Шпион по Недвижимости | Вторичка Москва
Open in Telegram
🔎 Расследую квартиры Москвы @bobkovru - личка Показываю скрытые риски и переплаты до аванса Реальные сделки. Разборы. Выводы. Покупка и продажа вторички под ключ 📘 Инструкция по безопасной покупке — в закрепе Связаться: +7 (926) 411-22-65 · Иван
Show more875
Subscribers
-224 hours
-77 days
-530 days
Posts Archive
КВАРТИРА ДЕШЕВЛЕ РЫНКА
Большинство в такой ситуации радуется. А я начинаю искать, где подвох.
Сегодня у клиента была квартира рядом с метро Коломенская, дешевле рынка.
Вроде все норм. Дом ок, планировка, состояние.
Но дальше начали всплывать детали.
Собственник за границей. И до сделки нам предлагают оставить аванс, который покрывает ему перелёт, проживание и ожидание сделки.
То есть сначала ты платишь за комфорт продавца, только потом покупаешь квартиру.
Здесь обычно люди ломаются психологически.
Зато дешевле рынка…Но я всегда задаю один вопрос Почему она дешевле? Мы отказались. Потому что в недвижимости правило простое
Если скидку объясняют слишком сложно, значит скидка не случайнаяЭто риск. 🎥 Полный разбор смотрите здесь: YouTube
+8
За последние месяцы я понял, что большинство ошибок при покупке квартиры совершаются не потому, что люди глупые. А потому что никто не объяснил, куда вообще смотреть.
Именно поэтому я собрал эту карусель.
Если сейчас выбираете квартиру в Москве, напишите в личку ИНСТРУКЦИЯ.
Отправлю свой чек-лист, по которому сам отсеиваю проблемные квартиры.
Есть одна привычка, от которой я, кажется, уже никогда не избавлюсь.
Даже в отпуске.
Гулял по Тбилиси. Вокруг старый город, кафе, балконы, горы.
И вместо того чтобы просто наслаждаться прогулкой, я думал сколько здесь стоит квартира?
Через пять минут уже сидел на местном аналоге ЦИАН и сравнивал цены с Москвой.
Наверное, это уже профессиональная деформация.
Получился короткий ролик. Интересно ваше мнение.
📺 Ссылка
Последние два дня почти не выходил на связь.
Дорога до Казбеги оказалась намного тяжелее, чем ожидал.
Зато виды, одни из самых красивых, которые видел.
Даже в отпуске автоматически смотрю не только на горы, но и на дома, дворы и то, как устроены города.
Похоже, привычка риелтора уже неисправима.
Завтра едем дальше к морю. А после возвращения снова продолжим искать квартиры в Москве, где за красивыми фотографиями могут скрываться очень неприятные сюрпризы.
Сегодня вспомнил одну интересную вещь.
Чем активнее тебе пытаются продать квартиру, тем внимательнее нужно смотреть на детали.
Приехали на просмотр однокомнатной квартиры у метро Каширская.
Нам долго рассказывали про мебель из красного дерева, дубовую кухню, отличную локацию и насколько это выгодная покупка.
Но чем дольше шёл просмотр, тем больше появлялось вопросов.
А потом произошло самое интересное.
Мы ещё не закончили смотреть квартиру, а цену уже решили поднять.
В итоге от покупки отказались.
Оставил видео здесь 👇
YouTube
Вчера посмотрели квартиру у метро Пражская за 12,5 млн.
Последний этаж.
Тараканы.
Следы протечек.
Шумные соседи.
Казалось бы, именно это должно было нас отпугнуть.
Но отказались мы совсем по другой причине.
За годы работы такое увидел впервые.
Оставил видео здесь 👇
https://youtube.com/shorts/_nQqNIw13ww?si=kPONVqxKBPn8VvVg
Интересно, купили бы вы такую квартиру или тоже отказались?
+4
Вчера смотрели с клиентом две квартиры под аренду.
Первая стоила почти 15 млн. Метро в двух минутах. Локация хорошая. Сама квартира вполне могла бы работать под сдачу.
Но есть вещи, которые не видно на фото.
Мы зашли в подъезд и сразу поняли проблему.
Запах был такой, что находиться внутри было неприятно. Смесь кошек, мочи и чего-то ещё. Причём это не разовая история, а постоянный арома-вайб
Для себя ещё можно что-то простить. Для аренды, уже вопрос.
Отказались.
Вторая квартира была возле парка Царицыно. По документам всё хорошо.
Но другая проблема.
На улице светло, а в квартире темно.
Третий этаж.
Деревья полностью закрывают окна.
Плюс забитая вытяжка в ванной.
И ещё интересный момент.
В объявлении было указано 33 м². По документам,около 31 м².
Мелочь?
Для кого-то да.
Но из таких мелочей потом и складывается решение.
Сегодня выложил ролик с одного из показов.
Иногда люди думают, что отказаться от квартиры можно только если увидел плесень, трещины или плохие документы.
Но у меня со временем появился другой тревожный сигнал.
Когда обычная проверка квартиры начинает раздражать продавца.
Сегодня как раз был такой случай.
Не дали нормально проверить воду.
Не давали проверить вытяжку.
На вопросы отвечали так, будто мы пришли искать проблемы специально.
YouTube
ВК
+1
Сегодня была двойная сделка.
И продавцы и покупатели, мои клиенты.
Всегда приятно, когда хорошие квартиры уходят людям, за которых ты спокоен.
Особенно когда объект знаешь полностью и уверен в нём сам.
Но сегодня меня зацепило другое.
Покупатели изначально пришли со стороны. Видели меня впервые. И в какой-то момент сказали:
«Иван, хотим чтобы именно вы сопровождали нас по покупке.»
Хотя я вообще-то был на стороне продавца.
И вот это доверие для меня, наверное, самая приятная часть работы.
Потому что дело уже даже не в деньгах.
А в ощущении, что люди чувствуют. Ты их не пытаешься продавить, не пытаешься любой ценой закрыть сделку, а реально хочешь провести всё спокойно и безопасно.
Квартиру своего клиента я проверял и продавал так же, как проверял бы любую квартиру для своих покупателей.
Полный пакет документов.
Полная проверка.
Без сюрпризов после сделки.
В итоге сегодня одновременно продали и купили квартиру.
И всё прошло спокойно.
Редкий момент, после которого едешь домой с хорошим ощущением внутри.
Сейчас появилась новая схема мошенничества с земельными участками. И многие могут повестись.
Человеку приходит сообщение якобы от Росреестра:
«У вас нарушение по земельному участку. Нужно оплатить штраф.»
Дальше ссылка.
А после перехода мошенники могут получить доступ к Госуслугам и вашим документам.
Причём выглядит всё достаточно правдоподобно. Особенно для людей, у которых реально есть дача, участок или дом.
Важно запомнить простую вещь:
Настоящие штрафы по земле не приходят в WhatsApp, Telegram или просто на почту ссылкой, мол оплатить сейчас.
Если штраф реальный, то:
• либо приходит официальное постановление
• либо уведомление появляется в Госуслугах
• либо приходит заказное письмо
И только после официальной проверки участка.
Просто так выписать штраф никто не может.
Вообще сейчас мошенники всё чаще лезут именно в недвижимость. Потому что там доступ к данным.
Лучше лишний раз перепроверить, чем потом восстанавливать доступ ко всему.
Шпион по Недвижимости
Наследство может прийти не только с квартирой.
Но и с долгами.
Многие думают так:
«Ну раз квартира досталась по наследству, надо быстрее вступать, а потом разберёмся».
Но перед вами риск.
Наследство это не только имущество. Это ещё и обязательства умершего.
Кредиты.
Долги.
Споры.
Непонятные документы.
И если человек уже принял наследство, отказаться потом бывает сложно.
Важный момент: на решение есть 6 месяцев со дня смерти наследодателя. За это время лучше не торопиться, а спокойно выяснить:
• что именно входит в наследство
• есть ли долги
• какие есть кредитные обязательства
• нет ли споров между наследниками
• стоит ли вообще вступать в это наследство
Сейчас нотариус обязан проверять информацию о долгах и сообщать наследникам, чтобы человек не принял обязательства вслепую. Но это не значит, что можно полностью расслабиться.
Главная ошибка думать, что квартира в наследство автоматически означает выгоду.
Иногда человек получает чужую проблему.
Поэтому перед покупкой наследственной квартиры я всегда смотрю не только на цену и документы.
Я смотрю на историю перехода права.
На наследников.
На сроки.
На возможные конфликты.
И на то, кто потом может прийти и сказать:
«А я тоже имел право на эту квартиру».
Если смотрите квартиру после наследства, не спешите с авансом.
Сначала проверьте риски.
Можете скинуть объект в личные сообщения. Посмотрю, есть ли там красные флаги.
Есть два типа людей при покупке квартиры.
Первые смотрят:
• ремонт
• цену
• вид из окна
Вторые сначала проверяют:
• документы
• собственника
• историю квартиры
И обычно именно вторые потом спят спокойно.
У квартир, как и у людей, почти всегда есть прошлое.
Иногда тихое и ничем не примечательное.
Иногда такое, о котором стараются говорить быстрее и тише.
Любопытно, что большинство покупателей смотрят на недвижимость примерно так же, как дети смотрят на витрину кондитерской:
свет, цвет, кухня, балкон, удачная цена.
И почти никто не думает о том, что есть проблемы, которые спрятаны не в бетоне
Росреестр недавно назвал две причины, из-за которых сделки чаще всего признают недействительными:
заниженная стоимость в договоре и банкротство продавца.
С занижением всё особенно по-русски.
Сначала человеку предлагают немного схитрить ради экономии на налогах.
Потом все улыбаются, подписывают бумаги, передают деньги.
А спустя время внезапно выясняется, что в документах квартира стоила совсем других денег.
И именно эту сумму суд потом может обязать вернуть.
Есть в этом что-то почти литературное:
человек теряет состояние из-за строчки, которую когда-то поленился дочитать.
С банкротствами ещё интереснее.
Иногда квартира выглядит совершенно нормальной:
чистый подъезд, тихий двор, приличные люди, чайник шумит на кухне.
А потом оказывается, что прошлое собственника всё ещё идёт за квартирой следом.
Вторичка, это история про то, что скрыто за дверью, которую вам только что приветливо открыли.
Если смотрите квартиру, напиши в личку «ИНСТРУКЦИЯ», пришлю чек-лист, по которому мы отсеиваем риск ещё до сделки.
Иногда один вопрос до сделки экономит годы проблем после.
С виду квартира идеал.
Ремонт, техника, всё готово.
Такие обычно уходят быстрее всего.
Но внутри перепланировка.
Кухню перенесли, канализацию протянули через всю квартиру.
И если там случится проблема, придётся вскрывать полы.
Такие объекты люди чаще всего берут на эмоциях.
Я снял короткий разбор этой квартиры, посмотрите:
👉 ВК
👉 YouTube
Чуть не купили квартиру с проблемами.
Внесли аванс и уже почти вышли на сделку.
Но оказалось, что с документами не всё так просто.
Это удалось вовремя заметить и отказаться.
В итоге нашли вариант лучше.
Если смотришь варианты, можешь скинуть, посмотрю, есть ли там риски.
Цены на вторичку не растут. Но и не падают.
Сейчас рынок в странном состоянии.
С одной стороны, ипотека всё ещё дорогая.
Ставки держатся около 20%.
Спрос слабый.
Люди считают деньги и не спешат заходить в сделки.
С другой стороны, цены особо не снижаются.
И вот почему.
С рынка постепенно уходят самые дешёвые квартиры.
И в статистике создаётся ощущение, что цены растут, хотя по факту просто становится меньше доступных вариантов.
Плюс часть квартир вообще уходит в аренду.
Собственники не готовы продавать дешевле
и просто занимают выжидательную позицию.
В итоге получаем такую картину:
Предложение сокращается,
цены топчутся на месте.
По ощущениям многих, рынок как будто должен упасть. Но сейчас нет причин для резких движений.
И важный момент.
Реальные сделки всё равно проходят со скидками. Просто это не всегда видно в объявлениях.
В ближайшее время серьёзных изменений ждать не стоит. Рынок будет двигаться медленно и неравномерно.
Сложные сделки не видны с первого взгляда
Недавно завершили продажу квартиры.
Сделку закрыли быстро, но простой она не была.
На первый взгляд, обычная история.
По факту несколько слоёв:
наследство
дарение через представителя
перераспределение долей
Такие конструкции не являются проблемой сами по себе. Но именно в них чаще всего и скрываются риски.
Просто посмотреть документы было недостаточно. Важно понять, как формировалось право собственности и где могут быть слабые места.
В этой сделке ключевой момент был в дарении через доверенность. Формально всё корректно, но в судебной практике такие вещи иногда становятся точкой спора.
Мы это учли, проверили и выстроили сделку так, чтобы не оставлять вопросов на будущее.
В итоге разобрали всю историю
и спокойно закрыли сделку.
