Андрей Любунь | Инвестиции в недвижимость

Можно годами покупать объекты, считать доходность, совершать сделки, но какой в этом толк, если инвестор плачет? 🥲 А если серьёзно, насмотренность — это, конечно, хорошо. Наработка опыта — супер. Но нельзя выйти в точку роста, если каждый день находишься внутри своего привычного круга. 📣 Поэтому 26 сентября мы проводим большую конференцию по коммерческой недвижимости. Пишу громко, чтобы вы потом не говорили, что не слышали. Для меня главная ценность такого мероприятия — возможность за один день сильно расширить свою инвестиционную картину. Что важно будет услышать? ▫️Если вы только заходите в недвижимость: • с чего начать инвестировать на кризисном рынке • как оценить коммерческий объект и не переплачивать за красивую обложку • где искать доходность и какие риски часто остаются за кадром • какие стратегии работают на рынке сейчас • как разговаривать с собственниками и инициаторами проектов ▫️Если вы уже давно в рынке: • как пересобрать свою стратегию, когда рынок становится осторожнее, многие выходят из сделок и ищут, где переждать • где сейчас появляются интересные возможности • какие проекты и форматы стоит рассматривать • с кем можно объединиться в сделках • где найти партнёров, инвесторов и капитал под собственные проекты

📎 На конференции будут 200+ участников, и 80% из них — профессиональные инвесторы в недвижимость и предприниматели.

Ну то есть максимальная выжимка актуальной информации и погружение в густой контекст.

📎

На секундочку: средний капитал участников — около 100 млн рублей, минимальный — от 10 млн.

Сильные сделки редко рождаются в одиночку. Они рождаются из людей, компетенций и доверия. Поэтому мы собираем в одном месте тех, кто уже инвестирует, тех, кто строит проекты, и тех, кто только начинает разбираться в рынке. 📌 26 сентября. Москва. Ждём! 🔖 Подробности и регистрация → Большая конференция по коммерческой недвижимости

И воскресное 🍂😄 Хорошего всем настроения!

⚖️ Мадонна хочет купить дом Анджелины Джоли. Хорошая ли это инвестиция? Смотрим. 📋 Что нам известно про дом:

Объект: особняк с видом на Голливудские холмы Постройка: 1913 год Цена продажи: $29,85 млн Локация: Лос-Фелис, США Территория: 2,1 акра земли (84 сотки) с бассейном, гостевым домом, чайным домиком. История: раньше дом принадлежал режиссёру Сесилю Б. ДеМиллю, а соседний участок когда-то был домом Чарли Чаплина

➕ Нам также известно, что в 2017 году Джоли купила дом за $24,5 млн. 👉 То есть потенциальный прирост составляет +$5,35 млн за 9 лет. Это примерно 2,2% годовых номинальной доходности. 🧮 Много это или мало? Давайте посмотрим на инфляцию за этот период. За 9 лет $ потерял около трети своей покупательной способности. То есть $24,5 млн в 2017 году — это сегодня примерно $32 млн в сопоставимых деньгах. Получается, дом номинально подорожал до $29,85 млн, но Джоли продаёт его дешевле, чем купила. И это ещё без налогов, содержания, страховки, ремонта и прочих расходов владельца такой недвижимости.

❗️

Дорогая недвижимость ≠ автоматически хорошая инвестиция.

Но у трофейных объектов своя экономика — редкость, бренд, история, приватность и очень узкий круг покупателей. Скорее всего такой актив покупают вообще не ради доходности, а ради статуса и сохранения капитала. Мадонна, возможно, именно за этим и пришла. 💬А теперь давайте поможем Мадонне советом: вступать в сделку или не вступать? 👍🏻 — Мадонна, бери, классный объект! 💯 — Мадонна, лучше приходи на инвест-встречу с клубом «Деньги» :)

🫴Если я предложу вам купить 1К рублей за 10К рублей — вы согласитесь? Скорее всего, нет. Платишь 10К, получаешь 1К. Что за сделка, Андрей? А если я заплачу ту же тысячу рублей, но каждый месяц в течение года, то вы передумаете?

🪧Это простой пример, чтобы разобраться, на чём держится вся инвестиционная логика и как работает денежный поток.

🗂️Давайте возьмём для наглядности московскую квартиру за 10 млн рублей и посмотрим, что она может принести за год.

Стратегия №1. Ничего не делаем и через год продаём.

Если ориентироваться на фактическую динамику вторичного рынка Москвы, за год цена выросла примерно на 8,7%. Получаем: → было: 10 млн ₽ → стало: 10,87 млн ₽ → заработали: 870 тыс. ₽ Доходность —

8,7% за год.

Стратегия №2. Ту же квартиру сдаём за 60 тыс. ₽ в месяц и продаем.

Получаем: → за год аренды и вычета времени простоя, ремонта и других расходов остаётся около 600 тыс. ₽ →

это 6%

→ за счёт роста стоимости квартиры на 8,7% в год получаем ещё 870 тыс. ₽.

Итого: 1,47 млн ₽ за год или 14,7%

Обе стратегии рабочие. Но видите разницу? И это только базовый сценарий. На результат могут повлиять десятки факторов: • достроят метро рядом с домом • сделаем лучший ремонт • поднимем арендную ставку • перепрофилируем объект под более доходный формат Как раз такие тонкости и нужно знать, чтобы видеть возможности раньше остальных. Приходите 13 сентября на инвест-завтрак, чтобы узнать рабочие стратегии сохранения капитала, а также лично посетить готовые объекты для инвестиций. 💻Подробности по ссылке → Инвест-завтрак + Тур 13 сентября

✍️ Михаил Шуфутинский печатает

Как я провёл это лето ☀️ Кажется, только вчера начиналось лето, а уже конец августа.

Как в той шутке: июнь — моргнул — август.

Только мы с вами за это время успели много чего — помимо моря и семейных каникул: продолжали учиться, находить возможности и прокачивать капитал. ⛱️ За эти три месяца успели провести: • Инвест-встречи и выездные туры Ездили на актуальные объекты, обсуждали стратегии, риски и что со всем этим делать инвестору. • Инвест-завтраки Утро, кофе, нетворкинг и полезная информация о главных трендах рынка. • Zoom-вебинары, конференции и встречи Следили за изменениями и процентной ставкой, обсуждали какие решения стоит принимать. • Коммерческая недвижимость, стрит, ГАБы, ТЦ Рассказывали про разные форматы и стратегии: на что обращать внимание, какие есть ред-флаги и где может быть скрыта потенциальная доходность. • День знаний и круглые столы Разбирали новые инструменты, делились опытом, задавали неудобные вопросы и учились друг у друга. • Фестивали наших партнёров Принимали участие, делились экспертизой и знакомились с новыми людьми. И, конечно, успевали отдыхать: 🍋 Были наши итальянские каникулы 🌳 Был семейный день в Амбьент-парке Спасибо каждому, кто приходил на наши встречи, задавал вопросы, спорил, делился своим опытом и обратной связью.

Благодаря вам мы понимаем, что работает хорошо, а что можно и нужно сделать лучше.

В сентябре уже готовим много нового: мероприятия, полезный контент, новые объекты и выступления сильных спикеров. И, конечно, ещё больше поводов встретиться лично! Смотрите Афишу Мероприятий. Ставьте огонёчки 🔥 и погнали дальше!

🤜 Инвест-встреча уже сегодня! Если вы сейчас выбираете, куда инвестировать деньги, соберите максимум мнений. Сегодня как раз будет возможность посмотреть на рынок с нескольких сторон. На нашей вечерней инвест-встрече выступят спикеры с суперактуальными темами и экспертизой:

• Игорь Файнман расскажет, как региональный девелопер из Челябинска обогнал по капитализации «Самолет» — причём в момент очень сложного рынка.

• Полина Жилкина разберёт торговую недвижимость от и до: ТЦ, инфраструктуру новых ЖК, точки входа для инвесторов и, конечно, риски. Куда без них.

• Евгений Быков выступит с темой промышленной земли и расскажет, какие стратегии актуальны на сегодняшний день.

📋 Подробная программа описана здесь Но я, конечно, фанат наших встреч не только за качественно подготовленные выступления. Я за формат, где можно спокойно пообщаться, задать вопросы, обсудить конкретно свою ситуацию, найти полезные знакомства и просто сверить свои идеи с людьми, у которых за плечами большой опыт. Сегодня, 27 августа, в 18:00, Москва. До встречи! 🔖Забронировать место можно по ссылке → Инвест-встреча 27 августа

⏳ Мы живём в другую торговую эпоху? Ответьте на вопрос: как часто вы ходите в ТЦ, чтобы просто походить по магазинам? Я могу ошибаться, но плюс-минус у многих сегодня такая траектория: • заказали онлайн • получили в ПВЗ • что-то купили по дороге • за кофе — в ближайшую кофейню • за продуктами — в магазин в пяти минутах от дома или доставка 📊Смотрим на статистику

• В первом полугодии 2026 года посещаемость торговых центров в России снизилась на 2% год к году.

• В Москве вакантность в ТЦ около 10%.

• Новое предложение резко сокращается: за первое полугодие по России ввели всего 95 тыс. кв. м качественных торговых площадей.

📊 Посмотрим на статистику локальных форматов

• 91% российских домохозяйств уже совмещают онлайн- и офлайн-покупки.

• 31% покупателей используют сразу несколько каналов покупки и взаимодействия с ритейлером. Для сравнения: у гипермаркетов — 17%, у супермаркетов — 14%.

Вот и ответ: Современному покупателю всё больше нужна инфраструктура «под рукой»: кофе, продукты, услуги — всё в нескольких минутах от дома, работы или места отдыха. 📍И всё это — зона стрит-ритейла У партнёров клуба «Деньги» есть практический опыт и в крупных торговых объектах, и в стрит-ритейле, и в ГАБах. 27 августа на закрытой встрече клуба мы разберём: → как найти локацию для ГАБа → где есть ежедневный спрос → как выбрать правильного арендатора → как сформировать долгосрочный арендный поток 🔗 Подробности по ссылке —> Инвест-встреча 27 августа

🚫 Купил недвижимость, которую нельзя продать Однажды я купил квартиру с торгов у Росимущества за ~7 млн рублей. План был простой: сделать небольшой ремонт и перепродать за 11–12 млн. Что могло пойти не так? ВСЁ 🫣

Оказалось, что предыдущая хозяйка заключила договор ренты со своим племянником. Тот подделал свидетельство о смерти любимой тётушки и заложил квартиру в банке за 2,5 млн, после чего перестал платить.

Естественно банк конфисковал квартиру и выставил на торги, где я её и купил.

А потом появляется сама хозяйка: «Я вообще-то жива. Квартиру не продавала». 😆 Начинаются суды — один, второй, третий…

🧑‍⚖️ Право собственности мне в итоге удалось защитить. Но квартира на несколько лет превратилась из инвестиции в замороженный актив, который нельзя ни продать, ни сдать. ⚖️ Такой расклад сложно предсказать даже профессиональному инвестору. А в коммерческой недвижимости подводных камней и нюансов ещё больше. Поэтому перед покупкой важно быть максимально внимательными и не экономить на проверке: • История собственников • ЕГРН, штрафы, обременения • Судебная история • Проверка документов у юриста 💬А вас уже пытались провести мошенники? 👍🏻 — да, но меня не проведешь 💯 — нет, мир добрый и пушистый ⚡️ — а я попался :(

Что скрывает в себе ГАБ? Когда инвестор покупает ГАБ, он платит уже за созданный бизнес: с арендатором, договором аренды и просчитанной доходностью. Но зачем покупать готовый ГАБ-проект, если можно продумать его самостоятельно и заработать на создании дополнительной стоимости? * Да, задачка со звёздочкой, но мы здесь и собрались, чтобы видеть возможности *️⃣ Готовые ГАБы на рынке сейчас дают в среднем около 8–12% годовых. 🔽 Но если удалось купить помещение существенно дешевле рынка, наладить денежный поток и затем продать как готовый арендный бизнес, то стоимость объекта формируется уже не только из цены покупки, а из созданного потока. 🤫 Именно на этой разнице в отдельных сделках можно получить 40–70% при перепродаже. (Прим.наших резидентов) 🏢 Если провести аналогию с квартирой, то здесь мы покупаем объект на этапе строительства, делаем ремонт, улучшайзинг и зарабатываем на разнице при продаже. ⚠️В торговой недвижимости похожая механика, но стратегии не очевидны. Хотя интерес к этому формату растёт.

📰 Только за первое полугодие 2026 года в торговую недвижимость в России инвестировали 101,5 млрд ₽ — в 2,1 раза больше, чем годом ранее. При этом 70% этих инвестиций пришлось на частных инвесторов.

Вот как раз такие возможности мне и интересны. А вам? Приходите 27 августа на нашу инвест-встречу, чтобы пообщаться с лидерами мнения и экспертами в своём деле. 📎 Подробности по ссылке —> инвест-встреча 27 августа

🏭Торговая недвижимость в эпоху перемен Раньше хорошей торговой недвижимостью считалось помещение с первой линией, большим трафиком и известным арендатором. Сегодня можно купить помещение «у метро» и обнаружить, что люди проходят мимо, но покупать ничего не хотят 🤷🏼‍♂️ 🗂️Показательный пример — сделка одного из резидентов нашего клуба. 🔻Он купил здание около 200 м² с действующим рестораном. Ресторан давно работал и платил 380 тыс. ₽ аренды в месяц. Само здание было старым, с непрезентабельным фасадом и неудобной конфигурацией. ☝🏻Но инвестор посмотрел на него не как на ресторан, а как на торговый объект, который можно изменить. 🔻У здания было три входа, вокруг был хороший поток людей, а напротив находился крупный торговый объект. 🔻Было принято решение полностью переустроить помещение: отремонтировать фасад и коммуникации, демонтировать внутренние конструкции, сделать перегородки и подготовить несколько отдельных помещений под будущих арендаторов.

Здание купили за 38,5 млн ₽. Ещё 10–11 млн ₽ вложили в реконструкцию.

💰После этого объект удалось продать с прибылью чуть меньше 100% на вложенный капитал. 🚩При этом другие покупатели не обратили внимания, что тут можно создать несколько более востребованных торговых помещений. 27 августа проведём инвест-встречу, где разберём самые актуальные возможности и стратегии в торговой недвижимости на сегодняшний день. Если вы как раз думаете инвестировать и не хотите связать себя с неликвидом — приходите. 📎Информация по ссылке: инвест-встреча 27.08

Раз уж мы сегодня про «тёплое семейное» , то давайте проведём выходные в кругу родных и близких! 😁

Раз уж мы сегодня про «тёплое семейное» , то давайте проведём выходные в кругу родных и близких!😁

Какие стратегии работают в 2026 году, когда речь идёт об офисах?

📈По итогам первого полугодия 2026 года ставки аренды офисов в Москве продолжают расти.

Какие стратегии мы знаем при покупке офиса? 🔹 Покупка на этапе строительства Подходит тем, кто делает ставку на долгосрочный рост стоимости объекта и будущий арендный доход. 🔹 Редевелопмент Покупка устаревшего офиса, реконструкция, разделение на небольшие блоки и последующая продажа или сдача в аренду. Здесь стоимость создаётся не рынком, а активной работой с объектом. 🔹 Торги по банкротству Позволяют купить объект с дисконтом, но требуют серьёзной юридической и технической проверки, а также личной насмотренности инвестора. 🔹 Срочный выкуп Иногда объект нужно продать максимально быстро. Это как раз та самая возможность купить ниже рынка, если вы умеете оценивать причины срочной продажи и видеть возможные риски. Какие стратегии ещё есть на текущем рынке и что будет работать эффективнее всего? Об этом поговорим уже 15 августа на инвест-завтраке. Наши приглашенные эксперты поделятся аналитикой, профессиональным опытом и реальными примерами из практики. 📎 Подробности по ссылке —> Инвест-завтрак 15 августа

Какие стратегии работают в 2026 году, когда речь идёт об офисах?

📈По итогам первого полугодия 2026 года ставки аренды офисов в Москве продолжают расти.

Какие стратегии мы знаем при покупке офиса? 🔹 Покупка на этапе строительства Подходит тем, кто делает ставку на долгосрочный рост стоимости объекта и будущий арендный доход. 🔹 Редевелопмент Покупка устаревшего офиса, реконструкция, разделение на небольшие блоки и последующая продажа или сдача в аренду. Здесь стоимость создаётся не рынком, а активной работой с объектом. 🔹 Торги по банкротству Позволяют купить объект с дисконтом, но требуют серьёзной юридической и технической проверки, а также личной насмотренности инвестора. 🔹 Срочный выкуп Иногда объект нужно продать максимально быстро. Это как раз та самая возможность купить ниже рынка, если вы умеете оценивать причины срочной продажи и видеть возможные риски. Какие стратегии ещё есть на текущем рынке и что будет работать эффективнее всего? Об этом поговорим уже 15 августа на инвест-завтраке. Наши приглашенные эксперты поделятся аналитикой, профессиональным опытом и реальными примерами из практики. 📎 Подробности по ссылке —> Инвест-завтрак 15 августа

🎁Бесплатный дом, хотели бы? Представьте: вам предлагают дом за 0 рублей. Не старый сарай, а настоящий дом с садом, домиком для гостей, парковкой на несколько автомобилей и даже участком сельхозземли. Звучит как розыгрыш? ⛩️А в Японии это реальность, т.к там уже много лет наблюдается серьёзный демографический спад, и много молодых людей уезжают в более крупные города. В итоге по всей стране накопилось около 9 миллионов пустующих домов. Такие объекты получили название «акия» (Akiya) — дома, оставшиеся без хозяев. Как правило, новому владельцу предстоит привести дом в порядок и платить ежегодный налог на недвижимость (~ 700$) Помните мультфильм «Трое из Простоквашино»? Дядя Фёдор просто приехал в деревню и занял пустой дом. Кажется, японцы решили, что это была не сказка, а вполне рабочая государственная программа 😁 🏚️ В России тоже есть похожая проблема: около 13 тысяч деревень уже полностью опустели. Возможно, подобная программа могла бы дать этим местам вторую жизнь, особенно в нынешних санкционных условиях. Ведь это новые фермерские хозяйства, агротуризм, небольшие производства и просто возможность для людей начать жизнь с чистого листа. 💬 Как думаете, могла бы такая идея прижиться в России? А если бы вам предложили бесплатно дом с условием жить в нём и постепенно привести его в порядок — вы бы согласились? 👍🏻 — такое нам надо! 💯 — наверное, есть подвох вполне

О том, как вернуть налоговый вычет, можно подумать завтра. Сегодня можно спокойно прогуляться по белокаменной 😄 Хорошего воскресения!