Доходные ГАБы

Продажа ГАБов на паузе. Рынок ГАБов получил передышку. Год назад ситуация была абсолютно противоположной. https://t.me/publicGaB/157 Сейчас фикисируем, что ГАБы продаются очень точечно. Нужно идеальное попадание в желания покупателя или большие скидки. Последние несколько лет доходность в ГАБах уменьшалась, а окупаемость увеличивалась. В то же время доходность вкладов наоборот росла. Что дальше? Думаем, что на некоторые ГАБы, созданные спекулянтами увидим снижение цен уже летом. Большинство продавцов будут ждать осени и «пружину накопленного спроса». P.S. И отдыхать на Мальдивах на арендный доход 🏖️

SWOT-анализ г. Москва, ул. маршала Новикова, д.7. Арендатор- «Винлаб». 🟢 Сильные стороны. Помещение хорошо расположено, рядом автобусная остановка. Зальная планировка, витринные окна. Правильная форма, 2 входа. В этом месте исторически находился магазин «Продукты». У «Винлаб» нет конкурентов - в районе нет других алкомаркетов. Работают с мая прошлого года и похоже, что весьма успешно. Заключён договор на 10 лет. 🔴 Слабые стороны. Дом хоть и добротно сделан, но достаточно старый. Вокруг нет плотной застройки. Дома рядом в основном малоэтажные. Есть серьезные опасения, что другие алкомаркеты не заплатят такую высокую аренду. 🟢 Возможности. Договором предусмотрена односторонняя индексация арендной платы по инициативе арендодателя на 3%. Помещение будет востребовано даже в случае выезда текущего арендатора. 🔴 Угрозы. Дом газифицирован, в этом районе уже случались инциденты с газом, повлекшие обрушение и жертвы. В соседнем помещении раньше Винлаб открылся институт остеопатии ( который вроде как обучает, и вроде как медицинское учреждение), но не имеет лицензий по этому адресу. ✅ Выводы. На сегодняшний день лучше предложений по доходности (среди ГАБов с алкомаркетами ) у нас для вас нет. По крайней мере в Москве. Прогнозируем быструю продажу.

ГАБ с «Винлаб». В районе Щукино г. Москвы. 📌 Сегодня рассмотрим ГАБ с магазином «Винлаб». Который открыли специально для бывших сотрудников Курчатовского института📌 🟢 г. Москва, ул. Маршала Новикова, д.7. 1 этаж. 97 кв.м. Арендатор- «Винлаб». Стоимость- 28,5 млн.руб. МАП- 235 000 руб. Окупаемость («грязная»)- 10,1 лет. Доходность- 9,9%🟢 ✅ ГАБ с надежным арендатором и отличной окупаемостью для этого сегмента. ✅ Помещение с витринными окнами рядом с автобусной остановкой. 📉 Расположен в газифицированном доме 1947 года. Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ МО, г. Звенигород, микрорайон Супонево, к.7. Арендатор- «Апрель». 🟢 Сильные стороны. Помещение правильной формы зальной планировки с витринными окнами. «Апрель»- надежный федеральный арендатор, который сейчас активно развивается. Сознательно открылся рядом с конкурентами, зная их выручку. Заключён долгосрочный договор на 25 лет. Рядом ( в этом же доме) открылся «Чижик»- точка притяжения микрорайона. 🔴 Слабые стороны. Арендная ставка слегка завышена. В этом же доме сдаются помещения по 1100-1200 руб. за кв.м. 🟢 Возможности. В договоре прописана возможность индексации по инициативе арендодателя 4 раза не более чем на 10%. Есть небольшой торг по цене. 🔴 Угрозы. В случае закрытия аптеки поиски следующего арендатора могут затянуться. Арендную ставку тоже придется снизить в таком случае ( если соседние помещения в этот момент будут пустовать). ✅ Выводы. Сейчас редко встретишь ГАБ с сетевой аптекой и окупаемостью меньше 11 лет. Это , на наш взгляд, лучшее предложение из ГАБов с «Апрелем» по соотношению цена-качество.

ГАБ с аптекой «Апрель». В Звенигороде. 📌 Будем разбирать нового арендатора ( кого же еще разбирать в апреле?) Очень активного в открытии новых аптек в последние годы. Выбрали самый интересный ГАБ с ним.📌 🟢 МО, г. Звенигород, микрорайон Супонево, к.7. 1 этаж. 88 кв.м. Арендатор- «Апрель». Стоимость- 17 990 000 руб. МАП- 140 000 руб. Окупаемость («грязная»)- 10,7 лет. Доходность- 9,3%🟢 ✅ Помещение правильной формы с витринными окнами в относительно новом густо населенном районе Звенигорода. ✅ «Апрель» открыли свою аптеку рядом с «Планетой здоровья» в расчете на ее трафик. Стратегия этой сети открываться рядом с хорошими аптеками конкурентов. 📉 До них помещение достаточно долго не могло найти своих арендаторов. Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

ГАБ с «Бристоль». В новом ЖК в Москве. 💰Продан💰 ГАБы с такой окупаемостью в новых ЖК продаются очень быстро. Правда, в отличие от других, здесь магазин на момент публикации еще не был открыт. Тем не менее продан за 3 месяца. https://t.me/publicGaB/229 https://t.me/publicGaB/230

SWOT-анализ МО, г. Красногорск, Ильинский бульвар, д.7. Арендатор- «Ароматный мир». 🟢 Сильные стороны. Помещение расположено в густо населенном районе Красногорска. «Ароматный мир» арендует помещение уже 3 года. У арендатора хорошо идут дела. Арендная плата не завышенная. 🔴 Слабые стороны. Не лучшее по проходимости место в Павшинской пойме. Очень долгая окупаемость ГАБа. Отсутствие рядом точек притяжения. 🟢 Возможности. Окупаемость нами рассчитана из текущей арендной платы. До этого арендодатель ежегодно ее индексировал на 5%. Не должно возникнуть проблем и в дальнейшем повышении. Даже сейчас МАП ниже средних ставок по району. Следовательно окупаемость тоже уменьшится. Есть торг по цене. 🔴 Угрозы. «Ароматный мир» получил алкогольную лицензию по этому адресу 3 года назад. Год назад менее чем в 100 метрах на месте салона красоты открылся медицинский центр «Медси». Теперь новую лицензию «Ароматный мир» не получит. По окончанию срока действующей лицензии ему придется закрываться, если «Медси» до этого не закроется. ✅ Выводы. Немного переоцененный ГАБ с туманными перспективами в будущем. P.S. Наш канал называется «Доходные ГАБы», и мы стараемся публиковать самые интересные предложения. По доходности, перспективам и т.д. Начали разбирать этот ГАБ, но обнаружили в нем явную угрозу для будущего. Несмотря на этот факт, для разнообразия решили все равно опубликовать наш разбор.

ГАБ с «Ароматным миром». В Павшинской пойме. 📌 «Ароматный мир»- сейчас популярный среди покупателей ГАБов арендатор. Надежный, не упертый в вопросах индексации. Вот и доходность по таким ГАБам все ниже и ниже📌 🟢 МО, г. Красногорск, Ильинский бульвар, д.7. 1 этаж. 80 кв.м. Арендатор- «Ароматный мир». Стоимость- 22 млн.руб. МАП- 127 300 руб. Окупаемость ( «грязная»)- 14,4 лет. Доходность- 6,9%🟢 ✅ Арендатор на объекте с 2020 года и отлично себя чувствует. ✅ В договоре аренды прописана ежегодная индексация по инициативе арендодателя. Поэтому наш расчет окупаемости может оказаться неверным. 📉 К сожалению есть минусы, и это не только низкая доходность. Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ г. Москва, Тюменский проезд, д.3, корп.3. Арендаторы- «Ригла», «Вайлдберрис». 🟢 Сильные стороны. 2 надежных федеральных сетевых арендатора, которые не съезжают/переезжают без веских поводов, открылись именно в этом помещении. У «Риглы»- долгосрочный договор аренды на 7 лет, у «Вайлдберрис» ( не франшизеры)- бессрочный. Зальная планировка. 3 отдельных входа. Угловое помещение. 🔴 Слабые стороны. Помещение находится в глубине ЖК, не первая линия домов. Долгая окупаемость ГАБа. В «Преображении» еще остались вакантные коммерческие площади. Которые, будучи в более худших местах, сдаются дешевле. 🟢 Возможности. Помещение можно поделить и на большее количество арендаторов. В договоре аренды у «Риглы» предусмотрена безусловная ежегодная индексация арендной платы по инициативе арендодателя ( 5%). «Вайлдберрис» тоже можно индексировать арендную плату, но не более, чем на 10%. Район будет заселяться еще сильнее, рядом строятся новые дома. Есть торг по цене. 🔴 Угрозы. В случае съезда арендаторов понадобится какое-то время на подбор новых. Возможно с уменьшением арендной платы. ✅ Выводы. ГАБ с хорошими устойчивыми арендаторами в новом доме. Который продавцы сознательно ( устанавливая такую цену) не спешат продавать.