Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора

Готово

Сегодня вылетаю на Пхукет. Лечу примерно на пол года с целью зимовки 🌴 Удалось поймать момент, когда все проекты и задачи в Москве завершены. Остается только какое-то количество сделок где я сам инвестор или представляю интересы инвесторов, но это можно курировать удаленно. Грех таким не воспользоваться. Что хочу от этих шести месяцев: перестроить работу так, чтобы она была полностью в онлайне. Хорошо питаться, ходить в зал, сбавить обороты и пожить в спокойном ритме, где работы чуть меньше, а жизни — чуть больше. Такая осознанная перезагрузка. Жить буду на Пхукете и буду рад новым знакомствам. Если вы там же или заглянете ближе к новому году — пишите. P.S. Следующий пост будет про новый объект, который купил в августе. Что ключевое хотите узнать? 💬 Мой канал в Max подписывайтесь

У денег две задачи: сохранять стоимость и приносить доход В квартале «Новая Щербинка» для этого есть два инвестиционных сценария. Готовая квартира с ключами • можно сразу сдавать в аренду • получать регулярный доход • сохранять капитал в недвижимости Новая, завершающая очередь • вход на раннем этапе • цена старта продаж • потенциал роста стоимости по мере строительства Проект уже можно оценить вживую: первая очередь сдана, вторая завершается, работают школа и детский сад. Дома малоэтажные, от 3 до 8 этажей. Инвесторам: квартиры с ключами от 5,9 млн ₽ Брокерам: актуальные лоты и вознаграждение до 6% #реклама 💬 Мой канал в Max подписывайтесь

Мои итоги за август 2026. Уже три года подряд каждый месяц подвожу итоги своих инвестиций в рубрике "Публичный портфель". Предыдущий отчет за июль доступен по ссылке. Инвестиции за месяц: • Выкупил новый объект коммерческой недвижимости в городе Тюмень. Расскажу о нем чуть позже. При покупке объект уже приносил 14% годовых, но я знаю как попробовать "выжать" доходность больше. • Дал в долг сумму в размере 45к$ под 3% в месяц. Это рискованная сделка, но возможность имеется. Иначе валюта лежит без дела, что тоже не очень хорошо. • В процессе продажи доли и техники в компании по байкам. Ожидаю зафиксировать доходность на уровне 22% годовых в валюте. Общие планы: • Закончил основные проекты в Москве. Осталось только пара сделок, которые я просто контролирую с точки зрения статусов. Поэтому улетаю на Пхукет на пол года. • Хочу выделить время на более глубокое изучении ИИ-автоматизаций и создания контента. Возможно удаленно поведу мастермайнд группы по инвестициям или консультации. Ссылка на обновленный портфель: https://creative-khapse-f00ab0.netlify.app/ 💬 Мой канал в Max подписывайтесь

Новый проект, который я держал в секрете. С доходностью выше 30% годовых 😮 С начала года я летал по городам, анализировал локации и объекты под покупку в стратегии self storage — в простонародье кладовки. И в процессе наткнулся на любопытную аномалию. Есть люди, кто покупают морские контейнеры, нарезают на маленькие боксы (кладовки) и сдают это в аренду. Причем ставки аренды порой равны кладовым в подвалах и цоколях. То есть люди платят почти как за отапливаемый склад — а внутри обычный контейнер на парковке. Меня это зацепило. Недолго думая, решили с партнером протестировать формат. Купили морской контейнер на 40 футов, арендовали место на парковке и начал делить его на 17 ячеек. Тогда я ещё не знал, чем обернётся такая мелкая нарезка. Дальше начались сюрпризы — как всегда, там, где их не ждёшь. Первое: сварочные работы вышли дороже самого контейнера. Партнер долго перебирал сварщиков и торговался, пока не нашёл ребят с адекватной суммой. Второе: металл для наполнения тоже оказался совсем не дешёвым. Даже найдя его на 30% ниже рынка, партнер смотрел, как смета множится в разы от первоначальных расчётов «на коленке». И вот это, пожалуй, главный урок для новичка в любой стратегии: реальная стоимость проекта почти всегда кратно выше той, что прикидываешь на старте. Красиво выглядит только на бумаге. Проект отработал уже 3 месяца — и теперь можно посчитать всё честно: сколько реально стоил запуск, что приносит в деньгах и стоила ли овчинка выделки. Как вы думаете, какая математика получилась по итогу? Сколько вложено, какая загрузка и сколько лет окупаемости? 💬 Мой канал в Max подписывайтесь

На прошлой неделе проехал через весь Алтай 😍 Уже второй год подряд собираю близких друзей, знакомых и партнеров в путешествие по одному из самых красивых регионов России. Делаю это в формате автопутешествия на джипах. Семь дней, 20 человек, классные отели, много активностей, общения, вкусной местной еды и элемент преодоления. Делаем сложное воcхождение на высоту 2900 метров. В этот раз получилось снять очень много контента, так что чуть позже выйдет отдельный ролик на YouTube. А пока я монтирую ролик, вопрос к вам. Какой пост вы хотели бы увидеть следующим? • Вариант 1. Мои дефолты случились за 2 года • Вариант 2. Как я купил морской контейнер и сделал из него арендный бизнес (свежий кейс) • Вариант 3. Что я сейчас делаю с деньгами • Вариант 4. Что-то что интересно именно вам. Голосуйте в комментах ⤵️

Погоня за 25% сделала меня беднее. Рассказываю почему 😭 Парадокс, меня можно назвать инвест-блогером и обычно задача подобных каналов рассказывать о том, как вложить деньги наиболее эффективно под хорошую ставку. Однако я друзья, буду вас ОТГОВАРИВАТЬ от этого. И делать я это буду на основе личного опыта и математики. Сначала вопрос к вам. Какую ставку доходности по портфелю вы хотите? Предположу что большинство назовут цифры в районе 25-30% годовых. Проблема в том, что для пассивных инвестиций это очень высокая ставка. Обычно такая доходность всегда завязана на третьих лицах, на людях кто берет деньги в долг, кто делает какой-то проект и так далее. В результате рано или поздно появляются дефолты и просадки. Высокий процент почти всегда идёт в комплекте с высоким риском потерять. А теперь — сама математика. Давайте сравним два портфеля на горизонте 10 лет: 1. Первый — агрессивный. Вы получаете 25% годовых, но раз в 2 года ты теряешь пятую часть капитала на неудачных сделках. Где-то полная потеря. Звучит всё ещё привлекательно, да? В целом верно. 2. Второй — скучный. Доходность 15% годовых на крепких, понятных активах. Коммерция в собственность. Квартира деленая на студии с выгодным кредитом. ПИФы на фондовом рынке или просто акции Сбера (только дивиденды). Без просадок, просто плавный рост год за годом. Итог: капитал вырочтет почти в 4 раза. Вдумайтесь. Скучные 15% обыгрывают агрессивные 25%. И не на чуть-чуть — разрыв серьёзный. В конечном итоге магия сложного процента делает своё дело. Когда капитал растёт стабильно и его не подкашивают потери, он начинает разгоняться сам — процент капает на процент, и с каждым годом всё сильнее. Именно поэтому у меня со временем поменялась картина мира. Раньше я гонялся за процентом. Сейчас гоняюсь за качеством актива. Не «где больше», а «где надёжнее и предсказуемее». Потому что долгосрочно богатым тебя делает не красивая доходность в моменте, а крепкие активы, которые ты просто держишь и не мешаешь им работать. Скучно? Возможно. Зато математика на моей стороне. Что думаете? 🤔 💬 Мой канал в Max подписывайтесь

Кому мы на самом деле что-то доказываем? 🤔 Ловлю себя иногда на странной мысли. Вот я ставлю цели, разбираю сделки, считаю доходность, строю капитал. А если копнуть глубже — зачем? Ради чего вся эта гонка на самом деле? Вижу 3 основные мотивации: 1. Ради свободы или ради семьи. Довольно частый ответ. Но если быть до конца честным, за амбициями почти всегда стоит что-то ещё. Кому-то мы всё это доказываем. 2. Своему прошлому. Кто-то своим родителям или родным. Что выбрал правильный путь, хоть они и сомневались. Кто-то — себе из прошлого. Тому парню, у которого не было денег, который считал копейки и обещал себе, что однажды будет по-другому. И теперь каждая сделка — это тихий диалог с тем собой. 3. Кто-то бежит вперед, чтобы доказать — окружению. Хочется, чтобы уважали, чтобы считались, чтобы место за столом было не последним. Это редко признают вслух, но оно есть почти у всех. И вот что важно понять. Само по себе это не плохо — такие драйверы могут нести вперёд годами. Проблема в другом: если доказываешь что-то другим, финиша не будет никогда. Потому что чужое одобрение — это бездонная бочка. Сколько ни налей, завтра захочется ещё. Последнее время я пытаюсь нащупать другую опору. Не «докажу им», а «мне самому важно это сделать». Разница тонкая, но она меняет всё. В первом случае ты бежишь от чувства, что недостаточно хорош. Во втором идёшь к тому, что тебе действительно интересно и ценно. Мной чаще всего все еще движет мотивация из первых трех пунктов. Но чем дальше, тем яснее: настоящая свобода начинается тогда, когда тебе больше не нужно никому ничего доказывать. В том числе себе. А вы задумывались почему так много времени уделяете финансам, благосостоянию и созданию капитала? От чего или к чему вы бежите? 🤔 💬 Мой канал в Max подписывайтесь

Реальная доходность байков в Таиланде. Итог за 3 года работы. Для тех, кто не знает, я покупаю байки в азиатских странах и сдаю в аренду. Очень приятный инструмент с низким порогов входа, материальным активом и ежемесячным денежным потоком. Это я делаю на протяжении уже последних трёх лет. Было свободное время на выходных и я наконец-то я смог подбить четкую доходность по всему своему парку за всё время. Итак что получилось? Прикладываю скриншот. Прямо сейчас у меня: 10 байков. которые катаются, купленных в разных промежутках времени. При условии, что я их продам по рыночной цене, совокупно мне принесут 22% годовых чисто. Это еще при условии, что один из байков у меня угнали в Камбоджу. В целом довольно неплохой результат, учитывая, что это валютное вложение. Сейчас есть предложение продать парк и я вот размышляю, стоит это делать или нет. Что думаете? 💬 Мой канал в Max подписывайтесь

На неделю прилетаю в Москву! И сразу позвали спикером на мероприятие. А я уже приглашаю вас 🙃 Тема: «Инвестирование в кладовые как новый способ создания капитала» Обсудим, почему кладовые становятся отдельным инвестиционным инструментом, как на них можно зарабатывать и на что смотреть перед покупкой. Бонусом: расскажу про свой новый объект, который сейчас покупаю. Так сказать эксклюзив. Помимо меня будет еще около 6 спикеров по разным темам, от коммерции в формате ГАБы до земельных участков. Кстати сделку, о которой я писал выше, предложили именно эти ребята. Дата: 16.08.2026 Время: 12:00 по мск Москва: Ресторан Spaten Haus г. Москва, ул. Большая Лубянка. Завтрак включён Стоимость участия: • Для моих подписчиков по промокоду "Смирнов" — 4500Р (скидка 20%) Для брони места пишите Александре: @alalikovna и до встречи. 💬 Мой канал в Max подписывайтесь

Снова успешная сделка по земле? Неужели это чудо актив, который всегда приносит деньги? 🤔 В начале июня получилось зайти в сделку с землей в Московской области. Предложили партнеры. Стратегия традиционная. Покупается участок, делится на несколько маленьких и продается. Забавно, что это уже вторая сделка в этом районе за год, причем по той же самой стратегии. Я человек скептичный и обычно не верю в позитивные сроки. Плюс рынок затормозился сильно и когда в фин модели было написано 6 месяцев, для себя сразу заложил 1-1,5 года. Однако каково моё удивление, когда задатки по объекту пошли уже чуть ли не на третью неделю с момента покупки. Сейчас ждем получение документов после раздела и выходим на сделки. Посмотрим, какие цифры выйдут по итогу, но если на вложенные 3 млн получится сделать 30% годовых или выше, это будет очень хорошо. Поскольку я по всем сделкам пересмотрел сейчас ожидания и если получается около 20-25% это уже супер результат. Итоговый пост обязательно напишу, рассказав все детали. P.S. Прикладываю предварительный план участков и фин-модель. Заодно потом сверим, попадем в нее или нет. 💬 Мой канал в Max подписывайтесь

Сколько стоит набрать 10 тыс подписчиков на YouTube? Вчера перешел заветную круглую отметку в одной из социальных сетей. Решил поделиться основными выводами. 1. Больше всего у меня "залетали" видео где я был сам собой, без проф монтажа, сценария и красивой картинки. Делай от души и рассказывай о том, что нравится. Аудитория это чувствует. 2. Себестоимость монтажа одного видео около 15 тысяч. За все время я потратил примерно 960 тысяч. И примерно х2 к этому ушло на продюссеров, обложки, обучение, оборудование. В общем, YouTube хобби не бесплатное. 3. Меня 3 раза узнали на улице благодаря нескольким видео. Неожиданно, когда к тебе подходят и здороваются. 4. Выпускать видео нужно стабильно, пусть и иногда этого не получается делать. Если выпускаешь редко - тебя забывают (приходят другие авторы). Даже если контент хороший. 💬 Мой канал в Max подписывайтесь

Мои итоги за июль 2026. Уже три года подряд каждый месяц подвожу итоги своих инвестиций в рубрике "Публичный портфель". Предыдущий отчет за июнь доступен по ссылке. Инвестиции за месяц: • Готовлюсь к новой сделке. Планирую выкупить интересный объект. Довольно контентный. Пока в проработке. • Ранее рассказывал, что веду пару клиентов и их капиталы. С одним зашли в сделку по земле, снова в Московской области в Пушкино. На удивление быстро нашлись покупатели. Из 3х участков два уже на задатках. • Неопределенность везде высокая, коплю кеш. Откупаю доллары. Слежу за тем, чтобы расходы были меньше, чем доходы. В общем - надежный финансовый фундамент в приоритете. Общие планы: • В конце августа лечу на Алтай группой из 20 человек. Будем наслаждаться природой в формате автопутешествия. • В начале сентября улетаю в Тайланд и в целом в Азию, буду там скорее всего до начала следующего лета. Надо заняться валютными вложениями, в том числе байками, которые колесят на Пхукете. • За август задача закрыть все старые задачи, которые откладывал или которые подвисли. Что идет не по плану: • Мой офис в Москве пока в собственность не получен. Еще доделывается ремонт. По плану было получить еще в июне. • Тюменские сделки с коммерцией идут не так быстро как хотелось бы, влияет фактор экономики. Арендаторов и покупателей стало меньше, это чувствуется. P.S. Все изменения по финансам уже отобразил в публичном портфеле по ссылке. В этот раз без традиционно гифки, дизайнер в отпуске 🙃 💬 Мой канал в Max подписывайтесь

Ищу несколько человек для короткого разговора про кладовки 🙃 Я сейчас изучаю рынок, и мне интересно пообщаться с инвесторами, которые рассматривают для себя подобного рода проекты — покупку цокольного или подвального помещения и создание из него кладовых под сдачу, по той же механике, что я уже делал. Для меня это в первую очередь повод познакомиться, пообщаться и дать друг другу пользу. Кого ищу: людей, которым эта тема близка — уже присматривались к кладовкам, думали или просто держат в голове такое направление. Что предлагаю: созвониться буквально на 30 минут. Я задам несколько вопросов — хочу понять, что интересует людей, которые смотрят в сторону этого формата: какие сомнения, какие ожидания, на что смотрите в первую очередь. А в обмен на ваше время — вторая половина звонка ваша. Отвечу на любые вопросы по кладовкам: всё, что знаю по этой теме изнутри, включая подводные камни. Дополнительно пришлю чек лист на что смотреть, чтобы грамотно выбрать объект. Если откликается — напишите мне в личку @Smirnovv_work, договоримся об удобном времени. Звонок будем делать в Zoom. 💬 Мой канал в Max подписывайтесь

На днях был гостем подкаста вместе с Александром Позняковым — и разговор получился настолько плотным, что решил вынести здесь главное. О чём говорили: 1. Капитал начинается не с инвестиций, а с дельты. Прежде чем думать, куда вкладывать, нужно регулярно оставлять разницу между доходом и расходом. На старте жизни выгоднее максимально наращивать капитал, а уровень потребления повышать постепенно. Звучит банально, но именно эта дисциплина решает больше, чем выбор конкретного актива. 2. Деньги, которые просто лежат — это деньги, которые исчезают. Особенно в России, где инфляция съедает накопления быстрее, чем кажется. Здесь мы с Александром сошлись: недвижимость остаётся одним из самых понятных и устойчивых инструментов, чтобы капитал работал, а не просто хранился. 3. Капитал нужно делить по уровню риска. Отдельно — «неприкасаемая» часть в пассивных активах, которая закрывает базовые потребности семьи. Отдельно — часть на риск и рост доходности. Смешивать эти корзины — частая и дорогая ошибка. 4. Самое опасное в кризис — метаться в незнакомое. Пожалуй, самый ценный тезис разговора. Большинство теряет деньги не потому, что рынок сложный, а потому что в турбулентность люди резко бросаются осваивать чужие для себя инструменты. Надёжнее — оставаться в своей стратегии и действовать последовательно, а не на эмоциях. Получился разговор, который стоит посмотреть целиком — там больше конкретики и живых примеров, чем можно уместить в один пост. 🔗 Смотреть подкаст: https://youtu.be/DSQw1XAoEh8?si=kQnZTNvATg0848DI Какой из пунктов откликнулся вам больше всего? 🤔 💬 Мой канал в Max подписывайтесь

Мои друзья спросили, в чём цель моей жизни? Вот что я ответил: 😮 На выходных разговорились о том, у кого какая цель в жизни. Вопрос простой на словах, но когда очередь дошла до меня, я поймал себя на том, что впервые формулирую это вслух. Для меня сейчас цель складывается из трёх вещей: 1. Чувствовать себя свободным. Это, наверное, главное. Свобода для меня — это когда я никому ничего не должен. Ни кредитов, ни обязательств, которые я не могу закрыть. Мне нравится быть в крепкой позиции: пусть мой капитал и доход растут медленнее (так как я беру меньше рисков на себя), но при этом я в состоянии спокойствия и стабильности. Приятно осознавать, что если хочешь, можешь остановиться и ничего не делать. И мир не разрушится. 2. Иметь рядом людей, с которыми интересно. Крепкое окружение — это огромная ценность. Причём в идеале — без финансовых переплетений. Как только между людьми появляются деньги, коммуникация усложняется, а отношения теряют лёгкость. Мне же хочется, чтобы рядом были люди, которым интересен я сам — как человек, а не как партнёр по сделке. Те, с кем просто хорошо и по-настоящему интересно. 3. Находить смысл в труде. Я убеждён, что всегда нужно что-то делать. Развиваться, двигаться вперёд. Моя мама всегда говорила "труд сделал из обезьяны человека". Для меня смысл — именно в деятельности, а не в точке, где можно остановиться и ничего не хотеть. И высший пилотаж — когда эта работа ещё и приносит удовольствие. Тогда это уже не «пахота ради результата», а просто жизнь, которая тебе нравится. Вот и вся конструкция. Свобода, люди и дело. Чем дольше живу, тем больше убеждаюсь, что всё остальное — производное. А в чём цель для вас? Если сформулировать честно, в двух-трёх пунктах — что получится? 🤔 P.S. На фотке я работаю в маленькой забегаловке в Америке за 15 долларов в час. Тогда я совершенно случайно получил визу (не зная языка) и уехал работать на лето будучи студентом 2-го курса. Было очень тяжело, но один из лучших этапов жизни. Думаю у каждого был подобный. 💬 Мой канал в Max подписывайтесь

Из подвала Тюмени на неделю переместился отдохнуть в Сочи 😍 После того как доделал проект, появилось время отдохнуть (заодно отпраздновать ДР). Выбор в этот раз пал на спокойный отдых в горах, где красивые пейзажи и тихо. Всю неделю жил максимально просто: гулял, дышал горным воздухом, залипал на виды с высоты, вкусно ел и никуда не спешил. Оказалось, для того чтобы голова наконец замолчала, много не надо. Жил, кстати, в отеле Green Flow — записывал как-то подкаст с его основателем. У них там вся концепция построена вокруг восстановления: помочь человеку из вечного городского ритма и инфошума наконец остановиться. Спа, еда и атмосфера - выше всяких похвал. Пару раз и в казино заглянул. Один раз выиграл покерный турнир для новичков. Потом решил побаловаться и на 10к поиграл в рулетке (удвоил банк за пару часов и счастливый ушел). Был кто в поляне? Какое время года там предпочитаете? 💬 Мой канал в Max подписывайтесь

Идеального момента для больших решений не существует 🤔 С покупкой квартиры так же, как с бизнесом: пока ждёшь, что «вот сейчас рынок успокоится, ставки снизятся, цены откатятся» — время идёт, а хорошие возможности уходят вместе с ним. Вопрос, который сегодня волнует почти всех: покупать сейчас или подождать? Но, на мой взгляд, ожидание чаще приносит только упущенные варианты. Поэтому вопрос эффективнее ставить иначе — не «когда», а «что именно» покупать, чтобы это имело смысл и дало прирост. И в такие моменты особенно ценно, когда есть человек, который не просто покажет список проектов, а честно скажет, есть ли в этой покупке смысл. Один из таких контактов на рынке — Оля Манукян из MONEYARD. Сама действующий инвестор, в собственности у нее премиальные объекты в Москве — то есть смотрит на недвижимость не только как брокер, а как человек, который вкладывает собственные деньги. А это, как правило, другой уровень ответственности за то, что советуешь. У неё в канале @moneyard_real_estate разбирают ровно то, что важно тем, кто не хочет купить просто картинку: • какие проекты действительно сильные • где есть нормальные рассрочки • как покупать без ипотеки и лишних переплат Сейчас там же есть подборка проектов с рассрочками 0% — от 100 тыс/мес до 6 лет, без банков и процентов. Можно просто заглянуть и посмотреть, какие вообще бывают условия на рынке. @moneyard_real_estate 💬 Мой канал в Max подписывайтесь

Для тех кто пропустил вебинар по кладовым, выложил видео-ролик на YouTube в котором полностью рассказал о проекте, который получился в Тюмени. За 18 минут раскрываю все ключевые вопросы, начиная от поиска и выбора помещения, заканчивая оператором с которым работаю, ключевыми этапами работ и тем, сколько на что было потрачено. Ссылка на видео: https://youtu.be/NWiiOJDcBkk?si=Z-5CyDHOVGYdya9e P.S. Ближе к вечеру выложу еще ссылку на RuTube в комментариях к этому посту.