Замоскворечник
Авторский канал Александра Уткина, эксперта по элитной недвижимости Замоскворечья и ЦАО. ▪️Консультации ▪️Продажа ▪️Покупка Для связи: @zamoskvorechnik
Show more2 705
Subscribers
No data24 hours
-87 days
-1730 days
Posting time distributions
Data loading in progress...
Find out who reads your channel
This graph will show you who besides your subscribers reads your channel and learn about other sources of traffic.
Publication analysis
| Posts | Views | Shares | Views dynamics |
01 СТРУКТУРА ПРЕДЛОЖЕНИЯ В ЦАО ПО ЦЕНЕ
#1квартал2024
#вторичныйрынок
#элитнаянедвижимость
В предыдущей заметке уже не хватило места для важного пункта анализа цен на вторичном рынке в ЦАО.
Речь идет о структуре предложения: сколько лотов в продаже в каждом ценовом диапазоне. Таблица к посту дает картинку про 100 домам ЦАО.
На что следует обратить внимание:
▪️Доля квартир и апартаментов дороже 500 млн.руб. достаточно велика - 11,34%.
Как правило, большая часть этих лотов переоценена, малоликвидна и имеет срок экспозиции 1-2 года и выше. Однако самые дорогие лоты оказывают давление на среднюю арифметическую цену в выборке.
▪️Например, по всей выборке средняя (арифметическая) цена - 1,44 млн. руб./м2.
Если же исключить лоты дороже 500 млн. - показатель снизится до 1,31 млн./руб., если рассматривать только предложения до 300 млн. руб. - 1,21 млн. руб./м2.
▪️Не секрет, что основной массив сделок на рынке - в ценовом диапазоне до 200 млн., а до 300 млн - более 90%. Поэтому для понимания реальной картины предложения, более корректно смотреть стоимость метра в конкретных ценовых диапазонах (см. таблицу).
▪️Если говорить о средневзвешенной цене предложения на вторичном рынке («взвешивая» по количеству лотов в каждом диапазоне), то она составляет 1,38 млн. руб./ м2, что совпало с цифрами коллег из NF Group. Это говорит о том, что анализируемая выборка из 100 домов репрезентативна и расчеты корректны.
Ставьте «+» в комментариях - вышлю отчет NF Group по городской с
элитной недвижимости за 1 квартал 2024 года.
@zamoskvorechnik | 421 | 3 | Loading... |
02 СВОД ПО ЦЕНАМ В ЦАО
#1квартал2024
#вторичныйрынок
Проанализировав цены предложения по итогам первого квартала в 100 элитных домах вторичного рынка ЦАО, выделю три пункта:
1️⃣ Если исключить фактор введения новых комплексов в выборку, можно констатировать, что индекс цен 100 домов в течение первого квартала вполне стабилен. Средняя (арифметическая) цена в ЦАО на вторичном рыке на 1.04.24 г. (дома класса «А») составляет около 1,45 млн. руб./м2.
2️⃣ С учетом фактора локации внутри ЦАО видно отличие цен в Хамовниках и Замоскворечье - 1,47 и 1,34 млн. руб. м2. Эта разница достойна рассуждений в отдельной заметке. Но если телеграфно (на мой субъективно-экспертный взгляд): при прочих равных, Замоскворечье, как район недооценен. По этой причине цены в домах одного класса в этих двух районах отличаются на 15-20%. К этой теме планирую вернуться после майских.
3️⃣ В целом, цены предложения (класс «А») в ЦАО за год (квартал к кварталу) выросли примерно на 20%. Основной фактор - появление на рынке более дорогих предложений, в том числе за счет ввода в эксплуатацию новых комплексов (Б.Дмитровка IX, High Garden, Turgenev, Золотой, Тессинский,1 etc). С учетом данных по ценам сделок, которые есть в моем распоряжении, нет оснований утверждать о сопоставимом росте реальных цен.
Таблицы с ключевыми показателями предложения за 1 квартал 2024 можно найти здесь:
▪️ 100 домов ЦАО
▪️Замоскворечье, 25 домов
▪️Хамовники, 38 домов
▪️ЦАО, без Замоскворечья и Хамовников, 41 дом
Важный аспект в анализе ценообразования - структура предложения по цензовым диапазонам. Об этом - в следующем посте.
@zamoskvorechnik | 547 | 5 | Loading... |
03 Media files | 640 | 2 | Loading... |
04 ОСТРОВА ЗЕЛЕНОГО КАБО
#вокругсвета
#пилигрим
Во-первых, с Первомаем!
Майские праздники ассоциируются с путешествиями и сегодня приближение навигации-2024 и нового этапа кругосветки «Пилигрима» напомнило первый переход в 2019-м году с Тенерифе до Кабо-Верде (900 морских миль).
В рубрике #вокругсвета несколько фактов об этом островном государстве Западной Африки, с населением 500 тыс. чел, не все из которых найдете в википедии:
▪️Кабо - мыс, Верде - зеленый. До 1986 название республики Кабо-Верде переводилось как «Острова Зеленого мыса», после - смысловой перевод на другие языки был официально прекращен.
▪️До открытия португальцами в 1460 году острова не были заселены, но уже в 1462 из Португалии на острова отправились поселенцы и ссыльные. Как то очень шустро для тех времен.
▪️На протяжении трех сотен лет - крупнейший центр работорговли, перевалочный пункт из Старого света в Новый. Португальцы - работорговцы всех времен и народов.
▪️Помните: «Я не Негоро, я Себастьян Перейра, торговец черным деревом»? Рабство отменили на островах только в 1878 году, позже чем в США.
▪️Во времена парового флота (19 век) -топливная база трансатлантических пароходов, поскольку вездесущие англичане открыли в португальской колонии залежи каменного угля.
▪️До 1879 года - острова входили в единую Португальскую Гвинею (ныне Гвинея-Бисау). После получения независимости в 1975 поднимался вопрос о единой стране, но не срослось.
▪️Кабо-Верде, а точнее порт Минделу на острове Сан-Висенте - стартовая площадка для европейских яхтсменов, пересекающих Атлантику. До Мартиники отсюда 4000 км - кратчайшие расстояние до островов Карибского моря. Плюс благоприятные зимние пассаты.
▪️Здесь крутые виндсерфингисты, даже чемпион мира по фристайлу в наличии. Сан-Педру - в топе лучших пляжей мира, здесь же идеальные условия для виндсерфинга.
▪️Футбол - как и в другой бывшей португальской колонии, Бразилии, занимает особое место: играют и смотрят везде куда не попадешь. Нападающий «Спартака» Луиш, кстати из Кабо-Верде.
▪️Выдающаяся певица Сезария Эвора, обладательница Грэмми, из Минделу, где мы швартовались на «Пилигриме» в 2019 году. Она не зазвездила, не забыла Родину, и при жизни полностью спонсировала начальное школьное образование республики.
▪️Местный карнавал по энергетике, по словам очевидцев, не хуже чем в Рио.
▪️Рыбалка на марлина здесь - одна из лучших в мире.
▪️Говорят на островах на португальском креольском - "шипучесть" некоторых слов зашкаливает. Полякам, наверно понравится.
▪️Здесь замечательные, приветливые и радушные люди. К русским отношение - прекрасное.
@zamoskvorechnik | 627 | 2 | Loading... |
05 БЕЗ ХАМОВНИКОВ И ЗАМОСКВОРЕЧЬЯ
#вторичныйрынок
#1квартал2024
Продолжаю подводить итоги первого квартала.
На этот раз в таблице - сводные ключевые показатели по выборке из 41 дома А-класса в в разных районах ЦАО, за исключением Хамовников и Замоскворечья. Все цифры, так же как и в предыдущих таблицах, опубликованых на неделе - «со стороны» предложения, по данным ЦИАН.
@zamoskvorechnik | 1 072 | 0 | Loading... |
06 Media files | 971 | 0 | Loading... |
07 RED7 ПОЛУЧИЛ ЗОС
#дома
В сентябре обещают завершить отделку в уже проданных апартаментах, к Новому Году - в остальных (по информации отдела продаж девелопера).
Из 287 апартаментов в продаже - 60. Цены варьируются в диапазоне от 750 тыс. до 1 млн. руб/м2.
Минимальный порог входа в проект - 29 млн. руб. за студию 39 м2.
После получения ЗОС возможно повышение цен.
Внешний вид комплекса москвичи оценивают по-разному. К сожалению, единого архитектурного целого с конструктивистским зданием Минсельхоза не получилось, хотя задумка была интересной. Да и клинкерный кирпич можно было чуть более спокойных тонов использовать (субъективно).
С другой стороны, через пару лет к «красному дому» привыкнут, а полезная для города инфраструктура останется: огромный World class с 25 метровым бассейном, Кофемания, Азбука вкуса (скорее всего) etc.
В общем, на рынке готового жилья полку прибыло.
@zamoskvorechnik | 976 | 5 | Loading... |
08 ИТОГИ I КВАРТАЛА В ХАМОВНИКАХ
#вторичныйрынок
#1квартал2024
В таблице - сводные ключевые показатели по выборке из 38 домов А-класса в Хамовниках. Все цифры - «со стороны» предложения, по данным ЦИАН.
Чтобы не перегружать уважаемых читателей, текстовый комментарий планирую уже после публикации аналогичной таблицы по выборке из 41 дома в ЦАО (без Замоскворечья и Хамовников).
@zamoskvorechnik | 984 | 1 | Loading... |
09 2 СПАЛЬНИ В ЗОЛОТОМ-2
#продажа
В продаже квартира в Золотом-2 на Софийской набережной (за квартиру в первом квартале Золотого уже внесен задаток). Золотой-2 - более приватный комплекс, в нем нет общественных зон, от «первого» квартала его отделяет резиденция посла Великобритании (бывший особняк сахарозаводчика Харитоненко).
Окружение - так же прекрасно: Репинский сквер, набережная Москва-реки; прямо за рекой - Кремль. Третьяковская галерея, культурно-гастрономическое разнообразие Пятницкой, Ордынки и Полянке - в шаговой доступности. Место - решает.
По квартире:
▪️163,4 м2
▪️бетон
▪️2-й этаж
▪️2 спальни
▪️3 санузла
▪️3 гардеробные
▪️Окна - во двор
В отличие от упомянутой выше квартиры в Золотом-1, здесь видов на Кремль нет и этаж пониже. Но и цена меньше более чем на 50 млн. рублей -
257 млн. руб. или 1,56 млн. руб./м2.
Если убрать фейковые объявления из ЦИАН - это одно из самых привлекательных предложений в комплексе. У застройщика аналогичный метраж с видовыми характеристиками - от 400М.
Планировка - по запросу.
@zamoskvorechnik | 1 038 | 5 | Loading... |
10 Media files | 936 | 0 | Loading... |
11 ИТОГИ I КВАРТАЛА В ЗАМОСКВОРЕЧЬЕ
#вторичныйрынок
#1квартал2024
В таблице - сводные ключевые показатели по выборке из 25 домов «А-класса» в Замоскворечье (добавил 2 дома - А-Residence и Титул на Якиманке).
Заметно сохранение 2-х тенденций прошлого года:
1️⃣Сокращение предложения в «бетоне»
2️⃣Повышение цен предложения в бетоне
Снижение средней цены предложения с ремонтом связано с «уходом» с рынка нескольких лотов с ценой 2.5-3 млн. руб. за метр в Баркли Гэллери, 1-м Голутвинском и Копернике. В мае посмотрим по отчетам Росреестра, были там сделки или нет.
@zamoskvorechnik | 997 | 3 | Loading... |
12 ХОТИТЕ НАУЧИТЬСЯ ПРОДАВАТЬ ЭЛИТНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ?
#рекомендация
Вниманию коллег и тех, кто хотел бы войти в тему элитной недвижимости, возможно получить новую профессию.
Рекомендую авторский курс Александра Дьяченко «Эксперт по элитной недвижимости», который стартует в следующий понедельник 29 апреля.
Александра знаю не один год и сам несколько лет назад занимался с ним в формате личного наставничества. Тогда еще не было он-лайн курса, общались очно, тет-а-тет. Считаю Александра лучшим экспертом в сфере элитной недвижимости, который качественно и структурированно передает свой опыт и знания (далеко не все профи хотят и умеют).
Кроме рекомендации, делюсь промокодом, который дает 10% скидку на обучение - partner20242DF9E134.
PS Рекомендую только то, что знаю, чем сам пользуюсь или пользовался, будь то рестораны, маршруты для путешествий #вокругсвета, книги, фильмы или учебные программы. Везде есть элемент субъективного восприятия, но фигню не посоветую)
@zamoskvorechnik | 1 081 | 3 | Loading... |
13 ИТОГИ ПЕРВОГО КВАРТАЛА
#вторичныйрынок
#100домов
#элитнаянедвижимость
На этой неделе запланировал несколько публикаций по итогам первого квартала на вторичном рынке. В этот раз анализируемая выборка увеличилась до 100 домов класса «прнмиум» и «делюкс» за счет домов, уже введеных в эксплуатацию (Тессинский,1 , Тургенев, Большая Дмитровка IX, High Garden etc), а также нескольких дополнительно добавленных комплексов.
Вся «сотня» делится на три логических блока:
1️⃣25 домов класса «А» в Замоскворечье (здесь ссылка на классификацию)
2️⃣38 домов класса «А» в Хамовниках
3️⃣41 дом класса «А» в остальных районах ЦАО (исключая Замоскворечье и Хамовники).
На самом деле - домов 103, но далеко не в каждый анализируемый период там есть предложения или сделки.
▪️Первый этап анализа - динамика цен и предложения в анализируемой выборке.
▪️Второй этап - результаты квартала по сделкам в 100 домах вторичного рынка будут уже опубликованы в мае.
Как показывает анализ предыдущих периодов, динамика цен в выборке напрямую слабо коррелирует с продажами. Поскольку продажи точечные, - решает конкретный дом, конкретный лот, конкретный ремонт и вид из окон.
В таблице ниже - сводные показатели по всем 100 домам ЦАО.
Далее опубликую аналогичные таблицы по Замоскворечью, Хамовникам и «остальному» ЦАО, чтобы лучше была понятна детализация по районам.
Итого, по 100 домам ЦАО средняя арифметическое значение цены м2 на 1.04.24 г:
▪️В бетоне - 1,41 млн. руб./м2
▪️С ремонтом - 1,47 млн. руб./м2
Более детально про цены напишу в разрезе районов, следите за публикациями.
@zamoskvorechnik | 1 069 | 7 | Loading... |
14 Наконец удалось поймать момент отключения подсветки в 23.00😉 | 1 285 | 10 | Loading... |
15 «БИЗНЕС-ПРЕМИУМ» ВЫРОС В 2 РАЗА
#cделки
#новостройки
#1квартал2024
Апрель выдался очень активным - много консультаций, которые дают материал для контента и размышлений, 2 задатка. Поэтому статистику продаж за первый квартал в «бизнес-премиум» выкладываю на неделю позже, чем планировал.
Всего в комплексах, по которым мониторят продажи партнеры (ИЛИ ИЛИ и Пульс Продаж Новостроек) зафиксировано 679 сделок.
Это в два раза больше, чем в первом квартале прошлого года, и на 40% больше, чем в 2022 г.
Продажи 2021 года непоказательны, поскольку половина из 17 домов в выборке тогда еще не вышло в продажу.
Справочно, количество сделок:
▪️1 кв 2023 - 337
▪️1 кв 2022 - 484
С учетом того, что в сегментах «делюкс» и «премиум» такая же уверенная тенденция роста продаж по сравнению с аналогичным периодом прошлых лет, «сдержанно-оптимистический» прогноз развития рынка подтверждается.
@zamoskvorechnik | 1 488 | 20 | Loading... |
16 ПРЕМИУМ ПО ЦЕНЕ ДЕЛЮКСА
#иллюстрация
Не так давно сравнивал цены на готовые и «строящиеся» квартиры в сегменте делюкс. Предварительный экспересс-анализ показал, что выбор невелик как в готовых домах, так и в новостройках. При этом, сопоставимые лоты площадью плюс-минус 170 м2 в сданных в эксплуатацию домах зачастую существенно дешевле новостроек.
Сегодня посмотрел цены в Лужниках Коллекшн, и понял, что открыта новая створка окна Овертона: 174 м2 , 5 этаж, прямой вид на Москва-реку - 320 млн. руб. или 1,839 млн. руб/м2. По такой же цене еще несколько дней назад продавал квартиру в введенном в эксплуатацию Золотом 1, где уже в нескольких квартирах живут (уже внесен задаток).
Лужники Колекшн - классный проект, мне нравится, писал о нем год назад. Но объективно, класс комплекса ниже, чем Золотой. А цена такая же (на видовой лот), при сдаче первой очереди в 4 квартале 2026 года, т.е. ключи будут переданы уже в 2027 году. Вчера писал про виды и о том, что они могут составлять существенную часть цены лота. Но здесь, по-моему, перебор. Или это новая реальность?
Есть над чем подумать. А по «Лужникам» пора обновить видение, все-таки год прошел, комплекс знаковый, хорошо продающийся. Возможно обзор запланирую на июнь.
На фото - планировка квартиры в «Лужниках» за 320 млн. руб.
@zamoskvorechnik | 1 166 | 4 | Loading... |
17 Media files | 1 323 | 4 | Loading... |
18 ПРО ВИДЫ В ЦАО
#иллюстрация
Вчерашний пост и последовавший за ним опрос про оценку видовой квартиры подтолкнули написать пару слов в продолжение темы.
Говоря о «видовом» лоте, в первую очередь подразумеваем панорамные виды на город или на знаковые культурно-исторические достопримечательности (Кремль, Храмы, Сталинские Высотки, знаковые сооружения); на Москва-реку или Водоотводный канал.
Проблема в том, что в историческом центре, да и во всем ЦАО, с учетом сложившейся застройки, таких видовых лотов априори не может быть много.
Элитный сегмент, с учетом вторичного рынка, насчитывает 3-4 сотни домов.
Картины, приятные глазу, имеют или последние этажи или 1-2 секции некоторых (далеко не всех) комплексов. Есть исключения, но их можно пересчитать по пальцам одной руки.
Большинство лотов имеют окна во двор и на окружающую застройку, которая даже являясь исторической, показывает жителям стены и окна не всегда в выгодном ракурсе.
Подумал, что виды тоже можно и нужно классифицировать для более корректного определения справедливой цены на недвижимость. Например:
▪️Вид первой категории - Кремль, панорама на Москву, на воду. Прямые или почти прямые - чтобы не высовываться в окно за кремлевской звездой. Таких квартир крайне немного в принципе. И стоимость вида в цене такого лота существенна.
▪️Вид второй категории - открытые виды, но не на знаковые объекты или их ограниченный обзор. Могут быть виды на крыши, иногда более, иногда менее эстетичные (вентиляционное и прочее оборудование) даже трубы ТЭЦ или ГЭС-1. Но в этом есть свой цимус.
▪️Вид третьей категории - просто приятный вид, не панорамный, преимущественно во двор, на сквер, парк, соседние здания отстоят достаточно далеко.
Это грубая прикидка на коленке. Понятно, что если делать полную классификацию, наверно правильнее оценивать виды из конкретных комплексов, присваивать им рейтинг и т.д. Ниже - фото примеры видов первой и второй категории, которые сделал из разных комплексов (исключение - высотка на Котельнической, похожие виды будут из Космо 4/22).
@zamoskvorechnik | 998 | 4 | Loading... |
19 Media files | 1 032 | 1 | Loading... |
20 ОЦЕНКА ВИДОВОЙ КВАРТИРЫ
#вопрос
Уважаемые подписчики, нужна ваша помощь.
Дано: квартира на последнем 13-м этаже дома 2007 года постройки, классический лужковский бизнес-класс. Под ремонт.
Подземный паркинг, 140 м2, 2 спальни, 2 санузла, гардеробная и зимний сад; 60-метровая кухня-гостиная, часть которой - фактически смотровая площадка с панорамными окнами в пол.
Фишка этой квартиры - сногсшибательные виды, в том числе закаты. Такую же квартиру (под ремонт) в этом или аналогичном доме ЦАО, рядом с метро, но без видов оценил бы в 500-550.000 руб. за м2. (Все дополнительные факторы сейчас отсекаю).
Итак, допустим, что «без московской панорамы» цена квартиры - 70 млн. руб.
Вопрос: может ли такая же квартира с максимальными(!) видовыми характеристиками стоить 80, 90, 100 млн. руб.?
Буду признателен за участие в опросе (см ниже)
@zamoskvorechnik | 1 012 | 2 | Loading... |
21 ОСТРОВСКИЙ
12 апреля - 201 год со дня рождения
выдающегося драматурга, отца русского театра, «Колумба» Замоскворечья.
Масштаб его таланта и роль в становлении русского театра и драматургии несомненно сопоставимы со значением Шекспира для англоязычной культуры.
Белинский не позднее 1848 года писал (год его смерти), что в плане драматургии в России нет никого, кого можно хотя бы сравнить с Шекспиром. Критик не «застал» Островского,
успех к которому пришел только в 1850 г. с пьесой «Свои люди, сочтемся». Если бы Белинскому довелось еще прожить лет 10-20, наблюдая творческий путь «замоскворецкого жителя», он изменил бы мнение.
Островский написал 48 пьес, 47 из которых поставлены при жизни. У Шекспира - 37, с учетом произведений в соавторстве. Как и великий англичанин, Островский тоже был режиссером и незаурядным театральным деятелем. Шекспир создал театр «Глобус». Островский переформатировал, создал тот Малый Театр, который блистал во второй половине XIX века и передал традиции веку XХ-му.
Щепкин, Ермолова, Комиссаржевская, Садовский - почти все значимые актеры того времени играли в его пьесах.
Островский не занимал «штатных» должностей в Малом Театре, но это - «его» театр. Над постановками работал в полном контакте с актерами, помогая им перевоплощаться в своих героев.
Масштаб этой личности и таланта, думаю сильно недооценен. В России, наверно, потому, что Островского ассоциируют в первую очередь с театром, а театр - сама по себе история не массовая.
С точки зрения мировой известности, знание Островского, в основном, в профессиональных кругах, объясняется, языковым барьером и культурными различиями. Островский гораздо меньше понятен на Западе со своей "купеческой азиатчиной", чем более космополитичная «русская тройка» Толстой, Достоевский, Чехов.
Английский - язык «цивилизованного» мира. начиная с Викторианской эпохи, золотого века Британской империи. Именно тогда и взошла «мировая» звезда Шекспира.
Дистрибуция британской культуры в границах Империи, в которой "никогда не заходило солнце", с населением в 400 млн. человек, сделала его драматургом мирового масштаба.
Если бы не языковой и культурно-ментальный барьер, и в мировой драматургии Островский занял бы почетное место наравне с «ВильЯмом нашим Шекспиром». Но "если б бабушке хрен да бороду..."
По той же причине не стал мировой величиной и Пушкин - слишком русский для остального мира, перевести его на английский невозможно, получается "пересказ".
@zamoskvorechnik | 1 061 | 3 | Loading... |
22 ПРОДАЖИ В ПЕРВОМ КВАРТАЛЕ
#новостройки
#1квартал2024
Делюсь данными по продажам элитных новостроек
за первый квартал. Всего в комплексах, по которым есть данные у партнеров (ИЛИ ИЛИ и Пульс Продаж Новостроек) зафиксировано 177 сделок.
Это почти в два раза больше, чем в первом квартале прошлого года, и на 25% больше, чем в 2022 г.
Но до уровня 2021 г. еще далеко.
Справочно, количество сделок:
▪️1 кв 2023 - 92
▪️1 кв 2022 - 141
▪️1 кв 2021 - 235
Коллеги из NF Group тоже поделились квартальными данными.
По их оценке, за первые три месяца было проведено около 300 сделок в элитном сегменте.
Существенная разница в цифрах (177 против 300) - из-за разного списка «учитываемых» комплексов и закрытых продаж, которые в моей таблице не учтены.
В целом с методологией NF Group согласен, но некоторые комплексы не отношу к премиуму, в отличие от коллег. Например, River Park Towers Кутузовский - в котором зафиксировано 70 сделок (с ним уже 177+70= 247 продаж).
В целом, можно констатировать, что элитный рынок чувствует себя гораздо бодрее, чем год назад - рост продаж отмечен не только в домах-драйверах рынка (первые 5 проектов в таблице), но и в «тяжелом делюксе» - Лаврушинском, Обыденском №1, Русских Сезонах, что внушает сдержанный оптимизм.
@zamoskvorechnik | 1 160 | 10 | Loading... |
СТРУКТУРА ПРЕДЛОЖЕНИЯ В ЦАО ПО ЦЕНЕ
#1квартал2024
#вторичныйрынок
#элитнаянедвижимость
В предыдущей заметке уже не хватило места для важного пункта анализа цен на вторичном рынке в ЦАО.
Речь идет о структуре предложения: сколько лотов в продаже в каждом ценовом диапазоне. Таблица к посту дает картинку про 100 домам ЦАО.
На что следует обратить внимание:
▪️Доля квартир и апартаментов дороже 500 млн.руб. достаточно велика - 11,34%.
Как правило, большая часть этих лотов переоценена, малоликвидна и имеет срок экспозиции 1-2 года и выше. Однако самые дорогие лоты оказывают давление на среднюю арифметическую цену в выборке.
▪️Например, по всей выборке средняя (арифметическая) цена - 1,44 млн. руб./м2.
Если же исключить лоты дороже 500 млн. - показатель снизится до 1,31 млн./руб., если рассматривать только предложения до 300 млн. руб. - 1,21 млн. руб./м2.
▪️Не секрет, что основной массив сделок на рынке - в ценовом диапазоне до 200 млн., а до 300 млн - более 90%. Поэтому для понимания реальной картины предложения, более корректно смотреть стоимость метра в конкретных ценовых диапазонах (см. таблицу).
▪️Если говорить о средневзвешенной цене предложения на вторичном рынке («взвешивая» по количеству лотов в каждом диапазоне), то она составляет 1,38 млн. руб./ м2, что совпало с цифрами коллег из NF Group. Это говорит о том, что анализируемая выборка из 100 домов репрезентативна и расчеты корректны.
Ставьте «+» в комментариях - вышлю отчет NF Group по городской с
элитной недвижимости за 1 квартал 2024 года.
@zamoskvorechnik
👍 11
СВОД ПО ЦЕНАМ В ЦАО
#1квартал2024
#вторичныйрынок
Проанализировав цены предложения по итогам первого квартала в 100 элитных домах вторичного рынка ЦАО, выделю три пункта:
1️⃣ Если исключить фактор введения новых комплексов в выборку, можно констатировать, что индекс цен 100 домов в течение первого квартала вполне стабилен. Средняя (арифметическая) цена в ЦАО на вторичном рыке на 1.04.24 г. (дома класса «А») составляет около 1,45 млн. руб./м2.
2️⃣ С учетом фактора локации внутри ЦАО видно отличие цен в Хамовниках и Замоскворечье - 1,47 и 1,34 млн. руб. м2. Эта разница достойна рассуждений в отдельной заметке. Но если телеграфно (на мой субъективно-экспертный взгляд): при прочих равных, Замоскворечье, как район недооценен. По этой причине цены в домах одного класса в этих двух районах отличаются на 15-20%. К этой теме планирую вернуться после майских.
3️⃣ В целом, цены предложения (класс «А») в ЦАО за год (квартал к кварталу) выросли примерно на 20%. Основной фактор - появление на рынке более дорогих предложений, в том числе за счет ввода в эксплуатацию новых комплексов (Б.Дмитровка IX, High Garden, Turgenev, Золотой, Тессинский,1 etc). С учетом данных по ценам сделок, которые есть в моем распоряжении, нет оснований утверждать о сопоставимом росте реальных цен.
Таблицы с ключевыми показателями предложения за 1 квартал 2024 можно найти здесь:
▪️ 100 домов ЦАО
▪️Замоскворечье, 25 домов
▪️Хамовники, 38 домов
▪️ЦАО, без Замоскворечья и Хамовников, 41 дом
Важный аспект в анализе ценообразования - структура предложения по цензовым диапазонам. Об этом - в следующем посте.
@zamoskvorechnik
👍 10
ОСТРОВА ЗЕЛЕНОГО КАБО
#вокругсвета
#пилигрим
Во-первых, с Первомаем!
Майские праздники ассоциируются с путешествиями и сегодня приближение навигации-2024 и нового этапа кругосветки «Пилигрима» напомнило первый переход в 2019-м году с Тенерифе до Кабо-Верде (900 морских миль).
В рубрике #вокругсвета несколько фактов об этом островном государстве Западной Африки, с населением 500 тыс. чел, не все из которых найдете в википедии:
▪️Кабо - мыс, Верде - зеленый. До 1986 название республики Кабо-Верде переводилось как «Острова Зеленого мыса», после - смысловой перевод на другие языки был официально прекращен.
▪️До открытия португальцами в 1460 году острова не были заселены, но уже в 1462 из Португалии на острова отправились поселенцы и ссыльные. Как то очень шустро для тех времен.
▪️На протяжении трех сотен лет - крупнейший центр работорговли, перевалочный пункт из Старого света в Новый. Португальцы - работорговцы всех времен и народов.
▪️Помните: «Я не Негоро, я Себастьян Перейра, торговец черным деревом»? Рабство отменили на островах только в 1878 году, позже чем в США.
▪️Во времена парового флота (19 век) -топливная база трансатлантических пароходов, поскольку вездесущие англичане открыли в португальской колонии залежи каменного угля.
▪️До 1879 года - острова входили в единую Португальскую Гвинею (ныне Гвинея-Бисау). После получения независимости в 1975 поднимался вопрос о единой стране, но не срослось.
▪️Кабо-Верде, а точнее порт Минделу на острове Сан-Висенте - стартовая площадка для европейских яхтсменов, пересекающих Атлантику. До Мартиники отсюда 4000 км - кратчайшие расстояние до островов Карибского моря. Плюс благоприятные зимние пассаты.
▪️Здесь крутые виндсерфингисты, даже чемпион мира по фристайлу в наличии. Сан-Педру - в топе лучших пляжей мира, здесь же идеальные условия для виндсерфинга.
▪️Футбол - как и в другой бывшей португальской колонии, Бразилии, занимает особое место: играют и смотрят везде куда не попадешь. Нападающий «Спартака» Луиш, кстати из Кабо-Верде.
▪️Выдающаяся певица Сезария Эвора, обладательница Грэмми, из Минделу, где мы швартовались на «Пилигриме» в 2019 году. Она не зазвездила, не забыла Родину, и при жизни полностью спонсировала начальное школьное образование республики.
▪️Местный карнавал по энергетике, по словам очевидцев, не хуже чем в Рио.
▪️Рыбалка на марлина здесь - одна из лучших в мире.
▪️Говорят на островах на португальском креольском - "шипучесть" некоторых слов зашкаливает. Полякам, наверно понравится.
▪️Здесь замечательные, приветливые и радушные люди. К русским отношение - прекрасное.
@zamoskvorechnik
👍 14
БЕЗ ХАМОВНИКОВ И ЗАМОСКВОРЕЧЬЯ
#вторичныйрынок
#1квартал2024
Продолжаю подводить итоги первого квартала.
На этот раз в таблице - сводные ключевые показатели по выборке из 41 дома А-класса в в разных районах ЦАО, за исключением Хамовников и Замоскворечья. Все цифры, так же как и в предыдущих таблицах, опубликованых на неделе - «со стороны» предложения, по данным ЦИАН.
@zamoskvorechnik
👍 7
Как оцениваете архитектуру RED7 в контексте окружения?Anonymous voting
- Стильно и современно
- «Вырви глаз»
- Напишу в комментариях
👍 1
RED7 ПОЛУЧИЛ ЗОС
#дома
В сентябре обещают завершить отделку в уже проданных апартаментах, к Новому Году - в остальных (по информации отдела продаж девелопера).
Из 287 апартаментов в продаже - 60. Цены варьируются в диапазоне от 750 тыс. до 1 млн. руб/м2.
Минимальный порог входа в проект - 29 млн. руб. за студию 39 м2.
После получения ЗОС возможно повышение цен.
Внешний вид комплекса москвичи оценивают по-разному. К сожалению, единого архитектурного целого с конструктивистским зданием Минсельхоза не получилось, хотя задумка была интересной. Да и клинкерный кирпич можно было чуть более спокойных тонов использовать (субъективно).
С другой стороны, через пару лет к «красному дому» привыкнут, а полезная для города инфраструктура останется: огромный World class с 25 метровым бассейном, Кофемания, Азбука вкуса (скорее всего) etc.
В общем, на рынке готового жилья полку прибыло.
@zamoskvorechnik
👍 17👎 8
ИТОГИ I КВАРТАЛА В ХАМОВНИКАХ
#вторичныйрынок
#1квартал2024
В таблице - сводные ключевые показатели по выборке из 38 домов А-класса в Хамовниках. Все цифры - «со стороны» предложения, по данным ЦИАН.
Чтобы не перегружать уважаемых читателей, текстовый комментарий планирую уже после публикации аналогичной таблицы по выборке из 41 дома в ЦАО (без Замоскворечья и Хамовников).
@zamoskvorechnik
👍 11
2 СПАЛЬНИ В ЗОЛОТОМ-2
#продажа
В продаже квартира в Золотом-2 на Софийской набережной (за квартиру в первом квартале Золотого уже внесен задаток). Золотой-2 - более приватный комплекс, в нем нет общественных зон, от «первого» квартала его отделяет резиденция посла Великобритании (бывший особняк сахарозаводчика Харитоненко).
Окружение - так же прекрасно: Репинский сквер, набережная Москва-реки; прямо за рекой - Кремль. Третьяковская галерея, культурно-гастрономическое разнообразие Пятницкой, Ордынки и Полянке - в шаговой доступности. Место - решает.
По квартире:
▪️163,4 м2
▪️бетон
▪️2-й этаж
▪️2 спальни
▪️3 санузла
▪️3 гардеробные
▪️Окна - во двор
В отличие от упомянутой выше квартиры в Золотом-1, здесь видов на Кремль нет и этаж пониже. Но и цена меньше более чем на 50 млн. рублей -
257 млн. руб. или 1,56 млн. руб./м2.
Если убрать фейковые объявления из ЦИАН - это одно из самых привлекательных предложений в комплексе. У застройщика аналогичный метраж с видовыми характеристиками - от 400М.
Планировка - по запросу.
@zamoskvorechnik
👍 17