Юрист по недвижимости

О видах разрешенного использования земельного участка Виды разрешенного использования (далее по тексту - ВРИ) определяют какую именно хозяйственную деятельность можно осуществлять на земельном участке.   😳Для чего нужно ВРИ?   Для унификации деятельности на земельных участках расположенных в разных местах государство делить все земли  на зоны и в границах этих зон определяет виды хозяйствования (ВРИ) доступные для собственника земельного участка, т.е. посмотрел к какой зоне относится твой земельный участок (смотреть нужно правила землепользования и застройки) и понял что можно делать на таком земельном участке. Следует отметить, что не для всех земельных участков устанавливается ВРИ (например ВРИ не устанавливается для особо охраняемых природных территорий, регулирование использования таких территорий осуществляется в другом порядке). ВРИ бывают:👇 ✅основные; ✅условно разрешенные; ✅вспомогательные.  Узнать какие ВРИ у земельного участка  можно заказав выписку ИСОГД (об ИСОГД https://t.me/Drairealt/99).  Указанные ВРИ различаются следующим образом:  1️⃣ Способом установления Основной ВРИ можно установить путем простого выбора, т.е. собственник самостоятельно (по своему усмотрению и без согласования с органом власти) выбирает основной ВРИ (идет в Росреестр, пишет заявление в котором указывает — я хочу вот этот основной ВРИ).  В отличии от основного,условно разрешенные ВРИ требует получения согласия от органа власти, т.е. собственник приходит в органу власти и говорит: можно мне установить вот такой условно разрешенный ВРИ и орган власти говорит да или нет.    Вспомогательный ВРИ устанавливается исключительно совместно с основным или условно разрешенным, т.е. самостоятельное использования вспомогательного ВРИ  (без учета основного или условно разрешенного ВРИ) невозможно.  Пример вспомогательного ВРИ: основной ВРИ это - магазин, а вспомогательный -  парковка для посетителей магазина (использование участка только под парковку запрещено). 2️⃣Обязательность Основной ВРИ должен быть установлен для каждого участка, т.е. условно разрешенный и вспомогательный могут отсутствовать.  3️⃣Множественность ВРИ  Земельный участок может иметь одновременно несколько основных ВРИ. Несколько вспомогательных ВРИ также возможно, поскольку возможно несколько основных ВРИ.  Несколько условно разрешенных ВРИ также возможно, при этом на разрешение каждого такого ВРИ необходимо получение разрешения.  4️⃣Об обязательности внесения в ЕГРН Основные и условно разрешенные ВРИ подлежат обязательному внесению в ЕГРН и только с  момента внесения в ЕГРН возможно использования земельного участка соответствующим образом (нарушение повлечет административную ответственность). Вспомогательный ВРИ можно использовать без внесения в ЕГРН.   5️⃣О влиянии на кадастровую стоимость Изменение основного или условно разрешенного повлияет на размер кадастровой стоимости, вспомогательный ВРИ на кадастровую стоимость не влияет. Следует отметить, что если земельный участок имеет несколько ВРИ, то кадастровая стоимость будет определяться по наиболее «дорогому» ВРИ.    6️⃣О влиянии ВРИ на делимость или увеличение земельного участка  Решая вопрос о разделе земельного участка нужно учитывать требования о минимальном размере земельного участка, который установлен для соответствующего ВРИ.  Также нужно учитывать момент о максимальном размере земельного участка при объединении двух или нескольких земельных участков. Информация дублируется на нашем тг канале посвященном исключительно земельным участкам:https://t.me/o_zemelnix_uchastkax

👍Наиболее интересные основания для получения земельных участков без торгов! Земельный кодекс предусматривает достаточно большое количество оснований для предоставления земельных участков без торгов, однако многие из них использовать невозможно (для размещения ядерных установок) или крайне затруднительно, но есть ряд оснований доступных для любого лица.  1⃣земельные участки гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. Получить можно как в аренду, так и в собственность.  😢Недостаток: вероятность того, что земельный участок уйдет на торги.  2⃣земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства. На сегодняшний день получить можно только в аренду (Постановление Правительства РФ № 629 дающее возможность немедленного выкупа указанных земельных участок в 2024 году находится на рассмотрении и пока не подписано).   Об этом способе я писал подробнее здесь.  😢Недостатки: чтобы строить нужно менять ВРИ, возможность немедленного выкупа только по  пока действует Постановление Правительства № 629. 3⃣Можно получить в безвозмездное пользование земельный участок для садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества на срок не более чем пять лет. В дальнейшем члены СНТ могут выделить земельные участки из предоставленного СНТ большого участка и приобрести такой в аренду без торгов согласно п.п.7 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, а так как на такой земле можно строиться, то возможен выкуп земельного участка собственником объекта недвижимости.  😢Недостатки: необходимость создавать некоммерческое товарищество; дороговизна и длительность всего процесса. Информация дублируется на нашем тг канале посвященном исключительно земельным участкам:https://t.me/o_zemelnix_uchastkax

Полезные советы от экспертов по недвижимости в эту пятницу для вас, дорогие читатели! Улыбнитесь, впереди выходные😉

🤔Хотели огород в Сочи?   😃Суды говорят, что можно!  ✅Фабула дела: гражданин  Ш обратился в Администрацию г.Сочи за формированием земельного участка 1000 кв.м,  для ведения огородничества. ✅Администрация отказала и указала следующее: предоставление земельного участка без проведения торгов возможно в случае, если образуемый земельный участок, цель использования - для ведения огородничества, расположен за границами населенного пункта, а кроме того, представленная схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории разработана с нарушением предусмотренных статьей 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации требований. ✅Т.е. по мнению Администрации г.Сочи получить земельный участок под огородничество без проведения торгов возможно только, если такой земельный участок находиться за границами населенного пункта.  🗣Что сказали суды.   🫂Суды всех инстанции (Хостинский районный суд г.Сочи, Краснодарский краевой суд и 4 Кассационный суд общей юрисдикции) посчитали отказ Администрации г.Сочи незаконным и указали следующее:👇    ✅Как следует из представленной в материалы дела схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, испрашиваемый земельный участок площадью 1000 кв. м, расположен по адресу: <адрес>, в кадастровом квартале N, в зоне "Ж-2" - малоэтажная жилая застройка высотой до 15 метров, цель использования - для ведения огородничества. Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденными решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 N 202 установлена допустимость размещения в зоне "Ж-2" земельного участка с видом разрешенного использования "ведение огородничества". Исходя из изложенного судами нижестоящих инстанций верно было указано на допустимость размещения в зоне "Ж-2" земельного участка с видом разрешенного использования "ведение огородничества", при этом требованиями действующего законодательства не установлено ограничений относительно расположения земельного участка для ведения огородничества в границах, либо за границами населенного пункта (кассационное определение 4 кассационного суда общей юрисдикции от 31.10.2023 по делу N 8а-31803/2023(88а-36553/2023). 😍Т.е. суды указали, что предоставление земельного участка под огородничества на территории  населенного пункта и без проведения торгов является правомерным, а отказ Адмиристрации г.Сочи незаконен! Вот так можно получит 10 соток в г.Сочи Информация дублируется на нашем тг канале посвященном исключительно земельным участкам:https://t.me/o_zemelnix_uchastkax

🧙Мифы о давности владения! Довольно часто спрашивают примерно следующее: я владею земельным участком уже 15 лет, документов на него нет и не было, могу ли я приобрести его по давности владения? 🗣Ответ: НЕТ! Давайте разберем, при каких условиях возможно приобретение права собственности по давности владения. Приобретение по давности объекта недвижимости предполагает, что 1)лицо не являющееся собственником        2)добросовестно, 3)открыто и 4)непрерывно провладело             недвижимым имуществом в 5)течении15 лет при этом владело таким имуществом 6)как своим собственным. Из определения видно, что для возникновения права собственности по приобретательской давности (далее по тексту - ПД) требует соблюдения ряда условий. 1⃣ Про объект владения Объект недвижимости должен быть легальным, т.е. нельзя через ПД легализовать самострой или захват чужого земельного участка. 2⃣Требование добросовестности Добросовестность предполагает, что лицо претендующее на ПД не знало и не могло знать, что приобретает объект недвижимости с какими-то юридическими дефектами наличие которых делает невозможным возникновение права собственности.   Проще говоря для ПД приобретатель недвижимости должен быть уверен, что он получает недвижимость надлежащим образом, т.е. все необходимые документы оформлены и все необходимые действия совершены, но существуют некие скрытые юридические недостатки о которых такой приобретатель не знает и не может знать (купил не у собственника при этом по документам все было в порядке, например имущество был записано на не того наследника).  О чем нам говорит требование о добросовестности? о том, что недостаточно просто долго провладеть объектом недвижимости необходимо в момент приобретения быть уверенным что вы приобретаете его «нормально», т.е. внешне все должно соответствовать всем необходимым нормам!  Именно требование о добросовестности не позволяет легализовывать самостроит и захват чужой земли, т.к. на момент такого захвата «Захватчику» очевидно, что ни каких прав на такой объект он не имеет!  Таки образом, если вы захватили соседний пустующий земельный участок и провладели им 15 лет, то никакого право на него вы не приобрели!    3⃣Открытость владения Требование об открытости владения означает, что владелец не скрывает свое владения (открыто заявляет и ведет себя как собственник, т.е. проживает в объекте недвижимости, сдает его в аренду, проводит ремонт, регистрируется в помещении).    4⃣Непрерывность владения.  Непрерывность означает, что в течение 15 лет владелец осуществлял фактическое господство над объектом (в любое время мог туда прийти; использовать объект по своему усмотрению не встречая сопротивления со стороны третьего лица, и т.д.).  5⃣Как своим собственным.  Это требование означает, что владелец считает себя собственником, а не арендатором или лицом пользующимся объектом на каком-то ином праве нежели чем собственность.  🫵Таким образом,  процесс приобретения недвижимости по давности владения крайне                                       непростой, т.к. в суде нужно будет доказывать все вышеперечисленные факты и то, что эти факты существовали на протяжении 15 лет!

Давность владения