Александр Горяинов | Земельное право

Смешное заседание получилось. Тврищ прокурор, выступая, обрадовал общественность тем, что «они залезли» в 12 и 23 пленумы и обнаружили там, что определения о назначении судебной экспертизы не подлежат самостоятельному обжалованию. Давайте искренне порадуемся за сотрудников генеральной прокуратуры с очередным повышением профессиональной компетенции. Теперь некоторые из них знают больше, чем вчера. Ура, граждане! P.s. Не получается отделаться от ощущения, что современная прокуратура больше напоминает ЗАО с уникальным торговым наименованием «Отжатие бизнеса дорого и с гарантией», чем орган по надзору за законностью. #изсудаслюбовью

📌 Очень спорная позиция 18 арбитражного апелляционного суда по иску об установлении границ: Суть дела: ▪️ В 1994 году были приватизированы два земельных участка под ранее приватизированной производственной недвижкой. Участки отчуждал субъект РФ. После ряда манипуляций участки были объединены в один большой. Никаких документов на объединение нет. Первый документ с отображением границ - чертеж от 2000 г. уже на один участок, в котором нарисован контур границ, утвержденный уже местной районной администрацией. ▪️К чему привязаны границы и как они определялись документов нет. Все последующие землеустроительные и межевые дела просто дублируют границы из чертежа. ▪️По краю участка проходят ж/д пути Газпромтранса. Эти пути оказались включены в реестровые границы участка. На основании чего непонятно. ▪️С другой стороны к ж/д путям подходит небольшой ж/д путь, который в 2008 г. был реконструирован и принадлежит другому собственнику (заказчику). ▪️В 2021 году при внесении в ЕГРН сведения о местоположении этого небольшого пути оказалось, что их часть расположена на большом участке. ▪️Никаких документов, из которых можно было бы установить, что часть земли, на которой расположены ж/д пути Заказчика, должны быть включены в границы большого участка нет вообще. Там нет ни забора, ничего. ▪️Между путями заказчика и фактически освоенной территории участка расположены пути Газпромтранса, овраг, небольшая лесополоса. Был подан иск об установлении границ большого участка таким образом, чтобы исключить из него часть земной поверхности, на которой расположен небольшой ж/д путь, чтобы потом выкупить его как земли неразграниченной собственности. Первая инстанция отказ. Вторая отказ. Мотивы:

Доводы Общества о том, что ему принадлежит исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, коллегией отклоняются, поскольку как было указано выше правом на обращение с иском об установлении границ земельного участка наделен лишь законный правообладатель смежного земельного участка. Однако, таких доказательств истцом в материалы дела не представлено.

На мой взгляд, в этом подходе есть фундаментальная ошибка. Суть иска об установлении границ - решение спора о том, в границы какого из земельных участков подлежит включению спорная часть земной поверхности. В данном случае - в границы большого участка или к землям неразграниченной собственности. Не вижу проблем разрешить спор по существу. Но суды посчитали, что собственник ж/д путей не может оспаривать границы большого участка, потому что ему не был предоставлен участок под путями. Тогда непонятно, каким способом может защитить свое право собственник ж/д путей? Просто согласится с тем, что его пути на чужом участке расположены? Но на момент реконструкции путей таких сведений, во-первых, не было, а, во-вторых, обоснованность включения спорной части участка в границы большого участка ничем не подтверждается, в том числе ни имеющими землеотводными документами, ни исходными правоустанавливающими. Получается, суды искусственно создают препятствие для защиты прав собственников подобных объектов недвижимости, под которым не оформлены участки. Если участок под этим объектом будет каким-либо образом включен в границы другого участка, то собственник объекта по такой позиции судов ничего не может с этим поделать. Ему же участок не был предоставлен. А выяснять насколько законно участок под объектом был включен в границы другого участка, по мнению судей, не требуется. Глупый и нелогичный подход. Такими темпами мы арбитраж скоро помянем, судя по всему... #изпрактики

Квалификационная комиссия судей республики Башкортостан решила судьбу судей, которые приняли участие в незаконном осуждении Кости Носырева из Уфы - отправили в отставку с пожизненным содержанием, со всеми привилегиями . То есть все россияне из своих налогов будут платить содержание юристов, которые не знают с какого возраста в стране наступает уголовная ответственность. Вот такие дела. А нам всем соблюдать и чтить закон следует.

Любая система будет защищать сама себя. На то она и система. Другой вопрос, что делать со всей этой творящейся хренью тем, кто не имеет прямого отношения к этой системе, но так или иначе с ней взаимодействует.

✍️ С сожалением прочитал пустую отписку Сахалинского областного суда на апелляционную жалобу по административному делу. На мой взгляд, такие общие фразы означают простую, но грустную вещь - никто ничего не читал, не хотел и не пытался. Пункт 1 ст. 308 КАС РФ:

Суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Соответствует ли написанное апелляционным судом процитированной норме процессуального права? Риторический вопрос. #изпрактики

📌 Когда читаю вот такие выводы суда, то меня безмерно удивляет недальновидность и глупость такого подхода. Мало того, что с законом он имеет мало общего, так он просто-напросто стратегически ошибочен. Администрация утвердила красную линию по частному участку для ИЖС. Оспорить красную линию не получилось. Теперь в судебных актах судьи штампуют одно и то же - земельный участок общего пользования, на нем могут быть только объекты дорожно-уличной сети. Ребята в черных халатах, которым по непонятным для меня причинам дали удостоверения судей (или подарили? 🤔), действительно не понимают, что завтра эту же линию нарисуют уже на их скромных домиках? Что делать-то потом будут... Посидеть бы на таком процессе. Когда сверкая зубами представитель администрации скажет, что по сложившейся судебной практике администрация вправе устанавливать красную линию там где ей хочется. Мечты... 😞 #изпрактики

Уважаемые граждане, коллеги, читатели и подписчики блога 🤝 До 20.06.2024 г. я отбылся в ежегодный самооплачиваемый отпуск 🏞 В связи с чем, пока не смогу быть никому и ничем полезен 🙅‍♂️ Постов по теме земельного права скорее всего тоже не будет, но попробую 🤔 Вся моя жизненная энергия за указанный период будет направлена на поглощение энергии космического пространства 🧘 и съестных припасов, до которых смогут дотянуться мои ручонки 🍹🍰🍗 Для тех, кто недавно подписался на канал обращаю внимание, что всю подробную информацию о его авторе, услугах и их стоимости можно изучить на сайте: https://jurist-goraynov.ru/ Путеводитель по публикациям, приведен в закрепленном сообщении. С уважением,

​📌 Очередная весёлая история из серии "земельное право на Руси": 🔹 Земельный участок под ижс. Собственник хочет его увеличить путем перераспределения. 🔹 Обращается к кадастровому инженеру, подготавливают схему расположения, обращаются с заявлением в администрацию. 🔹 Администрация отказывает со ссылкой на то, что границы участка не соответствуют утвержденному в 2013 году проекту межевания территории (ПМТ). 🔹 По ПМТ территории размежевана так, что уже существующий земельный участок (который надо увеличить) разрезается на две части смежной границей двух участков по ПМТ. 🔹 Кадастровый инженер делит этот участок на две части аккуратно по границе участков ПМТ. 🔹 Опять подают заявление на перераспределение. Получают отказ по мотивам "не можем присвоить адрес земельному участку" (эту чушь надо и можно оспорить). 🔹 Собственник участка ничего не делает, отказ не оспаривает. Проходит полгода. Про историю вспоминают и решают закрыть её до конца. Так как сроки на обжалование (3 месяца) отказа прошли, надо подавать заявление повторно. 🔹 И тут выясняется, что в порядке ст. 39.18 ЗК РФ администрация опубликовала извещение о возможности приобретения земельного участка в границы которого включена, в том числе и та часть, которую хотели перераспределить. И этот участок не соответствуют утвержденному межеванию территории по ПМТ. И получается занимательная ситуэйшн: ▪️в перераспределении администрация первый раз отказывает по мотивам несоответствия ПМТ; ▪️второй раз отказывает под бредовым предлогом "нельзя присвоить адрес"; ▪️при этом администрация спокойно публикует извещение и собирается предоставлять участок, закрыв глаза на его несоответствие ПМТ, хотя надо принимать решение об отказе. Так и живём. #земельнаяпрактика

✍️ Как правильно купить участок без границ в ЕГРН (без межевания) «Без межевания» подразумевает два случая: ▪️ границ в ЕГРН нет вообще и местоположение участка публичная карта не показывает; ▪️ границы в ЕГРН есть, но они не уточнены (декларированы), такие границы будут показаны на публичной карте, но фактическому местоположению участка скорее всего соответствовать не будут, т. к. кадастровые работы по ним никогда не проводились. ❓ Как перестраховаться, если прям вот душа легла и по-другому никак: 🔹 Берем у продавца все документы на землю, ситуационные (генеральные) планы БТИ в том числе. 🔹 Открываем любой картографический сервис (Google Earth Pro, к примеру) в интернете, находим наш участок и пытаемся разглядеть на нем фактические границы. Чаще всего получается. 🔹 Сравниваем визуально геометрическую фигуру участка по спутнику с границами в наших документах. Если они совпадают без видимых перекосов, то идем дальше. 🔹 В современных сервисах есть инструмент измерений (выглядит как линейка). Берем и мерим этим инструментом каждую границу участка и сравниваем с размерами границ в документах. 🔹 Если нет откровенно неадекватных разбегов от 1,5 м и более, то покупку участка можно рассмотреть уже серьёзней. 🔹 Обязательно обращаем внимание на состояние фактической границы участка. Если это старый забор, который объективно стоит не первый год, то это позитивный знак. Но не индульгенция. 🔹 Если документов по границам нет, то их надо получить. Совсем без документов - риски сильно растут. Тут уже хозяин - барин. Деньги ваши. ❗️ Самое опасное покупать участки без границ, на которых нет капитальных объектов. В таких случаях парад планет может сойтись так, что уточнить границы не получится вообще и участок останется «на бумаге». ‼️ Покупая участок надо быть готовым к тому, что в случае возникновения межевых споров забор могут подвинуть, а конфигурация границ участка может изменена по сравнению с тем, что было изначально. Такие перспективы на 100% исключить нельзя. Участков без границ на рынке достаточно. В том числе с/х и промышленного назначения. Многие из них вполне себе привлекательны и для личного использования и для инвестиций. При работе с таким участком можно попытаться: ▪️ договориться с продавцом о том, что сделка будет только после того, как он уточнит границы (с заключением предварительного договора); ▪️ раскачать продавца на уменьшение цены продажи участка по мотивам того, что он оформлен не полностью и много рисков в его приобретении (есть случаи, когда цену удавалось сбить вполне прилично). В целом, как я писал до этого, границы земельных участков независимо от того, учтены они в ЕГРН или нет, это объективный риск, который может выстрелить неожиданно. Поэтому, приобретение участков "без межевания" не намного опасней приобретения участков с уточненными границами. Весь вопрос в правильной оценке рисков, деньгах и конечном результате от их вложения. В любом случае, приобретение земли это серьёзное мероприятие и я искренне советую много думать, не торопиться и перепроверять всё, что можно, прежде чем прощаться с деньгами. 🤔 P.S. В рамках последнего абзаца все вышеперечисленные действия рекомендуется делать и в том случае, если предметом сделки является участок с уточненными границами. #сделкипоземле #границыучастков

Из Екатеринбурга выдворяют русскую семью (мать Ирину и двоих взрослых детей) переселенцев из Казахстана с пятилетним запретом на возвращение. Семья Морозовых переехала на родину в Россию в 2017 году и всё это время живёт в столице Урала. А сейчас произошла следующая ситуация: «В 2024 году стали собирать документы на ВНЖ (вид на жительство). Нам рассказали, что мы не все документы сделали. Карту мигранта еще надо было сделать. Когда вставали на миграционный учет, нам об этом ничего не говорили. Мы сразу пошли делать эту карту, проходить дактилоскопию. Из-за того, что мы не вовремя сделали, то составили протокол на штраф — 2000 рублей. Мы не скрывались, готовы были оплатить. С февраля ждали заседание суда, оно было 25 апреля. Судья не слушала и за пять минут рассмотрела, вынесла решение о выдворении, хотя по данной статье можно ограничиться штрафом». Их заковали в наручники и отправили в камеры к нелегальным мигрантам, а теперь собираются выслать в Казахстан, где у них нет ни жилья, ни родственников. Там уже всё продано, а родственники давно в России. Пишут, что судебная практика изменилась после теракта в «Крокус Сити Холле»: всех русских и нерусских, преступников и законопослушных повально стали выдворять и депортировать за нарушения. Вообще интересно получается, теракт устроили этнические таджики и радикальные исламисты, а выдворяют добрых русских людей, наших настоящих соотечественников. Так работает система. Крючкотворам на местах, нет дела русский/не русский, если на нем можно срубить палку и/или заработать, и вряд ли это возможно изменить. Поэтому мы много лет пишем, что нужно уточнять кто такие соотечественники, что это русские и другие коренные народы России, у которых нет своего государства за пределами РФ, и к такой категории людей нужен другой подход. Но здесь уже бездушные законотворцы, которым плевать на сломанные судьбы не дают возобладать здравому смыслу, буквально, из-за идеологических химер.

Наглядная иллюстрация к последнему посту 🤷‍♂️

📌 Утверждение не далеко от истины. Суд, в прямом смысле, самая властная власть из всех властей 🙂 Объективно так есть и от этого никуда не денешься. Многие возмущаются и требуют наказаний для судей за неправильные решения или контроль над их деятельностью. Считаю, что это невозможно, т. к. противоречит самой сути существования судебной системы и разделения властей в парадигме правового государства, которым является наша страна (во всяком случае, что-то подобное вроде бы было в Конституции 😄). Дело в том, что на бумаге всё выглядит вполне правильно и логично. Законы то у нас пишут более-менее. Есть куда стремится, конечно. Но мир вообще не идеален. На мой взгляд, самая большая проблема нашей страны в любой сфере, связанной с госуправлением, скажем так - это «эксцесс исполнителя». Ну что требуется от судьи? Как и от любого другого чиновника - исполнять свои функции как положено. Написали вам в ГПК РФ, что суд независим и беспристрастен? Так будьте любезны… Но нет. Мы будем независимо и беспристрастно поддерживать госорганы и прокурора, даже если поддерживать приходится полную хрень и бездарность. Независимо и беспристрастно принимаем самые очевидные, но тупые решения, потому что так меньше мороки писать его текст. Независимо и беспристрастно будем ставить перед экспертом правовые вопросы и копипастить выводы в мотивировочную часть. Ну и т. д. Многие юристы считают, что как только на одно дело у судьи будет не 5 минут, а 20, то все резко изменится. Мол того, нагрузка большая. Да ничерта не изменится. Изменения будут тогда, когда изменится сознание и воспитание общества в целом и конечных правоприменителей в частности. Изменения будут тогда, когда с ВС РФ будут спускать нормальные установки, а не 0.2 или сколько там процентов оправдательных приговоров. А пока улыбаемся и машем 🙋‍♂️🙋‍♀️ #мысливслух

Самая мощная и самая безнаказанная власть

📌 Подобные судебные решения есть. В пример можно привести Определение Краснодарского краевого суда от 07.09.2023 г. по делу 33/20156/2023. Суд удовлетворил требования администрации Геленджика и обязал привести четырехэтажный объект капитального строительства в соответствие с видом разрешенного использования земельного участка: для садоводства и параметрами объекта индивидуального жилого строительства. Примечательные моменты: 🔹Дело два раза возвращалось с кассационной инстанции на новое рассмотрение и закончилось запретом эксплуатации "маленького домика под 400 кв. м. в 4 этажа" в качестве гостиницы и обязании привести его в соответствие параметрам ижс; 🔹 Краснодарский краевой суд наплевал на явно заказное заключение эксперта, который посчитал спорный объект индивидуальным жилым домом и самостоятельно сделал вывод о том, что объект является гостиницей. Такие решения судей встречаются редко. По моим впечатлениям, такие судебные споры на данный момент массового характера не носят. Видимо, всё впереди. #земельнаяпрактика

Есть судебная практика, что индивидуальный жилой дом под сдачу признали гостиницей? В интернете я не нашла

📌 В продолжение темы про несколько видов разрешенного использования (ВРИ), установленных для одного земельного участка. В комментариях коллега задал вопрос про расчет кадастровой стоимости в таких случаях. ❗️Механизм установления кадастровой стоимости при нескольких ВРИ: 🔹 Применяется та кадастровая стоимость, которая из всех учтенных в ЕГРН ВРИ имеет наибольшее значение, за исключением случаев, если среди установленных ВРИ есть жилищное строительство, ЛПХ, садоводство, огородничество. ▪️ Если помимо прочих установлены жилищное строительство, ЛПХ, садоводство, огородничество, то кадастровая стоимость определяется в размере, определенных для этих ВРИ. Аналогичным образом определяется и размер арендной платы для земельного участка, которому в ЕГРН установили несколько ВРИ. В контексте арендной платы представляется интересной позиция 6КСОЮ в определении от 29.08.2022: определение размера платы собственнику нежилых помещений в здании, расположенном на неделимом земельном участке, имеющем несколько видов разрешенного использования, размер поправочных коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка, определяется для каждого участника по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом фактического использования принадлежащих им объектов недвижимости. Простым языком это значит, что: если на одном земельном участке с несколькими ВРИ расположены разные по назначению объекты недвижимости, принадлежащие разным собственникам (аналогично разные помещения в одном здании), то арендная плата за такой участок рассчитывается для каждого собственника индивидуально с учетом назначения принадлежащего ему объекта недвижимости и соответствующего ВРИ участка. В принципе, на мой взгляд подход разумный. #ври

С Днём Великой Победы 🇷🇺🇷🇺🇷🇺

https://youtu.be/1BhX4RB6Fr8?si=nmzyIik-7KcPWZbb Интервью нового председателя ВС РФ. После фразы про чувство защищенности и доверия к судебной системе у граждан и организаций на 00:50 слушать перестал. Чуда явно не будет. Все юристы попадут в ад. И я точно знаю у кого будет самая неудобная и горячая сковородка. #мысливслух

​📌 Недавно писал возражения по делу, в рамках которого проводилась землеустроительная экспертиза. Заключение на 68 листов в формате, как на картинке (для примера). Стена текста. Ни одной красной строки. Читать невозможно. В ряд линией стоят 4 участка: 3 - 1 - 2 - 4. Спор по смежной (внутренней) границе между 1 и 2. Собственник участка 2 поставил забор не по реестру и захватил часть участка 1. Участок 1 подал иск об освобождении и демонтаже забора. Участок 2 подал встречный иск о признании реестровой ошибки в местоположении смежной границы между участками. Обоснование реестровой ошибки со стороны эксперта просто безумное: "Учитывая изложенное, эксперт считает, что несоответствие фактических границ участков 1 и 2 с границами участков по ЕГРН, а также запользование установленным ограждением участка 1 участком 2, является следствием того, что во время уточнения границ участков 3 и 4 не были уточнены границы участков 1 и 2 по фактической границе". Простыми словами эксперт считает, что когда уточняли крайние 3 и 4 должны были еще уточнить и внутреннюю границу между 1 и 2. Какая связь вообще не понятно. Судьбу забора эксперт не изучал. Судьбу земельных участков эксперт не изучал. Мне с каждым днём все больше становится не понятен вопрос - почему в Московской области эксперты себя бессмертными считают?🤔 Какую экспертизу не возьми, такое ощущение что сплошная отработка заплаченных денег. Одно заключение безумней другого. Должны же быть рамки-то какие-то... #изпрактики

Искренне рекомендую канал для судебных юристов, который ведет мой коллега, специализирующийся на арбитражных спорах. Там нет особой теории, но можно нахвататься интересных историй, как найти решение в тупиковой ситуации. Автор пишет довольно легко, всё на основе реальных примеров.