консультациях   Я уже давно провожу платные консультации по вопросам, связанным с недвижимостью и покупкой-продажей жилья. В моем ТГ-канале сверху есть кнопка, которая так и называется — «Консультация».   Мои консультации — это не просто беседы по душам. Это крайне ответственная работа, к которой я подхожу со всей серьезностью. Провожу я их живьём у себя в офисе или же по видеосвязи — чтобы видеть человека, чувствовать его настрой, эмоции, интонации. Да и у него, я думаю, больше доверия ко мне, когда он видит меня воочию. Простой телефонный разговор такой глубины общения не дает.   Консультации проходят в Максе или в сервисе Яндекс Телемост. При необходимости клиент нашу встречу может записать (это легко делается), а потом не спеша еще раз просмотреть и прослушать запись.   Вопросы обсуждаем самые разные. Иногда человек хочет продать квартиру, а сам живет в другом городе. Толкового агента у него нет, и он не знает, как к этому делу подступиться. Нужно ведь оценить объект, сделать правильное объявление, продвинуть объект с помощью маркетинга. И я человека в этих вопросах просвещаю. Некоторые интересуются, как правильно снять недвижимость в аренду, чтобы не попасть в руки мошенников. Или как сдать недвижимость, чтобы не остаться без денег и без квартиры. Такие консультации я тоже даю.   Сначала я задаю человеку множество вопросов — получаю так называемые «вводные». Мы очень обстоятельно беседуем, я погружаюсь в его проблему, размышляю и только тогда даю рекомендации.   Формат консультаций особенно удобен для людей из регионов. Например, у человека есть недвижимость в Москве или Питере, но он не может ей управлять и не знает, что с ней делать. Как-то раз звонила девушка из-за границы. У нее квартира в Питере, и она спрашивала, как продать, как рекламировать, с кем работать. Я ей всё рассказал. В другой раз обратились собственники, у которых была проблемная недвижимость, и они не знали, как им договориться с сособственниками: как правильно и безопасно провести сделку, произвести взаиморасчеты, посчитать стоимость доли каждого. Я дал им чёткие, конкретные, пошаговые инструкции — первое действие, второе, третье.   Я не признаю размытые формулировки и абстрактные фразы. Только конкретика — чтобы у человека после консультации сложилось полное понимание процессов. У меня даже была клиентка, которая после консультации сама провела сделку строго по решэлторской инструкции — от внесения аванса до получения акта приема-передачи. Я в Питере, а она в Москве — и всё получилось.   А недавно разговаривал с одним клиентом, который собирается купить квартиру сыну. Сын взрослый, 20 лет, скоро «отпочкуется». И отец хочет, чтобы у него было своё жильё. В процессе беседы я понял, что квартиру он хочет купить еще и как инвестицию. Но с прицелом на будущее — может быть, сын всё же будет жить там.   Я объяснил ему, что нужно четко понимать, для чего он покупает квартиру (мой коронный вопрос «чтобы что?»). Для сдачи в аренду — один объект, для жизни — другой, для инвестиций — третий. Это будут совершенно разные подходы, стратегии, разные районы и разные объекты. «Представьте, — говорю, — что через некоторое время сын женится и захочет уехать в другой город. И эта квартира окажется ему не нужна. А выгодно сдать в аренду её не получится, потому что район не очень удачный. У каждого объекта своё предназначение».   Всё ему по полочкам разложил, и в процессе нашего разговора к нему пришло озарение — что квартира-то на самом деле ему нужна, чтобы сдавать. А уж будет там потом сын жить или нет, это еще под вопросом. Может, сын захочет продать ее и купить другую. Так что главный ориентир при выборе — чтобы можно было получать нормальные деньги с аренды.   ⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️

⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️   А в ближайшее время район получит новый импульс развития. И какой! В рамках соглашений, подписанных на ПМЭФ-2026, планируется строительство нового бизнес-кластера «Петербург-Сити» (аналог «Москва-Сити»). Здесь разместятся штаб-квартиры БРИКС и ШОС, офисы крупнейших корпораций, университетский урбан-кампус — научно-исследовательские центры, лаборатории, межвузовские апартаменты. Запланировано строительство высокоскоростной магистрали «Москва-Санкт-Петербург». Появятся новые спортивные и оздоровительные центры, аквапарк, современные жилые комплексы, гостиницы и коливинги.   Все эти масштабные изменения произойдут в течение ближайших пяти лет. Поэтому недвижимость здесь лучше покупать сейчас, пока цены еще доступны. Рассрочка от застройщика позволяет приобрести апартаменты без участия банка и без классического ипотечного кредита. Покупатель вносит первоначальный взнос, а оставшуюся сумму выплачивает по графику напрямую девелоперу.   Рассрочка, вариант 1: — Стоимость объекта: 6 500 000 руб. — Первоначальный взнос: 1 600 000 руб. — Ежемесячный платеж (до мая 2028 г.): 50 000 руб.   Рассрочка, вариант 2: — Стоимость объекта: 6 189 937 руб. — Первоначальный взнос: 2 166 500 руб. — Ежемесячный платеж (до мая 2027 г.): 25 000 руб.   В идеале приобретать не квартиру-студию в ЖК, а апартаменты-студию в МФК, поскольку в этом случае вопросами аренды будет заниматься опытная управляющая компания застройщика — «ПСК Инвест». Она много лет работает на рынке и обслуживает ряд крупных коммерческих объектов.   В МФК действует котловой метод распределения дохода: прибыль от сдачи всех апартаментов делится между всеми собственниками пропорционально вложенным средствам. Инвестор получает прибыль вне зависимости от сезона и других факторов. Для тех, кто планирует сдавать апартаменты-студию в аренду, обязательным условием является приобретение комплекта мебели. Минимальная цена комплекта — 1 000 000 руб.   Чтобы стать счастливым обладателем квартиры или апартаментов, достаточно внести первоначальный взнос. Сразу после этого застройщик выдает ключи.   Квартира формата евро-2 (евродвушка)   По сути, это двухкомнатная квартира, где одна комната изолированная и используется как спальня, а вторая совмещена с кухней и выполняет функцию гостиной. Планировка — как у студии, только с дополнительной отдельной комнатой для сна.   Квартира без отделки на втором этаже трехэтажного дома. Расположена в семейной секции — на этаже всего 4 квартиры. План расположения здания — картинка 7, план этажа — картинка 8, план квартиры — картинка 9.   Дом построен и сдан в эксплуатацию. Находится во Всеволожском районе, в десяти минутах ходьбы от Охта Парка — популярного всесезонного загородного курорта, где есть все возможности для летнего и зимнего отдыха: верёвочный парк, бассейн с подогревом, тюбинги, картинг, горнолыжные склоны и трассы для беговых лыж зимой, отель и спа. Эти места называют маленькой Швейцарией. Здесь живописная природа, леса, много озер, в том числе знаменитое Ладожское озеро. При этом до Санкт-Петербурга — всего 10 км.   Квартира подойдет для постоянного проживания, в качестве квартиры выходного дня или для сдачи в аренду.   Цена квартиры: 3,2 млн рублей. Для сравнения: в соседнем ЖК (в том же Охта Парке), до которого идти 10 минут, самая дешёвая евродвушка стоит 8,3 млн рублей. При этом срок сдачи в конце 2027 года. Как говорится, почувствуйте разницу.   Два представленных выше объекта недвижимости — это только начало. Теперь такие интересные и выгодные предложения будут появляться в моем канале регулярно.   Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге». Связь: +7 981 721 4012   Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается! YouTube ВК Дзен Пикабу VC RuTube MAX Одноклассники

Новая рубрика: «РешэлторЪ Калашников рекомендует»  

Покупай, когда все продают, и продавай, когда все покупают.

Уоррен Баффет   В конце 2025 года я рассказывал, как можно купить квартиру на первичном рынке по очень низкой цене. Если коротко, бывают ситуации, когда у застройщика возникает кассовый разрыв и ему срочно нужны деньги. Он выставляет на продажу несколько квартир со скидками, чтобы быстро набрать нужную сумму и продолжить строительство. Информация эта в открытый доступ не попадает, а расходится по партнерским каналам. И риелтор, который имеет доступ к соответствующим базам, может сделать так, чтобы его клиенты оказались в нужном месте в нужное время.   Сейчас, полгода спустя, ситуация на рынке первички стала еще более сложной для застройщиков. Им нужно всеми силами продавать скапливающиеся объекты. Но как раньше уже не получается: льготную ипотеку отменили, семейную вот-вот ограничат. Ставки по рыночной ипотеке по-прежнему заградительные: в июне 2026 г. её выдают в среднем под 19%. И люди жильё приобретать не спешат.   На падающем рынке время играет против продавца. Прождал лишний месяц — и придется снижать цену. Поэтому за каждого клиента разворачивается конкуренция. Девелоперы начинают активно искать новые каналы продаж, чтобы привлечь больше покупателей. Делают ставку на более выгодные финансовые инструменты: предлагают рассрочку, траншевую ипотеку, лавируют на разнице процентных ставок. А чтобы донести эту информацию до максимально широкой аудитории и стимулировать продажи, стали активно задействовать риелторов. Это оказалось выгоднее, чем размещать дорогущую наружную рекламу или тратить миллионы на контекстные объявления в сети. Личный контакт, экспертная рекомендация и доверие к специалисту — вот что становится главным каналом продаж на рынке недвижимости.   «ПИК» — один из крупнейших застройщиков, который до недавнего времени работал только с сетевыми агентствами недвижимости федерального уровня, теперь появился в питерских агрегаторах. Равно как и другие крупные игроки рынка. А поскольку я слежу за акциями, скидками и интересными предложениями застройщиков, то актуальной информации у меня теперь больше и появляется она чаще.   И теперь я буду оперативно публиковать вот такие инсайды от застройщиков в моем ТГ-канале, в рубрике «РешэлторЪ Калашников рекомендует». Предлагаю вашему вниманию первые два объекта.   Студия   Квартира или апартаменты с чистовой отделкой от застройщика. То есть можно приобрести либо квартиру-студию (жилое помещение) в многоквартирном доме в составе ЖК, либо апартаменты-студию (коммерческое помещение) в современном многофункциональном комплексе (МФК). Планировка помещения в обоих случаях одинаковая и показана на первой картинке к посту, визуализация интерьера — на картинках 2-6.   МФК — новый, очень перспективный формат городской застройки, объединяющий в себе апартаменты, офисы, торговые центры и другие коммерческие помещения. При покупке коммерческой недвижимости инвестору важно рассматривать объект в целом — локацию, концепцию, инженерную и техническую базу, экономические параметры и возможные сценарии развития. Предлагаемый МФК максимально удачно сочетает все ключевые характеристики, которые определяют привлекательность объекта для собственного использования и инвестиций.   Студия расположена в апарт-отеле с дизайнерским гранд-лобби — в историческом районе Матросская слобода (ныне Красногвардейский район). До станции метро «Ладожская» — около 10 минут пешком, до Невского проспекта — всего 10 минут на транспорте. Рядом школы, детские сады, поликлиники, магазины. Здесь находятся Полюстровский парк, набережные Невы и Охты, многочисленные зелёные скверы. Есть где погулять, посидеть, подышать.   ⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️

⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️   И вот она выставила свои хоромы за 66 млн 700 тыс. рублей. Указала, что сделан дизайнерский ремонт, хотя это неправда – ремонт есть, но точно не дизайнерский. Планировка кухни вообще безобразная. Я не поленился и сделал экспресс-оценку этой квартиры (картинка № 5). Указал даже, что ремонт дизайнерский. Но даже при таком условии рыночная цена оказалась 40 млн рублей, а диапазон цен — от 34 до 46 млн. Я допускаю, что ее можно продать за 42-43 млн. Пусть даже за 50 млн. Но за 66 млн 700 тыс. эта квартира будет висеть до морковкина заговенья.   Если цена на объект завышена в полтора раза, люди просто перелистнут страничку с этим объявлением, посчитав продавца неадекватом. Вангую — не будет ни звонков, ни просмотров, никакого движения. При том что я сходу насчитал 19 квартир на продажу в этом ЖК — на любой вкус и цвет. Есть очень красивая квартира с настоящим дизайнерским ремонтом, с хорошим видом. И площадь указана верно. Цена — 58 млн рублей. Хотя даже эта цена, скорее всего, завышена. А уж про ее хоромы и говорить нечего. Я вообще удивляюсь, что еще никто не пожаловался на это объявление. Когда выяснят, что там площадь не 106 м2, а 85 м2, объявление просто заблокируют.   Ну а теперь самое интересное — насчет планов этой женщины купить с продажи своих «дизайнерских хором» квартиру для сына. Начну чуток издалека.   Я год назад продавал двушку клиента в Питере. Цена на тот момент была 6 млн 500 тыс. руб. Сделка была со встречной покупкой. Я принял аванс за работу, но потом что-то не сложилось, и клиент отложил продажу на год – хотел приурочить переезд в новый район к походу сына в первый класс. Так вот, через год я продал эту квартиру за 7 млн 550 тыс. руб. То есть всего за год цена подросла на миллион. А теперь вернёмся к героине этого поста.   Во-первых, пребывая в иллюзиях по поводу баснословной стоимости своей недвижимости, продавец может прошляпить выгодную сделку. Рано или поздно выяснится, что 66 млн рублей существовали только в воображении. Во-вторых, цены на недвижимость будут ползти постепенно вверх, но не так, чтобы квартира за 40 млн стала стоить почти 70 (как хочет того хозяйка). Зато стоимость, за которую женщина рассчитывает купить квартиру для сына, уже изменится, это к гадалке не ходи. И будет она ходить и вздыхать, мол, как же так, ещё в том году квартиры были дешевле!   А тогда женщине останется подойти к зеркалу, чтобы увидеть в лицо всех дураков и виноватых, которые помешали ей купить хорошую квартиру сыну и выгодно продать свою.   Чтобы не приходилось искать виноватых, первым делом нужно смотреть в документы. А уж потом выстраивать стратегию продажи. Иногда можно схитрить немного и добавить лишний квадратный метр к площади, объяснив потом в разговоре, откуда что взялось. Но просить 25 миллионов за террасу-колбасу — это уже диагноз и беды с башкой.   В общем, из нашей беседы она вынесла идею, что «объект меня не заинтересовал» (картинка № 6). А как может заинтересовать то, что нельзя продать? Нет, мне с такими клиентами не по пути. Лучше с умным потерять, чем с дураком найти.   Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге». Связь: +7 981 721 4012   Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается! YouTube ВК Дзен Пикабу VC RuTube MAX Одноклассники

Про иллюзии продавцов   Недавно мне позвонила женщина из Москвы и сразу начала петь дифирамбы: «Мне нужно продать квартиру, а вы же такой волшебник, такой замечательный риелтор, делаете невозможное». Подобное начало разговора меня всегда настораживает, потому что у человека оказываются запросы, которые не бьются с реальностью.   Квартира принадлежала её матери. Та не возражала против продажи и готова была приехать на сделку. Часть вырученных средств женщина собиралась пустить на личные нужды, а на остальные деньги купить квартиру сыну. Она уже разместила объявление на «Авито». Прислала мне ссылку. На первой картинке к посту — скриншот этого объявления.   Я сразу заметил нестыковку: жилая площадь — 45 м2, а общая площадь — 106 м2. Получается, что большую часть квартиры занимает нежилое помещение, но так не бывает. Попросил прислать выписку из ЕГРН. Привожу её на второй картинке к посту.   В выписке русским по белому написано — 85,2 м2. Я отправил ей скриншот этой выписки и указал, что реальная площадь ее квартиры меньше указанной в объявлении. На третьей картинке — начало нашей беседы. Женщина объяснила, что посчитала площадь по «методике застройщика». Мол, за счет террасы ее квартира больше. А цифры в выписке ЕГРН – цитата: «нужны исключительно для расчета коммунальных платежей».   В «попугаях» застройщика квартира получалась гораздо больше, чем в квадратных слонах метрах ЕГРН. Я попытался было объяснить, что рекламные трюки девелоперов не имеют отношения к фактическим данным, но тщетно. Розовые очки сидели у неё на носу так крепко, что снять их не представлялось никакой возможности. В этих очках квартира казалась на 20 м2 больше.   Нужно сказать, что застройщики действительно привлекают клиентов с помощью разного рода маркетинговых уловок. Очень часто «играют» и с площадью квартиры. Указывают в рекламе не реальную, а так называемую приведенную площадь. То есть для балкона, лоджии, веранды или террасы применяются понижающие коэффициенты – причём придуманные исключительно застройщиком. Например, фактическая площадь балкона 6 м2, а т. н. приведенная — 1,8 м2. Площадь лоджии 6 м2, а приведенная — 3 м2 и т. д. Эта величина прибавляется к жилой площади. Застройщик надувает щеки и завлекает таким образом покупателей. Например, устанавливает цену за квадратный метр приведенной площади.   К моим доводам женщина не прислушивалась и гнула своё. Написала, что если квартира и не 106 м2, то уж 93 м2 точно — с учетом понижающих коэффициентов (картинка № 4). А в ЕГРН застройщик дал заниженный метраж потому, что – цитата: «просто поленился измерить площади квартир на этом этаже». Вот оно как бывает, Карл!   На самом деле, когда дом вводится в эксплуатацию, специалист ПИБ (проектно-инвентаризационное бюро) или БТИ (бюро технической инвентаризации) — в разных городах по-разному называются организации — с помощью поверенного измерительного прибора устанавливает фактическую площадь каждой квартиры. Измеряет площадь комнат, кухни, санузла. В документах после регистрации права собственности фигурирует площадь без наружных зон. Ни балконы, ни террасы нельзя включать в общую площадь квартиры — это табу.   А еще одно табу — стеклить все что ни попадя. Она посмотрела, что соседи застеклили террасы, и думает, что так можно. Вообще, остекление балкона — это нарушение проекта здания, просто государство пока смотрит на это сквозь пальцы.   Я всегда настороженно отношусь к объектам, в которых жильцы крайне творчески подходят к планировке. Например, объединяют лоджию и комнату или ставят на балкон батарею. Это всё грозит потенциально большими сложностями при продаже. Потому что всё это нарушения.   Да и планировка этой террасы была крайне бестолковая: длинный коридор шириной один метр по периметру квартиры.   ⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️

⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️   Вот так неуемное желание продать квартиру застило глаза человеку. И выставила она её по совершенно запредельной цене, о чём я ей и сообщил. Мол, мадам, не хочу вас огорчать, но вы завысили цену на 6 млн от рыночной.   В ответ получил: «Понятно!». И она пропала с радаров. Мне оставалось только пожать плечами. Но история получила интересное продолжение.   На днях я зашел в ВК-видео — в последнее время периодически наведываюсь, читаю комментарии к своему подкасту у Артемия Лебедева. И что вы думаете? Моя несостоявшаяся клиентка (я узнал ее по редкому имени) разместила гневный комментарий — мол, позвонила этому вашему Решэлтору, и он оценил мою квартиру в 6 млн рублей. При том что у соседей квартиры хуже, а стоят 12-13 миллионов. То есть она вообще не поняла, про что я ей толковал.   Ну что тут сказать. Она, похоже, и подкаст не смотрела. Я как раз там объяснял, что собственники определяют стоимость своих квартир, ориентируясь на цену соседа. Женщина абсолютно уверена, что площадь ее квартиры 40 кв. метров, а подсказка на «Авито» про недостоверные данные — это, понятное дело, для дураков. Она убеждена, что квартира стоит как минимум 15 млн рублей. И люто ненавидит всех риелторов, потому что один из них посмел усомниться в ее оценке и что-то там вякает про рыночную цену. В своем объявлении она жирным капслоком вывела: «Агентам не писать и не звонить без клиентов, буду посылать грубо».   Вот такая финита ля комедия. Одна радость — такие беды с башкой хорошо поддаются лечению. Месяца три-четыре повисит объявление, и мадама постепенно пойдет на поправку, проходя через все стадии принятия. Вернется с небес на землю. Рынок — лучший психотерапевт.   Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге». Связь: +7 981 721 4012   Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается! YouTube ВК Дзен Пикабу VC RuTube MAX Одноклассники

Очередные беды с башкой   Что-то в Питере многие сходят с ума в последние месяцы. У одних беды с башкой прямо конкретные — люди выбирают жизнь в коммунальном клоповнике, отказываясь от миллионных субсидий и новенькой квартиры с евроремонтом. Другие с упорством маньяков ходят на просмотры — мотыляются по всему городу и примеряют на себя квартиры, хотя денег на покупку жилья у них нет. А третьим приходит в голову идея фикс — продать что-нибудь ненужное. И они бросают все силы на реализацию своей задумки — вот как в этой истории.   Позвонила мне на днях женщина. Задумала она продать свою однокомнатную квартиру в Приморском районе, чтобы купить… примерно такую же, только в другом ЖК. Стал я у нее выпытывать, с какой целью затевается столь хитрый маневр. Оказалось, что сейчас она сдает свое жилье посуточно. Дело это хлопотное, поэтому хочет купить другую квартиру — для долгосрочной аренды.   Квартиру свою она расписывала в красках, как тот кулик из поговорки, — и евроремонт, и вид шикарный на «Лахта-Центр». Она подумала, что такая распрекрасная квартира в обычном старом доме должна стоить никак не меньше 15 миллионов рублей — столько же, сколько стоит квартира аналогичной площади в новом современном ЖК по соседству. Ей казалось это вполне логичным. Назначить цену квартиры по принципу «как у соседа и чуток сверху» - это типичная практика обывателей на «Авито» и ЦИАН, которые не вникают в тонкости риелторского ремесла.   Я поинтересовался, почему бы тогда просто не сдать эту замечательную квартиру на длительный срок без дополнительных телодвижений? Вразумительного ответа не получил и попросил выписку из ЕГРН с «Госуслуг». Хотел понять, о каком объекте недвижимости идет речь.   Она прислала ссылку на объявление о продаже квартиры (скриншот № 1) и выписку (скриншот №2). В выписке русским по белому написано, что площадь квартиры 35 м2. Открываю объявление — площадь 40 м2. Я понял, что к площади квартиры она приплюсовала балкон. Хотя это нежилое помещение и его площадь в документах никогда не фигурирует. И, скорее всего, он меньше.   «Авито» заметил эту нестыковку и указал на расхождение с данными Росреестра. Но она такую «мелочь» проигнорировала — уж ей ли не знать, какая должна быть площадь.   Цена квартиры в объявлении — 15 млн 400 тыс. рублей. Мой коллега Алексей, о котором я тут периодически пишу в постах, часто подбирает квартиры в этой локации и знает наизусть, что сколько стоит. Он посмотрел, посмеялся и сказал, что за эти деньги можно купить двухкомнатную квартиру с евроремонтом в этом же районе.   Я сделал экспресс-оценку (скриншот № 3). Указал, что квартира однокомнатная. Даже добавил опцию «евроремонт» (хотя жилье с хорошим ремонтом посуточно обычно не сдают). Отметил этаж. Аналитика показала, что рыночная цена квартиры составляет 10 млн 100 тыс. рублей (288 тыс. руб. за м2). Но никак не 15 млн (385 тыс. руб. за м2). Диапазон цен — от 8, 6 млн до 11,6 млн.   Затем я посмотрел аналитику на основе проведенных сделок (скриншот № 4). Оказалось, что аналогичная квартира с евроремонтом в доме по соседству была продана за месяц до этого по цене 279 тыс. руб. за м2 (т.е. 9,8 млн руб. за 35 «квадратов»).   ⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️

ТАМ НАЧАЛО⬆️   И вторая история на эту же тему. Мы продавали комнату в двухкомнатной квартире. Объявился покупатель, который хотел тайком от жены купить эту комнату. Мы как представители продавца и грамотные риелторы сразу дали ему от ворот поворот. Ибо в таких случаях требуется согласие жены.   Он начал спорить, но мы на авантюры не поддались. Законы знаем, своих клиентов оберегаем и подозрительных личностей к ним не подпускаем на пушечный выстрел. Безопасность и спокойствие клиентов для нас всегда в приоритете.   Но вообще такую «аферу» провернуть можно. Если сделка производится за наличные, банк, как ни странно, согласие жены не потребует. Считается, что в случае приобретения квартиры, деньги не выпадают из владения одного из супругов, а просто превращаются в другое имущество — недвижимость. А недвижимость так же, как и деньги, принадлежит обоим супругам. Нарушения закона здесь нет. Но мы-то понимаем, какие последствия могут быть. Предположим, муж с женой находятся в стадии развода или потом разведутся. А жена узнает, что у мужа есть недвижимость, купленная в браке. Она заявит, что согласия на покупку не давала, и сделку просто «отмотают» назад.   Нежелание своевременно оформлять документы на недвижимость при покупке квартиры, разводе, смене фамилии после свадьбы или в случае смерти родственника приводит к тому, что человек не может распоряжаться имуществом или покупать недвижимость. Поэтому документы всегда должны быть в порядке. Только так можно защитить свои интересы и не столкнуться с проблемами в будущем.   Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге». Связь: +7 981 721 4012   Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается! YouTube ВК Дзен Пикабу VC RuTube MAX Одноклассники

Документы должны быть в порядке   Многих проблем в сделках с недвижимостью можно было бы запросто избежать, если бы люди годами не откладывали на потом оформление документов. Незавершённый развод, неоформленное наследство, потерянное свидетельство о рождении, устные договорённости между родственниками, неопределённость с долями в собственности — всё это кажется несущественным ровно до того момента, пока не возникает необходимость продать или купить недвижимость.   Когда я берусь за проверку документов, так сразу и начинается — потерял, не могу найти, да мы не оформляли, да, может, это необязательно... Сегодня на очереди пара вот таких «документальных» в прямом и переносном смысле историй, в которых мы с моим коллегой и тезкой Алексеем принимали деятельное участие.   Недавно обратилась к нам по рекомендации клиентка. Она хотела купить квартиру, уже нашла подходящий вариант и попросила сопроводить сделку. Думала, что остались чисто технические моменты. Но в процессе разговора стало понятно, что не всё так просто. Оказалось, что женщина де-юре состояла в браке, хотя уже двадцать лет с мужем не жила. Развод они документально не оформили. Она поведала, что отношения у них с мужем замечательные и никаких препятствий в приобретении жилья он ей чинить не будет.   Мы объяснили, что по закону недвижимость, которую она сейчас купит, будет считаться совместной собственностью. К тому же потребуется согласие мужа на покупку. Он жил в другом регионе, но нотариально это согласие можно оформить без проблем. Такой вариант её не устроил. Но и документально оформлять развод она пока не хотела, так как дело это хлопотное, а затягивать с покупкой квартиры было нежелательно.   Тогда мы предложили ей другой вариант — заключить брачный договор. В нём прописываются все условия раздела имущества, которое находится в общей или личной собственности. Он тоже оформляется через нотариуса, и тоже можно все сделать удаленно. Поинтересовались насчет мужа, не станет ли он возражать? Она заверила нас, что все будет в порядке. Что-то пропела про высокие отношения — на том и порешили. Клиентка ушла радостная и довольная — все складывалось удачно.   А на следующий день позвонила — «вся в слезах, и в губной помаде перепачканное лицо». Рассказала, что муж вылил на нее ушат грязи, наговорил грубостей и отказался подписывать какие бы то ни было документы. Изливала она душу по телефону минут десять. Её эмоции и разочарование понятны, но сделать в этом случае ничего нельзя.   Правда, мы всё же нашли обходной путь — квартиру купила ее дочь. Связались с нашим ипотечным брокером, банк одобрил ипотеку, и всё получилось. Вытянули мы эту сделку, хотя женщина после разговора с мужем совсем сникла и думала, что ничего у нее с покупкой квартиры не выйдет. Да и не вышло бы, не обратись она к нам.   Вывод из этой истории один — все нужно делать вовремя. Когда дело касается денег и недвижимости, отношения между людьми нередко дают трещину. Родственники внезапно вспоминают старые обиды, начинают предъявлять претензии и даже становятся врагами. В этих ситуациях родственные связи проверяются на прочность. Но лучше до этого этапа дело не доводить.   ⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️

⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️ Это не единственный пример удачной покупки жилья в ипотеку. Недавно у нас была еще одна сделка по проекту «Москворечье» (застройщик ПИК). Тоже очень интересная локация недалеко от исторического центра Москвы — жилой комплекс бизнес-класса. Его планируют сдать в 2027 году, а ключи покупатели получат в 2028-м.   Наш клиент взял здесь квартиру площадью почти 60 м2 за 21 млн рублей. При том что однокомнатная квартира в аналогичном ЖК, который уже сдан в эксплуатацию и находится в пяти минутах ходьбы, стоит 24 млн рублей. Перспективы развития этого района самые радужные. Вокруг в основном старые дома, которые будут активно убирать в рамках программы реновации. Так что жилье здесь однозначно будет дорожать.   Оба клиента купили квартиры, воспользовавшись семейной ипотекой. Запрыгнули, можно сказать, в последний вагон, потому что с 1 июля 2026 года правила семейной ипотеки существенно меняются. Изменения затрагивают три ключевых аспекта: ставки, кредитные лимиты и количество детей в семье. Перечислю коротко основные пункты. ☑️ 1 ребёнок Москва, Санкт-Петербург: ставка 12%, лимит до 12 млн рублей. Регионы: ставка 10%, лимит до 6 млн рублей.   ☑️ 2 ребёнка Москва, Санкт-Петербург: ставка 10%, лимит до 15 млн рублей + привязка к площади. Регионы: ставка 8%, лимит до 8 млн рублей + привязка к площади.   Минимальная площадь — от 33 кв. м. Срок компенсации банкам — не более 15 лет.   ☑️ Льготная ставка 6% Доступна только при одном из условий: — первоначальный взнос от 50%; — в семье больше 3 детей (в регионах) / больше 4 детей (Москва и СПб). ☑️ Отменяются Программы «Сверхлимит», «Комбоипотека» и другие со средневзвешенной ставкой или двумя кредитами.   🔥 Важно В 35 регионах с низкими объёмами строительства из программы исключат семьи с двумя и более детьми, где старшему ребёнку больше 6 лет.   До 1 июля еще действуют текущие ставки по семейной ипотеке. Времени остается совсем немного. Так что если у вас есть несовершеннолетние дети или где-то пылится материнский капитал, а в планах — покупка жилья по семейной ипотеке, то лучше не затягивать.   Сейчас на фоне некоторой стагнации на рынке есть возможность приобрести квартиры у застройщиков на очень выгодных условиях. Окно возможностей вот-вот закроется, и, если не поспешить, можно упустить низкие ставки по ипотеке и столкнуться с неожиданными трудностями при её оформлении.   Одним словом, если вы еще размышляли о том, взять — не взять, то пора действовать! Таких выгодных условий, как сейчас, в ближайшем будущем точно не будет.   Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге». Связь: +7 981 721 4012   Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается! YouTube ВК Дзен Пикабу VC RuTube MAX Одноклассники

Новые правила семейной ипотеки   Самые выгодные покупки — те, которые совершаются вовремя. Люди, которые вечно ждут лучших времен или слишком затягивают с покупкой недвижимости, в итоге оказываются в проигрыше — покупают объекты хуже, дороже, на менее выгодных условиях. А те, кто используют окно возможностей, становятся владельцами очень лакомых объектов. Вот как в сегодняшней истории, где мои клиенты успели запрыгнуть буквально в последний вагон и стали владельцами замечательной квартиры.   Клиенты — семья с двумя несовершеннолетними детьми. Они хотели купить инвестиционную квартиру и подыскивали подходящую локацию и ликвидные объекты, которые было бы легко сдавать как в краткосрочную, так и в долгосрочную аренду. На руках у них была скромная сумма в 1 млн рублей. По сути, они сами не знали, чего хотят. Представления о жилье были у них довольно размытые.   Под текущие условия семейной ипотеки они не подпадали — дети были старше 6 лет. И рассчитывали на субсидированные ставки по ипотеке в 5-7% — такие программы есть, например, в Московском кредитном банке и Альфа-банке. Вообще, низкие процентные ставки нередко таят в себе подводные камни. Вот тут я объяснял, чего следует остерегаться.   Я устроил клиентам допрос с пристрастием. Выяснилось, что они рассматривали преимущественно южные регионы — Краснодар, Анапу, Майкоп.   Подбором объектов занималась моя коллега — секретный агент 007, как я ее называю. Рынок первичной недвижимости и оценка инвестиционной привлекательности объектов — ее стихия. Анна умеет всё просчитать, разобраться в деталях и дать объективную оценку: будет доход или нет, стоит вкладывать деньги или не стоит. И вот ей досталась эта непростая задача — подобрать универсальное жилье, отвечающее сразу нескольким важным критериям.   Анна проанализировала рынок застройщиков, ипотечные программы, сделала подборку вариантов. И привела аргументы в пользу Калининградской области. Там по-прежнему доступна семейная ипотека для покупки квартиры в новостройке для семей с двумя детьми до 17 лет включительно.   В итоге остановились на готовом жилом комплексе в г. Гурьевск (15 км от Калининграда) от застройщика федерального уровня — группы компаний ССК. В первом приближении клиентов всё устроило. И тогда коллега отправилась непосредственно на место, чтобы воочию увидеть объект и собрать о нем полную информацию.   ЖК не разочаровал. Это не «человейники» на окраине города, а относительно невысокие дома с просторными дворами на закрытой охраняемой территории. Квартиры с очень удобной планировкой. Отделка — в подарок.   До исторического центра Калининграда — 10-15 минут езды на автомобиле или 20 минут — на автобусе. Легко попасть в Светлогорск и Зеленоградск — крупные популярные курорты на побережье Балтийского моря. С ж/д вокзала Калининграда в эти города ходят электрички, дорога занимает 40-50 минут. То есть квартиру можно сдавать как местным жителям, для которых важно удобное сообщение с Калининградом, так и туристам.   Первоначальный взнос составил 1 млн 200 тыс. руб. Ежемесячный платеж по ипотеке — 29 500 руб. Он будет спокойно перекрываться доходом от сдачи жилья в аренду. Сделка состоялась, клиенты очень довольны покупкой, выражают благодарность, в общем, абсолютно счастливы. До конца года корпус уже будет введен в эксплуатацию.   ⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️

⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️   Я показал руководительнице отправленное сообщение, где большими буквами в теме было указано «ДКП финальный». То есть я прислал ей готовый многократно проверенный нами договор — без единой ошибки. Та смутилась, поняла, что накосячила, и отправила менеджера переделывать документы. Через 15 минут он принес новый договор. Но я на слово ему не поверил и опять начал вычитывать текст с самого начала. Оказалось, в одном месте он исправил ошибку, а в трех других местах она осталась. Опять пошел переделывать. С грехом пополам уладили это дело. Потеряли час времени, но это уже мелочи по сравнению с тем, что нас всех ожидало бы, не прояви я бдительность.   Впоследствии, когда регистрация прошла и настал день подписания акта приема-передачи в квартире, «тётя Каша» (риелтор нашего продавца) даже не соизволила там появиться. А продавцы мне сказали, что только теперь поняли, как должен работать настоящий риелтор. Выразили мне искреннюю благодарность за то, что я не пустил дела на самотек и всё контролировал. Что, конечно, приятно.   А еще сказали, что никакого риелтора у них, по сути, и не было. «Тётя Каша» свои обязанности явно не выполняла — в документы не вчитывалась, ошибки не выискивала, интересы клиентов не защищала. Тогда-то я и узнал, что комиссию она с них потребовала заранее. Денежки получила и, думаю, что к тому моменту уже и потратила. Так что на клиентов «забила» и просто самоустранилась. В общем, типичное «привидение с портфелем».   Вот такую историю поведал мне мой бывший стажер, а ныне матерый риелтор и коллега. Как видите, ни риелторы, ни банк не обратили внимания на ошибки в договоре. Но я опытный «сапер». И знаю, что своевременное обнаружение ошибок в документах устраняет правовые «мины» с часовым механизмом, которые могут сработать через годы. Вот почему я всегда копаю, как крот, и не жалею ни денег, ни сил, ни времени на тщательные проверки всего и вся. Если вопросы сложные, привлекаю специалистов. У меня в команде очень квалифицированные кадры.   По нотариальным вопросам или нестандартным сделкам я консультируюсь со специалистом, который почти десять лет проработал помощником нотариуса. А теперь руководит центром, где проводят сделки с недвижимостью. Она помогает мне готовить договоры, акты, расписки, проверяет документы, «пробивает» по своим каналам клиентов и недвижимость.   Когда возникают сложные юридические вопросы или сомнения в формулировках, подключаю адвоката. Наши профессии в чем-то схожи: я работаю на продавца или покупателя, а он защищает интересы истца или ответчика. Благодаря его опыту многие спорные моменты и риски удаётся выявить заранее, до выхода на сделку.   Если речь идёт о покупке дома или земельного участка, обращаюсь к юристу по земельному праву. Он в свое время занимался земельными вопросами в администрации Архангельской области, а потом работал у крупного застройщика. Он анализирует градостроительный план и оценивает риски.   В общем, я отношусь к своей работе серьезно. Беру на себя ответственность за успешное проведение сделки, поэтому не оставляю без внимания ни одну мелочь. Несогласованное приложение, размытая формулировка или нечёткое описание позволяют каждой стороне трактовать условие в свою пользу. Описки и опечатки могут приводить к тому, что сделка будет оспорена и признана недействительной, или же начнутся затяжные споры. И я знаю, что по судам потом придется ходить мне. Но пока таких прецедентов не было, значит, я все делаю правильно.   Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге». Связь: +7 981 721 4012   Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается! YouTube ВК Дзен Пикабу VC RuTube MAX Одноклассники

Почему не стоит надеяться на банк   Настоящие риелторы, почти как саперы, — не имеют права на ошибку. В сделках с недвижимостью на кону стоят большие деньги — миллионы и десятки миллионов рублей. «Маленькая» ошибка или опечатка в договоре купли-продажи или других документах, пропущенное слово или перепутанные местами цифры могут обернуться большими проблемами. Так что правильный договор без ошибок в нашем деле — не простая формальность.   В отличие от бесполезных агентов-однодневок и бестолковых агентов-дилетантов, я очень скрупулёзно изучаю каждый документ, проверяю каждое слово и каждую запятую. Потому что отвечаю за успешный исход сделки, и моя задача — уберечь клиентов от неприятностей. Коллегам и стажерам тоже транслирую эту идею.   Даже работая с солидными банками, нужно держать ухо востро. Они зачастую проверяют документы весьма поверхностно. Мы с коллегой недавно проводили сделку со встречной покупкой. Он занимался непосредственным сопровождением сделки. А потом поведал, как обстоят дела с проверкой документов в одном известном банке с названием из трех букв. Далее рассказ от его лица.   Клиент покупал объект, который был в ипотеке. Это была трехсторонняя сделка: моя клиентка покупала квартиру, а продавец, в свою очередь, приобретал себе «встречку». У банка были определенные требования к договору купли-продажи. Мы с Алексеем Калашниковым подготовили проект договора, и я отправил его в чат банка на согласование. Документ был еще «сырой» — предполагалось, что банк проверит его и даст корректировки. Но никакой обратной связи мы не получили. В течение трех следующих недель мы с Алексеем вносили правки, изменения — в общем, шлифовали и доводили всё до ума. Накануне сделки я отправил итоговый договор руководителю ипотечного отделения банка.   В назначенный день все участники сделки собрались в банке — три клиента со своими риелторами. Принесли нам договор и заявление на открытие счета аккредитива в банке. Я начал читать и сразу понял, что это договор трехнедельной давности — с ошибками. И заявление на открытие аккредитива тоже с ошибками: сотрудники банка, не мудрствуя лукаво, скопировали в него кусок из договора. Я свою клиентку предостерег, чтобы не подписывала никаких бумаг.   Два других риелтора с умным видом изучали текст договора. Но в суть не вникали — никто даже не взял документы на квартиру, чтобы сверить данные. Все понадеялись на банк. И просто ждали, когда вся процедура закончится. Один из этих агентов по недвижимости — типичная «тётя Каша», второй — молчун. За все время он не сказал практически ни слова. А «тётя Каша», как потом выяснилось, уже и комиссию свою получила и вообще не напрягалась. Зачем люди к таким деятелям обращаются, за что платят им деньги — непонятно.   Прошло немного времени и прискакал менеджер банка: «Ну что, всё готово, подписали? Отправляем?». Я указал на ошибки в договоре, в частности, одна цифра в кадастровом номере была неверной. Росреестр бы однозначно регистрацию перехода права собственности приостановил, и вся цепочка продаж и покупок затормозилась бы. Неприятная ошибка.   Менеджер пожал плечами: «Что мне дали, то я и напечатал». Позвали начальницу, которой за день до сделки я отправлял финальную версию договора. Та напустила на себя важный вид: «Что вы мне прислали, то я и напечатала». Все переводили стрелки на кого-то другого, пытаясь снять с себя ответственность.   ⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️

⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️ Я своему племяннику живописал в красках, что его ожидает. «Представь, — говорю, — в какую кабалу ты влезаешь. Купишь в кредит непонятно что, потом еще 3-4 миллиона тебе потребуется на ремонт — дом ведь без отделки. Это значит, что и потребительский кредит придется брать». Он, как и многие другие, был совершенно далёк от этой темы. Они с женой посмотрели дом, им понравилось. Оба счастливые, эмоции захлёстывают — покупаем! Но прислушался к моим словам — отказались они от своих намерений.   И вот прошло два года. Недавно я приезжал в Москву на съемки «Самого хорошего подкаста» к Артемию Лебедеву. После съёмок встретился с племянником. Гуляем, разговариваем. «Представляешь, — говорит, — я тебя вспоминал недавно. Спасибо, что глаза мне раскрыл. В Щёлково начинается большой кипеж по поводу изъятия земель. А я ведь именно там хотел этот таунхаус купить. Читаю новости, аж сердце ёкает — вот бы остался сейчас с кредитом и без дома».   В 2024 году у племянника был стабильный и неплохой доход. Потом компания, где он работал, провела большие сокращения. Он устроился на новое место, а зарплата там не ахти. Двое детей подрастают. Я думаю, что он бы и ремонт до сих пор не сделал в этом доме, потому что там черновой бетон — ремонт очень долгий и дорогой.   Новость про Щёлково — на втором скриншоте к посту. Может быть, речь в ней и не об этом коттеджном поселке, но я нисколько не удивлюсь, если это окажется именно он. Огромный посёлок построили. Но люди владеют домами на птичьих правах.   Вообще говоря, если земля предназначена для индивидуального жилого строительства (ИЖС), это тоже не стопроцентная гарантия того, что дом не снесут. Но вероятность того, что первым делом бульдозер приедет на земли с/х назначения, в разы выше. Да и размер компенсации от государства в случае ИЖС гораздо больше. А за участок земли сельхозназначения дадут от силы 300-400 тысяч рублей — в соответствии с его кадастровой стоимостью.   Большинство людей вообще не задумываются о том, что они на самом деле покупают. Действуют спонтанно, на эмоциях. Доверяют «Авито», «Циану», банку и нотариусу. В итоге покупают дома или землю с кривыми документами. А потом у них всё отнимают, так как на этом месте запланировано строительство скоростной автомагистрали. Либо же люди понимают, что нужно избавляться от такой собственности, но продать за хорошие деньги уже не могут, потому что земля не имеет особой ценности. А вот грамотный риелтор сумеет заглянуть в будущее и от необдуманной покупки предостережёт.   С земельными участками случаются разные казусы. Бывает, что рядом обнаруживаются какие-нибудь объекты культурного наследия, природоохранные зоны, памятники или, к примеру, высоковольтные ЛЭП. Такое соседство тоже может обернуться неожиданными проблемами. Поэтому я всегда очень тщательно изучаю и анализирую градостроительный план участка. Если выявляю риски, то розовые очки с клиентов быстренько снимаю, и они на щедрые предложения не ведутся. Действуют обдуманно и рационально и покупают с выгодой, а не себе в убыток.   Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге». Связь: +7 981 721 4012   Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается! YouTube ВК Дзен Пикабу VC RuTube MAX Одноклассники

Почему нельзя строить дом на земле с/х назначения   Я иногда сравниваю риелторов с врачами. Так вот, у хирургов есть поговорка: лучшая операция — та, которой удалось избежать. С покупкой недвижимости тоже иногда лучше повременить и не спеша взвесить все за и против. Привлекательное, на первый взгляд, предложение может оказаться самой настоящей ловушкой. Как в этой истории, которая приключилась с моим родственником.   Дело было в 2024 году. Звонит мне племянник из Москвы и радостно сообщает, что покупает дом. Они с семьёй всю жизнь мечтали жить за городом, и вот, наконец, мечта почти осуществилась — им подвернулся классный дом в Щёлково. Без отделки, но недорого — 8 млн 130 тыс. рублей. Они собрались купить его в семейную ипотеку. Уже съездили, посмотрели — их всё устроило.   Такая невысокая цена за дом меня насторожила. «Ну-ка, покажи, — говорю, — что ты хочешь купить». Племянник прислал договор купли-продажи — всё было уже на мази. На картинке, прикреплённой к посту, — первая страница договора.   Оказалось, что это таунхаус площадью 85 м2 — одна секция в длинном доме. По сути, две небольших однокомнатных квартиры на двух этажах — одна над другой. Сам дом стоит на земельном участке почти 2,5 сотки. Но беда в том, что это были земли сельскохозяйственного назначения. То есть, на участке можно выращивать картошку, капусту, кукурузу и т.д. Разрешено дачное строительство, но никак не возведение капитального жилого дома из кирпича и бетона.   Племянник уже приготовил деньги — первый взнос по ипотеке. Ипотека на 30 лет. Для меня идея выглядела совершенно безумно. Де-факто он вроде бы покупает дом, а де-юре — дачу стоимостью 8 млн рублей, из которых 6,5 млн — кредитные средства. К тому же, дом построен на земле, где жильё строить нельзя. Если вдруг Москва решит развиваться в ту сторону, то первыми туда придут бульдозеры очищать землю от таких вот незаконных построек. И снесут этот дом просто на раз-два.   Я ему всё это объяснил. «Понимаешь, — говорю, — ты будешь всю жизнь вздрагивать от каждого проезжающего мимо экскаватора, бульдозера или грузовика в ожидании того, что они едут сносить ваш дом». В общем, предостерёг и отсоветовал влезать в эту аферу.   Незаконное строительство встречается сплошь и рядом — по всей России. Сочи, Крым, Краснодар, Анапа — здесь особенно нужно проявлять осмотрительность. Да и в Питере такие случаи не редкость. Вот буквально на днях ко мне обратилась клиентка, которая купила дачу (домик с сараюшкой) — опять-таки на земле сельхозназначения. В 2025 году отдала за неё 3 млн 200 тыс. рублей. А сейчас хочет срочно продать, чтобы набрать денег на первоначальный взнос за квартиру. Хорошо, если выручим 2,5 млн. за это недоразумение.   В Подмосковье несколько лет назад повально сносили дома, построенные там, где не положено. Приезжала спецтехника, и капитальные строения превращались в руины. Люди пытались как-то противодействовать, но закон есть закон.   Обычно происходит так. Сначала нарезают земельные участки. На них вырастают домики, образуются небольшие поселки. Там нет коммуникаций, выделенных городом. Вода может поступать из скважины, пробурённой где-нибудь в центре такого поселка. Канализация — септик. Газа, скорее всего, тоже нет, только электричество. Потом происходит смена власти — в городе появляется новый мэр и поднимает вопрос о законности раздачи этих земель. В прокуратуру отправляется запрос, возбуждается уголовное дело. Прокуратура отменяет разрешение на продажу этих земель и изымает их обратно.   ⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️