ТСЖ (ТСН) — практика ЖКХ

Друзья! С мая этот канал закрывается 😞 Кому было важно и интересно его читать, может оформить платную (100 р/месяц) подписку. ✅ Частота постинга на закрытом канале останется прежней. ✅ Появится возможность оставлять комментарии. ✅ Не будет никакой рекламы (даже встроенной от самого Telegram). ✅ Посты не дублируются на других каналах и в ВК. ❌ Плагиаторам там делать нечего — включен запрет на копирование и пересылку. Подписку и доступ можно оформить у модератора @gkh_tsg_proc (или редактора ЖКХ Ньюс).

Можно ли ретроспективно узаконить вознаграждение председателю правления ТСЖ В Екатеринбурге член ТСЖ «Квартал» (под управлением товарищества 5 МКД, в которых в общей сложности 1173 квартиры и 190 нежилых помещения) К. подала иск о взыскании с председателя правления в пользу товарищества выплаченного ему вознаграждения за март 2022 года. Иск мотивировала так. Размер вознаграждения 95000 р. в месяц председателю правления ТСЖ «Квартал» установлен на заседании правления ТСЖ. Но правление не вправе было принимать решение по этому вопросу, находящемуся в исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ (п. 11 ч. 2 ст. 145, ч. 1 ст. 147 ЖК РФ). Следовательно, данное решение правления ТСЖ ничтожно (п. 3 ст. 181.5 ГК РФ). Суд первой инстанции пришел к выводу, что, хотя истица и заявила иск о взыскании в пользу ТСЖ выплаченного председателю вознаграждения, фактически она оспаривает решение правления ТСЖ. Срок исковой давности по таким искам – 6 месяцев (п. 5 ст. 181.4 ГК РФ), и он давно истек (решение правления о размере вознаграждения председателю принято в октябре 2021 г., а с иском истица обратилась в феврале 2023 г.). Поскольку ответчик заявил о пропуске срока исковой давности, суд применил его и отказал в исковых требованиях. Апелляционный и кассационный суды (определение 7 КСОЮ по делу № 88-5340/2024) также посчитали, что в иске следует отказать, но не за истечением срока исковой давности, а по иным основаниям. Судьи отметили, что, применяя срок исковой давности, суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований, поскольку истица не обжаловала решение правления ТСЖ (ч. 3 ст. 196 ГПК РФ). При этом вознаграждение, выплаченное председателю правления ТСЖ, не может быть взыскано с него, так как: — В августе 2023 г. (в период рассмотрения дела в суде первой инстанции) состоялось общее собрание членов ТСЖ «Квартал», на котором утвержден размер вознаграждения председателю 95000 р. в месяц на период с 16.09.2021 по 31.12.2022. Это решение принято компетентным органом, не оспорено и не признано недействительным. — На протяжении длительного времени председатель выполнял свои функции и получал ежемесячное вознаграждение на основании трудового договора. ТСЖ производило выплаты добровольно, намеренно, при отсутствии недобросовестных действий со стороны председателя. Ревизионной комиссией ТСЖ не установлена неправомерность начисления и выплаты данного вознаграждения. — ТСЖ не уполномочивало К. на обращение с иском о взыскании в пользу ТСЖ произведенных председателю выплат. ТСЖ 📌 #вознаграждение

Собственник пытался доказать, что подписал соглашение о погашении задолженности за ЖКУ под влиянием угроз и обмана ТСЖ После покупки комнаты в квартире В. подписала с ТСЖ «Центр» (г. Владимир) соглашение о погашении задолженности за ЖКУ предыдущего собственника Н. в размере 138112 р. Но не выплатила по нему ни копейки. ТСЖ обратилось в суд и взыскало всю сумму задолженности (апелляционное определение Владимирского областного суда по делу № 33-3294/2022). После этого В. заявила, что ее обманули, и подала самостоятельный иск о признании указанного соглашения недействительным. Вот что выяснили суды. В. знала, что покупает комнату «с долгами». Это было ясно из пояснений ее самой, продавца Н., председателя правления ТСЖ и свидетелей. Но ни в договоре купли-продажи, ни в отдельном соглашении В. и Н. не урегулировали вопрос погашения имеющейся задолженности за ЖКУ. Как будто ее и не было. Председатель пояснила: она переговорила с Н. и В., и они сошлись на том, что В. погасит все долги. Чтобы закрепить устные договоренности, через несколько дней после продажи комнаты, председатель передала на подписание В. соглашение о погашении задолженности в 6-ти месячный срок. В. долго увиливала от его подписания, но через месяц все же вернула председателю подписанное соглашение. Н. и В. изложили суду свою версию событий. В. покупала комнату без каких-либо скидок на сумму задолженности по ЖКУ. Н. не говорил председателю, что В. оплатит его долги. По незнанию, Н. «казалось, что после продажи комнаты имеющийся долг спишется». В. заявила, что подписала соглашение под влиянием угрозы отключения и ограничения коммунальных услуг, а также сообщения ей председателем ложной информации о том, что к В. перешли долги по ЖКУ предыдущего собственника комнаты. В итоге она подписала соглашение, рассчитывая, что «разберется с этой задолженностью потом». Однако суды трех инстанций не нашли оснований для признания соглашения недействительным (определение 2 КСОЮ по делу № 88-2072/2024): — В. подписала соглашение добровольно. Давления на нее не оказывалось, угрозы ей не поступали, коммунальные услуги не отключали. — Незнание В. норм закона относительно правомерности оплаты долга за прежнего собственника – не основание для признания сделки недействительной (ст. 179 ГК РФ). В. могла обратиться за разъяснениями к юристу, в ГЖИ, но не сделала этого. — Отсутствие соглашения о переводе долга между первоначальным должником Н. и новым должником В. (п. 1 ст. 391 ГК РФ) не является основанием для признания недействительным соглашения между ТСЖ и В., поскольку Н. соглашение не оспаривает, а согласие кредитора -ТСЖ на перевод долга имеется. — В. пропустила срок исковой давности – 1 год с даты подписания соглашения (п. 2 ст. 181 ГК РФ). ТСЖ 📌 #должники

Плата за очистку заваренного мусоропровода ТСЖ из Санкт-Петербурга ежемесячно выставляло жителям плату (1,76 р./кв.м.) за очистку мусоропровода, который был заварен. По заявлению собственника ГЖИ провела проверку и выдала товариществу предписание – сделать перерасчет платы в отношении уборки мусоропровода за целый год. Инспекция указала: поскольку уборки не производится, начисление платы за нее противоречит ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, а также п. 35 Правил содержания общего имущества № 491. ТСЖ оспорило предписание: — Действительно, люки мусоропровода заварены, но сбор мусора производится в мусоросборных камерах, которые являются конструктивной частью мусоропровода и подлежат санитарной уборке. Получается, мусоропровод все-таки частично функционирует, и услуга по очистке оказывается. — Собственниками принято решение о применении тарифов, утвержденных комитетом по тарифам Санкт-Петербурга. Ежегодно комитет устанавливает размер платы за очистку мусоропровода. Очистка мусоропровода включает в том числе очистку мусоросборных камер. Однако суды двух инстанций не нашли оснований для отмены предписания (дело № А56-82603/2023). Судьи опирались на терминологию СП 31-108-2002 «Мусоропроводы жилых и общественных зданий и сооружений»: — Мусоропровод – составная часть комплекса инженерного оборудования, предназначенного для приема, вертикального транспортирования и временного хранения ТБО. Он включает ствол, загрузочные клапаны, шибер, противопожарный клапан, очистное устройство, вентиляционный узел и мусоросборную камеру. — Мусоросборная камера – это помещение для временного хранения ТБО в контейнерах. Жители складируют отходы непосредственно в мусоросборные камеры, вертикального транспортирования отходов через ствол мусоропровода не производится, поскольку он заварен. Раз ТСЖ не очищает составные части мусоропровода (ствол, загрузочные клапаны), то и не оказывает в полной мере услугу по очистке мусоропровода. Следовательно, начисление платы за нее неправомерно. Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

Выбор первого состава правления ТСЖ на общем собрании собственников, не являющихся членами ТСЖ На общем собрании собственников в МКД, которые хотят создать ТСЖ, должны быть приняты решения: — о создании ТСЖ (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ); — об утверждении устава товарищества (ч. 2 ст. 135, ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ). — о наделении гражданина полномочием заявителя для осуществления государственной регистрации ТСЖ (форма № Р11001 «Заявление о государственной регистрации юридического лица при создании», утвержденная Приказом ФНС России от 31.08.2020 № ЕД-7-14/617@). Выбор правления ТСЖ и его председателя, ревизионной комиссии, утверждение сметы доходов и расходов товарищества – все эти вопросы находятся в компетенции общего собрания членов ТСЖ, а не ОСС (ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). Впрочем, зачастую первый состав правления ТСЖ и его председатель избираются на том же ОСС, на котором решается вопрос о создании ТСЖ. При создании одного ТСЖ на несколько домов такой механизм прямо предусмотрен п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ. Но в отношении «однодомного» ТСЖ ничего похожего в Жилищном кодексе не прописано. По сути, в этой ситуации должна работать аналогия закона (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ). Однако на практике решения ОСС о выборе первого состава правления ТСЖ и его председателя могут быть признаны ничтожными (по искам ГЖИ или собственников), поскольку отнесены к компетенции ОСЧ (определение ВС РФ по делу № А17-6867/2020). Собственники, проголосовавшие за создание ТСЖ (учредители), не становятся его членами автоматически. Членство в ТСЖ возникает только на основании соответствующих заявлений (ч. 1 ст. 143 ЖК РФ). Поэтому собственники, не написавшие заявления о вступлении в члены ТСЖ после его государственной регистрации, некомпетентны принимать решения о выборе правления ТСЖ и его председателя, ревизионной комиссии и т. д. Это иллюстрирует определение 3 КСОЮ по делу № 88-4153/2024. При создании ТСН «ЖК Ленинград» (в МКД на 923 квартиры!) на ОСС были приняты только решения об утверждении его устава и выборе уполномоченного лица для осуществления государственной регистрации товарищества. После регистрации ТСЖ состоялось новое ОСС, на котором выбирались правление, его председатель, ревизор, утверждались смета, форма договора о содержании и ремонте общего имущества МКД, форма заявления о вступлении в члены ТСН, размер вознаграждения председателю, положения о правлении, о председателе, о ревизионной комиссии. Впоследствии по иску собственника Р. все решения по этим вопросам были признаны недействительными. Суды отметили: — То обстоятельство, что ТСН «ЖК Ленинград» было создано решением ОСС, не свидетельствует о том, что ОСС вправе в дальнейшем принимать за товарищество все решения, отнесенные к компетенции последнего. — После регистрации ТСЖ в качестве юрлица все вопросы относительно избрания органов его управления, утверждения локальных нормативных актов и его дальнейшей деятельности подлежат разрешению ОСЧ, правлением и председателем. ТСЖ 📌 #создание

Председателя правления ТСЖ оштрафовали на 30 000 рублей за оскорбление сотрудника Энергосбыта Председателя правления ТСЖ «Октябрьский» Б. (г. Пермь) крайне раздосадовал необоснованный, по ее мнению, отказ инженеров тепловой инспекции ПАО «Энергосбыт плюс» в приемке промывки-опрессовки двух МКД, находящихся под управлением товарищества, а также в выдаче акта готовности этих домов к отопительному сезону. В порыве негодования с ее уст в адрес старшего инженера слетели слова «мелкая сошка» и «твари». Инцидент произошел в рабочем кабинете инженера-тепловика, в присутствии ее коллег, под запись стационарной видеокамеры. Буквально через несколько минут после того, как председатель покинула кабинет, на рабочий телефон инженера пришло смс-сообщение, содержащее те же высказывания. Пострадавшая сторона обратилась в прокуратуру. На основании видеозаписи, показаний свидетелей, скриншота смс-сообщения мировой суд признал Б. виновной в совершении административного правонарушения по ч. 1 ст. 5.61 КоАП РФ и назначил ей штраф в минимальном размере 30 000 р., учитывая наличие у нее инвалидности II группы. Судья не усмотрел оснований признать правонарушение малозначительным и ограничиться устным замечанием. Апелляционная и кассационная инстанция оставили постановление мирового суда в силе (постановление 7 КСОЮ по делу № 16-2435/2023). Судьи напомнили: оскорбления, совершенные путем направления смс-сообщений либо личных сообщений, в том числе голосовых, в мессенджерах или соцсетях, подлежат квалификации по ч. 1 ст. 5.61 КоАП РФ (п. 48 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2021), утвержденного Президиумом ВС РФ 30.06.2021). Интересные детали данного дела: — Штраф Б. назначили как должностному лицу, а не гражданину (минимальная санкция ч. 1 ст. 5.61 КоАП РФ для граждан существенно ниже – 3000 р.). Суды указали: раз председатель явилась в Энергосбыт по делам ТСЖ, значит, ее действия квалифицируются как действия должностного лица, а не «просто-визитера». — Скриншот смс-сообщения заверил помощник прокурора, а не нотариус. Никаких специальных технических экспертиз подлинности скриншота не проводилось. У оператора связи информация о подлинности смс-сообщения не запрашивалась. — В тексте смс-сообщения именного обращения к адресату не было, а использование мобильного рабочего телефона конкретным специалистом, а не несколькими работниками, подтверждалось исключительно его показаниями. Однако названные обстоятельства не вызвали у судов неустранимых сомнений в виновности Б., толкуемых, согласно ч. 4 ст. 1.5 КоАП РФ, в пользу обвиняемого. ТСЖ 📌 #ответсвенность

Слово «придурок» – не воробей, а штраф в 3000 рублей М. ежедневно выгуливал собаку без поводка и намордника на газоне у своего дома. Экскременты за своим питомцем не убирал. Председатель правления ТСЖ «Заречье-1» (г. Тула) неоднократно делала ему замечания по этому поводу. Увидев в очередной раз, как собаковод и его питомец «минируют» огороженную придомовую территорию, председатель В. стала снимать это на видеокамеру мобильного телефона. Тогда М. тоже включил видеосъемку и цинично спросил: «К психиатру сходили? А мадам? Вы пролечились?» В. не сдержалась и в ответ назвала его «придурком». Заполучив видеозапись перепалки, провокатор отнес ее в прокуратуру с жалобой на оскорбление. Мировой суд признал В. виновной в оскорблении, то есть, унижении чести и достоинства другого лица, выраженное в неприличной или иной противоречащей общепринятым нормам морали и нравственности форме (ч. 1 ст. 5.61 КоАП РФ), и оштрафовал на 3000 руб. Апелляция оставила постановление мирового судьи в силе (решение Зареченского районного суда г. Тулы по делу № 12-36/2023). Суды исходили из того, что из видеозаписи усматривается явный факт оскорбления, а провокативные действия «оскорбленного», его намеки на психические расстройства В. и «гадкое» поведение – это обстоятельства, смягчающие административную ответственность (ч. 2 ст. 4.2 КоАП РФ), но не освобождающие от нее. Что касается нарушения М. правил содержания и выгула собак, то эти факты вообще не являются предметом рассмотрения по делу. Судьи, вероятно, могли бы квалифицировать правонарушение как малозначительное и ограничиться устным замечанием В. (ст. 2.9 КоАП РФ), но почему-то не сделали этого. Не сработали доводы В. и ее защитника о том, что: — Слово «дурак» является литературным, общеразговорным. «Ду» означает «два», «ра» – «мир», и смысл слова – «путешествующий одновременно в двух мирах». В русских сказках Иван-дурак – человек, который готов «пойти туда, не знаю куда» и «принести то, не знаю что», то есть, человек неординарный, легко перекочевывающий в параллельный мир. «Придурок» – всего лишь спутник «дурака» в его путешествиях. М. – спутник своей собаки. — Нельзя унизить честь и достоинство лица, в менталитете которого нет этих качеств. ТСЖ 📌 #ответсвенность

📍 Чем грозит ТСЖ неисполнение предписания жилищной инспекции ИГЖН Волгоградской области предписала ТСЖ организовать проведение ОСС на основании обращения собственников, обладающих не менее 10% голосов от общего количества голосов собственников МКД. В установленный срок ТСЖ предписание не исполнило, в связи с чем было привлечено к административной ответственности по ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ и оштрафовано на 10 000 рублей. «Досталось» и председателю правления ТСЖ, который по той же статье получил административный штраф в 1000 рублей. Оспорить постановления мирового судьи в вышестоящей инстанции не удалось. Обстоятельства дела Один из собственников (Г.) посредством ГИС ЖКХ обратился в ТСЖ с заявлением инициативной группы жильцов о проведении общего собрания собственников и членов товарищества. В заявлении указал перечень вопросов, которые необходимо включить в повестку дня и вынести на голосование, а также приложил реестр с подписями других лиц из числа инициативной группы. ТСЖ посчитало, что поступившее от Г. заявление не является обращением инициативной группы. Те лица, которые это обращение подписали, не уполномочили Г. действовать от их имени. А сам Г. не обладает необходимыми 10% голосов для инициации ОСС (ч. 6 ст. 45 Жилищного кодекса РФ). Переубедить товарищество не смогло даже упомянутое предписание ИГЖН. Согласно акту проверки от 04.10.2023, оно так и не было исполнено. Кроме того, решением от 24.08.2023 Ворошиловский районный суд г. Волгограда обязал ТСЖ вынести на голосование и включить в повестку назначенного на период с 23.09.2023 ОСС вопросы, предложенные инициативной группой (определение № 2 – 2305/2023). О привлечении к административной ответственности по ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ ТСЖ предписание ИГЖН не исполнило, в судебном порядке его не оспорило, с заявлением о продлении срока исполнения предписания в инспекцию не обращалось. При таких обстоятельствах суды не нашли оснований для освобождения ТСЖ от административной ответственности (определение Ворошиловского районного суда г. Волгограда по делу № 12 – 47/2024). Председатель правления товарищества также не принял меры к исполнению требований ИГЖН. Пытаясь оспорить постановление о привлечении к административной ответственности, он сослался на решение Ворошиловского районного суда по другому спору с собственником Г. и указал: в рамках этого дела установлено, что поступление обращения от Г. в оригинале или с оригинальными подписями других инициаторов собрания не доказано. То есть, у ТСЖ не было возможности установить подлинность подписей, оставленных инициативной группой собственников. Однако этот аргумент не помог председателю правления ТСЖ избежать административной ответственности (определение Ворошиловского районного суда г. Волгограда по делу № 12 – 48/2024). Предположительно, председатель правления ТСЖ ссылался на решение Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 27.11.2023.

Председатель ТСЖ без решения ОСЧ добавил в квитанцию новую строку, ссылаясь на положения устава В Санкт-Петербурге с февраля 2023 года в квитанциях собственников помещений МКД под управлением ТСЖ «Город Солнца» появилась дополнительная строка «Циркуляция ГВС». Один из собственников пожаловался в ГЖИ. Инспекция провела проверку и выяснила, что смета расходов на 2023 год не утверждалась, в смете расходов на 2022 год статьи «Циркуляция ГВС» не предусматривалось, решение о включении в квитанции данной строки не принималось ни ОСЧ, ни ОСС. ГЖИ пришла к выводу, что включение этой статьи в квитанции неправомерно, и выдала товариществу предписание о перерасчете платы за ЖКУ за февраль-май 2023 года по тарифам, утвержденным сметой расходов на 2022 год. Не согласившись с этим предписанием, ТСЖ оспорило его в суде, аргументировав иск так. В уставе ТСЖ есть специальный пункт, в котором говорится, что в случае непредвиденного резкого роста затрат товарищества на оказываемые им услуги, а также в иных случаях, когда отсутствует возможность утвердить смету расходов должным образом, председатель вправе принять решение о повышении размера платежей с последующим их одобрением на ОСЧ. ТСЖ указало, что потери тепловой энергии на циркуляцию ГВС существовали и до февраля 2023 года, но до этого момента покрывались за счет резервного фонда товарищества. В связи с переходом на прямые договоры с РСО, исчерпанием резервного фонда ТСЖ и увеличением количества должников, эти расходы пришлось включить в квитанции отдельной строкой. Однако суды двух инстанций (постановление 13 ААС по делу № А56-72476/2023) оставили в силе предписание ГЖИ, отметив, что решение о переходе на прямые договоры было принято правлением ТСЖ еще в сентябре 2022 года, а значит, у товарищества имелась объективная возможность для составления сметы расходов на 2023 год и ее утверждения на ОСЧ до февраля 2023 года. Любопытно, что суды не сделали вывода о ничтожности положения устава, позволяющего председателю ТСЖ при определенных обстоятельствах принимать единоличное решение о повышении тарифов в отсутствие сметы (ч. 8 ст. 156 ЖК РФ, п. 33 Правил содержания общего имущества № 491). ТСЖ 📌 #отчет_смета_плата

📍 Обязано ли ТСЖ размещать в ГИС ЖКХ единый платежный документ Жительница Московской области (К.), будучи одним из сособственников квартиры, обратилась в суд с иском к ТСЖ. Просила обязать товарищество ежемесячно, не позднее первого числа размещать в ГИС ЖКХ информацию (по состоянию на это самое первое число) о начислениях за ЖКУ. Мотивировала требование тем, что в силу ее преклонного возраста только ГИС ЖКХ дает возможность управлять передачей показаний счетчиков, контролировать правильность начислений в едином платежном документе (ЕПД). Договором с ТСЖ при этом предусмотрено: платить за ЖКУ нужно до десятого числа месяца на основании ЕПД, предоставленного не позднее первого числа того же месяца. Однако товарищество размещает платежный документ в ГИС ЖКХ с седьмого по девятое число. К. пыталась решить этот вопрос в досудебном порядке, но в ответ на ее обращение ТСЖ сообщило, что договором не предусмотрена обязанность товарищества размещать ЕПД в системе не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным. Суды трех инстанций с ТСЖ согласились и в иске отказали (определение Первого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 1997/2024). Срок предоставления ЕПД не позднее первого числа предусмотрен договором с ТСЖ исключительно для бумажной формы документа, доставляемого в почтовый ящик. «Учитывая, что размещение информации в системе ГИС ЖКХ является вспомогательным способом предоставления ЕПД, не установленным договором сторон, в соответствии с правилами ведения системы ГИС ЖКХ в разделе «Реестр договоров» установлен срок предоставления платежных документов – 10 число следующего месяца». Разделом 10 приложения к Приказу Минкомсвязи России № 74 и Минстроя России № 114/пр от 29.02.2016 не предусмотрено размещение в ГИС ЖКХ именно единого платежного документа. В системе размещается не ЕПД, а по лицевому счету — информация об объемах потребленных ресурсов. Затем система автоматически формирует ЕПД, доступный для скачивания владельцем этого счета. ТСЖ выборочно представило распечатки за апрель, август и сентябрь 2022 г., которые подтверждают, что товарищество вносило в ГИС ЖКХ информацию для формирования ЕПД.