📍«ЖКХ. Мечты сбываются» с Еленой Молчановой (ex- Шерешовец)

Подвиг без оружия: работники ЖКХ в годы блокады Ленинграда Среди тех, кто каждый день приближал Победу, были и работники жилищно-коммунального хозяйства – люди, чей труд в годы блокады стал одной из важнейших линий обороны. В осажденном городе поддержание работы инженерных систем и сохранность жилого фонда имели стратегическое значение. Без тепла, воды и порядка в домах Ленинград не смог бы выжить. Сотрудники ЖКХ – слесари, дворники, кровельщики, аварийные бригады – ежедневно выходили на работу под обстрелами, в условиях голода и холода. Они ремонтировали прорванные трубы, закрывали пробоины в крышах после бомбёжек, расчищали завалы, растапливали замёрзшие системы отопления, спасая не просто здания – они спасали человеческие жизни. Особенно тяжелым испытанием стала зима 1941–1942 годов. Вода в трубах замерзала, системы отопления выходили из строя. Восстановить их в условиях осады казалось почти невозможным. Но аварийные бригады продолжали работать, рискуя жизнью, чтобы сохранить в домах хотя бы минимальное тепло. Работники коммунальной сферы Ленинграда в годы блокады проявили подлинное мужество и героизм, обеспечивая жизнедеятельность города в самых экстремальных условиях. Их подвиг – пример беззаветной преданности профессиональному долгу и любви к родному городу.

Прямо очень интересный вопрос от Анны: Добрый вечер! Скажите, пожалуйста, как вы считаете, если теперь при выборе совета мкд на осс один или несколько кандидатов не подпишут протокол, весь состав совета на вынос или только неподписавшие? Давайте разбираться. Представим, что мы выбрали совет дома из 7 человек, 6 подписали протокол, а 1 редиска не стал подписывать. Да, если не подписал хотя бы один избранный член совета, формально требование к оформлению протокола не выполнено. А значит, риски есть. Не то чтобы совсем всё пропало, но, согласитесь, можно ждать неприятностей. Конечно, в законе такую ситуацию предусмотреть забыли. И непонятно недействителен весь протокол, весь состав совета или только решение в отношении того, кто не подписал. Предлагаю вот такое изящное решение. Выбирать совет дома не списком, а выносить избрание каждого члена совета отдельным вопросом повестки. Тогда, если один человек в итоге не подпишет протокол, по крайней мере, недействительным будет только один вопрос поветски.

Сегодня лечу в Уфу. Потому что завтра начинается наш большой недельный бизнес-тур по Уралу. Впереди несколько городов, десятки встреч, разные управляющие организации, которые делают очень интересные разные, много разговоров, новых знакомств и, подозреваю, очень мало сна. На самом деле, не смотря на усталость, я люблю такие поездки. Потому что мне давно безумно наскучило слушать доклады о том как всё хорошо какие покосы и надои, вместо этого мне хочется посмотреть своими глазами, как люди реально работают, какие решения проблем придумывают. Не знаю, будет ли у меня в этой гонке хоть пять свободных минут, но очень постараюсь не пропадать и рассказывать вам по дороге всякое полезное и интересное.

#ИнтереснаяСудебнаяПрактика Машино-место в паркинге МКД кажется вполне понятным объектом: есть место, стоит машина, собственник знает, что это его имущество, УК знает, кому выставлять счёт. Но юридически всё становится интереснее, когда начинаем разбираться, что именно находится в собственности, а что продолжает оставаться общим имуществом. Машино-место может быть самостоятельным объектом недвижимости, но для этого его необходимо выделить и поставить на кадастровый учёт. Если же речь идёт о части паркинга, которая остаётся в составе общего имущества, то сама по себе разметка на полу ещё не превращает конкретный кусок площади в отдельный объект недвижимости. И вот здесь начинается самое интересное - как считать плату за содержание такого паркинга? Верховный Суд в определении от 21.04.2021 № 309-ЭС21-4456 разбирал именно такую ситуацию. Собственник считал, что платить за содержание нужно исходя из площади его машино-места, а ТСЖ начисляло плату исходя из доли в праве на помещение паркинга. Суд поддержал ТСЖ. Логика в том, что паркинг нельзя рассматривать только как совокупность нарисованных на полу мест. Есть ещё проезды, зоны разворота и другие помещения и элементы, которые обеспечивают использование всей стоянки, поэтому при отсутствии самостоятельного выдела конкретного машино-места начисление исходя из доли в общем объекте само по себе не нарушает принцип равенства собственников. Но есть и другая судебная история, дело № А40-112582/2018, где суды пришли уже к противоположному выводу, поскольку парковка была поставлена на кадастровый учёт как самостоятельный объект и не являлась общим имуществом МКД. Получается, главное в том, что для начала нужно сначала разобраться со статусом самого паркинга и конкретного машино-места.Поставлено ли оно на кадастровый учёт? Является ли самостоятельным объектом недвижимости? Что относится к общему имуществу дома? Как оформлены права собственников? Потому что одинаковое на вид машино-место в двух соседних домах совершенно необязательно будет одинаковым с точки зрения начислений.

Как вам зарубежный опыт? - спрашивает моя коллега по отрасли Елена. Да я сама так делала:) и всем родителям советую. Итак, дано: сын-подросток, который со стабильностью, которой позавидует орбита Земли, забывает выключать свет в своей комнате. И на его беду его мать - один из самых продвинутых потребителей ЖКХ в стране:)) Я просто считала потребление электричества в его комнате по мощности приборов по самому высокому тарифу из расчёта, что всё это светится и гудит 24 часа в сутки. И вычитала из карманных 😈 Хватило пары месяцев, чтобы исправить. Сейчас сын вырос, живёт отдельно, следит за счётчиками и квитанциями и недавно признался, что помнит тот урок. Так что забирайте в копилку педагогического опыта;) Кстати, я и расходами на воду его пугала: мол, ставим таймер и всё сверх нормативного времени тоже вычитаем из карманных. Но, увы, как мы помним, вода стоит сильно дешевле её реальной ценности. Поэтому тут цель была попроще - ликвидировать очередь в ванную, а угроза так и не превратилась в санкцию;)

В копилку родителям)))

В рубрику #ЗабугорноеЖКХ Как вам?

Небольшое организационное напоминание. Сейчас канал у меня живёт сразу в двух местах: в Telegram и в MAX, кому-то удобнее читать там, кому-то здесь, а я периодически чувствую себя как в том старом анекдоте, где надо разорваться между умными и красивыми. Вчера было очень много вопросов и ответов, причём часть обсуждений активнее шла в одном канале, часть в другом, поэтому если вы задавали вопрос или просто , по возможности, ищете ответ и там, и там. Я стараюсь основное дублировать, но дублировать еще и все комментарии, уточнения, хорошие дополнения коллег... точно выше моих сил. Так что сохраняйте обе ссылки и пользуйтесь той площадкой, которая вам удобнее: Telegram: https://t.me/Lena_Shereshovec Telegram чатик-поддержка: https://t.me/+VZqBv-q__LE4YTZi MAX канал: https://max.ru/channel_gkh_sbylos МАХ чатик-поддержка: https://max.ru/join/J-F7KeFBkXQ-0WEPA5Jx1IodWdtHXaYUmo3HKzTMg70 А я пока продолжу бегать между двумя каналами и делать вид, что именно так всё и было задумано 😅

И три вопроса, на которые у меня сил не хватило, попадают в #РыбныйДеньЖКХ Inna: А кто-нибудь сталкивался с блокировкой канала в максе? Мы заренистрировали канал ТСЖ, а через два часа я не смогла зайти. Пишут- заблокирован. Пишу в техподдержку, а там бот и тишина. Говорят, что техподдержка в максе не работает. Вот сидим, не знаем, что делать) ОГ: Подскажите, пожалуйста, расчет по оотплению где есть ОДПУ и нет ипу в МКД формула 3 правил354 ??? И раз в год корректировка? Анна: Коллеги, нужна помощь!!!!! Опять по кап ремонту и спец счету. Голова кругом уже 😀 1.Нужно ли проблемы по дома заносить в ГИСЖКХ? В качестве дополнительного подтверждения, что необходимы работы по капремонту? 2.В программе капремонта, утвержденной Постановлением Правительства отсутствует данный дом, хотя на сайте регионального оператора он есть и работы по фасаду запланированы на 38 год. Все равно нужно внести изменения добавить в программу? На основании только решения собственников? Или должен быть отчет независимой экспертизы, УК или еще что то У нас есть обращения только пользователей на промерзание фасада, мы провели обследование ( вскрыли фасад, и выявили что необходимо утепление деформационных швов и тд) Раньше деньги были в общем котле у Рег оператора, теперь на спец счете у УК.

❗ И ещё раз о том, что изменилось с 1 сентября 2026 года. УО и ТСЖ обязаны обеспечить взаимодействие с жителями через МАХ, а значит, подключиться к домовому чату и разместить предусмотренные приказом Минстроя № 856/пр сведения необходимо. Но вести собственный информационный канал по-прежнему можно только по желанию, постоянно модерировать домовой чат и отвечать на каждую реплику в общей переписке закон не требует, а официальными обращениями являются не все сообщения подряд. Обращение, заявка или показания ИПУ приобретают официальный статус, когда поступают через интеграцию МАХ с ГИС ЖКХ, то есть через специальный чат-бот. Именно такие обращения организация должна зарегистрировать, рассмотреть в установленный срок и направить по ним ответ. Итог: Собственный канал ведём по желанию. К домовому чату ГЖИ обязательно подключаемся. Жителей приглашаем по ссылке или QR-коду. Сообщения в общей переписке не считаем автоматически официальными обращениями. Обращения через чат-бот принимаем и рассматриваем в установленном порядке.

#ХьюстонУНасВопрос Теперь главный практический вопрос Тамары Игоревны: как собрать жителей в домовом чате? Жителям можно просто передать ссылку на чат и, кстати, по закону этого вполне достаточно. В методических рекомендациях также предлагается сформировать объявление с QR-кодом через adgenerator.max.ru, а затем разместить его на сайте организации, информационных стендах, в подъездах, квитанциях и уже существующих чатах дома. При этом нужно понимать, что по такой ссылке может войти кто угодно, поскольку обязательной верификации участников домового чата пока нет. Само присутствие человека в чате не подтверждает, что он собственник или вообще живёт в этом доме.

#ХьюстонУНасВопрос Тамара Игоревна впервые столкнулась с МАХ, задала в комментариях сразу много вопросов и, как мне показалось, пребывала примерно в шоковом состоянии человека, который об этом узнал 🤪 Коллеги активно подключились к обсуждению и многое подсказалли, за что всем большое спасибо, а особенно Елене Канышевой. По следам этого разговора сделаю небольшую справку. Начнём с того, что в МАХ есть разные инструменты, которые не нужно смешивать: 1️⃣ Личный кабинет организации на платформе MAX. Страница business.max.ru/self предназначена для регистрации юридических лиц в МАХ. При регистрации указываются телефон представителя и ИНН организации, после чего организация проходит верификацию через Госуслуги. На указанный номер телефона затем предоставляется доступ к сервисам организации в МАХ, в том числе к созданию информационного канала и чат-бота. 2️⃣ Информационный канал организации. Здесь ключевое слово - добровольный. Это собственный канал УО или ТСЖ, в котором можно публиковать объявления, сведения о работах, отключениях, ремонтах и другие новости. Создавать и вести такой канал закон не обязывает. Минстрой прямо подтвердил это в письме от 20.03.2026 № 6606-ОГ/14. Поэтому, если у вас уже есть свой канал, продолжайте его вести. Закрывать его и переводить всю работу исключительно в домовой чат ГЖИ не нужно. Как верно написала одна из коллег, собственный канал удобен именно тем, что в нём можно отключить переписку, сохранить контроль над публикациями и не дать важной информации утонуть в бесконечном соседском обсуждении. 3️⃣ Домовой чат. Домовые чаты создаются заранее, их владельцами выступают представители региональных органов ГЖН, а управляющую организацию или ТСЖ добавляют в чат и наделяют правами администратора. Поэтому после регистрации организации в МАХ нужно обратиться в свою ГЖИ, сообщить необходимые сведения и указать номер телефона представителя, зарегистрированный в МАХ. Именно этому номеру ГЖИ предоставляет доступ и административные права в домовом чате. А в некоторых регионах ГЖИ даже заставляли УО самих делать такие чаты... Поэтому как это организовано в конкретном регионе, нужно узнавать в своей ГЖИ, потому что технический порядок взаимодействия может различаться. В Москве Мосжилинспекция направляет организациям запросы через ГИС ЖКХ и просит представить сведения для подключения к домовым чатам по адресу ed.service@newtech.mos.ru Кроме того, поскольку для взаимодействия используется чат-бот АИС «Электронный дом», организации должны иметь доступ к личному кабинету на org.ed.mos.ru а при его отсутствии направить заявку в техническую поддержку. Чтобы не пропустить такое сообщение от ГЖИ, в личном кабинете ГИС ЖКХ сотруднику организации нужно назначить право доступа «Получение уведомлений от органов исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченных на осуществление государственного жилищного надзора».

#ХьюстонУНасВопрос Попробую добить вопросы по актам (если я правильно поняла вопрос и это комментарий к посту про акты). И перейдем в любимому МАХ))) Об дополнительных услугах и работ. Они как в рамках ЖКХ ( ГЖИ уже сказала это не наша юрисдикция) или в рамках ЗоЗПП. Итак, акты и допуслуги. Новый порядок касается не любых услуг УК, а только услуг и работ по содержанию и текущему ремонту ОИ МКД. Это прямо следует и из названия приказа, и из п. 1 Порядка: акт оформляет исполнитель по услугам и работам, которые он обязан выполнять на основании договора управления МКД либо договора при непосредственном управлении. Получается, что если под дополнительными услугами имеются в виду, например, дополнительные работы по общему имуществу, которые собственники включили в перечень по договору управления, я бы считала, что они попадают в этот порядок актирования. Минстрой в августовских разъяснениях тоже привязывает акты к услугам и работам, предусмотренным перечнем содержания общего имущества. И наоборот , если УК оказывает собственнику отдельную платную услугу, которая вообще не относится к содержанию и текущему ремонту общего имущества, например что-то делает внутри квартиры по индивидуальной заявке, акт по приказу № 318/пр здесь не нужен. Это уже обычные договорные отношения с конкретным заказчиком, и акт, если он предусмотрен договором или нужен для подтверждения исполнения, оформляется по правилам этого договора, ГК РФ и, для гражданина, ЗоЗПП.

#ХьюстонУНасВопрос Еще один классный вопрос про акты: Если акт не подписан или подписан частично, а УК не согласна с замечаниями, то пересылка будет бесконечной, по кругу? Может ли бухгалтерия принимать к учёту услуги как оказанные? Или ждём какой-то срок? Или делаем перерасчёт? Ситуация первая. Если председатель или члены совета просто молчат, всё отлично, потому что по истечении 30 дней со дня получения ими акта он считается оформленным с их стороны. Ситуация вторая. Если в течение этих 30 дней поступил письменный обоснованный отказ, то по пункту 6 Приказа Минстроя № 318/пр исполнитель и председатель или члены совета оформляют новый акт, и дальше он снова проходит всю процедуру. По хорошему, недобросовестные собственники могут начать пить вам кровь, потому что новый акт опять направили, опять ждём подпись или мотивированный отказ и до бесконечности. Минстрой уже отдельно разъяснил, что при разногласиях стороны могут проводить совместные осмотры, согласительные совещания и другие мероприятия, а новый акт может отличаться от первоначального в том числе составом и количеством указанных в нём работ и услуг. И тут, конечно, мы тоже видим кучу причин для злоупотреблений. Я думаю, что если договориться так и не получилось, спор надо решать в судебном порядке. Ситуация третья, когда акт вроде подписан, но частично. Такого варианта приказ № 318/пр вообще не предусматривает, там председатель либо возвращает подписанный акт, либо направляет письменный обоснованный отказ с аргументированными возражениями. Поэтому если вам вернули акт, в котором часть строк вычеркнули, напротив части написали что-то вроде "не выполнено" и поставили подпись, я бы рассматривала это как наличие разногласий по соответствующей части и дальше работала именно с ними. А теперь самое важное: что в это время делать бухгалтерии? Не связывать автоматически бухгалтерский учёт с наличием подписи председателя совета МКД. Для услуг в 2026 году действует ПБУ 9/99: для признания выручки важно, чтобы услуга была оказана, а законодательство о бухгалтерском учёте само по себе не требует, чтобы факт оказания услуги обязательно подтверждался двусторонним актом. Нужны первичные документы, подтверждающие факт хозяйственной жизни. С работами, особенно с конкретным текущим ремонтом, ситуация хуже, потому что ПБУ 9/99 отдельно говорит о принятии работы заказчиком. Поэтому надо разделить на обычные услуги по содержанию и конкретные спорные работы. Конечно же никакого автоматического перерасчета, если председатель отказался подписывать акт. Сам по себе отказ от подписания акта приёмки не является основанием для уменьшения платы за содержание жилого помещения. Для перерасчёта действует отдельный механизм по Правилам, утверждённым ПП РФ № 491: должно быть установлено оказание услуг или выполнение работ ненадлежащего качества либо нарушение допустимой продолжительности перерывов, а факт нарушения фиксируется соответствующим актом. Именно такой акт является основанием для уменьшения платы. Давайте подведем итог. 1️⃣ Нет ответа вообще - мы ждём 30 дней, после чего работает правило о молчаливом оформлении. 2️⃣ Есть мотивированный отказ - мы составляем новый акт, пытаемся снять разногласия, а если спор принципиальный и договориться невозможно, остаётся суд. Помним про доказательства! Если такой бардак твориться на доме, не ленитесь делать фото и видео фиксацию работ. 3️⃣ Есть отказ председателя - это ещё не автоматический перерасчёт собственникам, а бухгалтерский учёт тоже отдельная история, которую нельзя ставить на паузу исключительно потому, что председатель не поставил подпись.

Календарь я перевернула.   Вопросов от вас очень много, постараюсь резать слона по кусочкам. Давайте попробую на что-то ответить сейчас сама, а остальное пойдет в рыбный день.   Про вентканалы, вы спрашиваете что это еще за новости.   Появился Приказ Минстроя РФ от 02.06.2026 № 343/пр о содержании вентиляционных каналов, который вносит изменения в Инструкцию по безопасному использованию газа в быту, утверждённую приказом Минстроя РФ от 05.12.2017 № 1614/пр. Управляющим организациям, которые самостоятельно содержат дымовые и вентиляционные каналы в МКД, больше не требуется специальная лицензия. УО вправе выполнять работы по проверке, очистке и ремонту дымовых и вентиляционных каналов: ☑️ либо своими силами ☑️ либо по договору со специализированной организацией. С одной стороны отмена лицензии на обслуживание вентиляционных каналов вроде как снижает снижает административный барьер, но не спешите разрывать старые договоры. Никто не снимает с УО ответственность за безопасность дома. Нельзя понимать это как разрешение поручить проверки любому сотруднику. Нужны обученные специалисты, оборудование, акты и соблюдение периодичности. Лицензия действительно больше не нужна, но есть, тьфу-тьфу, будет отравление  угарным газом, то проверят квалификацию, периодичность, акты и фактическое качество работ.   Новость положительная по административной нагрузке, но ответственность за безопасный канал целиком остаётся на УО.   Вступил в силу 1 сентября 2026 года

#МинуткаЮмораЖКХ

Ну что ж, пройдемся по вопросам. Простите, но я сегодня на весь день застряла в ГАИ, а надеялась наивная что это будет максимум на пару часов…   Сначала доразберем вопросы про акты с 1 сентября по Приказу Минстроя России от 22.05.2026 № 318/пр, за это проголосовало большинство.   1️⃣ Надо ли подписывать каждый месяц акт в ТСЖ и с кем, у нас же нет совета дома? Нет, этот приказ не распространяется на ТСЖ Мои поздравления)) Согласно письму Минстроя от 18 июня 2026 г. №14718-ОГ/00. ТСЖ управляет домом самостоятельно, а порядок оформления актов определяется уставом ТСЖ и решениями общего собрания членов ТСЖ.     2️⃣ Отменилась ли обязанность с 1 сентября оформлять акты в ГИС? В ГИС ЖКХ акты оформлять нужно, никто ничего не отменял. По приказу Минстроя России от 22.05.2026 № 318/пр исполнитель оформляет акт и направляет два экземпляра председателю или членам совета МКД способом, позволяющим подтвердить получение. В приказе перечислены почта, электронная почта, личный кабинет, личное вручение. Размещения акта в ГИС ЖКХ как замены этой процедуры там нет. Приказ вступает в силу 1 сентября 2026 года. 3️⃣ Что если совета дома нет или у него нет полномочий подписывать? Минстрой совсем недавно отдельно разобрал ситуацию, когда совета дома вообще нет: письмо от 13.08.2026 № 50270-ДН/04. Минстрой пишет: новый Порядок, утвержденный приказом № 318/пр, применяется, если в доме избран совет МКД, а его председатель наделен полномочиями подписывать акты. А вот если совет дома не избран, обязательное применение нового Порядка не требуется.   Цитата: «В случае, если совет многоквартирного дома не избран, положения Порядка не подлежат обязательному применению». Что тогда делать с актами? 1. Прописать порядок их оформления в договоре управления. Да-да, знаю, это тоже собрание, но хоть какой-то выход, если у вас на доме нет добровольцев. Причем Минстрой прямо говорит, что этот порядок может быть как аналогичным установленному приказом № 318/пр, так и отличаться от него. 2. Пойти в ОМС. Совет МКД в доме более чем с четырьмя квартирами вообще-то должен быть избран. Это ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ. А если собственники в течение года этого не сделали, созвать ОСС по вопросу избрания совета должен уже орган местного самоуправления — ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ. Так что можно и туда вопросики позадавать))) 3. Подстраховаться. Очень советую в такой ситуации не оставлять акты «в воздухе»: подписывать хотя бы с парой-тройкой собственников, на ближайшем ОСС поднимать вопрос о выборе совета дома, делать фото- и видеофиксацию работ и вообще собирать максимум доказательств того, что работы действительно выполнены.