Финансы: сберечь и приумножить

😱 А если ЦБ возьмет, да поднимет ключевую ставку? Друзья, привет 👋 Такая вероятность к следующему заседанию есть. Это будет грустно. Не то, что «холодный душ», а прямо «зимние морозы» для фондового рынка. Только все привыкли к медленному, но верному снижению за последний год, а тут такое… ✅ Я надеюсь до этого не дойдет, но ожидания реализации данного риска есть, они во многом объясняются топливным кризисом. Сейчас в некоторых случаях ситуация стабилизируется. Я недавно заправился БЕЗ очереди и даже 2 раза по 30 литров в течение 10 минут 🙏😀 Но это лишь дело случая, все мы видим, очереди и рост цен на АЗС есть. От подорожания топлива зависит многое: стало дороже привозить продукты- подорожают сами продукты. И так далее. ⚠️ Ясно, что ЦБ сейчас «между молотом и наковальней». Надо ему и выручать фондовый рынок и бизнес, которым тяжело с высокими ставками. При этом надо и инфляцию под контролем удерживать. И тут, все наоборот - высокие ключевые ставки важное орудие. #ключеваяставка #ожидания #инфляция

💵 Неужели облигации доходнее недвижимости? Друзья, привет! Недавно считал по нескольким конкретным вариантам. ✅ Казалось бы,  как соблазнительно вместо суетной недвижимости , в которой надо следить за дебиторкой от арендаторов; вздрагивать, если они съезжают; ремонтировать протекающую крышу и т.д. просто купить облигации надежного эмитента и стричь (получать) купоны. ⚠️ Но оказалось, чуда не произошло . На средний и на долгий срок (например, 2, 5, 10 лет) в облигациях такую доху не сделаешь. На короткий срок можно. 1️⃣й ПРИМЕР МТС 2P-11 (RU000A10BP79) (погашение в 2030 г., цена 101,9%, доходность 18,3%). Купон 19% годовых  Минимальный лот: 1000 бумаг , номинал 1000р, т.е. вход от 1 млн руб Погашение 1 мая 2030 ⛔️ В ЧЕМ ПОДВОХ: После 23.11.2026 - а осталось менее полугода , купонная доходность может быть изменена МТС в ОДНОСТОРОННЕМ  порядке - т.е. по инициативе эмитента. И они наверняка изменят, следуя за траекторией ключ ставки На ожиданиях этого может упасть и курс 2️⃣ й ПРИМЕР ИКС5Ф3P10 (RU000A10AT27) (погашение в 2035 г., цена 104,5%, доходность 19%). Дата погашения: 6 февраля 2035 года.  Купон: фиксированная ставка 19,95% годовых. Выплаты происходят 12 раз в год (ежемесячно).  Вход от 1000р  ⛔️ В ЧЕМ ПОДВОХ: Есть колл опцион. Эмитент вправе выкупить бумаги у инвесторов досрочно. Ближайшая такая дата — 24 февраля 2027 года. То есть на долго НЕ зафиксируешь доху. Здесь аналогично первому случаю (с МТС) на ожиданиях досрочного выкупа цена ее может приблизится к номиналу. А покупаете за 104,5% от номинала , следовательно 4,5% потеря. ВЫВОД: ЕСЛИ ИЩЕТЕ НА 6-12 МЕСЯЦЕВ ОБЛИГАЦИИ СРАБОТАЮТ. ЕСЛИ ИГРАТЬ ВДОЛГУЮ, ТО ЛУЧШЕ ГАБ. #облигации #ГАБы #чтодоходнее

Друзья, с приветом из Будапешта! Впервые в Венгрии. Здесь необычная для этих мест жара: +38, но несмотря на это в городе движ и толпы туристов. Сам город древний с богатой историей, музеями, мощеными улицами , многими мостами через Дунай. #путешествияинвестора #Венгрия

🤷🏻‍♂️ Семейная ипотека под 6% сохранится только для семей с тремя детьми или при первоначальном взносе не менее 50% стоимости жилья. Друзья, привет 👋 Для заёмщиков с одним ребёнком ставку хотят поднять до 12% годовых. Изменения с вероятностью 90% вступят в силу с 1 июля, заявил глава думского комитета по финрынку Анатолий Аксаков. Такие невеселые для рынка недвижимости новости. #семейнаяипотека #закручиваемгайки

🤬Китайца жестко кинул застройщик Друзья, привет! Если вы думаете, что знаете все варианты «кидаловок» с недвижимостью, то не спешите. Можно еще открыть что-то новое в этом жестком жанре. История такая. Китаец купил квартиру на 34 этаже дома, а спустя четыре года узнал, что в здании всего 32 (❗️) этажа. Несмотря на два решения суда, он так и не смог добиться от застройщика полного возврата денег, потому за время тяжбы юрлицо полностью опустошили. У компании официально не осталось ни счетов, ни собственности — ничего, что можно было бы взыскать. Вторая часть схемы - если по нашим меркам, то это называется «банкротство». Единственно, что в РФ при таких же обстоятельствах, руководству застройщика еще бы предложили «присесть на дорожку». В чистом виде ст. 159 УК РФ. #безопасностьсделокснедвижимостью #обманулзастройщик #Китай

Так низко индекс Мосбиржи давно не падал Друзья, привет 👋  График говорит сам за себя.  Причины общеизвестны: 1) отсутствие прогресса по урегулированию конфликта России и Украины 2) разочарование инвесторов от последнего снижения КС Центробанком всего на 0,25% 3) топливный кризис , спровоцированный ударами по НПЗ ⚠️ЧТО ДЕЛАТЬ ИНВЕСТОРУ? Мое сугубо личное мнение (не рекомендация), что данная ситуация может довольно быстро измениться в лучшую для лонга сторону , а рынок сегодня уже сильно перепродан. Следовательно,  сейчас можно осторожны начинать покупать. Но только акции или короткие облигации фундаментально сильных российских эмитентов.  Что и собираюсь делать.  ⚠️Важно: вполне вероятно, что дно еще не пройдено, поэтому не теряйте головы и тщательно взвешивайте решения о покупках. #акции #московскаябиржа

Так низко индекс Мосбиржи давно не падал Друзья, привет 👋 График говорит сам за себя. Причины общеизвестны: 1) отсутствие прогресса по урегулированию конфликта России и Украины 2) разочарование от последнего снижения КС Центробанком всего на 0,25% 3) топливный кризис ЧТО ДЕЛАТЬ ИНВЕСТОРУ? Мое сугубо личное мнение (не рекомендация), что данная ситуация может довольно быстро измениться в лучшую для лонга сторону , а рынок сегодня уже сильно перепродан. Следовательно, сейчас можно осторожны начинать покупать. Но только акции или короткие облигации фундаментально сильных российских эмитентов. Что и собираюсь делать. Важно: вполне вероятно, что дно еще не пройдено, поэтому не теряйте головы и тщательно взвешивайте решения о покупках. #акции #московскаябиржа

⚡️🚨Срочная продажа Земельного участка  у воды 💵 Цена 6,5 млн руб Ярославская область Друзья-инвесторы, привет 👋  Лот:  -Земельный участок 3,7 га -в 50 м Назаровские карьеры  в деревне Назарово, Рыбинский район, всего в 7км до Центра города - круглогодичный подъезд  - получено разрешение на перевод ВРИ в категорию ИЖС - возможно проведение работ по смене ВРИ на рекреацию ✅ Как обычно от нашей фирмы:  -полное юридическое сопровождение и сделки и проверка объекта на юридическую чистоту  - подбор и контроль за застройщиком (еще один вариант заработка: застроить и продать с домами)  - дальнейшая перепродажа По вопросам пиши в ЛС  @faermankonstantin #срочныйвыкуп #земля #предложениеинвестору

Промт для ИИ при инвестициях во флиппинг Друзья, привет 👋 Мы с командой понемногу привлекаем ИИ к нашим текущим проектам по инвестициям в недвижимость. Буду периодически делится успехами и неудачами в этом направлении. Наверняка многим инвесторам в ситуации покупки квартиры/апартамента/торгового помещения для флиппинга (перепродажа после инвест-ремонта) приходилось сталкиваться с ситуацией , когда ремонтная бригада называет ТОЛЬКО цену ИТОГО. Но при этом Вам как заказчику нужно еще и знать РАЗБИВКУ на СЛАГАЕМЫЕ итоговрй суммы за работы. Но если бригада «рабоче-крестьянская» , то им Ваши хотелки «по-барабану». Мол, Вам надо - Вы и разбивайте на части. Или еще могут предложить дополнительные деньги 🫰 заплатить за составление сметы. Для такой ситуации подойдет следующий ПРОМТ. Я составил его не с первого раза, но зато на выходе получил внятную XL таблицу, которая помогла не только разложить ИТОГО на СМЕТУ, но и разделить ремонтные работы на этапы. ИТАК, ТЕКСТ ПРОМТА: Представь, что ты заказчик ремонта квартиры в Москве в новостройке, в которой изначально есть  только черновая отделка.  Ты хорошо разбираешься в ценах на отдельные виды работ. Известны такие данные: общая площадь квартиры 36 квадратных метров. В том числе площадь санузла 6 кв метров. Высота потолков 3,1 кв метра. Итоговая сумма выплаты подрядчику 1100000 рублей. Нужно распределить эту сумму между нижеследующими видами работ и опредедить какая часть суммы приходится на каждый вид работ. Вот перечень работ:  Полы: Устройство стяжки пола из пескобетона Укладка ламината на пол в комнате Электрика: Электромонтажные работы (проводка проводов) Установка щитка с автоматами Установка розеток и светильников Стены: Шпаклевка и штукатурка стен, выравнивание стен под 90 градусоа Ошкуривание стен, грунтовка, подготовка под обои Оклейка обоями стен Потолок: Натяжной потолок  Светильники в натяжном потолке   Санузел: Пол в санузле плитка керамогранит Плитка пол Потолок в санузле натяжной Стены  в санузле плитка Установка сантехники (душевая кабина, унитаз, раковина, гигиенический душ) Установка дверей межкомнатных Кроме того работы эти нужно разбить на этапы (сначала черновые, потом чистовые и так далее), что бы были видны и итоговые суммы по ценам за каждые 2 недели. При этом итоговый срок для всех работ 3 месяца.  Конец ПРОМТА. #ИИвИнвестициях #нейросетиДляИнвестиций #флиппинг

⚡️ Нахождение на больничном не смягчило Эльвиру Сахипзадовну Друзья, привет! Жесткое решение: снижение ключевой всего на 0,25%. Напомню, что прежний темп был по 0,5% на каждом заседании. Многие инвесторы, да и бизнес (бизнес как крупный, так и малый со средним ) разочарованы. Тяжело бизнесу развиваться при таких кредитных ставках. Ожидания снижения на 0,5% или еще более смелые ожидания на 1% - ничего из этого НЕ оправдалось. ⚠️ СКОЛЬКО ТЕПЕРЬ: 14,25% вместо прошлых 14,5% Попробуйте посчитать, если и дальше пойдем такими темпами , то и в 2026 и в 2027 гг ставка останется ДВУЗНАЧНЫМ числом. Однако, хочется надеяться, что инфляция позволит ЦБ перейти к более быстрому снижению, чем «по четвертушке» #ключеваяставка #ЦБосторожен

❓ А сколько % все же должна быть ключевая ставка? Друзья, привет 👋 Увидел такое мнение по теме: Чтобы ставка по рыночной ипотеке была «комфортной» для россиян, ключевая ставка ЦБ должна быть установлена на уровне в 7% или ниже, считает директор агентства недвижимости М2 Рыкунова. По ее мнению, в этом случае, с учетом макропруденциальных надбавок, рыночная ставка по жилищным кредитам составит 9-12%. ✅ Ну что могу сказать - если реально о таких цифрах говорить при тех темпах снижения, которыми ЦБ радует сейчас (0,5%) - то еще минимум год ждать 😢 Но есть осторожный оптимизм - что ЦБ может и по 1% «срезать» начать. #ключеваяставка #ипотека

🔥 Работает ли в недвижке «купил-сдал»? Разбираемся сегодня 16 июня Друзья, привет! Ассоциация развития финансовой грамотности приглашает на бесплатную онлайн-консультацию в рамках просветительского проекта «Инвестиции в недвижимость». Каждую встречу разбираем актуальные вопросы и отвечаем на вопросы зарегистрированных слушателей. 🎙 Спикер: Константин Фаерман, куратор проекта, член Московского отделения Ассоциации юристов РФ, квалифицированный инвестор, в управлении 16 объектов недвижимости. 🗓 16 июня, 18:00 мск Три главных вопроса эфира: 1. Отрицательный денежный поток. Сколько доплачивать "из кармана", если ставки останутся высокими до 2027 года? 2. Возможен ли риск в стратегии "купил-сдал". Арендная доходность в Москве ниже депозита. Какой смысл покупать квартиру для сдачи? 3. Судебный прецедент. Спикер расскажет о завершённом деле в Арбитражном суде г. Москвы о компенсации инвесторам за сносимые апартаменты. 4. 💻 Где смотреть: Трансляция в сообществах VK Видео - https://vkvideo.ru/video-187094024_456240333 Rutube - https://rutube.ru/video/20bf1f276184549734bde9d98c9021b7/?r=wd Запись сохранится в открытом доступе. ✅ Участие бесплатное. 📌 Дополнительная информация и ссылки на трансляцию - на сайте АРФГ: https://fincubator.ru/events/landings/?ELEMENT_ID=513238 #анонс #прямойэфир #инвестициивнедвижимость

⚠️ ПОЧЕМУ ОДНИ БОГАТЕЮТ ДАЖЕ ЕСЛИ РАНЬШЕ БЫЛИ БЕДНЫМИ, А ДРУГИЕ ВСЮ ЖИЗНЬ ЖИВУТ ДО ЗАРПЛАТЫ ? Друзья, привет ! Понимаю, что тема болезненная. И к гадалке не ходи, что прочитав этот заголовок многие подумают : сейчас будут очередные сказки о том, как можно “из грязи в князи”. А в реальной жизни все жестче. И уровень богатства определяют независящие от нас факторы. Например:  родиться в богатой семье, получить подарок в виде стартового капитала от кого-либо, иметь влиятельных друзей и связи в “высших кругах” и т.п. Согласен, нельзя отрицать, что все вышеперечисленное - это хорошее подспорье на пути к финансовой свободе.  ❓ Но как тогда быть с примерами прорыва от бедности к богатству теми, кто сделал СЕБЯ САМ и кого судьба не одарила указанными “подарками”. 💡Ответ в том, что многое определяется еще и НАШИМИ ПРИВЫЧКАМИ И УСТАНОВКАМИ по отношению к деньгам. Давайте честно посмотрим, какие НЕ самые удачные модели поведения мешают нам расти финансово и достичь чего-то большего, чем средний уровень доходов.  Сегодня поговорим о ПЕРВЫХ ТРЕХ из них.  1️⃣ Иллюзия финансовой грамотности и НЕжелание учиться ей. Диплом, опыт работы или даже собственный бизнес еще не делают человека автоматически финансово грамотным. НЕ всех учили обращаться с деньгами: как работают кредиты, акции, доходная недвижимость, почему сложный процент называют восьмым чудом света, зачем вести учет семейных доходов и расходов. Презрительное отношение к таким вопросам и отказ учиться им - обходится дорого. Иногда дорого в буквальном смысле. ПРОТИВОЯДИЕ: Не стесняйтесь и не ленитесь учиться финансовой и инвестиционной грамотности.  2️⃣ У меня всё равно не получится. Страх ошибки часто становится главным препятствием. Человек настолько боится потерять, что предпочитает вообще ничего не предпринимать. Вместо возможностей он видит только риски, а ответственность за своё положение перекладывает на обстоятельства, государство или чужую удачу. Такие люди к сожалению  видят не возможность заработать +20% годовых на рынке, а только риск потерять 100 рублей. Психология жертвы в таких случаях как бы шепчет: «Богатые — они другие, им просто повезло». Это самый удобный способ снять с себя ответственность и остаться «лежать на диване и смотреть телик» ПРОТИВОЯДИЕ: Важно понимать: да, ошибки возможны. И результат в инвестициях можно как получить, так и не получить. Но если вообще  ничего не делать - то отсутствие результата гарантировано.  3️⃣ Экономия на спичках или ловушка «бедного Мойдодыра» Знаете ли Вы людей, которые стирают целлофановые пакетики или носят носки 🧦 , которым  уже исполнилось 5 лет?  Звучит смешно, но это скорее грустно. Если ваш мозг сутками занят тем, как сэкономить 20 рублей, то у вас может не остаться когнитивного ресурса на то, чтобы придумать, как заработать 100 тысяч рублей.  Так фокус смещается с приумножения на страх потери и крошечную экономию. ПРОТИВОЯДИЕ: Разумная экономия действительно полезна. Но есть и грань, за которой стремление сберечь копейки превращается в образ мышления человека “ущемленного бедностью”. Попробуйте отодвинуть это на второй план и задуматься еще и о финансовых победах и росте доходов. 👉 Что хочу еще написать в завершение поста: Это только ПЕРВЫЕ ТРИ из финансово ВРЕДНЫХ привычек. Их на самом деле конечно больше, поэтому продолжение еще будет. И еще раз скажу, почему в начале писал, что тема «болезненная». Нам иногда не очень приятно замечать такие привычки в себе самих. По себе знаю 😀. С другой стороны, если мы «знаем врага в лицо» - то и победить его вполне реально 💯 #привычкибедныхиибогатых #какизбавитьсяотмышлениябедного #финансоваяграмотность

С днем России, дорогие друзья 🇷🇺 12 июня - Великий праздник Замечательной страны! А страна - это не только государственные символы, но прежде всего люди, которые создают ее, живут и созидают в ней. А еще это места нашей огромной и необъятной Родины. Когда писал этот пост, то вспомнил о тех удивительных местах- городах, озерах, горах, в которых мне посчастливилось побывать. На фото: Ярославль, Москва, Карелия, Нижний Новгород, Красная Поляна, Калининград, Санкт-Петербург. И я искренне рад, что список еще не исчерпан- что впереди еще много точек притяжения на карте России. И очень хочется побывать там, познавать, изучать их историю, вдохновляться городами нашей страны и строить планы на будущее . Всем хорошего праздника! #деньРоссии #городавеликойстраны #спраздником

С днем России, дорогие друзья 🇷🇺 12 июня - Великий праздник Замечательной страны! А страна - это не только государственные символы, но прежде всего люди, которые создают ее, живут и созидают в ней. А еще это места нашей огромной и необъятной Родины. Когда писал этот пост, то вспомнил о тех удивительных местах- городах, озерах, горах, в которых мне посчастливилось побывать. На фото: Ярославль, Москва, Карелия, Нижний Новгород, Красная Поляна, Калининград, Санкт-Петербург. И я искренне рад, что список еще не исчерпан- что впереди еще много точек притяжения на карте России. И очень хочется побывать там, познавать, изучать их историю, вдохновляться городами нашей страны и строить планы на будущее . Всем хорошего праздника! #деньРоссии #городавеликойстраны #спраздником

⚡️ Путин предложил заморозить порог по НДС до 20 млн руб: ч то это значит для инвесторов и для бизнеса. Друзья, привет! На ПМЭФ случилось то, чего многие ждали. Президент предложил: планку для перехода на НДС больше не снижать. Напомню цифры, чтобы оценить масштаб ситуации. 💵 Как меняли порог: • Изначально порог выручки для УСН был 60 млн руб./год • В этом году его уже урезали до 20 млн руб. • Планировали и дальше резать (практически по живому): — 2027 год → 15 млн руб. — 2028 год → 10 млн руб. То есть через пару лет практически любой микробизнес или инвестор в недвижимость даже с небольшим оборотом автоматически слетал бы на общую систему. А это сразу +20% с разницы или +5% с оборота к цене для клиента (или минус маржа для вас). ⚠️ Что предложено сейчас: Зафиксировать порог на текущем уровне — 20 млн руб. Дальнейшее снижение отложить. ТО ЕСТЬ НДС НЕ БУДУТ ПЛАТИТЬ ВСЕ, КТО НЕ ПРЕВЫШАЕТ ОБОРОТ 20 МЛН В ГОД Фраза президента: «Считаю возможным отложить дальнейшее снижение порога и зафиксировать его на нынешнем уровне». Реакция зала была предсказуема - зааплодировали. Еще раз, что это значит на практике: Если ваша годовая выручка меньше 20 млн рублей — вы остаётесь на упрощёнке. Никакого НДС, никаких счетов-фактур и лишней отчётности. Пока порог заморожен. Выдохнули. Но расслабляться рано: законодательно это еще не зафиксировано. Плюс, если и зафиксируют, то через несколько лет легко могут вернуться к снижению порога. ЧТО ДЕЛАТЬ ИНВЕСТОРУ И ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ ПРЯМО СЕЙЧАС: Учимся не только считать свою маржу , но и откладывать . То есть кроме готовить финансовую подушку на будущее уже сейчас. А мы в канале будем напоминать и рассказывать как 🚀 #НДСдляинвестора #предложениеснизитьпорогНДС #ПМЭФ

Вчера была замена управляющего посуточной аренды в одной из квартир. От дома до метро 🚇 прошелся пешком. Такая июньская красота с водой и высотками, что задумался: а не прикрыть ли в этой квартире аренду, чтобы пожить там самому 😀 Ну по крайней мере на лето )

Трудная победа в 1й инстанции Арбитражного суда г. Москва ✌️ Друзья, доброго дня! Ранее я писал про это непростое дело, которое может коснуться каждого инвестора в недвижимость. Начало хроники о сносе здания ЧИТАЙ ЗДЕСЬ Фактически один из твоих аппонентов в суде столичные чиновники. А это всегда определенные «особенности» с судебном поединке. Дело начиналось с большими рисками для нашей стороны. Но так как удалось убедить суд в необходимости замены экспертов - дальше мы двигались более уверенно. По факту удалось отсудить справедливую рыночную стоимость сносимой в г. Москва по программе КРТ инвестиционной недвижимости. Подробнее рассказываю в видео. #победавАрбитражномсудевМоскве #еслиВашунедвижимостьсносят #компенсацияинвестору