Шпион по Недвижимости | Вторичка Москва
前往频道在 Telegram
🔎 Расследую квартиры Москвы @bobkovru - личка Показываю скрытые риски и переплаты до аванса Реальные сделки. Разборы. Выводы. Покупка и продажа вторички под ключ 📘 Инструкция по безопасной покупке — в закрепе Связаться: +7 (926) 411-22-65 · Иван
显示更多875
订阅者
无数据24 小时
无数据7 天
-530 天
数据加载中...
相似频道
标签云
进出提及
---
---
---
---
---
---
吸引订阅者
九月 '269月 '26
九月 '26
+10
在0个频道中
八月 '26
+5
在0个频道中
Get PRO
七月 '26
+12
在0个频道中
Get PRO
六月 '26
+11
在0个频道中
Get PRO
五月 '26
+7
在0个频道中
Get PRO
四月 '26
+11
在0个频道中
Get PRO
三月 '26
+27
在0个频道中
Get PRO
二月 '26
+86
在0个频道中
Get PRO
一月 '26
+66
在0个频道中
Get PRO
十二月 '25
+16
在0个频道中
Get PRO
十一月 '25
+13
在1个频道中
Get PRO
十月 '25
+27
在1个频道中
Get PRO
九月 '25
+45
在3个频道中
Get PRO
八月 '25
+79
在3个频道中
Get PRO
七月 '25
+47
在0个频道中
Get PRO
六月 '25
+109
在0个频道中
Get PRO
五月 '25
+11
在0个频道中
Get PRO
四月 '25
+25
在0个频道中
Get PRO
三月 '25
+33
在0个频道中
Get PRO
二月 '25
+77
在1个频道中
Get PRO
一月 '25
+52
在1个频道中
Get PRO
十二月 '24
+24
在1个频道中
Get PRO
十一月 '24
+35
在2个频道中
Get PRO
十月 '24
+71
在2个频道中
Get PRO
九月 '24
+56
在1个频道中
Get PRO
八月 '24
+173
在15个频道中
Get PRO
七月 '24
+8
在0个频道中
Get PRO
六月 '24
+9
在0个频道中
Get PRO
五月 '24
+11
在0个频道中
Get PRO
四月 '24
+9
在0个频道中
Get PRO
三月 '24
+32
在0个频道中
Get PRO
二月 '24
+149
在0个频道中
Get PRO
一月 '24
+526
在0个频道中
| 日期 | 订阅者增长 | 提及 | 频道 | |
| 30 九月 | +1 | |||
| 29 九月 | 0 | |||
| 28 九月 | 0 | |||
| 27 九月 | 0 | |||
| 26 九月 | +1 | |||
| 25 九月 | 0 | |||
| 24 九月 | 0 | |||
| 23 九月 | 0 | |||
| 22 九月 | 0 | |||
| 21 九月 | 0 | |||
| 20 九月 | 0 | |||
| 19 九月 | 0 | |||
| 18 九月 | 0 | |||
| 17 九月 | 0 | |||
| 16 九月 | 0 | |||
| 15 九月 | +3 | |||
| 14 九月 | 0 | |||
| 13 九月 | 0 | |||
| 12 九月 | 0 | |||
| 11 九月 | 0 | |||
| 10 九月 | 0 | |||
| 09 九月 | 0 | |||
| 08 九月 | 0 | |||
| 07 九月 | 0 | |||
| 06 九月 | 0 | |||
| 05 九月 | +1 | |||
| 04 九月 | +1 | |||
| 03 九月 | 0 | |||
| 02 九月 | 0 | |||
| 01 九月 | +3 |
频道帖子
Я давно думаю о своём доме.
Вчера решил не просто думать об этом, а начать разбираться, как дома вообще строят.
Поехал на стройку дома примерно за 30 млн.
Дом ещё не готов, поэтому сейчас видно то, что потом закроет отделка.
Несколько часов ходил по стройке и задавал застройщику вопросы
Материала набрал много.
Хочу следить за этим домом до самого конца и понять, что здесь сделано хорошо, где есть вопросы и каким я сам однажды хотел бы построить свой дом.
Буду показывать всё по ходу.
| 2 | Если я, то вы не остаётесь один на один с продавцом, документами и решением на 20 миллионов.
Если квартира плохая, я это скажу.
Если цену можно двигать, будем двигать.
Если покупать можно, вы будете понимать почему.
Пишите в личку | 94 |
| 3 | Капец с этими ипотеками, бедные люди. Хз как купить квартиру в Москве с нуля | 177 |
| 4 | ⚡️ С 1 октября семейная ипотека станет 12%? Пока нет.
Сегодня вижу десятки постов с новыми ставками по семейной ипотеке.
1 ребенок 12%.
2 детей 10%.
3 детей 8%.
И дальше ставка якобы снижается с каждым ребенком.
Полез проверять.
Эти цифры действительно обсуждались.
Но на сегодняшний день новые условия ещё не утверждены.
Минфин сообщал другое:
действующие условия семейной ипотеки сохраняются без изменений до 1 октября.
А решение об изменениях будет принято не ранее 1 октября.
Это важная разница.
Сейчас семейная ипотека по прежнему идёт по ставке до 6%.
Лимит кредита для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти 12 млн рублей.
Для остальных регионов 6 млн.
Поэтому я бы пока не принимал решение, о покупке квартиры только из страха:
«Надо срочно успеть до 1 октября».
Как только появятся утвержденные условия, а не проекты и пересказы, разберу их здесь простыми словами.
Сохраняйте пост, чтобы не потерять. | 182 |
| 5 | ⚠️ Большинство людей, которые собираются покупать квартиру, боятся не того.
Привет, это Иван.
Последнее время я постоянно слышу одни и те же вопросы.
Что будет с ценами?
Ставка упадёт?
Сейчас покупать или ждать?
Вторичка или новостройка?
Вопросы нормальные.
Только я всё чаще замечаю странную штуку.
Мы можем неделями переживать из-за ставки или цены квадратного метра и почти не думать о вещах, с которыми потом придётся жить годами.
Для меня главных риска два.
1. Купить квартиру, из которой через год захочется уехать.
Шум за окном.
Неудобная планировка.
Район, который оказался совсем не таким, как казался.
Старая инженерия.
Перепланировка.
Запах.
Парковка.
Соседний дом в трёх метрах от окна.
На фотографии всё это часто не видно.
А после сделки это уже твоя обычная жизнь.
2. Купить квартиру, после которой исчезнет финансовый воздух.
Иногда человек так хочет «наконец своё», что смотрит только на вопрос:
«Могу ли я купить?»
А я бы добавил второй:
«Как я буду жить после покупки?»
Потому что можно купить квартиру и потом несколько лет бояться любого незапланированного расхода.
И вот что интересно.
Ставки изменятся.
Цены тоже изменятся.
Рынок через несколько лет будет другим.
А шум за окном, неудачная планировка и слишком большой ежемесячный платёж останутся с вами намного дольше.
Поэтому на просмотрах мне важнее два вопроса:
Сможет ли человек спокойно жить в этой квартире?
И сможет ли он спокойно жить после её покупки?
Вот об этом я и хочу больше рассказывать здесь.
На реальных квартирах, реальных сделках и реальных решениях. | 192 |
| 6 | Спросил у ChatGPT прямо:
если бы он выбирал квартиру, обратился бы ко мне за сопровождением? Вот что он ответил. | 174 |
| 7 | Настолько хорошо продавал, что я перестал смотреть квартиру 😄
Казалось отличная трёшка почти за 24 млн.
Но когда перестали слушать презентацию и начали внимательно смотреть сам объект, появились вопросы.
Новый ролик | 195 |
| 8 | Ключевая ставка сейчас 14%
Но это не значит, что ипотека тоже стала 14%
Рыночные ставки пока держатся примерно около 18–19%.
На первичке около 18,7%.
На вторичке примерно столько же.
И вот здесь покупателя очень легко поймать на красивую цифру.
Например.
🏠 Квартира стоит 10 млн
Первоначальный взнос 2 млн
Ипотека 8 млн
Ставка 18%
Срок 20 лет
Платёж примерно 123 500 руб
А рядом предлагают другой вариант
🏠 Квартира стоит уже 11 млн
Первоначальный взнос 2,2 млн
Ипотека 8,8 млн
Ставка 16%
Платёж примерно 122 400
Ставка ниже сразу на 2%.
И даже платёж немного меньше.
На первый взгляд второй вариант выгоднее. Но теперь считаем дальше.
За 20 лет процентов примерно получится:
18% - около 21,6 млн
16% - около 20,6 млн
Разница примерно миллион.
Только сама квартира во втором случае уже стоит на миллион дороже. Плюс первоначальный взнос больше ещё на 200 тысяч.
И вот красивая ставка 16% почти перестаёт выглядеть такой красивой.
При покупке квартиры считаем всё:
стоимость самой квартиры
первоначальный взнос
размер кредита
ежемесячный платёж
страховки и комиссии
возможность досрочного погашения
рефинансирование
и сколько денег вы реально отдадите за тот срок, пока будете пользоваться ипотекой
Тем более сейчас рынок очень неоднородный.
Семейная ипотека остаётся около 6%, а обычная рыночная ипотека всё ещё примерно в три раза дороже.
Поэтому две семьи сегодня могут покупать квартиры примерно одинаковой стоимости, но экономика сделки у них будет совершенно разной.
Не выбирайте ипотеку по одной цифре в рекламе.
Сначала посчитайте всю сделку.
Разница между двумя похожими вариантами иногда составляет не тысячи, а сотни тысяч и миллионы рублей.
Шпион по Недвижимости
📲в Max: https://max.ru/channel_Spy | 277 |
| 9 |  Из 10 квартир выбрали одну 🔎
За время поиска мы посмотрели около десяти вариантов.
От девяти пришлось отказаться ещё до аванса.
Где-то были вопросы по состоянию, где-то по документам, а где-то просто было понятно, что это не тот вариант для клиента.
А эту квартиру в итоге купили.
Показываю, почему именно она прошла проверку 👇
Смотреть | 269 |
| 10 |  На просмотре этой квартиры мы хотели развернуться ещё в подъезде.
Но всё самое странное оказалось внутри.
В итоге покупать её мы не стали.
Показал этот просмотр в новом ролике 👇
Тут
или YouTube
Иногда лучший результат просмотра это вовремя уйти 🔎 | 257 |
| 11 |  🔎 Сохраните перед следующим просмотром квартиры
Когда квартира нравится, происходит одна опасная вещь.
Мы начинаем искать причины её купить и гораздо хуже замечаем причины отказаться.
Поэтому я собрал простую памятку из 6 пунктов, которые стоит проверить до аванса.
Кто продавец.
Что происходило с квартирой раньше.
Есть ли обременения.
Кто зарегистрирован.
Нет ли вещей, которые нужно перепроверить.
И только после этого переходить к оформлению.
Сохраните памятку себе или отправьте человеку, который сейчас выбирает квартиру.
А подробную инструкцию по безопасной покупке можно получить у меня бесплатно. | 250 |
| 12 | Новостройки должны подешеветь. Но, похоже, не подешевеют.
На первый взгляд дело выглядит подозрительно. Построено около 120 млн м² жилья, очень много.
Спрос при этом далеко не рекордный.
Казалось бы, всё просто. Квартир много, значит покупателей мало, значит застройщики снижают цены.
Но рынок недвижимости редко бывает таким послушным.
Разбираемся.
Почему цены могут не пойти вниз
Первое. Строить будут меньше. Объём нового строительства уже начали сокращать. По тем данным, которые обсуждали в эфире, относительно 2025 года снижение составляет около 12%.
То есть сегодняшнее большое предложение не означает, что через пару лет квартир будет столько же.
Второе. Застройщикам невыгодно просто снижать цену. Новая квартира строится не только из бетона и кирпича. Земля, рабочие, материалы, техника, кредиты, всё дорожает.
Инфляция никуда не исчезает.
Поэтому застройщик скорее даст вам:
• скидку
• рассрочку
• субсидированную ставку
• красивый подарок
чем просто перепишет цену квартиры с 15 млн на 12 млн.
Третье. Стройки живут на банковских деньгах. Здесь начинается самое интересное.
Застройщики используют проектное финансирование. Чем хуже экономика проекта, тем сложнее и дороже становится финансирование.
Поэтому массовое снижение цен, это уже проблема не только продавца квартиры, а всей конструкции вокруг стройки.
Что, скорее всего, будет происходить. Я бы сейчас не ждал обвала цен на новостройки.
Гораздо вероятнее другой сценарий. Квартиры будут продаваться дольше. Рассрочек станет больше.
Мелким застройщикам станет тяжелее, рынок продолжит укрупняться. А цены будут медленно ползти вверх. Не обязательно быстрее инфляции.
То есть на бумаге квартира может стать дороже, а в реальных деньгах, почти нет.
Вот как сегодня покупатель ошибается
Подожду год. Сейчас всё рухнет, тогда и куплю.
Проходит год.
Цена не рухнула.
Зато изменилась ипотека, закончилась нужная программа или исчезла квартира, которая подходила.
Покупать квартиру только потому, что завтра будет дороже, плохая идея.
Но и годами ждать мифического обвала, тоже стратегия так себе.
А что с семейной ипотекой?
По информации, которую сейчас обсуждают на рынке, резких изменений условий до 1 октября не ждут.
С 1 февраля 2026 года правила уже стали жёстче: одна льготная ипотека на семью, супруги участвуют в кредите как созаёмщики.
Поэтому тем, кто планирует семейную ипотеку, я бы советовал заранее проверить кредитную историю обоих супругов и понять, проходит ли семья по условиям программы.
Потому что такие вещи гораздо приятнее выяснять до выбора квартиры, а не когда уже найден объект и хочется вносить деньги.
Мой сценарий сейчас: большого падения цен на новостройки я не жду.
Скорее медленный рост цен, больше рассрочек, более долгие продажи.
А покупателю придётся выбирать квартиру внимательнее, а не быстрее.
🔎 Я наблюдаю.
А вы сейчас что делаете: ждёте снижения цен или уже смотрите квартиры? | 202 |
| 13 |  Дело сдвинулось. Аванс внесён 🔎
С новым клиентом мы посмотрели около десяти квартир.
И поверьте, насмотрелись.
В одной вопросы начинались почти сразу после входа.
В другой квартира на фотографиях и квартира в реальности оказались, как будто двумя разными объектами.
Где-то не нравилась цена.
Где-то состояние.
А где-то после нескольких вопросов становилось понятно, что лучше просто поблагодарить продавца и идти дальше.
Самое интересное я снимал.
Так что постепенно покажу вам и те квартиры, которые мы решили не покупать.
Иногда именно на них лучше всего видно, за что люди могут случайно отдать миллионы.
А в итоге хороший вариант нашли.
Квартира клиенту понравилась. Документы посмотрели, историю разобрали, основные риски проверили. Критичных проблем не увидели.
Сегодня внесли аванс.
Теперь впереди следующий этап проверки и сама сделка.
Мне вообще нравится один момент в моей работе.
Я не должен убедить человека купить квартиру.
Наоборот.
Из десяти квартир я должен помочь ему спокойно отказаться от девяти, чтобы деньги ушли только за ту, которую действительно стоит покупать.
А все странные квартиры из этого поиска ещё покажу. Там уже накопилось несколько хороших расследований.
Планируете покупку квартиры в Москве или МО в ближайшие месяцы, напишите мне «ИНСТРУКЦИЯ». Отправлю чек-лист того, что стоит проверить ещё до аванса. | 201 |
| 14 |  +6На вторичке воздух продают не квадратными метрами.
Его продают фразами:
«Таких квартир больше не будет».
«Это просто трещинка».
«Документы потом покажем».
«Аванс нужно внести сегодня».
Я собрал пять типажей риелторов воздуханoв, после общения с которыми покупатель перестаёт проверять квартиру и начинает спешить.
Листайте карусель и напишите в комментариях, какого встречали вы.
Возможно, одного персонажа я всё же забыл.
Планируете покупать квартиру в Москве или Московской области?
Напишите в личку слово «ИНСТРУКЦИЯ». Пришлю чек-лист по безопасной покупке до аванса.
#шпионпонедвижимости #покупкаквартиры #вторичныйрынок #недвижимостьмосквы #проверкаквартиры | 201 |
| 15 |  Клиенты пришли ко мне из Telegram с задачей продать квартиру, а затем приобрести новую, ближе к родным в Москве.
Первый этап завершён: квартиру продали, сделку провели.
Теперь начинается следующая часть этой истории, поиск подходящего нового дома.
Спасибо за доверие. Продолжение обязательно покажу.
Планируете продать свою квартиру и одновременно купить другую, напишите в личку слово «ИНСТРУКЦИЯ». Пришлю чек-лист по безопасной покупке и уточню вашу ситуацию. | 224 |
| 16 |  Дело о мокрой стене
Есть в сделках момент, когда квартира перестаёт быть недвижимостью и становится местом происшествия.
Мы приехали на обычную приёмку: осмотреть квартиру, передать ключи и закончить дело.
Но стена уже была мокрой. Вода продолжала сочиться сверху, а все окружающие придерживались старинного правила:
Ничего не видел. Ничего не знаю.
Следствие привело нас этажом выше.
Там обнаружилась ванная, в которой стояла вода, и соседи, которым пришлось объяснить одну неприятную особенность этой стихии: пока люди выясняют, кто виноват, вода продолжает портить чужой ремонт.
В итоге предварительно договорились: причину устранят, повреждённые обои восстановят.
Но в недвижимости устное обещание, это ещё не развязка.
Смотреть ролик здесь | 292 |
| 17 | Вчера обещал показать квартиру, которую мы упустили не потому, что она была плохой, а потому, что попалась слишком рано.
Разобрал, почему на первых просмотрах человеку трудно распознать действительно хороший вариант и как страх ошибиться иногда приводит именно к той ошибке, которой мы пытались избежать.
Поддержать ролик в можно здесь | 243 |
| 18 |  Иногда хорошая квартира появляется слишком рано
На одном из первых просмотров моим клиентам попалась квартира, которая понравилась практически сразу.
Нормальная планировка, продуманное хранение, шумоизоляция, школа рядом. Не показушная. Там действительно можно жить в кайф.
«Мы только начали поиск. Не можем же мы выбрать квартиру сразу. Вдруг следующая будет лучше?»
Мы продолжили просмотры. Видели квартиры новее, эффектнее и иногда даже дешевле. Но каждую из них уже сравнивали именно с первой.
А когда решили вернуться, квартира была продана.
Получился парадокс: решение откладывали, чтобы потом не пожалеть о покупке. А в итоге пожалели, что не приняли его вовремя.
Почему хороший вариант, найденный слишком рано, иногда сложнее выбрать, чем плохой? Разберу завтра в новом ролике.
А вы смогли бы купить квартиру на одном из первых просмотров или всё равно продолжили бы искать? | 260 |
| 19 |  +1Днём работал с клиентами, вечером строил медиаканал-миллионник 😀
Два дня ушло на то, чтобы «Шпион по недвижимости» наконец выглядел так, как я его вижу.
Оставляем или еще как риелторский блог? | 198 |
| 20 | Сегодняшняя квартира напомнила мне одну вещь.
Красивый ремонт способен убедить человека купить квартиру за первые пять минут.
Но жить он потом будет не в ремонте.
А с видом из окна, окружением и всем тем, что не попадает в красивые фотографии.
Видео здесь | 195 |
