Андрей "ДЕВЕЛОПЕР" Семко

+1 магазин "Магнит" в копилку🫰 В этом проекте я выступаю консультантом на всех этапах: от приобретения участка и проектирования до подписания аренды с сетевиком и создания доп.доходности. 🧐 Думаю, справимся к августу-сентябрю 2025 года. Строительство магазинов под сетевых арендаторов – одна из немногих ниш в коммерческой недвижимости, где сохраняется крепкая доходность. Ведущая тройка продуктовых ритейлеров на 2025 год планирует открыть не менее 300 магазинов в Ленинградской обл.🎖️🎖️🎖️ есть с чем работать.

Дорогой Дед Мороз!🎅 По-братски, помоги , пожалуйста, мне в следующем 2025м году редевелопментнуть это нежилое помещение в Питере ♥️ мы его вчера купили. Я всего лишь хочу сделать красивый отдельный вход и снести пару стен ⚒️ Не только для себя прошу, для людей,для МСБ, для города и страны😘 🤓 Пожелать мне удачи - 🎄 С наступающим!

🫡Агентская дедовщина🎖️ Заметил такую тему, что больше всех ненавидят риэлторов другие, чуть более успешные риэлторы.🤔 Бизнес устроен так, что в начале пути по сделкам помогают условные «топтуны». Они ни в чем не разбираются, приносят клиентам залежавшие, протухшие объекты, не имеют никаких эксклюзивов и вообще , могут выбраться со дна, только сильно барахтаясь.🐭 Постепенно прокачиваясь, специалист набивает много шишек, попадает в множество неприятных ситуаций, его несколько раз кидают, изнашивается с пробегом, проходит через множество разочарований. И как только он достигает некоторых высот: начинает управлять объектами, ему доверяют эксклюзивы, он принимает участие в решениях. 📈 Он становится дедом, как в армии, с удовольствием вытирает ноги о других посредников, тычет их мордой прямо в очко, с удовольствием отжимает на деньги. Я в какой-то момент сам почувствовал такое желание🫢 Если вы посредник и вас кто-то хуесосит на чем свет стоит, знайте, что, скорее всего, перед вами измученный подросший бывший посредник.

Любой новый риелтор: Ну почему нельзя просто приклеить мои 10 млн к цене?Я не хочу разбираться и пахать в этом говне! Я что, зря пришёл работать В КОММЕРЧЕСКУЮ недвижимость? Тут же все миллиардеры…

♥️♥️♥️ теплый привет и сегодняшний деловой завтрак по недвижке. Гостем встречи был опытный проектировщик. Завели новые знакомства 🤝 и узнали больше о важной теме: создание отдельных входов, деление, перепланировка помещений и зданий. 🏆🏆🏆

Хочу реализовать 2 проекта, на которые не хватает монет, если у вас свободные, то: 1. Нежилое помещение 116м2 , в спальнике, 5 км от центра Питера. В окружении плотной застройки БЕЗ коммерции. Покупаем за 28 в рассрочку. Сдаем в аренду сетевику за 250+ку (договоренность есть). Рыночная цена от 35 млн. Место с высоким торговым потенциалом. 2. Нежилое помещение 190м2, устоявшийся спальник. Покупаем за 29 в рассрочку на 3 месяца(15+2 платежа). Инвестируем еще 3,5 в улучшения. Делаем перепланировку и отдельный вход. Сдаем 2м арендаторам за 380+ку. Рыночная цена от 45 млн Купим на инвестора, сделаем моими силами. Нажитое поделим. Или оставим вам за комиссию.🏆

👀Бесконечно долго можно смотреть на три вещи: как течет вода, как горит огонь и как риэлтор уговаривает тебя поучаствовать с ним в торгах, потому что у него есть «крутые подвязки в администрации» и он может управлять ценой, количеством заявок, да и вообще торгами в целом 💪 Два раза в неделю мне предлагают услуги таких мощных ребят 🤔 Меня это уже заебало я стараюсь относиться к таким пациентам с принятием 👌 поэтому уточняю : зачем я нужен человеку, у которого есть полномочия управлять ценой, торгами и покупать объекты с дисконтом?🤷‍♂️ Чтобы заработать с меня комиссию? Он что ли долбоеб? Почему он не участвует во всех торгах сам, на свои деньги, на деньги родственников, да и вообще на все деньги мира? 🤷‍♂️ Почему вокруг него до сих пор нет огромного количества желающих инвесторов? Ведь он может ого-го!!?? Ответы на эти вопросы могли бы разрушать все иллюзии. Но ответов не бывает. Люди, которые действительно обладают административным и мухлёжным ресурсом по торгам в недвижке категорически не нуждаются ни в деньгах, ни в комиссиях, ни в услугах. Они делают это все для себя, стараясь держать эту схему в тайне. Пора записать открытый урок на эту тему в тик-токе.

🏆Самый простой и полезный способ познакомиться с миром коммерческой недвижимости/девелопментом и со мной лично — прийти на деловой завтрак 🍳 08.12.24 11:00 Я приглашаю грамотных гостей, мы все вместе вкусно кушаем и обсуждаем о серьезные вопросы по недвижке 🏢 🏛️В этот раз гостем будет руководитель проектной организации. 🏛️ Поэтому, мы будем говорить о том, как делить помещения, их переустраивать, делать перепланировки, микродевелопмент и прочее безобразие ⚒️🤔 Мест осталось 7. Бронируем в личке @semko_A Увидимся в воскресенье . Пока.😍

Решил сделать открытым очередной урок: АРЕНДА ПОМЕЩЕНИЙ За 40 минут подробно рассказываю всё, что знаю о нюансах заключения договора аренды. Урок сделал открытым, потому что мне важно: 1. Улучшать сообщество предпринимателей по коммерческой недвижимости. 2. Показать мой подход и уровень моего обучения. Буду благодарен за комментарий «я вот что новое узнал:…… спасибо» 🙏🏆

Аукционы по недвижимости бывают нормальные и педерастические🤬 👨‍⚖️К нормальным аукционам относятся английский (на повышение) и голландский (на понижение). Их проводят организаторы и в процедурах существуют обязательства. Задаток от покупателей (который потеряешь, отказавшись от своей победы) , и обязательство продавца продать победителю. 🤔 А бывают педерастические аукционы, которые устраивают риэлторы. Все участвуют в каком-то блуде, но друг другу ничего не должны 🤷‍♂️ Как риэлторов, конечно, я их понимаю: это прекрасная возможность уговорить клиентов продавать объект недвижимости с тобой, дать тебе эксклюзив, высокую комиссию, расшевелить «висяки по завышенной цене». Но как покупателя они меня раздражают 😤 Если вы не встречали : берут объект, ставят на него очень низкую цену, нагоняют ажиотаж. По телефону обещают, что : «объект точно будет продан такого-то числа, приходите». Пришедшие интересанты стоят в зале и поднимают таблички, ладошки, поднимая цену. В итоге кто-то «побеждает» , назвав самую высокую цену. 📈 Но есть один нюанс: в педерастических аукционах никто не несет никаких обязательств. Продавец может отказаться «мало денег» , покупатель может отказаться «я передумал». Но какая разница, ведь все так классно проводят время в процессе. Фу, не надо так.

Определить пиздабольство искажение инвест-проекта (строительство ОСЗ магазина) можно по нескольким признакам: 😡1. В таких проектах обычно считают всё предельно просто: три цифры делятся друг на друга и в итоге очень красивая математика без отклонений. Могут еще для усиления эффекта написать «Хорошая быстрая окупаемость». 😡2. Никаких запасов по времени: месяц перевод участка, месяц ГПЗУ, два месяца проектирования и РНС. ➕ неизвестное количество недель на задержки/переносы/выходные/коррупцию. Итого 5-6 месяцев умножить на МАП в минуса. Это вам не расскажут. 😤3. Затраты на благоустройство? Да пошли они нахуй ведь все знают, что асфальтированная парковка, въезд, полоса разгона и примыкание вырастают сами на том месте, где начинается стройка. Это бесплатно все ночью делают армянские гномики. 😱4. Чё? Комиссии посредникам, арендные каникулы на ремонт, льготная ставка для арендатора? Нет такого. Это вам к Ашоту Магомедовичу, самому старшему из гномиков, мы такую поебень не закладываем в бюджет. 🤬5. Коммуникации? Какие еще нахуй коммуникации ты чё, наркоман что ли? Просто берем площадь и умножаем на 50 тысяч рублей. Всё. Скважина,септик, подготовка участка, электричество ничего не стоят. Поебать. Пренебречь 😂 6. И не надо никакой самодеятельности, страховок, перезакладок и запасов. Мы не настолько богаты, чтоб запасы делать😂 7. Строится магазин тоже моментально. Чуть быстрее, чем домик из Lego👌 Скрин прикладываю из канала, где меня , конечно же, забанили за наличие мнения😂 ну ладно, хоть поменьше раздражаться буду

👩‍⚖️В сделках на вторичке существует важный, но местами даже раздутый риск оспаривания сделок по причине банкротства. Конкурсный управляющий, который занимается имуществом и долгами банкрота, существует право пересмотреть и оспорить через суд все сделки с имуществом должника за последние три года.😱 Если вы покупаете объекты на вторичке, или не дай Бог консультируете по ним👀, не лишним будет прокачаться на тему отмены сделок, конкурсной массы и вообще всем тем, что связано с имуществом должника. ‼️ Поэтому в воскресенье, 17.11.24 в 11:00, мы завтракаем и слушаем лекцию+ задаем тупые важные вопросы основателю юридической компании, который является арбитражным управляющим в делах по банкротству. Если вы хотите поучаствовать, заполните эту форму (ссылка кликабельна). Количество мест 10. До встречи 🤝

💡Если бы вы занимались развитием сети кафе или магазинов в стрит-ритейле, и перед вами стояла бы цель : открывать хорошие магазины с высокой выручкой , то какую стратегию вы бы сочли более эффективной?🤔 👀 - Активно мониторить все вакантные предложения на рынке (авито/циан/брокеры) и получать наилучшие условия по ним. Или 🏆- Выбирать действующие магазины на трафике , там, где по вашему мнению «точно попрёт» (конкуренты, «давние арендаторы», низкомаржинальный бизнес) находить владельцев помещений и заходить на замену текущему арендатору. Вы бы на чем сконцентрировались? 👀 или 🏆?

💡Если бы вы занимались развитием сети кафе или магазинов в стрит-ритейле, и перед вами стояла бы цель : открывать хорошие магазины с высокой выручкой , то какую стратегию вы бы сочли более эффективной?🤔 👀 - Активно мониторить все вакантные предложения на рынке (авито/циан/брокеры) и получать наилучшие условия по ним. Или 💣 - Выбирать действующие магазины на трафике , там, где по вашему мнению «точно попрёт» (конкуренты, «давние арендаторы», низкомаржинальный бизнес) находить владельцев помещений и заходить на замену текущему арендатору. Вы бы на чем сконцентрировались? 👀 или 💣 ?

Записал для своих студентов новый большой урок по градостроительному зонированию.👷‍♂️ Четко разобрались с вопросами ПЗЗ(правил землепользования и застройки), ППТ (проект планировки территории) и как определять градостроительный потенциал земельных участков + полезные интернет сервисы по теме. Качаемся.💪

Что вам нужно знать о топосъемке и ГПЗУ? 🤔 ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) - один из важнейших документов на земельный участок. Любой инвестор и проектировщик для оценки потенциала должен посмотреть в ГПЗУ, составить однозначное мнение по использованию участка. 👀 Узнать об ограничениях и видах использования, ведь проектирование, строительство и изучение потенциала земельного участка начинается с ГПЗУ.💡 А вот для того, чтобы получить ГПЗУ, нужно сделать топосъемку. Топографическая съемка — это вид геодезических работ,сбор информации о местности, инженерных коммуникациях, рельефе и других характеристиках земельного участка. Результатом топосъемки, является чертеж, на котором отражены здания, дороги, охранные зоны, коммуникации, деревья, рельеф, лес, перепад высот и т.д. 👷‍♂️ На основе такой топосъемки делается градостроительный план земельного участка. Важно отметить, что геодезист, который выезжает на место, измеряет границы и рельеф, а подземные коммуникации отражает «на глаз и по опыту» 😑 Если вам для проектирования и строительства нужна качественная топосъемка, ваша задача - обратиться к балансодержателям (водоканал,энергетическая компания и тд) запросить у них архивные планшеты с точным (до сантиметров) расположением коммуникаций. И вот тогда у вас будет качественный градостроительный план, который можно использовать для проектирования и точных работ. Как вы понимаете, сегодня я заказал ГПЗУ 😂 жду 20 дней.

Я-Девелопер. Сегодня был спикером Международного жилищного конгресса в Москве. Рассказал подробности о своих кейсах, послушал уважаемых лбдей 😉 Первые мысли: 1. На таких движухах есть очевидная польза - открытые, приятные, интересные люди. Завел несколько новых контактов.🤝 2. Побеждают эффективные. Как ни крути, но топовые спикеры отличаются высокой энергией и много работают. Или повышают коэффициент производительности(делегируют, организовывают). Много делай- много будет. ИНАЧЕ НИКАК. 🤔 3. Понравился кейс из Тюмени: непродаваемый дорогой бизнес-центр с мультиарендаторами пересдали в аренду одной компании и он сразу продался. 💰Можно тут поокучиваться 🤔 🏋️🏋️🏋️🏋️🏋️

👀Нужно помнить, что в сделках есть понятие, кто кого переглядит/пересидит/перемолчит 😂 Многое в сделке определяется силой позиции: 🏋️ насколько собственник уверен в цене и ценности своего объекта? Насколько клиент горит и хочет купить именно это?🤔 После первых переговоров очень важна эта терпеливая пауза, когда ты хочешь продать, НО не перезваниваешь, и не уточняешь: "Ну что, вы купите?" Тебе вообще ДОЛЖНО БЫТЬ пофигу. Это хуевый, слабый ход. Этот ход не ведет к усилению позиции, только к ослаблению ♟️ И точно так же со стороны покупателя. Сходил, обозначил свои условия и непоколебимо ждешь, пока продавец не созреет. Можешь, как вариант, кого-то из союзников тайно направить в виде покупателя, чтобы он предложил цену ниже. 😭 Но в остальном лучше подождать недельку. Как это сделать? Как спокойно на это всё смотреть? Только увеличивая воронку. Больше объектов рассматриваешь, меньше паришься за каждую сделку. Если у тебя в воронке один объект, над которым ты трясёшься, будь уверен, грамотный продавец разует тебя по полной.😆

🍳В воскресенье провели первый деловой завтрак предпринимателей в сфере коммерческой недвижимости.🏬 Заявок было больше, решил для начала достаточно 10 человек. Мы сошлись во мнении о том, что надо проработать 3 новые трендовые стратегии инвестирования. 📈 Создал общий чат девелоперов для обсуждения объектов и инвестиционных идей💡 Завтраки сделаем регулярными, следим за анонсами:) Следующие два завтрака проведем с арбитражным управляющим (долги, банкротство, изъятие имущества) и опытным девелопером стрит-ритейла (4-5 лет окупаемости). 🤑 На очереди завтрак с проектировщиком-архитектором. Предполагаю, что мы должны встречаться один раз в две-три недели. Посмотрим, что из этого получится. Уверен, будет 🔝 ♥️

🔝🔝🔝Друзья, забронировал нам ресторан Будет 10 мест Воскресенье 11-00 20 октября Деловой завтрак, локация м. Площадь Восстания. , Организационный взнос 2000р. ☕️Вкусно позавтракаем, познакомимся и пообщаемся на тему: как находить доходные объекты. Уверен, будет полезно всем, кто хочет зарабатывать на коммерческой недвижимости. 💰📊 С удовольствием расскажу о своих стратегиях, о том, чему обучаю. Для брони пишите мне в личку @semko_A