Александр Колотий | Риелтор | Недвижимость Москва и МО
Open in Telegram
Помогаю купить и продать недвижимость в Москве, области и регионах. Разбираю сделки, честно отвечаю на вопросы. 2000+ сделок с 2010 года. Для консультации напишите в бот @a_kolotii_bot. Отвечу лично. · https://www.youtube.com/@a_kolotii · todayestate.ru
Show more2 010
Subscribers
-124 hours
-57 days
-2430 days
Data loading in progress...
Similar Channels
Tags Cloud
Incoming and Outgoing Mentions
---
---
---
---
---
---
Attracting Subscribers
September '26
September '26
+5
in 0 channels
August '26
+21
in 0 channels
Get PRO
July '26
+18
in 0 channels
Get PRO
June '26
+29
in 1 channels
Get PRO
May '26
+36
in 0 channels
Get PRO
April '26
+48
in 0 channels
Get PRO
March '26
+36
in 0 channels
Get PRO
February '26
+35
in 0 channels
Get PRO
January '26
+13
in 0 channels
Get PRO
December '25
+25
in 0 channels
Get PRO
November '25
+23
in 0 channels
Get PRO
October '25
+13
in 0 channels
Get PRO
September '25
+15
in 0 channels
Get PRO
August '25
+37
in 2 channels
Get PRO
July '25
+77
in 0 channels
Get PRO
June '25
+31
in 0 channels
Get PRO
May '25
+44
in 0 channels
Get PRO
April '25
+86
in 2 channels
Get PRO
March '25
+119
in 5 channels
Get PRO
February '25
+110
in 2 channels
Get PRO
January '25
+74
in 3 channels
Get PRO
December '24
+39
in 0 channels
Get PRO
November '24
+53
in 0 channels
Get PRO
October '24
+346
in 2 channels
Get PRO
September '24
+333
in 2 channels
Get PRO
August '24
+245
in 0 channels
Get PRO
July '24
+130
in 1 channels
Get PRO
June '24
+23
in 1 channels
Get PRO
May '24
+44
in 4 channels
Get PRO
April '24
+17
in 0 channels
Get PRO
March '24
+20
in 0 channels
Get PRO
February '24
+289
in 3 channels
Get PRO
January '24
+4 043
in 5 channels
Get PRO
December '23
+931
in 8 channels
Get PRO
November '23
+109
in 5 channels
Get PRO
October '23
+138
in 3 channels
Get PRO
September '23
+1 517
in 0 channels
| Date | Subscriber Growth | Mentions | Channels | |
| 10 September | 0 | |||
| 09 September | 0 | |||
| 08 September | +1 | |||
| 07 September | 0 | |||
| 06 September | 0 | |||
| 05 September | +1 | |||
| 04 September | +1 | |||
| 03 September | +2 | |||
| 02 September | 0 | |||
| 01 September | 0 |
Channel Posts
Сегодня оценивал квартиру в одном ЖК.
Весь ЖК сдавался с отделкой от застройщика. Дома уже построены и сданы, квартиры переданы собственникам. При этом у застройщика ещё остались непроданные квартиры.
И вот что я заметил: квартиры от физлиц стоят значительно дешевле, чем квартиры у застройщика.
Вот прям пример двух одинаковых по площади квартир в одном корпусе, расположенных друг над другом. Обе с отделкой.
Квартира от собственника:
— 3-й этаж;
— площадь — 103,7 м²;
— стоимость — 115 000 000 рублей;
— стоимость квадратного метра — 1 108 968 рублей.
https://www.cian.ru/sale/flat/332275304
Квартира от застройщика:
— 2-й этаж;
— площадь — 102,2 м²;
— стоимость — 183 960 000 рублей;
— стоимость квадратного метра — 1 800 000 рублей.
https://www.cian.ru/sale/flat/330982230
То есть квартира от застройщика даже на 1,5 м² меньше, но стоит почти на 69 млн рублей дороже.
Квадратный метр у застройщика дороже на 691 032 рубля — примерно на 62%.
И такая разница не только между этими двумя квартирами. В других корпусах ситуация такая же: квартиры от застройщика стоят значительно дороже.
Возникает вопрос: какой смысл смотреть, насколько подорожали квартиры, ориентируясь на цены застройщика, если собственники не могут продать свои квартиры даже значительно дешевле?
При оценке квартиры всегда надо ориентироваться не на прайс застройщика, а прежде всего на предложения от собственников в этом же ЖК и на квартиры в похожих домах рядом. А если есть информация о реальных сделках — ещё и на неё.
Прайс застройщика и реальная рыночная цена — иногда совершенно разные цифры. Ну или кто-то покупает у застройщика с закрытыми глазами, думая, что он предлагает лучшую цену.
| 2 | Писал недавно пост про агентов. Сейчас хочется добавить ещё про одного.
На этой неделе я тоже столкнулся с плохим и просто ужасным агентом — бессердечным, жестоким и алчным. Агентом, который готов забрать у людей последнюю копейку и загнать их в кредит.
Это я!
И это лишь часть того, что я услышал в свой адрес во время разговора с потенциальным покупателем.
Суть ситуации такая: я не согласовал желаемые покупателем условия сделки.
Он хотел получить скидку в размере 300 000 рублей и попросил подождать ещё полтора месяца, пока у него не закончится депозит. Но у нас уже был другой покупатель, которого ждать не нужно и который готов купить квартиру сейчас за те же деньги.
Я честно рассказал ему о другом покупателе и объяснил: мы готовы без проблем подождать полтора месяца, но тогда уже без скидки в 300 000 рублей. А какой собственнику смысл одновременно предоставлять скидку и ещё полтора месяца ждать?
Причём, по версии покупателя, мы должны были взять у него аванс с условием, что он сможет в любой момент забрать деньги обратно, если в стране «что-то пойдёт не так».
В итоге договориться не получилось. Закрывать депозит сейчас им невыгодно с их слов, а брать кредит на недостающие 300 000 рублей они не собираются, потому что это тоже невыгодно.
Поэтому я оказался самым ужасным риелтором, которого они когда-либо встречали.
А по этой квартире на следующей неделе уже состоится сделка с другим покупателем.
К чему я всё это?
На своём жизненном пути я заметил одну простую вещь: один и тот же человек может кому-то нравиться, а кому-то — нет.
Один и тот же специалист для своего клиента, чьи интересы он защищает, может быть лучшим в своей сфере, а для другой стороны — самым ужасным.
Всегда есть две стороны медали. | 522 |
| 3 | Писал пост про агентов. Сейчас еще хочется добавить про одного.
На этой неделе тоже столкнулся с плохим и ужасным агентом, бессердечным, очень жестоким и алчным. Агентом, который готов забрать последнюю копейку у людей и загнать их в кредит.
Это я!
Это всего была часть слов и еще много другого негативного я слышал в свой адрес разговаривая с потенциальным покупателем.
Суть такая. Я не согласовал покупателю его желаемые условия по сделке.
Он хотел скидку и чтобы его подождали еще полтора месяца, когда у него закончится депозит. Но у нас был другой клиент, которого не надо ждать и готов купить сейчас за те же самые деньги.
Честно ему сказал, что есть другой покупатель с такой же скидкой, но мы готовы подождать полтора месяца без проблем, только без предоставления скидки в размере 300 000 руб, а то какой смысл ждать причем еще мы должны были взять по его версии аванс, так как у него должна быть возможность вернуть деньги, если в стране что-то пойдет не так. Их
В итоге договориться с ним не получилось, а я самый ужасный риелтор с которым они встречались. | 1 |
| 4 | Я не хочу сказать, что все риелторы плохие. Просто я очень сильно погружён в эту профессию, и мне приходится взаимодействовать с большим количеством агентов.
Недавно мы с клиентом покупали квартиру. Как раз на днях я выкладывал в сторис в инсте видео про неё. Если не подписаны, то вот мой инст: https://www.instagram.com/a_kolotii
С той стороны был просто отличный риелтор и великолепный человек! Разговаривал по делу, всё, что обещал, сделал. Никогда не искал отговорок, а искал только способы решить тот или иной вопрос и продать квартиру.
У этого агента были ненадёжные клиенты с финансовыми трудностями. Я посоветовался со своим клиентом, и по моей рекомендации мы передали задаток именно агенту, чтобы застолбить квартиру за нами. Было понятно, что он сделает всё, чтобы продать эту квартиру нам, а если возникнут проблемы, точно вернёт деньги. Его клиенты такой уверенности не внушали, поэтому им я деньги давать отказался)
С такими людьми работать — одно удовольствие. Сказал — сделал! | 660 |
| 5 | Знаете, какая ситуация меня очень сильно бесит 🤬 при общении с агентами?
Когда вопрос можно решить за минуту и двигаться дальше к сделке, но они всё усложняют. И тогда только мой крепкий ремень сдерживает меня, не давая превратиться мне в Халка.
Надо купить объект для клиента, и мне нужен от агентов один документ. Они говорят: «Приезжайте и смотрите». Я отвечаю: «Пришлите фото, мне этого будет достаточно». Они снова: «Нет, приезжайте, и мы вам его покажем».
Объект находится в области, и, чтобы доехать до них, мне надо потратить на поездку практически весь день и бак бензина (сейчас это проблема). А чтобы сфотографировать и отправить документ, нужна всего минута.
Я говорю: «Приезжайте сами в Москву и покажите, если вы считаете нормально так людей гонять. Вы ведь заинтересованы в том, чтобы продать объект». А они мне: «Ну так объект-то где находится? В области. Значит, сами и езжайте». 🫠
Я верю, что когда-нибудь за этот рынок всё-таки возьмутся, очистят его и он станет адекватным и цивилизованным. Такой подход к работе, когда тебе выкручивают руки, мне не понятен!
Все почему-то думают только о юридической составляющей сделки. Но я уже много раз говорил, что 80% успеха — это структура сделки и люди, которые ею занимаются. Объект может быть идеальным, но плохой и не разбирающийся в своей работе менеджер легко завалит всю сделку. | 617 |
| 6 | Соскучился по вашим вопросам, недавно в запрещённой сети поотвечал, решил, что и здесь тоже будет интересно.
Спрашивайте, что интересно. Можете в комментариях, если хотите анонимно, то пишите сюда: https://t.me/super_anon_123_bot?start=340895854 | 558 |
| 7 | Про семейную ипотеку меня спрашивают едва ли не через день, и половина вопросов повторяется.
«Можем ли мы с мужем оформить две семейные ипотеки отдельно?»
С 1 февраля 2026 года — нет. Теперь действует принцип «одна семья — одна семейная ипотека». Если супруги состоят в официальном браке, они должны выступать созаёмщиками по одному кредитному договору. Поэтому оформить одну семейную ипотеку на мужа, а вторую — отдельно на жену, больше не получится.
«А если семейная ипотека уже была и мы её закрыли — можно взять новую?»
Если предыдущий льготный кредит был оформлен до 23 декабря 2023 года, он не учитывается при определении права на новую семейную ипотеку.
Если кредит был оформлен после 23 декабря 2023 года, повторно воспользоваться программой можно только при одновременном выполнении нескольких условий:
— предыдущий льготный кредит полностью погашен;
— после его оформления в семье родился или был усыновлён ещё один ребёнок;
— площадь нового жилья больше площади предыдущего.
На сегодняшний день программа действует до 31 декабря 2030 года включительно. Ставка — до 6% годовых, первоначальный взнос — от 20%. Максимальная льготная сумма кредита составляет 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн рублей для остальных регионов.
По возрасту условия такие:
• Один ребёнок — ему должно быть не больше 6 лет включительно, то есть он ещё не достиг семилетнего возраста.
• Двое и более детей — оба должны быть несовершеннолетними, то есть младше 18 лет. Но для этой категории действуют ограничения по регионам и населённым пунктам покупки.
• Ребёнок с инвалидностью — он должен быть младше 18 лет.
Возраст ребёнка проверяется на дату заключения кредитного договора. Например, если ему уже исполнилось 7 лет и других оснований нет, оформить семейную ипотеку нельзя. | 617 |
| 8 | ЦБ и Минстрой готовят законопроект про рассрочку от застройщиков.
Тема рассрочки почему-то постоянно всплывает в новостях. С давних времён застройщики давали рассрочку, и раньше это не было проблемой. Но сейчас государство решило вмешаться — видимо, видят проблему и хотят навести порядок.
Главная причина, на мой взгляд, — плохое финансовое планирование, причём с обеих сторон, и у застройщика, и у покупателя.
Застройщики привлекают покупателей рассрочкой, чтобы увеличить продажи. Здесь два сценария. Первый — обещают, что квартира подорожает, и человек рассчитывает просто перепродать её с прибылью. Второй — те, кто боится высокой ключевой ставки, берут рассрочку в расчёте, что ставка снизится и потом можно будет взять ипотеку подешевле. Рекламные каналы этому только помогают, и люди, не оценив трезво свои финансовые возможности, влезают в такую схему — а потом не справляются.
Недавно попадалось видео в инстаграме: женщина ругала застройщика и риелторов — купила в рассрочку квартиру, кажется, в ЖК «Шагал», а ключевая ставка так и не снизилась, как она рассчитывала. В итоге расторгла ДДУ и потеряла первый взнос, 1 млн рублей.
Многие думают не о том, чем будут платить по рассрочке дальше, а только о самой возможности зайти в сделку подешевле сейчас. Раньше рассрочка была в основном до ввода дома. Сейчас её хотят растянуть — до 3 лет уже после ввода.
Второе, что хотят урегулировать, — цену. Застройщики в рассрочку часто продавали квартиры дороже: если человек согласился на рассрочку, ему можно продать на 10-20% дороже, он не думает о будущих сложностях, ему важно просто зайти в сделку. Это делает положение дольщика ещё хуже — он не сможет выйти из объекта без потерь, если понадобится.
Рассрочка — хороший инструмент, если подходить к ней расчётливо и обдуманно.
Закон ещё дорабатывается — как только примут, расскажу подробнее. Если сейчас рассматриваете покупку в рассрочку, стоит уточнять у застройщика актуальные условия: они могут поменяться раньше, чем ждёте.
🔗 Читайте меня в MAX | 548 |
| 9 | Дополню предыдущий пост.
Мне непонятно, почему вообще получается такая ситуация: человек, который отказался от участия в приватизации квартиры, может сохранить право бессрочного пользования ею. Без его согласия приватизация не могла пройти, но он ведь сам решил отказаться от участия в ней. Следовательно, квартира или доля в ней ему не нужна — так пусть тогда и право на проживание не сохраняется.
Да, таким образом на законодательном уровне защищают права человека. Но он ОТКАЗАЛСЯ становиться собственником и нести бремя содержания недвижимости — так пусть тогда теряет и право проживания. Сейчас же прекратить это право, по сути, можно только в том случае, если он сам добровольно откажется от пользования квартирой.
Невнимательный покупатель может легко купить квартиру с таким сюрпризом и получить головную боль на годы. Это какая-то законодательная ошибка, которая тянется ещё со времён начала приватизации и которую точно надо исправить. | 585 |
| 10 |  Листал объявления и наткнулся на продажу такой квартиры. В ней прописан человек с правом пожизненного проживания — наверное, отказник от приватизации.
А ниже в объявлении написано, что агентство выдаёт ГАРАНТИЙНЫЙ СЕРТИФИКАТ чистоты сделки.
Хочу вам подсветить, что все эти обещания и сертификаты — маркетинговый ход, чтобы потенциальный покупатель поверил, что в случае проблем ему что-то компенсируют. Агентства, которые раздают такие сертификаты, — это то же самое, что промоутер у метро, раздающий скидочные флаеры на стрижку в соседней парикмахерской. Вот квартира продаётся с конкретными сложностями, а они предлагают сертификат чистоты сделки. На что тут сертификат — непонятно.
Человек купит квартиру и вместе с ней возможную головную боль на годы. А так да: право собственности, возможно, никто и не будет оспаривать, и сама покупка будет считаться чистой.
Чтобы получить компенсацию по такому сертификату, даже если он будет от страховой компании, нужно, чтобы, как говорится, рак на горе свистнул. То есть никогда. Флаер на стрижку — то же самое, что и этот сертификат. | 576 |
| 11 | No text... | 571 |
| 12 | СМИ: Жильё в Москве под сдачу окупается в среднем за 24,4 года.
Доходность аренды однушки при этом упала с 5,1% в 2019 году до 4,1% сейчас. Для сравнения — окупаемость коммерческой недвижимости считается хорошей на уровне 10 лет, а 8-9 лет — уже отличный показатель. Получается, это почти в два с половиной раза быстрее, чем жильё.
Иногда клиенты, у которых есть свободные деньги, спрашивают: а может, купить коммерцию для сдачи, это же выгоднее? Давайте попробуем разобраться.
Коммерция всегда была выгоднее для сдачи в аренду, но большая часть людей не хочет с ней связываться — потому что непонятно, как это работает. Всем проще купить жильё и сдавать: пусть это приносит даже 4-5%, меньше, чем на вкладе, зато людям это понятно. С жильём проще — съехал один арендатор, быстро заселили другого, договоры в основном составлены на коленке, и по факту никакой ответственности ни у одной из сторон нет.
Скажете — как это нет, там же всё прописано в договоре? Но давайте смотреть правде в глаза: кто из вас пойдёт судиться за незначительный ущерб от арендаторов? Да никто. Поворчит, что арендаторы всё испортили, в крайнем случае снимет видео и расскажет в соцсетях — и забьёт на этот вопрос. То же самое с арендатором: если скажут съезжать, потому что квартиру продают, — соберёте вещи и согласуете сроки выезда. Так что в аренде жилья хоть что впишите в договор — всё держится на честном слове. Ещё плюс сдачи квартиры: если срочно нужны деньги, можно быстро продать и вытащить их обратно. Поэтому сдавать квартиру собственнику проще — и по деньгам, и по голове.
А вот с коммерцией для многих сложнее и непонятнее. Например, зайдёт серьёзная компания со своим штатом юристов и составит договор с собственником на 5 лет. Кто-то в этом увидит плюс — стабильный арендный поток. А кто-то — что руки-ноги связали: это твоя недвижимость, а тебе ещё и штрафные санкции от арендатора могут прилететь, и продать оперативно не сможешь. Многие просто боятся разбираться — и поэтому проще купить квартиру.
Плюс вход в коммерцию обычно дороже, чем в квартиру, и льготных ипотечных программ на неё нет — тоже причина выбрать жильё. При наличии денег на коммерцию я бы выбирал её. Но у меня, как и у многих, квартира куплена по семейной ипотеке — так что давайте посчитаем доходность от аренды на её примере.
Сразу скажу: доходность правильно считать не от цены покупки, а от текущей рыночной цены. Иногда называют доходность высокой, а как разберёшься — оказывается, что взяли в расчёт только первый взнос, не учли ни цену покупки, ни ремонт, ни переплату по ипотеке. Считать нужно от рыночной стоимости квартиры сейчас, а если ипотека ещё не закрыта — переплату по процентам тоже надо держать в уме.
Считаем.
Квартира 6 500 000₽, сдаём за 30 000₽ в месяц, чистыми 26 000₽ — это 312 000₽ в год. Итого 4,8% — почти как в исследовании.
Окупаемость: 6 500 000 / 312 000 = 20,8 года.
Для сравнения: если бы эти же 6 500 000₽ работали в коммерции под 10% годовых (10 лет окупаемости) — это 650 000₽ в год, 54 200₽ в месяц. Почти в два раза больше на той же сумме.
Но сравнивать напрямую, на мой взгляд, не стоит: коммерция — это другой уровень входа, другие риски (простой между арендаторами, может быть долгий поиск арендатора, состояние рынка), и разбираться в ней сложнее, чем в квартире. Жильё многие берут не только ради доходности — ещё и как актив, который просто хранит деньги, и его всегда можно продать или заселить самим.
Если ваша цель — просто вложить деньги и не переживать, берите квартиру. Если важнее доходность и вы стрессоустойчивы — смотрите в сторону коммерции.
И ещё: все эти расчёты красиво смотрятся на бумаге, но у коммерции выше эксплуатационные расходы и налоги, а кадастровая стоимость может ощутимо вырасти и съесть часть доходности. Так что считать нужно внимательно, с обеих сторон.
Разбираю ваши ситуации — пишите @aleksandrkolotii, отвечаю сам.
🔗 Читайте меня в MAX. | 598 |
| 13 |  Video message | 595 |
| 14 | И раздражает ещё вот что: | 634 |
| 15 | Video message | 1 |
| 16 | Периодически в информационном поле всплывают новости о том, что деятельность риелторов нужно урегулировать — чтобы поменьше было мошеннических схем на рынке недвижимости.
С самой идеей я согласен. Регулирование и официальный реестр убрали бы с рынка людей с минимальным опытом, для которых риелторская работа вообще не основное занятие.
Но вот прочитал новость:
МВД, ФСБ и Генпрокуратура предложили установить новое регулирование деятельности риелторов и создать механизм возврата денег при оказании услуг по сделкам, которые суд признал недействительными. Инициатива стала особенно актуальной после «дела Долиной».
И тут у меня вопрос: а почему виноват во всем риелтор? Я даже не про возврат денег, а про постоянную попытку очернить репутацию деятельности риелторов и всю вину возложить на нас.
Врач выдал справку о вменяемости продавца — не виноват? Нотариус провёл сделку — у него, кстати, своя личная страховка, если виноват. А тут никто не ошибся: продавца обманули мошенники по телефону, представившись ФСБ, — этого не видел ни нотариус, ни Росреестр, когда регистрировал собственность на нового человека. Суд при рассмотрении сделки не увидел ошибок ни у нотариуса, ни у Росреестра и врачей с дипломами, которые осматривали продавца.
Представьте похожую ситуацию в другой сфере. Вы работаете в продажах, допустим, стройматериалов. Несколько месяцев ведёте переговоры и продаёте товар в разные строительные магазины. Спустя три месяца оказывается: на заводе производителя сотрудник нарушил пропорции в смеси, и материал оказался непригоден. С вас взыскали зарплату за три месяца и обвинили, что виноваты в этом вы.
Получается, единственный, с кого предлагают спрашивать деньгами, — риелтор. Хотя он, как и все остальные, мошенничества не совершал и увидеть его не мог.
Я не против урегулирования. Если риелтор виноват — пусть отвечает, и эту ответственность можно застраховать, как у нотариусов. Но виноват он тогда, когда сам ввёл людей в заблуждение и провернул схему, а не когда сделка прошла все проверки и всё равно развалилась из-за чужого обмана. | 742 |
| 17 | Увидел исследование: посчитали, сколько среднего дохода в разных регионах уходит на ипотечный платёж.
Лидер — Калмыкия, 83% от средней зарплаты по региону. Банки же ориентируются на другую цифру — 30–40% дохода как безопасную нагрузку.
На мой взгляд, точного правила тут вообще нет. Могут два человека зарабатывать одинаково, а тратить совершенно по-разному.
Один никуда не ходит, копит — и вот уже на машину накопил, вот уже 50% на первый взнос есть.
Второй следит только за тем, чтобы не забыть пополнить кредитку в беспроцентный период.
Банки при одобрении смотрят на 30–40% от дохода. Но я предлагаю каждому смотреть не на процент от зарплаты, а на платёж, который реально комфортен именно вам — иначе через пару месяцев окажется, что платить стабильно, как у знакомого с той же зарплатой, у вас не выходит.
📌 Давайте прикинем на цифрах.
• Ипотека 5 000 000 на 20 лет, ставка рыночная — 18% (без субсидии)
• Платёж — около 78 000 в месяц
• По банковской норме (35%) — это доход от 222 000 в месяц
Но из своего опыта скажу: люди в голове сразу прикидывают платёж на 60–80% от дохода — и забывают, что на что-то ещё и жить надо.
Так что дело не в проценте из чужого исследования, а в том, сколько реально можете платить вы, без просадки по жизни.
А у вас как выходит, если уже взяли ипотеку? | 606 |
| 18 | В очередной раз вижу эту историю.
Человек продаёт квартиру, хочет купить себе побольше или взять несколько — ну то есть то, что стоит точно дороже, чем его квартира.
И вот тут в голову приходит мысль: «А что если поставить цену на мою квартиру повыше? Тогда и ипотеку меньше брать надо будет или вообще добавлять не буду».
Идея эта, на мой взгляд, не очень хорошая. Именно из-за такой логики люди потом меняют агентов: ждали покупателя полгода-год, а квартира так и не ушла. Можно много грехов повесить на агента, но он не может переубедить снизить цену, если собственник не хочет.
Покупатель сейчас тоже не дурак. Он смотрит десяток похожих объявлений в этом районе, и когда видит одно на 3–4 млн дороже остальных — просто пролистывает мимо. Разбираться, чем оно лучше, никто не будет.
Да, на растущем рынке (у нас другого нет, и цены постоянно растут), человек точно дождется, когда ему предложат стоимость за его квартиру, которую он решил получить, но другие объекты точно так же вырастут в цене и надо все равно добавлять. Тут может повезти, если твой объект сильнее вырастит в цене, чем другие, и так спустя время ты что-то выиграешь, но обычно такого не бывает. Рост пропорционален, а бывает, что пропорция нарушается, и в итоге рост значительно меньше, чем ожидали.
Поэтому всегда надо при определении цены объекта идти не от своих желаемых или необходимых потребностей, а изучать рынок и сранивать цены с конкурентам. И не надо ровняться на оценку циан и авито, по своему опыту могу сказать, она бывает как выше, так и ниже итоговой рыночной стоимости продажи. Площадки считают средние цифры, но цена квартиры складывается из разных характеристик объекта.
При оценке стоимости своей квартиры на нее всегда нужно смотреть как на чужую, и думать, купили бы вы ее за эту цену, сравнивая с другими предложениями на рынке, или нет. | 898 |
| 19 | 24 июля ЦБ снова снизил ключевую ставку — до 14,00%.
Смотрю на цифры ❗
Путь с начала года: 15,50%, потом 15,00%, 14,50%, 14,25%, и вот сейчас — 14,00%. Пять заседаний подряд, в сумме минус 1,5 процентных пункта. Только первые три шага были по 0,5 п.п. каждый, а последние два — по 0,25. Темп снижения замедлился примерно вдвое.
Ставку двигают туда, куда просят и президент, и бизнес, но ЦБ явно осторожничает: инфляция на 20 июля — 5,9%, у людей и бизнеса выросли инфляционные ожидания. При таком фоне резко пойти вниз — рискованно, вот и берут маленькими шажками.
На мой взгляд, для тех, кто ждёт ипотеку подешевле, надо отталкиваться не от ставки, а от своих потребностей. На рынке даже при большой ставке цены растут и видимо будет с каждым ее снижением планка цены переставляться вверх.
Следующая сверка — 11 сентября.
P.S. если сделка нужна сейчас — я бы считал по сегодняшней ставке, а не откладывал в надежде на резкий обвал. | 884 |
| 20 | No text... | 906 |
