Михаил Боровлянский | Про недвижимость

Что такое лучший объект в локации? ⭐️Вы наверняка сейчас подумали про первую линию. Или про угол, который разрезает основной трафик, входящий в ЖК. Может быть, объект рядом с ключевой остановкой. 📌А как насчёт самого дешёвого объекта в локации? Низкая цена входа даёт вам мощное конкурентное преимущество - возможность поставить самую низкую ставку в районе и переманить к себе внимание всех арендаторов, которые сейчас смотрят на соседние помещения. 📎Нам недавно застройщик предложил объект за 140 тыс. р. за м2 в локации, где все остальные покупали по 250–300 тыс. р. за м2. Разница - почти вдвое. И пока соседи пытаются сдать свои помещения по 2 тыс. р. за м2, нам для 10-летней окупаемости было бы достаточно и 1,1 тыс. р. за м2. То есть мы можем демпинговать до бесконечности и всё равно выйти на нормальную окупаемость, а конкуренты на этой ставке улетят за 20 лет окупаемости. ➡️Это преимущество, которого лишены многие собственники, просто потому что покупают что попало за неадекватные деньги. А когда объект не сдается, они упираются в выдуманную ставку и объект пустует годами. ⭐️Я как-то сдавал объект и впервые в жизни услышал от собственника предложение снизить ставку. Как думаете, почему? Она купила этот объект за копейки и могла со спокойной душой демпинговать, пока помещение не уйдёт. Зазор был в полтора раза и это давало ей запас прочности, которого не было ни у кого из соседей. 📌Но это не значит, что вам нужно бежать и скупать всё, что стоит ниже рынка. Это плохая стратегия, которая приведёт к тому, что вы купите то, что никому и даром не нужно. Про волшебную троицу - трафик, плотность, пропорция, забывать не стоит. Всё, к чему я вас призываю - не переплачивать, чтобы не лишаться возможности снизить ставку, если что-то пойдёт не по плану.

Вчера провели эфир с Антоном Мелешко про коллективные инвестиции. Разобрали реальные кейсы, где люди теряли от 1 000 ₽ до 250 млн ₽, обсудили, как отличить нормальное инвестиционное предложение от красивой упаковки и на что смотреть до того, как переводить деньги. Получился очень практичный эфир — без теории ради теории, с конкретными ситуациями, ошибками и вопросами, которые стоит задавать заранее. Если не успели подключиться — оставляем запись 👇 Ссылка на запись: https://us06web.zoom.us/rec/share/ucBNOZrIsHrIABplesEvyKpzAWxwI83Jw4tuHSAXZBq-7JmZltYVnwrTm7xyOwaH.4y2nyY3zQbVvB5aq Секретный код: +y1Rz4vY

Как отличить нормальную инвестицию от проекта, где можно потерять деньги — разбираем прямо сейчас. Реальные кейсы, ошибки инвесторов и конкретные признаки, на которые стоит смотреть до перевода денег. Подключиться к эфиру

📎 Уже через час выходим в эфир. Сегодня в 19:00 с Антоном Мелешко поговорим о том, почему коллективные инвестиции далеко не всегда означают разумную диверсификацию. Будут реальные истории с потерями от 1 000 ₽ до 250 млн ₽, разбор типичных ошибок и конкретные ориентиры, на что смотреть до того, как вкладывать деньги. ➡️ Эфир бесплатный, регистрация обязательна. Регистрация по ссылке

Коллективные инвестиции звучат красиво. Пока не выясняется, что деньги потеряли тоже коллективно. ➡️ Завтра, 18 августа в 19:00, в эфире с Антоном Мелешко поговорим о проектах, куда предлагают зайти «вскладчину», передать деньги в управление или вложиться вместе с красивой презентацией и сильными соцсетями. Разберём реальные кейсы с потерями от 1000 до 250 млн рублей и обсудим, где заканчиваются инвестиции и начинается финансирование чужого «успешного успеха». 📌 18 августа, 19:00. Эфир бесплатный. Регистрация обязательна Регистрация по ссылке

Не покупайте коммерцию в местах, где видите такую надпись

Во вторник приходите на эфир для всех, кто думает, что коллективные инвестиции с ребятами-блогерами из ТГ - это хорошая идея! Или что свои деньги можно "отдать в управление". Или, что купить что-то вскладчину - это разумная диверсификация. Будем обсуждать риски, последствия и реальные доходности!

Почему надо прекращать коллективные массовые инвестиции и вкладываться в адекватные активы? Этот год инвестиционного похмелья ставит рекорды лопнувших, дефолтных, не просчитанных и откровенно мошеннических инвестиционных проектов. Во вторник 18 августа в 19.00 мы с Михаилом Боровлянским проведём эфир, почему надо вкладываться в адекватные активы и работать с профессионалами, а не морщить нос и говорить «фи» на идею юридически проверить, что вам втюхивают. Рассмотрим конкретные кейсы: и проблемные, и успешные. А то у нас есть клиенты с потерями по 100-200 млн. Деньги просто украли. И, знаете, что? Конечно же, никто ничего не проверял. А Михаил на экономических пальцах объяснит, почему 0,5-1-2 млн вскладчину в разные объекты — это не диверсификация, а благотворительный взнос организатору проекта. Соцсети про успешный успех хорошо вести, знаете ли, дело дорогое. Это надо финансировать) Что Вы и делаете этими взносами. Инвестируйте своё время. Эфир бесплатный. Затрём за жизнь и за инвестиции. 18 августа в 19.00 Регистрация обязательна по ссылке (кликайте тут)

Первая линия умирает ⭐️Все чаще наблюдая картину как в спальниках на первой линии арендаторы дышут на ладан, а те, кто открылся во дворах - цветут и пахнут. Все потому что раньше люди бегали за магазинами, а теперь магазины бегают за людьми. 📌Никто не любит гулять рядом с шумной и пыльной дорогой, когда можно пройтись по красивым и тихим дворам. А в новых домах застройщики понатыкали коммерцию везде, и у арендаторов появилась возможность открываться не там, где можно, а рядом с людьми. 📎Самые продуманные застройщики сейчас закладывают коммерцию не фасадом на проспект, а вдоль искусственно построенных пешеходных путей и красивых променадов внутри квартала. От паркинг, к подъездам, от подъездов к детской площадке, от площадки к садику. 🏃‍♀️Арендаторы хотят сидеть на естественном трафике, когда человек не специально идет в магазин, а он идет по своим делам и магазин оказывается у него на пути. ➡️Тут важная пометка, первая линия умирает не везде. В старых районах она чувствует себя прекрасно. Но только потому что там строили коммерцию только на первой линии и люди вынужденны целенаправленно ходить по магазинам. ⭐️Я этот текст написал не для того, чтобы вы вместо первой линии побежали выкупать дворы и променады. Хреновые помещения есть и там, и там - шаблоны не работают. Надо разбираться и внимательно изучать каждую локацию, чтобы найти место, куда будут рваться арендаторы. Ну либо платить деньги тем, кто сделает это за вас: @mborovlyan

На встречу в Москве осталось всего 2 свободных слота. Это индивидуальная встреча один на один с Михаилом в неформальной обстановке: можно обсудить торговую недвижимость, текущие вопросы, поделиться опытом и идеями. 🏃‍♀️ Место: Проектируемый проезд № 4062, 6с1 https://vavilon-cafe.ru ➡️Сегодня, 15 августа 📌 Если хотите занять один из двух слотов, напишите моей помощнице: @AnastasiaSmi P.S Напишите какие ЖК в Москве вы считаете самыми интересными с точки зрения торговой недвижимости? Какие проекты, на ваш взгляд, стоит обязательно отметить? Пишите свои варианты в комментариях 👇

Если завтра будете в Москве — можно встретиться и пообщаться лично с Михаилом ⭐ Предлагаем встретиться около 18:30 в ресторане. Это будет индивидуальная встреча один на один с Михаилом в неформальной обстановке: можно обсудить торговую недвижимость, текущие вопросы, поделиться опытом и идеями. 🏃‍♀️ Место: Проектируемый проезд № 4062, 6с1 https://vavilon-cafe.ru ➡️ Когда: 15.08 в 18:30 📌 Если хотите встретиться, напишите моей помощнице: @AnastasiaSmi

Если после просмотра недооцененного помещения, вы не отряхиваетесь от подвальных блох, то зачем вы туда вообще ездили?

Мы купили помещение в низко этажной застройке ⭐️Да, да, то что я говорил никогда не покупать, мы купили. А знаете почему? Потому что цифры. 📌Приезжаем мы в очередной раз к застройщику смотреть помещения. Мы вместе перебрали все ЖК, посмотрели штук 30 объектов и не нашли ничего интересного по адекватной цене. 📎Последним был ЖК, состоящий из 4х этажных домиков - в округе всего 1700 квартир. Да, по соседству идет активная стройка, но сейчас то людей нет. ➡️Мы люди дотошные, поэтому даже в кажущихся на первый взгляд бесперспективными местах, капаем до последнего. И не зря. Из всей коммерции, что там была нам показали только 2 помещения. На закономерный вопрос, а что остальные прячете, мы получили интересный ответ. Всю остальную коммерцию отдали городу. ⭐️Вы вообще представляете какая там пропорция? И да, 1700 квартир - это очень мало, но на два помещения этого хватит с головой. Благо застройщики в ценообразовании исходят из своих фантазий, поэтому мы отторговали еще миллион и купили. 📌Помещение мы сразу сдали Озону. Это кстати не единственный желающий, туда еще хотела кофейня и УК кого-то сватала. Ставку они давали такую же, а Озон готов был подписываться сходу, поэтому мы долго не думали. ➡️Помещение стоило 13 150 000 р, АП 120 000 р. Итоговая окупаемость - 9,1 лет. P.S. Адрес я вам не скажу, мы еще присматриваемся к тому, что там строят по соседству.

Дорожает ли торговая недвижимость? ⭐️Меня всегда забавляет, как продавцы инвестпроектов закладывают рост цены недвижимости в доходность. Мне очень интересно, исходя из каких фантазий они это прогнозируют и как эта доходность окажется в кармане. 📌Вы сначала попробуйте продать, а потом рассказывайте. У меня есть клиенты, которые уже пару лет пытаются продать квартиры, которые должны были вырасти в цене, чтобы переломиться в коммерцию. ➡️Что касается торговой недвижимости - тут всё проще. Цена = АП × года окупаемости. 📎АП медленно, но верно растёт вслед за инфляцией. Индексация прописана в договоре, но деньги обесцениваются быстрее, поэтому раз в пару лет нужно делать переоценку. Но я бы не записывал это в рост цены - это скорее корректировка под инфляцию. 📌А вот годы окупаемости меняются. Когда я начинал, нормальное помещение можно было купить лет за 8. Когда мы с командой запустили подбор - 10 лет было нормой. Сейчас инвесторы готовы к 11-12 годам за хороший объект. И вот это уже рост цены. Если не верите, попробуйте найти на Авито нормальный ГАБ с чистой 11 летней окупаемостью. ➡️Сейчас в экономике неразбериха, и люди хотят «заземлиться» в недвижимости. Многие достают деньги из вкладов и перекладывают их как вы думаете, куда? Растёт спрос - растёт и цена. Если неразбериха продолжится, желающих «забетонировать» капитал станет только больше. ➡️Но что если завтра всё наладится? Спрос на недвижимость как на «тихую гавань» начнёт остывать. ➡️А если всё наладится надолго? Что, если наша прекрасная страна с увлекательной судьбой будет становиться стабильнее, и капиталисты поймут, что их деньгам здесь ничего не грозит? Все начнут парковать деньги в недвижимость. ⭐️Но на самом деле рост цен на недвижимость вас должен заботить примерно никак. Помещения покупают не для того, чтобы поспекулировать, а чтобы раз в месяц получать смс о поступлении денег на счёт. 📌Рост цен - это не сигнал «пора продавать», а просто побочный эффект того, что желающих получать такую смску становится больше, а помещений нет. Торговое помещение - это не актив, который нужно подержать и продать подороже, а насос, который просто должен продолжать качать.

Дорожает ли торговая недвижимость? ⭐️Меня всегда забавляет, как продавцы инвестпроектов закладывают рост цены недвижимости в доходность. Мне очень интересно, исходя из каких фантазий они это прогнозируют и как эта доходность окажется в кармане. 📌Вы сначала попробуйте продать, а потом рассказывайте. У меня есть клиенты, которые уже пару лет пытаются продать квартиры, которые должны были вырасти в цене, чтобы переломиться в коммерцию. ➡️Что касается торговой недвижимости - тут всё проще. Цена = АП × года окупаемости. 📎АП медленно, но верно растёт вслед за инфляцией. Индексация прописана в договоре, но деньги обесцениваются быстрее, поэтому раз в пару лет нужно делать переоценку. Но я бы не записывал это в рост цены - это скорее корректировка под инфляцию. 📌А вот годы окупаемости меняются. Когда я начинал, нормальное помещение можно было купить лет за 8. Когда мы с командой запустили подбор - 10 лет было нормой. Сейчас инвесторы готовы к 11-12 годам за хороший объект. И вот это уже рост цены. Если не верите, попробуйте найти на Авито нормальный ГАБ с чистой 11 летней окупаемостью. ➡️Сейчас в экономике неразбериха, и люди хотят «заземлиться» в недвижимости. Многие достают деньги из вкладов и перекладывают их как вы думаете, куда? Растёт спрос - растёт и цена. Если неразбериха продолжится, желающих «забетонировать» капитал станет только больше. ➡️Но что если завтра всё наладится? Спрос на недвижимость как на «тихую гавань» начнёт остывать. ➡️А если всё наладится надолго? Что, если наша прекрасная страна с увлекательной судьбой будет становиться стабильнее, и капиталисты поймут, что их деньгам здесь ничего не грозит? Все начнут парковать деньги в недвижимость. ⭐️Но на самом деле рост цен на недвижимость вас должен заботить примерно никак. Помещения покупают не для того, чтобы поспекулировать, а чтобы раз в месяц получать смс о поступлении денег на счёт. 📌Рост цен - это не сигнал «пора продавать», а просто побочный эффект того, что желающих получать такую смску становится больше, а помещений нет. Торговое помещение - это не актив, который нужно подержать и продать подороже, а насос, который просто должен продолжать качать.

Как растить капитал на недвижке ⭐Регулярно на консультациях сталкиваюсь с инвесторами, которые хотят обогнать весь рынок и сделать x100 на недвижке. Реализовывать этот план капкан они собираются за счёт покупки недооценённых или быстро окупаемых объектов. 📌Но есть нюанс. Чем меньше окупаемость - тем больше рисков. В погоне за ростом капитала на недвижке шанс вляпаться в какую-то муть и потерять деньги выше, чем шанс преуспеть. Недвижка сохраняет капитал, а не приумножает его. ➡️Но есть один способ, который сочетает рост капитала с адекватными рисками. И тут важный дисклеймер.

Не рекомендуется людям с неустойчивой экономической ситуацией, без альтернативных источников дохода или других активов, с рискованным родом деятельности, а также без подушки безопасности, соразмерной двум годам выплат по тем рискам, которые они на себя берут.

📎Схема как МММ мир: покупаем нормальный объект, например, за 20 млн ₽ с окупаемостью 10 лет. Под его залог берём кредит по ставке 17-19%, добавляем 30% от цены из своего кармана и покупаем ещё один объект за 20 млн ₽. Платёж по кредиту - 222 445 ₽, доход с аренды - 333 333 ₽. По итогу вы выходите даже в плюс. 📌Но так прекрасно все выглядит только на бумаге - но в этой истории куча рисков. Вас может просто финансово порвать. Напомню дисклемер:

Не рекомендуется людям с неустойчивой экономической ситуацией, без альтернативных источников дохода или других активов, с рискованным родом деятельности, а также без подушки безопасности, соразмерной двум годам выплат по тем рискам, которые они на себя берут.

⭐Это сценарий не для тех, кто хочет просто получать деньги с недвижки. Если уж вы ставите цель растить капитал быстрее рынка - лучше делать это так, чем терять капитал в тщетных попытках обдурить рынок.

Всех, кто хочет лично пообщаться с сетевиками, которые сейчас активно развиваются, приглашаю на завтрашний бизнес-завтрак: https://borovlyanskiycourses.ru/234567890-56789 ⭐Участники: «Люди Любят» и «Вингараж» ➡️Инвесторы услышат логику арендаторов при выборе помещений, которую легко переложить на оценку помещения перед покупкой. ➡️А профессионалы рынка обзаведутся лично познакомятся и обзаведутся связями с арендаторами, которые активно развиваются прямо сейчас. 📹Записи не будет, снимать нельзя - встреча неформальная. Обойдемся без длинных презентаций и лишнего официоза - короткие выступления и живое общение, где можно сразу задать вопросы. 📅 4 августа, вторник 🕚 11:00 - 13:00 📍 СПб, ресторан «Москва» ➡️Участвовать: https://borovlyanskiycourses.ru/234567890-56789

Через 5 минут начинаем эфир «Как сейчас обстоят дела на рынке аренды?», присоединяйтесь: https://t.me/+jAuEnD-WlkQwZjli

Сегодня в 19:00 бесплатный эфир "Как сейчас обстоят дела на рынке аренды?" ⭐️Главный страх инвестора в торговую недвижимость - помещение будет пустовать. Мы сейчас проходим через кризис и многим кажется, что все арендаторы завтра умрут, никто не открывается и вообще жизнь - тлен. 📌С другой стороны нормальные помещения не пустуют. Никто массово не съезжает, а некоторые бизнеса даже новые точки открывают. Ничего не понятно - уже пора паниковать или нет? 📎Завтра в прямом эфире я расскажу, как сейчас обстоят дела на рынке аренды. Какие объекты сдаются, что зависло, кто из арендаторов развивается и реально ли сейчас сдать помещения. Когда: завтра в 19:00 Присоединяйтесь в отдельный чат, эфир проведем в нем: https://t.me/+jAuEnD-WlkQwZjli