Совет многоквартирного дома

Друзья! С мая этот канал закрывается. Кому было важно и интересно его читать, может оформить платную (100 р/месяц) подписку. ✅ Частота постинга останется прежней. ✅ Появится возможность оставлять комментарии. ✅ Не будет никакой рекламы (даже встроенной от самого Telegram). ✅ Посты не дублируются на других каналах и в ВК. ❌ Плагиаторам там делать нечего — включен запрет на копирование и пересылку. Подписку и доступ можно оформить у модератора @gkh_tsg_proc (или редактора ЖКХ Ньюс).

Суд обязал собственников демонтировать внешний блок кондиционера со стены МКД, несмотря на имеющиеся у них разрешения Собственники квартиры в Санкт-Петербурге разместили на фасаде МКД наружный блок кондиционера. На это они получили два согласия: одно, до установки – Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (КГА), второе, на дальнейшую эксплуатацию – совета МКД. Через 7 лет КГА привлек ООО «Жилкомсервис № 4 Приморского района», под управлением которой находился этот дом, к административной ответственности по факту наличия на фасаде антенны, а также наружных блоков систем кондиционирования и вентиляции без необходимых согласований. УК обратилась в суд и просила обязать собственников демонтировать наружный блок кондиционера и восстановить целостность фасада МКД в местах крепления. В суде собственник возразил: согласия комитета и СМКД получены, доступ на крышу для монтажа оборудования дала сама же УК, к тому же, блок кондиционера другим собственникам не мешает (не создает шума, не нарушает инсоляцию, не влияет на несущую способность стен, не угрожает жизни и здоровью граждан). Но суды удовлетворили иск УК, пояснив (определение 3 КСОЮ по делу № 88-4490/2024): — Не допускается крепление к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установка кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения. За соблюдением указанных требований следит УК (п. 3.5.8 Правил и норм техэксплуатации жилфонда № 170). По правилам благоустройства Санкт-Петербурга размещение внешних блоков кондиционеров и иного инженерного и технического оборудования фасадов (видеокамер наружного наблюдения, флагодержателей и пр.) осуществляется на основании листа согласования. — Собственники, как и положено, получили согласие КГА на установку кондиционера, но этого недостаточно. Монтаж внешнего блока кондиционера на стене МКД является использованием общего имущества дома (фасада). Для такого использования необходимо получить согласие общего собрания собственников помещений не только третьим лицам, но и любому собственнику (ст. 36, 40, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 1 ст. 247, ст. 290 ГК РФ). — СМКД не наделен полномочиями по принятию решений о пользовании общедомовым имуществом, и, соответственно, не мог дать согласие на пользование фасадом для размещения блока кондиционера. — Сам факт размещения блока кондиционера на стене МКД в отсутствие согласия сособственников общедомового имущества – это уже нарушение их прав, вне зависимости от того, мешает он им или нет (шумом, подкапыванием и пр.) Совет МКД ✅ #использование_ОИ

Обязан ли наниматель оплачивать вознаграждение председателю совета МКД 6 КСОЮ пришел к выводу, что нет (определение по делу № 88-1813/2024). УК «Вест-Снаб» (г. Ижевск) подала иск к нанимателям квартиры муниципального жилого фонда о взыскании задолженности по ЖКУ. Суд первой инстанции удовлетворил иск полностью. Однако апелляционный суд исключил из расчета задолженности за ЖКУ, сделанного УК, плату за обслуживание домофона и вознаграждение председателю совета МКД. Кассационный суд посчитал это правильным, отметив: — указанные виды платы не входят в структуру платы для нанимателя жилого помещения по договору социального найма и не предусмотрены постановлениями администрации г. Ижевска, установившими размер платы для нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 39, 153-156 ЖК РФ); — размер платы, установленной договором управления МКД с учетом решений ОСС, превышает размер платы, установленный наймодателем для нанимателя по договору социального найма, поэтому не может быть взыскан с последнего в силу ограничения, предусмотренного ч. 4 ст. 155 ЖК РФ; — в рассматриваемом случае в договор социального найма не включена обязанность нанимателя по несению расходов на вознаграждение председателю совета МКД (ч. 4 ст. 67 ЖК РФ). Совет МКД ✅ #вознаграждение

Не всегда в МКД, где есть Совет дома, его работа системна и осмысленна. К сожалению, многие до сих пор уверены, что главная задача СД – выискивать ошибки или недоработки УК и беспрерывно предъявлять претензии. Это не так! Желающим поучаствовать в управлении своим домом важно понимать, что им придется поработать совместно с УК. Суть этой работы может быть зафиксирована в Положении (Уставе) о Совете Дома, который желательно принять одновременно с выборами его членов. Положение (Устав) определяет: ▪️Порядок избрания ▪️Цели и задачи деятельности ▪️Функционал, права и обязанности ▪️Порядок взаимодействия с УО ▪️Система отчетности перед жителями Подробно о каждом пункте расскажем в серии постов. P.S.  А еще СД – это хранитель Добрососедства. О том, что это, как его создать, а также о роли СД и УО в его сохранении мы тоже подробно расскажем на нашем канале. 

Работы по содержанию общедомового имущества не могут выполняться за счет средств на текущий ремонт даже по решению совета МКД Собственники помещений в одном из МКД г. Красноярска сменили УК «Жилищные системы Красноярска» на УК «Премиум». Новая управляющая организация заявила к своей предшественнице иск о взыскании 988 тыс. р., собранных на текущий ремонт, но не израсходованных на эти цели за период управления МКД, а также доходов от использования общедомового имущества. Прежняя УК просила суд исключить из взыскиваемой суммы расходы по вывозу веток после обрезки деревьев (75 тыс. р.), ссылаясь на то, что: — советом МКД принято решение о выполнении текущего ремонта общего имущества МКД (вывозе веток после обрезки деревьев) на сумму 75 тыс. р. за счет средств на содержание и ремонт, имеющихся на счете дома; — по условиям договора управления МКД на оплату данных работ могли расходоваться средства, полученные от сдачи в аренду общедомового имущества. Новая УК требовала взыскать потраченные на вывоз веток 75 тыс. р., указывая, что выполнение этих работ относится к содержанию общего имущества, а не к текущему ремонту. Суды двух инстанций (постановление 3 ААС по делу № А33-20645/2022) согласились с доводами истца. Действительно, в разделе «Д» Правил и норм технической эксплуатации жилфонда № 170 к прочим работам по содержанию отнесены, в том числе, озеленение территории, уход за зелеными насаждениями, уборка и очистка придомовой территории. Согласно Методическому пособию по содержанию и ремонту жилфонда МДК 2-04.2004, плата за содержание жилья включает, среди прочего, плату за погрузку и разгрузку травы, листьев, веток. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению ОСС для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (п. 18 Правил содержания общего имущества № 491). Работы по вывозу веток не отвечают характеристикам работ по текущему ремонту, а однозначно относятся к содержанию жилья. Протокол заседания совета МКД, акт приемки работ не могут служить основаниями для иной квалификации этих работ, в том числе «в силу отсутствия у членов совета дома познаний в указанной области». Что касается расходования средств от сдачи в аренду общедомового имущества, поступающих на счет УК, то по условиям договора управления МКД они распределяются в следующем порядке: 70% – на содержание и текущий ремонт, 30% – на вознаграждение УК. Компания не вправе была финансировать расходы по вывозу веток за счет указанных поступлений без соответствующего решения собственников. Совет МКД ✅ #содержание

Член совета дома потратила деньги на нужды МКД, но не смогла взыскать их с УК Член совета МКД Ч. по собственному усмотрению, без согласования с ОСС, приобрела на свои деньги бирки для маркировки ключей от замков чердачных люков, электротовары для ремонта освещения в подъездах и сетку для футбольных ворот на придомовую спортивную площадку, потратив в общей сложности 3697 р. Товары были переданы мастерам УК. Спустя время Ч. направила через ГИС ЖКХ два обращения в АО «Рыбинская управляющая компания», в первом предложила УК возместить ей 3697 р., во втором – скорректировать годовые отчеты УК, увеличив расходы по текущему ремонту на 3697 р. Ответ на первое обращение поступил с нарушением регламентированного срока, на второе – не поступил вообще. На исходе трех лет с этого момента Ч. обратилась в суд с требованием к УК о компенсации расходов в сумме 3697 р., морального вреда и штрафа. В иске Ч. отметила, что понесла расходы в связи с ненадлежащим исполнением УК своих обязанностей по содержанию МКД. Суды трех инстанций (определение 2 КСОЮ по делу № 88-4731/2024): — признали незаконным бездействие УК по ненаправлению Ч. ответа на ее обращение в срок 10 рабочих дней (п. 36 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416); — обязали УК дать такой положенный ответ в течение 10 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу; — взыскали в пользу Ч. компенсацию морального вреда 1000 руб. и «потребительский» штраф 500 руб. за игнорирование запроса в ГИС ЖКХ (ч. 6 ст. 13, ст. 15 Закона о защите прав потребителей). — отказали в компенсации расходов по чекам на 3697 р. Отказ во взыскании понесенных Ч. расходов суды обосновали так: — Никаких решений ОСС по вопросам приобретения бирок, сетки для футбольных ворот и электротоваров не проводилось. Необходимости несения данных расходов Ч. не доказала. — Наличие обязанности УК по надлежащему техническому содержанию общего имущества МКД не является безусловным основанием для удовлетворения требований собственника помещений в таком доме о взыскании понесенных им самим расходов на ремонт общего имущества дома при несоблюдении предусмотренной законом процедуры принятия соответствующего решения и его реализации. — Срок исковой давности по требованию о возмещении потраченных Ч. сумм давно истек. Ч. ошибочно полагает, что его следует исчислять с даты истечения срока ответа УК на ее претензию (21.03.2020). В действительности, 3-годичный срок исковой давности исчисляется с момента возникновения расходов — с дат покупки использованных на нужды дома товаров. Совет МКД ✅ #содержание

УК не включала в квитанции «вознаграждение председателю совета дома», и суд посчитал это правильным А. был избран председателем совета МКД, находящегося под управлением ООО УК «Жилстрой» (г. Волгодонск Ростовской области). Протоколом ОСС собственники сначала утвердили председателю вознаграждение в размере 1 р. с кв. м. площади помещений МКД (13947 р. в месяц), а позднее – в размере 50 р. в месяц с каждого помещения (12050 р. в месяц). В протоколах ОСС указывалось, что это вознаграждение выплачивается за счет личных средств собственников и выставляется отдельной строкой в квитанциях. Однако УК не стала выплачивать вознаграждение ПСД, и спустя время он обратился в суд с иском о взыскании с компании 112244 р. задолженности. В суде компания заявила: — В протоколе ОСС указан размер вознаграждения, но не определены порядок и источник его выплаты. — В квитанции не добавлена строка «вознаграждение ПСД», так как от собственников в адрес УК не поступало соответствующее распоряжение. — УК не обязана выплачивать вознаграждение А. за счет собственных средств, поскольку ПСД не состоит в трудовых отношениях с УК и не оказывает ей какие-либо услуги. Суды трех инстанций решили, что оснований для взыскания вознаграждения ПСД с УК не имеется (определение 4 КСОЮ по делу № 8Г-40477/2023): — ПСД выполняет контролирующие и представительские функции по надзору за качеством работ и услуг УК в интересах собственников помещений. Правоотношения между ним и собственниками регулируются жилищным законодательством. — Основанием для выплаты вознаграждения ПСД является решение ОСС, а не гражданско-правовой или трудовой договор. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты вознаграждения, а также порядок определения его размера (ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ). — УК не вправе выплачивать вознаграждение председателю за счет средств на содержание и ремонт общего имущества, если это не установлено ни законом, ни договором управления МКД, ни решениями ОСС. — УК не производила начисление и сбор средств для выплаты вознаграждения ПСД, поскольку решениями ОСС источник финансирования такого вознаграждения не определен. — Действительно, в протоколах ОСС прописано, что выплата вознаграждения производится за счет личных средств собственников и указывается отдельной строкой в квитанциях. Но при этом решениями ОСС на УК не возложена обязанность включить эту строку в квитанции. Совет МКД ✅ #вознаграждение

Тайное смещение председателя совета дома не состоялось Длительное время Г. являлась председателем совета МКД (г. Омск). И вот, через «Госуслуги» она узнает о том, что на портале «ГИС ЖКХ» выложен протокол внеочередного ОСС в ее доме. Естественно, Г. внимательно изучила внезапно появившийся протокол. Из него следовало, что члены и председатель совета дома были переизбраны и наделены рядом полномочий. Г. обратилась в суд и просила признать решения ОСС недействительными, ссылаясь на то, что собственники надлежащим образом не уведомлялись о собрании, фактически собрание не проводилось, в листе голосования множество поддельных подписей, кворум отсутствовал. Суды трех инстанций (определение 8 КСОЮ по делу № 88-4648/2024) признали решения ОСС ничтожными в связи с отсутствием необходимого кворума (п. 2 ст. 181.5 ГК РФ). Судьи отметили: — Ответчик не представил доказательств размещения информации о проведении ОСС не позднее чем за 10 дней до даты его проведения в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 45 ЖК РФ. — Доказательств реального проведения собрания не имеется. — Собственники 13 квартир, допрошенные в судебном заседании, подтвердили, что свои подписи в "листе голосования" не ставили. Они предупреждены судом об уголовной ответственности, пояснения давали последовательно. Подписи этих свидетелей в паспортах и подписке суду очевидно отличаются от подписей, которые сделаны от их имени в листах голосования. — Подписи собственников еще 35 квартир в "листе голосования" к оспариваемому протоколу явно не совпадают с подлинными подписями в бюллетенях к хранящемуся в ГЖИ протоколу ОСС. Суды раскритиковали и сам "лист голосования", который изготовил инициатор собрания: — вопросы, поставленные на голосование, указаны только в верхней части листа голосования; — поименованные в листе голосования лица по существу голосовали по вопросам, не обозначенным в графе голосования; — лист голосования не прошит, не пронумерован и не заверен лицами, проводившими голосование, что также вызывает сомнения в его достоверности. Совет МКД ✅ #переизбрание

Приглашаем вас на форум ДомУлицаГород.рф На нём будут обсуждаться вопросы ЖКХ, а также улиц и районов Москвы. Будут доклады: — Павел Степура, создатель "Дом-и-двор.рф" расскажет о последних важных изменениях в законах про ЖКХ; — О том, как остановить стройку у себя во дворе, вы узнаете от Алексея Соколова, координатора домов в Дорогомилово; — Председатель комитета ТПП по ЖКХ Андрей Широков познакомит с новой концепцией развития жилищного управления. Подробно будут рассмотрены вопросы о ремонте, реконструкции улиц, раздельном сборе мусора, озеленении, парках и транспорте. С подробной программой форума можете ознакомиться здесь: домулицагород.рф Участие бесплатно! Регистрация на сайте ДомУлицаГород.рф. Зовите своих товарищей и приходите!

Как провести общее собрание собственников (по шагам + образцы документов) Накануне второго квартала — традиционного времени для проведения годовых собраний — напоминаю ответы на часто задаваемые вопросы, а также ссылки на образцы документов и ресурсы-помощники. 1⃣ Подготовка к собранию. Инициатор ▪️Кто может быть инициатором собрания ▪️Как инициатору общего собрания уведомить Роскомнадзор об обработке персональных данных ▪️Как на общем собрании выбираются секретарь, председатель, члены счетной комиссии ▪️Можно ли проводить два общих собрания одновременно / в одном квартале / сразу друг за другом 2⃣ Получение реестра собственников ▪️Как получить реестр собственников для проведения собрания ▪️Должна ли теперь УК предоставлять реестр собственников инициатору 📑 Пример запроса реестра 3⃣ Уведомление о собрании ▪️Как правильно уведомлять об общем собрании собственников ▪️10 советов: как упростить уведомление об общем собрании собственников ▪️Как разместить уведомление о собрании в ГИС ЖКХ 📑 Пример сообщения о собрании 📑 Пример сообщения об онлайн-собрании (не для ГИС ЖКХ) 4⃣ Повестка. Компетенция собрания ▪️Что включить в повестку годового собрания ▪️Нужно ли согласовывать с кем-либо повестку общего собрания собственников ▪️Может ли общее собрание собственников отменить свое предыдущее решение ▪️Как формулировать вопросы повестки ▪️Какие вопросы решаются на собрании собственников, а какие – на собрании членов ТСЖ ▪️Позиции Конституционного Суда РФ про компетенцию собрания собственников 📑 Пример повестки ОСС по выбору совета дома 📑 Пример повестки ОСС об использовании общего имущества 📑 Пример повестка ОСС при переходе на спецсчет по капремонту 5⃣ Оформление бюллетеней ▪️Как с помощью ворда и экселя сделать именные бюллетени (слияние) ▪️Как оформить бюллетени для собрания собственников ▪️Собрание в очной форме: нужны ли бюллетени 📑 Пример бюллетеня (+ еще один вариант) 6⃣ Голосование ▪️Как подготовиться и провести очную часть собрания 📑 Чек-лист по очной части собрания в очно-заочной форме ▪️Последение изменения в ЖК про порядок приема бюллетеней, которые нужно учесть ▪️Как повысить кворум ▪️Голосование детей ▪️Голосование супругов при совместной собственности (+если в ЕГРН запись только об одном из них) ▪️Может ли голосовать застройщик ▪️Можно ли продлить голосование, если кворума нет (+доп. практика) ▪️Позиции Конституционного Суда РФ про голосование на общем собрании 📑 Пример доверенности на участие в общем собрании собственников 7⃣ Подсчет голосов 📑 Чек-лист для проверки бюллетеня (письменного решения собственника) ▪️Голоса на общем собрании собственников: сколько нужно (📑 памятка в PDF) ▪️Калькулятор для подсчета голосов на общем собрании собственников ▪️Можно ли на общем собрании принимать решения «относительным большинством» голосов ▪️Сколько нужно голосов на установку видеонаблюдения 8⃣ Оформление протокола и публикация итогов собрания 📑 Образец протокола собрания в очно-заочной форме 📑 Чек-лист проверки протокола ▪️Как разместить протокол собрания собственников в ГИС ЖКХ 📑 Образец уведомления об итогах собрания 9⃣ Направление протокола ▪️Можно ли собственникам передать протокол собрания напрямую в инспекцию 📑 Акт передачи протокола в УК 📑 Сопроводительное письмо к протоколу в ГЖИ ✳️ Формы собраний ▪️Какие бывают формы собраний ▪️Собрание через ГИС ЖКХ - опыт тех, кто уже провел ▪️Онлайн-собрания: проводить или погодить? Первые итоги судебной практики ▪️Опыт проведения собрания в ГИС ЖКХ ▪️Как выбрать информационную систему для онлайн-голосования ▪️Можно ли провести собрание сразу в заочной форме ▪️Позиции Конституционного Суда РФ про формы общих собраний ▪️Одно собрание собственников на несколько домов — можно ли 💛 Сервис ДомОнлайн — поможет с составлением реестра, подготовкой всех документов для собрания в любой форме (включая бюллетени с информацией о собственности), а также подсчетом голосов. 💛 Сервис реестрмкд.рф — поможет оперативно и автоматически сформировать реестр собственников из тех данных, что доступны во ФГИС ЕГРН.