Андрей Любунь | Инвестиции в недвижимость
Open in Telegram
Основатель клуба «Деньги» 💰 400+ резидентов 🏘 150+ сделок в недвижимости 📈 34,8% годовых доходность по завершенным сделкам ▪️Проинвестировано 6,6+ млрд руб 📲По всем вопросам @ManagerClubMoney
Show more4 570
Subscribers
+324 hours
+57 days
+530 days
Data loading in progress...
Similar Channels
Tags Cloud
Incoming and Outgoing Mentions
---
---
---
---
---
---
Attracting Subscribers
September '26
September '26
+24
in 0 channels
August '26
+60
in 0 channels
Get PRO
July '26
+34
in 0 channels
Get PRO
June '26
+77
in 0 channels
Get PRO
May '26
+94
in 0 channels
Get PRO
April '26
+112
in 0 channels
Get PRO
March '26
+138
in 1 channels
Get PRO
February '26
+284
in 1 channels
Get PRO
January '26
+175
in 0 channels
Get PRO
December '25
+71
in 0 channels
Get PRO
November '25
+112
in 0 channels
Get PRO
October '25
+98
in 1 channels
Get PRO
September '25
+48
in 0 channels
Get PRO
August '25
+45
in 0 channels
Get PRO
July '25
+30
in 0 channels
Get PRO
June '25
+45
in 0 channels
Get PRO
May '25
+247
in 51 channels
Get PRO
April '25
+1 554
in 174 channels
Get PRO
March '25
+1 019
in 12 channels
Get PRO
February '25
+231
in 10 channels
Get PRO
January '25
+130
in 0 channels
Get PRO
December '24
+160
in 2 channels
Get PRO
November '24
+151
in 0 channels
Get PRO
October '24
+179
in 0 channels
Get PRO
September '24
+171
in 1 channels
Get PRO
August '24
+237
in 1 channels
Get PRO
July '24
+158
in 0 channels
Get PRO
June '24
+226
in 1 channels
Get PRO
May '24
+233
in 0 channels
Get PRO
April '24
+273
in 1 channels
Get PRO
March '24
+52
in 1 channels
Get PRO
February '24
+49
in 0 channels
Get PRO
January '24
+49
in 0 channels
Get PRO
December '23
+76
in 4 channels
Get PRO
November '23
+73
in 4 channels
Get PRO
October '23
+323
in 1 channels
Get PRO
September '23
+86
in 0 channels
Get PRO
August '23
+306
in 0 channels
Get PRO
July '23
+18
in 0 channels
Get PRO
June '23
+57
in 0 channels
Get PRO
May '23
+14
in 0 channels
Get PRO
April '23
+2 192
in 0 channels
Get PRO
March '23
+62
in 0 channels
Get PRO
February '23
+1 477
in 0 channels
Get PRO
January '23
+16
in 0 channels
Get PRO
December '22
+46
in 0 channels
Get PRO
November '22
+280
in 0 channels
Get PRO
October '22
+13
in 0 channels
Get PRO
September '22
+14
in 0 channels
Get PRO
August '22
+15
in 0 channels
Get PRO
July '22
+16
in 0 channels
Get PRO
June '22
+14
in 0 channels
Get PRO
May '22
+4
in 0 channels
Get PRO
April '22
+15
in 0 channels
Get PRO
March '22
+425
in 0 channels
| Date | Subscriber Growth | Mentions | Channels | |
| 10 September | +7 | |||
| 09 September | +3 | |||
| 08 September | 0 | |||
| 07 September | 0 | |||
| 06 September | +2 | |||
| 05 September | +4 | |||
| 04 September | +4 | |||
| 03 September | +2 | |||
| 02 September | 0 | |||
| 01 September | +2 |
Channel Posts
Можно годами покупать объекты, считать доходность, совершать сделки, но какой в этом толк, если инвестор плачет? 🥲
А если серьёзно, насмотренность — это, конечно, хорошо. Наработка опыта — супер. Но нельзя выйти в точку роста, если каждый день находишься внутри своего привычного круга.
📣 Поэтому 26 сентября мы проводим большую конференцию по коммерческой недвижимости.
Пишу громко, чтобы вы потом не говорили, что не слышали.
Для меня главная ценность такого мероприятия — возможность за один день сильно расширить свою инвестиционную картину.
Что важно будет услышать?
▫️Если вы только заходите в недвижимость:
• с чего начать инвестировать на кризисном рынке
• как оценить коммерческий объект и не переплачивать за красивую обложку
• где искать доходность и какие риски часто остаются за кадром
• какие стратегии работают на рынке сейчас
• как разговаривать с собственниками и инициаторами проектов
▫️Если вы уже давно в рынке:
• как пересобрать свою стратегию, когда рынок становится осторожнее, многие выходят из сделок и ищут, где переждать
• где сейчас появляются интересные возможности
• какие проекты и форматы стоит рассматривать
• с кем можно объединиться в сделках
• где найти партнёров, инвесторов и капитал под собственные проекты
📎 На конференции будут 200+ участников, и 80% из них — профессиональные инвесторы в недвижимость и предприниматели.Ну то есть максимальная выжимка актуальной информации и погружение в густой контекст.
📎
На секундочку: средний капитал участников — около 100 млн рублей, минимальный — от 10 млн.Сильные сделки редко рождаются в одиночку. Они рождаются из людей, компетенций и доверия. Поэтому мы собираем в одном месте тех, кто уже инвестирует, тех, кто строит проекты, и тех, кто только начинает разбираться в рынке. 📌 26 сентября. Москва. Ждём! 🔖 Подробности и регистрация → Большая конференция по коммерческой недвижимости
| 2 | И воскресное 🍂😄 Хорошего всем настроения! | 229 |
| 3 | ⚖️ Мадонна хочет купить дом Анджелины Джоли. Хорошая ли это инвестиция? Смотрим.
📋 Что нам известно про дом:
Объект: особняк с видом на Голливудские холмы
Постройка: 1913 год
Цена продажи: $29,85 млн
Локация: Лос-Фелис, США
Территория: 2,1 акра земли (84 сотки) с бассейном, гостевым домом, чайным домиком.
История: раньше дом принадлежал режиссёру Сесилю Б. ДеМиллю, а соседний участок когда-то был домом Чарли Чаплина
➕ Нам также известно, что в 2017 году Джоли купила дом за $24,5 млн. 👉 То есть потенциальный прирост составляет +$5,35 млн за 9 лет. Это примерно 2,2% годовых номинальной доходности.
🧮 Много это или мало? Давайте посмотрим на инфляцию за этот период.
За 9 лет $ потерял около трети своей покупательной способности. То есть $24,5 млн в 2017 году — это сегодня примерно $32 млн в сопоставимых деньгах.
Получается, дом номинально подорожал до $29,85 млн, но Джоли продаёт его дешевле, чем купила.
И это ещё без налогов, содержания, страховки, ремонта и прочих расходов владельца такой недвижимости.
❗️Дорогая недвижимость ≠ автоматически хорошая инвестиция.
Но у трофейных объектов своя экономика — редкость, бренд, история, приватность и очень узкий круг покупателей.
Скорее всего такой актив покупают вообще не ради доходности, а ради статуса и сохранения капитала. Мадонна, возможно, именно за этим и пришла.
💬А теперь давайте поможем Мадонне советом: вступать в сделку или не вступать?
👍🏻 — Мадонна, бери, классный объект!
💯 — Мадонна, лучше приходи на инвест-встречу с клубом «Деньги» :) | 309 |
| 4 | 🫴Если я предложу вам купить 1К рублей за 10К рублей — вы согласитесь?
Скорее всего, нет. Платишь 10К, получаешь 1К. Что за сделка, Андрей?
А если я заплачу ту же тысячу рублей, но каждый месяц в течение года, то вы передумаете?
🪧Это простой пример, чтобы разобраться, на чём держится вся инвестиционная логика и как работает денежный поток.
🗂️Давайте возьмём для наглядности московскую квартиру за 10 млн рублей и посмотрим, что она может принести за год.
Стратегия №1. Ничего не делаем и через год продаём.
Если ориентироваться на фактическую динамику вторичного рынка Москвы, за год цена выросла примерно на 8,7%.
Получаем:
→ было: 10 млн ₽
→ стало: 10,87 млн ₽
→ заработали: 870 тыс. ₽
Доходность — 8,7% за год.
Стратегия №2. Ту же квартиру сдаём за 60 тыс. ₽ в месяц и продаем.
Получаем:
→ за год аренды и вычета времени простоя, ремонта и других расходов остаётся около 600 тыс. ₽ → это 6%
→ за счёт роста стоимости квартиры на 8,7% в год получаем ещё 870 тыс. ₽.
Итого: 1,47 млн ₽ за год или 14,7%
Обе стратегии рабочие. Но видите разницу? И это только базовый сценарий. На результат могут повлиять десятки факторов:
• достроят метро рядом с домом
• сделаем лучший ремонт
• поднимем арендную ставку
• перепрофилируем объект под более доходный формат
Как раз такие тонкости и нужно знать, чтобы видеть возможности раньше остальных.
Приходите 13 сентября на инвест-завтрак, чтобы узнать рабочие стратегии сохранения капитала, а также лично посетить готовые объекты для инвестиций.
💻Подробности по ссылке → Инвест-завтрак + Тур 13 сентября | 290 |
| 5 | ✍️ Михаил Шуфутинский печатает | 227 |
| 6 | Как я провёл это лето ☀️
Кажется, только вчера начиналось лето, а уже конец августа.
Как в той шутке: июнь — моргнул — август.
Только мы с вами за это время успели много чего — помимо моря и семейных каникул: продолжали учиться, находить возможности и прокачивать капитал.
⛱️ За эти три месяца успели провести:
• Инвест-встречи и выездные туры
Ездили на актуальные объекты, обсуждали стратегии, риски и что со всем этим делать инвестору.
• Инвест-завтраки
Утро, кофе, нетворкинг и полезная информация о главных трендах рынка.
• Zoom-вебинары, конференции и встречи
Следили за изменениями и процентной ставкой, обсуждали какие решения стоит принимать.
• Коммерческая недвижимость, стрит, ГАБы, ТЦ
Рассказывали про разные форматы и стратегии: на что обращать внимание, какие есть ред-флаги и где может быть скрыта потенциальная доходность.
• День знаний и круглые столы
Разбирали новые инструменты, делились опытом, задавали неудобные вопросы и учились друг у друга.
• Фестивали наших партнёров
Принимали участие, делились экспертизой и знакомились с новыми людьми.
И, конечно, успевали отдыхать:
🍋 Были наши итальянские каникулы
🌳 Был семейный день в Амбьент-парке
Спасибо каждому, кто приходил на наши встречи, задавал вопросы, спорил, делился своим опытом и обратной связью.
Благодаря вам мы понимаем, что работает хорошо, а что можно и нужно сделать лучше.
В сентябре уже готовим много нового: мероприятия, полезный контент, новые объекты и выступления сильных спикеров. И, конечно, ещё больше поводов встретиться лично! Смотрите Афишу Мероприятий.
Ставьте огонёчки 🔥 и погнали дальше! | 385 |
| 7 | No text... | 347 |
| 8 | 🤜 Инвест-встреча уже сегодня!
Если вы сейчас выбираете, куда инвестировать деньги, соберите максимум мнений.
Сегодня как раз будет возможность посмотреть на рынок с нескольких сторон.
На нашей вечерней инвест-встрече выступят спикеры с суперактуальными темами и экспертизой:
• Игорь Файнман расскажет, как региональный девелопер из Челябинска обогнал по капитализации «Самолет» — причём в момент очень сложного рынка.
• Полина Жилкина разберёт торговую недвижимость от и до: ТЦ, инфраструктуру новых ЖК, точки входа для инвесторов и, конечно, риски. Куда без них.
• Евгений Быков выступит с темой промышленной земли и расскажет, какие стратегии актуальны на сегодняшний день.
📋 Подробная программа описана здесь
Но я, конечно, фанат наших встреч не только за качественно подготовленные выступления.
Я за формат, где можно спокойно пообщаться, задать вопросы, обсудить конкретно свою ситуацию, найти полезные знакомства и просто сверить свои идеи с людьми, у которых за плечами большой опыт.
Сегодня, 27 августа, в 18:00, Москва. До встречи!
🔖Забронировать место можно по ссылке → Инвест-встреча 27 августа | 397 |
| 9 | ⏳ Мы живём в другую торговую эпоху?
Ответьте на вопрос: как часто вы ходите в ТЦ, чтобы просто походить по магазинам?
Я могу ошибаться, но плюс-минус у многих сегодня такая траектория:
• заказали онлайн
• получили в ПВЗ
• что-то купили по дороге
• за кофе — в ближайшую кофейню
• за продуктами — в магазин в пяти минутах от дома или доставка
📊Смотрим на статистику
• В первом полугодии 2026 года посещаемость торговых центров в России снизилась на 2% год к году.
• В Москве вакантность в ТЦ около 10%.
• Новое предложение резко сокращается: за первое полугодие по России ввели всего 95 тыс. кв. м качественных торговых площадей.
📊 Посмотрим на статистику локальных форматов
• 91% российских домохозяйств уже совмещают онлайн- и офлайн-покупки.
• 31% покупателей используют сразу несколько каналов покупки и взаимодействия с ритейлером. Для сравнения: у гипермаркетов — 17%, у супермаркетов — 14%.
Вот и ответ: Современному покупателю всё больше нужна инфраструктура «под рукой»: кофе, продукты, услуги — всё в нескольких минутах от дома, работы или места отдыха.
📍И всё это — зона стрит-ритейла
У партнёров клуба «Деньги» есть практический опыт и в крупных торговых объектах, и в стрит-ритейле, и в ГАБах.
27 августа на закрытой встрече клуба мы разберём:
→ как найти локацию для ГАБа
→ где есть ежедневный спрос
→ как выбрать правильного арендатора
→ как сформировать долгосрочный арендный поток
🔗 Подробности по ссылке —> Инвест-встреча 27 августа | 396 |
| 10 | No text... | 376 |
| 11 | 🚫 Купил недвижимость, которую нельзя продать
Однажды я купил квартиру с торгов у Росимущества за ~7 млн рублей. План был простой: сделать небольшой ремонт и перепродать за 11–12 млн.
Что могло пойти не так? ВСЁ 🫣
Оказалось, что предыдущая хозяйка заключила договор ренты со своим племянником. Тот подделал свидетельство о смерти любимой тётушки и заложил квартиру в банке за 2,5 млн, после чего перестал платить.
Естественно банк конфисковал квартиру и выставил на торги, где я её и купил.
А потом появляется сама хозяйка: «Я вообще-то жива. Квартиру не продавала». 😆 Начинаются суды — один, второй, третий…
🧑⚖️ Право собственности мне в итоге удалось защитить. Но квартира на несколько лет превратилась из инвестиции в замороженный актив, который нельзя ни продать, ни сдать.
⚖️ Такой расклад сложно предсказать даже профессиональному инвестору. А в коммерческой недвижимости подводных камней и нюансов ещё больше.
Поэтому перед покупкой важно быть максимально внимательными и не экономить на проверке:
• История собственников
• ЕГРН, штрафы, обременения
• Судебная история
• Проверка документов у юриста
💬А вас уже пытались провести мошенники?
👍🏻 — да, но меня не проведешь
💯 — нет, мир добрый и пушистый
⚡️ — а я попался :( | 388 |
| 12 | Что скрывает в себе ГАБ?
Когда инвестор покупает ГАБ, он платит уже за созданный бизнес: с арендатором, договором аренды и просчитанной доходностью.
Но зачем покупать готовый ГАБ-проект, если можно продумать его самостоятельно и заработать на создании дополнительной стоимости?
* Да, задачка со звёздочкой, но мы здесь и собрались, чтобы видеть возможности
*️⃣ Готовые ГАБы на рынке сейчас дают в среднем около 8–12% годовых.
🔽 Но если удалось купить помещение существенно дешевле рынка, наладить денежный поток и затем продать как готовый арендный бизнес, то стоимость объекта формируется уже не только из цены покупки, а из созданного потока.
🤫 Именно на этой разнице в отдельных сделках можно получить 40–70% при перепродаже. (Прим.наших резидентов)
🏢 Если провести аналогию с квартирой, то здесь мы покупаем объект на этапе строительства, делаем ремонт, улучшайзинг и зарабатываем на разнице при продаже.
⚠️В торговой недвижимости похожая механика, но стратегии не очевидны.
Хотя интерес к этому формату растёт.
📰 Только за первое полугодие 2026 года в торговую недвижимость в России инвестировали 101,5 млрд ₽ — в 2,1 раза больше, чем годом ранее. При этом 70% этих инвестиций пришлось на частных инвесторов.
Вот как раз такие возможности мне и интересны. А вам?
Приходите 27 августа на нашу инвест-встречу, чтобы пообщаться с лидерами мнения и экспертами в своём деле.
📎 Подробности по ссылке —> инвест-встреча 27 августа | 340 |
| 13 | 🏭Торговая недвижимость в эпоху перемен
Раньше хорошей торговой недвижимостью считалось помещение с первой линией, большим трафиком и известным арендатором.
Сегодня можно купить помещение «у метро» и обнаружить, что люди проходят мимо, но покупать ничего не хотят 🤷🏼♂️
🗂️Показательный пример — сделка одного из резидентов нашего клуба.
🔻Он купил здание около 200 м² с действующим рестораном. Ресторан давно работал и платил 380 тыс. ₽ аренды в месяц. Само здание было старым, с непрезентабельным фасадом и неудобной конфигурацией.
☝🏻Но инвестор посмотрел на него не как на ресторан, а как на торговый объект, который можно изменить.
🔻У здания было три входа, вокруг был хороший поток людей, а напротив находился крупный торговый объект.
🔻Было принято решение полностью переустроить помещение: отремонтировать фасад и коммуникации, демонтировать внутренние конструкции, сделать перегородки и подготовить несколько отдельных помещений под будущих арендаторов.
Здание купили за 38,5 млн ₽. Ещё 10–11 млн ₽ вложили в реконструкцию.
💰После этого объект удалось продать с прибылью чуть меньше 100% на вложенный капитал.
🚩При этом другие покупатели не обратили внимания, что тут можно создать несколько более востребованных торговых помещений.
27 августа проведём инвест-встречу, где разберём самые актуальные возможности и стратегии в торговой недвижимости на сегодняшний день.
Если вы как раз думаете инвестировать и не хотите связать себя с неликвидом — приходите.
📎Информация по ссылке: инвест-встреча 27.08 | 363 |
| 14 | Раз уж мы сегодня про «тёплое семейное» , то давайте проведём выходные в кругу родных и близких! 😁 | 454 |
| 15 | No text... | 1 |
| 16 | Раз уж мы сегодня про «тёплое семейное» , то давайте проведём выходные в кругу родных и близких!😁 | 1 |
| 17 | Какие стратегии работают в 2026 году, когда речь идёт об офисах?
📈По итогам первого полугодия 2026 года ставки аренды офисов в Москве продолжают расти.
Какие стратегии мы знаем при покупке офиса?
🔹 Покупка на этапе строительства
Подходит тем, кто делает ставку на долгосрочный рост стоимости объекта и будущий арендный доход.
🔹 Редевелопмент
Покупка устаревшего офиса, реконструкция, разделение на небольшие блоки и последующая продажа или сдача в аренду. Здесь стоимость создаётся не рынком, а активной работой с объектом.
🔹 Торги по банкротству
Позволяют купить объект с дисконтом, но требуют серьёзной юридической и технической проверки, а также личной насмотренности инвестора.
🔹 Срочный выкуп
Иногда объект нужно продать максимально быстро. Это как раз та самая возможность купить ниже рынка, если вы умеете оценивать причины срочной продажи и видеть возможные риски.
Какие стратегии ещё есть на текущем рынке и что будет работать эффективнее всего?
Об этом поговорим уже 15 августа на инвест-завтраке.
Наши приглашенные эксперты поделятся аналитикой, профессиональным опытом и реальными примерами из практики.
📎 Подробности по ссылке —> Инвест-завтрак 15 августа | 370 |
| 18 | Какие стратегии работают в 2026 году, когда речь идёт об офисах?
📈По итогам первого полугодия 2026 года ставки аренды офисов в Москве продолжают расти.
Какие стратегии мы знаем при покупке офиса?
🔹 Покупка на этапе строительства
Подходит тем, кто делает ставку на долгосрочный рост стоимости объекта и будущий арендный доход.
🔹 Редевелопмент
Покупка устаревшего офиса, реконструкция, разделение на небольшие блоки и последующая продажа или сдача в аренду. Здесь стоимость создаётся не рынком, а активной работой с объектом.
🔹 Торги по банкротству
Позволяют купить объект с дисконтом, но требуют серьёзной юридической и технической проверки, а также личной насмотренности инвестора.
🔹 Срочный выкуп
Иногда объект нужно продать максимально быстро. Это как раз та самая возможность купить ниже рынка, если вы умеете оценивать причины срочной продажи и видеть возможные риски.
Какие стратегии ещё есть на текущем рынке и что будет работать эффективнее всего?
Об этом поговорим уже 15 августа на инвест-завтраке.
Наши приглашенные эксперты поделятся аналитикой, профессиональным опытом и реальными примерами из практики.
📎 Подробности по ссылке —> Инвест-завтрак 15 августа | 1 |
| 19 | 🎁Бесплатный дом, хотели бы?
Представьте: вам предлагают дом за 0 рублей.
Не старый сарай, а настоящий дом с садом, домиком для гостей, парковкой на несколько автомобилей и даже участком сельхозземли.
Звучит как розыгрыш?
⛩️А в Японии это реальность, т.к там уже много лет наблюдается серьёзный демографический спад, и много молодых людей уезжают в более крупные города. В итоге по всей стране накопилось около 9 миллионов пустующих домов.
Такие объекты получили название «акия» (Akiya) — дома, оставшиеся без хозяев.
Как правило, новому владельцу предстоит привести дом в порядок и платить ежегодный налог на недвижимость (~ 700$)
Помните мультфильм «Трое из Простоквашино»? Дядя Фёдор просто приехал в деревню и занял пустой дом. Кажется, японцы решили, что это была не сказка, а вполне рабочая государственная программа 😁
🏚️ В России тоже есть похожая проблема: около 13 тысяч деревень уже полностью опустели.
Возможно, подобная программа могла бы дать этим местам вторую жизнь, особенно в нынешних санкционных условиях. Ведь это новые фермерские хозяйства, агротуризм, небольшие производства и просто возможность для людей начать жизнь с чистого листа.
💬 Как думаете, могла бы такая идея прижиться в России? А если бы вам предложили бесплатно дом с условием жить в нём и постепенно привести его в порядок — вы бы согласились?
👍🏻 — такое нам надо!
💯 — наверное, есть подвох вполне | 374 |
| 20 | О том, как вернуть налоговый вычет, можно подумать завтра. Сегодня можно спокойно прогуляться по белокаменной 😄 Хорошего воскресения! | 415 |
