Агентство «Город–М171»
Open in Telegram
Агентство недвижимости 📍СПб, Московский пр. 171 📍СПб, ул. Оптиков 37 Новости и предложения на рынке недвижимости СПб, правовые вопросы, ценные советы из нашей практики. 🌐 new.agentgorod.ru ☎️ +7 (921) 426-88-88 📧 info@agentgorod.ru
Show more212
Subscribers
No data24 hours
-37 days
-330 days
Posts Archive
📌 Какие моменты могут насторожить при покупке недвижимости – реальный случай.
Обратился в агентство покупатель – объект нашел сам, просит помочь внести аванс и провести сделку покупки (поприсутствовать).
Покупатель иногородний, но на сделку приедет. При первичном общении с агентом продавца ничто не насторожило – первая продажа, квартиру покупали у застройщика с военной ипотекой, один собственник, в браке, ипотека погашена, прямая продажа (просто продают и получают деньги), продавец в другом городе, на сделку приедет жена и продаст по доверенности или будет дистанционно нотариальная сделка.
Внесли аванс и начали готовиться к сделке. У покупателя личные денежные средства. И после аванса началась кутерьма – оказалось, что собственник военный и его из Москвы на сделку в СПб никто не отпустит и даже к нотариусу, поэтому на сделку приедет жена с доверенностью, покупатель согласен.
Далее выяснилось, что жена на сделку не приедет, т.к. она в Ростове и будет проводить сделку через систему «Дом клик» по доверенности из Ростова. Деньги обязательно ей на счет и очень продавец торопит выйти на сделку..
Тут уже представитель покупателя предположил, что может произойти – на объект резко была скинута цена на 800 тысяч, собственник военный (возможно на СВО), доверенность выдана несколько месяцев назад, деньги просят супруге на счет и агент продавца все время «убалтывает» (создается такое впечатление), а вот возможная ситуация собственник военный и если он на СВО, то возможно пропал без вести, погибшем еще не признан, поэтому доверенность действительна, но если предположить самое плохое, то в дальнейшем доверенность будет признана недействительной и сделка тоже.
После того, как агент покупателя сказал, что деньги будем перечислять только на счет собственнику и просим, чтобы доверенное лицо присутствовало на сделке лично в СПб, агент продавца сказала, что собственник все-таки может прийти сам в Москве в Сбербанк для проведения сделки через систему «Дом клик» – это был лучший выход из ситуации.
Далее накануне сделки оказалось, что у продавца нет оригиналов документов – агент продавца пыталась убеждать, что оригиналы никому не нужны и что мы там собрались читать (есть сканы) и Сбербанку они тоже не нужны, слава богу Сбербанк без оригиналов сделку не проводит)). Покупатель согласился подождать дубликатов документов на квартиру из Росреестра.
И последняя капля была, когда агент продавца сказала, что 500 тысяч рублей от суммы договора надо перевести ей на счет (она не хочет , чтобы ей продавец делал перевод денег, т.к. надо налог платить будет))), а в договоре укажем, что деньги продавец получил до подписания основного договора – далее картинку можно так нарисовать, что продавец подаст в суд, что деньги 500 тысяч он не получал. Конечно, в договоре указано, что получил, но расписки о получении денег нет (в этом случае она необязательна, т.к. в договоре указано), но и не доказать факт передачи, т.к. продавец и покупатель друг с другом не встречались и находились в разных регионах.
Агент продавца на протяжении всей подготовки к сделке – на каждую просьбу предоставить очередной документ или справку реагировала так «зачем вам это надо и так понятно, никто ничего заказывать не будет, собственник уже и продавать не хочет и если вы еще что-то попросите он передумает» и т.п.
На этом история закончилась – было рекомендовано аванс забрать и искать другую квартиру. Возможно, сделка могла пройти и без последствий, а может и нет) – в недвижимости на «авось» не делают.
📌А знаете ли вы, что...
1. Если у вас не вышел минимальный срок владения недвижимостью (3 или 5 лет), то налоговая будет брать за основу для расчета налога ту сумму, которая больше: указанную в договоре или кадастровую стоимость. И кадастровая стоимость часто бывает выше рыночной (в некоторых регионах кадастровую стоимость будут принимать к сведению с учетом коэффициента 0,7).
2. Если у вас единственная недвижимость, то минимальный срок владения для вас — 3 года, для того чтобы не платить налог с продажи. Но если вы в браке и в браке вы приобрели недвижимость на имя супруга/и, и нет брачного договора, то у вас недвижимость не будет считаться единственной, т. к. у вас есть доля в совместно нажитом имуществе.
3. Если вы покупали недвижимость и решили продать раньше 5 (или 3) лет, то налог рассчитают с разницы от покупки и продажи.
4. Если вы решили подарить недвижимость, и одаряемый не является близким родственником, то одаряемый будет платить налог 13 % от кадастровой стоимости объекта.
5. Если вы купили доли (комнату) в квартире и в договоре не определено право пользования долями, например, в договоре должно быть указано, что столько-то долей в квартире соответствует комнате № …, столько-то метров, то юридически вы купили не конкретную комнату, а несколько (Х) долей (метров) от каждого помещения в квартире.
6. Если вы заключили предварительный договор купли-продажи объекта и передумали продавать (покупать), другая сторона договора может обратиться в суд, и вас обяжут заключить основной договор. Конечно, в рамках законодательных норм.
⚡️Ключевая ставка — 14%
Совет директоров Банка России 24 июля 2026 года принял решение снизить ключевую ставку на 25 б.п., до 14% годовых.
Следующее заседание Совета директоров по ключевой ставке запланировано на 11 сентября 2026 года.
📌 Банкротство по наследству и наследование долгов.
Не забывайте, что вступая в наследство вы наследуете не только имущество умершего, но и его долги. А также, если относительно умершего была начата процедура банкротства до его смерти, то в связи с его кончиной процедура не прекращается, а в некоторых случаях человека можно признать финансово несостоятельным и после его смерти.
В конкурсную массу могут включить не только имущество умершего, но и доли в совместном имуществе супругов, приобретенное на имя пережившего супруга. Розыском имущества умершего должника занимается финансовый управляющий и также привлекается нотариус. Наследники получат свидетельство о праве на наследство на оставшееся имущество, только после окончания процедуры банкротства и выплаты всех долгов умершего.
Если процедуры банкротства не было, то наследники отвечают по долгам умершего в пределах стоимости наследственного имущества. Бывает, что у наследодателя так много долгов, что они превышают стоимость наследственного имущества. Поэтому важно заранее узнать размер задолженности.
Возможно будет выгоднее отказаться от наследства, а не принять его, а потом продавать имущество и погашать долги.
Долги, которые передаются по наследству – долги по невыплаченному кредиту или его части, по ипотеке, задолженность по коммунальным платежам.
А задолженность по алиментам, штрафы за нарушение ПДД, налоговые платежи, штрафные санкции по договорам (кроме кредитных) по наследству не передаются.
😌 «Город-М171» - Подписаться
📌 С чем столкнулись наши клиенты и агенты за последнюю неделю.
1. Пришлось переносить сделку из нескольких объектов в цепочке, т.к. БАНК не выдал клиенту со счета деньги несмотря на то, что сумма была заказана заранее. После многочисленных обращений по поводу задержки выдачи заказанной суммы, был получен ответ, что могут задерживать выдачу со счета до 10 дней. Будьте внимательны, перестрахуйтесь – уточняйте заранее о нюансах банка.
2. При продаже земельного участка, собственник забыл, что участок покупал, будучи в браке 12 лет назад, супруга умерла 10 лет назад. А вот о том, что надо вступать в наследство на супружескую долю собственнику никто не сказал (объект был оформлен только на собственника). Сейчас поднимали архивы наследственного дела умершей и оценивали ситуацию – придется ли вступать в наследство в судебном порядке или нотариус сможет оформить наследство без суда.
Ожидание документов из архива длилось месяц! ...и после повторного посещения нотариуса сюрприз для Собственника – он забыл, что отказался от вступления в наследство супружеской доли в пользу матери умершей супруги. А мать документы не оформила и похоже тоже забыла о наследстве...
3. Обратился клиент - надо продать комнаты, которые приобрел год назад. За какую сумму купил, почти за такую и продает. Срок владения 5 лет не вышел, поэтому будет налог с продажи. Но есть нюанс – даже несмотря на то, что прибыль почти не получит при продаже, будет все равно большой налог, т.к. кадастровая стоимость квартиры в 2 раза больше рыночной. И соответственно налоговая рассчитывает налог от той суммы, которая выше – указанная в договоре или кадастровая. Так, что если клиент не сможет ждать 4 года продажи, то комнаты продаст себе в убыток.
4. Собственник, продавая квартиру – забыл, что сделал регистрацию в своей квартире другу, а друг несколько лет назад уехал на ПМЖ в США. И сейчас стоит вопрос идти в суд и снимать с регистрационного учета в судебном порядке или друг найдет время и средства в Америке и сделает доверенность у нотариуса (а другу сейчас этот вопрос «до лампочки»). Снятие с регистрационного учета через суд дело не быстрое.
📌Купили квартиру в браке? С ипотекой? Отлично! Вы оба имеете право на имущественный налоговый вычет. Суммарно супруги могут вернуть до 1 300 000 рублей.
➡️Как это работает:
Вычет положен обоим. Неважно, на кого оформлена квартира и кто платил. При официальном браке (без особого брачного договора) вычет общий.
Лимиты на человека:
• За покупку: до 260 000 руб. (с 2 млн руб. стоимости квартиры).
• За ипотечные проценты: до 390 000 руб. (с 3 млн руб. процентов).
• Итого максимум на двоих: 260 000 + 260 000 + 390 000 = 910 000 руб. + возврат с процентов сверх 3 млн (если есть).
• Важно: Вычет по процентам дается только по одной ипотеке в жизни.
➡️Распределение:
• Доли можно выбрать любые (не обязательно поровну).
• Ограничение: Один супруг не может получить больше 650 000 руб. в сумме (260 000 за квартиру + 390 000 за проценты).
• Стратегия: Часто большую долю отдают супругу с высоким доходом, чтобы вернуть больше денег быстрее.
• Неработающий супруг: Его доля сохраняется. Он получит вычет, когда устроится на работу и будет платить НДФЛ.
❗Важно:
• Срок давности: Вычет можно получить только за 3 последних года. Не затягивайте с подачей документов.
• Лимит по процентам (390 000 руб.): Используется единожды в жизни по одной ипотеке. Нельзя «добрать» остаток при следующей ипотеке.
• Лимит за покупку (260 000 руб.): Право одноразовое, но сумму можно набирать по нескольким сделкам с жильем, купленным после 01.01.2014, пока не достигнете лимита.
• Кто получает: Только трудоустроенные граждане, уплачивающие НДФЛ.
• Выплата по процентам: Возврат происходит постепенно, по мере уплаты процентов банку, а не единовременно всей суммой.
📍Главное: Правильно распределите доли вычета между супругами сразу при подаче документов. Это ваше законное право на возврат налогов.
📌Особенности сделок с военнообязанными и призывниками.
При продаже или покупке недвижимости проявите предусмотрительность, если собственник объекта военнообязанный или призывник – закажите справку с госуслуг о том, что гражданину не направлялись повестки о явке в военкомат.
Повестки могут быть не только на бумажном носителе, но также могут поступать в личный кабинет на Госуслуги. Как только повестка поступила на Госуслуги, она считается полученной.
В случае если явка в военкомат по повестке была проигнорирована, то будут применены санкции к гражданину – помимо штрафов это могут быть ограничения.
Временные ограничения — это меры, направленные на обеспечение явки по повестке. Это может быть запрет на регистрационные действия с недвижимостью, запрет на получение кредитов и займов, блокировка банковских карт, а также запрет на выезд из России, запреты на регистрацию ИП или самозанятость, запрет на управление транспортом и регистрацию транспортных средств.
Очень неприятная будет ситуация, если подписан договор, частично или в полном объеме прошли взаиморасчеты, а регистрация перехода права собственности не прошла, в связи вышеуказанным запретом (запрет могут наложить в любой момент, даже в день сделки) – подчас такие ситуации разруливать бывает очень сложно, особенно если в сделке были ипотечные средства, сделка была в «цепочке» и в сделке участвовали несовершеннолетние.
Также могут возникнуть сложности при снятии с регистрационного учета.
📌 У вас двое детей – вы не платите налог!
Вы знаете, что семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты налога при продаже недвижимости?
Теперь по законодательству семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с дохода от продажи жилого помещения или доли в нем, даже если не выдержан предельный срок владения 3 или 5 лет.
Но для того, чтобы воспользоваться этим правом, должен быть выполнен ряд условий и выполнены одновременно:
• на дату продажи жилья налогоплательщик (его супруг (супруга)) является родителем не менее двух детей в возрасте до 18 лет (24 лет для учащихся) или одним из таких детей;
• в календарном году, в котором продано жилое помещение (доля), или не позднее 30 апреля следующего календарного года налогоплательщиком приобретено иное жилье;
• общая площадь приобретенного жилья или его кадастровая стоимость, превышает общую площадь в проданном жилом помещении или его кадастровую стоимость;
• кадастровая стоимость проданного жилого помещения не превышает 50 млн руб.;
• налогоплательщику, его супругу (супруге), его детям до 18 лет (его родителям, если продавец – ребенок) на дату продажи жилья не принадлежит более 50% в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном жилом помещении.
📌«Перспективная коммуналка»??? – так ли это.
Покупая комнату в коммунальной квартире, будьте аккуратны к словам «хорошие соседи», «малонаселенная» и «перспективная»!
Развенчаем эти мифы.
Хорошие соседи – это величина не постоянная. Хорошие соседи продают комнаты и возможно уже не вполне хорошим гражданам, стареют, обзаводятся детьми и животными и т.п., а также помним, что у любого человека могут появиться вредные привычки.
Малонаселенная квартира – сегодня малонаселенная, а через какое-то время сосед продал комнату и в квартиру заехала «веселая большая семья».
А перспективная квартира – это вообще странная вещь, так называют коммунальные квартиры, которые готовы к расселению или где постепенно можно выкупить все комнаты и остаться в отдельной квартире. Но перспектива дело сомнительное – это всегда риск. Ситуации могут быть разные – умер собственник одной из комнат, а его наследники не собираются продавать комнату или еще хуже, у умершего не было родственников и комната достанется государству ( вымороченное имущество).
У соседей поменялись жизненные планы и они передумали продавать комнату или появились «проблемы с головой» ит.п. И это все жизнь.
Покупая комнату, взвесьте все за и против!
❗ Обязательно принимайте квартиру у застройщика со специалистом по приемке квартир!
Есть дефекты, на которые вы, возможно, не обратите внимание. Например, плохая вентиляция в квартире – вентиляция может быть слабой, а может и вовсе отсутствовать, что не редкость.
А последствия дефектов вентиляции огромные, и обнаружите вы их не сразу:
– духота в помещении даже после проветривания;
– повышенная влажность, конденсат на окнах, потолке;
– запотевание зеркал, стен;
– появление плесени;
– затхлые, стойкие запахи;
– запахи из соседних квартир или подъезда.
Проверяя самостоятельно, вы будете пользоваться «дедовскими методами», а специалист сделает более точную оценку (например, достаточен ли воздухообмен по нормативам). Он проведёт инструментальную проверку: измерит скорость потока анемометром, оценит состояние канала визуально, а возможно, использует тепловизор для поиска утечек.
Недавно мы были в квартире с нарушенной вентиляцией – это просто кошмар (смотрите видео). Вода на потолке, всё течёт – конденсат. Сырость, затхлость, полотенца влажные, унитаз весь в воде. Вентиляция не работает. Никакая!
Приглашайте на приемку объектов в новостройке специалистов!
📌 Вторичное жилье – количество сделок увеличилось!
Заметно увеличился спрос на рынке вторичного жилья в Санкт-Петербурге и области.
К маю количество зарегистрированных сделок увеличилось на 60% в сравнении с январем 2026 года. От всех зарегистрированных сделок в Росреестре СПб и Л.О. доля «вторички» составляет 68%.
Количество предложений к продаже снизилось примерно на 15% в сравнении с зимними месяцами. Постепенное снижение ипотечной ставки увеличило количество сделок с заемными средствами.
Риелторы отмечают оживление на рынке готового жилья – срок экспозиции на объекты с «адекватной ценой» сократился до недели. На недорогие объекты наблюдается небольшой рост цен.
