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Central do REIT
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| 2 | https://www.youtube.com/watch?v=xz9x3WQXxKk | 643 |
| 3 | SILA (VENDA).pdf | 1 436 |
| 4 | 🚨 Enquanto o mercado discutia recessão, juros altos e “fim dos REITs”, nós estávamos comprando assimetria.
Em 12 de dezembro iniciamos a recomendação em SILA. Hoje encerramos a tese após a aquisição pela Blue Owl Capital — uma das maiores gestoras de ativos alternativos dos EUA.
O resultado fala sozinho:
📈 SILA: +33,77%
📊 S&P500 (SPY): +6,93%
Isso significa que entregamos quase 5x o retorno do principal índice da bolsa americana no mesmo período.
E aqui está o detalhe que muita gente ignora:
não foi uma aposta especulativa.
Nós enxergamos:
✅ Fluxo de caixa previsível
✅ Contratos longos
✅ Balanço equilibrado
✅ Desconto exagerado no valuation
✅ Potencial claro para arbitragem e M&A
Enquanto o mercado via um REIT pequeno e “esquecido”, nós vimos um ativo barato o suficiente para chamar atenção do mercado privado. Meses depois, veio a aquisição.
Foi exatamente isso que aproveitamos:
comprar ativos descontados quando o medo dominava o setor imobiliário americano.
E SILA não foi caso isolado.
NSA foi adquirida pela PSA.
MDV entrou em transação com a GNL.
Diversos REITs começaram a sair da bolsa porque o mercado listado estava precificando imóveis abaixo do valor real.
Esse é o ponto:
os grandes fundos começaram a fazer arbitragem no setor… e nós já estávamos posicionados antes.
📌 Nossa carteira recomendada da Central do REIT continua montada para capturar a recuperação do mercado imobiliário americano nos próximos anos.
Quem entende ciclos sabe:
os maiores retornos normalmente nascem justamente nos momentos em que o mercado mais desacredita do setor.
🌎 www.centraldoreit.com.br | 1 305 |
| 5 | https://www.youtube.com/watch?v=ozlk8DkFZm4 | 1 023 |
| 6 | FATO RELEVANTE – 04 de maio de 2026
📢 Central do REIT
🏬 Federal Realty (FRT) – 1T26
Setor: Retail – High Quality
📈 Receita +10,3% A/A | Core FFO/ação US$ 1,88 (+10,6%)
Trimestre muito forte, com leasing robusto e revisão positiva do guidance — ativos premium seguem entregando crescimento acima da média.
🗄️ Iron Mountain (IRM) – 1T26
Setor: Data / Storage / Infraestrutura
📈 Receita +21,3% A/A | AFFO/ação US$ 1,43 (+22,2%)
Um dos trimestres mais fortes do ciclo, com crescimento acelerado e revisão positiva do guidance — data centers e digital puxando a tese.
🏪 NNN REIT (NNN) – 1T26
Setor: Net Lease
📈 Receita +4,1% A/A | FFO/ação US$ 0,86 (estável)
Trimestre sólido, com melhora operacional relevante, apesar do FFO travado por efeito pontual
🏥 Medical Properties Trust (MPT) – 1T26
Setor: Healthcare
📈 Receita +12,6% A/A | FFO/ação US$ 0,14 (estável)
Trimestre ainda de transição, com melhora gradual operacional, mas FFO sem crescimento — case segue dependente de execução.
🏭 Modiv Industrial (MDV) – Atualização Estratégica
Setor: Industrial – Net Lease
📢 Anunciada aquisição pela GNL (Global Net Lease)
GNL anunciou a aquisição da MDV em uma transação 100% em ações, avaliada em aproximadamente $535 milhões. Os acionistas da MDV receberão 1,975 ações da GNL para cada ação da MDV, implicando um valor de ~$18,82 por ação | 1 037 |
| 7 | FATO RELEVANTE – 30 de abril de 2026
📢 Central do REIT
🎰 VICI Properties (VICI) – 1T26
Setor: Gaming / Experiential
📈 Receita +3,6% A/A | AFFO/ação US$ 0,82 (+4,5%)
Trimestre sólido, com crescimento consistente e revisão positiva do guidance — modelo segue entregando com alta previsibilidade.
🏢 Regency Centers (REG) – 1T26
Setor: Retail – Strip Centers
📈 Receita implícita sólida | FFO/ação US$ 1,20 (+4,3% A/A)
Leve ruído no headline, mas operação forte com crescimento de NOI e spreads robustos — execução consistente.
🌐 Equinix (EQIX) – 1T26
Setor: Data Centers
📈 Receita +9,4% A/A | AFFO/ação US$ 10,79 (+~12%)
Trimestre forte com demanda impulsionada por AI e cloud, recorde de bookings e revisão positiva do guidance.
🏠 Invitation Homes (INVH) – 1T26
Setor: Residential – Single Family Rental
📈 Receita +8,8% A/A | Core FFO/ação US$ 0,48 (estável)
Crescimento de receita sólido, mas com pressão operacional no same-store — ciclo ainda em ajuste.
🏢 Mid-America Apartment Communities (MAA) – 1T26
Setor: Residential – Multifamily
📈 Receita +0,8% A/A | FFO/ação US$ 2,13 (-3,2%)
Trimestre pressionado por oferta no Sunbelt, com compressão de margens, mas sinais iniciais de estabilização.
🏭 Broadstone Net Lease (BNL) – 1T26
Setor: Net Lease
📈 Receita +11,7% A/A | AFFO/ação US$ 0,38 (+5,6%)
Execução forte e previsível, com crescimento puxado por build-to-suit e spreads atrativos acima da média do setor. | 1 126 |
| 8 | FATO RELEVANTE – 29 de abril de 2026
📢 Central do REIT
🏢 Equity Residential (EQR) – 1T26
Setor: Residential – Multifamily
📈 Receita +2,5% A/A | FFO normalizado/ação US$ 0,99 (+4,2%)
Trimestre positivo, com sinais claros de retomada gradual no multifamily. A melhora operacional começa a aparecer, mesmo com pressão de custos ainda limitando expansão de margens.
🏢 Desempenho operacional
● NOI +1,4% A/A, com compressão de margem
● Ocupação: 96,5% (alta)
● Turnover mínimo histórico: 7,8%
🏢 W. P. Carey (WPC) – 1T26
Setor: Net Lease
📈 Receita +10,9% A/A | AFFO/ação US$ 1,30 (+11,1%)
Trimestre forte, puxado por aquisições e contratos indexados. O REIT segue voltando ao básico, com foco total em net lease puro.
🏢 Desempenho operacional
● Ocupação: 98,1% | WALT: 12,1 anos
● Same-store rent +2,4% A/A
● Crescimento via inflação + aquisições
● Saída completa de self-storage
🏭 STAG Industrial (STAG) – 1T26
Setor: Industrial
📈 Receita +9,0% A/A | Core FFO/ação US$ 0,65 (+6,6%)
Bom trimestre, com leasing forte e spreads elevados, apesar de leve desaceleração operacional.
🏭 Desempenho operacional
● NOI same-store +4,1% A/A
● Ocupação: 95,1% (queda leve)
● Leasing: 6,0M sqft
● Spreads: +20,9% (cash)
🏥 Welltower (WELL) – 1T26
Setor: Senior Housing
📈 Receita +38,4% A/A | FFO/ação US$ 1,47 (+23%)
Um dos trimestres mais fortes do setor. Crescimento operacional expressivo e guidance revisado para cima.
🏥 Desempenho operacional
● Same-store NOI +16,4%
● SHO +22,1% (destaque absoluto)
● Ocupação +370 bps
● RevPOR +5%
🏢 Essex Property Trust (ESS) – 1T26
Setor: Residential – Multifamily
📈 FFO/ação US$ 4,06 (+2,3%)
Trimestre sólido, com melhora sequencial indicando retomada gradual no multifamily da Costa Oeste.
🏢 Desempenho operacional
● Receita same-store +2,9% | NOI +4,1%
● Ocupação: 96,5%
● Custos praticamente estáveis (+0,2%)
● Destaque: Norte da Califórnia
📦 Extra Space Storage (EXR) – 1T26
Setor: Self-Storage
📈 Receita +4,5% A/A | Core FFO/ação US$ 2,04 (+2,0%)
Trimestre mostra estabilização do setor, ainda sem aceleração relevante.
📦 Desempenho operacional
● NOI +1,2% A/A
● Ocupação: 93,0% (leve queda)
● Despesas acima da receita
● Crescimento moderado
🏢 Boston Properties (BXP) – 1T26
Setor: Escritórios
📈 Receita +0,8% A/A | FFO/ação US$ 1,59 (-3,0%)
Trimestre de transição, com melhora operacional, mas ainda com pressão no FFO.
🏢 Desempenho operacional
● Ocupação: 87,4% (alta sequencial)
● Leasing: 1,1M sqft
● Pipeline: 1,6M sqft já locado
● Foco em ativos trophy
📡 American Tower (AMT) – 1T26
Setor: Infraestrutura digital
📈 Receita ~+6,8% A/A | AFFO/ação US$ 2,84 (+~3,3%)
Trimestre consistente, com crescimento previsível e avanço relevante em data centers.
📡 Desempenho operacional
● Property revenue +6,8%
● Margem: 75,1%
● CoreSite: +17% receita
● Crescimento orgânico ~4% | 946 |
| 9 | FATO RELEVANTE – 27 de abril de 2026
📢 Central do REIT
🏡 Sun Communities (SUI) – 1T26
Setor: Residential – Mobile Homes / RV
📈 Receita +8,0% A/A | FFO/ação US$ 1,40 (+11%)
Trimestre forte, com crescimento consistente puxado por MH e RV, além de revisão positiva do guidance, reforçando a tese de moradia acessível.
🏡 Desempenho operacional
● Same Store NOI +6,3% A/A.
● Receita same-store: +5,9% (MH +6,6% | RV +4,2%).
● Ocupação elevada: 98,7%.
● MH segue como principal motor de crescimento.
🟡 Central do REIT: um dos poucos setores com demanda estrutural intacta — aqui o motor ainda está ligado e girando bem.
🏢 AvalonBay (AVB) – 1T26
Setor: Residential – Multifamily
📈 Receita +1,6% A/A | FFO/ação US$ 2,83 (+1,8%)
Trimestre levemente positivo, mas com pressão de custos limitando o crescimento do NOI.
🏢 Desempenho operacional
● Receita same-store +1,6%.
● Despesas +4,7%, pressionando margens.
● NOI praticamente estável (+0,2%).
🟡 Central do REIT: crescimento existe, mas inflação da construção tem pressionado.
📦 Public Storage (PSA) – 1T26
Setor: Self Storage
📈 Receita +2,5% A/A | FFO/ação US$ 4,22 (+2,4%)
Resultado em linha, com crescimento moderado
📦 Desempenho operacional
● NOI same-store +0,4%.
● Receita praticamente estável.
● Ocupação: 91,5%.
● Margem ainda muito alta: 77%.
🟡 Central do REIT: saiu do crescimento forte para estabilidade — agora estratégia passa a ser execução e M&A (NSA).
🧬 Alexandria Real Estate (ARE) – 1T26
Setor: Life Science
📉 Receita -11,5% A/A | FFO/ação US$ 1,73 (-24,8%)
Trimestre fraco, impactado por vacâncias e saída gradual de tenants (wind-downs), mas com ativos ainda de alta qualidade.
🏢 Desempenho operacional
● Ocupação: 87,7% (≈90,9% incluindo espaços já locados).
● Leasing: ~647 mil sqft.
● Spreads negativos (~-10% a -15%).
📊 Destaques
● NOI same-store em queda (~-11%).
● Coleta de aluguel: 99,9%.
● Pipeline ~93% pré-locado. | 0 |
| 10 | https://www.youtube.com/watch?v=3wsMQsOoGVw | 0 |
| 11 | FATO RELEVANTE – 23 de abril de 2026
📢 Central do REIT
🖥️ Digital Realty (DLR) – 1T26
Setor: Data Centers
📈 Receita +16,3% A/A | FFO/ação US$ 1,99 (+19% A/A)
Trimestre muito forte, com crescimento expressivo de FFO próximo de 20%, puxado por leasing recorde e demanda acelerando via AI e hyperscale. Backlog de $1,8B garante visibilidade de crescimento futuro, e o guidance foi elevado para $8,00–$8,10.
🟡 Central do REIT: crescimento de FFO aqui já mostra que não é só promessa — o ciclo já virou e o resultado começou a aparecer.
🏭 Rexford Industrial (REXR) – 1T26
Setor: Industrial – Logística (Califórnia)
📊 Receita -2,9% A/A | FFO/ação US$ 0,61 (-1,6% A/A)
Resultado ainda pressionado, com leve queda no FFO refletindo spreads mais fracos e ajustes no portfólio. Apesar disso, o guidance foi revisado pra cima ($2,37–$2,42), indicando expectativa de retomada.
🟡 Central do REIT: FFO ainda não reagiu, mas o mercado costuma antecipar — quando o crescimento voltar, a cotação normalmente já andou antes. | 0 |
| 12 | FATO RELEVANTE – 23 de abril de 2026
📢 Central do REIT
⛽ Getty Realty (GTY) – 1T26
Setor: Net Lease – Conveniência / Automotivo
📈 Receita +10,5% A/A | AFFO/ação US$ 0,63 (+6,8%)
O trimestre veio sólido, com crescimento consistente de caixa, boa execução em aquisições e elevação do guidance, reforçando o momento positivo do REIT.
🟡 Central do REIT: GTY é aquele REIT que entrega. Cap rate alto (~8%) ainda garante bons spreads — e no longo prazo, isso impulsiona crescimento
📡 Crown Castle (CCI) – 1T26
Setor: Infraestrutura – Torres
📉 Receita -4,7% A/A | AFFO/ação US$ 1,02 (-7%)
O trimestre reflete pressão operacional com churn relevante, mas o foco está na transição estratégica do REIT.
🏪 Essential Properties (EPRT) – 1T26
Setor: Net Lease – Serviços
📈 Receita +22,8% A/A | AFFO/ação US$ 0,50 (+11%)
O trimestre mostrou forte crescimento operacional e elevação do guidance, reforçando a tese de expansão.
🏪 Desempenho operacional
● 2.417 propriedades e ocupação de 99,7%.
● WALT de 14,6 anos, altíssima previsibilidade.
● Rent coverage de 3,5x.
● 91,6% em serviços/experiência.
● 65% em master lease.
🟡 Central do REIT: EPRT segue fazendo o básico muito bem — origina com qualidade, mantém spreads e cresce com consistência.
🏭 First Industrial (FR) – 1T26
Setor: Industrial – Logística
📈 Receita +66,4% A/A | FFO/ação US$ 0,68 (estável)
🏭 Desempenho operacional
● Ocupação de 94,3% (leve queda A/A).
● Same Store NOI +8,7%.
● Spreads: +32% no trimestre.
● Leasing futuro ainda mais forte: +41%.
● Demanda sólida, principalmente em ativos menores.
🟡 Central do REIT: Operação forte, contratos com spreads elevados, mas FFO ainda não refletindo tudo. | 0 |
| 13 | FATO RELEVANTE – 22 de abril de 2026
📢 Central do REIT
🏪 Agree Realty (ADC) – 1T26
Setor: Net Lease – Varejo essencial
📈 Receita +18,7% A/A | FFO/ação US$ 1,13 (+8,1%)
O trimestre veio acima do esperado, com crescimento consistente de AFFO, forte ritmo de aquisições e manutenção de guidance sólido, reforçando a previsibilidade do modelo da ADC.
● Portfólio com 2.756 propriedades e ocupação de 99,7%.
● WALT de 7,8 anos, garantindo boa visibilidade de receita.
🟡 Central do REIT: ADC segue sendo o “relógio suíço” do net lease — cresce com consistência, aloca bem capital e mantém risco controlado.
🏪 NETSTREIT (NTST) – 1T26
Setor: Net Lease – Varejo
📈 Receita US$ 57,1M (+24% A/A) | FFO/ação US$ 0,32 (+10%)
O trimestre mostrou forte execução em aquisições, crescimento consistente de fluxo e elevação do guidance, reforçando o bom momento do ciclo para net lease.
● Portfólio com 804 propriedades e ocupação de 99,9% (100% pós-trimestre).
● WALT de 10,2 anos, alta previsibilidade de receita.
💰 Estrutura de capital e liquidez
● $314M captados via forward equity.
● Alavancagem de 3,2x.
● Liquidez de ~$1,1B. | 0 |
| 14 | https://www.youtube.com/watch?v=zMOI6dp9S-I | 0 |
| 15 | FATO RELEVANTE – 20 de abril de 2026
📢 Central do REIT
🏢 SL Green Realty (SLG) – 1T26 |
Setor: Escritórios – Manhattan Trophy
📉 Receita 1T26 +5,5% A/A | FFO/ação US$ 0,84 (−40,0%)
A ocupação same-store em Manhattan subiu para 94,4%, leasing foi forte, com 51 contratos somando cerca de 930 mil pés² — o maior volume histórico para um primeiro trimestre.
O FFO/ação caiu forte para US$ 0,84, refletindo despesas mais altas, custos de leasing, reestruturações e volatilidade de receitas não recorrentes. A gestão manteve o guidance de FFO em US$ 4,40–4,70 para 2026. O plano de desinvestimentos de cerca de US$ 2,5B segue sendo peça importante para desalavancagem, enquanto refinanciamentos relevantes ajudam a reorganizar a estrutura de capital em um ambiente ainda duro para escritórios.
🟡 Central do REIT: o 1T26 da SLG é o retrato clássico de escritório em recuperação: a operação melhora antes do FFO aparecer.
🏭 Prologis (PLD) – 1T26
| Setor: Industrial – Logística
FFO/ação US$ 1,50 (+5,6%) | Core FFO ajustado US$ 1,52
A Prologis começou 2026 com um trimestre forte e acima das expectativas, reforçando por que continua sendo a principal referência em logística global. A ocupação média de 95,3% segue alta, o Same Store NOI avançou 8,8% em cash e 6,1% em net effective, e os spreads continuam muito robustos: +31,9% no net effective e +16,8% em cash. O leasing também impressionou, com cerca de 64–66 milhões de pés², novo recorde histórico. Em outras palavras, o “barulho macro” ainda não virou problema operacional real.
No crescimento externo, a companhia manteve o padrão de execução superior: US$ 1,78B em novos desenvolvimentos com yield médio de 8,8% e forte peso em build-to-suit, além de US$ 1,11B em estabilizações e reciclagem ativa entre aquisições e vendas. O grande destaque estratégico continua sendo data centers, que deixam de ser promessa e começam a virar avenida concreta de expansão, com US$ 1,3B em projetos build-to-suit e cerca de 1,3 GW sob LOI. O guidance anual foi elevado, incluindo Core FFO, ocupação média, Same Store NOI e development starts, reforçando a leitura de ciclo ainda construtivo para logística. Com liquidez de US$ 6,7B, dívida bem alongada e custo médio de 3,3%, a PLD segue operando com a vantagem que sempre fez diferença: escala, land bank e custo de capital baixo.
🟢 Central do REIT: o 1T26 da Prologis reforça que, em logística, quem tem escala e disciplina atravessa qualquer ruído melhor que os pares. O REIT continua entregando crescimento orgânico forte, spreads elevados e agora adiciona infraestrutura digital como novo motor estrutural. O macro pode até incomodar, mas, até aqui, não apareceu nos números — e a PLD segue cobrando aluguel cada vez mais caro. | 0 |
