دادشهر

📎 رأي شماره ۴۴۵۶۷۰ هيأت عمومي ديوان عدالت اداري با موضوع «تذکر ذیل جدول شماره ۲ مصوبه کمیسیون تقویم املاک ماد ۶۴ از ضوابط اجرایی دفترچه ارزش معاملاتی املاک مصوب ۳۰/ ۱۱/ ۱۴۰۱ که مقرر داشته "برای محاسبه ارزش معاملاتی اعیانی املاک ۳۰% ارزش معاملاتی هر مترمربع عرصه که مبنای محاسبه ارزش معاملاتی عرصه ملک قرار گرفته است به قیمت هر مترمربع ساختمان مندرج در جدول فوق اضافه می‌گردد" از تاریخ تصویب ابطال شد» رأی هیأت عمومی در ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم اصلاحی ۱۳۹۴ و نیز متن سابق قانون قبل از اصلاح، آنچه باید به عنوان معیار در تعیین قیمت املاک برای ابلاغ به ادارات مالیاتی در جهت تشخیص و مطالبه مالیات بر نقل و انتقال املاک مدنظر قرار گیرد، ذکر شده است و کمیسیون تقویم املاک برای این که بتواند معیارهای دیگری از جمله آنچه در مقرره مورد شکایت (تذکر ذیل جدول شماره ۲ مصوبه) آمده است را دخیل در قیمت تمام شده کمیسیون و النهایه مأخذ قرار دادن برای مالیات قرار دهد اختیاری ندارد. بنابراین تذکر ذیل جدول شماره ۲ مصوبه کمیسیون تقویم املاک ماده ۶۴ از ضوابط اجرایی دفترچه ارزش معاملاتی املاک مصوب ۳۰/۱۱/۱۴۰۱ مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات وضع شده و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و مواد ۸۸ و ۱۳ قانون دیوان عدالت اداری از تاریخ تصویب ابطال شد. این رأی در اجرای ماده ۹۳ قانون دیوان عدالت اداری (اصلاحی مصوب ۱۴۰۲/۲/۱۰) در رسیدگی و تصمیم گیری مراجع قضایی و اداری معتبر و ملاک عمل است. رئیس هیأت عمومی دیوان عدالت اداری ـ حکمتعلی مظفری

📎 رابطه خسارت سایه اندازی ساختمانی با ضوابط و مقررات شهرسازی الف ؛ صرف سایه اندازی نمی تواند موجب ایجاد خسارت شود . هر شی و ساختمان بدون تردید در هر ارتفاع که باشد سایه و سایه اندازی دارد . و وجود سایه از یک ساختمان در ذات وجودی آن واقع شده است ، سایه ای می تواند موجب خسارت و شکایت املاک همجوار گردد که ساختمان احداثی مخالف ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری ایران و مصوب طرح تفصیلی هر شهر احداث شده باشد . ب ؛ صرف سایه اندازی یک ساختمان نسبت به املاک مجاور موجب خسارت نیست، بایستی خسارتی بوجود آمده و باقی بوده باشد. استفاده از نور آفتاب و هوای آزاد و پاک حقی است مسلم و شناخته شده مدنی و بشری ، اگر محدودیت های قانونی و شهرسازی باعث کاهش کیفیت و مدت و زمان استفاده از این حق باشد موجب خسارت نخواهد بود . هر سایه ای موجب ایجاد خسارت نیست. با احترام جعفر راشدی ملکی ۱۴۰۳.۰۴.۲۴

📎 علل‌ تفکیک شدن مالکیت ششدانگ عرصه و ششدانگ اعیان برخی از املاک . در حال حاضر مالکیت بسیاری از زمین ها بصورت ششدانگ عرصه و اعیان می باشد و سند ششدانگ عرصه و اعیان صادر می شود مگر اینکه اسناد مالکیت عرصه و اعیان جداگانه داشته باشند و یا تفکیک شوند . دو علت مهم تفکیک عرصه و اعیان املاک عبارت است از ؛ ۱ - ذاتا مالکیت جداگانه دارند . در سیستم حاکمیت قدیم که ارباب رعیتی بود ، مالکیت عرصه و اعیان زمین ها می توانست جداگانه باشد ، مالکیت عرصه متعلق به ارباب و مالکیت حق اعیان متعلق به اشخاص در این حالت ارباب ها درخواست و اظهارنامه ثبت مالکیت عرصه می دادند و مردم اظهارنامه نامه و درخواست ثبت مالکیت حق اعیان. این مالکیت ها طبق ماده ۱۱ قانون ثبت اسناد و املاک عمل و مراحل قانونی و مقتضی طی شده و سند مالکیت ها ششدانگ عرصه و ششدانگ اعیان بصورت جداگانه به اشخاص برای یک پلاک واحد صادر و تحویل شده‌ است ، در حال حاضر فقط دولت می تواند در زمین های ملی که به اشخاص واگذار می شود از این سیستم استفاده نماید عرصه را برای خود نگهداری و حق اعیان را به مردم واگذار نماید و دیگر امکان آن برای اشخاص حقیقی و حقوقی خصوصی میسر نیست با توجه به قانون های اصلاحات اراضی سیستم ارباب رعیتی از ایران از بین رفته است . ۲ - تفکیک مالکیت ارادی ، در این گونه موارد مالکیت عرصه و اعیان متعلق به یک شخص واحد است و سند ششدانگ عرصه و اعیان صادر شده است و بنا به اراده و یا اقتضای قانونی حق اعیان به شخص ثالث واگذار و مطابق ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه اجرایی قانون ثبت سند صادر می شود. مثل سند اعیان انتقال حق اعیان زمین های موقوفه ای که سند ششدانگ عرصه بنام واقف باقی مانده و سند ششدانگ اعیان تفکیک و بنام متصرف و مالک اعیان صادر می شود. این تفکیک ها در ارزیابی ششدانگ عرصه و ششدانگ اعیان املاک و در تعیین ارزش سهم العرصه در املاک مشمول قانون تملک اپارتمانها، حق سرقفلی و سهم زن از ارثیه شوهر و ارزیابی املاک موقوفه ای بسیار مهم و موثر است . بااحترام جعفر راشدی ملکی ۱۴۰۳.۰۴.۲۲

📎 توصیه مهم؛ بهتر است در توصیف املاک بجای عنوان عرصه از عنوان زمین و بجای اعیان از مستحدثات استفاده شود . هر زمین و ملک ششدانگ عرصه و اعیان از دو عنصر اصلی ششدانگ عرصه و ششدانگ اعیان تشکیل شده است. اعم از اینکه مستحدثاتی از هر نوع ان داشته باشد یا خیر . که در اسناد رسمی و ثبتی نیز ششدانگ عرصه و اعیان ذکر می شود . مالکیت عرصه و اعیان هر زمینی می تواند جداگانه باشد که به وفور در اسناد رسمی و ثبتی موضوع قانون اصلاحات اراضی و قبل از آن و املاک موقوفه ای و عادی متفرقه یافت می شود. ولی اغلب مالکیت ها هر دو عنصر متعلق به یک شخص یا بصورت مشاعی متعلق به اشخاص متعدد است. عرصه هر زمین خود دارای دو عنصر اصلی است، ششدانگ عرصه زمین، ششدانگ اعیان زمین فارغ از اینکه مستحدثات وجود داشته باشد یا خیر. و هر دو مالکیت مستقل هستند بطوریکه الزام به تجمیع آن مالکیت ها غیر ممکن‌ است. ارزش‌ مستحدثات و امتیازات در ارزش اعیان هر زمین الحاق و جمع می شود . همیشه و در همه حال ، حتی اگر زمین فاقد مستحدثات باشد ارزش‌ ششدانگ اعیان زمین بسیار بیشتر از ارزش ششدانگ عرصه زمین است ، ارزش هر ملک مساوی است با ارزش ششدانگ عرصه بعلاوه ششدانگ اعیان ، اگر مالکیت جداگانه نداشته باشد ارزش ششدانگ اعیان ملک مساوی با ارزش ششدانگ اعیان زمین بعلاوه ارزش امتیازات و مستحدثات. اگر منظور شما ذکر ارزش ششدانگ عرصه و اعیان زمین بدون لحاظ مستحدثات است، بهتر است از عنوان ارزش‌ زمین بصورت مختصر استفاده شود . با احترام جعفر راشدی ملکی ۱۴۰۳.۰۴.۲۱

📎 نظریه مشورتی اداره_کل حقوقی قوه قضائيه ( مهلت شهرداری برای پرداخت محکوم‌به ) شماره نظریه : 7/1403/229 شماره پرونده : 1403-66-229ع تاریخ نظریه : 1403/04/12 استعلام : با توجه به حجم بالای احکام صادره به طرفیت شهرداری تهران و محکومیت مالی شهرداری، با توجه به نص قانون راجع به منع توقیف اموال منقول و غیرمنقول متعلق به شهرداری‌ها مصوب 1361 با اصلاحات و الحاقات بعدی و اختلاف رویه در واحدهای اجرای احکام، خواهشمند است اعلام فرمایید در فرض صدور حکم قطعی علیه شهرداری در اردیبهشت سال 1403، از چه تاریخی می‌توان برای وصول محکوم‌به حساب‌های بانکی و اموال شهرداری‌ها را توقیف کرد؟ نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه : اولاً، با توجه به مفاد ماده واحده قانون راجع به منع توقیف اموال منقول و غیرمنقول متعلق به شهرداری‌ها مصوب 1361 با اصلاحات و الحاقات بعدی، تأمین و توقیف اموال شهرداری‌ها، موکول به صدور حکم قطعی شده و برای پرداخت محکوم‌به، به شهرداری‌ها مهلت داده شده است که اگر در سال مورد عمل، شهرداری اعتبار لازم را برای پرداخت وجه محکوم‌به نداشته باشد، باید از بودجه سال آتی خود بدون احتساب خسارت تأخیر تأدیه، وجه محکوم‌به را به محکوم‌له پرداخت کند. ثانیاً، منظور از سال مورد عمل مذکور در قانون یادشده، سال ابلاغ اجراییه مربوط به حکم قطعی صادرشده از دادگاه است؛ زیرا تا پیش از صدور و ابلاغ اجراییه، وصول مطالبات به مرحله عملی نرسیده است؛ بنابراین، معافیت موضوع این قانون راجع به خسارت تأخیر تأدیه صرفاً ناظر بر سال مورد عمل و تا زمان پایدار شدن بودجه در سال آتی است؛ زیرا وفق ماده واحده مذکور، پرداخت محکوم‌به در سال مورد عمل در حدود مقررات مالی شهرداری و در صورت امکان میسر است و مفروض آن است که عدم پرداخت محکوم‌به توسط شهرداری در سال مورد عمل به دلیل عدم تمکن شهرداری است؛ لذا وفق ماده 522 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 از پرداخت خسارت تأخیر تأدیه معاف است. شایسته ذکر است که پرداخت خسارت تأخیر تأدیه تا تاریخ قطعیت حکم تابع حکم دادگاه است. ثالثاً، در فرض سؤال که رأی محکومیت شهرداری در اردیبهشت ماه سال 1403 قطعی شده است، ملاک سال ابلاغ اجراییه این حـکم اسـت و شـهرداری مکـلف اسـت که در صورت داشـتن اعتـبار لازم برای پرداخت محکوم‌به، در سال ابلاغ اجراییه وجه محکوم‌به را پرداخت کند؛ در غیر این صورت، موظف است در بودجه سال بعد آن را منظور و پرداخت کند و در این فاصله یعنی تا پایان سال 1404 از تأمین اموال و پرداخت خسارت تأخیر تأدیه معاف است؛ در این فرض از ابتدای سال 1405 توقیف و تأمین اموال شهرداری امکان‌پذیر است و تأخیر در پرداخت محکوم‌به، موجب تعلق خسارت تأخیر تأدیه می‌شود.

📎 جایگاه مشاورین املاک در دوره جدید( پس از اجرایی شدن قانون الزامی شدن ثبت رسمی اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳) سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در پاسخ به سوالی در مورد اینکه با اجرایی شدن قانون الزامی شدن ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، نقش مشاورین املاک تغییری خواهد کرد؟ گفت: با توجه به ماده ۳ قانون، مشاورین املاک واسطه گری و ایجاد تفاهم بین خریدار و فروشنده را انجام می دهند ولی تنظیم‌ قرارداد توسط مشاورین املاک انجام نمی شود بلکه با دسترسی که سازمان ثبت به مشاورین املاک می دهد، مفاد قرارداد را مشاورین املاک برای تنظیم سند به دفاتر اسناد ارسال می کنند و به صورت رسمی سند تنظیم می شود. الزامی شدن ثبت سند رسمی یک سال پس از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد عادی خواهد بود و وقتی به بهره برداری رسید و اعلام رسمی شد یکسال پس از آن نقل و انتقال در مشاورین املاک انجام نمی شود./ایسنا