Шпион по Недвижимости | Вторичка Москва
Open in Telegram
🔎 Расследую квартиры Москвы @bobkovru - личка Показываю скрытые риски и переплаты до аванса Реальные сделки. Разборы. Выводы. Покупка и продажа вторички под ключ 📘 Инструкция по безопасной покупке — в закрепе Связаться: +7 (926) 411-22-65 · Иван
Show more879
Subscribers
-224 hours
-17 days
-230 days
Data loading in progress...
Similar Channels
Tags Cloud
Incoming and Outgoing Mentions
---
---
---
---
---
---
Attracting Subscribers
September '26
September '26
+5
in 0 channels
August '26
+5
in 0 channels
Get PRO
July '26
+12
in 0 channels
Get PRO
June '26
+11
in 0 channels
Get PRO
May '26
+7
in 0 channels
Get PRO
April '26
+11
in 0 channels
Get PRO
March '26
+27
in 0 channels
Get PRO
February '26
+86
in 0 channels
Get PRO
January '26
+66
in 0 channels
Get PRO
December '25
+16
in 0 channels
Get PRO
November '25
+13
in 1 channels
Get PRO
October '25
+27
in 1 channels
Get PRO
September '25
+45
in 3 channels
Get PRO
August '25
+79
in 3 channels
Get PRO
July '25
+47
in 0 channels
Get PRO
June '25
+109
in 0 channels
Get PRO
May '25
+11
in 0 channels
Get PRO
April '25
+25
in 0 channels
Get PRO
March '25
+33
in 0 channels
Get PRO
February '25
+77
in 1 channels
Get PRO
January '25
+52
in 1 channels
Get PRO
December '24
+24
in 1 channels
Get PRO
November '24
+35
in 2 channels
Get PRO
October '24
+71
in 2 channels
Get PRO
September '24
+56
in 1 channels
Get PRO
August '24
+173
in 15 channels
Get PRO
July '24
+8
in 0 channels
Get PRO
June '24
+9
in 0 channels
Get PRO
May '24
+11
in 0 channels
Get PRO
April '24
+9
in 0 channels
Get PRO
March '24
+32
in 0 channels
Get PRO
February '24
+149
in 0 channels
Get PRO
January '24
+526
in 0 channels
| Date | Subscriber Growth | Mentions | Channels | |
| 07 September | 0 | |||
| 06 September | 0 | |||
| 05 September | +1 | |||
| 04 September | +1 | |||
| 03 September | 0 | |||
| 02 September | 0 | |||
| 01 September | +3 |
Channel Posts
Из 10 квартир выбрали одну 🔎
За время поиска мы посмотрели около десяти вариантов.
От девяти пришлось отказаться ещё до аванса.
Где-то были вопросы по состоянию, где-то по документам, а где-то просто было понятно, что это не тот вариант для клиента.
А эту квартиру в итоге купили.
Показываю, почему именно она прошла проверку 👇
Смотреть
| 2 |  На просмотре этой квартиры мы хотели развернуться ещё в подъезде.
Но всё самое странное оказалось внутри.
В итоге покупать её мы не стали.
Показал этот просмотр в новом ролике 👇
Тут
или YouTube
Иногда лучший результат просмотра это вовремя уйти 🔎 | 181 |
| 3 |  🔎 Сохраните перед следующим просмотром квартиры
Когда квартира нравится, происходит одна опасная вещь.
Мы начинаем искать причины её купить и гораздо хуже замечаем причины отказаться.
Поэтому я собрал простую памятку из 6 пунктов, которые стоит проверить до аванса.
Кто продавец.
Что происходило с квартирой раньше.
Есть ли обременения.
Кто зарегистрирован.
Нет ли вещей, которые нужно перепроверить.
И только после этого переходить к оформлению.
Сохраните памятку себе или отправьте человеку, который сейчас выбирает квартиру.
А подробную инструкцию по безопасной покупке можно получить у меня бесплатно. | 202 |
| 4 | Новостройки должны подешеветь. Но, похоже, не подешевеют.
На первый взгляд дело выглядит подозрительно. Построено около 120 млн м² жилья, очень много.
Спрос при этом далеко не рекордный.
Казалось бы, всё просто. Квартир много, значит покупателей мало, значит застройщики снижают цены.
Но рынок недвижимости редко бывает таким послушным.
Разбираемся.
Почему цены могут не пойти вниз
Первое. Строить будут меньше. Объём нового строительства уже начали сокращать. По тем данным, которые обсуждали в эфире, относительно 2025 года снижение составляет около 12%.
То есть сегодняшнее большое предложение не означает, что через пару лет квартир будет столько же.
Второе. Застройщикам невыгодно просто снижать цену. Новая квартира строится не только из бетона и кирпича. Земля, рабочие, материалы, техника, кредиты, всё дорожает.
Инфляция никуда не исчезает.
Поэтому застройщик скорее даст вам:
• скидку
• рассрочку
• субсидированную ставку
• красивый подарок
чем просто перепишет цену квартиры с 15 млн на 12 млн.
Третье. Стройки живут на банковских деньгах. Здесь начинается самое интересное.
Застройщики используют проектное финансирование. Чем хуже экономика проекта, тем сложнее и дороже становится финансирование.
Поэтому массовое снижение цен, это уже проблема не только продавца квартиры, а всей конструкции вокруг стройки.
Что, скорее всего, будет происходить. Я бы сейчас не ждал обвала цен на новостройки.
Гораздо вероятнее другой сценарий. Квартиры будут продаваться дольше. Рассрочек станет больше.
Мелким застройщикам станет тяжелее, рынок продолжит укрупняться. А цены будут медленно ползти вверх. Не обязательно быстрее инфляции.
То есть на бумаге квартира может стать дороже, а в реальных деньгах, почти нет.
Вот как сегодня покупатель ошибается
Подожду год. Сейчас всё рухнет, тогда и куплю.
Проходит год.
Цена не рухнула.
Зато изменилась ипотека, закончилась нужная программа или исчезла квартира, которая подходила.
Покупать квартиру только потому, что завтра будет дороже, плохая идея.
Но и годами ждать мифического обвала, тоже стратегия так себе.
А что с семейной ипотекой?
По информации, которую сейчас обсуждают на рынке, резких изменений условий до 1 октября не ждут.
С 1 февраля 2026 года правила уже стали жёстче: одна льготная ипотека на семью, супруги участвуют в кредите как созаёмщики.
Поэтому тем, кто планирует семейную ипотеку, я бы советовал заранее проверить кредитную историю обоих супругов и понять, проходит ли семья по условиям программы.
Потому что такие вещи гораздо приятнее выяснять до выбора квартиры, а не когда уже найден объект и хочется вносить деньги.
Мой сценарий сейчас: большого падения цен на новостройки я не жду.
Скорее медленный рост цен, больше рассрочек, более долгие продажи.
А покупателю придётся выбирать квартиру внимательнее, а не быстрее.
🔎 Я наблюдаю.
А вы сейчас что делаете: ждёте снижения цен или уже смотрите квартиры? | 179 |
| 5 |  Дело сдвинулось. Аванс внесён 🔎
С новым клиентом мы посмотрели около десяти квартир.
И поверьте, насмотрелись.
В одной вопросы начинались почти сразу после входа.
В другой квартира на фотографиях и квартира в реальности оказались, как будто двумя разными объектами.
Где-то не нравилась цена.
Где-то состояние.
А где-то после нескольких вопросов становилось понятно, что лучше просто поблагодарить продавца и идти дальше.
Самое интересное я снимал.
Так что постепенно покажу вам и те квартиры, которые мы решили не покупать.
Иногда именно на них лучше всего видно, за что люди могут случайно отдать миллионы.
А в итоге хороший вариант нашли.
Квартира клиенту понравилась. Документы посмотрели, историю разобрали, основные риски проверили. Критичных проблем не увидели.
Сегодня внесли аванс.
Теперь впереди следующий этап проверки и сама сделка.
Мне вообще нравится один момент в моей работе.
Я не должен убедить человека купить квартиру.
Наоборот.
Из десяти квартир я должен помочь ему спокойно отказаться от девяти, чтобы деньги ушли только за ту, которую действительно стоит покупать.
А все странные квартиры из этого поиска ещё покажу. Там уже накопилось несколько хороших расследований.
Планируете покупку квартиры в Москве или МО в ближайшие месяцы, напишите мне «ИНСТРУКЦИЯ». Отправлю чек-лист того, что стоит проверить ещё до аванса. | 201 |
| 6 |  +6На вторичке воздух продают не квадратными метрами.
Его продают фразами:
«Таких квартир больше не будет».
«Это просто трещинка».
«Документы потом покажем».
«Аванс нужно внести сегодня».
Я собрал пять типажей риелторов воздуханoв, после общения с которыми покупатель перестаёт проверять квартиру и начинает спешить.
Листайте карусель и напишите в комментариях, какого встречали вы.
Возможно, одного персонажа я всё же забыл.
Планируете покупать квартиру в Москве или Московской области?
Напишите в личку слово «ИНСТРУКЦИЯ». Пришлю чек-лист по безопасной покупке до аванса.
#шпионпонедвижимости #покупкаквартиры #вторичныйрынок #недвижимостьмосквы #проверкаквартиры | 201 |
| 7 |  Клиенты пришли ко мне из Telegram с задачей продать квартиру, а затем приобрести новую, ближе к родным в Москве.
Первый этап завершён: квартиру продали, сделку провели.
Теперь начинается следующая часть этой истории, поиск подходящего нового дома.
Спасибо за доверие. Продолжение обязательно покажу.
Планируете продать свою квартиру и одновременно купить другую, напишите в личку слово «ИНСТРУКЦИЯ». Пришлю чек-лист по безопасной покупке и уточню вашу ситуацию. | 224 |
| 8 |  Дело о мокрой стене
Есть в сделках момент, когда квартира перестаёт быть недвижимостью и становится местом происшествия.
Мы приехали на обычную приёмку: осмотреть квартиру, передать ключи и закончить дело.
Но стена уже была мокрой. Вода продолжала сочиться сверху, а все окружающие придерживались старинного правила:
Ничего не видел. Ничего не знаю.
Следствие привело нас этажом выше.
Там обнаружилась ванная, в которой стояла вода, и соседи, которым пришлось объяснить одну неприятную особенность этой стихии: пока люди выясняют, кто виноват, вода продолжает портить чужой ремонт.
В итоге предварительно договорились: причину устранят, повреждённые обои восстановят.
Но в недвижимости устное обещание, это ещё не развязка.
Смотреть ролик здесь | 292 |
| 9 | Вчера обещал показать квартиру, которую мы упустили не потому, что она была плохой, а потому, что попалась слишком рано.
Разобрал, почему на первых просмотрах человеку трудно распознать действительно хороший вариант и как страх ошибиться иногда приводит именно к той ошибке, которой мы пытались избежать.
Поддержать ролик в можно здесь | 243 |
| 10 |  Иногда хорошая квартира появляется слишком рано
На одном из первых просмотров моим клиентам попалась квартира, которая понравилась практически сразу.
Нормальная планировка, продуманное хранение, шумоизоляция, школа рядом. Не показушная. Там действительно можно жить в кайф.
«Мы только начали поиск. Не можем же мы выбрать квартиру сразу. Вдруг следующая будет лучше?»
Мы продолжили просмотры. Видели квартиры новее, эффектнее и иногда даже дешевле. Но каждую из них уже сравнивали именно с первой.
А когда решили вернуться, квартира была продана.
Получился парадокс: решение откладывали, чтобы потом не пожалеть о покупке. А в итоге пожалели, что не приняли его вовремя.
Почему хороший вариант, найденный слишком рано, иногда сложнее выбрать, чем плохой? Разберу завтра в новом ролике.
А вы смогли бы купить квартиру на одном из первых просмотров или всё равно продолжили бы искать? | 260 |
| 11 |  +1Днём работал с клиентами, вечером строил медиаканал-миллионник 😀
Два дня ушло на то, чтобы «Шпион по недвижимости» наконец выглядел так, как я его вижу.
Оставляем или еще как риелторский блог? | 198 |
| 12 | Сегодняшняя квартира напомнила мне одну вещь.
Красивый ремонт способен убедить человека купить квартиру за первые пять минут.
Но жить он потом будет не в ремонте.
А с видом из окна, окружением и всем тем, что не попадает в красивые фотографии.
Видео здесь | 195 |
| 13 | Квартира - это разводы, наследства, долги, бедность, богатство, страх, мечты, ошибки. | 200 |
| 14 |  Сегодня выложил историю квартиры, которая вызвала много споров.
Собственница продаёт её из-за долгов.
Но главный вопрос оказался не в ремонте и не в цене.
А в том, что происходит с квартирой, когда у человека появляются долги.
Как думаете, могут ли в такой ситуации забрать квартиру?
Видео выложил там 👈🏽 | 225 |
| 15 | Сегодня поехал в место, где одна квартира заставила меня задуматься.
Когда работаешь с недвижимостью много лет, начинаешь понимать, что объявление показывает только верхушку.
Красивые фотографии.
Площадь.
Цена.
Но самое важное часто остаётся за кадром.
Почему человек продаёт?
Что произошло?
Есть ли что-то, чего покупатель не увидит с первого взгляда?
Сегодня разбираюсь с одной такой историей. | 202 |
| 16 |  +7Ты копишь на квартиру 10 лет. И одна ошибка может перечеркнуть всё.
Большинство людей копит на квартиру годами.
Работает.
Откладывает.
Во многом себе отказывает.
Именно поэтому цена ошибки здесь слишком высока.
Этот блог я веду не для того, чтобы показывать красивые квартиры.
Я хочу показать то, что многие замечают уже после сделки.
Если хотя бы один человек благодаря этому не купит проблемную квартиру, значит всё это не зря. | 287 |
| 17 |  🚩 99% людей теряют деньги при покупке квартиры из-за этих ошибок.
Снял новый короткий разбор.
В нём 3 вещи, которые я всегда проверяю перед тем, как рекомендовать квартиру своим клиентам.
Большинство обращает внимание на ремонт и цену.
А потом годами расплачивается за то, что не проверило заранее.
Буду постепенно собирать библиотеку коротких правил и разборов по покупке вторички.
Если ролик оказался полезным, напишите какую тему разобрать следующей. | 193 |
| 18 | Снял Rилс на тему:
Золотое правило покупки квартиры, которое может уберечь вас от дорогостоящей ошибки.
#недвижимость #квартира #вторичка #риелтор #покупкаквартиры #ипотека
Пытаюсь добраться к своей глобальной цели, через клиповое мышление. Вдруг получится 😃
Действительно хочу поменять культуру покупки недвижимости в России. | 162 |
| 19 |  🚩 Новый эксперимент.
Проверяю совершенно новый формат роликов.
Без длинных историй.
Только самые важные
красные флаги при покупке квартиры.
Очень интересно посмотреть, как его оценят алгоритмы в социальных сетях и вы.
Особенно тУт | 181 |
| 20 |  КВАРТИРА ДЕШЕВЛЕ РЫНКА
Большинство в такой ситуации радуется. А я начинаю искать, где подвох.
Сегодня у клиента была квартира рядом с метро Коломенская, дешевле рынка.
Вроде все норм. Дом ок, планировка, состояние.
Но дальше начали всплывать детали.
Собственник за границей. И до сделки нам предлагают оставить аванс, который покрывает ему перелёт, проживание и ожидание сделки.
То есть сначала ты платишь за комфорт продавца, только потом покупаешь квартиру.
Здесь обычно люди ломаются психологически.
Зато дешевле рынка…
Но я всегда задаю один вопрос
Почему она дешевле?
Мы отказались.
Потому что в недвижимости правило простое
Если скидку объясняют слишком сложно, значит скидка не случайная
Это риск.
🎥 Полный разбор смотрите здесь: YouTube | 208 |
