Андрей "ДЕВЕЛОПЕР" Семко

Ненавижу таблицы, но тут красиво. Сделка на 3 шага. (1)Покупаем помещение с одновременным (2)заключением договоров аренды. Считаем доходность с учетом рассрочки. Второй платеж держим на (3)депозите до конца 2025. В итоге: 4,8Х за 10 лет. Возврат вложений за 4 года. Не ебеня, живой спальник СПБ.

Больнее мне делала только молния на джинсах 🤷‍♂️

Круглый стол экспертов в ЭКСПОфоруме. Разобрали инвестиционные стратегии, связанные с нежилыми помещениями, курортной недвижимостью, коммерческой недвижимостью и зарубежными активами. 🏡 Придерживаюсь мысли, что невозможно заработать на недвижимости, но можно заработать на компетенциях. 🧐 Повышая собственное понимание, я увеличиваю вероятность угадать с инвестицией. 💸 Когда меня ведут (предлагают) вероятность угадать профит - снижается! Хорошие(очевидные) инвестиционные возможности (без компетенций) не лежат на открытом рынке. Если бы они были действительно хорошими, их бы уже купили. Без компетенций возможность только одна: ситуация, когда ваш товарищ делает проект, вкладывается в него сам и берет вас пассажиром-соинвестором. В таком случае вероятность успеха тоже есть.

Завершил сделку по «дому с бомжами» с лучшим результатом: 2Х за 5 месяцев 🤙 🏚️Как вы помните, я купил у администрации города аварийный многоквартирный дом с земельным участком(и с бомжом Григорием 👴🏽) , проинвестировал в него 250.000 р. и знания)) сменил ВРИ,сделал пару бесплатных документов и концепцию, затем продал этот конструктор ребятам, которые запланировали снести здание и возвести новое, Так-то почти 400% годовых 🤨 Хочется, конечно, поменьше выёбываться, но пока нет такой возможности На всякий случай напоминаю, вы можете стать соинвестором в моих проектах от 500.000р с гарантией от 30% годовых.

🧐Мало кто знает, что при покупке земельного участка для строительства нежилого здания очень важно заранее решить вопрос примыкания к автомобильной дороге или так называемый «съезд на участок». В противном случае можно выйти за пределы сметы и увеличить срок реализации проекта на месяцы. В пакет документов на получение разрешения на строительство нежилого здания обязательно входят документы на присоединение участка к автомобильной дороге. 🛣️ Здорово, если ваш земельный участок находится у трассы с большим автомобильным трафиком 👍 Плохо, если администрация берет бетонный блок и закрывает ваш самовольно выполненный съезд, парализуя движение и работу⛔️ Примыкание/присоединение производятся исключительно на основании проектной документации. И займёт это месяцы. Цена «под ключ» измеряется миллионами для местных автодорог и десятками миллионов для автомагистралей/федеральных трасс. 💸 30+ млн за примыкание к КАДу- легко. На скоростной трассе вам придется добавить еще одну полосу разгона, как на рис.2🙈 Порядок действий такой: Технические условия➡️ Проект➡️ Согласование➡️ Ордер на выполнение работ➡️ Сдача работ/Ввод в эксплуатацию. Для начала делаем «предпроект», схематично размещаем свое здание на участок. На основании этого определяем оптимальное место присоединения, с этим обращаемся к балансодержателю автодороги (Администрация, Росавтодор, Ленавтодор, частный собственник) за получением технических условий.👷🏿 Технические условия по сути являются согласием хозяина дороги на осуществление примыкания ОПРЕДЕЛЕННЫМ образом и техническим заданием на такое проектирование. Можно соснуть уже на этом этапе столкнуться с проблемами и невозможностью выполнить присоединение 🙅‍♂️ Поздравляю, теперь вы знаете больше🤙 и перед покупкой участка задаете вопрос: «Брат, а что с примыканием к дороге, покажи документ?»

Еще про РТО и выручку. Когда мы узнали размер ежемесячной выручки полноформатного магазина у дома (например, Пятерочка ~400 квадратных метров), можно определить ее весовую категорию/лигу. 🏆 Плохие магазины торгуют до 7 миллионов. (кандидат на закрытие). Средняя серая зона это от 8 до 11 миллионов. (Пациент, скорее жив). Чуть лучше уровня удовлетворительно стоит зона в 12-15 миллионов выручки. Крепкий середняк, крепыш это 16-23 миллиона. Такое мы покупаем🤨 Все что выше 25-30 миллионов это супер классный магазин, который генерит трафик, достаточный для «прикассовой зоны». Другие арендаторы будут хотеть «подсесть» к этому магазину (аптека, пекарня и прочие зоотовары). Важный момент: соотносим «удельный вес» арендных платежей в выручке. Хорошо, если аренда в районе 5-6% от РТО. Т.к. даже при выручке 30 млн аренда в 3 млн - перебор и потребует пересмотра.

👹 Дьявольские испытания/искушения для продавца: •Резкое увеличение количества звонков и интересантов - в день, когда получает задаток. •Разговоры типа : «блииин, ты продал??? Я купил бы на Х миллионов дороже!» - как только подписал договор купли-продажи. •Желание отпиздить тупых посредников - постоянно😁

Самый главный показатель надежности арендатора — это прибыльность его бизнеса.💰 Если арендатор зарабатывает, он будет держаться за помещение, решать все вопросы, индексировать аренду. Даже если такой магазин/ такая сеть уйдёт с рынка, в этот объект придёт конкурент. Потому что конкуренты всё друг про друга знают, мониторят хорошие магазины, пытаются их забрать себе.😾 Чтобы проанализировать конкретно взятый ГАБ, нужно посчитать ежемесячную выручку или узнать её через инсайдеров😏 , сравнить, сколько процентов от месячной выручки «съедает» арендная плата. Если арендная плата составляет более восьми процентов выручки магазина, это начинает быть проблемой. 🤔 Конечно, всё индивидуально, но я бы не стал покупать магазин, у которого удельный вес арендной платы превышает 10% в месячном товарообороте.

Чтобы возненавидеть рынок недвижимости достаточно пару раз провести сделку с 2-3 посредниками в цепочке 😃🤙

РТО, инфляция, индексация. Важное преимущество коммерческой недвижки перед жилой - длинные договоры аренды и ежегодный рост арендного дохода. 💸 Но Односторонняя индексация месячной аренды на 5-7% (иногда и 3%) в текущих реалиях кажется недостаточной. Наилучшая защита от инфляции при сдаче помещений в долгосрочную аренду — это привязка размера арендной платы к розничному товарообороту (РТО, кассовая выручка за товары минус НДС). Молочко и хлеб подорожали на 15%? Увеличилась выручка, следом пропорционально МАП. Раньше такая схема была доступна только на больших объектах, например, в сетевых магазинах "Пятёрочка" или "Магнит" площадью 350м2 и более. Там арендаторы предлагали следующую схему оплаты: величина арендной платы составляет 5% от кассовой выручки, но не менее, чем X рублей. Это означает, что в начале месяца арендодатель получает фиксированную сумму X рублей, а если по результатам месяца 5% от кассовой выручки превышают X рублей, он получает доплату — разницу между X и процентом от товарооборота. На текущий момент всё больше арендаторов предлагают такую конкурентную схему оплаты для помещений, например, пекарни или маленькие магазины нового формата. Важно отметить, что почти во всех больших торговых центрах арендаторы платят аренду, исчисляемую как фиксированная сумма плюс процент от товарооборота. Отмечаю это для понимания разницы: в обычных помещениях вместо плюс/и берётся ИЛИ/что больше: фиксированная сумма, либо процент от выручки(если он превышает фикс). Не перепутай!

Сегодня продают КРЕСТЫ. 4 гектара земли и ~50.000м2 строений. Стартовая цена 1 млрд. Как думаете, уйдет дороже 3 млрд или дешевле?

Еще в продаже пара горячих пирожков с хорошей окупаемостью. 1. Магнит 33 млн, МАП 4% или 235.000р 2. Магнит 53 млн. МАП 4% или 500.000р

Build-to-suit (BTS) – это современный механизм строительства различных видов зданий под конкретные технические требования резидента/арендатора. В этой теме еще есть хорошая доходность, как и в складах, так и в ритейле. Особенно актуально для строителей, девелоперов, инвесторов, которые не хотят покупать ГАБ с рентабельностью 8-9% годовых. У меня в работе есть проекты, требующие внимания инвестора) 1. Строительство 2000+ м2 под супермаркет с потенциалом аренды 2,5 млн/мес. Участок 5000м2 +РНС+ПДА с арендатором. Цена 70 млн. 2. Строительство 800м2 под магазин у дома. Участок 3000м2+РНС+ПДА с арендатором на 800.00р. /мес. Цена 30 млн. 3. Строительство 600м2 под сетевой продуктовый в ЛО. Участок 1400м2+ПДА с арендатором на 650.000р/мес. Цена 22 млн. * ПДА- предварительный договор аренды. РНС - разрешение на строительство NDA- соглашение о неразглашении информации. Работаем только напрямую с инвесторами. Если вы посредник и хотите заработать - приводите покупателя на встречу с подписанием NDA;) Платим 20%.

🤷‍♂️

Продаю 2 новых магазина 150м2 34 млн, МАП 235.000+ку или 4% РТО. Витрины, хорошая локация. Очень красивое помещение правильной формы в приличном спальнике СПБ. 172м2 55млн, МАП 500.000+ку или 4% РТО. Хорошее место🔥 Витрины, проходка 🔝 Без посредников🤷‍♂️

🎖️Пока меня тут не было, я упаковал и продал новый бойкий ДИКСИ в Красногвардейском районе Питера.🎖️ Цена без учета индексации 96 МАП, первый этаж, плотный спальник, объект готовый. Что есть очень даже неплохо. Из-за природной скромности стараюсь не хвалить себя просто так. Вот такой я молодец 👍 P.S. в портфеле еще один лот для инвесторов: Питер, 1 квартал от метро, витрины, очень проходное торговое место. 55 млн, МАП 500.000р или % РТО (соседний торгует 25млн/мес, если вы понимаете, о чем я;)

Риелторы дуреют с этой прикормки 🤭

Если интересна тема строительства магазинов (сделать самому, научиться за деньги делать для других, прокачаться и понять, поучаствовать в складчине), то: 1. Немного рассказал тут 2. Тут И голосуем 🔥 - сделаю встречу нашего клуба по теме таких строек/участков 🔥