دادشهر
Open in Telegram
﷽ جعفر راشدی ملکی وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی لطفاً فقط پیام ؛ ۰۹۱۴۴۲۱۲۲۵۷
Show more2 023
Subscribers
+124 hours
+17 days
+2030 days
Data loading in progress...
Similar Channels
Tags Cloud
Incoming and Outgoing Mentions
---
---
---
---
---
---
Attracting Subscribers
September '26
September '26
+5
in 0 channels
August '26
+72
in 0 channels
Get PRO
July '26
+76
in 0 channels
Get PRO
June '26
+51
in 1 channels
Get PRO
May '26
+7
in 1 channels
Get PRO
April '26
+2
in 0 channels
Get PRO
March '26
+1
in 0 channels
Get PRO
February '26
+19
in 0 channels
Get PRO
January '26
+13
in 0 channels
Get PRO
December '25
+34
in 1 channels
Get PRO
November '25
+21
in 0 channels
Get PRO
October '25
+34
in 1 channels
Get PRO
September '25
+34
in 0 channels
Get PRO
August '25
+25
in 0 channels
Get PRO
July '25
+41
in 1 channels
Get PRO
June '25
+23
in 0 channels
Get PRO
May '25
+38
in 2 channels
Get PRO
April '25
+24
in 2 channels
Get PRO
March '25
+38
in 0 channels
Get PRO
February '25
+62
in 3 channels
Get PRO
January '25
+52
in 2 channels
Get PRO
December '24
+70
in 2 channels
Get PRO
November '24
+104
in 4 channels
Get PRO
October '24
+97
in 1 channels
Get PRO
September '24
+52
in 0 channels
Get PRO
August '24
+84
in 0 channels
Get PRO
July '24
+69
in 0 channels
Get PRO
June '24
+70
in 4 channels
Get PRO
May '24
+60
in 0 channels
Get PRO
April '24
+46
in 4 channels
Get PRO
March '24
+48
in 1 channels
Get PRO
February '24
+27
in 0 channels
Get PRO
January '24
+42
in 1 channels
Get PRO
December '23
+66
in 2 channels
Get PRO
November '23
+71
in 0 channels
Get PRO
October '23
+38
in 0 channels
Get PRO
September '23
+26
in 0 channels
Get PRO
August '23
+23
in 0 channels
Get PRO
July '23
+22
in 0 channels
Get PRO
June '23
+21
in 0 channels
Get PRO
May '23
+42
in 0 channels
Get PRO
April '23
+98
in 0 channels
Get PRO
March '23
+35
in 0 channels
Get PRO
February '23
+32
in 0 channels
Get PRO
January '23
+33
in 0 channels
Get PRO
December '22
+31
in 0 channels
Get PRO
November '22
+21
in 0 channels
Get PRO
October '22
+27
in 0 channels
Get PRO
September '22
+17
in 0 channels
Get PRO
August '22
+19
in 0 channels
Get PRO
July '22
+13
in 0 channels
Get PRO
June '22
+23
in 0 channels
Get PRO
May '22
+15
in 0 channels
Get PRO
April '22
+44
in 0 channels
Get PRO
March '22
+23
in 0 channels
Get PRO
February '22
+18
in 0 channels
Get PRO
January '22
+18
in 0 channels
Get PRO
December '21
+14
in 0 channels
Get PRO
November '21
+14
in 0 channels
Get PRO
October '21
+17
in 0 channels
Get PRO
September '21
+10
in 0 channels
Get PRO
August '21
+10
in 0 channels
Get PRO
July '21
+18
in 0 channels
Get PRO
June '21
+13
in 0 channels
Get PRO
May '21
+32
in 0 channels
Get PRO
April '21
+18
in 0 channels
Get PRO
March '21
+39
in 0 channels
Get PRO
February '21
+36
in 0 channels
Get PRO
January '21
+22
in 0 channels
Get PRO
December '20
+685
in 0 channels
| Date | Subscriber Growth | Mentions | Channels | |
| 09 September | +1 | |||
| 08 September | +1 | |||
| 07 September | 0 | |||
| 06 September | 0 | |||
| 05 September | 0 | |||
| 04 September | +1 | |||
| 03 September | 0 | |||
| 02 September | +1 | |||
| 01 September | +1 |
Channel Posts
📎 صدور رای وحدترویه جدید
جلسه روز سهشنبه ۱۷ شهریورماه هیات عمومی دیوان عالی کشور منتهی به صدور رای وحدت رویه شد.
اختلاف استنباط بین شعب چهارم دادگاه تجدیدنظر استان مرکزی و هشتم دادگاه تجدیدنظر استان تهران در خصوص مطالبه بهای ملک که در طرح شهرداری و از ناحیه مالک به شخص دیگری منتقل و به هیأت عمومی اعلام شده است.
در نهایت از مجموع تعداد ۱۳۴ نفر از قضات حاضر در جلسه هیأت عمومی، تعداد ۱۱۳ نفر رأی شعبه هشتم دادگاه تجدیدنظر استان تهران را مبنی بر اینکه مالک دوم قائم مقام مالک اول محسوب و حق مطالبه بهای ملک که در طرح شهرداری قرار گرفته و از ناحیه مالک به شخص دیگری منتقل شده است با استناد به ماده واحده نحوه تقویم اراضی مورد نیاز شهرداری ها تأیید نمودند.
| 2 | 📎 صدور رای وحدترویه جدید
جلسه روز سهشنبه ۱۷ شهریورماه هیات عمومی دیوان عالی کشور منتهی به صدور رای وحدت رویه شد.
اختلاف استنباط بین شعب چهارم دادگاه تجدیدنظر استان مرکزی و هشتم دادگاه تجدیدنظر استان تهران در خصوص مطالبه بهای ملک که در طرح شهرداری و از ناحیه مالک به شخص دیگری منتقل و به هیأت عمومی اعلام شده است.
در نهایت از مجموع تعداد ۱۳۴ نفر از قضات حاضر در جلسه هیأت عمومی، تعداد ۱۱۳ نفر رأی شعبه هشتم دادگاه تجدیدنظر استان تهران را مبنی بر اینکه مالک دوم قائم مقام مالک اول محسوب و حق مطالبه بهای ملک که در طرح شهرداری قرار گرفته و از ناحیه مالک به شخص دیگری منتقل شده است با استناد به ماده واحده نحوه تقویم اراضی مورد نیاز شهرداری ها تأیید نمودند. | 1 |
| 3 |  *سازمان ملل نقشه جهان را با اندازههای واقعی تصویب کرد*
رنگ آبی نقشههای کنونی جهان است که در آن اندازه کشورها واقعی نیست و رنگ قرمز اندازههای واقعی مناطق و کشورها را نشان میدهد | 261 |
| 4 | 📎 ضريب کاهش قیمت و ارزش مالکیت عین املاکی که قسمتی یا کل حق سرقفلی تجاری آن املاک به اشخاص ثالث واگذار شده است. نسبت به ارزش ششدانگ عرصه و اعیان طِلق همان ملک، از نظر عرف فنی و کارشناسی چقدر است؟
ارزیابی مالکیت عین برخی از املاک که بخش یا کل حق سرقفلی ان به اشخاص ثالث واگذار شده است به دلایل مختلف به کارشناسان رسمی دادگستری ارجاع می شود، انتقال حق سرقفلی تجاری به اشخاص ثالث بعنوان یکی از عيوب املاک شناخته میشود . در این موضوع شکی وجود ندارد
کارشناسان رسمی دادگستری حسب عرف فنی ضريب کاهشی برای ارزیابی ارزش و قیمت اینگونه املاک لحاظ می کنند ، که حسب مصداق و بررسی شرايطی مثل ، ارزش کل ملک طلق- مساحت کل ملک - مساحت دارای حق سرقفلی - موقعیت قسمت دارای سرقفلی نسبت به کل ملک - مدت باقیمانده قرارداد - شرايط تخلیه و حقوقی اعطایی قرارداد ها و ... می تواند حداقل ۱۰ ( ده ) و حداکثر ۲۰ ( بیست ) درصد نسبت به قیمت و ارزش طِلق همان ملک باشد.
نکته؛ این ضريب بصورت صریح در گزارش های کارشناسی درج نمی شود ولی در ارزیابی لحاظ می شود.
نکته ۲ ؛ اگر عيب مذکور با عيوب دیگر ملک مثل مشاعی بودن پیچیده یا ساده مالکیت ملکی یا داشتن معارض حقوقی دیگر ، همراه باشد . ضريب های کاهش عيوب مختلف بصورت اجتماعی در نظر گرفته می شود و هر کدام بصورت مجزی جمع جبری و ریاضی نمی گردد.
جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۵.۰۶.۱۲ | 701 |
| 5 | 📎 رابطه استرداد ثمن و فسخ عقود
متأسفانه بسیاری فکر می کنند که فسخ قرارداد به همراه عودت و استرداد مبلغ ثمن معامله اتفاق می افتد. این فکر و عقیده باعث می شود ، در عمل دچار مشکل گردند.
فسخ قرارداد با عودت ثمن معامله هیچ منافاتی ندارد ( فسخ عقود ، یک حق است ، استرداد حقی دیگر و به تبع فسخ ) ، بعد از فسخ ماجرا پیچیده می شود . اگر فروشنده طرف قرارداد اعم از فروشنده یا خریدار اهل مماشات و همراهی نباشد، طرفی که پول داده است بایستی خیلی بدود تا پولی که داده است، پس بگیرید ، مگر اینکه در قراداد بصورت دقیق و صريح فسخ قرارداد را به عودت و استرداد مبالغ پرداخت شده مشروط کرده باشد و نحوه و ضمانت اجرایی آن قید گردد .
متأسفانه در عمل ، پیرو فسخ قرادادها ، استرداد مبالغ پرداخت شده و تعدیل و بروز کردن مبلغ پرداختی با مشکلات جدی مواجه است و ممکن است یک عمر سرمایه به سادگی از بین برود .
راه حل ؛ دقت کافی در معامله و شخصیت طرف مقابل و تعیین شروط درست و وجه الضمان های دقیق و صحیح و خجالت نکشیدن و عدم اعتماد بی جا و مشورت با متخصصان امر علی الخصوص وکلای حوزه امور تجاری و املاک قبل از معامله است .
جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۵.۰۶.۱۱ | 987 |
| 6 | 📎 آیا برای تفکیک املاک ( قولنامه ای ) فاقد سابقه ثبتی می توان به دادگاه مراجعه کرد .
جواب در مرحله اول منفی است ، ولی غیر ممکن نیست. ابتدا مالکین بایستی به دادگاه رجوع و حکم اثبات مالکیت بگیرند ، سپس بر اساس همان حکم بجای اداره ثبت و اسناد و املاک می توانند بصورت مستقیم نقشه تفکیکی را به شهرداری ارائه دهند ( توصیه می شود طی اظهار نامه باشد ) . شهرداری مکلف است ظرف سه ماه نسبت به تائید یا رد نقشه تفکیکی اقدام نماید. و برای تفکیک قدرالسهم خود را مطابق ماده ۱۰۱ درخواست و اعلام نماید ، در صورت عدم اعلام نظر شهرداری و یا درخواست قدر السهم بیشتر از قانون ، مالک یا مالکین می توانند . به دادگاه مراجعه نمایند و درخواست تفکیک با ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری و تعیین قدرالسهم شهرداری و استعلام های لازم نمایند.
نکته؛ در هر حال حداکثر قدرالسهم شهرداری ۴۳.۷۵ درصد ملک با احتساب معابر خواهد بود.
جعفر راشدی ملکی
وکيل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۵.۰۶.۰۹ | 427 |
| 7 | 📎 تاثیر قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول و فروش سهم الارث ،
بایستی توجه داشت که فروش سهم الارث با اسناد عادی دیگر قابل پذیرش در دادگاه و نهاد ها و ادارات نخواهد بود . در حال حاضر به سه دسته عمده قابل تقسیم است.
الف ؛ املاکی که دارای سند سبز رنگ هستند و بنام مورث ، فروش با سند عادی اعتباری ندارد ، امکان طرح بسیاری از دعاوی برای چنین اسنادی ذاتا مقدور نیست. برای فروش سهم الارث ابتدا لازم است دادخواست تقسیم ترکه و صدور حکم تنظیم و صدور سند مالکیت مشاعی به نسبت سهم الارث هر یک از وراث تقدیم دادگاه شده و سپس اسناد مشاعی صادر و با در دست داشتن اسناد مذکور فروش سهم الارث و انتقال سند در دفترخانه مقدور خواهد شد.
ب ؛ املاکی که دارای سند قهوه ای رنگ بنام مورث که تاریخ صدور آنها ۱۳۹۶.۰۱.۰۱ به بعد است. برای اینگونه املاک ، فروش سهم الارث با سند عادی مقدور است ، ولی برای تنظیم سند می بایست ابتدا ادعا در سامانه ساغر ثبت سپس دادخواست الزام به تنظیم سند بر علیه کلیه وراث و فروشنده مطرح گردد . توجه گردد برای این گونه اسناد فقط،از تاریخ ۱۴۰۵.۰۳.۰۱ فقط یک سال زمان باقی مانده است و بعد از آن اعتباری نزد دادگاه ها و نهادها و ادارات ندارد
ج ؛ برای املاکی که دارای سند ثبتی که قبل از تاریخ ۱۳۹۶.۰۱.۰۱ و یا فاقد سابقه ثبتی هستند ،فعلا آگهی موضوع ماده ۱۰ قانون الزام صادر نشده است، معامله با اسناد عادی برای سهم الارث اینگونه املاک فعلا مقدور است. ودر صورت وجود سند بدون ثبت در سامانه ساغر دادخواست مذکور در بند ب قابل ارائه خواهد بود. برای املاک فاقد سابقه ثبتی ذاتا الزام به تنظیم سند فاقد محمل قانونی است. و در زمان مقتضی می تواند درخواست صدور سند مشاعی از اداره ثبت نمایید.
جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۵.۰۵.۰۸ | 485 |
| 8 | 📎 افراز و تقسیم مال مشاع
افراز در لغت به معنای جدا کردن چیزی یا جداکردن و تمیز دادن چیزی می باشد و افراز کردن مال یعنی تقسیم تمام اجزای مال مشاع میان شرکاء بر اساس سهم هریک است و به مالی که به صورت غیر مشاع باشد نیز فَرز گفته می شود.
افراز اموال غیر منقول یعنی سهم مشاعی یک یا چند مالک مشاعی از سایر مالکان مشاعی جدا و مفروز شود و مطابق قانون و آیین نامه افراز املاک مشاع مصوب 22 /8 /1357 ، افراز املاکی که :
- جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است ( شش دانگ ملک درخواست ثبت شده و تحدید حدود آن نیز بعمل آمده باشد)
- نسبت به ملک مشاع ، سند مالکیت معارض صادر نشده باشد .
- در بین مالکان مشاعی ، محجور یا غائب مفقود الاثر نباشد .
در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است . ملک موضوع افراز می تواند به صورت مفروزالرعیه در تصرف متقاضی افراز یا سایر مالکین مشاعی باشد و یا هیچ یک از مالکان مشاعی در آن تصرف مفروز نداشته باشند .
مطابق ماده 101- اصلاحی قانون شهرداری ها ادارات ثبت اسناد و املاک موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها از سوی مالکین ، عمل تفکیک یا افراز را بر اساس نقشه ای انجام دهند که قبلاً به تأیید شهرداری مربوط رسیده باشد.
تقسیم مال مشاع نیز به چهار حالت امکان پذیر است :
الف ؛ تقسیم به افراز ( هرگاه جداکردن سهم مالکان مشاعی از یکدیگر متناسب با سهم مشاعی ایشان امکانپذیر باشد ، تقسیم به معنای همان افراز مال مشاع است )
ب؛ تقسیم به تعدیل ( هرگاه تقسیم مال مشاع بر اساس ارزش و قیمت مال مشاع انجام شود و حصه هریک از شرکاء با در نظر گرفتن قیمت معین شود به طور مثال اگر دو نفر مالک یک زمین 1000 متر مربعی باشند چون ممکن است که قسمت های مختلف زمین از حیث قیمت متفاوت باشد ، تقسیم باید به نسبت قیمت بعمل آید )
ج؛ تقسیم به رد (هرگاه در تقسیم مال مشاع بین مالکان مشاعی بعضی از اموال بدون زیان قابل قسمت نباشند ممکن است آن را در سهم بعضی از ورثه قرارداد و برابر بهای آن از سایر اموال در سهم دیگران منظور نمود و چنانچه تعدیل در تقسیم اموال محتاج به ضمیمه نمودن پول و اموال باشد به طور مثال اگر موضوع تقسیم چند مال مانند آپارتمان ، زمین و خانه باشد و برخی از اموال بدون زیان قابل تقسیم نباشد برای تعدیل در تقسیم این اموال ممکن است شریکی که آپارتمان در حصه وی قرار می گیرد باید مبلغی را به دیگر شرکاء بپردازد ، در این حالت تقسیم به رد انجام شده است)
د؛ تقسیم با صدور دستور فروش ( در صورتی که مال غیر منقول قابل افراز نباشد یا تقسیم به تعدیل آن امکانپذیر نباشد به تقاضای هریک از شرکاء و به دستور دادگاه به فروش می رسد و هریک از مالکان مشاعی نیز می توانند آن را به قیمتی که ارزیابی شده است خریداری نمایند)
تقسیم مال مشاع می تواند اعم از افراز باشد و افراز فقط یکی از انواع تقسیم مال مشاع است که قانونگذار با شرایط خاص مندرج در قانون افراز و فروش املاک مشاع صرفاً این نوع از تقسیم را در صلاحیت اداره ثبت دانسته است و اصولاً اصطلاح افراز مال مشاع در مورد یک ملک و یک پلاک ثبتی استفاده می شود یعنی جداکردن سهم شرکاء در یک پلاک ثبتی ولی تقسیم می تواند به معنای جداکردن سهم مالکان در بیش از یک مال اعم از منقول و غیر منقول نیز باشد و مال غیر منقولی که غیر قابل افراز تشخیص داده می شود با دستور فروش صادره از طرف مرجع قضایی به فروش می رسد لذا تقسیم مال غیر منقول به رد و تعدیل خارج از حدود صلاحیت ادارات ثبت بوده و در صلاحیت دادگاه است.
اعظم قویدل
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور | 385 |
| 9 | 📎 مهمترین اختلاف میزان تاثیر فنی و کارشناسی و میزان تقصیر حقوقی و قضایی
در بسیاری از پرونده های مربوط به حوادث ناشی از کار و حوادث رانندگی، مسولیت های مدنی نیاز است دو موضوع تاثیر فنی و کارشناسی و تقصیر حقوقی و قضایی از هم تفکیک گردد .
اولین و مهمترین اختلاف بین تاثیر فنی و کارشناسی با تقصیر حقوقی و قضایی ، کارشناسان رسمی دادگستری هیچ گونه صلاحیتی برای اظهار نظر در مورد میزان تقصیر ندارد .
دومین اختلاف میان تقصیر قضایی و حقوقی و تأثیر فنی و کارشناسی، کارشناسان فارغ از این که تأثیر اَعمال اشخاص به چه میزان در میزان تقصیر قضایی و حقوقی مؤثر خواهد شد، کلیه عوامل موثر و میزان تأثیر هر یک از عوامل اعم از اشخاص و یا مصادیق فنی را تعیین می نمایند. قضاوت و احراز و عدم احراز و تعیین میزان تقصیر را به دادگاه و قاضی واگذار می نمایند.
بعنوان مثال ؛ پیاده ای در خیابان داخل محدوده شهر با اتومبیل تصادف و منجر به فوت شده باشد.
در این حالت سه عامل مؤثر وجود دارد ، شهرداری، عابر پیاده ، راننده موجب حادثه
کارشناس ضمن تشریح وضعیت موجود محل حادثه از نظر شهرسازی اعم از وجود خط کشی ، پیاده رو قابل استفاده یا غیر قابل استفاده ، تعیین محل برای عابر پیاده و وجود موانع فیزیکی و فضای سبز در وسط معبر و ... میزان تأثیر هر یک از مصادیق فنی را براورد و اعلام می نماید ، رفتار عابر مطابق قانون راهنمایی و رانندگی و آیین نامه اجرایی آن و ... ، نحوه ورود به سواره رو و استفاده از ان ، نحوه حرکت عابر پیاده، زمان و ساعت وقوع حادثه و ... و میزان تأثیر هر یک از مصادیق را برآورد و اعلام می نماید. سومین عامل راننده حادثه سرعت مجاز ، توجه یا عدم توجه به جلو وضعیت سنی و وضعیت فنی اتومبیل و غیره را بررسي اعلام نظر نماید .
کارشناس در مقابل هر یک از عوامل و اعمال و مصادیق این سؤال را از خود خواهد پرسید .
آیا وجود و حضور عامل x مؤثر در وقوع حادثه بوده است یا خیر ؟ در صورتی که جواب مثبت است ، میزان تأثیر آن مصداق بر اساس مجموعه ای از مسولیت های مدنی و قراردادی و قانونی چقدر است ؟
مثلا مصداق ورود عابر پیاده به مسیر سواره رو مؤثر در وقوع حادثه تصادف بوده است یا خیر ، خوب جواب قطعا مثبت است ، میزان تاثیر این ورود چه مقدار از ۱۰۰ درصد برآورد می شود ، تعیین و اعلام می گردد. ( مثلآ ۱۰ درصد )
ولی اینکه این میزان تأثیر ۱۰ درصدی چه مقدار در وقوع حادثه تقصیر ایجاد کرده است امری قضایی و حقوقی است که توسط دادگاه در حکم تعیین خواهد شد.
برای هر یک از عوامل و مصادیق همچنین سؤال پرسیده شده و در نهایت میزان تاثیر هر عامل بر اساس نسبتی از ۱۰۰ درصد توسط کارشناسان بعنوان عوامل مؤثر و میزان تأثیر در وقوع حادثه تعیین و اعلام می گردد.
دادگاه با لحاظ عناصر مادی و روانی و قانونی میزان تقصیر هر عامل را تعیین می نمایند.
بعبارتی بسیار خلاصه و کوتاه ؛ تعیین و احراز میزان تقصیر رابطه مستقیم با عنصر روانی در جرائم و بی مبالاتی و کوتاهی و عدم رعایت یا رعایت نظامات اداری و قانونی هر یک از عوامل دارد . که بررسي موارد فوق خارج از حدود صلاحیت کارشناسان رسمی دادگستری بوده و بصورت مستقیم احراز و تشخیص آن با دادگاه است .
جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی۱۴۰۵.۰۶.۰۸ | 468 |
| 10 | 📎 ریسک معامله املاک انتقال یافته باروش انتقال اجرایی شعب اجرای احکام دادگاه و شعب اجرایی ثبت و اسناد و املاک ، تأثیر آن بر نحوه ارزیابی کارشناسان رسمی دادگستری دادگستری .
همواره معامله املاکی که از طریق انتقال اجرایی شعب اجرای احکام دادگاه ها و یا شعب اجرایی ثبت و اسناد و املاک منتقل شده است دارای ریسک های حقوقی است. که مهمترین آنها معارضه انتقال اجرایی با حقوق مکتسبه اشخاص ثالث است. که ممکن است سالها بعد ظهور پیدا کند . دوم وجود احتمالی بدهی های معوقه شهرداری ها و دارایی و غیره است که گاهی ارقام بسیار سنگینی هستند . همچنین احتمال مشکلات حقوقی و کاربری و متصرفات و ... محتمل است.
خلاصه و کوتاه اینکه ، این معاملات ( انتقال اجرایی ) صرفاً بر اساس حکم دادگاه انجام میشوند و دادگاه مسئولیت تضمین صحت استعلامات ثبتی و مالیاتی و حقوق اشخاص ثالث و دولتی را بر عهده ندارد .
ریسک های حقوقی اعم از ماهوی و تشریفاتی اینگونه املاک توجیهی برای کاهش عمدی ارزش محاسباتی و ارزیابی کارشناسان رسمی دادگستری ندارد ، ولی کارشناسان بایستی دقت مضاعف نمایند که بر اساس اطلاعات ابرازی دقیق ترین و نزدیک ترین قیمت واقعی ملک را بدست آورده و اعلام نظر نمایند.
همواره معامله اینگونه املاک با ریسک های حقوقی جدی مواجه هستند. معامله گران بایستی در اَعمال حقوقی خود نسبت به این دسته از املاک دقت مضاعف و مطالعات وسیعی داشته باشند و وجه التزام و وجه الضمان های متناسب با ریسک های احتمالی تعیین و دقیقا در اسناد معاملات و یا اسناد مجزی بعنوان شرط عقد درج نمایند . شخصیت فردی و حقوقی طرفین معامله اینگونه املاک دارای اهمیت فوق العاده است .
جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۵.۰۶.۰۵ | 584 |
| 11 | 📎 تاثیر وجود و احراز حقوق مکتسبه در ارزیابی املاک ،
بعنوان مثال ، ملکی دارای پروانه ساختمانی است یا تفکیک و افراز ملک بر اساس کاربری مصوب زمان تفکیک و با اعمال ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها تجویز تفکیک صادر شده باشد و اسنادی با کاربری زمان تفکیک صادر گردد ، ولی در طرح تفصیلی بعدی و اجرایی طرح فضای سبز یا کاربری های دیگر تعیین و مصوب شده باشد .
ارزیابی با لحاظ حقوق مکتسبه کاربری پروانه ساختمانی یا کاربری مندرج در اسناد تفکیک انجام خواهد شد، ولی کاربری ملک تا زمانی که در کمیسیون مغایرت های ماده ۵ قانون شورای عالی شهرسازی و معماری تصویب و اصلاح نشده باشد ، طرح فضای سبز یا کاربری مصوب اجرایی خواهد بود .
نکته ۱ ، تصویب طرح تفصیلی یا هادی جدید مغایر با کاربری زمان صدور پروانه یا تجویز تفکیک املاک ، مالکان را از حقوق مکتسبه خود محروم نمی کند . در صورت عدم امکان اصلاح طرح هادی یا تفصیلی مغایر با حقوق مکتسبه ، شهرداری ها یا دهیاری ها مکلف به جبران خسارت مالک خواهند بود.
نکته ۲ ؛ کارشناسان رسمی دادگستری نمی توانند در ارزیابی املاک حقوق مکتسبه املاک را نادیده بگیرند ، در غیراینصورت ممکن است حسب مورد به جرم گزارش خلاف واقع کيفري یا تخلف انتظامی متهم گردند .
جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۵.۰۶.۰۵ | 648 |
| 12 | 📎 سیر تصویب و تغییر ماده صد قانون شهرداری ها و ضمانت اجرایی هر یک از بازه های زمانی
۱- برای اولین بار ماده صد ، در تاریخ ۱۳۴۵.۱۱.۲۷ بصورت الحاقی به قانون شهرداری ها با دو تبصره الحاق و مقرر کرد ، مردم مکلف به اخذ پروانه ساختمانی هستند .
۲- در تاریخ ۱۳۵۲.۰۵.۱۷ تبصره یک قانون ۱۳۴۵ اصلاح و کمیسیون حاضر ایجاد و ضمانت اجرایی ابقا و یا تخريب برای ساختمان های فاقد اصول فنی و شهرسازی و بهداشتی تعیین و جریمه منتفی بود . چونکه مقرر نشده بود .
۳- در تاریخ ۱۳۵۶.۰۶.۰۸ شش تبصره به قانون و اصلاحیه آن اضافه شد ،
۴ - در نهایت در تاریخ ۱۳۵۸.۰۶.۲۷ آخرین اصلاحات انجام و ماده صد و تبصره های آن از آن تاریخ به بعد تغییر نکردهاند. و ضمانت اجرایی ابقا با جریمه، اعاده به وضع سابق، تخريب پيش بيني شد .
نکته، قوانین عطف به ماسبق نمی شوند و هر تخلف ساختمانی بسته به قوانین تاریخ تخلف رسیدگی می شود .
جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۵.۰۶.۰۴ | 514 |
| 13 | 1_29389874186.rar | 673 |
| 14 |  +1No text... | 679 |
| 15 | 📎 رای قطعی پرونده فساد مالی مرتبط با شهرداری آذرشهر صادر شد
رئیس کل دادگستری آذربایجان شرقی:
حکم محکومیت صادره از دادگاه کیفری یک تبریز در مورد متهمین مرتبط با شهرداری آذرشهر نهایتا در دیوان عالی کشور تایید شد؛ به موجب این حکم برای ۲۴نفر از جمله شهردار اسبق و رئیس شورای اسلامی اسبق آذرشهر و برخی از کارمندان شهرداری به اتهام تشکیل شبکه برای اختلاس اموال شهرداری (۳۳ قطعه مسکونی)، ارتشا و تبانی برای بردن مال شهرداری حبسهای طویل المدت (بیست سال و پانزده سال) و رد مال به شهرداری صادر شده است.
متهم ردیف اول شهردار اسبق آذرشهر، متهم ردیف دوم رئیس اسبق شورای اسلامی آذرشهر، متهم ردیف سوم مسئول وقت املاک شهرداری آذرشهر، متهم ردیف چهارم مسئول وقت خدمات شهری شهرداری آذرشهر، متهم ردیف پنجم مسئول وقت واحد حقوقی شهرداری آذرشهر، متهم ردیف ششم مدیرعامل شرکت تعاونی مسکن فرهنگیان آموزش و پرورش آذرشهر، متهم ردیف هفتم کارشناس رسمی دادگستری و شغل متهم ردیف هشتم آزاد است؛ هم چنین برای سایر اشخاص دیگر که خارج از مجموعه شهرداری آذرشهر بودهاند عمدتا به اتهام پرداخت رشوه (رشاء) به کارمندان شهرداری حکم حبس صادر و قطعی شده است.
✔️ پایگاه خبری اختبار | 537 |
| 16 |  +1No text... | 769 |
| 17 |  +1No text... | 1 365 |
| 18 | 📎 میزان افت قیمت عیب حقوقی و اقتصادی املاک مشاعی نسبت به ملک طِلق مشابه ، از نظر کارشناسی
همه کارشناسان رسمی دادگستری و قريب به اتفاق مردم می دانند که در ارزیابی املاک مشاعی نسبت به ملک مشابه طلق اختلاف وجود دارد ، خریداران تمایل چندانی برای خرید همچنین املاک ندارند . از نظر کارشناسی اینگونه املاک سهل البیع نبوده و به دو گروه عمده تقسیم می شود.
الف ؛ املاکی با مالکیت مشاعی به تعداد مالکین کم به اصطلاح مشاعی ساده ، کسر قیمت اینگونه املاک با توجه به عوامل مختلف و شخصیت مالکان و به تشخیص کارشناس رسمی دادگستری ، حدود ۱۰ الی ۲۰ درصد قیمت مشابه طلق لحاظ می شود.
ب ؛ املاک کثیر المالک و مشاعی و پیچیده ، کسر قیمت اینگونه املاک حسب تشخیص کارشناسان رسمی دادگستری ۲۰ الی ۳۰ درصد قیمت مشابه ملک طلق لحاظ خواهد شد.
نکته خیلی مهم ؛ کسر قیمت و کاهش قیمت به صرف مشاعی بودن نیست . زمانی مؤثر است که ، قسمت مشاعی ملک موضوع ارزیابی باشد . بعبارتی اگر ارزیابی کل ششدانگ ملک فارغ از تعدد مالکین باشد ، مانند قیمت ملک طلق ارزیابی خواهد شد.
نکته دوم ؛ ارزیابی سهمی از املاک مشاعی بدون ارزیابی کل ششدانگ ملک مقدور و امکان پذیر نیست . اعم از اینکه مالکین تصرفات مفروز یا مشاعی داشته باشند .
نکته مهم سوم ؛ اگر ملک مشاعی قابل افراز و تفکیک قانونی باشد ، کسر قیمت عیب حقوقی و اقتصادی ناشی از مشاعی بودن سند و ملک از نظر کارشناسی به ۵ الی ۱۰ درصد قیمت مشابه ملک طلق تقلیل می یابد .
جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۵.۰۵.۲۸ | 1 204 |
| 19 | 📎 میزان افت قیمت املاک مشاعی نسبت به ملک طِلق مشابه ، از نظر کارشناسی
همه کارشناسان رسمی دادگستری و قريب به اتفاق مردم می دانند که در ارزیابی املاک مشاعی نسبت به ملک مشابه طلق اختلاف وجود دارد، خریداران تمایل چندانی برای خرید همچنین املاک ندارند . از،نظر کارشناسی اینگونه املاک به دو گروه عمده تقسیم می شود.
الف ؛ املاکی با مالکیت مشاعی به تعداد مالکین کم به اصطلاح مشاعی ساده، کسر قیمت اینگونه املاک با توجه به عوامل مختلف و شخصیت مالکان ، حدود ۱۰ الی ۲۰ درصد قیمت مشابه طلق لحاظ می شود.
ب ؛ املاک کثیر المالک و مشاعی ، پیچیده ، کسر قیمت اینگونه املاک حسب تشخیص کارشناسان رسمی دادگستری ۲۰ الی ۳۰ درصد قیمت مشابه طلق لحاظ خواهد شد.
نکته ، کسر قیمت و کاهش قیمت بهرصرف مشاعی بودن نیست. زمانی مؤثر است که، قسمت مشاعی ملک موضوع ارزیابی باشد. بعبارتی اگر ارزیابی کل ملک فارغ از تعدد مالکین باشد، مانند قیمت ملک طلق ارزیابی خواهد شد.
جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۵.۰۵.۲۸ | 1 |
| 20 | 📎 تعیین اجرت المثل ماشین آلات و تجهیزات ساختمانی
یکی از پر اختلاف ترین کارشناسی ها ، تعیین اجرت المثل تجهیزات و ماشین آلات ساختمانی است. حال به هر دلیلی مابین طرفین اختلاف پیش آمده باشد، به کارشناسان رسمی دادگستری ارجاع می شود.
باید توجه و تاکید نمود که اجرت المثل ، یک روزه و یک ماهه و یک ساله ماشین آلات و تجهیزات ساختمانی اعداد و ارقام بسیار متفاوتی است و قیمت های متعارف اجاره دهندگان صرفا بخش کوچکی از عوامل مختلف کشف اجرت المثل توسط کارشناسان رسمی دادگستری است.
- اجرت المثل چنین مواردی هفتگی و کمتر از ان روزانه ۱ الی ۲ درصد قیمت روز دستگاه و یا مشابه ان است.
- اجرت المثل چنین مصادیقی بصورت ماهانه و کمتر از آن ۱۵ الی ۲۰ درصد قیمت روز و یا مشابه ان است .
- اجرت المثل چنین موارد و مصادیقی سالانه حدود ۵۰ الی ۶۰ درصد قیمت روز و یا مشابه است. ( منظور از قیمت روز قیمت روز همان دستگاه و وسیله ای است تحویل شده است. نه نو ، نه کهنه ان )
- اجرت المثل برخی از دستگاه ها و مصادیق که قطعات ریز و حساس و سریع معیوب می شوند یا دارای خصلت فرسایش بالایی هستند . می تواند تا دو برابر افزایش یابد .
- اجرت المثل برخی از وسایل و دستگاه هایی با دوام و خرابی کم ، که بندرت خراب می شوند تا نصف درصد های فوق کاهش می یابد .
- در تمامی موارد هزینه تعمیرات و کسر قیمت ناشی از عیوب و کاهش قیمت بوجود آمده ناشی از استفاده نامتعارف خود دستگاه و یا وسیله علاوه از اجرت المثل بر عهده مستأجر است .
جعفر راشدی ملکی
وکیل و کارشناس رسمی دادگستری کانون های آذربایجان شرقی ۱۴۰۵.۰۵.۲۷ | 660 |
